灤河源度假區，中國豐寧灤河源公園有限公司2灤河源度假區位于北京一小時城市圈的度假目的地，是度假和居住完美結合的城郊社區灤河源度假區規模：面積13.4km2；區位：位于京北草原大灘鎮南面25公里處的高山草原上，南、東、西三面被灤河源生態保護區濕地公園環繞；發展狀況：擁有綠草如茵的草地和美麗的白樺樹林，是不同年齡的度假游客、高爾夫愛好者、戶外運動愛好者的休閑度假天堂；華北地區灤河源度假區區位圖與城市關聯特征（公路行車距離）距崇禮134公里、距豐寧109公里；距承德250公里、距張家口188公里；距北京市中心280公里、距天津400公里；發展概況灤河源生態度假地處京北草原省級自然生態保護區內，緊鄰保護區緩沖區入口3發展環境尋幽探秘灤河源走進灤河源，你立即會感受到她的幽靜。因地處接壩區，人跡罕至，源頭林草相連、水源充沛、草深林密。野生動物時常出沒，不知名的野禽不時從草叢中驚飛。在草原森林的包裹中，相距300米的兩個大山泉清澈的流淌，喝一口山泉水沁人心脾。離源頭不遠就是黑龍山原始森林區。灤河源不僅有花海、叢林、草原、高山，還有很多山野土特產，黃花、蘑菇、如意、百合、代黃、金蓮、黃芩、芍藥，采也采不完。在叢林深處，常見野鹿、狐貍、狼、土豹子的蹤影，平川草灘水灣子里，野鴨子、大雁、灰雁等各種禽鳥覓食筑巢自得其樂。大自然賦予了灤河源幽遠純凈，一片清新，置身其中猶如天然氧吧。在京津冀水源涵養功能區這一定位下，以茶鹽古道為開發主線，周邊大灘、魚兒山、萬勝永、蘇家店、四岔口等7個鄉鎮的旅游資源形成一體化開發、管理、建設趨勢。4混合游憩區和度假居住區的整合開發，使灤河源成為集“旅、居、業”于一體的完善度假城發展理念以灤河源度假村為主體的混合游憩區灤河源度假居住區旅+業+居=完善的度假城功能體系“旅”體系人文觀光類旅游項目自然觀光類旅游項目創新體驗類旅游項目節事類旅游項目臨時性度假居住（酒店、公寓…）周期性居住（度假別墅、二居住宅）永久性居住（養老一居…）“居”體系構建與城市差異化的環境創新、變化的配套服務提供可深度體驗的空間場所功能互補度假服務類（餐飲、療養、度假生活…）旅游服務類（科普、科考、解說…）居住服務類（商業、教育、醫療…）“業”體系功能互補提供完善的社會生活服務；運動教育服務；親子教育服務；教育培訓服務；5優質的度假設施建設塑造度假生活的豐富度，相應的游憩活動組織提升區域活力，吸引人口入住發展理念水療和健身中心會議設施天文藝術博物館高爾夫球場運動中心一系列一流的度假設施運動類活動：高爾夫運動，網球，游泳，騎馬，皮劃艇，獨木舟，泛舟，飛行捕魚，騎自行車；康體類活動：遠足，水療和健身中心會議商務活動：團隊會議

特色類活動：觀鳥、拓展訓練游憩活動

灤河源馬場：提供小型馬、騎馬線路游、騎馬課程、草垛車、雪橇；

兒童夏令營：暑期古比營（3-5歲），探險營（5-12歲）和為青少年設置的極端探險營；

公園及游樂場所：石炮臺公園的特色兒童游樂區，排球，壘球，籃球，擲馬蹄鐵游戲區和野餐區；灤河源度假社區常駐人口約170人；夏天旅游旺季，每個周末灤河源度假區的人口都會增加到近20000人，游憩活動組織成為周末短假休閑的核心吸引力。170人20000人區域高峰期人口規模區域常住人口規模6針對非長期居住的旅游度假客群，建設灤河源度假村，形成區域游憩活動中心發展策略1商服中心區中心接待區主要功能：貓頭鷹酒吧5個餐廳：包括提供當地特色美食的草場餐廳商務咖啡廳家庭娛樂廳主要功能提供各種不同的住宿設施，包括豪華客房、套房，以及400間配套齊全可供出租的度假別墅和公寓4200平米功能靈活的會議和宴會廳天鵝堡公園核心游憩中心—灤河源度假村休閑運動區主要功能：自然中心天文臺馬場水上游憩碼頭主要功能：草坪和曠野運動區兒童探險營地兒童游戲區野炊區2個網球場自然狀態的開敞空間7豐富、優質的主題度假設施建設，建立對多種類型客戶的豐富吸引發展策略2康體養身生態和教育設施運動設施高爾夫球場主題度假設施

草地球場草地球場還設置有高爾夫學校和9洞推桿練習場；林地球場被公認為河北西北部最頂級的錦標賽球場十字水球場

網球場、游泳池、馬場、健身房公園、自然中心、天文館、藝術科學博物館、商務花園水療、餐廳、酒吧和咖啡館休閑娛樂8多類型的節慶活動、社區活動、假日狂歡和專題活動，構建特色文化標識，塑造區域特色發展策略35-20京北運動競技決賽6-20高爾夫錦標賽6-26啤酒節7-28家庭探險博覽會8-15洞穴之旅8-28秋季音樂會系列9-1拉丁之夜9-8火山葡萄園釀酒節晚宴9-11中央區南瓜節9-26爐邊音樂會9-28灤河源彩燈節10-15灤河源音樂節-古典圣誕音樂會10-16太空探索12-25大型圣誕晚宴12-29圣誕節鳥類研究活動12-31除夕慶祝會、除夕家庭之夜、除夕青少年舞會年度灤河源度假區部分節慶和社區活動

音樂與娛樂：灤河源度假村每年都會舉辦具有全國知名度的夏季和冬季系列音樂會。節慶和活動：馬術大賽、拼布展覽、葡萄酒節、業余高爾夫精英賽、奇異汽車展覽等9針對核心客戶－家庭客，開發有針對性地游憩場所、運動設施和商業休閑設施發展策略4針對家庭游客的設施集合設施功能在小孩子們可以做游戲、制作手工、進行戶外冒險、太空知識。為青少年提供，引導探險和少年時代，其中包括舞蹈，飛盤高爾夫，清道夫狩獵，室內攀巖，漂流；——天鵝城堡天鵝城堡整個家庭可以享受騎自行車，徒步旅行，騎馬，劃獨木舟和皮劃艇、生態觀光以及繩索課程家庭度假活動——家庭運動休閑活動——家庭聚餐和休閑活動牧場餐廳是一個家庭餐廳，那里可以欣賞壯觀的景色并品嘗具有西部特色的當地菜肴。旅館中的貓頭鷹酒吧享受輕松浪漫的晚間時光。特色餐廳與酒吧10優勢型會議設施建設，增加對主要客戶-會議客戶的持續吸引發展策略4河北西北部最大的會議接待設施團隊拓展建設活動功能靈活會議和宴會空間現場娛樂服務、會議禮賓服務提供完善服務的商務中心現場的IT技術服務國家最先進的專業的視聽設備免費無線上網、視頻影像服務常規馬術賽團體自行車游覽趣味長跑和散步獨木舟漂流灤河源挑戰賽，包括野外定向、爬行填字訓練、生存者游戲、獨木舟障礙訓練等團隊競賽項目度假村帆船比賽挑戰繩索訓練設施打造靈活會議和宴會空間VIP會議室Team-building整合利用已有度假設施硬件設施軟件設施11特色設施建設，豐富活動類型，同時擴寬客戶類型發展策略4自行車道婚禮小教堂55公里長的自行車道自行車道是灤河源度假區的一項重要的資產；通過自行車到的設計，將區域內所有的度假、旅游進行了有效連接，一方面形成了有效的人流游覽動線；另一方面，成為度假極具標識感的運動休閑設施，成為區域亮點。室內與室外特色婚禮空間爐邊室可容納30-40個客人大會堂最主要的舉辦婚禮的場所，寬敞無柱，可容納300個客人傳統房間可容納100個客人，私人露臺，草場高爾夫景觀、山景。農莊可容納500個客人，西北主題風格，可以任意分割成各種規模的空間，適合各種規模的團體。草坪區位于農莊旁，可看到草場高爾夫和小灤河源景觀，可容納200人Bachelor草坪位于大會堂后邊，可舉行250人的典禮，可看到草場高爾夫、小灤河源和Bachelor山的景觀大會堂庭院帶帳篷的戶外庭院，可容納250人12保護區域生態環境，降低開發密度、擴大公共空間，營造與城市差異化度假居住生活環境灤河源的生態保護政策1、無條件的保護自然環境，保護灤河源；保護草地，不進行任何的建筑物開發或造成視覺上的負擔；在不破壞自然地理和地質的條件下開發道路和公用設施系統野生動植物園；2、打造25%-30%公共空間來保護白樺林，讓所有人都能得到視覺上的享受；3、在設計建筑物和基礎設施時，要退讓森林環境，建筑物以低層為主，高度不能高于旅館前的黑松。保持灌木植物和火山巖的原貌。整個區域的建筑物必須使用木質材料；4、研究區域海拔1741米高原的獨特氣候特點，為雨雪、冰凍、零度以下等極端的氣候變化做準備；5、開發步行和自行車的交通體系，以減少使用汽車和其它會產生污染的交通工具；6、提供了一個自然的居住環境，而不是城市化的、擁擠的城市環境。發展策略5灤河源社區得天獨厚的自然環境遠遠優于其他社區，盡量減少人類活動對環境的干擾，維護美麗和寧靜的濕地森林環境。區域內所有建筑物和人工景觀美化都要求與周邊自然環境和諧統一。13提供不同檔次和規模的優質度假居住物業，劃分一定比例物業由出租管理機構短期出租發展策略6灤河源度假物業依托不同的資源、度假設施形成類型的物業小木屋度假村公寓山居別墅灤河源度假區度假物業類型結構農舍度假旅館套房經營結構灤河源大約有4200住宅和住宿單位，包括單一家庭住宅，公寓，小木屋和農舍，從中挑選出400戶作為短期出租住宅4家專業的度假居所出租管理機構度假游客租住私人擁有的單家庭住宅或產權式度假公寓，也可以住宿在度假村旅館度假旅館客房避免區域完全私有化，固化一定比例公共接待設施，有利于區域度假區特質體現14物業客戶以區域市場為主體，兼有購買土地，客戶早期以度假為主，后期養老客戶增加發展策略7異地置業的業主來源地構成業主平均年齡變化區域客戶來源區域客戶的變化規律美國同類區域客戶來源類型散布各州，甚至遠在其他國家。主要集中在太平洋西北岸和加州地區；每年吸引許多來自西北沿海多雨都市及加州市中心的家庭和退休夫婦前往度假；大部分客戶都是同時購買土地與別墅或公寓，以中高收入家庭為主。區域客戶的比例變化度假型養老型投資型客戶的比例構成：度假客戶與投資客戶占比87%第一居所的客戶比例17%北京天津太原、石家莊15資金使用的力度和階段節奏控制，以及合理的

控制資金使用風險的手段，推動目標實現發展策略8區域總體收益開發歷程土地和房產的銷售收益，平滑區域開發的風險1231

資金允許，應在出售不動產之前就事先建設好公用設施；一開始投入相當多的資本在區域公用設施的部分，確定度假區良好的環境品質，成為最有力的賣點之一；灤河源的資金使用的綜合計劃2

各種設施及游憩設備的前期投資必須視土地和房產交易的多寡，按比例作適當控制；整合專業的開發承包商和旅游設備提供商，共同營造區域，分擔區域整體開發的資金風險；3

籌備維護資金或成立常設的區域維護協會，構建彈性的區域維護資金使用計劃。美國同類度假村在開始收支平衡之前，將近有八年都因維護資金不足而虧損，這筆赤字金額總計達45萬美元，完全由開發者單獨承擔。16可持續的綜合開發計劃，保證區域開發目標的最終實現發展策略9研究、設計等高品質的綜合環境營建集中建造設施，以使原先第一階段分散配置的設施更易于經營與管理旅游、度假設施的開發建設綜合考慮社區組團管理和區域安全問題區域資源狀況灤河源區域以自然為主，主要涵蓋有：1、擁有綠草如茵的草地；2、美麗的松樹林；3、群山峻嶺4、天然湖泊5、分布較廣的大小水池6、可利用的生態溪流區域啟動開發的密度較高，后期區域開發的密度逐步降低

在保護區域生態環境的基礎上，建造一個度假區和居住區完美結合的社區17總體布局：度假游憩中心布局，度假居住物業圍繞度假游憩設施外向延展功能空間落實1

圍繞度假設施外延擴張布局，形成與度假游憩設施最大幅度的價值聯動；度假居住物業通過兩種途徑形成顯著的價值增值：1、利用度假、游憩設施帶來的價值增值；2、在資源的優勢區域，優先開發度假居住物業，實現環境資源市場兌現。機場1.灤河源度假村4.草地高爾夫度假區8.商務花園5.林地高爾夫度假區2.商業服務區3.居住區6.休閑運動區7.巖石城堡公園8.十字水高爾夫度假區灤河源度假區總體布局圖度假設施布局規律

主要度假、游憩設施中心布局，起到對整個區域的中心帶動作用；度假、游憩設施布局在區域非優資源區域，通過度假設施的打造，將非優資源景觀化，提升區域的整體價值；利用度假、游憩設施布局在周邊環境干擾區域，起到對負面環境區域的規避和區隔。居住物業布局規律18分散配置度假、游憩設施，形成多點驅動，短期游客和長期住客的設施分區布局，動靜分區功能空間落實2度假游憩節點度假游憩節點度假游憩節點度假游憩節點度假游憩節點灤河源度假區主入口空間

度假游憩在是區域開發的核心驅動設施，在空間配置上，基于充分提高區域土地價值為