君聯天成——即將締造長治新型城市化的現代生活1本次報告思路框架如下：項目發展價值定位核心問題分析商用物業基礎研究物業組合研判項目本體分析總體開發策略機會背景整體市場定位分功能定位住宅物業基礎研究住宅物業研判潛在客戶分析需要解決的問題明確項目屬性開發成本估算財務效益分析投資測算分析總體發展策略物業開發策略運營模式建議產品發展建議組合篩選方案對比做什么？怎么做？是什么？如何解決問題發展策略及定位體系價值挖掘啟動區選址及開發策略建議物業發展建議及運營模式酒店物業研判公寓物業研判辦公物業研判商業物業研判Part3市場篇3住宅市場分析大市格局分析競爭市場分析后續競爭分析潛在客戶分析大環境：房地產發展滯后于城市建設的水平，房地產還處于初級發展階段，市場不規范（小產權房眾多），未來發展具有較大空間2011年長治房地產開發投資總量約54億元，躍居全省第四，同比增長64.1%，增幅位于全省第一。長治房地產投資占固定資產投資的比重小，遠低于太原、大同、陽泉，房地產開發市場化程度不高，房地產發展跟不上城市建設的步伐。長治市房地產處于初級階段，市場不規范（小產權房眾多），房地產市場仍有較大發展空間。2006-2011年長治市固定資產投資和房地產投資變化表（萬元）數據來源：長治市統計年鑒數據來源：各市縣統計公報2010年長治及省內其他城市房投及固投對比(單位:萬元）4大環境：近年來商品房銷售呈上升態勢，但市域商品房市場成交量僅為144萬㎡，個盤成交量有限，年消化量多在5萬㎡以下06年以來商品房銷售額整體呈上升態勢，銷售情況良好。2011年，市場整體商品房成交面積達到144萬㎡，其中商品住宅為136萬㎡。長治市房地產開發市場呈現出建設規模快速擴張、商品房銷售量增速放緩的態勢，存量不斷增加，長治商品房市場調整空間大。2006-2011年商品房銷售額及增速（單位：億元）2011年長治市商品房市場運行基本情況2011年長治市典型個盤年度成交情況數據來源：長治市縣統計公報數據來源：合富輝煌市場調查5市場格局：項目隸屬長治縣，但毗鄰市區，受到來自三個圈層的市場競爭市場研究范圍界定：項目在行政上屬于長治縣范疇同時緊鄰市區，受到長治市區和長治縣城的雙重輻射研究范圍內，住宅市場可劃分為三個不同圈層的板塊，分別為：市區板塊市縣融合板塊長治縣板塊縣城項目城北城西城東市縣融合區域城內長治市區長治縣城第三圈層：縣城板塊區位：縣城中心，配套相對完善，但距離市區較遠，發展能級有限戶型：130-150㎡三房為主客戶：縣城公務員、企事業單位職工、生意人為主，少量鄉鎮客戶，自住為主均價：2800-3500元/㎡第一圈層：市區板塊根據城市發展和市場特點，可細分為城內、城北、城東和城西四個板塊戶型：80-100㎡兩房、110-150㎡三房客戶：市區公務員、企事業單位職工、生意人為主，自住為主均價：4000-6500元/㎡，個盤8700元/㎡第二圈層：融城板塊區位：融城前沿，產業集聚，但目前尚未有在售項目，未來大型綜合項目眾多，1-2年內全市熱點，發展潛力大6第一圈層：根據區位和市場特征，可細分為四大板塊縣城項目城北城西城東市縣融合區域城內長治市區長治縣城城西板塊特征：城區延伸，商貿氛圍濃厚，生活配套有限，居住環境一般戶型：90-100㎡兩房、110-130㎡三房客戶：企事業單位職工、小生意人為主，自住為主，少量投資均價：4500-5700元/㎡城東板塊特征：城區延伸，毗鄰老頂山，居住氛圍好，環境佳戶型：90-100㎡兩房、110-150㎡三房客戶：市區公務員、企事業單位職工、生意人為主，自住為主均價：4500-6500元/㎡城內板塊特征：傳統老城核心，商業發達，教育、生活配套完善，目前認知度最高戶型：65-95㎡兩房、105-135㎡三房客戶：客戶來源廣泛，自住兼具投資均價：5000-5700元/㎡城北板塊特征：新城核心、高新區，城市功能配套集聚，生活配套不足，但未來發展潛力大戶型：80-100㎡兩房、110-130㎡三房客戶：高新區、長鋼等企事業單位職工、區域公務員為主，自住為主均價：4000-5500元/㎡第一圈層：市區板塊7城內板塊：傳統老城核心，商業聚集，生活、教育配套完善，認知度最高，后續供應量小區域特征：傳統老城核心，機關單位云集，商業發達，生活和教育配套完善，是目前認知度最高的區域市場特征：項目眾多，規模較小，多為尾盤銷售，供應量不大后續供應：土地稀缺，未來供應日益減少長治一中英雄南路-金威名店中港淺水灣（尾盤）星悅國際理想城摩登時代（尾盤）金碧園六府苑（尾盤）中宏時代（尾盤）楓林花園（尾盤）在售待售帝豪天成售罄陽光假日城A派公寓第一圈層：市區板塊8城內板塊：樓盤規模小，產品水平一般，以高層、小高層電梯洋房為主，由于價格高企客戶外流特征明顯物業特征：樓盤規模小，水平、檔次一般，以高層、小高層電梯樓為主；戶型面積：戶型以65-95㎡兩房、105-135㎡三房為主，少量一房；價格特征：5000-5700元/㎡；摩登時代中港淺水灣第一圈層：市區板塊9城東板塊：毗鄰老頂山國家森林公園，目前城市形象最好，居住環境佳，物業類型相對豐富，向東發展受到限制，后續供應量少區域特征：毗鄰老頂山國際森林公園，居住小區連接成片，目前區域形象最好，居住環境佳市場特征：在售項目少，中等規模，物業類型相對豐富，高層為主，少量多層，東山名邸為純別墅產品，但尚未推出市場后續供應：向東受山體影響，未來房地產發展受限，后續供應量少金合家苑老頂山森林公園安康小區和諧嘉苑（尾盤）安康小區皇家派對都市名門（尾盤）濱河城上城常平東方360東山名邸（別墅）久安瑞華苑神龍云海苑（別墅）東明新城在售待售售罄第一圈層：市區板塊10城東板塊：樓盤規模中等，水平、檔次全市最高，高層、小高層電梯洋房為主，個盤（現樓）單價最高可達8700元/㎡物業特征：開發樓盤規模中等，水平、檔次全市最高，以高層、小高層電梯樓為主；戶型面積：戶型以三房為主，面積集中在130-150㎡和110-120㎡三房、90-100㎡兩房客戶來源：市區公務員、企事業單位職工、生意人為主，自住為主；

價格特征：4500-6500元/㎡，個盤價格與樓盤品質以及施工進度（現房、期房差異）的關系密切；濱河城上城都市名門第一圈層：市區板塊11城西板塊：汽車物流、民族民族裝飾產業支撐區域發展，生活配套不足，居住氛圍不佳，個盤拉動區域市場，后續供應有限區域特征：規劃以汽車物流、民族裝飾為主導產業，生活配套不足，目前居住氛圍欠佳市場特征：在售項目少，而且項目規模較小，潞安頤龍灣是區域最大規模項目，價格引領區域市場，物業類型豐富，供應少量聯排別墅、情景洋房(但全部為內部消化)，年均消化達10萬㎡后續供應：市區行政區劃的西部邊界，未來供應受到一定限制潞安頤龍灣周邊物流、商貿在售待售售罄紫金城明天廣場（尾盤）金得利大廈紫苑新城馨月花園華悅尚城（尾盤）第一圈層：市區板塊12城西板塊：頤龍灣大盤引領區域市場，小高層、高層電梯洋房為主，客戶來源相對有限物業特征：開發樓盤規模小，小高層、高層電梯洋房為主，個盤引領區域市場；戶型面積：戶型以90-100㎡兩房、110-160㎡三房為主；客戶來源：企事業單位職工、小生意人為主，自住為主，少量投資；

價格特征：4500-5700元/㎡，樓盤價格與區位、景觀關系密切；潞安頤龍灣-洋房潞安頤龍灣-別墅第一圈層：市區板塊13城北板塊：城市發展主方向，未來城市屬性突出，房地產發展潛力大，目前以城市功能配套為主，生活配套有待完善區域特征：西北是長治市區發展的主方向，定位為未來城市政務金融核心（漳澤新區），西鄰臨漳水庫，北臨機場、高新區，未來發展潛力大，但目前配套以城市功能配套為主，生活配套有待完善市場特征：目前在售項目少，貨量小后續供應：未來供應量大，有望成為全市熱點御景佳園（尾盤）中央商務大廈、新聞中心體育中心在售待售售罄興化金都苑府秀江南佳美綠洲世紀花園沁芳苑（尾盤）7080小區錦鑫苑景新花園紫金領秀第一圈層：市區板塊14城北板塊：樓盤規模小，水平、檔次不高，供應量少，均價水平目前落后于其他三大板塊物業特征：開發樓盤規模小，水平、檔次一般，以小高層、高層電梯樓為主；戶型面積：戶型以80-100㎡兩房、110-130㎡三房為主；客戶來源：高新區和長鋼等企事業單位職工、區域公務員為主，自住為主

價格特征：4000-5500元/㎡沁芳苑御景佳園第一圈層：市區板塊15融城板塊：市縣融合前沿陣地，未來城市屬性可期，工業集聚將帶來大量產業人口，支撐房地產發展，預計1-2年內將成為全市熱點區域特征：地處市縣融合前沿，未來長治市城南核心和長治縣經開區的CBD區域，產業支撐經濟發展和人口集聚，發展可期市場特征：目前多為企業單位建設住宅，尚無商品住房開發項目后續供應：近期將有多個大型綜合體項目落地，有望成為全市熱點養老中心項目成功汽車在售待售售罄格林小鎮美隆項目太行CBD國際中心第二圈層：融城板塊16縣城板塊：市場較為初級，樓盤規模小，水平、檔次不高，多層、小高層為主，相對市區價格洼地凸顯，客戶以長治縣本地客戶為主區域特征：縣城中心，配套相對完善，但距離市區較遠，發展能級有限市場特征：市場發展較為初級，市場不規范（小產權項目眾多），多層仍為市場主流物業特征：開發樓盤規模小，水平、檔次不高，多層和小高層為主；戶型面積：戶型結構較為單一，以130-150㎡為主，少量90-100㎡兩房，100-120㎡三房；客戶來源：縣城公務員、企事業單位職工、生意人為主，少量鄉鎮客戶，自住為主

價格特征：2800-3500元/㎡，小高層接受程度較高，相比多層溢價約5%-10%第三圈層：縣城板塊世紀豪庭黎苑美域尚林苑安盛苑銀河灣（公寓）在售待售售罄盛世龍庭（小產權）17縣城項目城北城西城東市縣融合區域城內長治市區長治縣城圈層特征：各板塊特征鮮明，城市中心區以中小盤為主，項目所在區域具有融城前沿的區位優勢，預計1-2年內成為房地產開發新的熱點區域城北板塊：新城核心綜合發展缺少配套未來熱點城西板塊：城區延伸商貿拉動配套有限后續不足城內板塊：傳統中心商業發達配套成熟土地稀缺城東板塊：城區延伸環境良好居住成片后續有限融城板塊：融城前沿開發熱點配套提升潛力無限縣城板塊：縣城核心配套完善能級有限難以突破市區板塊：市場特征總結118縣城項目城北城西城東市縣融合區域城內長治市區長治縣城產品特征：市場對小高、高層電梯洋房接受度高，市區戶型以80-100㎡兩房、110-150㎡三房為主，縣城戶型面積偏大，以130-150㎡三房為主第一圈層：市區市場—城北板塊物業：樓盤規模小，水平、檔次一般，高層、小高層電梯樓為主戶型：80-100㎡兩房、110-130㎡三房第一圈層：市區市場—城西板塊物業：樓盤規模小，小高層、高層電梯洋房為主，個盤引領區域市場戶型：90-100㎡兩房、110-130㎡三房第一圈層：市區市場—城內板塊物業：樓盤規模小，水平、檔次一般，小高層、高層電梯洋房為主戶型：

65-95㎡兩房、105-135㎡三房第一圈層：市區市場—城東板塊物業：樓盤規模中等，水平、檔次全市最高，高層、小高層電梯樓為主戶型：90-100㎡兩房、110-150㎡三房第三圈層：縣城市場物業：規模小，水平、檔次不高，多層仍為市場主流，小高層增多戶型：130-150㎡三房為主，100-120㎡三房為輔物業：整體來講，城東產品水平、檔次最高；大盤引領板塊市場戶型：80-100㎡兩房、110-150㎡三房為主第一圈層產品戶型相對豐富，第三圈層戶型以大戶型為主市場特征總結219城北城西城東城內長治市區價格特征：城東最高，城內次之，市區整體價格梯度不大，多集中在4500－5500元/㎡，縣城集中在2800-3500元/㎡，價格洼地凸顯城東個盤價格引領全市，城內價格整體較高，但整體來看，市區各板塊價格拉差不大，集中在4500-5500元/㎡；縣城價格集中在2800-3500元/㎡，價格洼地特征明顯；小高層、高層電梯洋房獲得市場認可，但相比普通多層洋房溢價不大，普通多層洋房逐漸退出市場。縣城項目市縣融合區域長治縣城6000元/㎡以上5000-6000元/㎡4000-5000元/㎡4000元/㎡以下市場特征總結320客戶特征：整體以長治本地客戶為主，“外流”與“集聚”共存，項目所在融城板塊有望承接城內外流客戶以及截留長子、長治等南部縣鎮客戶城內板塊客戶外流現象明顯，由于城市尺度較小，外流客戶的置業區域性不明顯，目前主要集中在城東、城西板塊，未來融合板塊、城北板塊將成為承接外流客戶的主要區域；周邊鄉鎮客戶進城意愿強，但與交通聯系情況密切，就近置業具有一定區域性。項目所在融合板塊目前尚無在售項目，借助其區位優勢，未來有望吸納城內外流客戶和長子、長治等南部縣鎮客戶?？h城項目城北城西城東城內長治市區長治縣城長子、長治等南部縣鎮潞城、屯留等北部縣鎮市區板塊客戶流向周邊縣鎮客戶流向市縣融合區域市場特征總結42122住宅市場分析大市格局分析競爭市場分析后續競爭分析潛在客戶分析競爭市場的確定：選取各板塊在售標桿項目項目區位隸屬長治縣，但距離長治市區商業核心約4km區域將納入市區規劃，產業集聚，發展潛力大樓市狀況處于起步階段，但發展迅速整體開發水平偏低，缺少高品質樓盤本項目競爭市場長治的（包括市區及縣城）、大規模的、開發水平較高的樓盤項目本體占地1200畝，長治少有的大規模樓盤功能復合，打造大型綜合體項目售價水平分析樓盤物業類型市場口碑世紀豪庭潞安頤龍灣規模檔次在售競爭樓盤篩選后續供應濱河城上城中港淺水灣星悅國際23城西城北城內城東競爭項目的基本情況縣城長治市區長治縣城濱河城上城世紀豪庭中港淺水灣星悅國際潞安頤龍灣項目市縣融合區域在市區和縣城市場中選擇指標性樓盤24開發特征規模小，規模達百畝以上、較大規模的樓盤數量少，主要出現在老城外圍；物業類型單一，小高、高層電梯洋房成為供應主流，別墅、情景洋房供應少；商住混雜，一般1-2層為商鋪；開發水平一般，開發強度較高，沒有真正意義上的高品質項目。25供求特征供應特征：主力戶型為110-130㎡的實用三房以及130-150㎡的舒適三房，次主力戶型是兩房戶型，以80-100㎡為主躍層、四房以上戶型產品少。成交特征：兩房80-100㎡、110-130㎡的實用三房和130-150㎡的舒適三房銷售情況較好，160㎡以上的三房、四房由于總價較高，銷售壓力大消化量特征：消化速度較慢，個盤年度成交量集中在4-5萬㎡，頤龍灣由于具有客戶資源，年度消化量可達10萬㎡供應和成交主力戶型26產品特征現代、歐式風格為主，部分項目對外宣傳為Artdeco風格，但多停留在宣傳和細節模仿層面，產品設計較為初級，有較大的提升空間；戶型設計亮點少，以飄窗最為常見，接受度較高；2梯4戶最為普遍，大戶型多為2梯2戶、2梯3戶；均為毛坯出售，在售項目尚未出現裝修產品。代表項目產品設計及裝修情況（此處“梯”指電梯）

星悅國際-宣傳Artdeco27配套特征城市尺度小，項目多依賴周邊的市政配套(如小學、中學、菜市場、醫院等)小盤配套少，以底商為主大盤配套相對完善，多配備幼兒園、具有基本休閑娛樂健身功能的會所、商業街等濱河城上城東博源超市濱河城上城臨街商鋪28園林特征早期，長治樓盤以滿足居住為目的，尚未關注品質，基本無園林規劃；目前，開始重視園林打造，但水平較低，主題不清晰，規模較小；大盤園林規模較大，但僅在規劃階段，尚未真正完成建設，執行能力有待檢驗。御林家園歐式園林、小品潞安頤龍灣歐式園林29物業管理普遍樓盤缺少物業管理，少有樓盤引入專業物業管理團隊；已引入物業管理的樓盤，物管服務內容少，安保硬件設施落后，智能化系統未廣泛應用。30客戶特征政府官員、企事業單位職工及生意人是主力客戶，改善居住為主，首置數量不斷增多；少量周邊縣城和鄉鎮客戶，多為進城和子女教育需求；隨著產業園區建設的推進，大型企業進入和發展壯大，將帶來一批企業管理層和技術人員，為區域房地產注入新客源。公務員生意人專業人士企業員工31競爭市場小結：透過競爭看項目的發展機會產品特征：客戶特征：供求特征：

80-100㎡的兩房和110-150㎡的三房銷售最佳，而超過160㎡的大三房和200㎡以上的戶型銷售速度較慢，順應市場需求，拉長產品線將是項目持續發展的重要策略配套特征：市場上洋房產品附加值仍然以簡單傳統的飄窗設計為主，項目在產品戶型的創新空間不大，必須側重戶型以外的方面提升項目價值客戶以市區客戶為主，周邊縣鎮客戶是補充，市區客戶是競爭區域中高端樓盤最主要的客戶來源，鎮區客戶和外來投資或產業客群是區域客戶的有效補充，項目規模較大，多元吸納客群是持續發展的關鍵社區配套單薄，對市政配套依賴性強，完善配套和物管水平將成為客戶訴求；本項目可結合自身大型商業配套并完善社區配套（如教育、會所、社區商業等），同時提升物業管理服務水平，引導新的生活理念，與其他項目形成強勢競爭力園林特征：城區以中小規模樓盤為主，園林打造處于初級階段，

項目具有一定規模優勢，提升園林綠化水平是樹立項目形象的機會點3233典型案例分析——案例一：潞安頤龍灣大型國企打造，依托品質產品和客戶資源，實現全市熱銷案例二：濱河城上城優越區位+專業營銷+品質產品，打造全市價格標桿34潞安頤龍灣——全市消化速度最快的大盤大型國企——潞安集團打造，資金實力雄厚、客戶資源龐大，通過完善配套、品質產品和客戶資源支撐，打造全市最為暢銷項目35地處城西商貿物流區，居住環境不佳，利用自身優質配套，有效消除區位劣勢項目位于城西板塊，周邊規劃以汽車物流、民族裝飾為主，生活配套不足，目前居住氛圍欠佳；項目通過打造完善配套，克服片區不宜居住的困境，提升客戶居住舒適性。

潞安頤龍灣億博五金市場麗都賓館紫金五街西一環路城西潞安頤龍灣與代表性競爭項目配套一覽周邊物流、商貿36戶型方正實用，總價控制，豐富產品線，降低開發風險潞安頤龍灣物業類型多，包括3F聯排別墅、6F情景洋房、小高層和高層普通洋房，多元化產品線有助于規避市場風險；普通洋房方正實用，面積、戶型多樣，以80-100㎡的兩房和110-150㎡的三房為主，其次為160-190的三房。市場表現：80-100㎡的兩房和150㎡以下的戶型由于總價控制，銷售情況相對較好，160㎡以上戶型由于總價高，銷售速度明顯降低95㎡兩房125㎡三房37依托完善配套和自身客戶資源，產品取勝（戶型方正實用、總價控制），有效實現溢價和產品價格逐年提升，成就全市最為暢銷樓盤2008年開盤至今，頤龍灣產品價格逐年提升，且歷年平均價格較市場平均價格溢價約10%以上項目與區域內相同樓盤相比，銷售情況處于領先地位。2008年開盤至今，年度成交量約9-10萬㎡，為全市銷售速度最快的樓盤；2011年長治市典型個盤年度成交情況潞安頤龍灣上城近年價格變化數據來源：合富輝煌市場調查38濱河城上城——全市商品房的價格標桿、大規模樓盤坐擁城東優越區位和居住環境，專業營銷，打造全市價格標桿

39毗鄰濱河公園，周邊配套完善，區位優勢明顯項目位于長治市城東板塊，屬于城區延伸，周邊配套設施完善——博源超市、濱河城上城、東明國際酒店、濱河萬博廣場；項目與老頂山相望，緊鄰濱河公園，具有一定的環境資源，處于道路咽口位置，交通方便快捷，地段優勢明顯。濱河城上城長治市政府濱河公園長治學院長治醫院博源購物廣場太行路城東路東外環路老頂山國家森林公園城東板塊濱河廣場博源超市（城東店）40分期開發逐步拉升容積率，實現項目價值最大化，產品線較為豐富，但整體面積偏大，總價90萬以上大面積產品相對滯銷項目分四期開發首期多層二期、三期小高層四期小高層、高層產品線豐富，包括60-100㎡兩房、130-190㎡三房、200以上四房和躍式，整體面積偏大，主力戶型：100㎡以下的兩房和三房130-150㎡，比例占50%以上市場表現：緊湊兩房和150㎡以下的三房戶型由于總價控制，銷售情況相對較好，150㎡以上產品總價超過90萬，相對滯銷。四期小高層、高層40一期多層二期小高層三期小高層41優越區位+品質產品+專業營銷，實現全市價格標桿濱河城上城與代表性競爭項目價格一覽得益于地段優勢、品質產品和專業的營銷管理團隊，項目產品價格與城市主要競爭對手相比一直處于領先，遠高于市場價格，為城市樓盤價格的標桿。濱河城上城近年價格變化數據來源：合富輝煌市場調研城上城與代表性競爭項目代理團隊一覽42住宅市場分析大市格局分析競爭市場分析后續競爭分析潛在客戶分析在售項目后續供應：在售項目后續供應共計約有135萬㎡，主要集中在少數規模較大的樓盤中（城上城、頤龍灣等）在售項目后續供應共計約有135萬㎡，主要集中在少數大盤中其中，濱河城上城、頤龍灣、東明新城、常平項目合計約100萬㎡的后續供應量在售項目后續供應縣城項目長治市區長治縣城后續供應約13萬㎡長治市區后續供應約97萬㎡數據來源：合富輝煌實地調查43土地后續供應：2010-2012年，長治市和長治縣土地供應合計約193萬平米對2010-2012年長治市和長治縣的土地成交情況進行統計：長治市土地后續共計約162萬㎡，供應主要集中在郊區，城區后續供應量少長治縣土地后續供應合計約31萬㎡長治市土地后續供應情況（2010-2012年）長治縣土地后續供應情況（2010-2012年）縣城項目長治市區長治縣城土地后續供應約31萬㎡長治市區土地后續供應約162萬㎡數據來源：長治市、縣國土局44新增項目后續供應：長治市合計約920萬㎡貨量；長治縣合計約2000畝（用地）后續供應長治市城中村改造項目情況（㎡）長治市新增項目集中在城中村改造，合計約920萬㎡的貨量；但規劃落實尚無時間表，其中與項目一路之隔的舊改項目美隆是項目直接競爭對手。長治縣新增項目，除本項目外，主要為養老地塊項目，占地約2000畝，但啟動時間尚未明確。常青街道片區：后續總建面約417萬㎡五馬街道片區：后續總建面約503萬㎡項目數據來源：長治市、縣國土局4546住宅市場分析大市格局分析競爭市場分析后續競爭分析潛在客戶分析項目潛在客戶主要分為三類研究方法：通過對市場客戶來源和特性進行梳理和總結，在本項目客戶潛在區域內，通過對這些客戶的深度訪談，從而準確把握目標客戶置業需求項目區域客戶主要來源于三大類：第一類：長治市區，以公務員、企事業單位職工和生意人為主第二類：周邊縣鎮客戶，以長治縣為主第三類：產業園區客戶縣城項目城北城西城東城內長治市區長治縣城長子、長治等南部縣鎮潞城、屯留等北部縣鎮市縣融合區域市區板塊客戶流向周邊縣鎮客戶流向47一類客戶特征：市區外溢（首置）自住客戶為主，兼顧投資保值，看重區域發展前景和價格優勢客戶來源：主要為市區外溢客戶和投資客戶客戶特點：看重園區的未來發展潛力和價格洼地，需求高性價比，升值潛力大的產品對區域認同度：部分客戶對區域認知度高，但多數客戶尚不了解本區域，在引導后多數客戶看好區域的發展，并表示會關注區域的發展置業目的：首置客戶為主，其次是投資可吸納性：短期內通過大量的區域炒作可吸納該類客戶來此購買，隨著后期區域的發展承受，對此類客戶的吸納能力將不斷增強這幾年，市區價格漲得很快，現在均價已經到了5000元/㎡左右……品質佳、環境好、價格合適的產品太少了……城南發展潛力比較大，對那些生活品質要求高、支付能力有限的首置、首改客戶會有吸引力，未來配套完善了，這種客戶的數量會不斷增加……

——潞安頤龍灣營銷策劃

劉先生城南跟市中心近，產業園區這兩年動作頻頻，未來發展潛力大……還有個生態園，居住環境也不錯……但目前公共交通不方便，生活配套很少，市區的客戶認可度不高，但還是可以引導的……如果產品做得好、價格合理，還是可以吸引很多人的……——星悅國際置業顧問

宋小姐48一類客戶特征：頭腦精明，對總價敏感，需求的物業以性價比高、總價控制的實用戶型為主受收入的限制，對物業類型沒有太多要求，關鍵控制總房款，承受總房價集中在40-60萬置業重要考慮物業價格、性價比等因素，對配套有較高要求需求以80-100㎡的兩房和100-130㎡三房為主，少量需求大戶型購房關注因素：價格、交通、生活配套、性價比科工貿園區離市區很近，目前生活配套不方便，但發展潛力大，過不了幾年就能起來了……如果價格合適的話，我想買一套120㎡左右的三房，自己住，還可以保值……

——長治一中教師

胡先生市區多是小盤，幾乎沒有什么配套，綠化、園林也很少……濱河城上城是大盤，周邊環境、配套都挺好的，但是價格太貴了……頤龍灣那邊物流、建材市場比較多，住著不舒服……城南那邊有個生態園，離市中心也不遠，如果單價4500元/㎡左右，總價合適，我會考慮到那邊買的……

——長治電信職工

趙小姐49二類客戶特征：長治等周邊縣鎮客戶，資金實力相對較強，可分為高端客戶和中高端客戶，有置業自用需求，可引導性較強客戶來源：長治、長子等周邊縣鎮客戶客戶特點：購買能力相對較強，高端客戶多為私企業主，中高端客戶以公務員、企事業單位職工和小生意人為主，追求提高居住舒適度、提升生活質量、體現身份感，多為多次置業對區域認同度：對區域發展前景及物業升值潛力關注度高，對區域居住價值認可度高；置業可選區域較為廣泛，可引導性強置業目的：以自用為主，多為工作、子女教育和享受城市便利配套可吸納性：短期內吸納性一般，隨著區域發展和項目的成熟，可吸納性會逐步增強像我的朋友在市區都有幾套房的……如果再買房子的話，我要看開發商品牌，品牌大了通常質量比較過關……物業管理一定要好，住起來舒心，也有保障……樓距要寬，環境也要美，高大的樹要多些，這樣住著才舒心……我不怕多花幾十萬，關鍵是東西要值……——長治縣某私企老板孟先生長治縣城的商品房項目不多、規模較小、產品也不怎么樣……我想在市區附近買個房，到市里辦事比較方便，距離一中、二中近點就更好了，以后孩子上學也方便……價格合適，環境比較好，物業管理也要有保證——長治縣國土局科員張女士50二類客戶特征：以小高層和高層電梯洋房為主，多選擇舒適性產品，可承受總價在50-80萬元之間，但可進一步引導需求小高層、高層電梯物業一般為置業首選二類客戶傾向選擇舒適型產品，面積集中在120-160㎡二類客戶對價格承受力強，集中在50-80萬之間購房關注產品品質、配套、小區環境和物管等購房關注因素：產品品質、配套、小區環境、物業管理縣城好的項目太少了，稍微看得上的就算是世紀豪庭了，現在賣的只有沒電梯的板樓，選擇性太少了，品質感不高……我一直想去市區買房，130㎡左右的三房，產品品質要好，戶型功能分區合理……最好生活配套比較方便，物業管理要有保障……——長治縣自由職業者李先生在縣里，有點錢的人都喜歡去市里買房，做生意或者辦事都比較方便，以后孩子上學能用，還可以保值……一般來講，他們的承受能力比較強，需求的產品也偏大，120㎡以上三房為主……——黎苑美域策劃經理蔡經理51三類客戶特征：集中為園區企業員工，可再細分中高端與中端客戶，置業自住需求較強烈，但近期數量有限，中遠期可引導增加客戶來源：縣科工貿產業園和市機械產業園客戶特點：客戶層次有一定差異，有由中高層管理人員、高級技術人員組成的中高端客戶，有企業普通員工組成的中端客戶，首置、改善居住為主對區域認同度：認可產業園區發展前景，認同感相對強，多數有在產業園區安居樂業的意愿置業目的：以改善居住、為子女購房居多，較多客戶希望購買距離工作單位近的樓盤，就近置業可吸納性：短期園區處于發展初期，客戶數量有限，中遠期隨著產業集聚和發展，將成為項目的重要客群之一我們中高層技術人員和管理人員都有購房需求，雖然有單位分的房，但這么些年過去了，早就想換了……孩子們也長大了，也該為他們準備婚房了……機械園區這邊離市區近，發展挺好，長治縣科工貿園區有多個大型項目也上馬了，未來這里發展肯定不錯……

——淮海集團工程師王先生你們項目的位置挺好的，離我們廠很近，我覺得這里離市區近，廠子也多，很有發展潛力……目前，園區這邊還沒有房地產開發項目，我們很多同事都是去市區買，你們項目位置，我相信很多人都會考慮買的……——光電職工

李先生52三類客戶特征：中端客戶需求80-120㎡戶型；中高端需求舒適戶型，對產品及配套有一定要求中端客戶需求面積緊湊的戶型，較集中80-100㎡兩房、100-120㎡三房，并且較傾向于購買價格相對低的小高層洋房中高端客戶對居住舒適性較高，較多需求120-160㎡的戶型，并且對產品戶型設計、實用率、社區環境、配套等有較高要求購房關注因素：性價比、配套、小區環境、物業管理我想買一套舒適點的三房，面積在150-160㎡左右，希望戶型設計好，客廳大點，要有飄窗，至少兩個衛生間、兩個陽臺。小區園林要大、綠化要好，有假山、小亭子的，夏天還可以看到水景……社區要上檔次，有文化氣息……

——光電產業園某企業部門經理

劉先生我一直想買個120㎡以下的三房，一定要帶電梯的，4000-4500元/㎡的房價比較合理，5000元/㎡以上就太高了……小孩準備要上學了，想購買的小區有良好的教育等配套……——科工貿園區李先生5354商用物業市場分析酒店市場研究寫字樓市場研究公寓市場研究商業市場研究長治酒店物業市場分析55近年長治旅游產業發展迅速，各項指標不斷創新高，旅游產業逐漸成型，為酒店業的發展創造了良好的市場環境從2001年開始，旅游業成為長治第三產業的龍頭，長治旅游業進入了發展快車道，游客接待量逐年上升，2011年游客量達1270萬人次。2005年全年接待游客537萬人次，至2011年上升至1270.6萬人次，年均增速保持在20%以上。2010年游客量1050.6萬人次，突破千萬人次大關，2011年游客量1270.6萬人次，再創新高。同時，長治旅游收入保持較快增長，2011年實現旅游總收入較2005年總收入整體翻了5倍。從2006年開始長治旅游收入開始呈現快速增長趨勢，特別是2008年以來增幅度高于游客量增幅。即使2009、2010年經濟大環境較差的情況下，仍有約20%的增長。

2005-2011年長治接待國內外游客量變化情況2005-2011年長治旅游總收入變化情況數據來源：歷年長治統計年鑒56長治旅游產業的發展帶動酒店業發展，目前長治的酒店行業已形成一定的發展規模，酒店行業發展形勢呈現不斷向上態勢在長治旅游業快速發展勢頭的帶動下，長治各大酒店賓館不斷擴大規模，提高服務質量，為酒店業提供了廣闊空間，酒店數量不斷增加。目前，長治共有星級酒店13家，其中五星級2家，四星級2家，三星級3家，此外，長治縣已有打造1家五星級酒店的規劃。高星級酒店數量比2005年大幅增長，酒店業逐步形成規模。2011年上半年，全市社會消費品零售額151.1億元，其中住宿餐飲業零售額16.8億元，同比增長18.4%，占零售總額比重為11.1%；其中，住宿業零售額2.1億元，同比增長13.5%；餐飲業零售額14.7億元，同比增長19.1%。數據來源：長治文物旅游局2005年與2011年長治星級酒店數量變化情況（家）注：金威大酒店在設施上已達到五星級酒店的標準，但尚沒有評星，因此長治五星級酒店暫以2家來統計。57長治的星級酒店主要集中在長治市區，依托商務發展的特征較明顯，長治縣目前尚無五星級酒店，存在一定的市場發展空間長治現有星級酒店13家。長治的酒店分布較集中，按所在地看，城區有8家，武鄉縣有2家，潞城縣、襄垣縣、平順縣各有1家，呈現市中心單核發展格局，三星級以上酒店均在市區。從現有酒店的空間分布來看，主要集中分布在英雄中路及長興路上，分布相對較為集中。2011年長治各地區掛牌星級酒店數量情況比較2011年長治各地區掛牌星級酒店空間分布圖★★★★★★★●★★★★★★武鄉縣襄垣縣潞城縣平順縣壺關縣長治縣長子縣屯留縣長治市區58酒店規模普遍偏小，整體的開房率約50%左右，在同類級別城市相對較好，其中四星、五星級酒店開房率保持在50%以上，前景看好酒店規模：四星級酒店建面集中在2萬以下；五星級酒店建面在4-6萬，規模最大的東明國際大酒店房間數不到320間;開房率：整體50%左右，經營情況在同類城市級別較好，而高星級酒店由于數量少，硬件配套和服務佳更具優勢，開房率在50%以上，節假日（會議高峰期）開房率最高能達到100%，呈現出供不應求的局面；建筑形態：酒店以主樓為主，別墅式特色酒店在市場處于空白；數據來源：長治統計年鑒2011及合富市場調查長治星級酒店規模情況比較（含未掛星）59商務、會議、公務接待客戶是高星級酒店重要客源，而高端消費游客住店首選五星級酒店，外來游客同樣首選高星級酒店酒店客戶主要以商務、會議以及公務接待客戶為主（比例約占70%），由于部分本地人收入較高、敢于消費、很愛面子，其中本地客戶比例較高基于消費觀念原因，本地的高端消費客戶多數會選擇五星級酒店作為商務、會議、公務接待的首選，突顯對高星級酒店的需求對于外來游客而言，多數為旅行團出游或全家自駕出游，在酒店選擇方面，多數會選擇干凈、衛生、舒適的高星級酒店入住

……我們是長治第一家五星級酒店，很多本地的企業以及政府都把商務接待、會議等放在我們酒店，商務會議客戶是我們的核心客戶……——東明國際大酒店秦先生

……長治這里很多的煤老板，他們很有錢，如果見客戶談生意，都會選擇五星級的酒店，那樣才能體現出自己的面子及身份地位，我們這離機場近，就選了我們……——金威大酒店李小姐

……長治的外來游客選擇鵬宇的很多，因為長治的低星級酒店畢竟設施落后、舒適度差，這些游客都是周邊地區相對有錢的團隊及自駕游客，他們也舍得花錢，因此，住四星、五星都是經常的事……——鵬宇國際大酒店朱先生60長治寫字樓物業市場分析61市場總格局：住改商辦公是主流，專業寫字樓市場未形成，辦公氛圍仍需較長時間形成全市商務氛圍淡薄，市區現有辦公物業主要為行政機關辦公樓及住改商物業，專業寫字樓稀缺，商住兩用物業較多，物業水平有待提升；目前辦公物業沿英雄中路和太行西路分布，但較為零散，商務辦公氛圍仍需培育；目前專業寫字樓只有中央商務大廈，華龍國際大廈福田中心……長治沒什么辦公樓，華龍國際大廈是一個，現在在賣的寫字樓就是那個太行西街的中央商務大廈……有一棟好像是自用的，沒對外招租……——出租車司機李先生長治主要辦公物業分布情況中央商務大廈太行西街英雄中路長興中路八一廣場華龍國際大廈辦公物業62案例分析：中央商務大廈——目前長治標志性5A級專業寫字樓，憑借良好的區位和形象檔次，將吸納眾多企業進駐區位：位于新區主干道太行西路，毗鄰新聞中心、體育中心和會展中心等，是長治未來的政務中心，各類行政、服務機構相對集中，商務氛圍較濃厚規模：總建筑11.6萬平米，配套服務3萬平米B棟：定向為長治市政務大廳辦公A/C棟：對外出售（8000元/平米），毛坯客戶：以現代服務行業企業為主；政府辦公大廳證券金融、電力公司、房地產公司等；保險、投資擔保、工程咨詢、能源、貿易、電子科技、物流公司等。資料來源：合富輝煌市調成果中央商務大廈效果圖63企業對專業寫字樓需求有限，需求面積一般較小，現有物業基本滿足市場需求現有幾個辦公物業（如華龍國際大廈）出租情況較為理想，出租率在80%左右，基本滿足市場需求通過調查發現，租用寫字樓企業主要為房地產、機械設備、建筑安裝、貿易類企業，大部分為分公司或辦事處性質，其租用面積普遍偏小部分服務企業，如律師事務所、裝飾企業、貿易企業更多選擇昭示性較佳的沿街商鋪或小辦公樓辦公華龍國際大廈進駐企業統計向我們廣告公司這種中小型的服務性企業，人數不多，要的辦公面積也不會太多，但是辦公地點一定要形象好、知名度高，因為這是公司的面子?！硰V告公司經理陸先生華龍國際大廈進駐企業房地產企業約15%廣告傳媒文化企業約25%美容、化妝品企業約15%保險公司約10%64項目區域非長治市未來商務中心，且項目周邊已規劃太行CBD國際中心（總建20萬平米）作為工業園區的集中商務配套，將能滿足區域辦公的需求太行西路區域將發展成為未來商務中心，毗鄰會展中心和行政中心等；與項目一路之隔規劃有山西太行CBD國際中心，作為園區集中的商務辦公配套，區域商務辦公的需求已基本滿足；山西太行CBD國際中心規劃占地6.79平方公里，大廈總建筑面積20萬平方米，總投資12億元，擁有商務辦公、酒店、公寓、會展、文化娛樂等配套設施。太行CBD國際中心是2012年長治縣重點發展項目之一，科工貿產業園區的辦公場所都集中放在這個中心了，作為集中的商務配套，你們項目就不要過多考慮辦公物業這一塊了……——科工貿產業園區李科長中央商務大廈太行西街八一廣場英雄中路未來商務核心65公寓物業市場分析66公寓分類及特點在一線城市，公寓是一個市場概念，主要用于營銷公寓的界定：公寓強調的是居住功能，但不限于住宅物業

租賃型、臨時的、暫居性的，因此不含自住的物業公寓是一種較長期居所（相對于酒店而言）的物業公寓的分類：67成熟市場經驗分析：長治公寓市場當前處于發展初級階段，物業服務提供處于空白，未來提供服務的商務公寓將是發展趨勢根據廣州、深圳等公寓物業發展較成熟市場的經驗分析，長治公寓市場當前仍處于發展初級階段目前在長治市場上，公寓主要以小戶型住宅形式推出，物業服務提供處于空白狀態如摩登時代，由于地理位置較好，主打小戶型40-60平米小戶型住宅產品

商務概念住宅產品商務公寓酒店式商務公寓酒店式商務/住宅公寓成熟公寓市場發展軌跡商務公寓概念出現，提供一些簡單的商務服務高等級酒店式服務、提供完整的商務商業服務高等級酒店式服務、突破商務需求限制，為頂端客戶提供高品質的居家服務小面積、低總價的住宅產品出現，發現市場需求，長治市場當前階段68商業物業市場分析69商業物業研判商業格局現狀分析商業典型案例分析商業格局發展趨勢分析發展方向初步判斷70長治商業發展歷程古來，英雄中路便是長治商業最為集中的地段，進入上世紀50年代，以長治百貨市場為代表的商貿集散和批發零售市場陸續在周邊建立，是長治最早的商業形態代表項目：長治百貨市場萌芽起步期八十年代之前穩步發展期八十年代初-2000年擴張升級期2000年起老石岐商業街上世紀80年代以來，英雄中路作為長治的城市中軸線，發展迅速，形成以國資百貨店為結點、商業街為主體的帶狀商業圈，長治百貨業以沿英雄中路為布局逐漸興起代表項目：八一百貨大樓進入2000年，長治商貿企業改制后，商業開始迅速發展，首次出現中高端百貨金威名店和shoppingmall嘉匯購物廣場，形成了以百貨為主要業態的現代商圈，并有進一步升級擴張的趨勢代表項目：金威名店、嘉匯購物廣場八一百貨大樓嘉匯購物廣場位于英雄中路的百貨市場舊址八一百貨大樓嘉匯購物廣場71長治市現有商業呈現沿英雄中路、東西大街形成的中心城區單核發展格局，輻射全市及周邊縣市長治市區現有主要商圈分布圖長治市現有主要商業概況西大街英雄中路東大街英雄南路市級商業中心八一廣場商圈英雄臺商圈上黨門商圈城隍廟商圈注：城西商圈偏重專業市場，與本項目發展零售商業方向不同，在此不作為研究范疇城西商圈博源超市（城東店）72八一廣場商圈：首家百貨帶動發展，交通條件良好，人流較旺，中端消費為主，經營狀況較好，因硬件因素商圈升級發展前景受限商圈特征：出現長治第一家百貨，有良好的客源基礎和較高的客戶認知度。八一廣場商圈主要由八一百貨大樓、新華書店和分布在八一廣場周邊的街鋪組成交通環境良好，但商圈用地及硬件設施影響升級發展可能性代表項目及經營狀況：八一百貨大樓：長治市第一家百貨，中端品牌為主，部分中高端品牌補充，經營狀況較好，近幾年營業額突破2億元，增速高達20%客戶特征：輻射范圍較廣，消費人群來源豐富，來自全市，周邊縣市輻射中端消費為主力73八一百貨大樓太行西街太行東街圖書大廈金威超市英雄中路英雄北路八一百貨大樓八一廣場英雄臺商圈：城市商業發源地、集聚地，中小規模百貨扎堆，持續升級擴張；輻射范圍廣，客源豐富，餐飲娛樂業態吸引廣泛客流商圈特征：發展最久的市級商圈，以英雄臺為中心、沿英雄中路向南北延展。起步早、輻射力強，客戶認知度最高，是商家首選之地，仍在繼續升級擴張，但受城市空間制約。百貨為主要業態，沿街有品牌店鋪，出現了類shoppingmall，有一定的餐飲、娛樂如德克士、福緣餐廳、華龍國際影院代表項目：嘉匯購物廣場、金威名店、百佳購物中心、華諾百貨、天馬商場、供銷大廈、佳威商城客戶特征：英雄臺商圈輻射范圍最廣，客戶包含長治全市的中端和中高端消費人群，同時輻射周邊縣市的中高端消費人群。英雄中路英雄南路東大街西大街華諾百貨天馬商場嘉匯購物廣場供銷大廈公盛銘鞋城歐洲第五大道商場佳威商城森日春天購物廣場金威名店華龍國際廣場百盛購物中心英雄臺百貨滔博運動城世紀星鞋城府后街百佳購物中心74英雄臺商圈：傳統百貨和新興的類購物中心并存，經營狀況兩極分化，新興的類購物中心受到追捧，未來具有一定升級發展空間該商圈百貨扎堆，匯聚當地品牌商家傳統百貨以中端為主，數量多、規模小新興的類購物中心定位中高端，潮流時尚度較高，規模中等，布局較為合理，具有品牌升級空間總體經營良好，個別百貨因經營不善而倒閉總體經營狀況較好，基本滿租，其中以嘉匯購物廣場經營情況最佳森日春天購物廣場因經營不佳，現停業整頓中華龍國際廣場先是百貨，后因經營不佳而引入蘇寧75森日春天購物廣場天馬商場英雄臺商圈主要集中商業概況城隍廟商圈：百貨和街區式商業，檔次不高，輻射度有限，經營狀況尚可；餐飲娛樂吸引一定客流，并成為英雄臺商圈的補充商圈特征：該商圈依托城隍廟（小吃、地攤、夜市），檔次不高有一定餐飲娛樂，吸引一定人流未來發展空間有限代表項目及經營狀況：代表項目：東南購物中心、金威商城、城隍廟廣場發展時間較久的傳統百貨經營狀況良好；近年興建的城隍廟廣場租金較低，空置率較高客戶特征：市區中端消費群體為主，輻射范圍有限英雄路延安路東大街長治商廈金威商場東南購物中心城隍廟廣場東南購物中心76上黨門商圈：集中式商業街形態為主，形象、檔次不高，以電器電子產品為主，經營狀況尚可，未來難以升級發展商圈特征：該商圈主體為集中式商業街，集聚了全市近九成的電器、電子產品的批發零售有國美電器等全國連鎖品牌專業性較強，業種業態較單一，商圈發展容量有限代表項目及經營狀況：昌盛商業街：電子電器批零，人流量較大，經營狀況良好客戶特征：全市具有電子產品需求的目的型消費人群英雄路西大街昌盛商業街東大街昌盛商業街77濱河商貿園區：濱河廣場、博源超市等聚集人氣，帶動片區商業發展濱河商貿園區規劃面積10平方公里，可利用土地1200畝，園區內有博源超市、濱河城上城、東明國際酒店、濱河萬博廣場、新民倉儲中心、東明大酒店、五谷飄香大酒店等重點服務企業，年零售額達到26億元。商圈特征：以東博源超市商業網點帶動起來的尚未成型的商圈濱河廣場聚集人氣，帶動人流匯集東博源超市經營火爆西大街英雄中路東大街英雄南路八一廣場商圈英雄臺商圈上黨門商圈城隍廟商圈城西商圈博源超市（城東店）濱河廣場博源超市（城東店）78商業物業研判商業格局現狀分析商業典型案例分析商業格局發展趨勢分析發展方向初步判斷7980典型案例分析選取案例二：金威名店（本土傳統的商業體）成功之處：擁有地段優勢，開發商實力雄厚缺點：規模小、業態較為單一、品牌陳舊、購物環境落后案例一：嘉匯購物廣場（長治目前最高檔、業態最豐富、檔次最高的商業體）成功之處：首個類購物中心，購物環境較佳、功能較齊全，吸引全市中高端客戶缺點：規模不具優勢，車位不足選取標準：經營狀況良好的商業項目商業形態或品牌處于目前市場最高水平在核心商圈具有代表性英雄中路英雄南路東大街西大街嘉匯購物廣場金威名店府后街80嘉匯購物廣場：首個類購物中心，購物環境較佳、功能較齊全，吸引全市中高端客戶；規模較小，餐飲娛樂車位不足，制約消費群體數量首家一站式消費、目前購物環境最好的商業體，吸納全市中高端客戶；但規模仍較小、車位不足，制約消費群體數量：15000㎡百貨、1000㎡休閑娛樂、3000㎡餐飲，地面停車場空間較寬敞舒適，動線布局合理，較其他商業體有明顯提升配有地面停車場，是匯聚中高端消費者的重要因素，但車位不足特色餐飲和休閑娛樂擴大消費群體，但占比低、體量小、品類單調、檔次單一，難以滿足消費需求：沿街引入肯德基、必勝客和電玩城，吸納年輕時尚人群，既擴大消費群體，又滿足了商圈消費者的餐飲、休閑娛樂需求餐飲娛樂僅針對年輕客戶，缺乏商務型、高檔次的餐飲娛樂舒適的購物環境便捷合理、具現代感的賣場布局方正大氣的

整體形象81嘉匯購物廣場——優劣分析找機會針對嘉匯購物廣場的優勢和劣勢尋找項目的發展機會：豐富業態，打造體驗式消費優化業態組合，提高餐飲娛樂功能的占比和品類多樣性增加停車位數量82金威名店：首家中高端百貨，與金威商城互補、聯動，客源穩定，地下停車場是優勢；但規模小、功能單一、品牌陳舊、購物環境落后金威商貿集團是長治目前最大的商業零售集團，涉獵廣泛，旗下有五星級酒店、超市、百貨、黃金珠寶、快餐等多家子公司金威名店位于十字街口，通過提高定位、引入知名品牌，與相鄰的金威商城形成互補、聯動，在原有客源基礎上吸引中高端客流，但近兩年品牌更新較慢，陳舊落后號稱中高端，實際僅有少量國產名牌，男裝檔次略高于女裝品牌時尚度不高，主要面向中年及中老年人群和商務人士規模較小，功能單一，布局欠佳，無法滿足消費需求百貨營業面積僅6000㎡，動線設置不合理，專柜布局欠佳傳統購物百貨，且主營服裝鞋帽，無休閑娛樂餐飲功能停車位需要增加金威商城（中檔）金威名店（中高檔）互補聯動83金威名店——優劣分析找機會針對金威名店的優勢和劣勢尋找項目的發展機會：升級業態，增加餐飲娛樂功能，滿足消費者一站式消費需求增加百貨品類，提升品牌時尚度增加停車位，提升購物環境的舒適度84小結：從競爭層面來看，尋找本項目商業的突破點方向：與百貨差異化競爭，業態升級、優化定位：真正的Shoppingmall檔次：中高檔、特色功能：增加餐飲娛樂休閑功能比例環境：主題化、體驗式消費、舒適的購物環境配套：停車位充足針對金威：滿足目標消費群的一站式消費需求增加餐飲娛樂休閑功能改善購物環境，提升品牌時尚度，引入高端及特色品牌提高公共交通便利度針對嘉匯：1、提升其類shoppingmall的定位，升級業態2、優化業態組合，加強餐飲娛樂休閑功能和多樣性3、增加停車位本項目商業突破關鍵字：中高檔的、主題化引導的、具有餐飲娛樂休閑功能、體驗式消費的shoppingmall85商業物業研判商業格局現狀分析商業典型案例分析商業業態篩選發展方向初步判斷86業態篩選：篩選原則：原則一：市場空間良好，可行性高原則二：滿足本地客戶需求原則三：與項目商業定位配合原則四：發展價值高，輻射力強，能吸引客戶。篩選對象：購物中心、專業市場、百貨、超市、家電專業店、家居家具專業店、其他專業店、電影院、餐飲、休閑娛樂……原則二：兼容需求可能發展業態原則三：符合定位原則四：發展價值超市………………………原則一：市場空間百貨餐飲休閑娛樂購物中心品牌專賣店87我們重點對具備成為主力店或發展價值較高的業態類型進行研究?88大型購物中心:選址要求嚴格，且自身的發展有賴于眾多資源的整合，對商家資源及資金要求極高區位要求：位于城市的成熟核心商業區，或規劃的未來新商圈；交通要求：發達的道路網絡和便捷的公共交通體系；消費力要求：必需有足夠的消費力支撐；有可依托的優勢：能帶來充足的客源，如與商務、旅游的結合；開發商的實力及整合能力強：能有效整合商家資源、政府資源及運營管理等。車位要求：要求有足夠的地面或地下停車位大型購物中心資料來源：合富輝煌市場積累一線城市大型購物中心發展要求89現狀：區域現有人口數量和消費能力不足，中短期內發展大型購物中心有較大風險，隨著項目及周邊人口的逐步集聚，本項目具備發展的市場機會項目區域現以村屋為主，無中高端樓盤，人口數量和消費能力在中短期內無法支撐大型購物中心從商業發展軌跡看，項目所在區域具備成為新商業核心的潛在條件——延續英雄路商業氛圍，交通通達，具備發展大型購物中心的區位基礎長治缺乏真正的購物中心，亟需功能業態的更新和升級，存在市場機會從長治東南部的發展層面看，三舊改造項目將逐步提升該區域的認知度和人口數量長治縣產業園區作為省市重點打造的工業園區，在未來5-10年將集聚6-12萬的產業人口90英雄中路東大街西大街英雄南路天晚集南路市核心商圈北部城鎮化CBD板塊本項目三舊改造區域約5公里三舊改造區域大型購物中心發展研判：基于市場和企業運營角度，近期不適宜發展，中遠期可根據產業園區和舊改的人口集聚程度，最終發展一站式購物中心本項目是產業園區的商業配套核心，交通通達，具備發展大型購物中心的區位基礎舊改和產業園區建設的逐步推進也將提升項目所在區域的認知度和人口數量長治商業升級換代的需求為本項目帶來一定的市場機會項目區域的人口數量和消費能力目前無法支撐大體量購物中心，需要一定時間的培育大型商業中心需要沉淀大量的資金，企業資金壓力較大(酒店首期啟動是硬性指標）本項目通過打造購物、餐飲、娛樂、休閑、生態的一站式購物中心，配合便捷的交通和足量的停車位，將有機會作為英雄中路市級核心商圈的升級，吸引全市乃至晉東南地區的中高端及以上消費人群發展建議：近期不適宜發展大型購物中心在項目開發的中遠期，可根據產業園區和舊改的人口集聚程度，最終發展大型購物中心91現狀：原有百貨集中于核心商圈，集聚效應強，本項目距離傳統商圈較遠，短期內難以吸引大量高端消費人群支撐百貨發展長治現有集中商業以百貨為主，集中分布在市級核心商圈英雄中路，集聚效應強，消費者已形成定點消費的習慣，短期內難以改變本項目距離傳統商圈較遠，區域內缺乏商務氛圍和中高端樓盤，人流量暫時無法支撐百貨發展92百貨百貨的選址標準城市中心或繁華商業街，市級商圈核心交通便利，多條公共交通到達輻射全市，店面日均人流量20萬以上需要大量餐飲與銀行等配套足夠的停車位英雄中路東大街西大街天晚集南路約5公里市核心商圈北部城鎮化CBD板塊英雄南路本項目發展研判：近期不適宜發展百貨；在項目開發的中遠期，可根據人口集聚程度，結合其他業態發展高端特色百貨項目處產業園區規劃的商圈核心，發展百貨具有一定的需求支撐和政策扶持，發展機會較大長治百貨業的發展空間和中高端及以上消費者的消費需求為本項目帶來一定的市場機會現有百貨集中于市級核心商圈，集群效應強，經營狀況較好，對消費者產生強大的吸引力，龍頭地位短期內難以取代項目區域的人流量和消費力目前無法達到百貨的正常要求，需要一定時間的培育本項目通過打造舒適寬敞的購物環境，增加產品品類多樣性，引入較高端品牌和時尚潮流特色品牌，以體驗式購物文化引導消費，結合購物中心的其他業態，可以吸引全市乃至晉東南地區的中高端客戶發展建議：近期不適宜發展百貨在項目開發的中遠期，可根據人口集聚程度，結合其他業態發展百貨93發展要求：大眾化生活消費型，需要足夠的消費群體數量支撐發展大型超市以大眾化生活型消費為主，具有“就近購物”的特征，輻射以其為核心的周邊二至三公里范圍內的消費者；區位要求：位于市中心，新老城區結合部或密集的居民住宅區；交通條件：緊鄰城市主干道輻射范圍：以步行10分鐘以內區域為核心輻射范圍，步行30分鐘的范圍為邊際商圈消費力支撐：商圈內具有固定住所的常住人口及潛在人口15-20萬人；其他要求：周邊人口具有一定的增長趨勢；超市租金承受能力較弱：大型超市簽約10年以上，中小型超市簽約5-10年大型超市部分超市進駐要求94現狀：數量較少，以本地品牌為主；以購物廣場形態存在，其中純超市業態占比不大，總體經營狀況較好長治大型超市數量較少，小超市、便利店比比皆是大型連鎖超市僅金威、博源，均為本地品牌，分散于城區東南西北中部，面向區域中高端消費者，經營狀況良好以中端購物廣場的形態存在，總規模在1-2萬㎡，有電子電器店、服裝店、首飾店；超市為主力店，面積約3000-6000㎡，業態占比約30%部分超市依托品牌百貨如八一超市、華諾超市，面積較小，僅1000-2000㎡曾經引入山西知名連鎖超市品牌