42/422004年12月份南京市房地產70指數報告第一部分總體分析1、2004年12月抉策70典型樓盤價格指數走勢1.1總指數公布時刻南京市70典型樓盤價格總指數值比上期增長率2004年12月1270.3%2004年10月127↑3%2004年08月123↑1.98%2004年06月120↑1.6％2004年04月118↑1.7%2004年02月116↑4.5%

1.2分區指數公布時刻分區域指數城北城東城南城中河西江寧江北2004年12月123120126140↑134↑123116↑2004年10月123↑120126↑132↑132↑123↑115↑2004年08月121↑120121↑126↑127↑119↑114↑2004年06月117↑120↑118↑117↑123↑116↑113↑2004年04月116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑

1.3分物業指數公布時刻住宅商住寫字樓不墅2004年12月129129↑1262004年10月129↑125↑126↑2004年08月126↑121↑123↑2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑2004年02月121↑112↑114↑

2.2003年10月至2004年12月抉策70典型樓盤價格指數要緊阻礙因素分析

2.1阻礙房價上漲的要緊因素——宏觀經濟的進展

2.1.12004年四季度商品房供需形勢——房價最強有力的支撐面

依照南京抉策地產研究中心的監測數據，2004年四季度，南京商品房總供需比為1.74：1，供大于求情況較三季度有明顯加劇，其中新建商品房的供需比是1.53：1。然而四度南京的房地產市場接著呈現嚴峻的結構性供需矛盾的市場特征：一方面有114萬平米的潛在需求因為價格、區位、配套等方面的緣故在短期內未得到滿足；另一方面約有344萬平米的商品房因為價格、區位、配套等方面的緣故在短期內得不到消化。應該講從總體供需關系講，房價同時存在著上漲與下降的壓力，具體表現確實是在細分市場內部有著微妙的調整差不多開始，但總體房價仍然程平穩小幅上漲態勢，因為大量未被滿足的市場需求仍然是南京市房價居高不下的最強有力的支撐面。

2.1.2價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的阻礙

圖12004年二至四季度南京市商品房價格層次需求比例

南京樓市供求結構的不平衡也是房價不穩定的重要緣故。其表現為市場供應的商品房單價、總價、區域與消費者實際需求之間的差異。

目前，南京大部分的家庭年收入在15萬元以下，而這部分人正是當前購房的主力軍，他們的消費能力在專門大程度上阻礙著樓市的價格。這部分家庭對均價4000—5000元/平米、面積60—80平米的住房需求最為強烈。而依照最新的抉策購房會員俱樂部消費者數據統計顯示：居民對房價的期望值與市場實際情況相差甚遠。占需求比例66.7%的消費者同意的最高單價在3000元/㎡-5000元/㎡以下，嚴峻供不應求，相比之下，單價在6001元/㎡以上的供給比例則數倍于需求比例。

2.2居民經濟進展與消費能力增長，商品房價格的要緊支撐面

今年，南京市人均可支配收入同步增加，今年前三季度南京市都市居民人均可支配收入為11570元，比上年增長13.5%。而南京市各項都市建設速度將接著加快，明年南京都市建設完成投資將不低于300億元，工業投入將完成550億元以上。以上數據表明，南京經濟運行情況特不良好，各項要緊指標高位運行，呈現出快速、健康的進展態勢。這充分講明南京經濟持續、穩定進展，從而推動房地產業的進展。對宏觀經濟持續走好的預期，消費者增強的信心，都市居民的消費質量不斷的提升，多層次、多樣化消費格局的逐漸形成，講明南京居民的商品房的購買力在不斷的提高，必定增加對房商品房的消費量。

2.3房地產開發投資增幅對房價的阻礙

據國家統計局資料，2004年1-11月南京市累計完成城鎮固定資產投資853.27億元，其中上半年完成478.92億元，占總量的56.1%；7-11月完成374.35億元，占總量的43.9%。1-11月南京市完成房地產投資額195.95億元，其中上半年實現110.35億元，占總量的56.3%，房地產投資額度有所回落，增速也趨緩。但房地產投資差不多占地區生產總值比重達到12．2％，支柱產業地位初現。

據南京市統計局統計數據顯示：我市現有房地產開發企業達446家，房地產開發企業注冊資本96億元，房地產從業人員約30萬人，房地產開發項目337個，總投資591．87億元，用地面積2034．67公頃，總建筑面積2492．93萬平方米。2004年南京市商品房新批上市總量達1000多萬平米，在建、在售和新開工面積的增幅都超過50%。

盡管由于國家的宏觀調控，房地產開發投資增幅有所緩和，然而投資結構不均衡現象依舊特不嚴峻。市場60%以上的開發項目屬于中高檔，而市場80%以上的需求集中在中低檔，中高檔商品房開發量過大，直接導致了房價的攀升。因此盡管房地產開發投資增長速度有所下降，但房價仍接著保持了增長態勢。

2.4都市化進程接著加快，商品房價格的要緊支撐面之一

隨著及都市化進程的加快，都市的基礎設施更完善，交通更便利。從長期來看，都市化將帶來都市人口的增加，居民對住房需求的增加。2005年，南京市將進一步加大都市化進程建設，政府將接著鼓舞市民通過購買商品房來改善居住條件；加快“一城三區”的建設，把主城區人口進一步向城外疏散；在相關區域內，將房地產開發與制造就業機會并舉，讓小區居民能夠就近就業，同時加快主城以外各板塊的配套基礎設施的建設。都市化進程的要求是長期刺激房地產行業進展上午的重要動因，其不斷增長的速度也是南京市商品房價格的要緊支撐面之一。

2.5商品房成本上漲，商品房價格的要緊支撐面之二

土地成本的上漲——由于政府的宏觀調控，使得南京市目前用于建筑商品房的土地相對減少，這也是南京市房地產價格較高的重要因素之一。地價是由土地出讓金、都市建設配套費、拆遷安置補償費、其它土地開發費四部分組成。土地出讓金的高低又受地租、可供開發的土地數量和利息率的阻礙。隨著經濟的進展，加速了對城鎮用地的需求，然而土地作為一種稀缺資源，供住宅開發的用地相對減少，這就成為地價長期居高不下的客觀緣故。8·31土地大限之后，地產商靠關系拿地的好生活一去不回頭，這一天也成為土地正式市場化，協議出讓土地正式推出市場的標志日期，而通過使用拍賣方式出讓土地，導致本來就僧多粥少的土地供應市場更加緊張。

同時，由于消費者對商品房的品質追求越來越高，導致商品房綜合質量的提高，一些新科技，新材料的的引用勢必將增加投資的成本，從而阻礙房地產的價格。隨著居民對住房質量、功能、安全、環保等方面要求的提高和住宅建筑安裝成本的提高和配套設備的建立，也促成了房價處于高位。目前，開發建設的商品房普遍采納框架、半框架結構，使用塑鋼門窗、PVC管等新型建筑材料，以提高住宅質量和檔次；為滿足住房需求，有些開發商還采納了中庭花園、純凈水供給系統、小區智能化等設計，以改善和優化居住環境；為使樓宇正常運轉，還須將上下水、電力、電信、熱力、天然氣等配套設施與外圍市政接通；為日常生活需要，修建了商場、學校、娛樂、通信設施，以及公交線路引入小區，等等。由于銷售壓力日益加大，為了宣傳推銷自己的樓盤，廣告費用和營銷力度使得商品房間接成本也有增加，所有這些費用，均將被納入購房者的成本中即最終的房價中，因此，商品房各項成本的上漲必定促使房價上漲。

2.6近期宏觀調控對房價及對購房心理的阻礙分析

金融、信貸——今年以來，國家對部分投資過熱行業采取了適度緊縮的調控措施。在對房地產開發信貸規模操縱的同時，各大銀行紛紛采取相應措施提高個人住房按揭貸款門檻。特不是在二手房貸款方面，大部分銀行對借款人、房屋、貸款成數、合作中介機構等設置了嚴格審查條件，使購買商品房的申貸難度加大。此外，銀行的貸款品種也開始減少，部分銀行為規避風險停辦一些特不符合市場需求的貸款業務，比如“轉按揭、換按揭”。因此，金融信貸的縮緊在限制一些投資者利用信貸進行購房投機的同時，短期內也阻礙了一些真正的購房需求，阻礙了部分商品房的交易。

加息——10月28日，中國人民銀行正式宣布加息0.27％。此次加息是9年來的首次加息。關于購房者來講，加息會增加多少月供是他們最關懷的問題。事實上，加息關于月還款的阻礙并不大，在經濟的不斷增長和收入的不斷提高下，消費者對住宅仍然有較高整體需求。雖講會對潛在購房者的購房心理產生一定的阻礙，但自住型的購房者的購房需求依舊可不能因此改變。但加息關于個人投資的阻礙依舊存在的，并在一定程度上打壓房產投機行為。此次加息，上調房貸利率，直接增加了投機性購房需求者的投資成本。同時對中長期存款利率的上調幅度明顯，使得中長期儲蓄行為得到鼓舞，收益增加。一方面投機成本的增加，另一方面中長期存款儲蓄收益的提高，這就使得房產投資者在房產投資和儲蓄之間進行抉擇，另外由于對房價上漲趨緩，對以后走勢的推斷難度增加，會使一部分投機者退出房產投資市場。因此，關于那些購買兩套、三套甚至多套住房進行投機的投資客來講，利率的上調將會在一定程度上抑制他們的房產投機行為。

消費心理變化——通過政府引導和宏觀調控，南京市商品房“買方市場”格局正在逐步成型，市場逐步趨于成熟和理性。具體表現在買賣雙方心態有所調整，開發商不再盲目定高價，而消費者更加務實。

2.7都市化進程對房價的阻礙

隨著及都市化進程的加快，使都市的基礎設施更完善，交通更便利。居民的住房總需求仍將增加，同時新建商品房的新增需求也將增加，二手房市場也將更加活躍，從而促使了房地產市場的進展，使價格增長。3.2004年6月至12月抉策南京70典型樓盤價格指數分析

依照抉策地產研究中心樓盤數據庫數據監測，統計分析并以雙月刊形式公布《南京70典型樓盤價格指數報告》。

以下為抉策地產研究中心2004年6月至2004年12月70典型樓盤價格指數商品房、商品住宅、分物業商品房價格走勢統計分析：

3.12003年12月至2004年12月南京市商品房價格走勢

圖22003年12月—2004年12月南京市新建商品房價格走勢（單位：元/平米）

依照抉策地產研究中心樓盤數據庫和2004年12月70典型樓盤價格指數。以南京市七大片區的典型樓盤作為統計對象，依照供給面積與市場價格加權計算，得出2004年12月新建商品房加權平均價格為5062元/平方米。各片區的價格如圖2所示。相比于上期，本期南京市的商品房均價上漲了14元/平方米，增長趨勢緩慢。但從上表能夠看出，城中片區的價格仍然高居不下，其要緊緣故是商鋪和商住寫字樓的供給量的增加，帶動了整個城中片區新建商品房價格的“一枝獨秀”。

圖32004年12月南京市新建商品房均價漲幅圖

如圖3所示：依照抉策地產研究中心公布70指數顯示，2003年12月，南京市商品房總均價漲幅為155元/平方米，且各片區價格漲幅均比較平穩；2004年，南京市新建商品房全年漲幅為11.57%，但各片區價格漲跌相對不均。由此可見，目前南京市商品房價格增長速度相對緩慢。

3.22003年12月至2004年12月南京市商品住宅價格走勢統計

圖42003年12月至2004年12月南京市新建商品住宅價格走勢（單位：元/平米）

依照抉策地產研究中心樓盤數據庫統計，得出2004年12月南京市新建商品住宅均價為4778元/平方米。比2003年12月上漲400元/平方米。各片區的價格走勢如圖4所示，城中片區新建商品住宅均價已達8012元/平方米，遠遠高于其他片區，比2003年12月上漲了2162元/平米。其余片區均保持較大的漲幅，且漲幅相對的穩定。

圖52004年12月南京市新建商品住宅價格漲幅圖

依照抉策地產研究中心70指數數據統計顯示，2004年12月南京市商品住宅均價漲幅為16元/平方米；而2003年12月南京市商品住宅均價漲幅為216元/平方米。2004年，南京市商品住宅全年漲幅為9.1%，價格上漲了400元/平方米。

圖62003年12月至2004年12月新建商品房分物業價格走勢（單位：元/平米）

依照抉策地產研究中心樓盤數據庫數據統計，如圖6所示，2004年12月南京市分物業新建商品房價格走勢。本期70指數典型住宅加權均價為4778元/平方米，新建不墅及高級公寓均價為7201元/平方米，新建商住、寫字樓為7579元/平方米。與2003年12月相比，住宅上漲400元/平方米，不墅及新建公寓上漲1213元/平方米；新建商住、寫字樓上漲1553元/平方米。其中新建商住、寫字樓較上期有較大漲幅，漲幅為25.7%。緣故是商住寫字樓要緊集中在城中片區，地理位置的稀缺性因素決定了起價格上漲。圖72004年12月南京市新建商品房分物業均價漲幅比例比較圖

4.存量房價格走勢分析

圖82003年12至2004年12月南京市存量房（二手房）市場價格走勢

（單位：元/平米）

依照抉策地產研究中心房地產存量房數據庫監測數據統計得出南京市個片區存量房價格。數據跟蹤項目包括：房源地址所在的區域、面積、單價、總價、套型、配套設施等。

如圖8所示，從2003年12月到2004年12月，南京市各片區存量房價格均有不同程度的上漲，且漲幅較大。其中，2004年12，城中片區的二手房均價已達6386元/平方米，其余片區存量房市場存量房的價格也均有不同程度的上漲，除城東片區有所下跌。這要緊與所監測的存量房房源地址有關。要緊緣故是選取的房源樣本不一樣，而且阻礙二手房價格的因數有專門多。除了與房源的地址、面積、戶型、年代等差不多因素有關以外，還與房源本身的裝修程度、朝向、居住年代等有關。因此二手房價格波動比較大。圖92004年12月南京市各片區存量房漲幅比較

5.南京市租賃行情分析

依照抉策地產研究中心出租房數據監測統計得出，2004年12月南京市租賃市場價格與上期相比仍然保持一定的上漲趨勢，比較火熱。往年那個時期，應該是房地產租賃市場的“冷”期，但今年卻沒有受到季節的阻礙。要緊緣故目前數量巨大的潛在購房者持觀望態度，選擇租賃房屋解決居住問題，等待新建商品房價格的下調，而目前南京市二手房市場的價格并不低于新建商品房的價格。因此選擇租房的人比較多，使南京租賃房市場保持一定的上漲趨勢。租賃市場月租金要緊與出租房的房源地址，建筑年代，裝修情況，以及配套設施有關。圖102004年12月南京市分片區一般住宅租賃均價（單位：元/平米/月）第二部分分物業情況分析

依照抉策地產研究中心70樓盤價格指數監測統計得2004年12月價格，其中新建商品住宅均價為4778元/平方米，新建不墅及高級公寓均價為7201元/平方米，新建商住、寫字樓為7579元/平方米。

以下為分物業典型項目價格狀況舉例：1.本期入選70指數的典型不墅舉例（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年10月價格2004年12月價格立信·瑞景文華不墅64005866水韻不墅不墅66007028運盛·美之國花園不墅8333（獨立）6700（聯排）翠屏國際城不墅1300013000翰海翠庭不墅4200—43404200愛濤漪水園不墅9000（獨立）6750復地朗香不墅64406319以后城酒店式公寓1000010000亞東名座酒店式公寓82008300君臨國際公寓9000900010月物業指數126雙月指數升降3↑

本期2004年12月南京市不墅的分物業指數比2004年10月上升一個點，典型新建不墅價格所有所上漲，但并不是專門明顯，許多不墅樓盤的價格依舊與上期持平，變化不是專門大。依照抉策地產研究中心數據監測統計得出2004年12月比2004年10月，新建不墅均價上漲了65元/平米，其銷售均價為7201元/平方米。由于不墅面向的要緊是高端的購房者，因此本身的市場相對住宅比較小。樓盤的在售周期也比較長，再加上國家的一些宏觀調控政策，使某些品質不夠全面的不墅項目的銷售狀況不是專門好，因此本期不墅的價格上漲勢頭有所放慢。2.入選70指數的典型住宅舉例（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年10月價格2004年12月價格風情國度·尚園住宅52005200家天下·都市桃園住宅76007600瑞鑫·蘭庭住宅72007200順馳·濱江奧城住宅62006150萬科·光科都市公寓65006500金馬酈城住宅（花園洋房）65006600漫城住宅63006300托樂嘉住宅34003550水月秦淮住宅36003600明月港灣住宅34803510翠島花城住宅52005200閱城國際住宅48004800仁恒翠竹園住宅55005700鑫園凱旋城住宅58005700御水灣花園住宅54005450東郊·美樹苑住宅60006200北苑之星住宅46004600萬江共和新城住宅25802588碧云山莊住宅2800270012月物業指數129雙月指數升降0

本期2004年12月抉策70指數樓盤新建住宅指數為129點，較上期沒有上升。目前南京房地產市場價格持上漲緩慢的態勢，新建住宅市場也不例外，許多樓盤都存在賣不動的情況。銷售狀況也不是專門好，因此許多開發商利用圣誕節和元旦這兩個節期，采納各種優惠政策，來吸引消費者。2004年12月，南京市住宅的均價為4778元/平方米。比上期上漲16元/平方米。除城中片區仍然保持較高的增長勢頭外，其他片區均漲幅緩慢或有輕微下跌。3.入選70指數的典型商住、寫字樓舉例（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年10月價格2004年12月價格華榮大廈寫字樓73007300時尚空間寫字樓74007400新世紀廣場寫字樓90009200新世界中心寫字樓68006800都市先鋒商住樓76007600亞東名座商住樓83008300南京國際廣場寫字樓82008300壹空間商住樓75007500以后城商住樓100001000010月份物業指數125雙月指數升降4↑

本期2004年12月抉策70指數樓盤新建商住、寫字樓分物業指數為129點，較上期上升了4個點。商住、寫字樓與不墅一樣，銷售進步較長，價格較高。至2004年12月南京市新建商住、寫字樓的均價達7579元/平方米。比上期增長449元/平方米。由于近期南京市新增商住、寫字樓供給面積較多，而且大部分都集中市中心，因此價格上漲比較明顯。4.入選70指數的典型商鋪舉例（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年10月價格2004年12月價格金浦廣場商鋪8000—100008000—10000海德商廈商鋪2000020000太古風情街商鋪9300—120009300—12000銀河國際廣場商鋪16000—5000016000—50000

本期2004年12月，南京市房地產市場商鋪價格比較高，而且供應量也比較大。因此帶動了整個商鋪價格的上漲，目前商鋪均價已達22062元/平方米。而且價格的波動也比較大。與商住、寫字樓一樣，大部分的商鋪集中在市中心，因此價格較高。如珠江路上的以后城，其商鋪均價在14000/平方米-40000/平方米之間。第三部分典型樓盤樣本片區分析

依照南京抉策地產研究中心樓盤數據庫對本期樓盤進行的加權平均計算并分析后得出結論：2004年12月個片區典型樓盤價格指數在原有的程度上均沒有太大變化（除城中片區）12月分指數變化最大的仍為城中片區，漲幅也較大。以下為各片區價格指數評定表及其分析：

1、2004年12月城中片區典型樓盤價格指數

表1城中片區典型樓盤價格指數評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年10月價格2004年12月價格都市先鋒商住樓76007600金鼎灣公寓92009500君臨國際公寓90009000家天下·都市桃園住宅76007600匯林綠洲住宅70007300亞東·名座公寓83008300皇冊家園住宅75007500瑞鑫·蘭庭住宅72007200華榮大廈寫字樓7300730010月片區指數140↑雙月指數升降4↑

本期城中片區共選取9個典型樓盤，從2004年12月城中片區的新建商品房均價來看，達8469元/平方米，比2004年10月上漲了484元/平方米。其房價高的緣故是近期城中片區的商住、寫字樓和商鋪的供應量的增加以及本身住宅價格的穩定，帶動了城中片區的整個新建商品房價格的上漲幅度較大。但也有一些樓盤接近尾盤，但總體并不阻礙城中片區的價格。城中片區新建商品房價格高的緣故，仍然是其自身的地理位置和交通因素造成的，再加上本身樓盤的品質較高，因此仍然受到許多消費者的青睞，銷售狀況相對較平穩。

2、2004年12月河西片區典型樓盤價格指數

表2河西片區典型樓盤價格指數評定表

（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年10月價格2004年12月價格順馳·濱江奧城住宅62006150千峰彩翠住宅56005600萬科·光明都市高檔公寓65006500金馬酈城住宅（花園洋房）65006600曲水文華住宅61006100云錦美地住宅6000多層6500-6700小高層6000-7000萬達華府住宅58005800蘇寧·千秋情緣住宅68006800香緹麗舍住宅54005400香緹麗舍商鋪110001100012月片區指數134雙月指數升降2↑

本期河西片區共選取10個典型樓盤，其中住宅8個，高檔公寓1個，商鋪1個。2004年12月片區指數上漲了2點，達134點。12月河西在售商品房均價為6012元/平方米，與上月相比差不多沒有什么波動。但實際價格是下降了，許多商家采取打折的現象以及其他的一些優惠政策來來吸引購房者。比如，在開盤價的基礎上打96—97折；交5000元定金返回10000元等優惠政策。

本期河西新開盤的樓盤要緊集中在奧體板塊，例如奧體·名座、嘉業陽光城，受十運會阻礙，奧體中心周圍的樓盤較多，同時也是河西樓盤的熱賣點之一。而莫愁湖板塊由于其自身專門的地理位置緣故，其價位也相對較高。但周圍的萬科金色家園、金基·藍鉆、新城逸境都銷售一空。銷售態勢良好的要緊緣故依舊這些樓盤自身的高品質、方便的交通和完備的配套設施等。

3、2004年12月江寧片區典型樓盤價格指數

表3江寧片區典型樓盤價格指數評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年10月價格2004年12月價格金王府住宅34003500托樂嘉住宅34003550翠屏清華住宅33603550水月秦淮住宅36003600萬欣翠園住宅36803900翰海翠庭不墅43404200立信·瑞景文華不墅64005866書香名門住宅31203120市政天元城住宅35003500明月港灣住宅3480351012月片區指數123指數升降0

本期江寧片區共選取11個典型樓盤，其中住宅8個，不墅3個。2004年12月片區指數較上期沒有上升，仍為123點。12月江寧商品房均價為3748元/平方米,本期江寧片區的在售樓盤中有一大特點,是小高層的供量的比例增大.其價格要緊集中在3550元/平方米左右,而且銷售勢頭良好，不墅價格也相對比較平穩。4、2004年12月城南片區典型樓盤價格指數

表4城南片區典型樓盤價格指數評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年10月價格2004年12月價格廣廈四季陽光住宅47004700花神美境住宅44004400翠島花城住宅52005200楓情國度住宅52005200仁恒.翠竹園住宅55005700閱城國際花園住宅48004800錦虹麗都住宅49005000綠島華庭住宅5100510010月片區指數126指數升降0

本期城南片區共選取8個典型樓盤，全部為住宅項目。2004年12月城南片區指數與上期相比沒有上漲，仍為126點。12月城南片區商品房均價為4959元/平方米，比2004年10月低了9元/平方米，價格差不多沒有什么大的變化。在售樓盤價格及銷售情況也比較穩定，從目前來看城南片區的大部分的新建商品房均價都已超過5000元/平方米。隨著年后地鐵的開通，城中片區的房價有望接著爬升。

5、2004年12月城東片區典型樓盤價格指數

表5城東片區典型樓盤價格指數評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年10月價格2004年12月價格鑫園凱旋城住宅58005800凱悅天琴住宅60006000御水灣花園住宅54005450鐘山·銀城東苑住宅59006300錦繡花園住宅27003000怡水嘉園住宅42004200三金福邸住宅53005300鴻信·清新家園住宅48004800東郊·美樹苑住宅6000620010月片區指數120指數升降0

本期城東片區典型樓盤共選取9個，全部為住宅項目。2004年12月片區指數與上期相比也沒有上升，為120點。12月，城東片區新建商品住宅均價為5002元/平方米，較上期也有一定下跌，但幅度不大。隨著上期城東片區要緊由于麒麟鎮板塊的供應量逐漸的放大，是價格漲幅不是專門明顯，本期仍然保持這一狀況。再加上央行加息的阻礙。因此使本期城東片區的價格有所下跌。

6、2004年12月城北片區典型樓盤價格指數

表6城北片區典型樓盤價格指數評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年10月價格2004年12月價格勝利新園住宅36803700北苑之星住宅46004600陽光嘉園住宅52805300閱江花園住宅43204350星河翠庭住宅46004600陽光雅居住宅44504450楓橋雅筑住宅4850485012月片區指數123指數升降0

本期城北片區共選取7個典型樓盤，全部為住宅項目。2004年12月片區指數仍保持相同，為123點。12月，城北片區商品住宅均價為4662元/平方米，比2004年10月下跌了40元/平方米，價格差不多沒有什么大的變化，在售小高層較多。在售樓盤價格及銷售情況也比較穩定，從目前來看城北片區的大部分的新建商品房均價都已超過4500，有的甚至超過5000元/平方米，如東恒陽光嘉園和九點陽光。與城南片區一樣，隨著年后地鐵的開通，城中片區的房價有望接著爬升。7、江北片區商品價格水平分析

7、1浦口區商品房價格水平分析

表712月浦口片區要緊商品房在售樓盤價格（單位：元/平方米）樓盤名稱12月