勞斯萊斯項目產生的背勞斯萊斯項目判斷的邏 如何做好數據分如何開如何開展訪3

待售面 銷售面

0房地產待售面積、銷售面積（萬㎡ 嚴禁外傳│

年銷售（萬億1一線城 二線城 三四 潛力：總量較大、品牌較少、競爭不激烈、尚有需釋放的改善性需

高 金沙灘二 五 開盤三個月簽約超過10億的項目1450

543210一線城 二線城 三四線城一線、二線及三四線城市住宅去化周期（月）及土地消化時間（年多數三四線城市庫存高企，去化壓力大，過剩風險 南鹽 江蘇省南通、鹽城市常住人口（萬人--三四線城市及省會城市常住人口增長率對比省會城三四線資料嚴禁外傳江蘇省三四線城市人均居住面積（平方米 浙江省浙江省三四線城市人均居住面積（平方米

11

待遇穩

62

..22 1410 .26

10141822. 50 中國0- 人口金字塔 4萬/560168 2萬/28084 如皋5千/70 21 有成就的人都住在一起，形成品牌效應，作為的象征。”— 年月日碧桂 年工作會議

322預銷定

2、沒有競2、沒有競

玲瓏別墅（掛石（標配選配超豪別

勞斯萊斯項目產生的背勞斯萊斯項目判斷的邏 如何做好數據分如何開如何開展訪22 、江蘇、浙江14個縣級市場項目總江蘇省靖江濱江新區位優勢、性價比產品、消江蘇省寶應生態新改善需求、產品優省蕪湖南陵項改善需江蘇省溧陽天目湖地自然資源、地江蘇省高淳項性價比產江蘇省如皋北項區位、產品定江蘇省儀征濱江新城區位，市場下江蘇省東臺城東新區區位，市場下浙江省諸暨孔家潛在供應浙江省諸暨大唐市場下行，供應江蘇省通州項地價單價總價江蘇省徐州賈汪土地硬定義城市屬 與之相匹配的地24

能

城市類能 意愿競爭

意愿強烈對于改善性需求沒有釋放的城市、當地沒有好的小區，我們對區位有一定定義 縣級縣級成功項目7成功區位優勢、改善需改善需供求關系、改善需縣級失敗項目7失敗 項目距 4.8公里，8分鐘車程； 1公里，1分鐘車程人均銷售面積施銷比

別墅產品：開盤去化常住人口：342

當地競

當地競

意愿平穩區位極為重要，一定要認可的區 三年供 三年銷 土地價 銷售回 年

睢睢寧城市及項目主要人均銷售面積：0.65，施銷比地價100萬/畝，周邊房價3900元睢寧項目緊鄰，區位優勢項目定價比周邊高800-1000元/│

意愿冷淡不要完全放棄任何市場，只是對區位和地塊的要求更高，實時尋求機鹽-鹽-南-鎮-河河京津黑龍-吉-遼-東北三長三東長三東北一般地級市、縣級河北一般地級市 吸鎮江、南通、鹽城 吸以浙江安吉為例（統計年份

47 ㎡ 浙江省三四㎡32 平以江 為

5447規劃建筑面積（萬方 銷售面積（萬方1.1.能夠配套當地最好的小

宣城六安南陵152335758 內 內首選區位一定占據城市 認可的區位 的，無法改變，很難引導對于改善性需求沒有釋放的城市、當地沒有好的小區，我們對區位有一定定義 勞斯萊斯項目產生的背勞斯萊斯項目判斷的邏 如何做好數據分如何開如何開展訪

房地產相關數投策中案與目標地塊相關的所有報告，如立項、案找戶籍員找在目的地從業過咨詢之前去過的同事，包括投資同 熟記基本數 找特殊情人距 地價與房南？北57趨否有

訪談訪談 勞斯萊斯項目產生的背勞斯萊斯項目判斷的邏 如何做好數據分如何開如何開展訪66 數據到底如何

看城市規模及經濟實看房地產健康程

總人 指一定時點、一定地區范圍內有生命的個人總戶籍人

城區人

指城市建成區內的常

戶籍人口常住人口

*小 小參參17.624.152.965.935.544.056.970.539.545.828.632.145.248.4石家64.268.552.155.257.560.846.848.747.749.644.746.446.346.941.942.415.015.219.819.939.539.4-4.984.94-71.770.7-43.542.7-55.653.4-54.752.0-36.434.5-18.216.8-18.316.9-16.615.3-53.648.4-22419944.539.5-哈爾48.142.323.520.3-29.825.4-36.830.9-52.243.4杭州福銀哈爾城市等人口規舉萬以億以萬億以三級：百強縣部分地級市萬0億以六安四級：部分縣級市部分地級萬0億以桐城城部萬億以南陵六級：部分縣城部分鎮萬七級：部分10萬以50億以紀 2.城市數據可參考附表2014年 三產比 沈廣總人口（萬人市區人口（萬人GDP（億元GDP漲社會消費品零售總額（億元各項存款余額（億元城鎮居民人均可支配收入（元固定資產投資（億元房地產開發投資（億元積積積積積20102011201320142015人均居住面施銷比供銷比存銷比

商品房（住宅）銷售面=城市常住人商品房（住宅）建筑面=城市常住人商品房（住宅）施工面=商品房（住宅）銷售面商品房（住宅）供應面=商品房（住宅）銷售面商品房（住宅）庫存面=商品房（住宅）銷售面

標準 需求釋放程需求釋放程標準 市場供求關市場供求關施銷比施銷比：施工面積/銷售3-4合理健康區4-5未來供給過>5高風險區施銷比是一個結合使用的指標0

2002200320042005200620072008

商品房銷售面積（萬去化人均銷售面

勞斯萊斯關注的指能力評

(0 1、數據篩查—聚 力 意意愿評

(0 精工產品競爭力評估施銷比等 小組討論15分鐘，每組匯報時間5分萬萬萬萬億億面積(萬供應面積(萬面積(萬額（億元成交面（畝成交均（萬/畝樓面（元/㎡面積(萬供應面積(萬面積(萬額（億元成交面（畝成交均（萬/畝樓面（元/㎡面積(萬供應面積(萬面積(萬額（億元成交面（畝成交均（萬/畝樓面（元/㎡ 勞斯萊斯項目產生的背勞斯萊斯項目判斷的邏 如何做好數據分如何開如何開展訪94①所有大戶型產 居住的小 ①踩盤 ②二手中介 ③朋友引薦選擇原不是我們認為的品質最好的小區，而 實際居住 的小區大平大平別墅產意愿評 精工產品 頂頂層復式產產品普查產品普查八要點與精

側重產側重產品設計及特點 產 產 規特 剩

套推套 時得出當地大戶型產品的總量、去化情況、主要客戶及產品特 占113220205395容積建筑面43萬33.82萬每畝地15075樓面地當前售價/定4800元/5608元/首期開盤時—累計銷372—待銷2308—、當 居住的小區與目標地塊結論對交通區鳳凰山主干明湖片區明湖周邊配鳳凰山成熟配明湖片區配套待自然景觀資無明湖濕地公開發商品無規無特英倫風區內園林環無特獨特園林景區內配雙語學戶型點單豐富、實備注：☆☆☆:優于競 ☆☆：與競品持 ☆：略遜于競、當 居住的小區實數54116數541163房2廳2100-10778-33房2廳187-9068-32房2廳1771、當 居住的小區產品分單價/總梯戶66電梯品客廳朝向/面積/開南向房間數23其 勞斯萊斯項目產生的背勞斯萊斯項目判斷的邏 如何做好數據分如何開如何開展訪104

商會、稅務部門→了解私企業

4S店、車管所→了解中高端車車踩盤→結 經理、銷售冠 戶籍員工、曾在所屬地從業

質問的語 一問一答的記對目標地塊的區位、產品、價格要含變化的場 （職務長 結論：當地居住在市中心商圈和附近成熟小區，或者國企職工老城區宿舍區，部分有改未來高鐵帶動片區升值，對品牌有好感，但存在靠近茂名大道和火車鐵軌的不利