南江億聯建材家居電商城

項目定位研究、操盤策略及執行方案

南江之前南江看億聯全國

南江之后全國億聯看南江

時勢造英雄！

我造時勢！

南江夢>智聯操盤維度1—品牌布局關鍵詞：全國復制；三四線城市；億聯；18年57城；形象力、資源力；智聯操盤維度2—城市運營關鍵詞：城市商業升級換代；新商圈，新中心，新繁榮；提速城市，改變生活；智聯操盤維度3—產品線關鍵詞：什么樣的產品適銷、快銷、高銷？大-業態；中-建筑組合；小-產品形式與分割；智聯操盤維度4—營銷戰役關鍵詞：高中低立體攻擊；七種武器；善用經驗，融入本土；系統化與節奏感；目錄CONTENTS項目概述Part1南江市場分析Part2項目營銷包裝策略Part3項目核心價值梳理Part4項目營銷推廣策略Part5項目平面廣告創意Part6項目團隊構架Part71項目概述項目概述1項目概述經濟技術指標、交通2南江市場分析3項目營銷包裝策略4項目核心價值梳理5項目營銷推廣策略6項目平面廣告創意7項目團隊構架項目指標1項目概述經濟技術指標、交通11萬方商業體，南江主干道S101省道、環城路、米倉山大道環繞。西面101省道直通巴山高速，并與光霧山大道無縫相通，是貫通南江各個重要核心片區的中心軸線；東面環城路直接通紅塔新區、酒廠灣區域、沙溪壩片區；緊鄰項目的米倉山大道南至高速入口，直通至南江縣城，與光霧山大道成為南江城市交通雙核。項目指標1項目概述區位圖2南江市場調研南江市場調研城市規劃方向現有商圈格局家居建材調研1項目概述2南江市場分析3項目營銷包裝策略4項目核心價值梳理5項目營銷推廣策略6項目平面廣告創意7項目團隊構架【城市規劃重心搶占新城橋頭堡】南江縣縣城人口密度大、土地匱乏，政府按照“三區一城”的城市發展方向，重點發展朝陽政務中心、紅塔住宅區、大堂壩片區和黃金新城，力圖在把南江建設成川北的重要門戶。南江億聯家居建材電商城位于南江縣東榆鎮北側，地處“南部榆槐現代產業城”核心，南江縣城南出入口。同時該區域為政府城市規劃“三區一城”腹地的黃金新城片區。黃金新城規劃面積1.79平方公里，居住人口6萬余人，估算靜態投資44.3億萬元，其中基礎設施7億萬元。以產城一體，園城共融的發展理念，打造宜居宜業的生態之城。使黃金新城片區成為未來城市發展的主要方向之一。城市規劃方向2南江市場分析2南江市場分析現有商圈格局分析：1、紅塔新區在建在售項目總建筑面積229.18萬㎡，商業體量50.06萬㎡（其中包含秀水大街2.3萬㎡，碧水藍天、山水城均為一期商業體量）；以住宅底商為主，滿足社區的生活配套商業，層高區間3.6-6.4米。2、酒店體量10.8萬㎡，除紅塔首座酒店整體或整層出售外，紅葉廣場、香醍別苑與錦泰元和均為自持自營（紅葉廣場暫定自營）3、紅塔新區在售商業體量很小，除觀南國際花園、南江印象以外，其他項目均先推住宅，主要原因為①：新區，無人氣，②：在售商業價格偏高，銷售速率緩慢，③：商業價值被低估。紅塔新區紅葉廣場項目規劃：紅葉廣場分兩期建設，一期由“紅葉萬達裝飾城”和“紅葉萬國生活城”兩個主題街區組成；二期由商業街、高星級酒店、購物中心和大型影院組成。商業價格：1F：1.2-4萬，2F：1.2-4萬，3F：1.5萬，4F：1.4萬，5F：1.1萬銷售模式：現房直接銷售客戶情況：客戶多為本地，少量巴中、重慶、漢中、西安；客戶購買商鋪大多是投資，自營客戶基本是餐飲；30-50㎡的小鋪子最受青睞，客戶接受的總價50萬左右；客戶按揭基本占6成；客戶主要是看中升值空間。推廣訴求：投資紅葉廣場·共贏財富南江推廣渠道：圍墻、公交站臺、派單、桁架、鄉鎮墻體、戶外大牌、燈桿、道旗、出租車冷光屏、活動分析：紅葉廣場一期共計5.4萬㎡，租售并舉；二期規劃7萬㎡自持，其中酒店3萬㎡，商超2萬㎡，幼兒園1萬㎡（承建），電影院1萬㎡。目前因其售價較前期有所下調，銷售陷入困境。紅葉廣場銷售政策：購鋪送黃金可分割產權銷售包租：前5年每年不少于7%經營回報，一年兌現一次；5年后可在原價基礎上加20%回購。劣勢：分割產權后期易產生糾紛。包租形式，按經營回報進行投資回報，收益不夠穩定。招商政策：合同五年租金40元/㎡·月（前期為30元/㎡·月），第一年免租；第二年起按照前一年的租金水平10%遞增。針對大面積的餐飲、娛樂可以合股的形式進行，按照年營業額分成（具體分成標準雙方協商）。劣勢：對于新區一年的免租期除對建材有吸引力，其他業態均不愿意入駐。紅葉廣場-銷售及招商政策解析小結：1.除宏帆廣場、康城國際外，其余項目均以住宅為主，商業去化速率低。康城國際由于工程問題，一度歇業；且商業不通氣，后期部分業態受限。宏帆廣場目前處于蓄水階段，且優先出售住宅，商業具體

信息未定。2南江市場分析現有商圈格局朝陽新區2南江市場分析現有商圈格局大堂上城商業綜合體大堂上城商業綜合體大堂上城處于南江縣最為繁華的大瑭壩片區的核心位置，目前為南江縣唯一的商業綜合體，整體經營狀況良好，租金為該區域最高。從業態分布來看，一樓匯聚了珠寶、服裝；二樓網吧、餐飲、服裝（離入口較遠服裝缺乏合理導流，店面欲轉讓）；三樓餐飲；四樓尚都女人街（夾層位置，導視系統極差，多店面欲轉租）、餐飲；整體業態混亂，未進行合理規劃。品牌經營較少，處于中低檔水準，綜合性較差，不利于長期發展。行業戶對市場信心評估由于南江房地產市場近年來不景氣，家居建材行業受到了明顯的沖擊，行業戶的生意經營慘淡，普遍對市場大環境不看好，嚴重缺乏信心支撐，觀望情緒十分嚴重。2南江市場分析家居建材調研3項目包裝策略項目營銷包裝1項目概述2南江市場分析3項目營銷包裝策略項目主題推廣語功能分區包裝商業輻射力包裝4項目核心價值梳理5項目營銷推廣策略6項目平面廣告創意7項目團隊構架（一）主題推廣語：川北·30萬㎡一站式建材家居采購基地 大區位和潛力區域規模核心優勢業態功能定位川北·30萬㎡商品展示交易電商園區域價值推廣語：南江南

黃金地黃金新城電商科技產業園

商貿走廊

黃金橋梁

對接東榆

輻射巴中黃金文章有的做黃金村黃金大橋黃金公園黃金大道黃金渠黃金新城黃金市場黃金旺鋪（二）功能分區包裝：項目整體功能分區：30萬方商業旗艦，五大功能分區物流運輸集散中心（三）商業輻射力包裝：互聯網+物流+億聯模式=2000萬人口/1000億元的大生意億聯18年57城運營模式O2O營銷傳統運營信譽成熟市場億聯電商現代O2O營銷模式現代物流專業市場專業市場集群現代倉儲物流傳統營銷模式與億聯電商模式（O2O）相結合多業態專業市場集群與現代物流相結合億聯18年57城的豐富運營管理經驗與現代O2O營銷模式有效相結合，通過億聯電商LBS定位推廣系統的精細化推廣和CRM管理系統鞏固強化市場客戶，同時利用家居建材、五金機電、汽摩配等多個業態組成的專業市場匯聚產生的規模化集群效應，輔以現代物流倉儲功能和運輸集散功能，專業市場集群與現代物流相結合，拔高了項目整體高度和輻射范圍，壟斷南江、輻射川北、走向全國。（三）商業輻射力包裝：項目輻射圈南江唯一專業型市場，區域品牌領航者壟斷南江中高端品牌家居市場輻射川北區域5市34縣2000多萬消費人口進一步影響西安、成都、重慶三小時經濟圈（三）商業輻射力包裝：4項目核心價值梳理價值梳理與操盤思想1項目概述2南江市場分析3項目營銷包裝策略十大核心價值觀4項目核心價值梳理5項目營銷推廣策略6項目平面廣告創意7項目團隊構架價值一：中國頂級商業地產開發集團

扛鼎力作億聯控股集團，中國商業地產開發第一陣營，實力強大。價值二：十八年商業地產領域積累

厚積薄發18年全國開發57座商業項目，經驗豐富。價值四：雄踞最具投資價值區域最核心

必定增值城南黃金新區，政府規劃發展方向，升值潛力不可估量。價值五：擁有全國4000余家市場商戶資源

一呼百應全國4000多家商業市場商戶資源，一呼百應，扎堆經營。價值三：電子商務基地

商務物流平臺電子商務和物流結合，使銷售市場輻射范圍真正拓寬至整個川北價值六：市重點招商引資、市重點建設項目

作為市縣兩級政府重點招商引資項目，政府全力扶持，保駕護航。價值七：“五大統一”奠定旺市基石借助于57個成功商業的運營經驗，統一招商，統一規劃，統一管理，統一經營，統一推廣，奠定旺市基石。價值八：南江首個專業型家居建材市場

劃行歸市填補目前南江家居建材專業市場空白的局面，政府主導劃行歸市，統一入園，實現產業升級，城市發展。價值九：5.8M層高

買一層得兩層，雙首層設計，層層價值高

層高5.8M，一層可以隔成兩層用，一層價格兩層享受；項目雙首層設計，無限循環連廊，電梯和扶梯有效互動，市場無死角，鋪鋪沿街。價值十：永續經營、持久經營，做永不凋零的建材家居生意自持30%—40%物業，與商家共進退。你方唱罷我登臺黃金新城剛剛起步家居建材市場每況愈下紅塔新區競品沖擊......如何將十大價值演繹成千古絕唱？讓南江百姓振聾發聵？操盤側重點“凡戰者，以正合，以奇勝”《孫子兵法·勢篇》

根據對市場的了解，我們可得知，在目前階段項目難以憑借常規營銷手段獲得巨大成功。通過“正”我們可以擴大項目的知名度，增加口碑，把市場上的客戶變成項目的客戶，置業顧問介紹產品并說服其作出購買決定。而項目的奇兵，是項目難題的突破口，是當大部分行業戶對市場抱有觀望態勢時，我們需要給他們打一針強心劑。讓我們回顧市場...常規推廣項目大營銷節點活動、產品線、業態規劃、開發商品牌優勢、常規推廣（報紙、網絡、戶外等）、案場人員的殺客能力、銷售政策與招商政策新營銷模式電商O2O、B2C模式；創業孵化基地中的政策扶持和F2C模式；真正的各圈層精細化深耕；大直銷模式的拓客應用；微信、網絡推廣的應用正與奇覆蓋的方面O2O、B2C項目的O2O營銷模式探討？

1、O2O更側重服務性消費（包括餐飲、電影、美容、SPA、旅游、健身、租車、租房……）；B2C更側重購物（實物商品，如電器、服飾等等）；

2，O2O的消費者到現場獲得服務，涉及客流；B2C的消費者待在辦公室或家里，等貨上門，涉及物流;

3，O2O中庫存是服務，B2C中庫存是商品。分銷商抵制？在線支付？無論是O2O體驗性消費模式將壟斷南江家居建材市場還是B2C使銷售市場輻射范圍拓寬至整個川北地區這些都對我項目的客戶具有無比的吸引力！討論：方向已定，我們如何去實行？在沒有實際成果的前提下如何讓客戶相信我們會做好電商模式?創業孵化基地F2C下崗、失業人員01返鄉創業青年02大學生03退伍軍人04殘疾人05大眾創業孵化基地重點扶持對象失地農民06（1）讓商戶與億聯積累的貨源地廠家資源直接對接，了解產品生產、銷售、物流配送的全過程，手把手全程指導；（2）在貨源地設“貨源地—南江”商品直通站，對接商戶，服務商戶，提供生產企業一對一平購對接；（3）免費提供貨物展架；（4）全程協助商戶在“億聯云商”“阿里巴巴”“義烏購”等平臺開設網店，并針對“億聯云商”重點輻射區域提供線上線下推廣服務；（5）享受政府提供各項稅費減免政策和各項扶持創業政策；（6）可提供首批貨源部分資金；（7）減免貨源地至南江的物流費用；（8）全方位協助下游微店、網店、專賣店、專柜、名品折扣、會員客戶、批發商、旅游購物、巡回展銷會、集團下屬異地市場開拓等渠道推廣工作；創業孵化基地服務創業型商戶十六大扶持政策創業孵化基地服務商戶十六大扶持政策（9）全程提供創業培訓與輔導；（10）協助進行外銷物流配送服務；（11）聯系好各大銀行，通過辦理信用卡，經營貸款，小額貸款以項目作擔保等形式，解決商戶進貨流動資金問題；（12）創業基地內設各大銀行柜臺、終端機，工商、通訊、稅務、郵局等營業點；（13）對接好各通訊運營商，電話、光纖直接到戶，并讓商戶享受資費優惠；（14）協助辦理商戶的工商、稅務等各類營業手續；（15）中國家居建材協會指定聯盟市場、批發基地，通過行業、協會授牌結合億聯云商平臺CRM管理系統保證與貨源地同品、同質、同價；（16）政企聯手、市場聯盟、商戶聯姻、商品聯供；億聯品牌、億聯管理、億聯云商+億聯運營模式、浙商渠道。讓創業者做永不凋零的家居建材生意！微商園概念（1）針對不開實體體驗店，專開網店商戶提供整幢或整層辦公場所（難去化部分）；（2）重點打造微商園，提供場所，利用身處市場貨源地優勢就地取材，集中配送；（3）根據需求免費提供辦公桌椅或電腦等。

搭建低投入、零風險創業平臺，有機調動大眾創業積極性，提高創業者的創業水準和創業能力，創業基地品牌，通過創業基地的運營，有效解決創業者在創業過程中面臨的項目、資金、場地以及經驗等問題，激發大眾創業熱情，帶動更多人員創業，實現創業帶動就業的倍增效應。創業孵化基地O2O物流億聯運營創業孵化基地對百姓的吸引5項目營銷推廣策略營銷策略與推盤計劃1項目概述2南江市場分析3項目營銷包裝策略營銷節奏把控4項目核心價值梳理5項目營銷推廣策略6項目平面廣告創意7項目團隊構架蓄客目標蓄客策略營銷策略策略執行階段目標8月末團隊培訓完成，9月初所有戶外廣告出街同時售樓處公開，9月實現累計客戶1000批階段策略階段主題媒體渠道線下渠道11月成功舉辦行業峰會；當月累計積累來訪客戶3000批次；12月初認籌啟動1、團隊培訓完成，并進行外拓2、行業戶深度拓展，周邊重點鄉鎮深挖3、周度暖場小活動持續進行（1.5周/次）4、4批次推廣主題全部出街1、線上媒體集中轟炸，項目市場全面引爆2、月度大型主題活動籌備、進行3、招商成果正式釋放（視渠道拓展情況而定）4、精細化圈層深耕活動啟動1、線上媒體集中轟炸，進行開盤播報2、項目開盤信息集中釋放3、開盤活動火爆進行大鱷來襲！億聯來了！集18年大成，匯57城商業榮耀選定南江新一批財富主人“狼”來了！郎咸平談四、五線城市發展與走向——暨南江城市發展與區域價值高峰論壇億聯黃金旺鋪火爆認籌中！實力唱將XX唱響南江！1月1日即將耀世開盤全城矚目！億聯財富傳奇即將再次綻放行業戶陌拜針對目標客群的周度活動啟動周度暖場活動排摸客戶認籌沖刺，開盤活動開盤前傳播攻略8月—9月10月—12月蓄水期12月初認籌1月初開盤

形象導入期認籌期熱銷期CALL客、渠道、外展點競品項目客戶截流1月初成功開盤當月累計積累來訪客戶3000批次報廣、大牌、網絡、短信、單頁、高炮、加油站合作宣傳、道旗、護欄、電視核心價值深化演繹，產品信息落地，渠道拓展+周度暖場活動+媒體造勢+月度大型主題活動5項目營銷推廣策略營銷策略項目操盤思想1月3月2015年億聯建材家居電商城營銷節奏總控圖時間活動拓客媒體9月初售樓處公開圈層深耕，陌拜帶客，活動吸引，廣告覆蓋戶外、燈桿旗、站臺、圍墻、電視、微信、短信、橫幅核心物料：單頁周期黃金新城啟動儀式暨項目奠基11月底或12月初認籌01月初開盤現場售樓處完成：恐龍展或冰雕節招商啟動大會及明星帶動認籌黃羊主題馬戲節家居建材博覽會5項目營銷推廣策略營銷節奏把控保底來訪客戶：7000組保障開盤卡量：

2000張項目火爆熱銷：

1500套從9.15—1.15作為推廣周期，日均來訪量約須60組。客戶定位5項目營銷推廣策略蓄客目標4422%比例本地自營戶30%外地自營戶2%核心客群控制比例穩定市場重點客群資金流邊緣客群去化低總價商鋪60%比例礦產、銀行、移動等企業單位中高層市區沿街個體戶，異地職業投資客政府干部18%跟風投資客投機者退休養老教育家庭基金返鄉自我創業本地自營戶：不滿足現有商鋪租金及經營管理，或期望擴大經營規模占領市場。較為看重項目運營管理，選鋪對位置，人流，建筑均具備較高認知，謹慎而理性。外地自營戶，廠家直銷店，一級經銷商：擴大經營規模，看重運營，區位潛力，物流優勢和當地產業結構，資金雄厚，實力強，專業度高決定周期長。核心客戶特征本地投資客：公務管理層，企事業單位管理層，城市及鄉鎮富裕家庭，看重回報率及回報年限，投資意識保守，相信企業口碑，不易接受他人推介，通過口碑人脈獲得信息。家庭收入及存款在30~80萬之間的有車族。以往有過投資經歷或對目前理財產品不滿。外地（周邊市縣）投資客：投資意識強，積極性高，多次投資經歷，看重回報和區域潛力。周邊城市專業市場個體戶,各大商會，協會成員。重點客戶特征本地投資客：返鄉人群，退休，自我創業，投資謹慎，無明顯投資標準，容易引導，習慣多聽他人意見，期望通過投資獲取穩定穩健的回報，用于養老儲備，家庭教育基金或自我創業。作為第二職業糊口。邊緣客戶特征精準產品定位，四、五線城市新商業模式領導者，全國戰略形象，落定電商營銷模式說辭，將故事講圓，講得動人有效媒體選擇，契合當地受眾特點；團隊協力，說辭協調整合；各圈層推介會，一個個深挖，講透概念包裝，價值說辭引導強化，自營戶穩定市場，O2O模式創造真正的大市場鋪位劃分，付款方式，優惠價格刺激經營年限，運營定位，自營戶穩市場經營年限，運營定位經營年限，運營定位返租模式，租金定位，招商運營與開業鋪位劃分報規考慮業主后期自營和轉手投資客群投資保障降低投資門檻建立投資信心激活投資欲望價值傳達瓶頸核心自營戶先期入市穩定市場+運營定位+業態及招商定位租金定位+年回報率融入本土的前提上突破媒體渠道+強化團隊管理配合，職能分工協調，口徑統一+現場包裝引導，說辭引導概念包裝+品牌占位+讓客戶信服的市場前景的描述營銷+財富之旅，頭羊效應鋪位劃分+價格策略項目銷售瓶頸核心客戶定位篩選客戶的依據：

一、有充分的購買力二、有一定的投資愿望根據客戶考慮的因素結合調研的實際情況，客戶考慮因素的優先級別實則為：地段發展及規劃>回報及總價情況>商業經營預期如何讓消費者相信本項目能成功運作才是引導本項目走向成熟的關鍵目標實現下的營銷總策略認知、客戶量客戶維護客戶信心推廣線拓展線政策線展示線活動線產品核心價值深入挖掘并加大媒體渠道和投放力度啟動渠道拓展客戶渠道多元發展加多圈層活動頻次目標客戶定向挖掘銷售物料及現場展示服務升級通過政府公信力介入扶持性政策出臺建立信心活動期間定向邀約加大針對自營戶優惠條件鎖定客戶置業顧問定期回訪項目進度的即時傳達通過招商成果展示提升客戶心理預期核心策略實施八月大事件推廣渠道確定（見媒體組合方案），畫面出街；推廣和銷售物料到位（見八月計劃表）；臨時售樓處室內和室外包裝（見包裝建議），銷售道具到位；奠基活動準備沙盤／三維片／網站／微信八月大事件全自動洗車啟動售樓處公開的暖場活動奠基活動準備活動目的為項目地段和區域找個帽子帶，制造區域商貿核心的概念；將項目本身打造為區域的龍頭，區域的靈魂；形成客戶對區域的認知，強化客戶對于地段的信心。8月

城市經濟發展論壇（黃金新城啟動儀式）活動方式通過抽獎和禮品邀約重要客戶（800-1000人）場地選擇活動說明場地選擇政府禮堂和劇院；針對自營戶和重點意向客戶；邀請政府官員發言，主題打造“黃金新城”；政府授牌銀行授信項目推介區域啟動儀式穿插抽獎活動目的辦理護照，免費洗車，鎖定有車一族。9月億聯全自動免費洗車活動方式1、地點：售樓處項目地龍門往復式系列價格518A的是26800元(帶泡沫機、地噴)518B的是28800元(帶泡沫機、地噴)518C的是33800元(帶泡沫機、地噴)智能升降系列價格618A的是44500元（帶泡沫機帶水蠟機、地噴）618B的是46000元（帶泡沫機帶水蠟機、地噴）618C的是68800元（帶泡沫機帶水蠟機和風干、地噴）618D的是70000元（帶泡沫機帶水蠟機風干、地噴）其他備選活動目標：1個月內吸引近1000組潛在客戶到訪參與對象：私家車主活動時間：2015年9月（每周六、周日）費用預算：5萬重點難點闡述：重點在執行，難點在短時間內與客戶建立深厚友誼，讓客戶通過活動增加項目的認可度并積極在自己的朋友圈內進行正面宣傳，并在節點活動時帶動親友參加愛的罰單——免費抽加油卡活動“愛的罰單”抽獎環節每位憑罰單來的客戶可以參與抽獎，需登記手機號、行駛證、并掃描微信二維碼；抽獎以飛鏢扎氣球形式進行；抽獎地點設為售樓處洽談區；抽獎時間定為每個整點；獎項分三等特等獎價值1000元汽車保養卡一張一等獎價值100元加油卡1張二等獎價值50元食用油1桶三等獎精美雨傘和柔軟抽紙每位憑罰單到訪的客戶均可獲得紀念獎雨傘和抽紙愛的罰單活動

“愛的罰單”在南江各大商超、高檔社區以及行政單位的停車場、各大家居建材市場、沿街商鋪、各個加油站的各輛車上，貼上我們的罰單，同時也是我們的財富邀請函，邀請車主和家人來售樓處共度美好周末。6項目平面釋義項目平面釋義智聯管控體系7智聯團隊構架智聯管控體系案場管理團隊架構案場管理客戶追蹤體系業務追蹤體系接待流程業務服務管控體系團隊裝備團隊架構執行力雙總監體系，各司其職，專人專事專業委員會杭州智聯團隊服務架構主管副總項目總監策劃總監銷售經理策劃經理銷售助理駐場策劃20置業顧問創意文案設計置業顧問管理日常銷售接待營銷