00紡織服裝業態可行性分析報告10目 錄一、 皮革皮草市場分析二、 西安皮革皮草市場分析三、 全國皮革皮草商戶對西部地區投資分析四、 2號交易廣場東區規劃背景及必要性分析五、 西安華南城皮革城可行性分析六、 西安華南城皮革城SWOT分析七、 西安華南城皮革城招商方式分析八、 皮革皮草區域建筑構造優化分析九、 財務預算分析十、 招商政策分析十一、西安華南城皮革城運營分析十二、西安華南城皮革城工程結論和建議前 言近幾年隨著城市的快速進展，全國各大、中城市已經紛紛消滅了批發市場外遷現象。例如：鄭州、昆明、武漢等城市。一、西安市服裝市場分析全國紡織服裝行業進展狀況康復路主要批發市場概況將來市場行情分析1、 全國紡織服裝行業進展狀況總體上，走勢穩中趨升。由于從國內形勢看，我國紡織業將有大的進展前景。首先，隨著人民生活水平由溫飽型向小康型的邁進，對紡織品的需求開頭由保暖為主轉向以追求時尚和表現共性為主。到本越來越高，紡織工業必需加快改革步伐，建立快速反響機制，使紡織品日趨成品化、配套化、時尚化和共性化。其次中國人口占世界人口1／5，紡織品在相當長時期內必需立足國內，特別是農村市場。目前我國農民生活水平的提高，農村市場對服裝需求潛力巨大。同時，我國仍具備勞動力和資源的比較優勢，為我國紡織業的進展供給了有利的客觀環境。2、 康復路主要市場概況20239162314.55218號，商場北側接近秦浙商城、康復路交易廣場及康復路管區，東臨炫彩商城。該商場隸屬于陜西銀邦經營治理。陜西銀邦投資進展〔集團〕是一家在陜西注冊的浙江民營企業，集團公司成立于2023年，注冊資本5000萬元人民幣。公司主要以房地產開發、銷售、市場開發、物業治理等為核心經營方向。陜西銀邦集團下設工程公司有：陜西銀邦經營治理、陜西嘉和投資開發、陜西宏大投資進展、陜西艾德投資進展五大子公司。集團主要投資工程有：北京世紀大廈、上海客站名品商廈、西安康復路嘉和精品廣場。20231275950㎡。位于西安市長纓西路82三府灣客運車站。交通便利，人流密集，是西安服裝批發市場的集散地之一。多彩城隸屬于陜西多彩集團。20231.520231投資興建，陜西時丹達服裝城經營治理的現代化服裝批發商城。陜西時丹達服裝城于20234251.53400020230位于陜西省西安市碑林區友情路３３３號，主要經營房地產銷售及物業治理。19911430002720019914.6丹尼爾已成為集“房地產開發、商貿旅游和資源重組”為一體的大型民營企業集團。目前總資產已達15.610001991-1995西安鬧市中心解放路創辦，確立了商貿業在集團進展中的根底地位。1996-1999城和開發“中山門”、“東西窯坊”兩個大型住宅小區的過程中，利用房地產、商貿和重組的聯動，轉變了傳統房地產業的運作模式，使房地產開發成為集團的龍頭產業。先后開發了中山門小區、窯坊小區、太華路小區等大中型住宅小區；成功興建和托管了康復路丹尼爾商城、康復路交易廣場、丹尼爾輕紡市場和中山門古玩市場等大型商貿市場；兼并托管了西安紡織器材廠、西安石膏板廠和西安木材總廠等一批虧損國企。目前開發在建的解放路金光大道、保康大廈、國貿大廈、和平路丹尼爾商務酒店、建國路大昌大廈、長樂路世前開發在建的解放路金光大道、保康大廈、國貿大廈、和平路丹尼爾商務酒店、建國路大昌大廈、長樂路世1030康復路成功的要點主要表達在以下幾個方面：康復路成功的要點主要表達在以下幾個方面：成熟的老市場，知名度較高人流量較大強大的商戶積聚力量便利的交通產品齊全而且價格大局部人都能承受3目前紡織服裝專業市場的進展趨勢，更多的指向是品牌效勞。從產業鏈上講，綜合性市場大多期望能夠盡量掩蓋整個產業鏈，包括原料市場、面料市場、服裝加工市場等。從市場的規模上講是越來越大，老市場在擴建，市場建設也是一個比一個大。硬件條件和大型百貨商場也是不相上下，有的條件甚至超過大型百貨商場。同時，市場進展趨勢是更加留意整個市場的軟件建設，不僅是金融效勞、商務上的效勞，還包括法律服務、物流效勞、信息效勞，這些品牌效勞是型市場進展的方向。二、西安紡織服裝市場分析康復路概況康復路主要批發市場分析西安將來市場分析1康復路批發市場是西北最大的綜合性集貿批發市場，始建于1984發皮貨、服裝、內衣、日用品及其他雜貨，康復路批發市場一個行李已輻射至全國23個省、自治區，終日人流擁擠并且價格比較廉價，成為西北地區物貿溝通中轉站和集散地。220239162314.55218商場北側接近秦浙商城、康復路交易廣場及康復路管區，東臨炫彩商城。該商場隸屬于陜西銀邦經營治理。隨著經濟的進展和市場的不斷變化，在批發業務方面，西北商貿城面臨著市場的分流和外省批發市場的攔截，并且在康復路商圈內的各大市場也在不斷改進和擴大規模以及大環境下整個批發市場的外遷，西北商貿業面臨著巨大的挑戰，將逐步轉型為零售市場。8220231275950㎡。緊鄰三府灣客運車站。交通便利，人流密集，是西安服裝批發市場的集散地之一。多彩城隸屬于陜西多彩集20231.52023商場的統一治理；商場位于康復路商圈的邊緣，通道狹窄，衛生環境差，早上打貨頂峰時商場治理比較混亂。19911430002720019914.6丹尼爾已成為集“房地產開發、商貿旅游和資源重組”為一體的大型民營企業集團。目前總資產已達15.6億元，員工1000例，造成市場本身的混亂；國稅及地稅也存在相當大的關系折扣，局部商戶對此有埋怨；由于曾承包給嘉和20231號，右鄰漢隆商場左鄰康海商廈。由西安展耀投資開發投資興建，陜西時丹達服裝城經營治理的現代化服裝批發商城。陜西時丹達服裝城于202319911430002720019914.6丹尼爾已成為集“房地產開發、商貿旅游和資源重組”為一體的大型民營企業集團。目前總資產已達15.6億元，員工1000例，造成市場本身的混亂；國稅及地稅也存在相當大的關系折扣，局部商戶對此有埋怨；由于曾承包給嘉和202327—10元/2516395萬6000萬左右，拿全國皮革皮草市場數據來看，這些數據少之又少。3場勢在必行。三、2宏觀環境分析紡織服裝態規劃必要性分析對西安華南城各交易廣場的影響1完善自我市場以及大量的建市場，又給了我們很大的威逼，急需我們加快專業市場商戶的招商。2西安還沒有一個超大體量綜合批發市場，這個時機格外重要，西安華南城有實力擔當這個歷史責任。西安華南城的品牌影響力得到了市民的廣泛認可。2號交易廣場的先天地理優勢打算了做紡織服裝的地理條件。2號交易廣場規模符合紡織服裝的營業面積要求。由于西安華南城過去在專業市場已做了肯定的招商宣傳，從而我們就有了招商根底。西安華南城有一支專業的招商團隊，特別是對紡織服裝有肯定的資源。32號交易廣場是西安華南城對外正式招商的第一個交易廣場，它招商、運營的成功與否對后期其他交易廣場起到關鍵性的作用。2號交易廣場目前招商的業態有女裝、奧萊、皮革皮草。目前從招商形式來看，紡織服裝的招商和運營可能性較高。成功運營2號交易廣場紡織服裝的作用或影響力：進一步提升西安華南城的品牌價值；堅決了眾多商戶和投資者對西安華南城的信念；2號交易廣場產權商鋪的銷售；西安華南城的物業增值將大幅度提升；大大促進2號交易廣場其他業態招商、運營的進展；對西安華南城其他交易廣場的運作起到事半功倍的效果；成功運營將為公司帶來客觀的經濟收入；將會為本區域的進展帶來深厚商業氣氛，同時會加快本區域的各項配套的完善程度。必將促進港務區的招商引資；四、西安華南城皮革城可行性分析規劃區域可行性規模可行性具體業態劃分2號交易廣場建筑施工、裝修的完成，目前面對最為緊迫的就是招商、運營。而皮革皮草業態的規劃2號交易廣場的實際狀況進展解剖分析。12號交易廣場區域位置的交通便利性符合大型皮革皮草城的落戶；2號交易廣場大氣的建筑外觀、時尚的外立面、充分的停車場符合皮革皮草商品定位；內部裝修檔次符合大型皮革皮草的運營環境；2號交易廣場的硬件設置、停車配套能滿足將來消費者；2號交易廣場的奧特萊斯，其目標客戶定位與皮革皮草屬于同一類；210萬平米2號交易廣場無論從檔次、規模、配套上完全能滿足皮革皮草正常運營環境。220萬平方米；只有大的規模才能標準西安當前皮革皮草的現狀；只有超大的規模才能吸引更多的生產商、經銷商參加華南城；如此大的規模完全能滿足西安將來皮革皮草的消費力量；成功運營后的西安華南城皮革城將是西部地區規模最大、檔子最高、產品最全的購物天堂。3據調查可知，客戶對于具體業態的劃分、鋪位間數看的格外重要。所以我們要科學合理的進展業態劃規劃，具體如下：區域區域樓層經營業態面積〔平米〕估量間數四層皮革皮毛品牌、整貂區、拼貂區3.2146間2號交易廣場東區三層二層精品皮裝、皮毛裝品牌旗艦店奧特萊斯3.2146間一層奧特萊斯SWOT優勢分析劣勢分析時機分析威逼分析分析小結1西安華南城在西安近幾年的進展其品牌影響力得到認可西安華南城皮革城城將依托在浩大的商貿物流集散地之上的優勢區域市場優勢：立足西安市場、輻射西部五省2號交易廣場的優勢：區域位置、規模大、檔次高、產品全配套的優勢：倉儲物流、交通、餐飲、電子商務、會展中心等等旅游的優勢：將西安華南城設定為貿易旅游區可加大旅游購物的力量政策的優勢：招商政策、稅費減免等2西安華南城還沒有一個完善而高效的運營模式面對的皮革皮草業態，我們對本行業學問、特性生疏缺乏2號交易廣場東區的鋪位劃分、通道規劃不符合皮革皮草業態的運營環境我們的皮革皮草招商時間緊迫、任務重是一種很大的劣勢3西安皮革皮草市場的空白是我們需要抓住的機遇目前西部地區還沒有一個規模大、檔次高、產品全的皮革皮草市場現在諸多皮革皮草商戶格外想開拓西北市場4目前全國各地均有皮革皮草城在海寧招商，特別是武漢〔海寧〕皮革皮草城。2-3年內將會開業。5我們的時機。更信任西安華南城皮革城城的招商和運營肯定會圓滿成功。六、西安華南城皮革城招商方式分析公司招商托付招商聯合招商意向合作方比照方式在招商，無論是那種方式都是對工程有效的，只不過是效果的好與壞的問題。通過調查可知，目前有以下幾種方式：1自身招商的優勢可以削減招商本錢我們的招商團隊具有很強的責任心、執行力經受過前期的招商，相對簡潔進入后期的運營治理中自身招商的劣勢對皮革皮草行業招商、行業學問欠缺對皮革皮草具體業態的劃分缺乏實戰閱歷行業信息資源相對匱乏商戶質量不易把控招商進度相對緩慢2托付招商的優勢自身多年在行業內的闖蕩，對皮革皮革的運營思維方式比較客觀他們把握了很多商戶信息，而且自身能帶動一批客源實戰閱歷豐富，特別是業態規劃、招商、運營等能準確把握皮革皮草行業的進展事態對業態產品的整合具有專業水平托付招商的劣勢公司將會付出一局部招商傭金有些托付單位只是為了招商而招商，根本不參與后期的運營不排解托付單位僅為了獲利而招商，無風險的狀況下導致招商的危機意識缺乏。3優勢：聯合招商是一種復合型招商方式，既能保證我們業態合理劃分、能使招商團隊很快了解皮革皮草行業。劣勢：最大的劣勢就是在實際的招商中責任難以劃分，簡潔形成扯皮現象，而且會導致難以預料的招商瓶頸。公司也將會付出肯定的傭金團隊合作需要肯定的磨合期4意向合作方 金獻東團隊金獻東團隊的成員為溫州海寧中大商戶，經營

沈克利團隊沈克利團隊的成員有5人，其中有皮草經銷商、商場規背景

但運作皮草招商的閱歷較少。幫助華南城招商，酬勞為收取租金提成

商，具有肯定的招商運營閱歷。成免租期 2年 1年租金區間租金區間低于40元/平方/月20%-35%。租金收取方式簽合同時收取第三年租金二年的租金。傭金方案傭金支付方式額的20%給乙方作為酬勞，如招商至50%以上50%50%；招和80%以下，甲方需付乙方每年收租總額的15%商70%以上，應支付前三個月的總租金給乙方作為傭金。返還給乙方作為酬勞。據據溫州金獻東成都沈克利獨立招商承租面積1280009600096000單位租金404050租金遞增20%20%20%工程收入子工程計收第一年前五年累計計收第一年前五年累計計收第一年前五年累計1.1承租面積租金6144000022364160046080000247357440576000002096640001.3物業費1024000307202376800023040007680002304000支出小計6246400022671360046848000249661440583680002119680002.1合作方傭金12288000447283201152023011520230002.2員工傭金3727360372736041226244122624349440034944002.3廣告推廣費30000000150000000300000006750000015000000337500002.4旅游大巴10000000500000007500000375000007500000375000002.5鋪位改造費2650000026500000202300002023000020230000202300002.6運營治理費10000005000000750000375000075000037500002.7返租支出095568230.64085412313.12085412313.122.8物業費10240004915202376800046080007680004608000利潤小計合計84539360-22075360424675910.6-19796231174660624-27812624234412937.115248502.884751240010855600188514713.123453286.88經過以上測算，公司獨立招商與兩家意向合作方比照，在5年內他們整個支出本錢較高，分別為4.25億元、2.34億元。5年的利潤來看，公司獨立招商利潤高于他們。七、皮革皮草區域建筑構造優化分析2皮革皮草對規劃要求分析構造優化的指導思想優化總體方案優化構造實施打算縱觀全國皮革皮草商場的建筑構造布局大都以本業態運營而建。目前市場上商戶均以海寧集團所建構造布局為典范。2號交易廣場內部的裝修最終打算需要優化當前的這種小格擋構造，只有這樣才能增加西安華南城皮革城城招商、運營的成功率。12號交易廣場東區構造分析沒有了優勢。鋪位面積小通道窄動線規劃不合理2通道寬度8米—12525米寬。動線要求通過消費者的購物習慣科學合理的劃分動線，主要是鋪鋪臨街、沒有死角。店面大小80—120200平米左右。整體環境整體環境要求裝修檔次高、通透敞亮，商場營運氣氛的營造要深厚，各項硬件設備齊全而能正常運轉。3以皮革皮草規劃需求進展優化比方科學合理的動線、通道的寬度、店面大小、商場環境的營造在不影響整體構造的狀況下，盡量降低優化本錢比方拆隔墻板的再利用、空調設備的再利用、線路的再利用等等改造前后盡量不要削減鋪位的使用面積在構造優化過程中不能過大的影響商場整體裝修風格優化還需要符合消防要求，盡量不要影響商場的消防設施4;格局方案如下：優化前構造格局優化前構造格局優化后構造格局東西5米通道 拓寬兩條南5米通道合鋪后的使用面積為：33.6—247.38平米每層鋪位數量為：131個5

拓寬四周邊緣通5米實施時間實施工程實施時間實施工程具體實施工程合作單位及部門備注打算。11通道和動線2、招商中心皮革皮2草組日完成優化構造方案33445公司確定11日制定實施方案22336月—8月工程施工依據構造優化最終案實施工程部11830日完成施工223八、財務預算分析東區工程改造本錢預算東區招商本錢預算東區運營本錢預算風險分析〔物業升值〕及其他交易廣場的無形收入。對于西安華南城皮革城工程我們必需有肯定的本錢投入，才能換來長遠的收益。具體如下：1編號工程改造費金額〔萬元〕1、撤除水泥隔墻板33.282、鑿地磚48.063、鋪地磚125.494、撤除卷簾門9.245、撤除角鋼基層埃特板石膏板隔墻37.296、建隔墻27.517、裝卷簾門9.248、做角鋼基層埃特板石膏板隔墻161.829、撤除天花42.7010、做天花70.1911、鋪內刷乳膠漆1.1512、燈及線路改造費116.98合計合計683本錢掌握點：拆建時盡量避開材料的損失建筑廢料再利用〔如：隔墻、卷簾門、電線燈具等〕皮革城賣場店鋪建議不使用卷簾門人工本錢2編號1、招商費用差旅費金額〔萬元〕30備注151個半月住宿、餐、交通、通訊等費用2、商戶考察費120600人，2023元/人3、公關招待費10合計編號員工傭金160金額〔萬元〕1、傭金12020元/平米計算本錢掌握點：考察本錢招待本錢3推廣費用1500第一年廣告、活動推廣等旅游大巴、免費大巴750旅游大巴、免費巴士運營治理費75運營治理人員工資等合計2325運營本錢逐年遞減華南城皮革城本錢預算項目華南城皮革城本錢預算項目費用預算〔萬〕備注推廣本錢大巴本錢運營治理陳本西安華南城皮革城收支預算表西安華南城皮革城收支預算表根底數據內容第一年其次年第三年第四年第五年合計出租率70%90%95%100%100%出租面積6720086400912009600096000出租均價00506072租金00547202306912023082944000206784000運營收入0315000060000006000000720230022350000小計672003150000607202307512023090144000229134000工程改造20230000000020230000招商本錢5000000000500000返租0028470771284707712847077185412313運營費用232500001575000012023000120230001202300075000000傭金344640000003446400小計4719640015750000404707714047077140470771184358713合計-47129200-126000002024922934649229496732294484248752.31.8億元，最終實7500營好的話，可以增加我們的租金收益。所以在后期運營中要有效的掌握運營費用，可大大增加我們的收益。通過可控范圍有效掌握本錢隨著運營增加收入，逐年租金的增幅、商場內外廣告收入等等促進銷售收入九、招商政策分析招商對象招商時間、地點招商人員招商政策我們通過對海寧皮革城、武侯皮革城、原點皮革城等大戶進展了調查分析，他們對皮革招商政策格外敏感，結合他們2號交易廣場整體政策已出臺，對于皮革皮草的政策要在這個根底上進展調整。具體如下：1大品牌、大零售商；面對全國，以海寧、成都、遼寧、辛集等地優質品牌企業為主，謝絕投資者參與。2202331日——20237月主力招商地點：海寧市、西安華南城本部3主要人員為西安華南城招商中心皮革皮草組10—15人幫助西安華南城招商的外聯人員〔海寧當地的大戶〕4租金水平236元/米簽約年限53-5年。免租期還沿用當前的免租期2年時間收取方式分析1、保證金收取方式3年期保3年期保證金收取標準依據商鋪面積的不同一次性收取保證金5萬，7萬。租期租期面積誠意金額300㎡以下5萬元3年300㎡以上7萬元以此政策執證金921萬元/層，相當于9.4個月租金。5年期保5年期保證金收取標準依據商鋪面積不同一次性收取保證金7萬，9萬租期租期面積誠意金額300㎡以下7萬元5年300㎡以上9萬元以此政策執證金1283萬元/層，相當于16.5個月房租。十、西安華南城皮革城運營分析皮革皮草運營的特點完善運營配套西安華南城運營模式在全國各地遍地開花而成功運作的主要緣由之一。1主要是為了便于后期的成功運營。它的主要特點如下：完善的制度——制定商場不同的各項治理制度豐富的閱歷——高薪聘請熟知本行業的治理中高層人員廣告力度——通過各種渠道將海寧皮革皮草輻射到全國旅游大巴——將海寧皮革城納入旅游消費產業免費大巴——從周邊市縣免費拉送消費者訂貨會——每年舉辦各種皮革皮草的訂貨會促銷活動——在淡旺季期間、節假日舉辦不同類型的促銷活動電子商務——打造網上皮革皮草城22步的完善，而且相關配套需要在運營之前必需要完成，否則就很難保證我們開業后的正常運營。飲