嘉祥項目前期市場調研報告

目錄宏觀市場研究區域經濟分析片區市場研究需求研究定位分析宏觀市場研究

宏觀環境區域發展行業政策政策匯總4-21上調存款準備金率2011-1-18

差別化房貸政策2011-1-20

上調存款準備金率2011-1-26

新“國八條”2011-1-28上海、重慶開征房產稅2011-2-24上調存款準備金率2011-3-25

上調存款準備金率2011-4-6住房公積金存貸款利率調整2011-4-21上調存款準備金率2011-5-1

一房一價政策2011年國家房地產政策：1.2011-1-18差別化房貸政策：中國銀監會17日召開2011年工作會議。會議強調，2011年將重點防范信用風險、市場風險、操作風險、流動性風險四大風險，堅決守住風險底線。對平臺貸款，要嚴格控制增量風險，并按照既定部署加快存量分類處置。要落實貸款“三查”，加大對貸款風險分類準確性及其責任的督查。會議指出，對房地產領域風險，要繼續實施差別化房貸政策。繼續認真清理規范銀信合作業務，要加強“防火墻”建設和并表管理，確保成本對稱，堅決禁止監管套利。規范開展信貸資產轉讓，嚴格遵守真實性、整體性和潔凈轉讓原則，防范“不當銷售”，確保信貸資產轉讓真正服務于銀行信貸風險管理的真實需要.政策分析：差別化信貸政策，對于投機性購房者及多套房投資者有一定的抑制作用，也將導致開發商面臨較大資金壓力。差別化房貸政策2.2011-1-26新“國八條”：【政策原文一】進一步落實地方政府責任。各城合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。政策分析：短期來看，此舉將左右市場預期；對地方政府產生了實質壓力，使調控責任清晰化。【政策原文二】加大保障性安居工程建設力度。多渠道籌集保障性住房房源；擴大住房保障制度覆蓋面；加強保障性住房管理，健全準入退出機制；增加公共租賃住房供應。政策分析：對穩定城市房價將有一定的作用，對對投資客產生心理抑制作用。同時也要看到，保障性安居工程總量相對珠海歷年房地產市場交易總量仍屬偏低狀態。對市場的沖擊力度仍是不足。

【政策原文三】調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。個人購買住房不足5年轉手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。政策分析：稅收力度全面收緊，累加效應逐步顯現。短期內可能嚇退部分購房者，但長期來看甚至會推高房價。【政策原文四】強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍；嚴查商業銀行差別化住房信貸違規行為。政策分析：致使投資、投機性購房的空間被進一步壓縮，加大了資金壓力，威懾作用大于調控作用。新“國八條”

【政策原文五】嚴格住房用地供應管理。保障性住房等用地不低于住房用地供應總量的70%；今年的商品住房用地供應計劃總量不得低于前2年年均實際供應量；對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。政策分析：將在一定程度打擊市場拿地投機行為。

【政策原文六】合理引導住房需求。房價上漲過快城市要從嚴制定和執行住房限購措施；對已有1套住房限購1套、擁有2套及以上住房者暫禁購房。政策分析：重在抑制市場需求，外來及邊緣市場臨變。【政策原文七】落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布年度新建住房價格控制目標、房價上漲幅度控制目標或未完成保障性安居工程目標任務的地區須要向國務院作出報告，并接受問責；差別化住房信貸執行不力、房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。【政策原文八】堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。政策分析：加強監控推問責，利益市場存博弈。新“國八條”

相較于之前的政策“新國八條”的力度有所加大，但本質上依舊是前期政策的延續和已有的成果鞏固，既：調控目標是抑制房價過快增長，而非下降房價。房地產發展需要穩定，而非過快，過熱。同時我們也可以看到，雖然本輪調控重點是打壓投機，投資性需求。但是改善性需求也很大程度上被誤傷。3.上調存款準備金率2011-1-20上調人民幣存款準備金率0.5%。2011-2-24上調人民幣存款準備金率0.5%。2011-3-25上調人民幣存款準備金率0.5%。2011-4-21上調人民幣存款準備金率0.5%政策分析：開發商：四輪存款準備金率的上調，銀行放貸能力受束縛，進一步抑制開發商房地產投資。客戶：促使部分客戶將資金轉向銀行、證券等金融機構，購房需求受到間接抑制。4.2011-4-6住房公積金存貸款利率調整五年期以上公積金貸款利率上調0.2個百分點政策分析：此次公積金貸款的調整將主要影響城市中普通居民購買需求，從比例構成上看由于房價漲幅較大的城市與公積金貸款無關，投機性購房需求占較大比重，因此此次公積金貸款規則的調整，對二三線城市的影響將大于一線城市。準備金率及公積金利率上調政策條款—房產稅5.2011-1-28上海、重慶開征房產稅房產稅重慶上海征收對象1.獨棟高檔住宅（包括存量和增量）2.個人新購的高檔住房（比新建商品房均價高2倍（含）以上）3.非重慶戶籍家庭新購第二套及以上只對新購房征收1.本市居民家庭第二套及以上住房2.非本市居民家庭在本市新購住房征收稅率1.以上兩年主城區新房均價為基準，3倍以下為0.5%；3倍（含）-4倍，為1%；四倍（含）以上為1.2%；2.無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，為0.5%。適用稅率暫定為0.6%；成交價低于上年度新建商品房成交均價2倍減為0.4%。計稅依據以房產交易價為征稅基數，條件成熟時，以房產評估值為計稅依據暫按應納稅住房市場交易價格的70%繳納稅額免稅范圍一個家庭可對一套應稅住房扣除免稅面積，存量獨棟商品住宅為180㎡；新購獨棟商品住宅、高檔住宅均為100㎡（不論家庭人口多少）上海市居民家庭人均不超過60㎡（含60㎡房產稅影響分析影響總結：1.兩地房產稅稅率不高，短期內對房地產市場的影響更多的是人民的觀望心理，特別是對投資投機者而言，影響其投資收益預期；2.在成交量方面，國八條、房產稅連續出臺，交易量出現下滑，但深度下滑的可能性不大。3.在價格方面，上海、重慶的房價會進入新一輪的調整期，但對其他城市的影響相對較小。上海、重慶房產稅征收直接效果：1.增加了上海、重慶兩地投資者成本，使炒房者利潤下降；2.增加了高端自住者對購買大面積房源的顧慮，從而遏制了市場需求，尤其是高端需求。一房一價政策6.2011-5-1一房一價政策開始施行：商品房銷售中須標明每套房源的總價和每平米的單價；在售地下停車位面積和銷售總價；物業服務內容和收費標準等，都要一一公示。

政策解讀：1.實行“一房一價”能使消費者在購房過程中獲得更充分的信息，提高透明度，減少被蒙騙的機率，利于房地產市場的規范化運營，遏制開發商的“坐地起價”行為。2.通過這種管理手段，房價劇烈波動的可能性將會降低，而且房價也不會失控飆升，即使要上漲，也會由政府管理部門控制其具體幅度。3.該政策已經形成一定的聲勢和影響力，但要發揮威力，其根本還是在于執行力，政策執行到位。國家出臺相關新政旨在限制過快上漲的房價，減少房價泡沫，規范房地產市場，促進其良性發展。嘉祥房地產市場處于起步階段，市場需求比較旺盛，整體均價較低，房價穩定上漲。嘉祥政府尚未出臺具體的地方政策。對于房地產相關政策，政府表示嚴格執行，但相關具體政策并未出臺。針對部分城市近期限購令政策，嘉祥縣政府尚未出臺相關政策。政策在嘉祥落地情況及研判嘉祥縣金融機構、銀行嚴格執行國務院新政首購房客戶首付3成及以上；二套房首付款不低于5成，利率不低于基準利率的1.1倍；政策形勢不利房地產市場宏觀調控逐漸從嚴，限購更嚴格、范圍不斷擴大；調控政策組合與疊加措施，短時間內效果突顯；多數專家認為房地產市場未來調控周期還將持續3—5年。機會尚且存在宏觀調控的起效時間與調控效果是自上而下逐漸延緩與削弱的，嘉祥縣作為4線以下城市受政策影響不會很嚴重；目前嘉祥縣作為不限購地區，將吸引限購地區需求流入；宏觀政策對首次置業的影響不大；宏觀調控主要針對住宅市場，對商業市場影響較小；商用物業優勢顯現，成交價量將進入上升軌道。政策總結另外，本案有部分住宅產品，主力戶型在120-140㎡；針對客戶群體主要是改善型和投資型客戶；本項目客戶多屬于二次以上置業，首付提高和利率上調對本案客戶產生一定的影響，一定程度上限制了部分投資型客戶的購房需求。本案供應產品有商業和住宅，其中以寫字樓、商住樓及商鋪等商業產品為主，相關政策對本案商業產品影響較小。政策對本案的影響宏觀市場研究

宏觀環境區域發展行業政策歷史概況嘉祥概況嘉祥縣歷史悠久，人杰地靈。相傳春秋時期魯哀公西取狩獵，獲一麒麟，此地取嘉美祥瑞之意，而得“嘉祥”之名，公元1147年置縣，時屬山東西路濟州。考古發現境內新石器時代就有人類活動。春秋戰國時期，農耕發展，文化繁榮，成為魯國的政治、經濟、文化中心地區。嘉祥歷代人才輩出，是古代四大圣賢之一曾子的故里。

人文風貌

嘉祥是全國著名的石雕之鄉、魯錦之鄉、嗩吶藝術之鄉，歷史悠久，文化燦爛，傳統文化資源十分豐厚。嘉祥歷代人才輩出，是古代四大圣賢(孔子、孟子、曾子、顏子)之一曾子的故里。

嘉祥概況嘉祥縣屬暖溫帶季風區大陸性氣候，春旱多風，夏熱多雨，秋高氣爽，冬季干冷，四季分明。年平均氣溫12.8℃-13.9℃。嘉祥縣大致呈西北東南方向的長方形。地勢自西北向東南傾斜，平均傾斜坡度為萬分之一。海拔高度一般在35～40米。全縣有大小山頭126座，多是東、北、西南走向，呈島狀突出平地，主峰海拔高度一般在50～200米，成為魯、豫、皖、蘇交界平原地帶的獨特自然景觀。紙坊鎮與馬集鄉交界處的孟良山(舊名塔山)絕頂，海拔243.1米，為全縣最高點。嘉祥縣旅游資源豐富，主要景點有法云寺景區、曾廟景區、武氏墓群石刻博物館、青山風景區。自然環境地理位置嘉祥縣位于山東省濟寧市西部，東經116°06′～116°27′，北緯35°11′～35°38′屬黃河沖積平原。東西寬22公里南北長47.5公里，總面積971.6平方公里。東臨寧任城區，南接金鄉縣，西靠菏澤市的巨野和鄆城縣，北依梁山縣，東北隔梁濟運河與汶上縣相望。縣城座落于縣境中部，縣城東至濟寧22公里，南至金鄉縣城45公里，西至巨野縣城23公里，北至梁山縣城50公里。嘉祥縣境內資源豐富。已探明有煤面積125平方公里、總儲量16,94億噸，梁寶寺煤田煤炭地質儲量10億噸，煤質為氣肥煤，現由肥礦集團建礦開采。金屯鎮東部，深層有豐富的煤炭資源，待進一步勘查。新挑河鄉坡劉一帶煤田面積約6平方公里，地質儲量約5000萬噸，現由里集團建礦開采。嘉祥縣石灰巖儲量豐富，品種齊全，全縣石灰巖探明含量約為90億噸，既有厚層狀、巨厚層狀石灰巖，也有板狀及條帶狀石灰巖。既有質純灰巖，又有鮞狀灰巖、竹葉狀巖、豹皮狀灰巖和白云巖。嘉祥概況嘉祥縣轄8個鎮、7個鄉：嘉祥鎮、紙坊鎮、臥龍山鎮、梁寶寺鎮、疃里鎮、馬村鎮、金屯鎮、大張樓鎮鎮、馬集鄉、滿硐鄉

、仲山鄉、孟姑集鄉、老僧堂鄉、黃垓鄉、萬張鄉

。共5個居委會、709個村委會，762個自然村。2010年末全縣總人口86.95萬人，非農業人口14.81萬。縣政府駐嘉祥鎮。礦產資源行政區劃嘉祥概況1、嘉祥縣歷史悠久，地域文化濃厚。有較強的城市文化積累和知名度，它影響著當地房地產消費者購買房地產產品的動機、種類、方式。更加傾向于文化底蘊比較豐厚的產品類型。2.嘉祥縣緊鄰濟寧市，在房地產發展中能夠充分借勢，房地產市場空間有擴大的可能性。3.嘉祥縣總人口86.95萬人，但是非農業人口只有14.81萬人，隨著城市化的發展，必然需要更多的房源。4.嘉祥縣資源豐富，特別是煤炭資源，能夠為社會經濟的發展提供充足的動力，房地產市場后勁十足。5.嘉祥縣煤炭資源、人文旅游資源分布區域比較分散，對中心城區的發展有一定的影響，在發展過程中需要進一步的整合引導。總結宏觀經濟嘉祥縣國民生產總值

分析：嘉祥縣國民生產總值穩步增長，但是受國際金融危機的影響，國民經濟增長速度有所減緩。隨著全球經濟的復蘇，嘉祥經濟必將逐步向好，為房地產市場的發展提供了堅實保障。這對本項目來說是一個重要的利好因素。2007-2010年間，嘉祥縣GDP總量逐年增加，但GDP增速有所放緩。2007年GDP總量為110.02億元，2010年達到154.98億元，2007-2010年間共增加了44.96億元。GDP增長率在2007-2009年間有所下滑，2007年GDP增長率為17.6%，2010年下降到12.3%。宏觀經濟三大產業構成分析：1.嘉祥縣煤炭資源豐富、紡織、建材比較發達。受此影響，嘉祥縣經濟結構以第二產業為主；2.嘉祥縣第三產業所占比重連續上升，2010年第三產業作占比重為32%，第三產業的發展需要更多的辦公、商務空間，這對本項目來講是一個較為有利的因素。嘉祥縣第一產業所占比重比較穩定，2007-2010年間保持在15%左右；第二產業所占比重較大，一直在50%以上；第三產業開始發力，比重逐年上升，2010年達到32%。宏觀經濟固定資產投資額

嘉祥縣近年全社會固定資產投資額從2007年的46.84億元，增加到2010年的99億元，固定資產投資額增長幅度較大。這主要是為了完善市政、道路等基礎設施，以優化城市面貌，拉大城市骨架。2007-2010年間嘉祥縣房地產投資在2-3億元之間，沒有加大幅度的增加，規模相對較小。分析：城市骨架被不斷拉大，城市面貌得以優化，城市環境的改善將會大大提升了周邊土地價值和升值潛力；房地產投資規模相對較小，說明市場潛力巨大，房地產開發空間較大。宏觀經濟社會消費品零售情況

嘉祥縣近年消費市場穩步發展，2007年實現全社會消費品零售總額30.09億元，2010年增加到51.86億元；嘉祥縣城鎮零售額在全縣總額中所占比例逐年增加，2010年為31.66億元，占全社會消費品零售額的61%。：嘉祥縣消費市場發展穩定，社會零售品消費市場持續穩步增長，特別是城鎮零售額的增加以及比重的擴大，反應了嘉祥商業市場處于穩定的繁榮和發展期，并將會逐步支撐更多的商業街區和商業項目的產生和成長。分析：從大的市場消化環境而言，這對本項目的商業發展十分有利。宏觀經濟居民人均可支配收入與消費支出額

嘉祥縣居民可支配收入2008年突破10000元大關，達到10808元，2010年達到13856元；人均消費支出也有了大幅度的增加，2008年為7061元，到2010年增加到9322元。

嘉祥縣居民可支配收入一直維持在一個較高的水平，且逐年增加由此可見，嘉祥縣人均購買能力穩步增強，城市居民消費有所保障，對于房地產來說客戶購買力增強是城市房地產發展的重要保證。分析購買力的增強，對房地產市場的經營和出售創造了有利的條件。小結１、近年來GDP總量、固定資產投資、人均可支配收入等硬性經濟指標不斷提高，城市經濟發展迅速，為房地產市場的發展奠定了良好的基礎；2、紡織業、建材業以及采礦業較為發達，很大部分財富存于民間；4.第三產業的不成熟間接反映消費水平和層次還有待提高，市場潛力巨大。宏觀經濟總體來說，嘉祥縣的經濟發展與人民收入為項目的發展提供了一個較為有利的宏觀環境。基礎設施嘉祥縣交通便利，公路、鐵路、水運、航空等各種交通運輸設施齊全。鐵路：新石鐵路；公路：濟廣高速公路、日蘭高速公路、327國道、105國道、252省道、338省道。機場：濟寧機場座落在縣城南10公里處紙坊鎮，已開通北京、上海、廣州、青島、沈陽、成都等航線。嘉祥港水運碼頭：經京杭大運河可轉運蘇、滬、浙一帶。縣境內交通運輸方便，全縣通車里程達3314公里。G105G327日蘭高速公路濟廣高速公路濟寧機場京杭大運河嘉祥段便利的交通，不僅縮短了嘉祥縣城鄉間的時間、空間距離，更有利于實現與濟寧的一體化發展，可以吸引更多的下縣客戶和濟寧客戶前來購買，為區域房地產的迅速發展爭取更多的客戶資源。基礎設施城區交通城區主要道路：縱向：建設路、迎風路、萌山路、博源路；橫向：呈祥街、昌盛路、獲麟街、中心街及兗蘭路。另252省道、338省道在滿足城區交通需求的同時，緊密連接城鄉。未來城區將規劃建設“八縱、七橫”15條城市主干道，道路紅線寬度為40-60米，綠線寬度為60-80米。區域內交通設施的完善，將進一步提升區域整體價值。市政配套

基礎設施（1）、區域醫療機構嘉祥縣人民醫院、嘉祥縣紅十字醫院、嘉祥縣中醫院（2）、教育機構嘉祥縣職業中專學校、嘉祥一中、嘉祥四中、萌山中學、實驗小學、西關小學、五老洼小學、前進幼兒園、四中幼兒園等。其中嘉祥一中始建于1951年，是“魯西南教育戰線上的一顆明珠。（3）、購物場所中心街、兗蘭路、獲麟街及華聯超市。（4）、金融機構農業銀行、建設銀行、中國銀行、郵政儲蓄、工商銀行。（5）、行政機構嘉祥縣政府、嘉祥縣檢察院、嘉祥縣林業局、嘉祥縣建委、嘉祥縣國土局等。（6）、公共娛樂萌山公園、天梭廣場、烈士陵園、南北湖等。完善的配套設施，為產品價格的提升創造了更大的空間嘉祥縣位于濟寧都市區的范圍內，依據濟寧市的總體規劃,濟兗鄒曲嘉將成為市域城鎮空間發展的中心地帶和區域輻射中心，將推進基礎設施一體化建設，發展都市區快速交通體系，實施全市域“大公交”計劃，打造都市區“半小時核心圈”。東融區域規劃嘉祥縣將逐步融入濟寧都市區，這給嘉祥縣的房地產發展帶來新的契機。嘉祥縣規劃區域發展功能定位:新興的能源基地；區域性建材工業中心；濟寧—曲阜都市區重要的工業基地。區域發展戰略：東融西拓戰略：東融：充分利用區位優勢，積極主動融入都市區。西拓：拓展魯西市場，全面參與到魯西社會經濟生活中去。工業興城戰略：大力推進城市工業發展，以工業發展帶動城市發展。城市帶動策略：強化中心城市作用，以中心城市帶動區域社會經濟全面發展。縣域總人口：2010年為86.95萬，2020年為88萬。城鎮化水平：城鎮化水平2010年為30%左右，2020年為45%左右。區域優勢的突起、城市化的發展，戰略地位更加重要，為房地產市場發展提供了優越的外部環境。

區域整體規劃城區未來將逐步東進。老城區：主要集中在濟董公路以南，嘉金公路以東，鐵路以北，萌山路以西的現狀老城區。以商業貿易、文化娛樂、生活居住等為主要發展內容。新城區：主要集中在萌山路以東，濟董公路以面，兗蘭路以北，經四路以西的區域內。該區域是未來城市發展的主要區域。形成以行政辦公、文化娛樂、工業、商業服務、生活居住為主的綜合性新城區。用地向東向北發展嘉祥縣城總的發展方向為向東向北發展本案本案位于老城區，嘉祥縣城區的逐步東進，對于本案是一個不利因素，但是短時