XX房產品缺陷研討會匯總引言大家好！偉大的建筑師和建筑哲學家阿爾貝蒂曾經說過：“所有的建筑物，如果你們認為它很好的話，都產生于需要，受適用的調度，再被使用目的潤色，只有在最后才考慮賞心悅目。那些沒有節儉的東西是從來不會真正使人賞心悅目的”。XX一直秉承著“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，把“以人為本”作為企業最重要的開發理念，以客戶的滿意程度作為衡量產品質量、檢驗項目成敗的一個最重要的考核量標。在房產品的開發過程中，也一直在尋求住戶與再造自然的和諧，尋求在開發的社區內部人與人之間交往的和諧，尋求人在我們所改造的環境里面心情舒暢的境界，即人與自身精神境界的和諧。XX物管作為XX開發的房產品品質的維護者和延續者，也一直懷著一份真誠和善意，力求使XX房產品的品質在后續的管理和服務中得到進一步的延續和提升。建筑是一門藝術，一門遺憾的藝術。XX物管與XX房產品的使用人——業主有著最親密的接觸，對XX房產品在實際使用中不盡如人意、給使用人造成不便的缺憾有著最深刻的體會。今天，我們斗膽，以XX房產品管理者的身份，做使用者的代言人，將XX房產品目前在實際使用和管理中所存在的問題作一羅列和匯總，希冀通過對XX房產品的剖析，給今后的開發帶來一些有參考價值的建議和善意的提醒，希望我們的房產品能更具人性化和實用性，能少些缺憾、多些完美！當然，這些問題存在的原因涉及到房產品的各個環節，也包括我們后期的管理。這次研討會經過了一個多月的籌劃和準備時間，分成了八個小組，已有了兩輪的初步討論，今天，終于可以在這里向大家匯報本次研討的成果。因為內容的重復和刪減，本次會議也從最初的八個組改成了現在的七個組。下面，我們將從總體規劃設計、住宅建筑設計、設施設備檔次定位及用房選址、智能化系統、環境景觀設計、水電與管道設計、道路交通與車輛停放等七個方面來開展討論。第一組：總體規劃設計住宅小區是城市的有機組成部分，在一定程度上其規劃設計是城市文脈的延續。而住宅總體規劃又是住宅區建設的靈魂，決定了居住者的總體居住環境。在住宅總體規劃設計中，我們呼喚“五感”的完美結合：歸宿感、親密感、私密感、安穩感和自在感。設計師也在盡情揮灑著線條與色彩的組合，在設計中形成從公共環境空間、半環境空間和私密空間的交織，使居住者在人文環境和自然景觀中充分享受現代生活。當然，我們并不是規劃專家，也不是建筑學者，我們只能以一個居住者的視角，將我們所涉及的XX房產品在總體規劃設計方面存在的不足做個歸納和分析。一、出入口規劃設計1、XX多數小區主出入口未設人車分流，導致上下班等高峰時段交通緊張，景象混亂。紫桂花園雖設計了人車分流，但人行道狹窄，與主干道接口位置隱蔽，行人使用不便，使之形同虛設。原因主要是：主出入口太小，與園區的檔次不配。園區道路寬度也不夠，無力設計成人車分流。建議總體設計時，可按園區住戶的檔次估算園區的車流量，作為確定入口處大小和道路寬度的依據。2、紫桂花園、育華學校等入口處未設保安崗亭，XX園保安站崗處沒有安保物品存放點和保安員洗手間，沒有保安宿舍，給保安值勤和園區管理工作帶來很大不便。原因也可能是入口處過于窄小，加之設計時疏忽。建議這類關系到人的工作場所的設計規劃，應盡量體現人性化，為保安提供較好的工作場所。3、桂花城、紫桂花園門口景觀效果不完美。原因是桂花城門口狹小，沒有景觀設計發揮的余地。紫桂花園門口的水系不開啟時有失靈動效果。建議：為了有個吸引眼球的門口景觀，可適當犧牲一些面積。水系應設計成錦上添花型，以保證水系開啟時美侖美奐，不開啟時亦與周圍環境協調。二、道路規劃設計1、紫桂、蘭桂花園內道路不連通，又未設置提示標識，使車輛容易誤入死胡同，難以調頭。原因可能是路盡頭的綠化搶占了道路。一般說來，住宅區道路規劃設計講求“通而不暢”，故建議園區道路應路路相通?；蛟诼繁M頭設置交通環島或小型回車場，以利車輛調頭。已不能改變現狀的小區，可在死胡同入口處放置提示標識，以免來訪車輛“誤入歧途”。2、紫桂花園設計了人行道，但行人使用不便。如有些與車行道的交匯處只有臺階，有些交匯處的坡道陡滑，不方便自行車上下坡；出入口均拐個大彎，行人的路線不直，導致不愿走人行道。建議人行道的設計要充分考慮使用的方便性，才能保證其實用性。3、育華學校內所有車輛都經過校區，對學校教學秩序有影響，并對學生安全構成隱患。原因是道路交通組織的規劃沒有考慮學校這樣特殊物業的特殊性。建議特殊物業（如學校）的道路設計應考慮減少車輛在園區的穿行，以減少車輛通行對學生學習和生活帶來的不利影響。三、泊車規劃蘭桂花園等老小區未建造地下車庫，使路面難以承受越來越大的泊車壓力。“時間是檢驗真理的唯一標準”。那么，我們的房產品是否“精致、完美”也有待時間的驗證。我們想，可否在道路規劃和景觀設計時，給今后園區道路的擴張或劃出路面停車泊位預留一定的空間、為園區的發展留有充分的余地呢？四、園區配套規劃1、多數小區未設垃圾中轉站，導致園區的生活垃圾和綠化垃圾無處堆放，環衛部門如運送不及時將造成園區環境污染，引發業主對管理的投訴，也增加了管理處與環衛部門協調的成本。建議小區按國家規定配置垃圾中轉站，其位置可選擇在靠近小區消防通道處，既利于垃圾的中轉、運輸，也可減少對園區住戶的干擾。2、紫桂花園交付后尚未配置園區休閑椅，不僅影響房產品的形象，還影響業主在園區正常的休閑活動，造成業主心理上的不滿足感。建議園區在交付之時所有的配置要到位。3、桂花城的會所、物業管理用房、幼兒園設在園區中央。會所若不對外經營，則難以達到收支平衡，給物業管理單位帶來沉重的負擔；會所若對外開放經營，又與小區的封閉式管理相矛盾，引發安全管理上的隱患。會所設在園區中心，其排煙、排風和空調設備的油煙、噪聲都極易影響周邊業主。物業管理用房設在地下室，既不方便為業主提供服務，也不利于提高物業管理服務的透明度。同時，導致了物業管理單位辦公費用的增長，給物業管理人員的身心健康也帶來了一定不利的影響。幼兒園設在主干道邊，進出車輛對幼兒園的孩子造成安全隱患，幼兒園上、下學時，接送家長停放在幼兒園門口的自行車、機動車也極易造成主干道通行的不暢。建議對這些配套設施的位置選擇的合理性作進一步的論證。4、物業管理經營用房的租金作為物業管理收入的一部分，將補充小區維修費用的不足部分，也是物業管理單位的一項重要收入。目前，桂花城的經營用房選擇在北門附近住宅樓底層，其出租價格無法上升，經營客源與內容也有很大的局限性，園區交付至今已兩年，仍有部分未曾租出。這對物業管理單位來說，也是一項損失。5、社區用房設在小區內，不利于人員進出管理。建議社區用房設在商鋪二樓，并考慮單獨的出入口。桂花城社區用房的位置選擇也是幾經周折，頗費唇舌，給小區的管理造成了諸多的不便，因為社區所面臨的來訪人員并不僅限于本園區的業主，建議今后社區用房的位置盡量選擇在園區的邊緣地段，最好有獨立向外的出入口和通道，以減少對園區業主的干擾，方便物業管理單位的封閉式管理。6、XX源占地700余畝，是一個休閑度假園區。但園區內未配置公共廁所，給業主的室外活動及外來訪客的活動造成極大不便。建議開發商根據園區面積，按比例配置。7、XX源的籃球場只有半個，與整個園區的面積不相稱。桂花城籃球場也只有半個，但頗受業主歡迎且使用頻率較高。然而，其位置選擇在小區幾幢住宅的中心位置，周邊業主苦不堪言，雖然我們通過營造綠籬進行了一定意義上的隔離，但業主的熱情卻還是無法進行阻擋，我們認為，從滿足業主健身需要的角度考慮，宜在園區內設立籃球場，但其位置的選擇則應以盡可能地減少對鄰里業主的干擾為原則，可以在游泳池、活動中心等一些原本就相對熱鬧的場所。在深圳考察時，我們發現部分樓盤的籃球場設置在會所的一層，結合室內羽毛球場設置，既把對居民的干擾降到了最低點，又可名正言順地進行收費，可謂一舉兩得，值得我們借鑒。8、桂花城園區面積較大，但信報箱統一設置，給業主取報取奶造成不便。原因是未在設計之初考慮這個問題，導致后期無法補救。建議面積較大的園區信報箱也可相對分散，可以組團或院落為單元進行相對分散的集中設置。五、其它高檔小區應設置無障礙通道，方便特殊業主的出入，使設計更體現人性化。以上觀點尚不成熟，敬請指正。第二組：住宅建筑設計住宅是功能性很強的空間表達形式，住宅建筑單體設計是否合理，直接決定是否營造了：一個溫馨靜謐的獨享世界，一個全家幸福的快樂天堂，構筑了一個有情天地。它承載了無數的關注與期許。因此，我們有理由在這方面表示出比以前更多的關注?？照{室外機位在業主需求日益多元化的今天，設計師的觀念也應有所突破?？照{室外機位既滿足了業主日常居家生活的使用功能，同時也是構成住宅外立面的一個不可或缺的因素。我們在調查中發現：◎桂花城、紫桂部分空調室外機位的尺寸偏小。原來的設計已經考慮了不同空調室外機的尺寸大小，但在實際使用中，由于空調室外機位的欄板、欄桿和沿墻設置的雨水管、下水管道的影響，使其實際可使用的尺寸大大減小，以致無法滿足使用要求?！蜷w樓的空調室外機無統一的安裝位置，對住宅外立面美觀造成了一定的影響?！虿糠肿≌覂瓤照{洞的位置可能影響業主今后安裝衣柜，造成空調洞移位，影響了立面的統一和美觀?！虿糠肿≌厦娴目照{室外機座，由于考慮了一、二層外墻材質與以上各層的不同。故二層以上的空調室外機位都有百葉遮擋，二層卻未安裝百葉，造成二層的空調室外機完全裸露在南立面，影響了美觀。同時，我們還發現，由于原先安裝的百葉對空調散熱、通風有一定的影響，有些業主選擇了將百葉全部或部分拆除，頗為浪費?！虿糠挚照{室外機座的位置與室內空調洞的位置相距甚遠，過長的空調冷凝水管猶如一條條礙眼的膏藥粘在外墻上，有礙觀瞻。◎部分空調室外機位在八角窗外側，由于八角窗兩側的窗戶是死窗，必須經由八角窗中間的窗戶攀爬至空調室外機位，造成了樓層高一些的業主在空調安裝和維修時的不便，也增加了危險系數。因為畢竟，不是所有的空調安裝和維修工人都有飛檐走壁的本領。◎有些臥室的空調室外機位設置在陽臺內部，但具體的位置卻未進行設計，業主入住后，考慮到陽臺的實際使用和美觀，通常更愿意將該臥室的空調室外機懸掛在外墻上，這給物業管理單位的工作帶來了很大的難度，若設計師能在預先就設計好具體的位置、建造時做好室外機的擱板和欄桿，那么，我想業主的承受能力會相應好些，物業公司的工作壓力也會相應小些，外立面的保護會更有效些。由此，我們設想：能否在進行住宅的戶型和外立面設計時，盡可能考慮每個臥室、每個廳都有一個空調室外機的安裝位置？能否請住宅家庭裝修設計單位在建筑設計階段即行參與，從業主今后裝修和對空間合理利用的角度來考慮空調洞和室外機機座的位置？能否針對不同面積的戶型，尤其是在面積大于150平方米的戶型內，考慮設置一個較大的室外機的位置，以滿足業主安裝小型家用中央空調的需要？試想，若我們的設計能考慮到業主的實際需求，在設計階段將業主所有關于空調室外機安裝所可能遇到或面臨的問題加以考慮，并予以解決，那我們的產品是否又多了些人性，離“精致、完美”又更近了一步呢？單元門一般說來，在住宅小區內，業主回家都要經過三道門：第一道是小區的大門，第二道是住宅的單元門，第三道則是進戶門。每一道門的設置，對業主而言都是一種回家的訊號，一種回家的心情。在此，僅對我們的單元門作了總結，存在以下問題：◎單元門采用實木材質，梅雨季節易發漲、變形，造成門禁對講系統失靈，單元門開關困難，故障率和維修率較高?！騿卧T上部挑檐寬度不足。一般單元門的進門方向為北側，若遇大雨天氣，單元門上部挑檐無法起到遮風避雨的作用，若業主手中還有其他物品，仍要打傘才能保證不被淋濕，尚欠人性化。◎一般說來，物業管理公司為方便業主在開單元門時將手中的物品暫時放一放，會在單元門上或門側做一掛鉤。小處更見人心，細節更顯真情。打動業主的也正是這些微不足道的點點與滴滴。那么，是否可在單元門制作時，結合考慮掛鉤的位置呢？我們在設想，為了延長門禁系統的使用壽命和方便業主，今后的單元門可否結合建筑立面設計合適大小的雨蓬，使我們的業主免遭日曬雨淋之苦？可否在單元門一側考慮設置一些可供業主暫時放置手中贅物、騰出雙手來開門的空間呢？陽臺和露臺對我們的業主而言，家中的陽臺和露臺是他與外界親密接觸的場所，是他可以自由呼吸新鮮空氣的較為私密的空間。且看陽臺與露臺的設計還存在著什么缺陷和遺憾——◎部分相鄰住宅的陽臺相距甚近，可以用四個字以概之：近在咫尺。我們目測了一下：大約只有1.5米左右的距離，中間又有空調擱板作了連接的橋梁。我想，在這樣相鄰兩戶之間進行攀爬是輕而易舉的事。經調查，吸引業主購房的一個非常重要的因素是安全感?；蛟S我們可以說，現在是太平盛世，偷竊之事何來有之；或許我們可以辯駁，我們的園區已經設立了周密的智能化報警與防盜系統；或許我們也可以解釋，我們的物業管理已對外來的人員和進出的物品進行了有效的控制……但是，畢竟對鄰居在陽臺上懸掛的衣物幾乎伸手可及是一個不爭的事實，畢竟，這樣的陽臺缺乏私密性，缺乏心理上的安全感。◎頂層陽臺、露臺無蓬無頂。為了保證產品外立面的美觀，我們——管理者一直在強調：不允許業主擅自安裝雨蓬、不允許業主封閉陽臺、不允許……在這諸多的限制背后，我們可曾真正從業主的角度去思考他這樣做的原因何在？誠然，頂層陽臺不做頂不做蓬，考慮了立面退進的關系，保證了住宅單體在立面上的美觀。但是，對業主而言，無蓬無頂的陽臺給他的生活造成了許多的不便。本來，烈日下，他曬在陽臺上的衣物還有遮陽的余地；本來，下雨的日子，他還可以在陽臺上呼吸新鮮的空氣；本來，他還可以在陽臺上養花養鳥以怡情、修身；本來，陽臺和露臺的門無需直曬陽光。尤其是在舟山，臺風天氣，暴雨將無情地直接滲入。XX一直秉承“真誠、善意、精致、完美”的開發理念，希望我們的產品能再多一些從“以人為本”的角度去設計去建造，能給業主帶來更為完美的居住環境。但是，為什么常常在功能與美觀沖突的時候，我們的選擇往往是后者。我想，我們可否再多花點心思，探求使功能與美觀兼而得之的途徑呢？◎部分頂層露臺，跨出門即為地漏，影響美觀。而且，地漏靠近門口，雨水要經過較長的路程才能經地漏滲入雨水管道，暴雨天氣時，雨水滲入緩慢，易造成雨水往室內滲入?？煞裨谠O計時，將地漏的位置適當外移，并做好保護工作呢？窗戶對于人，眼睛是靈魂的窗戶。對于房間，窗戶則是建筑靈魂的眼睛。那么，我們XX房產品的眼睛的表現又如何呢？◎前文已經提及，部分八角窗兩側的窗戶是死窗，無法開啟，對業主安裝和維修空調帶來了不便。同時，業主清潔窗戶的玻璃也很困難，只有在物業管理單位進行外墻清洗時，才能順帶地加以清潔，時間一長，也給物業管理單位增加了工作量和負擔。而且，整個八角窗只有中間的窗戶能開一半，空氣流通的質量可見一斑。不過，我們也很欣喜地看到，在紫桂花園，八角窗大多已改為了推拉式，可見，我們的房產品已越來越多地從方便使用、方便管理的角度去設計去建造了。◎單元樓道里有部分窗戶是死窗（包括小胖樓的天庭），這種窗戶無法開啟，也無法上人。雖然有著良好的采光，但清潔、維修都非常不便，更毋論通風了?！胺堑洹笔录o予我們更多的啟示和警覺。◎頂層閣樓住宅開窗過少。一般說來，閣樓相對而言，層高較低，其通風、采光較之其他樓層條件較差，一般頂層業主入住后，會要求增設天窗，易引起滲漏水。那么，可否在設計時，在考慮外立面美觀和解決屋頂滲漏的同時，以多種窗戶形式，多開幾個窗，還頂層業主一個明亮的閣樓呢？商鋪在我們許多的小區，如桂花城、紫桂，都設計有沿街的商鋪。這些商鋪的存在，或多或少給我們的業主帶來了生活的便利，但同時，我們也非常不情愿地看到，這些商鋪給原本比較優美的小區蒙上了一層丑陋的面紗。當然，這有著我們管理不善的原因，同時，我們也看到了商鋪在設計、銷售和建造過程中遺留的弊端：◎部分商鋪內部柱子過多，影響了商鋪實際可使用的面積。一般來說，商鋪居中的柱子從經營的角度而言遮擋了門面，也不利于商家進行商鋪內部的設計和布置。其實，這些承重柱在設計階段是可以通過結構轉換的方式進行處理或更改的?！蛏啼伒目照{室外機的位置未進行統一考慮，空調冷凝水也無統一的排放位置。夏天，走在商鋪走廊內，不時可以看見地面是濕漉漉的，運氣不佳的時候，或許還會滴到水，這些都是未設計商鋪空調室外機位置和空調冷凝水排放管道惹的禍。我們設想，可否在設計時，結合商鋪立面設計其空調室外機座的位置和排放管道呢？◎商鋪的店招未進行統一的設計，對安裝位置、店招材質和色彩也未進行統一的限定。走在商鋪對面，五彩繽紛的店招猶如丑陋的萬國旗，花枝招展，各有特色，但卻對整個外立面的美感造成了一種致命的破壞。若能在設計階段，即由設計師從整體美觀的角度對商鋪店招的安裝位置、色彩、材質等加以把握，物業管理單位做好后期的引導和管理，那么將會事半功倍，XX房產品的外立面形象也能得到較好的保持。商鋪頂部無公共上人的位置，造成物業管理單位清掃的不便。在商鋪銷售時，未對商鋪的經營范圍和經營內容加以限定或約束，在日后商鋪經營出現對園區整體形象有影響的行業時，物業管理單位又無權對其進行干涉，只能依賴于說服，往往效果很差，桂花城門口的洗車店就是一個很好的反面教材。我們也常常在困惑，我們的房產品怎樣才能更合乎人性化的要求，怎樣才能方便管理、方便使用？請看：◎紫桂二期部分小高層回廊頂部的綠化保養和衛生清潔必須通過業主家中方可進行，物業管理單位必須與業主預約，才可進行相關工作，給業主也造成了很大的不便。◎世紀廣場的連廊內鋪設光面大理石，下雨天極易打滑，必須小心謹慎地行走才能不摔倒。世紀廣場部分洗手間內的隔斷過于狹窄，使用者進出不便。九溪XX園未設計設備房，給物業管理單位帶來了較大的難度。而XX源的部分設備房卻設計在車庫或廚房內，因排氣不暢導致嚴重影響室內空氣的質量?！陨戏N種，只是對XX房產品某個方面存在的缺陷的回顧，希望能對本次研討會有所幫助。謝謝！第三組：配套設施設備檔次定位及用房選址住宅區配套設施設備是居住環境中不可缺少的輔助功能，其合理的配置將大大地方便業主，為業主提供一個條件更為優渥的居住環境。同時，配套設施是否齊全、功能是否完善、配置是否合理，將給日后的物業管理和服務工作帶來持續、長遠的影響，設施設備選型、配備的不合理，也可能給今后的物業管理單位帶來沉重的負擔。同樣地，設施設備用房位置的選擇，更將直接影響著物業管理單位在人力、物力上的耗費，與使用人的切身利益息息相關。我們藉由本次研討會，將目前XX房產品的配套設施設備及相關設備用房在使用和管理中存在的缺陷整理如下：一、設施設備類1、紫桂花園、桂花城排污系統的部分井蓋，設計配置得太笨重，維修檢查很吃力，而且經常被車壓壞。建議在今后開發的小區中改進，將大井蓋一分為二，便于打開。桂花城在水景邊上的一個窨井蓋由于地基下沉、井蓋生銹，嚴重影響了景觀。2、育華學校教學樓連廊頂棚材料選用不當，輕質材料適合屋內裝飾，用作室外因風大經常被刮掉。建議采用更為實用、牢固的材料。3、黃龍世紀廣場電梯房內缺乏降溫設備，會造成電梯故障率的提高，并縮短電梯使用壽命。建議對已交付的物業予以配置適當的調溫設備。4、紫桂花園小高層電梯機房設置不合理，個別電梯機房為懸空式，給日常維保工作造成安全隱患。在機房中也未預留安裝空調的位置以及空調冷凝水的排放位置，若今后因高溫影響電梯使用需添設空調時，將破壞機房外墻面。建議在今后開發建設的小區中予以改進。5、黃龍世紀廣場機房：消防水泵池液位報警線路未安裝到位；消防水泵池壁存在滲漏現象；冷凍機電子除垢儀未安裝到位，無法使用，今后會引起管道結垢，影響性能；冷凍機組冷凝口保溫未完成，機組附件沒有油漆；四臺鍋爐無液位示境，不能直觀顯示（有液位計安裝位置）；生活水泵75KW電機水泵啟動扭矩較大，需配置降壓啟動裝置。建議予以整改與配置，完善移交手續，同時要重視物管前期介入技術人員提出的整改意見。6、世紀廣場配電間設置在地下室，因地下室濕度相對較高，不利于設施設備的維護保養，還存在一定的安全隱患。建議予以配置除濕和通風裝置。7、紫桂花園和桂花城的圍墻周界報警目前設置為局部紅外線報警系統，建議全部配置周全的周界可視紅外報警系統，以免出現報警盲區。8、杭州綠園的電梯轎廂尺寸不足，而消防樓道也無法滿足紅木家具、三角鋼琴等大型家具的搬運所需的寬度，故將給今后綠園業主搬家時帶來很大不便。建議在設計時宜事先考慮業主需求，并予以解決途徑。9、綠園屋頂無吊裝或固定設施，將給今后的外墻清洗帶來一定危險。10、桂花城初陽苑的設備配置太過豪華：137戶配置兩個熱水油鍋爐，假設業主全部入住，全部使用我們配備的熱水，以每噸熱水35元費用計，也無法保證收支平衡。建議在今后XX開發的項目中，多聆聽來自第一線的聲音，事先準確估算各類新的設施設備所導致管理成本增加的部分，再根據管理費的標準、物業的綜合情況來決定設施設備的選取與否。11、桂花城設計了生活用水的凈水系統，但由于在戶內只設計了一根給水管，住戶沖洗衣物、沖座便器的水都由這一路水來供給。多數業主提出用凈化水沖洗，太過奢侈。所以，至今，桂花城的凈化系統尚未投入使用，造成了開發商投資的浪費，凈化系統的廢水也無法象最初的設想那樣得到合理的利用。建議在今后設置凈化系統時，考慮設置獨立的給水管路。12、紫桂花園、桂花城地下汽車庫未設置監控系統，給車輛安全停放留下很大的隱患。建議對已交付的地下汽車庫在適當的位置給予設置監控系統，如主要交叉口、轉彎處，以便發生意外時準確查找事故原因，也可方便物業管理公司節約人力。13、世紀廣場員工餐廳未設置單獨上下樓梯，給員工就餐帶來一定不便。建議設置員工專用樓梯，便于分流，同時也有利于寫字樓的外部形象。14、世紀廣場管道井內未設置樓層隔斷，給工程維修檢查留下一定安全隱患。建議對管道井給予樓層隔斷。15、男衛生間小便斗采用秋電池供電式，維修率較頻繁，同時電池運行成本較高。建議小便斗采用220V供電式。二、用房類1、XX所有已交付小區內都未設置專門的儲藏室、倉庫等用房，給物管工作帶來不便。建議在今后開發的小區中加以考慮，為物管后期管理工作帶來一定便利。2、XX所有已交付小區內未設置員工休息室，清潔工、綠化工無處休息。建議在新開發的小區中予以考慮。3、世紀廣場酒店餐飲粗加工間設在地下車庫，且加工間唯一的出入口與地下車庫的出入口相通，不僅造成進出送貨車輛停放的不便，也造成加工間的異味在車庫內彌漫。建議今后給類似用房設置單獨通道，以方便物業管理公司的管理。4、世紀廣場空調房和鍋爐房的設置不合理?？照{房未設值班室及觀察窗；但在鍋爐房內卻設有值班室，冬天采暖時，兩個設備房都有重要設備在運行，無法做到同時觀察兩個設備房，給管理帶來很大不便。建議設備房宜盡量集中，若不能集中，則應設置單獨值班室。以上只是我們的一些較為淺顯的認識，或許還有些問題我們并未找到根源，無論如何，希望能給今后的開發提個醒。謝謝！第四組：智能化系統智能建筑是人們在信息時代對辦公條件和居住環境提出高要求的呼聲下應運而生的。當今社會，我們已完全融入了一個高速變革的信息時代；換言之，我們不僅在辦公室離不開對信息的需求，而且，由于計算機技術,通信技術和自動控制等技術的飛速發展，正給我們的日常居家生活帶來巨大的變化，我們對家居的要求已經遠遠不再局限于一張床,一個氣派的客廳等溫飽型需求，而向生活的舒適性即家庭設備的自動化和文化氛圍提出了更高的要求。因此，系統化、高效化、信息化、人格化和園林化的小區設計概念已成為當代規劃和設計人員的共識和追求。發展智能化小區業已成為住宅的一個發展方向。根據本次會議進程，我們對XX已交付項目智能化系統的配置、安裝和運行情況做了調查。目前，各項目的智能化系統基本配置齊全，但仍可以從方便管理和有效使用的角度進一步完善，我們謹希望通過本次調查，給今后項目的智能化系統配置提供參考。一、周界防越報警系統1、周界防越報警系統未將周界全面設防，系統存在著盲區或死角如：桂花城的西大門。深夜一般物業內住戶出入較少，為節約保安人員的人力開支，通常會關閉部分次要的出入口（如：桂花城的西大門），即該崗保安人員不再采用定點值勤而采用巡邏方式，但目前該處無任何防越報警設施及攝像監控，對小區的安防不利，形成盲區。為提高物業的安全防范系數，宜在物業內可能關閉的出入口（或消防出入口）安裝防越報警設施，建議可在桂花城的西大門上方加裝雙光束或四光束的主動紅外報警探頭。2、周界防越報警設施的安裝與相臨綠化之間的矛盾別墅小區的周界圍墻大多與業主的私家花園相鄰，而業主日后在私家花園內種植何種綠化，物業公司將較難干涉。若業主在私家花園與圍墻的相臨位置種植易生長并枝葉茂盛的植物（如：毛竹等），每年物管公司將其進行修剪時易引起與業主之間的糾紛，若不進行修剪，植物的枝葉則易阻擋主動紅外報警探頭（如桂花園金桂H-1、云桂7-1等），從而引起系統誤報率的增加。建議物業在建造時將周邊與圍墻相臨的綠化一次性種植到位，在物業銷售時與業主商定：不能擅自改變周邊的綠化，日后植物的修剪也應由物業管理公司統一進行。為降低誤報率，建議綠化種植位置宜與圍墻相距60CM以上，且高度低于圍墻的最高位置并選用不宜長高的植物。3、周界防越報警系統與相臨圍墻之間的矛盾桂花城的周界防越報警設施（電子護欄）與圍墻的鑄鐵圍欄之間存在20~30CM的空間，若個子嬌小的可疑人員從此進入比較容易。建議日后圍墻的鑄鐵欄桿盡可能與圍墻的外側對齊。此外，XX房產品的圍墻大多采用鑄鐵的半通透的圍墻，這種圍墻對不法分子而言將鑄鐵欄桿打開是較為容易的，若從欄桿鉆入，則防越報警系統形同虛設，建議對圍墻的形式做進一步的探討。4、周界報警設施的安裝位置桂花城及紫桂花園的電子護欄目前安裝較低，系統較易引起誤報。建議抬高安裝位置。5、周界報警系統的安裝及調試育華學校的11~13號防區經常性的無條件報警（誤報），一般為系統調試未到位，建議可加強調試要求。6、監控機房內設置電子地圖目前在公司內尚未采用該技術，但從方便保安新員工熟悉小區及在報警時及時、準確查找報警點的角度考慮，且該項技術的一次性投資成本也較低，建議設置。二、閉路電視監控系統1、攝像機的位置設置桂花城小區內的監控系統只考慮設置在圍墻外，小區內無任何攝像設施，如地下停車庫的出入口，此時若發生人為事故（如：車輛劃傷）將無法查實，建議在地下車庫的出入口、物業的主次出入口、會所出入口及物業的死角設置監控錄像。2、系統的可操作性XX園共設置了98個攝像機，均設置在小區的周界。目前雖采用畫面輪流跳動的形式，但物業內設置98個攝像畫面對保安人員對其進行有效地監控較難保證。建議物業內的閉路電視監控宜控制在32畫面以內，以提高監控工作的可靠性和有效性。3、周界是否需要設置閉路電視監控物業內的閉路電視監控設施一般很難起到防止犯罪的作用，一般說來，只是在事后，協助公安機關破案之用。XX園及桂花城的周界均設置攝像設施，不僅增加了一次性的成本，也增加了日后系統的運行及維保成本，若該位置的周界防越系統設置較到位，完全可以不采用錄像系統。4、錄像效果不夠理想①丹桂花園內的1號攝像機能基本使用但圖象不夠清晰并不能錄像，由于原先系統的線路安裝時將強、弱電設施的連接線安裝在同一管道內并有較多的接頭，以至設備在下雨時無法使用，造成設備損壞。建議系統在設計、安裝及驗收的過程中應進行把關，并符合系統規范要求。②丹、金桂周界紅外燈的使用效果不夠理想，如5號、7號、8號、11號、12號及13號聚光罩內已掉油漆，造成紅外燈光光線散開，以致夜間攝像畫面不夠清晰，建議日后的紅外燈不宜選用油漆式的補光燈具。③黃龍世紀廣場的部分位置（大廈的主次出入口等）的攝像畫面清晰度不夠，即攝像的畫面視覺效果不理想等。產生該情況的原因分析如下：硬件設施（如攝像機等）不理想，建議選用時采用自動感光光圈的攝像機。④黃龍世紀廣場部分攝像未調試到位，攝像存在盲區。如：地下車庫出入口、電梯門口等。建議調整部分攝像頭（根據實際使用情況），若效果仍不理想，攝像機的安裝位置及攝像范圍宜結合物業使用的實際需要進行合理調整及設置。⑤黃龍世紀廣場的電梯的轎廂、地下車庫等處的攝像畫面清晰度也不夠，即攝像的畫面視覺效果不理想，這樣的監控錄象也很難作為事故發生時的查證依據。針對這種情況的原因分析如下：1、硬件設施（如攝像機等）不理想、周圍的照明亮度不夠，建議在攝像機的攝像范圍內應增加適當的補光；2、硬件設施不理想、錄像機的磁頭已臟、錄像帶老化等，建議對錄像機進行檢修（若無法修復，建議更換）、經常性更換錄像帶、平時注意對硬件設施保養。三、可視對講系統1、系統采用的設備桂花城及紫桂花園采用法國羅格朗可視對講設施，其門口機（直按式）為圓形按鈕，由于門口機安裝于室外，容易積灰，故建議選用表面覆薄膜的按鈕，以延長系統使用壽命，減少故障率。據了解，法國羅格朗可視對講門口機的按鈕有圓形和方形兩種，圓形按鈕按下去后經常性難以自動回復，而方形按鈕則因為內部有彈簧，易自動回復，故建議采用方形按鈕。2、可視對講系統相關的材料桂花城內可視對講系統聯動的門鎖用網絡線進行連接，但網絡線未做任何保護，其使用壽命將大大降低。建議可采用羅格朗系統的連接線替換網絡線，以延長系統的使用壽命。3、可視對講系統的聯網桂花城可視對講系統目前雖已聯網，但系統只對音頻信號進行了設置，視頻信號未設置聯網，若管理處想通過可視對講門口機查看各單元門口的情況，將無法實現。建議重新對系統進行聯網調試，盡可能實現音、視頻均聯網（羅格朗系統具備此功能），以方便監控中心對小區進行全方位的監控。4、系統在物業的主次出入口設置管理機桂花城目前只在東大門門口設置了管理機，但另外的門口卻未設置，為有效地控制夜間外來人員的進出及加強物業管理公司與住戶間相互聯系，建議可視對講系統在設計時宜在物業的出入口、物業管理公司辦公室和監控中心均設置管理機。5、可視對講室內機不能開啟單元電控門桂花城曾發生室內機及門禁系統不能開啟單元電控門，其原因較多：1）業主平時在使用及裝修房屋的過程中，對系統的使用不規范（如：業主在裝修時將室內機拆除，使連接線路全部短路），但由于大部分業主及用戶開始并不了解系統，建議在交房時由弱電購貨安裝公司提供產品使用說明書，若系統為進口產品，必須有中文使用說明，以便于住戶正確使用該系統。2）系統與門鎖不匹配，可視對講系統一般比門鎖的電流要小，若系統設計門鎖與可視對講系統相連并用，將引起門禁不能正常工作。建議門鎖的電流宜單獨設置。3）建議系統的樓層譯碼器的安裝位置應注意環境的潮濕度，若安裝于鄰近給排水管道，勢必潮氣過重，導致譯碼器易損壞，造成系統故障。四、室內報警系統1、設置煤氣報警設施根據報警中心了解解，目前有部部分業主在室室內安裝了煤煤氣報警設施施（但因尚未未移交，具體體為哪戶尚不不清楚）。根根據我們的管管理經驗，室室內設置煤氣氣報警設施直直接接入小區區報警系統，日日后物業管理理公司可能承承擔不必要的的責任（由于于設備故障、保保安出警不力力、保安及時時出警但無法法擁有擅自進進入業主室內內的權限等，尤尤其是在發生生誤報時將很很難向業主做做解釋）。建建議在室內的的煤氣報警不不宜接入報警警中心，可采采用接入業主主的手機或固固定電話，由由物業管理公公司在受業主主委托后出警警的方式來實實施。五、電子巡更系統統1、電子巡更系統的的設置目前該系統只在蘭蘭桂及XX園進行了了配置，由于于該系統投資資成本較低，也也便于日后物物業管理公司司對保安的巡巡邏進行考核核，建議在其其他小區內推推廣采用。2、巡更點位的設置置為加強保安人員的的巡邏，建議議在物業的頂頂層、地下停停車庫及設備備機房門口等等設置巡更點點。六、背景音樂及消消防緊急音響響的設置1、蘭桂的背景音樂樂系統布置較較分散，日后后要達到較好好的使用效果果，勢必需調調高音響的音音量，對臨近近的住戶產生生一定的影響響。建議系統統在布置時宜宜設置在日后后住戶可能集集中的活動場場地（如：中中心花園、水水系周圍、泳泳池附近）。音音響的外觀色色彩亦要與整整個建筑風格格、環境美觀觀相融合。七、監控機房設置置1、根據有關規范要要求，消、監監控室必須有有人24小時值守。由由于監控室采采用視頻監控控，必須有人人觀察，而消消控則一般采采用警鈴報警警方式。此外外，出于在高高溫季節保證證消、監控室室設備正常運運行的角度考考慮，一般在在消、監控室室內必須安裝裝空調。為方方便物業公司司集中安排人人力、減少高高溫季節空調調運行的成本本，建議消、監監控室可合二二為一。2、從節約和集中使使用安保力量量和設備投資資角度考慮，建建議將監控中中心設在小區區主入口。第五組：環境景觀觀設計居住區規劃的另一一個非常重要要的方面是環環境景觀設計計。可以說，它它是一種藝術術想象力的創創造活動；是是一種既體現現出對自然地地形、地貌條條件的因借與與利用，又體體現出對小區區所處社會環環境、人文及及地方建筑特特色的尊重與與發揚；這種種創造活動賦賦予了居住環環境新的內涵涵，新的語言言，溝通了人人與自然之間間的情感。同同時，它還是是人們對美好好居住環境的的一種外在詮詮釋，是人們們追求高品質質生活的產物物。我們在對各管理處處和部門的匯匯總材料進行行了整理，并并經過實地驗驗證后，認為為XX房產品在在環境景觀的的設計與營建建中存在以下下問題。一、環境景觀在設設計時由于在在某些方面考考慮不周全而而造成了業主主的投訴或導導致了物管公公司管理成本本的增加。1、綠化植物品種的的選擇1）、在大的原生樹樹的下方，應應選擇比較喜喜陰的植物，而而不應該種植植普遍的喜光光草坪。XXX園有許多大大的原生樹蔭蔭下大片草坪坪死亡就是其其中一個典型型的例子，可可能在設計的的時候只考慮慮到了私家花花園的草坪必必須統一，而而忽略了草坪坪的喜光性。在在深圳的部分分小區，這種種原生樹周圍圍一般都不鋪鋪裝草坪，而而是采用鵝卵卵石鋪設、種種植喜陰性植植物等方式加加以掩飾，這這種做法也很很值得我們借借鑒。2）、在駁砍石頭裸裸露的地方，應應該種植比較較耐熱的爬藤藤類植物，而而在其底部則則應該留出種種植綠化植物物的泥溝。如如XX園，有許許多駁砍石頭頭裸露在那里里，就是由于于上述某方面面的原因造成成的，這不僅僅影響了園區區的整體的環環境，而且還還給物管公司司的管理工作作造成了很大大的壓力。3）、雖然說，在別別墅園區內，尤尤其是XX源這種以以自然生態作作為開發主題題的度假園區區中，適當的的落葉、飄絮絮有助于營造造自然、恬靜靜的氛圍。但但凡事都有一一個“度”，過之則效效果會適得其其反。因為落落葉及飄絮都都會影響水系系的水質，從從而影響小區區的整體環境境，還會給物物管公司的清清潔工作增加加負擔；而道道路上過多的的飄絮和小花花在下雨天氣氣也極難清掃掃。因此，我我們建議園區區在水系及道道路的兩邊應應該種植一些些沒有大量落落葉或大量飄飄絮的植物，以以保持園區整整潔的環境。4）、大的落葉喬木木應該盡可能能考慮種植在在房屋的西北北面，因為這這樣我們種植植的樹木就會會起到夏擋陽陽光、冬采陽陽光的作用。紫紫桂花園在綠綠化設計的時時候就很少考考慮這方面的的情況，也可可能是出于園園區整體美觀觀或細部處理理的原因使設設計師無法兼兼顧。不過，我我們真誠希望望，在今后的的設計中能多多加考慮這些些方面的因素素，因為，畢畢竟我們的產產品是以人為為出發點，為為人服務的，是是以滿足人的的需求為最終終生產目的的的。5）、在人行道的邊邊上不應該種種植帶刺的植植物，因為這這容易造成不不安全因素，也也極有可能引引起業主的投投訴，在紫桂桂花園的部分分人行道上種種植帶多刺的的紅葉小檗就就屬于這種情情況。2、綠化植物種植的的位置1）、部分喬木的種種植不應該離離房屋的窗口口太近，這會會影響房屋的的采光，在設設計時應事先先考慮樹苗的的成長性，比比如在XX園就存在在這種情況。2）、在住宅密集的的地區應該避避免種植有毒毒植物，因為為這些都存在在不安全隱患患，這些植物物可以考慮種種植在離住宅宅區較遠、僅僅供觀賞、人人的參與性相相對較小的公公共綠地。在在桂花城我們們就發現種植植有夾竹桃，據據了解，有許許多人會對夾夾竹桃產生過過敏反應。3）、種植大的綠化化苗木時，應應該考慮其位位置是否對著著業主房屋的的大門，這很很可能引起業業主投訴，因因為在講究風風水的人看來來，這是一個個極不利的因因素。目前紫紫桂花園也有有這種情況存存在。3、綠化工程施工1）、公共綠化和私私家綠化混為為一體，容易易造成業主將將公共綠化占占為己有，給給管理帶來很很大不便。這這是由于公共共綠化帶與私私家花園的界界限非常不明明顯造成的，設設計時應考慮慮這個情況，建建議設計小道道或水溝隔離離。在XX園就有這這種情況存在在，很多業主主要在物管公公司進行多次次解釋之后才才明白。2）、綠地水平面應應該低于路面面，這就不會會導致雨天雨雨水流到路面面上，從而影影響路面整潔潔、美觀，增增加清潔負擔擔。桂花城就就有這種情況況存在，雖然然我們在后期期采用了小木木樁將綠化圍圍合，起到了了一定的阻隔隔作用，但一一來投入的費費用較高，二二來，這些木木樁的今后維維修養護也比比較麻煩。建建議在設計時時注意這類情情況，處理好好豎向標高的的問題，也給給物管公司減減輕負擔。3）、在對大面積綠綠化進行施工工時，應該考考慮其下方的的排水問題，不不然就會導致致排水不暢的的地方有積水水情況發生。桂桂花城中心廣廣場的草坪積積水就是這個個原因造成。二、景觀小品在設設計及施工時時由于在某些些方面考慮不不周而造成了了物管公司的的管理成本的的上升，有時時還引起了業業主的投訴。景觀小品的維護成成本1）、水景貴在水活活，而水量較較大時，換水水費、水質處處理、水池清清潔、水系統統循環及投藥藥等運行成本本，可能成為為日后小區的的沉重的負擔擔。若疏于管管理，反而可可能影響周邊邊環境；若廢廢棄成為旱景景，開發商的的心血與投資資付諸東流。因因此，我們建建議在設計水水系的時候一一方面要考慮慮水系不運轉轉時的靜態景景觀，另一方方面也要根據據整個園區的的檔次、具體體情況來分析析物業管理的的收入和支出出的水平是否否可以承受今今后水系統運運轉所產生的的高額費用。目目前，大部分分園區的管理理處無法承擔擔水系24小時運轉費費用，采取了了定時開放水水系統的措施施以節約成本本，但畢竟治治標不治本，也也容易因此而而引起業主投投訴，希望今今后在進行水水系統等耗費費較大的景觀觀設計時，多多聽聽我們管管理者的聲音音。2）、私家花園的界界限建議不要要用木柵欄，而而采用綠籬隔隔斷的形式更更為妥當。因因為木柵欄會會因為油漆脫脫落而腐爛，從從而影響景觀觀，如果用更更換木柵欄或或定期上漆的的方法加以解解決，則增加加維護成本，帶帶來管理單位位成本的增加加。3）、桂花城的桂湖湖水系與泵房房的出水比例例不符，造成成資源浪費，而而且還影響美美觀。2、景觀設計的人性性化設計1）、XX園荷花池池的休息平臺臺上有兩個與與整體環境不不協調的用來來掩蓋設備的的波洛各木箱箱，如果設計計的時候把其其設計成漂亮亮的可以坐人人的椅子，那那就兩全其美美了。2）、主干道與房屋屋入口處的角角度設計應該該更趨人性化化，留出的轉轉彎角度應該該以實地為準準，這樣就不不會因為道路路的問題而增增加其他方面面的維護成本本。桂花城幼幼兒園的路口口就有這樣的的情況發生，進進出的車輛經經常壓壞綠化化帶，從而增增加物管公司司綠化維護的的成本。3、景觀施工要求1）、綠化草地上的的青石板鋪設設間距應該符符合人休閑時時散步行走的的節奏，不然然人在上面行行走會有很不不舒服的感覺覺，這就導致致青石板之間間的綠化草被被人踩死，從從而影響景觀觀。造成這種種情況發生的的兩種原因存存在，一是由由于設計時沒沒有考慮這種種情況，二是是鋪設時沒有有按設計要求求施工。在XXX園就有這這種情況存在在。2）、XX源停車位位隔斷用的塑塑料材質的斷斷裂影響了美美觀，造成這這種情況發生生的主要原因因是由于施工工時沒有嚴格格按照有關標標準施工，從從而影響其使使用價值。第六組：水電與管管道設計在住宅建筑中，裝裝修是個很重重要的環節，應應該說，正是是內部裝修給給予了建筑第第二次生命。在在日常裝修管管理中，使用用者對水電設設計和管道的的更改也是我我們管理上的的一大挑戰和和難點。此外，公共水電費費用是構成物物業管理公司司日常開支的的一個重要的的組成部分，在在總的開支中中占有較大的的比重。我們們在收集、整整理關于水電電設計與管道道（上下水管管道、公共用用電用水、電電氣開關設置置等）的質量量改進意見后后，可歸納為為以下幾類問問題。用水（給水系統設設計和水質）1、目前我公司管理理的各小區公公用水都只由由一只水表與與自來水廠結結算，生活用用水、經營用用水、消防用用水都共用一一只表，很難難劃清費用。尤尤其會館、游游泳池、餐飲飲有外包情況況的，費用結結算更加困難難。2、當前蘭桂花園、丹丹金桂花園、丹丹桂公寓等小小區用水的水水質發黃問題題始終得不到到滿意的解決決，只能采用用定時放水的的辦法來緩解解，盡管這樣樣費時費錢，也也只能給業主主一點心理上上的安慰而已已，不能根本本解決問題。3、水系漏水嚴重，不不能經常運行行，只能擇時時開啟。水系系的水如不勤勤換，不但形形不成景觀，反反而會孳生蚊蚊蠅。4、丹桂公寓有不少少業主家的水水表是反裝的的，抄表非常常困難。可能能安裝后沒有有仔細檢查。鑒于上述情況，我我們從方便使使用和節約費費用的角度建建議：在設計計供水系統前前與自來水廠廠溝通，最好好達成一戶一一表的協議，至至少也要每一一單元由水廠廠安裝一表，以以便與業主結結算，每一活活動單元也分分別設水表，便便于分別抄表表結算。如必必須安裝分表表的話，能集集中安裝，便便于集中抄表表。新設計的的住宅在設計計時就應考慮慮給水系統的的循環回路；；采用防銹的的材料，如PE-X管、PP-R管等，以防防止水在管內內積存變質。小小區內如要設設計水系景觀觀，首先要考考慮日后的使使用成本，最最好能利用附附近的自然水水源。上下管道1、有較多小區如桂桂花城南屏苑苑、春曉苑現現在用的單元元進水管是UPVC管，易斷裂裂。2、有較多的老小區區如丹桂公寓寓等小區沒有有考慮檐溝，尤尤其是單元門門屋面沒有設設計檐溝，在在雨天給業主主進出造成很很大不便。碰碰到雨大風大大時，房屋轉轉角處還會被被雨水澆濕，引引發墻面滲漏漏。目前有檐檐溝的住宅，所所用材料也不不夠合理，方方身的落水管管排水速度不不夠，在接頭頭外經常發生生滲漏。檐溝溝經常被堵塞塞，檢查維修修也相當困難難。3、我公司開發的小小區中，有較較多小區衛生生間的污水管管、廢水管都都沒有直接通通出室外的排排氣孔，臭氣氣排不出去。4、目前還有較多小小區從六樓到到一樓合用一一根污水管，違違背常規做法法。5、不少小區（包括括蘭桂花園）空空調落水管沒沒有設置，達達不到國優小小區對空調冷冷凝水有序排排放的要求。6、有很多小區在交交付時，污水水還沒有接通通市政管網，導導致污水排放放不暢，即使使現在接通了了由于沒有作作必要的疏通通處理，仍留留有后遺癥。7、桂花城人行道缺缺少排水設計計，特別是鵝鵝卵石下的排排水溝太小，逢逢雨天極易積積水；桂花城城單元門口排排水不理想，普普遍存在積水水現象；黃龍龍世紀廣場酒酒店給排水管管道少且口徑徑相對較?。?；地下車庫遇遇雨天容易積積水。8、云桂花園獨立別別墅普遍存在在露臺邊的房房間門正好是是一條下水溝溝，沒有下水水管，一下雨雨則雨水從溝溝下沖到地面面，易使露臺臺房間門的地地板發霉。9、紫桂花園二期戶戶內衛生間地地漏下水未設設置存水灣，易易造成臭氣溢溢出。10、紫桂花園的煙道道排氣孔設計計在2.2-2..4米，與目前業業主的裝修選選用的排油煙煙機排氣孔高高度不符，多多數業主裝修修均需抬高煙煙道口。11、桂花園鍋爐房的的煙道排氣孔孔煙道安裝造造成1-11樓的房屋出出現滲水現象象。12、桂花園室外排污污泵蓄水池井井不夠大，造造成排污泵無無法使用自動動處理系統。13、黃龍世紀廣場AA、B區走廊沿墻墻下水道、C區沿口因落落差不好，有有坐水。針對上述問題，我我們設想：關關于選材問題題，最好選用用建設部[19999]295通知推薦的的管材，如PPE-X管、PP-R管等。同時時在施工過程程中，加強對對供應商的材材質必要的動動態控制。在在給排水設計計時，充分考考慮業主的需需求。對新建建小區設計時時就考慮增加加檐溝，且最最好采用混凝凝土現澆檐溝溝，同時要考考慮維修工怎怎樣上屋面檢檢查和維修檐檐溝的通道和和立腳點。關關于廢污水管管的排氣孔問問題，對老小小區開發公司司是否在可能能的條件下考考慮整改；對對今后新開發發的小區住宅宅，應杜絕此此類情況的發發生。一樓應應單獨設置一一根污水管。有有條件的話最最好在陽臺上上也有二根落落水管，一根根雨水管、一一根污水管。為為了提高小區區檔次，減少少住戶間的相相互影響，新新設計的住宅宅，一定要考考慮好空調冷冷凝水（甚至至包括致冷時時）的有序排排放。有條件件的老小區，也也加裝一根總總落水管。關關于污水納污污入網問題，雖雖然有的小區區在交付時市市政管網還未未建成，但如如碰到類似情情況，最好在在售房時與業業主溝通好，或或在相關文件件上注明日后后的處理方法法及費用承擔擔。如果都是是經過綜合驗驗收后再交房房，就可以避避免這種后遺遺癥。建議排排水設計時，適適當增加排水水口，并擴大大排水管道的的下水口徑，同同樣門前雨水水溝也應進入入相應的管道道。對于路邊邊的排水，則則建議將綠化化帶稍低于地地面及下水道道，并設計隔隔離，避免堵堵塞下水道；；排水溝上鋪鋪鵝卵石的做做法有待商榷榷，不但影響響排水速度，日日常的維護也也很不方便，下下面的篩板常常被汽車壓斷斷；從使用角角度看，還不不如在側面上上留與地面垂垂直的排水口口較好。煙道道排氣孔問題題，建議設計計時進行市場場調查，充分分考慮排油煙煙機的排氣孔孔高度，按實實際需要進行行設計。紫桂桂花園蓄水井井不夠大的問問題，最好請請專業人員研研究如何采取取彌補措施，同同時在今后的的設計中要引引以為戒，設設計前需取得得相對準確的的設計依據。三、公共用電系統統1、現在不少小區的的公共部位，還還在用手動的的電器開關，有有的庫房（如如桂花城棲霞霞苑）狹狹的的一條通道，40瓦的日光燈燈一溜排過去去，造成人力力上的浪費。而而且，這種手手動開關的設設置對物業管管理單位而言言，業主可以以隨意開啟，若若由于疏忽未未能及時關閉閉，也將造成成管理成本的的增加。2、蘭桂花園地下庫庫房的電表只只有一個，是是屬物業管理理單位承擔的的公共用電，由于業主的庫房內未安裝獨立計量電表，業主在庫房里使用電器，不利于費用結算。3、一般說來，園區區中心會館內內的部分功能能用房將來會會由物業管理理單位外包經經營，但目前前會館的用水水用電很少根根據用房性質質加以分表，分分路安裝、控控制，這給物物業管理單位位今后的計量量、收費帶來來很大不便，如如桂花城會館館也是在開始始經營后，才才逐步分開，這這既影響了美美觀，又不利利計量的準確確性，給物業業管理單位造造成了一定的的損失。4、小靈通、電訊、網網通設備房用用的電都沒有有建立單獨電電表，都攤入入管理處，不不合理。5、電梯公寓的樓道道感應燈裝在在樓道入口處處，疏忽了電電梯公寓業主主幾乎是不走走樓梯的，以以至于業主一一邁出電梯還還是一片漆黑黑。6、桂花城內所有的的石頭燈遇雨雨天短路跳閘閘現象普遍，且且未與其他路路燈分開控制制，經常因雨雨天而一片漆漆黑，又占據據較大空間，且且易破損，還還存在不安全全因素。7、桂花城水系控制制箱在地下，造造成電器潮濕濕、生銹，紫紫桂花園室外外自來水管網網埋入地下太太深，均不利利于檢修、維維護。8、黃龍世紀廣場，各各區消防樓道道燈質量差，A、B幢樓所有公公共走廊無電電源插座。上述問題題我們認為可可能在設計時時沒有考慮到到某些個性的的特點，如杭杭州雨水多，在在防漏、防潮潮上有更高的的要求；在考考慮美觀的同同時，還應該該考慮日后的的使用成本。為為此我們建議議：公共部位位的照明線路路，最好多設設幾路開關，便便于在不同使使用場合使用用不同照明要要求的燈，且且宜設置為感感應式，便于于節約成本。建建議將感應燈燈裝在電梯入入口處，以方方便業主、節節約能源、減減少浪費。樓樓道燈也最好好采用感應開開關。每個庫庫房開始使用用前就裝上電電表，有可能能的話，最好好不要采用分分表的形式，而而是直接安裝裝與電廠結算算的電表，便便于結算。設設計庭院燈和和埋入地下的的控制箱時，應應加強防水、絕絕緣和便于維維修保養的設設計?？紤]到到公共樓道、場場所的維修、保保潔等的需要要，最好設置置能鎖的電源源插座。四、戶內用電1、目前住宅用電每每戶40A的容量量還欠不夠，尤尤其是100平方米以上上較大面積的的住宅，都要要求增加容量量。2、桂花城戶內的開開關插座面板板有98%的業主在裝裝修時全部換換掉，戶內的的熱水管、冷冷水管有56%的業主全部部換掉，造成成浪費。上述二個問題都反反映出我們的的設計與用戶戶的實際需求求，還有一定定的距離，我我們建議，在在可能的條件件下，適當增增加業主用電電的容量，對對100平方米以上上的大戶型住住宅設計時，增增接380V電源，便于于在必要時擴擴充容量。上述意見和建議，是是我們從方便便使用和節約約費用的角度度提出來的，可可能是外行話話，但是，使使XX房產的品品質達到欣賞賞性和實用性性、美觀性和和經濟性更完完美的統一，為為XX品牌的提提升作出些許許貢獻，是我我們今天發言言的初衷。第七組：道路交交通與車輛停停放有住宅必有交通，古古今中外，概概莫能外。住住宅區的交通通組織設計和和車輛停放也也是園區規劃劃設計總體方方案的重要組組成部分，對對于小區的建建設整體水平平，有著至關關重要的影響響。中國正在迅速步入入小康社會，私私家車的普及及勢頭也十分分強勁，因此此，XX各項目在在道路交通和和車輛停放上上所凸顯的壓壓力也愈來愈愈大。我們在在進行了實地地考察和征求求了部分業主主的意見后，將將考察結果匯匯總如下。小區在交通道路上上存在的缺陷陷及改進建議議1、道路窄，不利于于車輛交匯和和業主行走安安全。部分小小區主干道只只有6米、支干道4..5米；一輛普桑桑車的設計寬寬度為2.0米（含連兩邊邊后視鏡），兩兩輛車就是44.0米,兩車在交匯匯時中間保持持距離在0..5米以上較為安安全,此時如果一一旁有行人就就較難行走,如桂花園、銀銀桂、月桂、丹丹桂公寓、蘭蘭桂就存在此此種現象。建建議小區主干干道設計寬度度宜在6.5米以上；支干干道設計寬度度為5.5米以上。同時時，建議在進進行道路規劃劃設計時，充充分考慮道路路的寬度，以以滿足日后園園區車輛擴充充，泊位增加加之需。2、部分小區路面差差，地面不平平整，車輛行行走不平穩?，F現在小區都是是瀝青路，經經過幾年的車車輛行走，長長年的雨水沖沖洗，加之地地基沉降的影影響，形成了了坑坑洼洼，未未經修補；特特別是銀桂，施施工前是水塘塘，填土后經經過幾年下陷陷，已造成道道路凹凸不平平。3、大門口無進出分分向行駛道路路，進出大門門口易發生堵堵車現象，也也易發生相撞撞事件。丹金金桂、月桂、云云桂、銀桂均均有此有情況況。4、圍墻邊“T”形形道路口，道道路轉彎過急急（直角），受受圍墻、墻體體、綠花帶的的影響，視線線不開闊，容容易造成進出出車輛相撞，建建議在這