2023/2/5RealEstateAppraisal1

房地產估價的定義房地產估價機構接受他人委托，委派房地產估價師，為了特定的目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法規，政策和標準，在合理假設下，采用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見的活動。房地產估價的要素回顧房地產估價特征（一）評估房地產的價值而不是價格。（二）房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價。（三）提供價值意見而不是作價格保證。（四）估價有誤差，但誤差應在合理范圍之內。（五）既是一門科學也是一門藝術，但是應該增加其科學的成分，減少其藝術的成分。2023/2/5RealEstateAppraisal2熟悉房地產的含義，特性及種類，能從估價的角度充分認識房地產，以及從哪些方面對房地產進行了解并如何予以描述。2023/2/5RealEstateAppraisal3第二章房地產及其描述第二章房地產及其描述2023/2/5RealEstateAppraisal4

熟悉房地產的含義，特性及種類，能從估價的角度充分認識房地產，以及從哪些方面對房地產進行了解并如何予以描述。本章要求§2.1房地產的含義2023/2/5RealEstateAppraisal5房地產估價的定義

房地產是指土地及建筑物和其他土地附著物，是實物、權益和區位的結合體。（1）土地土地的地表范圍——該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區域土地的地上空間范圍——以飛機的飛行高度為限土地的地下空間范圍——以人類的能力所及為限(2)建筑物的含義2023/2/5RealEstateAppraisal6定義：

人工建造的供人們進行生產、生活等活動的房屋或場所。

廣義的建筑物－包括房屋和構筑物

狹義的建筑物－僅指房屋，不包括構筑物

房屋和構筑物的區別

□人是否直接在里面生產生活，是則為房屋

□是否有門、窗、頂蓋，有則為房屋(3)其他土地定著物的含義2023/2/5RealEstateAppraisal7

定義：建筑物以外的土地附著物，是指附屬或結合在土地或建筑物上，從而成為土地或建筑物的從物，應隨著土地或建筑物的轉讓而一并轉讓的物。

土地附著物與土地或建筑物物理上不可分。雖然可分離，但是從經濟角度不合理。例：埋設地下的管線、設施，建造在地上的圍墻等。（√）例：擺在屋內的家具、電器，臨時搭建的戲臺等。（X）為了提高土地或建筑物的使用價值或功能。僅僅是放在土地或建筑物中，置于建筑物表面。（4）房地產實物的含義2023/2/5RealEstateAppraisal8定義

指房地產中看得見、摸得著的有形部分。包括有形的實體、該實體的質量和該實體組合完成的功能。有形的實體—房屋的建筑結構（磚木結構、磚混結構、鋼混結構、鋼結構）。實體的質量—采用什么樣的建材建造的。組合完成的功能—空間布局和住宅戶型如何。（5）房地產權益的含義2023/2/5RealEstateAppraisal9含義

是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產實物而衍生出來的權利、利益和好處。房地產權益主要包括：（1）擁有的房地產權利。例如：所有權，建設用地使用權。（2）該房地產權利受到其他房地產權利的限制。例如：設立了抵押權、地役權、租賃權的房屋所有權或建設用地使用權。（3）該房地產權利受房地產權利以外因素的限制。例如：房地產使用管制（土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度）、相鄰關系、被法院查封限制等。（4）額外的利益或好處。例如：屋頂或外墻可以出售或出租給廣告公司等。2023/2/5RealEstateAppraisal10房地產所有權是指房地產所有權人對自己的房地產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利（四項權能）。房地產所有權分類

國有建設用地使用權：實質上是空間利用權。其獲得方式包括出讓土地使用權、劃撥土地使用權、國有土地租賃、作價出資或入股、國家授權經營等。

宅基地使用權：宅基地使用權人依法對集體所有土地享有的占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及附屬設施。

土地承包經營權：是指土地承包經營權人依法對其承包經營的土地享有占有、使用、和收益的權利。

國有建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權都屬于土地使用權。2023/2/5RealEstateAppraisal112023/2/5RealEstateAppraisal12地役權是指房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定，利用他人的房地產以提高自己房地產效益的權利。如：通行地役權——在他人的土地上通行的權利；排水地役權、眺望地役權。抵押權：債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為債權的擔保，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權依照法律的規定以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優先受償。租賃權：以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產的權利。租賃權是債權，其他權利都是物權。

債權：債權人要求債務人作為或不作為的權利。

物權：權利人在法律規定范圍內對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利。（6）房地產區位的含義2023/2/5RealEstateAppraisal13含義

房地產區位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系。包括：位置、交通、周圍環境和景觀、外部配套設施等。

（1）位置：指該房地產所在的地方。包括：坐落（具體地點，門牌號等）、方位（方向、位置）、與相關場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。（2）交通條件：指進出該房地產的方便程度。包括：可及性（從別處來該地）、便捷性（從該地去別處）（3）外部配套設施：是指該處房地產的外部基礎設施和公共服務設施?；A設施：道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等。服務設施“商業服務、金融郵電、教育、醫療衛生等。（4）周圍環境和景觀：指房地產的自然環境、人文環境和景觀。房地產含義示意圖2023/2/5RealEstateAppraisal14§2.2房地產的特性2023/2/5RealEstateAppraisal151.不可移動（位置固定性）

房地產位置固定，不可移動。其自然地理位置不可移動，但其社會經濟位置可能發生變化。

不可移動性決定了房地產只能就地開發、利用或消費，不能在不同地區之間調劑余缺，因此房地產市場不是全國統一市場，而是地區區域市場。

正是由于不可移動性，使得不同房地產之間有區位優劣之分?！?.2房地產的特性2023/2/5RealEstateAppraisal16

2.獨一無二性

也稱為獨特性、異質性、非同質性、個別性。

沒有兩宗完全相同的房地產

難以出現相同的大量供給，使房地產之間不能完全替代，價格容易受個別因素的影響，房地產交易難以采取樣品交易方式。

盡管如此，房地產存在一定程度的替代性和相互間的競爭，這是估價替代原理的基礎?！?.2房地產的特性2023/2/5RealEstateAppraisal173.壽命長久

對于土地而言，也稱不可毀滅性或永續性，建筑物壽命長久?？梢詾槠湔加谜邘沓掷m不斷的利益。4.供給有限

供給有限造成房地產具有獨占性。

原因

■土地總量不可增加

■房地產不可移動造成了供給不能調劑

5.價值量大

單價高，總價大?！?.2房地產的特性2023/2/5RealEstateAppraisal186.用途多樣也稱為用途的競爭、轉換及并存的可能性（1）一宗房地產可以有多種不同的用途（2）用途不可以隨意轉換的原因

政府的用途管制——符合城市規劃（合法原則）

不同用途以及利用方式之間的競爭與優選問題（最高最佳使用原則）

§2.2房地產的特性2023/2/5RealEstateAppraisal197.相互影響

房地產不可移動，因此與其周圍的環境產生相互的影響。

房地產的價值不僅與其自身的狀況直接相關，而且與其周圍房地產的狀況密切相關，受鄰近房地產的影響。

外部性正外部性——某經濟主體行為使他人受益，而受益者無需為此花費代價。負外部性——某經濟主體行為使他人受損，而該經濟主體卻沒有為此承擔成本。§2.2房地產的特性2023/2/5RealEstateAppraisal208.易受限制政府對房地產限制的四種特權：

（1）管制權——對房地產的利用作出直接限制，如利用城市規劃限制用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，限制在居住區內建設某些工業項目。

（2）征收權——為了公共利益而征收

（3）征稅權——對房地產課稅

（4）充公權——政府在業主死亡或消失而無繼承人的情況下可無償收回房地產?！?.2房地產的特性2023/2/5RealEstateAppraisal219.難以變現（變現能力弱、流動性差）

變現能力是在沒有過多損失的條件下，將非現金財產轉換為現金的速度。

房地產交易手續復雜，成交時間長，變現能力差，

當房地產權利人急需而不得不將房地產快速轉換為現金時，只有以相當幅度的降價為代價才能實現。

影響房地產變現能力的主要因素：通用性（是否常見普遍使用）、獨立使用性、房地產價值的大小、房地產的可分割轉讓性、房地產的開發程度、區位、該類房地產的市場狀況?！?.2房地產的特性2023/2/5RealEstateAppraisal2210.保值增值

引起房地產價格上升的原因：（1）對房地產進行投資改良——投資增值（2）外部經濟——自然增值（3）需求增加導致稀缺性增加——自然增值（4）通貨膨脹——保值（5）房地產使用管制改變——自然增值

§2.3房地產的種類2023/2/5RealEstateAppraisal23居住房地產

商業房地產

辦公房地產

旅館房地產

餐飲房地產

體育和娛樂房地產

工業房地產

農業房地產

特殊用途房地產

綜合用途房地產按開發程度分類2023/2/5生地——無基礎設施

毛地——有基礎設施＋未拆遷

熟地——完善的基礎設施＋場地平整可直接建造建筑物

在建工程——已開工但尚未建成，不具備使用條件（包括緩建工程）現房——已建造完成

按用途分類2023/2/5RealEstateAppraisal24緩建工程也是在建工程

判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志，有無工程竣工驗收報告

現房——已建造完成＋可直接使用熟地的類型

三通一平，平都是指場地平整，三通指水、電、路；五通指水（供水和排水）電、路再加上電信；七通再加上熱力和燃氣。2023/2/5RealEstateAppraisal25（1）土地——分為空地和有建筑物的土地

（2）建筑物

（3）土地與建筑物的綜合體

■土地＋現房

■土地＋在建工程

（4）房地產的局部

（5）未來狀況下的房地產——期房

（6）已經滅失的房地產——如已拆遷和完全損毀的房屋

（7）現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分

■建筑物的裝飾裝修部分

■不可修復的房地產損害造成的價值減損（8）以房地產為主的整體資產或包含其他資產的房地產

即包含土地、房屋、構筑物，還包括家具、電器、機器設備、債權債務、特許經營權等。（9）整體資產中的房地產——一個企業中的土地或房屋。

按實物形態分類（9類）權益狀況分類（20類）2023/2/5RealEstateAppraisal26（1）“干凈”的房屋所有權和出讓土地使用權的房地產?！案蓛簟钡暮x（6大特征）房屋所有權和土地使用權為單獨所有，沒有出租、未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，無拖欠建設工程價款，未被查封，房地產開發建設過程中的立項、規劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續齊全，產權明確。（2）“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產。如房改成本價購買的公有住房，以及經濟適用房。（3）“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產。如鄉鎮村企業房地產，以及農村村民住宅等。2023/2/5RealEstateAppraisal27（4）共有的房地產。包括：按份共有和共同共有。（5）有限產權或部分產權的房地產。（6）有租約限制的房地產。（7）設立了地役權的房地產。（8）設立了抵押權的房地產。（9）有拖欠建設工程價款的房地產。拖欠形式有：拖欠施工方價款，拖欠銀行價款。建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權，承包人的優先受償權不得對抗買受人。

（10）已依法公告列入征收、征用范圍的房地產。2023/2/5RealEstateAppraisal28（11）被依法查封、采取財產保全措施或者以其他形式限制的房地產。（12）開發建設手續不齊全的房地產。（13）房屋所有權、土地使用權不明確或者歸屬有爭議的房地產。（14）臨時用地或者臨時建筑的房地產。（15）違法占地或者違法、違章建筑的房地產。（16）房地產的租賃權。（17）地役權。（18）房地產的抵押權。（19）房地產的空間利用權。（20）房地產中的無形資產。經營方式分類（4類）2023/2/5RealEstateAppraisal29按經營使用方式分類銷售——可采用市場法

出租——可采用收益法

營業——可采用收益法

自用——主要用成本法

收益狀況分類（2類）2023/2/5RealEstateAppraisal30按是否產生收益分類

判定一宗房地產是收益性房地產還是非收益性房地產，不是看該房地產目前是否正在直接產生經濟收益，而是看該種類型的房地產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。

收益性房地產非收益性房地產基本狀況描述2023/2/5RealEstateAppraisal31名稱坐落范圍

規模用途權屬基本狀況描述§2.2房地產狀況描述參見教材P751.名稱：說明估價對象的名字估價對象為…小區…樓…門2.坐落：估價對象的具體地點估價對象位于…市…區…路…號/東至…南至…西至…北至…3.范圍：估價對象包括的東西。如房地產中土地、房屋、構筑物/房地產以外的家具、機器設備、債權債務、特許經營權4.規模：土地面積，建筑面積，容納量5.用途：規劃用途、設計用途、登記用途和實際用途2023/2/5RealEstateAppraisal326.權屬：土地：國有土地/集體土地；土地使用權：建設用地使用權/宅基地使用權/土地承包經營權及其權利人國有建設用地使用權：劃撥/出讓/租賃/作價出資或入股/授權經營房屋所有權：房屋所有權人2023/2/5RealEstateAppraisal33實物狀況描述2023/2/5RealEstateAppraisal34權益狀況描述2023/2/5RealEstateAppraisal35土地權益描述房屋所有權出租或占用情其他權利設立情況特殊情況說明其他建筑物權益描述土地所有權土地使用權土地使用管制目前使用情況其他權利設立情況特殊情況說明

區位狀況描述2023/2/5RealEstateAppraisal36坐落方位距離朝向樓層位置描述道路狀況

出入可利用的交通工具交通管制情況停車方便程度和收費標準交通描述自然環人文環景觀周圍環境和景觀描述

外部基礎設施外部公共服務設施

外部配套設施描述第二章小結2023/2/5RealEstateAppraisal37房地產定義（土地、建筑物、其他地上定著物；實物、權益、區位）房地產狀況的描述（基本狀況、區位、實物、權益等）房地產特征自然特性：不可移動、獨一無二、長期使用、供給有限。經濟特性:價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現、保值增值。房地產的類型例題:12023/2/5RealEstateAppraisal38房地產與機器設備等動產不同，又與商標等無形資產不同，是（）的結合體?！?008年真題】

A.實體、權益、區位B.實物、權益、區位

C.實物、權利、位置D.實體、權益、位置

答案：B例題:22023/2/5RealEstateAppraisal39單選：參見教材P49

房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質量以及（）?！?004年真題】A.相應配套的基礎設施

B.土地的形狀

C.組合完成的功能

D.立體空間答案：C例題:32023/2/5RealEstateAppraisal40判斷：參見教材P50

房地產所有權可分為獨有，共有和建筑物區分所有權，其中建筑物區分所有權人對建筑物內的住宅，商業，用房等專有部分享有所有權，對走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權利。（）【2005年真題】答案：對例題:42023/2/5RealEstateAppraisal41多選

：參見教材P51

建筑物區分所有權包括（）等。

【2004年真題】參見教材P51A.按份共有所有權B.專有部分所有權

C.共同關系成員權D.共同部分持份權

E.長期使用租賃權

答案：BCD例題:52023/2/5RealEstateAppraisal42判斷：P62

房地產具有供給有限特性，本質上在于（）?！?004年真題】A.土地總量有限B.規劃限制

C.房地產不可移動D.價