三、房地產基本知識培訓第一句話：不做沒有意義的事

——明確課程的定位和意義第二句話：

做事就要有收獲

——鎖定課程要達到的目的第三句話：

學以致用、知行合一

——講師承諾和你的承諾第四句話：

愉悅是做好事的保障

——放松身體提升效果培訓的四原則：2023/2/53目錄一、基礎名詞二、建筑術語三、價格術語四、開發流程五、地產市場六、戶型評價2023/2/54一、基礎名詞篇2023/2/55什么叫房地產？狹義的理解即土地（地產），建筑物（房產）上不可分離的部分及附帶的各種權益。基礎名詞2023/2/56圖示：土地（權益）房產（權益）房地產權益核心點：權益2023/2/57房地產權益有哪些？所有權、使用權、收益權、贈與權、繼承權、抵押權、典當權、租賃權、排他權、部分處置權基礎名詞權屬范疇：物權2023/2/58為何把房地產稱為不動產？位置的固定性房地產不動產不可移動性最為核心的特點基礎名詞2023/2/59房地產的特征1)位置的固定性和不可移動性提示：文物級建筑整體平移、搬遷，在其離地的一剎那起，不屬于房地產范疇；2)使用的長期性提示：土地的難以滅失及建筑物的長期存在性所決定；3)投資大量性提示：生產資料的昂貴及長周期所決定4)保值增值性提示：土地不可再生，需求的滾動與再生所決定，核心在于地產權益的升值?；A名詞2023/2/510中國房地產保值增值特點與經濟的聯系1、通貨膨脹遠多于通貨緊縮2、CPI基本面就是上升3、房地產具有本幣交易的特點4、中國GDP8%的警戒線與內需5、目前中國城市化進程40%6、房地產與固定資產投資率、第三產業比重、關聯行業的關系7、與地方財政的關系2023/2/511土地的權屬分類1)國有土地

屬于全民所有的土地，也可理解為國家所有的土地提示：國有土地的所有人為代表全民行使權利的國家（國務院）2）集體土地屬于勞動群眾集體所有的土地，也可理解為農民集體所有的土地提示：集體土地的所有人為代表土地所轄農民行使權利的集體經濟組織備注：集體土地的總量遠大于國有土地的總量是新中國成立后第一次土地改革的結果基礎名詞2023/2/512十七屆三中全會關于土地流轉的規定集體土地允許的流轉，并非允許目前最關切的小產權房上市。實質上杜絕了前期關于小產權房上市的爭論被譽為建國后第二次土地革命2023/2/513什么叫城中村？

城市版圖中所包圍的屬于農民集體經濟組織管轄的區域提示：是中國城市化進程發展初期缺乏合理規劃的產物，屬于“新興名詞”基礎名詞2023/2/514國有土地拆遷安置與城中村改造的區別最核心區別城中村改造是一個土地權屬變更的過程基礎名詞提示：1）集體土地變為國有土地的一個過程，而且是一個最先的過程2）不改變土地權屬改造實質上不屬于真正城中村改造的范疇2023/2/515什么叫商品房？指在國有土地商品流通市場上取得并獲得房地產主管部門同意開發并進入流通領域物業的統稱基礎名詞2023/2/516小產權房“商品流通市場”經濟適用房“房地產主管部門同意開發”“物業的統稱”“國有土地”非非非違章開發建筑非特定指住宅提示：1）商品房三個字本質上是一種完全權益的代名詞；2）關鍵詞：2023/2/517什么叫限價房簡單的理解為“雙限”，限地價、限房價，從而限定特定物業的價格，又稱“雙限房”。提示：1）采用競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位；2）限地價：政府不采用價高者得的方式提供土地；3）限房價：政府給予稅費、配套費等經改費用減免優惠?；A名詞2023/2/518國有土地的權利？土地所有權：國家所有（國務院）土地使用權：房地產主管部門批準的集體，單位及自然人所有提示：1）所有人決定使用權，故土地使用權期限由國務院制定2）獲得土地使用權，實質上是一個承租的過程。基礎名詞2023/2/519土地使用權的期限正因為獲得土地使用權是一個承租的過程，實行根據使用土地的性質進行期限劃分：居住用地：70年工業用地：50年文教衛生用地：50年經營性用地：40年提示：1）上述年限為最高使用年限

2）由國務院制定基礎名詞2023/2/520獲得土地使用權的方式1）出讓方式獲得有償有期限經營性流通性物業（如商品房、廠房、娛樂城等）特征適用范圍2）劃撥方式獲得無償無期限/無償有期限非盈利性、公益性物業（如軍事用地、學校、政府機關等）特征適用范圍基礎名詞2023/2/521土地使用權出讓的權利出讓單方議價特征特征特征招標拍賣協議備注：1）多方議價：多方議價同時提出開發方案，綜合優勢高者得;2)多方競價:多方競價,價高者得之.多方議價特定項目運用多運用于限價、廉租房多方競價廣泛應用（高地價的重要原因）基礎名詞2023/2/522現房與期房現房：已辦妥房地產權證（大產證）的商品房；期房：指已辦妥預售許可證，但未取得房地產權證（大產證）的商品房。基礎名詞2023/2/523抗風險能力房地產權證（大產證）已辦結未辦結強弱主要體現在：債權債務、產品承諾、時效性三方面核心區分點核心區別現房期房2023/2/524期房的由來起源于香港、起源于一種營銷模式、起源于霍英東1953年，霍英東提出“預售樓花”并提倡分期付款。隨后其它房地產商開始效仿并獲得成效，波及整個東南亞地區。

2023/2/525樓花與期房基礎名詞樓花：最早源自香港，是指未完工的物業（即在建物業）。

樓花與期房區別：樓花就是代表擁有買這個房子的權利，相當于買房的優先權。而期房，則是已經買了這個房子，只是還沒有建成

2023/2/526什么是準現房？準現房是一個營銷定義（無政策、法律的支持，定義模糊）準現房定義（底線）：指房屋主體已經封頂完成，小區道路，樓體外輪廓已經完成，并部分展示材質、顏色效果并開始進內粉刷的物業項目。提示：屬于期房范疇基礎名詞2023/2/527什么是經濟適用房？指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。性質特點經濟適用房社會保障性質經濟性、適用性基礎名詞2023/2/528特點詮釋經濟性：相對于市場價格適中適用性：強調住房的實效果，并非降低建筑標準提示：1）經濟適用房不存在土地費用，但含拆遷安置費；2）經濟適用房項目限定開發建設企業的利潤，標準為5%以內；3）非新興產物，1994年就存在，文件為《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》4）經濟適用房價格變動的同時，也可看成為房地產成本上升的過程。2023/2/529什么是廉租房？是國家房改政策中提出的一個概念，國家將其特有的住房出租給城鎮居民的低收入者?；A名詞提示：1）顧名思義，只租不售；2）城中村改造，需提取5%的廉租房比例。2023/2/530什么是房地產權證是房產、地產持有者的權屬證明，包括《房屋所有權證》和《土地使用權證》?；A名詞提示：建設部早在1999年就開始進行了“兩證”統一工作，目前部分城市已經完成。2023/2/531

什么是“五證”《國有土地使用證》建設單位合法持有的土地證明《建設工程用地規劃許可證》建設單位規劃總平等符合城市總體規劃的證明《建設用地規劃許可證》建設單位建筑施工圖等符合建筑規劃的證明《建設工程施工許可證》建筑工程符合銷售條件的證明《商品房預售許可證》建設單位符合建筑施工條件的證明提示：是一個自上而下的漸進過程基礎名詞2023/2/532什么是“兩書”《商品房質量保證書》應注明層高、墻體內管線走向、承重結構、所在學區、所在街道、電容量、樓板承重數額等信息《商品房使用說明書》應注明房屋各項設施的保修年限及保修續存期等信息基礎名詞2023/2/533房地產成本構成1、土地成本：包括土地出讓金，土地征用費、拆遷安置補償費。比例20—50%

2、建安成本：指房屋建設過程中所發生的建筑工程費、設備購置費、安裝工程費用。比例25—40%3、融資成本：銀行貸款利息、信托費用、民間借貸費用。比例？？4、管理成本：經營活動所發生的各種費用（一般含軟性成本）。比例5—8%5、配套成本：含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。比例10—15%6、稅收成本：含稅收和行政費用。比例13—20%7、前期成本：主要指項目開發的前期可行性研究、地質勘查、及“七通一平”等。

比例3—5%

8、營銷成本：銷售推廣費用。比例3—5%9、不可預見費用：無法預見的費用。比例3—5%基礎名詞不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）1平方米=10.764平方英尺1公頃=10000平方米1公頃=15畝1畝=666.67平方米基礎名詞

“三通一平”、“五通一平”與“七通一平”“三通一平”：路通、水通、電通和場地平整；“五通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎設施和條件以及場地平整；“七通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等基礎設施和條件以及場地平整；基礎名詞2023/2/536二、建筑術語2023/2/537常用建筑結構的分類磚混結構：豎向承重結構的墻用磚砌筑，梁柱樓板等用鋼筋混凝土框架結構：承重通過梁柱傳導，梁柱采用鋼筋混凝土；框架剪力墻結構：框架結構基礎上，在柱間墻中加入剪力墻，簡稱框架剪力墻。剪力墻結構：用鋼筋混凝土墻板代替梁柱，能承受各類荷載鋼結構：以鋼材作為主承重的結構。建筑術語2023/2/538建筑結構的區別磚混結構框架結構框剪結構結構區分墻體承用磚梁柱承重梁柱承重基礎上增加柱間承重墻垂直水平荷載要求低垂直荷載要求高水平荷載要求低梁柱承重基礎上增加柱間承重墻受力區分對應成本分析低中中高運用類型低層、多層36米以下的小高層，同時樓棟下連獨立大型商業60米以下的小高層同時樓棟下連商業可不做大轉換層2023/2/539剪力墻結構鋼結構結構區分用鋼筋混凝土墻板來代替梁柱梁柱承重垂直荷載要求高，水平荷載要求低垂直荷載要求極高受力區分對應成本分析高極高運用類型小高層、高層，多運用于高層超高層提示：1）此知識點對于樓梯下連商業項目較為重要；

2）此知識點對于封頂前后期房銷售較為重要。2023/2/540什么叫紅線？常規分為三種用地紅線、建筑紅線、道路紅線用地紅線：指地塊的邊界線建筑紅線：建筑物或地上構筑物（如外墻、臺階等）靠臨面的邊界線

道路紅線：道路路路幅的邊界線建筑術語提示：

1）建筑紅線可與道路紅線重疊，但不能超出道路紅線

2）建筑紅線與道路紅線都不能超出用地紅線道路紅線用地紅線建筑退線道路紅線與用地紅線之間區域為代征道路用地，不計入凈用地范圍用地紅線與建筑退線之間區域為凈用地范圍，屬于項目使用，圍墻可以建到用地紅線處基本概念道路邊線為規劃道路的控制線，用地紅線為項目建筑用地范圍的控制線，在臨城市道路的項目中，道路邊線與用地紅線局部是重合的。道路紅線用地紅線道路邊線基本概念車行道綠化帶人行道建筑后退道路邊線建筑控制線（建筑退讓線）居住區道路小區路組團路及宅間路縱墻面向道路無出入口高層5.03.02.0多層3.03.02.0有出入口-5.02.5山墻面向道路高層4.02.01.5多層2.02.01.5圍墻面向道路1.51.51.5基本概念——建筑退讓2023/2/544什么是用地面積？指用地紅線內的土地面積建筑術語什么是總建筑面積？指用地紅線內的土地范圍內建筑物地上及地下各層建筑面積之總和2023/2/545什么是容積率？指建筑用地紅線范圍內的總建筑面積與建設用地紅線范圍內的用地面積的比，是考量一個項目舒適度效益的重要指標之一。建筑術語2023/2/546提示：1）數值越小越好；2）低容積率通常代表著較高的綠化率，樓間距、采光、日照及更大戶型設計空間。建筑術語土地面積1萬平米一層500㎡二層505㎡三層400㎡示例如右圖：容積率＝（500+505+400）/10000=0.1405假定土地面積相同的情況下：別墅＜多層＜小高層＜高層＜超高層2023/2/547什么是建筑密度？是指用地范圍內各類建筑的基底面積之和與用地面積的比例。是一個側面反映一個項目舒適度效益的指標之一，但不可將其單獨作為評判標準。建筑術語2023/2/548建筑術語一定代表著該項目居住舒適度較差建筑密度過小建筑密度過大不一定代表著該項目居住舒適度好區分警戒線：35%-40%印證案例：1）城中村改造項目建筑密度一般不超過30%；2）多層項目建筑密度一般在30%-32%提示：建筑密度必須結合容積率及土塊形狀一同考量。2023/2/549什么叫綠地率及綠化率？建筑術語綠化率用地范圍內各類綠化面積與用地面積的比率綠地率用地范圍內各類綠地的總和與用地面積的比率垂直綠化，屋頂綠化核心區別不含含2023/2/550有沒有綠化率為100%的項目呢提示：1）垂直綠化、屋頂綠化按所在高度，按規劃扣減，12米以上不計入綠化率2）數值越大越好3）綠地率是真真考量一個項目景觀最佳的指標，非綠化率2023/2/551什么是標準層?提示：標準層的認定及樓層范圍唯一的依據是建筑施工圖。指平面布置相同的樓層建筑術語2023/2/552復式與躍層？復式不具備完整兩層空間基礎名詞提示：1）有“挑空”部份的全部屬于復式范疇。2）字面理解容易犯相反認識的毛病。3）“11+1”一般屬于復式范疇。定義躍層房屋內部左局部掏出夾層，用樓棟上下聯通占兩個樓層，用樓梯上下聯通區分點相同點都具備兩層空間不具備兩層層高概念上是一層具備完整兩層空間具備兩層層高概念上是二層2023/2/553什么是錯層？指一套房屋各種功能區域不處于同一平面，具有層次分明，立體性強的特點。建筑術語錯層分類大錯小錯60-100CM30-60CM提示：1）錯層在適用角度上大戶型較為適合，小戶型不大適合，主要是由于“有限空間”、“有效利用”的層面。2）錯層現運用情況極少，主要由于防震級別低和建筑成本高造成，同時在規劃審批時也受到限制。2023/2/554采光與日照？決定其好壞采光光線明暗的程度日照太陽光覆蓋的時間長短≠提示：我國基本上處于北回歸線以北，夏季日照從東北轉向西北，冬季日照從東南轉向西南，同時太陽走勢夏季為頂部正位弧形運動，冬季為頂部南向側方運動，故南向的窗夏季受光較少，而冬季受光較多，所以會比其它方位好，冬暖夏涼。建筑術語2023/2/555日照標準1）冬至日住宅底層日照時間不少1小時或大寒日住宅底層日照時間不少2小時。2）成套住宅的日照時間計算一個疊加的概念。3）成套住宅的日照時間計算并不是以所有窗接受日照的重疊時間。2023/2/556生地、毛地、熟地？熟地毛地生地提示：土地性質的不同，將會造成土地成本的不同。（已拆遷完成，達到“七通一平”，符合施工條件的土地）未拆遷完成未達到“七通一平”建筑術語2023/2/557指房屋直接供人使用的凈面積之和，也可稱實用面積或凈面積。建筑術語什么是房屋使用面積提示：

1）不含室內分隔墻及外墻定位軸線內的面積

2）浙江省大部分地市，交房時室內分隔墻是不做的2023/2/558什么是房屋的套內面積套內面積又稱套內建筑面積，包括房屋實用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分。建筑術語2023/2/559套內墻體面積套內所有的內墻該套房屋外墻的一半套內陽臺建筑面積封閉陽臺按全部計算陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積提示：1）套內是成套房屋內部的意思;2)套內陽臺建筑面積非陽臺凈面積3）客戶最容易將“套內面積”=“實用面積”非封閉陽臺按一半計算2023/2/560建筑術語什么是公共面積與公共分攤面積？公共面積：指樓棟內為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設置，公共設施的面積之和；公共分攤面積：指公共面積按特定比例分攤到每戶的公共面積。2023/2/561建筑術語公共分攤面積單棟樓單套公共面積提示：1）公共面積分攤到每戶，公式為套內面積×公攤系數2）同樓棟套內面積越小的房屋所分攤得的公共面積越小，反之則越大。2023/2/562什么是得房率？指套內面積與建筑面積的比值，是考量房屋經濟效益的重要指標之一。板式＞蝶式＞點式別墅＞多層＞小高層＞高層＞超高層住宅＞商業建筑術語提示：1）是套內面積的比值，非實用面積的比值。得房率≠房屋凈面積的使用率2）數值越大越好2023/2/563什么是層高？指下層樓板面中心到上層樓板中心的距離；提示：1）上下層樓板的厚度有可能不一樣。故真真的層高數據不是標準層圖紙上的數值，是剖面圖上的數值；2）常規樣板的厚度為12—15CM;但不得小于10CMB2米2米A√×建筑術語2023/2/564什么是凈高？指層高減去樓板厚度的凈利值。凈高=

房屋內地面到天花板的高度建筑術語2023/2/565變形縫特點伸縮縫沉降縫抗震縫定義防止或減小地面不均勻沉降，產生單元連接部位的開裂和破壞所留下的縫隙防止減小溫度變化造成的建筑構件的熱脹冷縮所出現的裂縫和破壞，所留的縫隙防止減小地震的不同振幅及擺動方向，造成的破壞所留的縫隙。什么是變形縫？通常處于單元連接的位置住宅運用多較少較多所處位置提示：1）多采用“二縫合一”的做法，”伸縮縫及抗震縫“

2）建筑物建成后室內外均無法看出

3）6米以下不需要做抗震縫，單單元常規上也不需要做。建筑術語2023/2/566建筑術語什么是外墻保溫？外墻保溫（處于節約目的，在墻體上做保溫層，屬于節能幕墻范疇）外墻外保溫（外部做保溫層）外墻內保溫（內部做保溫層）分類保溫要求低高國家要求強制不強制常用材料1）聚苯乙烯泡沫板（EPS）【運用較多】2）擠塑膠板（XPS）【運用較少】聚苯乙烯泡沫板（EPS）+保溫砂漿提示：1）外墻外保溫厚度一般在6-8CM左右，計入公共面積；

2）目前較好的外保溫做法是保溫涂料+隔熱涂料建筑術語2023/2/568開間與進深開間：指一個自然間的寬度進深：指一個自然間的長度建筑術語提示：1）先認定開間，后認定進深

2）開間所指不一定是南向

3）開間進深數值包括雙側墻體定位軸線內的厚度（簡稱中到中距離）2023/2/569地基與基礎建筑術語地基不是建筑的組成部分指承受建筑荷載的土層是建筑的組成部分指建筑與地基接觸的承重傳遞構件基礎提示：銷售員將地基、基礎常常產生混淆，如**項目地基做好了“實際上是說基礎做好了。2023/2/571建筑間距建筑術語什么是建筑間距？是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。

左右間距南北間距主要由日照要求決定主要由消防要求決定提示：1）南北間距達到1：？是個錯誤的認識2）多層建筑左右間距最少為6米，多層與高層建筑之間為9米，高層建筑之間的間距為13米

2023/2/572什么是建筑小品？建筑術語

建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的觀賞設施和指示性標志物等的統稱。提示：

1）雕塑、亭臺、指示牌等都屬于建筑小品范疇。

2）從某種意義而言等同于“軟裝”概念2023/2/573按開啟方式分為：平開門、推拉門、轉門、卷簾門、子母門。建筑術語門的分類？不同開啟方式的門他們的使用范圍？門2023/2/575建筑術語窗的分類？按開啟方式分為：平開窗、推拉窗：推拉窗左右推拉上推拉下推拉按用材分為：塑鋼窗、鋁合金窗、斷橋鋁合金窗一般隔音玻璃的厚度厚度：一般為5、6、8（CM）厚，中空厚度一般為6、8、9（CM）。屬性：中空玻璃為隔音玻璃種的一種。2023/2/577塑鋼窗優點：導熱系數低（節能），經濟實用缺點：密封性較差，容易變形，耐久性差。鋁合金窗優點：強度高，變形小，耐久性強；缺點：節能性較差，價格較高。斷橋鋁合金窗：是在傳統鋁合金窗基礎上的升級換代產品，主要表現在增強尼龍隔條上。提示：1）普通鋁合金厚度在1—1.2mm,斷橋鋁合金厚度1.6—2mm2）塑鋼窗目前偷工減料情況相當嚴重2023/2/578什么是防水層？防水剛性防水軟性防水在砂漿、混凝土種加入防水劑構成的防水層通過鋪設防水材料方式構成的防水層添加比例在5%SBS、JS（改性卷材、防水涂料）防水

室內防水層有什么樣的處理方法？室內防水層的處理方法位置：室內防水一般位于衛生間，廚房煙道，陽臺、花池的管根和地漏位置，高度：衛生間防水在浴缸和淋浴位置寬為750，高1400，墻角反起300，管根和地漏位置為周圍200，構造：911或991防水一般分兩次涂刷。墻位置不同：內墻、外墻結構受力不同：承重墻、非承重墻材料不同：磚墻、石墻、砌塊墻、混凝土墻細部結構：防潮層、勒腳、散水、窗臺、門窗過梁建筑術語墻體裂縫和裂紋的區別、成因、處理方法

區別：裂縫：表現為水平、豎直、八字型裂縫

裂紋：表現為一種細微的無規則裂紋

成因：裂縫：新型砌塊材料受溫差變化，材料的干縮性大；

裂紋：有抹灰空鼓，抹灰過厚，溫度變化造成墻面失水，膩子干燥過快引起表層裂紋。

處理辦法：

1、砌體墻體裂縫一般采用環氧樹脂材料膠泥修補，并在裂縫處用環氧樹脂粘結無紡布加強，最后復原。

2、普通砂漿裂縫采用切槽后，濕水、水泥砂漿重新修補復原；

3、墻面膩子微裂縫采取鏟除膩子后，重新刮膩子或白水泥等。墻體裂縫和裂紋怎么辦？

建筑術語屋頂：保護層、防水層、找平層、保溫層結構層構造：2mm厚911或991防水，20mm厚砂漿保護層，30mm厚擠塑型聚苯板，陶粒砼保溫隔熱層，鋼筋細石砼面層;作用：屋面防水主要是通過外排內防來達到防水目的，首先通過面層找坡及時將雨水排走，讓屋面不積水，剛性砼面層本身也具有一定的防水作用，其次是911防水在屋面結構層上形成一層涂膜，避免雨水滲透，再次結構板采用原漿壓光，也可以有效的進行防水；911和991防水的效果良好。屋頂防水層的處理方法？陽臺其他上水位和下水位的位置、材料

位置：上水位即給水管道及給水點，下水位即排水管道（如浴缸、馬桶、洗面盆、地漏），給水管道一般位于廚房和衛生間墻面，排水管道位于衛生間、廚房、陽臺、花池樓地面；

材料：給水管采用鋼管、鋁塑管、鋁塑復合管、PPR管。2023/2/590三、價格術語2023/2/591什么是均價？指所有房屋銷售價格總和之和，除以所房屋的面積之和所得出的數值價格術語提示：按“套”出售的房屋均價，只能是總價指所有房屋銷售價格最中心的一套房屋總價為均價。2023/2/592什么是起價指所有房屋中價格最低的一套房屋的價格。提示：可以是單價，也可以是總價。價格術語2023/2/593訂金為增加履行的可信度所付出的預付金不具備擔保性質為擔保合同債權的實現，一方面另一方支付一定數額的金錢作為擔保方式具備擔保性質定金違約雙方都無需承擔賠嘗責任承擔雙向擔保責任提示：訂金不適用定金罰則，定金適用罰則。訂金與定金價格術語2023/2/594違約金與罰金指違約者按照合同或法律的規定，賠償給對方一定數量的金錢，具有懲罰性和補償性。違約金

≠罰金

價格術語相同點不同點

懲罰性民事關系行政關系四、房地產開發房地產開發？？？從土地到實物空間的價值創造活動投資者：獲取投資回報開發商：經營活動獲得利潤消費者：購買使用功能和投資權益一、房地產開發的基本概念房地產開發的目標？？？通過資本、勞動力、土地資源和管理技術等生產要素的投入，向社會大眾提供有用的房地產產品或服務，以此獲得相應的回報。一、房地產開發的基本概念招標掛牌拍賣《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》《房屋產權證》土地獲取項目方案設計報批報建項目施工項目銷售項目竣工項目結束二、房地產開發的整體流程房地產策劃工作介入的階段全程策劃（土地評估、投資分析、規劃建議、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）規劃設計階段介入（規劃建議、投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）建設階段介入（投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）銷售階段介入（推廣策劃、銷售策劃和代理）土地獲取項目方案設計報批報建項目施工項目銷售項目竣工項目結束三、與銷售及策劃緊密結合的環節項目開發全過程一項目開發全過程二五、房地產市場房地產市場的定義房地產市場的參與者房地產市場的運行環境及影響因素房地產市場指標地租和級差地租影響房地產價格的九大因素房地產市場的運行規律房地產金融與融資一、房地產市場的定義從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易活動的場所以及一切交易途徑和形式。一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統。二、房地產市場的參與者—涉及到36個行業土地所有者或當前使用者開發商政府及其機構金融機構建筑承包商專業顧問建筑師工程師及造價工程師物業代理及估價師會計師律師消費者或買家三、房地產市場的運行環境及其影響因素四、房地產市場指標1、需求、供給與價格需求：消費者在某特定時期，在一定市場上，按一定價格愿意且能購買的某種商品和勞務的數量。與消費者的偏好、收入水平、商品的價格、相關商品（互補品、替代品）的價格、對商品未來價格的預期等有關。需求規律：價格效應=替代效應+收入效應

圖例需求、供給與價格供給：發展商在一定市場上的某一特定時期內，與一定價格相對應，愿意且能提供商品房的數量。與商品本身的價格、其他商品的價格、生產技術的變動、生產要素的價格、政府的政策以及廠商對未來的預期正相關。2、需求指標國內生產總值人口數、城市家庭人口就業人員數量及就業分布城市家庭可支配收入及城市家庭總支出房屋空間使用數量商品零售價格指數及城市居民消費價格指數3、供給指標存量新竣工量空置量及空置率房屋新開工面積平均建設周期4、彈性理論需求價格彈性：商品的需求量對商品本身價格變動的反應程度供給價格彈性：供給量變動率與價格變動率的比值。影響因素，一是廠商供應能力和產品生產周期，二是產品的生產成本5、市場均衡需求的數量等于供給的數量五、地租及級差地租1、地租：利用土地所獲得的超額報酬

地租=市場價格–

生產成本–

平均利潤2、級差地租：不同生產條件下生產出來的農產品具有統一的市場價格，不同位置的土地因而具有不同的地租城市內不同用途的地租支付能力地租及級差地租距離中心商務區地租支付能力零售業服務業、貿易和批發業高層住宅多層住宅農業高層住宅區多層住宅區工業地租及級差地租同一街道上不同用途的地租支付能力地租距離士多店高檔家具店特色快餐店通信手機店珠寶店高級男裝店高級女裝店高級品牌專賣購物廣場時尚品牌專賣店房地產的空間市場——使用功能與房地產的資產市場——資產的投資收益功能房地產的空間市場與房地產的資產市場的關系這兩者是緊密聯系在一起的，空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益率。從而影響資產市場的需求；同時，空間市場的供給又是由資產市場決定的。六、房地產市場的運行規律房地產市場的周期循環傳統的房地產周期理論認為：房地產市場的發展呈現出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經過擴張、緩慢、蕭條、調節、復蘇和再次擴張的過程。房地產周期循環的主要原因是：供需因素的影響，其中以金融相關因素的變動最為關鍵；市場信息不充分，導致從供需兩方面調整不均衡的實踐存在時滯；生產者與消費者心理因素的影響；政策因素的影響；制度因素的影響等六、房地產市場的運行規律長期平均空置率水平供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢需求繼續上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率繼續下降需求繼續上漲，開始新的建設，但需求增長比供給快，空置率仍下降，租金增長率上升供給增長率=需求增長率供給（竣工）增長率超過需求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續上升，租金增長率開始下滑下降上升需求增長加快，空置率下降，租金增長率穩定或小步上升房地產市場的自然周期六、房地產市場的運行規律七、房地產金融與融資六、戶型評價居住生活的舒適性：功能分區合理、功能空間適宜的尺度、保證各功能空間的私密性、保證朝向（通風采光好，無暗房）居住空間的適應性：適應市場的需求居住建設的經濟性：節約自然資源（土地成本、建設成本等）居住行為的安全性：生理的安全性表現在結構的安全、防火、防盜、防滑、防墜等。心理的安全性主表現在視線干擾和噪聲干擾居住環境的整體性：住宅內部包含的設備、設施、管線家具裝飾等設計的綜合性和配套性，重點是廚房和衛生間人們活動頻率高的地方,須采取配套、綜合、隱蔽等原則。居住形態的地方性：

住宅的六大屬性：1、戶型與小區布局的關系（朝向、景觀、噪音）2、戶型與單元平面的關系3、戶型與樓層的關系4、專業標準：各種戶型的面積區間戶型分類戶型高層（平米）豪宅三房兩廳一工兩衛150-180四房兩廳一工三衛200-240五房兩廳一工三衛250-350大戶型兩房兩廳一（兩）衛100-110三房兩廳兩衛130-150四房兩廳一工兩衛150-180中戶型兩房兩廳一衛85-95三房兩廳一/兩衛110-120四房兩廳兩衛135-150小戶型一房一廳一衛45-65兩房兩廳一衛75-85三房兩廳一/兩衛95-1105、專業標準：戶型的功能面積標準一戶型性能標準豪宅大戶型中戶型小戶型主臥室使用面積（㎡）≥18≥16≥14≥10其它臥室使用面積（㎡）≥16≥12≥10≥6小臥室使用面積（㎡）≥14≥10≥8≥7客廳使用面積（㎡）≥30≥25≥20≥15客廳開間（m）≥4.5≥4.0≥3.9≥3.6客廳實墻面強度（m）≥5.5≥4.5≥4≥3.5餐廳使用面積（㎡）≥18≥14≥10≥6餐廳通風采光狀況采光通風采光通風————生活陽臺進深（m）≥2≥1.8≥1.5≥1.5服務陽臺進深（m）≥1.5≥1.2≥1.2≥1.0儲藏間使用面積（㎡）≥4≥3≥1廚房使用面積（㎡）≥10≥8≥6≥4廚房凈寬（m）≥2.4≥2.1≥1.8≥1.5廚房廚具操作面長（m）≥3.3≥3≥2.7≥2.1單間衛生間使用面積（㎡）≥4≥2.5雙衛生間總使用面積（㎡）≥9≥9≥9三衛生間總使用面積（㎡）≥12≥10層高（m）3.03.02.92.85、專業標準：戶型的功能面積標準二6、人居標準：市場對戶型的關注點6、人居標準：功能空間分類