君臨天下項目營銷策劃執行方案北京首聯創展2013.4匯報核心內容營銷策略市場背景營銷推廣銷售方案項目解讀價格定位建設部：“新國五條”開始落地，政策面趨近，調控手段繼續深入

剛剛過去的2013年3月，“新國五條”開始實施，政策的發布單位建設部同時要求各地方政府根據“新五條”的指導思想制定各地區的實施細則，各地區三級市場聞風而動，開始恐慌性拋售，市場動蕩加劇。2013年4月1日，重點監控地區北京的實施細則公布，市場一夜之間進入冰封時節。各地區調控細則也被迫隨后陸續公布提示：該政策的出臺遏制了買方消費力，政策的實施不是短期手段，實則長效導向，市場不穩定因素增強。宏觀政策背景中盛地產在南陽現存的在開發項目為“南都領御”，該項目目前已到銷售中期，隨著后期建設的全面展開，資金投入量會逐步加大，無法為“君臨天下”不斷供血；為確保家鄉的建設，回報鄉里，中盛地產已斥資一億元人民幣，拿下方城縣地王項目。雖獲得了極高的社會聲望，但同時公司的財務成本急劇上升，需要快速回籠資金，以擺脫財務壓力。公司資金情況分析結論抓住政策發布的間歇期，尋求入市突破本次調控政策剛剛發布，各地方政府為確保本地區的財政收益的穩定，會暫時實出臺應對政策，后期中央要求各地方政府執行更嚴厲政策的指示會相繼出臺。“君臨天下”項目應抓住政策間歇期，在目前開始蓄客，并在6-7月份左右的時間開盤銷售；由于未來政策的不確定性，快速銷售、快速回籠資金是應對市場的不二法則。市場環境處于激烈競爭的條件下，采用差異化營銷的手段；市場環境處于啟動萌芽期的條件下，采用提煉產品價值，豐富產品內涵的主導思想。多層級、多手段、多組合創造產品價值，傳遞產品信息，使市場始終處于好奇的心態下，用項目輔以利誘，創造持續性銷售。結論結論挖掘項目賣點，強化產品特征，有序實施線上、線下的組合營銷“君臨天下”項目具有極佳的產品素質，應予以深入挖掘，全面表現。應通過賣點整合，樹立卓爾不群的產品形象。輔以“賣點整合出擊，‘體驗營銷’跟進”的營銷主旨，快速、高效聚勢，適時引爆。強力鎖定前期業主，吸引中期意向客群，召喚后期觀望人群，短期占領市場。塑造“前期買房贏價格，中期買房避風險，后期買房重品質”的方城購房模式。項目本體分析基本狀況項目地塊位于方城東北部。北臨康達路，西臨解放路，東為規劃河道，南部為現狀居住區，規劃面積54畝,可售建筑面積10萬余平米，其中住宅部分9.35萬平米，商業部分1.2萬平米。跨康達路向北，毗鄰127畝七峰時代廣場，該廣場為方城縣重點工程，現正在施工，預計5.1完工開放。本案項目規劃規模：總建面12萬平米；容積率：3.0；建筑風格：中式徽派物業類型：8棟17-26層，塔板結合；總戶數：761戶；車位：0.4:1；綠化率：40%；建筑密度：25%項目本體分析項目賣點梳理地段項目為方城縣地王。位于方城縣東北，距主要商業街人民路1.5公里，為方城未來新區。潛力巨大。交通向北距需平南高速3公里，向南距國道3公里。雙路通達■內外雙景觀項目北側，跨路為正在修建的“時代廣場”，該廣場占地127畝，5.1完工開放，成型在望；

項目向內，獨據長170米，寬80米的“萬平米江南園林”產品提煉方向項目生成背景——地王的出現，帝王的誕生。項目品牌塑造——富貴不還家，如同錦衣夜行。回報鄉里，恩澤地方。雙景觀配套工程——北眺七峰時代廣場，南俯區內萬米景觀園林傳統文化再現——徽派中國，建筑生活新科技成果應用——夢生天境的園林霧化系統人車分流——人車互不相擾，生活相安無事千米會所大堂——方城未來的明星商業網點區內幼兒園——托幼在花園，回家既團圓。全明戶型設計——恒久不厭的生活體驗產品賣點提煉方向圍繞上述產品要素，形成項目的“九大賣點”，并不斷豐富、挖掘、整理。隨著項目各營銷階段的展開，不斷使用合理的訴求點刺激市場，形成實時更新，層層剝離的宣傳效果。項目賣點梳理南北雙向景觀園林，為項目得天獨厚的優勢資源；內外景觀雙擁區域地王，為項目與生俱來的天賦；環境、產品、風格、商業、幼托、設備、戶型、區內交通等九大賣點支撐；‘君臨天下”項目案名，與地王/帝王相互烘托，得傳統中式風格，交相輝映。雙景地王，與生俱來九九歸一，君臨天下價值導讀產品概念匯報核心內容價格定位營銷策略-市場背景營銷推廣銷售方案產品解讀項目核心操作思路品牌拉升策略，同區域產品的形象塑造土地價值品牌：地王價值，開發商品牌：恩澤地方，惠及鄉里跳出區域市場競爭，表現明星項目的卓爾不群。高形象言之有物，與產品深刻結合，使同類項目無法超越。項目操作思路帝王地王雙景觀生活時代生活廣場萬米江南園林概念表現產品落地核心價值提煉九九歸一，君臨天下階段性操作思路1.傳統文化再現——徽派中國，建筑生活；2.新科技成果應用——夢生天境的園林霧化系統3.人車分流——人車互不相擾，生活相安無事；4.千米會所大堂——未來的明星商業網點5.區內幼兒園——托幼在花園，回家既團圓；6.全明戶型設計——恒久不厭的生活體驗階段訴求點整合應用時間：上述的階段訴求點，在項目主題形象穩定以后，分階段逐步展開；應用條件：主要工程節點完成；主要銷售節點開始；輔以后期的活動、推廣等其他渠道傳播手段，綜合應用。匯報核心內容價格定位項目定位營銷策略-市場背景營銷推廣銷售方案結合項目財務條件、回款周期以及周邊項目在售價格，不僅要保證項目前期銷售，同時要保證項目后期持續穩定的市場表現，我們建議開盤價格初定為：3200-3300元/平方米具體價格將根據近期客戶積累情況浮動調整住宅價格定位18個月銷售周期，其中一期開盤實現均價3250-3350元/平米成功打造企業在方城的第一個高端項目品牌全盤目標營銷目標住宅銷售面積：9.3萬平米商業銷售面積：1.2萬平米消化周期：18個月銷售率：90%匯報核心內容價格定位項目定位營銷策略-市場背景營銷推廣銷售方案整體營銷戰略高端形象出街體驗營銷跟進操作手法應用圈層營銷貫穿線上資源整合高端形象出街：通過現有戶外廣告，樹立產品高端形象，使地王/帝王概念，以及“雙景觀花園生活”概念在全城推開，占領形象制高點；體驗營銷跟進：“銷售中心-園林示范景觀-樣板間”構成現場體驗式空間，將未來生活前置；在臨近開盤前，帶領意向客戶參觀北京同類產品“御江山”，加強未來生活感受。圈層營銷貫穿：通過前期已購買客戶、傾向性客戶，聯絡其他圈外客群，建立項目的多層級營銷體系。線上資源整合：線上資源廣而告之的手段不可缺乏，使客群全方位關注項目銷售、工程動態。7101112123456789101120132014售樓處樣板4.15日開放一期開盤客戶積累期加推新房源二期開盤9-10月二次看盤預熱。在前期形象推廣基礎上，進行概念深化，使前期概念獲得產品層面的支持。該階段營銷以講座、產品說明、業主互動的暖場活動為主。7月認籌期。以活動為主建立穩定認知群體，以戶外、短信、網絡、車體等媒體建立外部圈層。認籌前后加大整合力度，提升項目認籌率。收尾期。完成剩余部分的銷售，運用促銷等策略促進剩余部分的快速銷售。主要采用戶外、雜志等媒體，為下階段公寓的銷售奠定基礎。營銷排期1212收尾期時間軸9銷售期預排強銷期完成項目價格的提升，加強營銷活動，創造銷售高峰。運用媒體廣告，傳達項目信息，營造項目熱銷的態勢，調動客戶的情緒。同時配合活動，加強DM直投等直銷行銷手段銷售節點劃分時間軸7月底開盤第一階段.活動組織300套房源，消化80%認籌800組，完成裝戶完成1500名意向客戶的登記工作6.207.10政府部門拜訪，完成200組認籌積累加油送紙抽、商家送餐巾盒活動完成認籌200組5.20該階段以形象推廣為主，著重推廣“地王價值，雙景觀園林”等主題訴求。使產品獲得高姿態出街。4.15北京項目體驗完成200組認籌北京老藝術家演出，完成客戶積累200組售樓處開放7月中旬銷售節點劃分第一階段。認籌目標活動內容時間主要內容贈品預算勞務費用傳播主題認籌目標1.加油送紙抽卡開盤后——開盤前加油送紙抽，20000套送完為止，2元/盒（200抽）4萬元10000地王價值，雙景觀生活150組2.送餐巾盒

為方城主要餐飲商家贈送5000套帶項目logo的餐巾紙盒，并根據使用情況定期更新。8元/盒4萬元10000

200組3.政府單位走訪5.21-6.20贈送500套帶項目logo的茶具，50元/套2.5萬元3000

200組4.北京項目體驗6.20-7中旬2000元/人，組織200人費用自理3萬元組織經費。中式徽派，傳統再現200組5.紅歌會（待定）月底臨近開盤組織老歌唱家演唱30萬

200組合計

50萬元

950組銷售節點劃分第一階段。銷售任務產品去化樓座加推準備套數銷售面積㎡銷售率銷售均價回款（元）住宅6、7、85棟300300000.85320081600000商業6號樓，7、8號樓————40000.85600020400000銷售節點劃分時間軸11底開盤第二階段200套房源，消化80%認籌500組，完成裝戶完成1500名意向客戶的登記工作10.3111.15每兩周一次小型暖場活動，完成100組認籌積累加油送紙抽、商家送餐巾盒活動持續完成認籌200組9.15該階段以豐富形象塑造為主，著重推廣“徽派建筑、各類配套、霧化系統、人車分流、”等相關訴求。使產品獲得有力的支持。8.1產品知識講座經濟形勢講座縣級市發展展望每一個月一次客戶見面會及抽獎完成200組認籌銷售節點劃分時間軸第三階段達到項目可售面積90%的銷量該階段以增加產品附加值為主，著重在原推廣策略上對產品價值進行豐富，結合產品居住品質。將產品生活意義前置。11.15以后具體活動形式待定匯報核心內容價格定位項目定位營銷策略-市場背景營銷手段詳解銷售方案

認籌活動延續“南都領御”的成功模式，組織看房團——客戶成功認購后，組織客戶到北京等進行類似產品的參觀體驗，并游覽當地名勝景點。增加客戶對項目的理解認可同時可以提前體驗未來的生活！體驗營銷活動營銷策略看房團體驗之旅（暫定名）活動目的：通過第一次的活動能夠很好的墊底本案在消費者心目中的地位，然后對于本案的品質以及開發理念得到很好的了解，但是由于項目工期原因，對于消費者并沒有視覺上的沖擊，希望在售樓處正是能夠真正了解開發用意以及品質樓盤所能帶來的生活體驗。活動地點：北京同類型項目；活動時間：7月底項目開盤以后活動內容：1、參觀類似品質樓盤；2、了解中式建筑的演變歷程；營銷策略中式景點和項目體驗頤和園北海長城御江山現場售樓處、樣板間、園林示范區突出純法式精品華宅的項目形象，配飾、氣氛做到有針對性，有感染力。銷售工具：業務員配備IPAD對客戶進行產品展示及講解，提升展示形象；樓書、折頁設計制作及禮品設計制作需要與星級會所休閑生活氛圍相互匹配，需要講究品質、品味的銷售道具。體驗營銷營銷策略售樓處開放暨業主終答謝聯誼會活動主題：開盤活動活動時間：2013年7月底活動地點：售樓處活動形式：待定活動目的：營造氣氛促成成交唱響方城紅歌演唱會參與對象

項目開發商營銷公司活動公司

VIP客戶活動流程活動準備----活動現場外圍布置活動的當天---貴賓車輛停放禮儀引領接待明星的接待晚會開始XXX唱響方城文惠河南省電視臺第八頻道主持人彭彬綜藝圈資“綠葉”，河南電視臺陳琨、龐曉戈、倪寶鐸、安徽電視臺高遠、南陽電視臺、南陽電臺等主持人南陽區域“理想的主持搭檔”；常年為國內電臺、電視臺擔任晚會、專題片、動畫片、廣告配音工作。作品《梨園春走進唐河》《潘美辰走進南陽演唱會》《光頭李進南陽演唱會》《鋼琴家劉詩昆獨奏音樂會》等活動外圍布置：當天早上8點之前全部到位演出現場：當天下午6點之前全部到位19:00--19:15播放項目宣傳片19:20主持人道白+燈光秀19:20---19:25開場水鼓《龍鳳呈祥》19:25---19:40領導講話并致辭19:40--20:00歌伴舞

演出序列表一、開場大鼓《龍鳳呈祥》19:20---19:25二、領導致辭19:26---19:40

政府領導

集團公司領導歌伴舞《西部放歌》19:40--20:00三、歌伴舞《星光大道月冠軍韓月》

四、武術表演：《十八銅人》20:00--20:10

參加過2008年奧運會開幕式曾多次出國巡回演出五、青花器樂21:00---21:05六、炫彩激光舞：21:05--21:10

外圍物料預算名稱規格數量單價（元）合計（元）彩虹門15米6個150（含條幅）900.00氣柱高8米10個150（含條幅）1500.00vip座椅2000個6（租用）12000.00金獅2對300600.00氫氣球26個2005200.00禮儀小姐10名1501500.00煙火20箱1803600.00現場督導10名主持人2名合計25300.00物料預算板塊項目數量單價（元）合計(元)備注演出現場配置舞臺16m×8m303840專業演出網架舞臺舞臺背景架16m×8m303840背景LED大屏40平方50020000P5高清（兩節一會使用的大屏）彩幕30平方50015000在舞臺前側分四塊配合大屏使用舞臺前側現場直播大屏40平方50020000用于現場演出的直播舞臺現場物美造型8000舞臺上的物美（亞克力雕刻字pvc造型舞臺上的鮮花布置）領導嘉賓席桌椅300套206000（桌子椅子桌布靠椅）珠江LED燈150507500演出必備燈光照明，隨節奏變化、切換舞臺顏色演出預算板塊演員名稱人數出場費用備注舞蹈146000河南省歌舞劇院舞蹈中國鼓146000十八銅人1810000曾多次出國表演2008年奧運會開幕式的武術表演者激光舞34500曾多次參加省臺晚會如：蔣大為、李雙江等沙畫24000項目的介紹力量組合23000省雜技團演員多次參加各地市電視臺春晚主持人文惠彭斌210000河南電視臺資深主持人

《梨園春》胡希華老師16000搖滾男歌13000青花器樂106000結束舞蹈122400歌伴舞14000攝像一臺搖臂兩臺流動4800含后期制作合計69700元所有費用合計：220880元（不含稅率）包含：演出所有的物料主持人演員的費用（不含明星費用）

十三、費用合計預算后勤保障主要分為人員疏導與車輛疏導人員疏導：入場方面，先業主及有票客戶，后普通民眾，全部由大門進入會場。會場共分為四個區域，每個區域設有固定導示牌外，每張椅子上分別貼有序列號。以便和門票相對應，做到對號入座，現場每個區域安排4名引導員引導。安保人員除外，貴賓區域設置2000張椅子。現場周圍每隔5米設一名保安，另設流動保安數名。其他貴賓及嘉賓演員及舞臺相關工作人員設專用通道，領導嘉賓入場由禮儀小姐引導。車輛疏導：建議甲方提前與交管部門對接，在下午某個時段到晚會結束散場這個時間段，對活動現場500米范圍內實行臨時交通管制，確保現場安全不留隱患。活動布置時間安排活動開始前3天舞臺搭建物料、LED屏、彩幕進場搭建活動開始前3天舞臺搭建物料燈光、音響等設施進場搭建活動開始前2天物料座椅、升空氣球、彩虹門、氣柱等進場擺放活動開始前1天燈光、音響調試完畢，現場所有搭建進入掃尾階段活動當天下午彩排完畢等待晚會即將拉開帷幕安保細化方案

1、在售樓部的門口）布置20個保安和10人的警力（和當地的派出所結合一下）。主要是負責vip客戶的進出的秩序和安全問題。（負責所有來賓的車輛包括轎車摩托車電動車自行車等車輛停在指定的區域內）并告知注意鎖好自己的車輛。2、在XX廣場入口（晚會的主要出入口）。在入口的處各布置一塊導視牌在晚會開始入場的時候一邊個安排

保安8名和警察4名相互配合維持觀眾的進場秩序和提示不讓任何車進入到會場。

3.晚會大門的入口處布置保安20名警察10名。主要負責進出人員的秩序和安全問題。4.在活動現場周圍第5米設一名保安、警察20名相結合。主要是負責VIP進出的秩序和安全問題。安保細化方案5、在嘉賓觀看區和觀眾觀看區之間布置一個隔離區域和安排20名保安和5名警力相結合，主負責觀眾和嘉賓之間區域的秩序維護和安全問題。6、舞臺前方布置10名保安和5名警力相結合，主要負責舞臺區域的秩序維護和演員的安全問題。7、舞臺后方區域布置20名保安和10名警力相結合，主要負責演員的安全。8、活動現場的外圍安排20名保安來回巡邏，確保觀眾的安全。安保警力禮儀細化1.觀眾分批次入場，分區域入場就做（有保安和禮儀相結合引導VIP客戶），2.導視牌VIP區域內按序號對號入座。3.為了及時溝通安保人員每一個小組的隊長配備對講機能及時的處理好應急事情。4.每一個小組要有保安隊長，小組長，政委，分區域分工，協作，劃片安保。5.另外配備2組機動小組，確保各區域有安保。并能及時的處理好緊急情況。禮儀1.在晚會開始之前引領領導到休息區休息，并負責茶水服務。2.在晚會開始前十分鐘引領領導到嘉賓席就坐觀看演出。3.晚會開始時引領領導上臺講話講完話之后引領領導到嘉賓席就坐觀看演出。5.晚會結束后負責引領領導退場。家庭聯誼會（暫定名）活動目的：無造勢不入市，希望對那些責任心無法表達的人，本案提供給他們適合健康成長的生活環境，不僅僅是為了家人，也為了自己安心，同時能夠讓子女與父母有更過的相處時間；通過這一大型公關活動，樹立項目及企業公關形象，增加項目的口碑傳播，促進銷售；活動地點：由野外拓展訓練公司確定活動時間：開盤前10天左右活動內容：1、產品推薦會，邀請公司領導、本案規劃設計院嘉賓、景觀設計院嘉賓、新鄭知名人士、新鄭當地或者鄭州媒體；2、野外拓展訓練；3、評獎一等獎：寒假期間免費參加北京知名培訓機構為期一周的培訓及名師指點；二等獎：寒假期間免費參加鄭州知名培訓機構為其一周的培訓及名師指點；三等獎：免費參加上海三日游體驗活動；營銷策略小結之所以采用多種營銷手段的方式最重要的一點就是根據工程節點以及項目現狀，導致人氣不足，臨時接待中心開放也意味人氣不足，因此：8月20日－9月30日，現場派送小禮品，比如茶具（控制在四十元左右一套，同時上面印有項目標志）、折扇、雨傘等等。同時制定認籌期的活動方案。10月1日－12月15日，開始進行認籌，認籌的形式希望初期以5千抵1萬的形式展開，中間為了更好的刪選客戶可以1萬抵2萬的活動，同時開展少兒才藝大賽，結合售樓處開放、樣板間開放，能夠持續性的組織公關活動。12月23日，組織之前有意向的客戶進行體驗之旅，可以去上海或者南京選擇優質項目參觀。12月30日，舉辦產品推介會，邀請準客戶參加公司舉辦的業主答謝會，同時邀請公司領導、規劃設計院、景觀設計院、以及當地知名人士講述生活品質的理念等等，同時當天下午舉行提前認購選房活動。匯報核心內容營銷策略市場研究營銷推廣銷售方案產品解讀價格定位推廣目標以項目名稱代替區域名稱打造內鄉新名片雙品牌計劃：項目品牌、公司品牌重點策略分析運用廣告的最大效力來完成本案2012年的推廣。為此，在對諸多媒體進行分析后，我司認為，有如下幾大媒介是必須為我們所用的，以此來保證推廣的有效性。前提：我們不得不考慮一個問題：如何把錢用在刀刃上？軟性新聞炒作網絡報紙口碑戶外及現場包裝電視臺公關活動及渠道為主推廣渠道推廣策略六節點這將是本案推廣的最大重點，也是口碑傳播的最好體現方式。從開盤開始，延續到每一個摟座的開放，我們將緊密的與消費者進行互動，依托活動拉進與他們的距離。同時，軟文、網絡、《客通》將為活動服務，進行活動期間內容的跟近。軟文網絡報紙口碑戶外電視臺公關活動及渠道為主A.公關活動本案最為珍貴的推廣媒介。是吸引往來車輛、行人的最大戶外廣告優勢。新信息的及時發布，讓更多的市場受眾在第一時間了解到本案最新動態，形成與消費者的紐帶關系。軟文網絡報紙口碑戶外電視臺公關活動及渠道為主B.戶外比之平面廣告更能發揮效力的媒介；滲透能力強、可進行連續性發布，對于媒體的選擇空間較大，并且不受時間限制，時效性強。可進行半軟半硬、圖文并茂的形式進行宣傳。C.軟文軟文網絡報紙口碑戶外電視臺公關活動及渠道為主報紙廣告是開盤前必須運用的平面媒體。用于集中轟炸市場，廣泛告之的目的。對于本案而言，在開盤前后預熱時運用此方法，并加以軟文訴求同時轟炸，達到項目宣傳最高點。D.平面媒體軟文網絡報紙口碑戶外電視臺公關活動及渠道為主據國內幾大著名代理公司調研后，認為網絡是目前購買產品最為有效的媒介途徑，傳播力度快捷也是如今社會常見之事，自身網站的建設也引起了越來越多的開發商的重視；因此本案網絡識別系統一定要加固完善，并且對于SOUFUN,SINA,SOUHU,北方網，秦皇島網站等的鏈接（大旗幟、按鈕、通欄等）一定要進行部署。E.網絡軟文網絡報紙口碑戶外電視臺公關活動及渠道為主加強公關營銷及派單直投，強調精準窄告投放。推廣渠道推廣策略以營銷活動為推廣主線，戶外、電視和DM直投為主要手段報紙、電視及DM直投，客戶資源針對性強，有一定持續保留期，并可根據項目動態及時調整，是拓展客戶的重要手段。電視臺電視臺：當地電視臺有地方性壟斷，所有區域客戶均可看到本案的宣傳投放派單在區域沿街門面、學到、小區、機關等地方發放宣傳資料，禮品等產品說明會針對目標客群（公務員和教師群體），以產品說明會的形式推廣擴大項目知名度。直銷行銷推廣策略因地制宜，巧妙指引攔截沿線戶外廣告道旗、工地圍檔公交站牌燈箱項目內外部指引本案圍檔沿線設置戶外，展示項目形象，攔截所有客戶；推廣策略配合活動節點進行宣傳炒作，樹業界口碑

報紙硬廣，較適合樹立項目形象和項目價值點傳播。加大軟文投放力度，持續保持項目熱度。報廣以形象塑造為主，與信息告知相結合推廣策略口碑傳播增強與業主溝通，促進以老帶新結合工程和銷售節點，對項目地域、產品價值、活動事件等編制項目內刊，進行感情溝通與交流，保持客戶對本案的持續印象，輔以“以老帶新”客戶獎勵政策，節假日通過電話、短信、郵寄賀卡等祝福形式，提升老業主滿意度，促進口碑宣傳。增強老帶新刺激力度，促進成交，保證客戶對項目的持續關注度。推廣策略第一階段：市場預熱期（2012.9.01—10.31）推廣目的：樹立純法式精品華宅形象，引起市場的關注9月份臨時接待處開放，開始市場預熱9月1日戶外、網絡、短信等媒體形式開始統一集中發布；推廣策略：以輿論＋形象宣傳為統籌主要推廣手段：活動營銷的集客策略戶外＋平面廣告的市場形象策略平面媒體＋網絡的市場輿論策略第一階段：市場預熱期（2012.9.01—10.31）9月份工作計劃?銷售道具（樓書）設計及制作?戶外媒體發布?網絡信息的傳達?軟文的撰寫發布?現場售樓處、樣板間、園林示范區裝修推廣活動臨時接待處開放及贈送禮品運動目的：對市場進行提示性的信息傳達，媒體預熱。形式：邀請當地主流媒體，媒體見面會時間：9月初（暫定）地點：臨時接待處相關準備：?臨時接待處開放時間確定?媒體邀請（當地報紙、電視）10月份工作計劃工作重點?客戶積累?沙盤等銷售工具到位?具體認籌計劃制定?廣告設計?認籌活動準備?答客問推廣活動品鑒法式生活——現場售樓處開放活動目的：開放活動，帶動更多意向性前往香腸，了解關注項目，加深印象，贏得好感。形式：產品說明會，邀請部分客戶及主要媒體。活動期間對項目的產品以及法式生活理念進行詳細闡釋。并穿插現場表演以及抽獎等娛樂活動，調動客戶情緒。時間：10月底（暫定）地點：項目現場相關準備：?確定參與客戶名單?確定參與媒體?確定活動現場?現場表演團隊、抽獎規則及禮品、贈送客戶的禮品等推廣媒體報廣整版其他報紙網絡、雜志等交通臺廣播戶外、LED活動信息發布軟文發布第二階段：內部認購期（2012.11.01—12.31）11月份開始認購每份認購金為5000元整，5000抵10000元在開盤前完成300組客戶積累；推廣策略：公關活動為引導＋形象宣傳為統籌－－現場體驗為支撐主要推廣手段：體驗活動營銷的促進策略推出大型體驗活動，上海五日游活動；凡認籌客戶均有機會獲得上海體驗活動資格；戶外＋平面廣告的市場形象策略現場營銷環境渲染策略平面媒體＋網絡的市場輿論策略

認籌活動組織看房團——客戶成功認籌后，組織客戶到南京、上海或者杭州等進行類似產品的參觀體驗，并游覽當地名勝景點。增加客戶對項目的理解認可的同時提前體驗未來的生活！活動時間：2012年12月中（開盤前一周）規模：300人左右；活動預算：預估為35萬元。第二階段：內部認購期（2012.11.1—12.31）11月份工作計劃?現場售樓及樣板家開放?認籌活動?廣告設計?戶外廣告更換?

SP活動推廣活動上海三日游體驗活動目的：營造項目推廣的最高潮，帶動項目快速銷售。形式：現場舉辦現場營銷中心開放慶典，帶客戶參觀樣板間及園林示范區，并詳細介紹項目的整體優勢。時間：11月初（暫定）地點：項目現場、接待中心相關準備：?活動執行公司?活動物料準備?銷售相關資料?認籌促銷策略推廣媒體戶外、報廣整版派單短信交通臺廣播網絡軟文發布少兒才藝活動第二階段：內部認購期（2011.11.1—12.31）12月份工作計劃工作重點?開盤準備?價格表制定?廣告設計?SP活動推廣活動現場公關活動目的：利用客戶營銷，帶動項目認購量。形式：現場舉辦兒童才藝比賽活動時間：每半月舉辦一次地點：接待中心相關準備：?活動執行公司?銷售相關資料推廣媒體戶外、報廣整版交通臺廣播網絡軟文發布少兒才藝活動、體驗活動第三階段：開盤熱銷期（2013.1.1—2013.1.31）實現均價：2900元/平方米12月底開盤到13年1月完成至少160套銷售目標推廣策略：開盤促銷活動為引導＋產品賣點深化為統籌主要推廣手段：開盤促銷活動的促進策略戶外＋平面廣告的項目形象深化策略現場營銷環境渲染策略小型圈層活動的市場輿論策略盛世奢藏，法國奢侈品展聞香識女人——法國香水體驗季——香水體驗活動，配制專屬于自己的香水，重點吸引女性客戶，并以活動提升項目品味。

持續期——”老帶新“促進老客戶“細胞分裂”的積極方案成交客戶的口碑宣傳、介紹購買在個案的銷售中，所占比例一般在15-25%左右。業主介紹購買，分別給予介紹人及被介紹人物業費或實物或現金等物質獎勵，以累計積分的形式，在業主入住后給予消費對現。同時在被介紹人直接介紹購買后，對于原業主同樣給予不同額度的積分累加。推廣渠道：宣傳禮品發放短信廣告，促銷內容。活動：進行老帶新活動及客戶聯誼活動等第四階段：持續期（2013.2.1—2013.4。30）建議在該期間舉辦大型客戶答謝活動，既可維護老客戶，又可促進老帶新成交。客戶答謝會匯報核心內容營銷策略市場背景營銷推廣銷售方案產品解讀價格定位平面表現推盤策略由于項目體量適中，為了避免項目價格過高客戶觀望

“訂出超值商品，感動客戶”

為求穩妥初步入市的樓座一定以高品質，適中價格，引爆市場。

如何保持銷售氣氛

“高調的廣告策略，爆發的銷售成績”利用營銷事件，做為引爆點。完成利益最大化，規避定價風險