西西’#地項目成

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不^二零零三年十月三"一日總論1、 項目概況：北京西單北商業大街西側綜合改造工程，簡稱“西西工程”。本工程為西西4#地工程，項目處在北京市西單北大街西側，南臨皮庫胡同，西向華遠街，北臨大木倉胡同。地處北京西城區最繁榮之商業區西單大街的中心地帶。西西工程4#地用地面積約16703平方米，目前已完成三通一平條件，同時甲方負責電力、熱力、給排水等七通一平施工條件。2、 建設規模及經濟技術指標本項目處在北京市西單北大街，項目東側為西單文化廣場、四周圍為規劃中的1318平米的綠地。項目技術指標如下：占地面積：16072.66平方米總建筑面積21.4866平方米其中：地下建筑面積63760平方米地上建筑面積151106平方米層數：地上：15層地下：4層檐高：59.4米容積率：9.4停車位：996個綠化率：11.6%建筑形式：共分為1#、2#、3#、4#四棟單體建筑，其中：1#樓：地上建筑面積為19001平方米，1-5層為商業部分共8738平方米，6-11層為辦公部分共10263平方米。2#樓:地上建筑面積為46879平方米，1-5層為商業部分共21213平方米，6-11層為餐飲娛樂部分共25666平方米。3#樓:地上建筑面積為52944平方米，其中1-5層為商業部分5736

平方米,1-6層為劇場13853平方米；8-11層為影院7354平方米，6-11層為休閑娛樂11946平方米；12-15層為辦公部分共14055平方米。4#樓：地上建筑面積為32282平方米，1-5層為商業部分共10544平

方米，1-15層為辦公部分共21738平方米。西西4#地樓層功能分布圖樓號1234層數1商業\L商業\L商業\1劇場辦公商業\L2商業\L商業\L商業\L劇場辦公商業\L3商業\L商業\L商業\L劇場:辦公商業：4商業 _■^-1-1\L商業 _■^-1-1\L商業 ^-1-1\L劇場辦公商業5商業r商業\L 商業\r劇場辦公商業\L6辦公餐飲娛樂劇場、休閑娛樂辦公7辦公餐飲娛樂休閑娛樂辦公8辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院:辦公9辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公10辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公11辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公12辦公辦公13辦公辦公14辦公辦公15辦公辦公、費用估算1、項目的成本估算:項目名稱土地成本費用100000平米單價（元項目名稱土地成本費用100000平米單價（元/平米）測算說明前期其他費用52806790土地成本包括拿到開工證前的所有支出（包含土地出讓金費用）包括勘探、設計、結構咨詢、規劃許可證執照費、工料測量顧問費共4814.412萬元，另359加監理費用為建安成本的 0.5%共466建安費1074335000建安費按5000元/平米暫估業主管理費2686182按照建安費費用的2.5%計不可預見費3223219按照建安費費用的3%計小計21862212550利息10620721土地費用共10億元，計息兩年，年息5.31%。廣告銷售費用4832328按照銷售收入的1.5%計取，收入：按寫字樓15000元/平米，商業25000元/平米計算(商業63601平米、辦公46056平米、休閑11946平米、餐飲25666平米)，15000*46056+25000*(63601+11946+25666)=3221165000元=32.21165乙元。兩稅一費177161203按照銷售收入的5.5%計取。合計25179014474說明：1、平米單價按照可銷售面積147269萬平米計算，寫字樓按15000元/平米計算，商業、餐飲、娛樂按25000元/平米計算。2、銷售情況按可銷售面積的100%售完。3、項口總成本為25.179億元，平均平米成/卜為14474元/平米。2、西西4#地工程建安成本估算表單位：元項目名稱分項名稱費用平米單價基礎處理土方及回填1666747877.57降水13954306.49護坡491356822.87基礎處理10877925.06合計24064268112.00鋼筋混凝土結構及初裝修鋼筋混凝土結構200223583931.85二次結構及初裝147755 44 68.77非實體費用83235605387.38合計\J\J2982347321388.00裝飾工程地庫16080447.48

商業3738763 5 174.66辦公3214865 5…—_149.62休閑與餐廳3239665 9-=_156.75影院2472887 9 115.69劇場3163466 3 147.23外裝98992666466.72室內門22551687164.95屋面291731613.58隔斷281984613.12裝置及設備35584117165.6合計322761636 1 1562.15機電工程水衛及采暖消防系統通風空調電梯工程變配電照明動力機電工程水衛及采暖消防系統通風空調電梯工程變配電照明動力電話2963526 137.92-6 24916332 115.96163978896 483.9253169644 247.18376566666559716 9239238172.43369.7743.6626743364639486^8 156466269.65188.6676.66室外工程建筑安裝成本合計26743364639486^8 156466269.65188.6676.66室外工程建筑安裝成本合計室外排水室外工程綠化及照明合計75263162148666-6 1181763635.66166.6655.6646824546 196.661674336666 5666.66煤氣工程綜合布線樓宇自控安保工程 6445986 36.66合計 388444824 1867.85注：鋼筋含量135KG/M，混凝土含量6.65M加2三、項目的前期準備及開竣工日期的假定:?假定本項目的前期工作在2664年2月底前完成?假定本項目建安施工在兩年半內施工完畢。項目的假定持續時間:項目分項持續時間（月）前期施工準備完成項目組建2664年2底前建安施工基礎施工6結構施工8裝修施工13竣工清理及驗收2四、 經濟指標分析1、項目的現金流出如下：三、銷售方式：銷售原則：銷售為主，加快資金流通。銷售情況假定：1、 寫字樓及商業部分100濘2005年6月到2006年9月銷售完畢，假定銷售進度按月平均，則月均銷售量為9818平米，銷售單價為寫字樓1.5萬元/平米，商業部分銷售單價為2.5萬元/平米。2、 寫字樓部分未銷售，商業部分100濘2005年6月到2006年9月銷售完畢，假定銷售進度按月平均，則月均銷售量為6748平米，銷售單價2.5萬元/平米；五、 財務分析1、 現金流量分析：（1） 現金流出：見附表（2） 現金流入：見附表（3） 現金流量表見附表2、 投資收益率：A、 銷售假定一的成本收益率：成本收益率=（322117-261603）/261603=23.13%B、 銷售假定二的成本收益率：成本收益率二(253033-251379)/251379=0.66%3、投資回報率：A、銷售假定一的投資利潤率：投資利潤率=（322117-261603）/50514=119.8%B銷售假定二的投資利潤率：投資利潤率=（253033-251379）/48797=3.4%五、項目定位建議：西西4#地已有規劃面積分配情況:使用功能建筑面積情況說明商業6360 1 可以銷售辦公4605 e—可以銷售居場1385 3——無償提供4500平米給北京市文化局影院7354成本價格轉讓給北京首都影院休閑娛樂1194 6 銷售或租賃餐飲娛樂2566 6 銷售或租賃汽車庫35130經營自行車庫650不可銷售設備用房1061 0 不可銷售合計214866其中：商業及娛樂101213辦公46056影院、劇場2120 7 車庫及配套46390西西4#地工程位于西單商業街黃金地段，項目規劃應該以商業為主，寫字樓部分應定位為商家的業務洽談、辦公場所，所以應該修改設計減少寫字樓面積（減少到2萬平米左右），增加商業面積（增加到13萬平米左右）；同時，休閑娛樂、餐飲娛樂也應定位為商業的配套設施，面積作適當調整。西西4#地項目并非是典型的房地產項目，實質上是一種商業建設模式。所以西西4#地的銷售不會象普通的房地產項目一樣。按其銷售方式可以分為兩種模式：1、 大型商業投資管理公司獨家定購：項目在設計期間能夠找到一大型商業投資管理公司訂購，商業投資管理有限公司參與項目設計，根據商業需求修改樓層布局及配套設施，并且商業投資管理公司可以提前進行商業宣傳、招商、規劃等運作，項目交付后商業投資管理公司即可進行經營。但是，目前國內沒有如此大實力的商業投資管理公司（全部商業定購的資金至少需30億元），國外的商業投資公司是否認可西西項目，國外的商業運作模式是否適合中國都是一個疑問；西西項目計劃2004年3月開工，在不到5個月的時間尋求如此大型的買方恐怕不太現實。所以，這種模式實現的機率很小。2、 項目建成后持有經營達到一定規模后再銷售： 項目建成后委托一家大型商業投資管理公司進行管理，進行商業經營，利用二到三年時間將商業經營規模做大，并使顧客達到一定程度的認可，再把項目分割銷售。銷售方式為：（1）經營由商業管理公司統一管理，負責運營，項目實行股份形式，公眾通過采購股份成為所有人，并按照股份比例參與決策及分紅。（2）