EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.********管理集團投資決策指引編制：**********管理集團有限公司日期：2006年10月目錄HYPERLINK圖一。該流程適合同當地開發商進行A、B模式的合作。當地開發商已經取得了一些前期手續，但沒有獲得土地，需要雙方共同獲取土地情況下的投資決策流程有關流程見HYPERLINK圖二。該流程適合同當地開發商進行A、B模式的合作。協助當地開發商獲取土地，我集團收取咨詢費用(D模式)有關流程見HYPERLINK圖三。同當地政府合作通過公開招、拍、掛方式獲取土地的投資決策流程有關流程見HYPERLINK圖四。該流程適合公司進行A模式和部分B模式的運做。C模式的方式通過捆綁體育場館建設和經營管理等獲取土地。投資決策流程見HYPERLINK圖五。參與土地一級開發（E模式）一級開發利潤率雖然相對房地產項目開發較低，但是投資風險較小。我集團與其他房地產開發公司合作參與土地一級開發。根據國土資源部2003年10月13日《土地開發整理若干意見》的相關規定，積極參與政府的土地開發整理工作。具體流程及相關內容見HYPERLINK附件一。A模式項目實施釋義集團公司：指中體奧林匹克花園管理集團有限公司一線公司：指集團公司全資擁有、控股的項目公司品牌管理中心：指集團品牌管理中心決策委員會：指中體產業股份有限公司投資決策委員會小組：指項目發展工作小組，是決策委員會下屬工作機構操作規范（一）新項目發展信息通報一線公司定期或不定期向品牌管理中心通報新項目概況和進展程度，品牌管理中心及時匯總整理并通報。項目發展工作小組小組負責項目進展過程中，各種信息的上傳下達，保證信息通暢；小組成員7-9人，成員組成初步計劃為：組長：范睿副組長：郭燕萍丁曉梅組員：遲平、宋庭敏、龔南清、卞沖、李鵬原則上，小組一經成立，小組成員不得隨意變動；小組對“決策委員會”負責。投資決策委員會成員初步確定為：主任：吳振綿成員：陳穗建、沈虹、范睿、李番、郭燕萍、丁曉梅、鄭東、高密田工作內容和流程：一線公司一線公司提交擬開發項目資料工作小組工作小組工作小組一線公司一線公司工作小組決策委員會初步評估報告調研計劃書項目意見及建議項目聽證會申請及項目可行性研究報告制定調研計劃實地調研、評估合同簽訂聽證會報告初步評估聽證會申請聽證會合同談判合同文本一線公司法律顧問工作小組詳細可行性研究報告編制初步可行性研究報告編制初步可研報告詳細可研報告論證報告進入新城市開發，在完成實地考察和調研工作后，必須編寫《城市發展和住宅市場調研報告》。項目立項，必須編寫《項目可行性報告》，具體內容可參照HYPERLINK《中體奧林匹克花園管理集團房地產項目可行性報告內容指引》。項目聽證會聽證會細則見本文件第四章簽署合作意向已召開項目聽證會并通過，一線公司可與合作方（土地方）簽署合作意向；若在項目聽證會前簽署合作意向，需完成以下工作：于簽署意向兩周前向品牌管理中心報送項目資料；小組完成赴實地考察，審核相關資料的工作；法律部必須介入前期談判、意向書審定工作；小組對合作意向文本提出專業意見和是否同意簽署動議，報“決策委員會”主任和集團主管領導；“決策委員會”主任或集團領導審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。簽署正式協議項目合作意向書簽定后，一線公司及時向小組通報協議談判等項目進展情況，由法律部可介入項目談判和協議起草工作。一線公司與合作方（土地方）簽署正式協議前必須完成以下工作：召開項目聽證會，并通過；報送集團董事會，并通過；合同文本與聽證會通過條件一致；若不一致，小組要重新論證，并將論證意見報“決策委員會”主任和集團主管領導審批，必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。附則本制度是集團公司司房地產新項項目發展的根根本管理制度度，對于通過過投標、競拍拍、合作參股股等方式取得得土地的，可可另行制定具具體管理辦法法。項目發展過程中，出出現本制度不不適應情形，可可視具體情況況由集團相關關職能部門商商議執行。本制度可根據集團團公司發展和和行業環境變變化需要適時時修改。本制度自發布之日日起執行。投資決策前期階段段主要工作在項目開發周期的的各階段中，從從開發項目設設想的提出到到項目的評估估決策是整個個項目開發的的核心，這一一階段工作的的好壞直接影影響到項目整整體目標的完完成。奧林匹匹克花園項目目投資決策前前期階段工作作一般包括以以下幾個步驟驟：開發項目的選定（合合作意向階段段）開發項目選擇途徑徑奧林匹克花園開發發項目的選擇擇主要通過三三個途徑，第第一，各地合合作伙伴提出出的擬合作項項目；第二，同同地方政府合合作的，中奧奧廣場和城市市運營為核心心的合作項目目，并積極參參與政府的土土地一級開發發工作；第三三，是在奧林林匹克花園項項目的重點發發展地區尋找找擬開發項目目。奧林匹克花園項目目選擇的初步步要求A類開發城市和地區區：北京、上上海、珠三角角、長三角、環環渤海經濟圈圈占地面積：5000畝以上地理位置：離市中中心15公里半徑之之內交通條件：從項目目所在地到市市區交通主干干道20分鐘以內車車程土地區位：城市規規劃中劃定為為未來城市重重點發展區域域征用土地：拆遷量量較少，拆遷遷難度不大市政條件："三通通一平"以及"七通一平"較易解決周邊環境：自然及及人文環境較較為優越，遠遠離污染源。周邊生活配套設施施：較為完備備、生活便利利。（2）B類開發城市和地區區：省會城市和和計劃單列市市、省轄市、西西部大開發重重點地區等占地面積：3000畝以上地理位置：離市中中心10公里半徑之之內交通條件：從項目目所在地到市市區交通主干干道15分鐘以內車車程土地區位：城市規規劃中劃定為為未來城市重重點發展區域域征用土地：拆遷量量較少，拆遷遷難度不大市政條件："三通通一平"以及"七通一平"較易解決周邊環境：自然及及人文環境較較為優越，遠遠離污染源。周邊生活配套設施施：較為完備備、生活便利利。當地房地產市場：：市場需求較較旺，價位穩穩中有升，市市場競爭有序序（3）C類開發城市和地區區：對體育產業業由濃厚的興興趣，擬舉辦辦國際國內重重要賽事或者者省運會等城城市占地面積：2500畝以上地理位置：在建或或擬建的體育育設施周邊交通條件：從項目目所在地到市市區交通主干干道10分鐘以內車車程土地區位：城市規規劃中劃定為為未來城市重重點發展區域域征用土地：政府負負責征用、提提供平衡用地地市政條件："三通通一平"以及"七通一平"較易解決周邊環境：自然及及人文環境較較為優越，遠遠離污染源。周邊生活配套設施施：較為完備備、生活便利利。當地房地產市場：：有一定的市市場需求、當當地房地產均均價可支撐開開發要求意向項目需要提供供的相關資料料合作企業的有關資資料。擬合作開發地塊的的有關資料。擬開發項目所在城城市的基本情情況。有關意向項目需提提供的相關資資料明細列表表見HYPERLINK附件二。市場調研項目市場調研是項項目立項的必必要條件，有有無市場、有有多大市場是是判斷項目開開發的基礎條條件。市場調研的流程確定市場調研的目的確定市場調研的目的擬定市場調研計劃及提綱市場調研實施（實地考察、面訪、焦點訪談、專家訪談、二手資料收集）市場調研資料的的整理分析市場調研準備撰寫市場調研報告調研事后控制調研過程控制調研問卷設計、調研對象及區域選擇、調研方法確定選擇調研公司、人員市場調研計劃有關市場調研計劃劃范本和文件件見HYPERLINK附件三《市場場調研計劃范范本》。市場調研的內容當地城市基本情況況當地房地產宏觀市市場情況區域房地產市場情情況調查消費者調查競爭對手調查項目自身情況調查查詳細市場調查內容容見HYPERLINK附件四市場調研報告范本本有關市場調研報告告范本見HYPERLINK附件五《市場場調研報告范范本》。項目基本情況研究究了解項目的基本情情況，特別是是控制規劃和和市政配套情情況，有助于于把握設計、成成本和工期。項項目周邊社區區配套及周邊邊環境，直接接關系到項目目市場定位的的客觀支撐力力。需要落實實的方面包括括：項目的手續進展情情況落實目前項目的進進展情況，項項目是否獲得得了政府的立立項批復、規規劃意見書、征征地批復、土土地證、建設設許可證、拆拆遷許可證、土土地付款憑證證等法律文件件，是否已經經獲得了土地地的開發和使使用權，獲取取土地使用權權是否存在障障礙等方面。項目規劃情況項目獲取取的規劃意見見書對項目的的主要建設指指標、主要配配套指標以及及限高等情況況，了解項目目代征綠化及及道路用地情情況，了解項項目用地內的的拆遷等情況況。土地完整性由于用地規模大，要要著重留意小小區有可能被被當地政府、部部門劃分為幾幾大塊，小區區的部分區域域被分割，使使地塊不完整整。地塊相對完整對發發展商來說具具有重要意義義：地塊完整整便于項目整整體規劃布局局，容易出效效果。同時避避免今后不利利小區物業管管理。項目大市政設施配配套現狀當地塊的大市政配配套設施有缺缺乏時，發展展商可以考慮慮以此作為地地價談判的條條件之一。值值得注意的是是，如果發展展商自行投資資建設大市政政，其投資成成本往往超過過常規估算或或者預測數，因因為大市政配配套建設設計計政府相關部部門、企業及及城市建設和和發展的速度度等方面，發發展商不可控控因素太多。項目地質情況了解項目地質情況況，可以適度度把握規劃設設計及工程建建造的結構要要點。應了解解的內容包括括：土質結構：基礎處處理；承載力：基礎處理理；地下水位：地下室室防水處理；；抗震性：抗震要求求。項目地價款、配套套費支付情況況項目地價款、配套套費支付，應應把握好以下下幾個方面：：公司資金實力與需需要支付金額額的關系；地價款、配套費支支付周期與開開發節奏的關關系；配套建設與配套費費支付時間的的關系。項目相關收費內容容、稅收（1）各項收費內容及標標準由于國內房地產市市場不規范，各各地政府、部部門對發展商商的收費內容容及標準均不不一樣，項目目開發前應詳詳細了解，對對成本及費用用做充分估算算。（2）關于稅金的交納合作開發項目，可可能涉及到被被雙重征稅的的情況，應詳詳細了解當地地房地產開發發的稅費規定。項目開發的戰略性性考慮對于奧林匹克花園園管理集團來來講，項目開開發的戰略性性是首要考慮慮的內容。具具體包括：集團的戰略發展，包包括：業務架架構的形成，拓拓展市場占有有率、規模效效應、塑造品品牌、人才培培養、全國發發展布局等；；經營的可持續性，根根據管理集團團的年度發展展計劃，并以以此制定相應應的開發規模模和土地儲備備；把握市場變化與公公司發展的關關系，根據公公司開發實力力，盡量做熟熟不做生；把把握公司資金金實力，資金金占用時間與與成本利潤的的關系；把握握操作上的主主動性，可實實現的因素較較多；把握項項目開發的時時間，是土地地儲備還是即即可開發。項目可行性研究－般情況下，可行行性分析要研研究的不僅僅僅是一個方案案，而是同時時分析多個方方案，有時幾幾個方案都可可能是可行的的，而且都很很具有吸引力力。要在多個個可行方案中中優選出最優優秀方案，研研究人員只能能在可行性分分析的基礎上，綜綜合考慮市場場、資金、風風險等各方面面的問題，綜綜合評價，合合理取舍，對擬開發的的項目進行全全面、系統的的調查研究和和分析，運用用科學的多方方案比較評價價方法，得出出一系列評價價指標植，以以最終確定最最優方案。項目的可行行性分析是一一個項目決策策分析的基礎礎，并為項目目的投資決策策分析提供充充分的依據。可行性研究是以市市場供需為立立足點，以資資源投入為限限度，以科學學方法為手段段，以系列評評價指標為結結果。可行性性研究的根本本目的是實現現項目決策的的科學化、民民主化，減少少或避免投資資決策的失誤誤，提高項目目開發建設的的經濟、社會會和環境效益益。可行性研究的程序序立題、界定和籌劃劃；項目基本情況研究究和市場調研研；投資機會研究；初步可行性研究：：預測方案的的預期收益及及把握程度；；詳細可行性研究并并編制可行性性研究報告書書；投資機會研究該階段的主要任務務是對投資項項目或投資方方向提出建議議，即在一定定的地區和部部門內，以自自然資源和市市場的調查預預測為基礎，尋尋找最有利的的投資機會。投資機會研究相當當粗略，主要要依靠籠統的的估計而不是是依靠詳細的的分析。該階階段投資估算算的精確度為為±30%。如果機會會研究認為可可行的，就可可以進行下一一階段的工作作。初步可行性研究指在規劃參數尚未未獲得政府批批準的前提下下，以經驗為為主，按照項項目所在地區區和市場一般般條件以及常常規性規劃指指標、開發成成果指標和項項目的特點，就就其開發的市市場機會、開開發條件、投投資效果和可可能出現的市市場、技術、經經濟問題進行行研究論證。初步可行性研究，亦亦稱“預可行性研研究”。在機會研研究的基礎上上，進一步對對項目建設的的可能性與潛潛在效益進行行論證分析。初初步可行性研研究階段投資資估算精度可可達±20%。并提報《項項目建議書》，項項目建議書內內容要求見HYPERLINK附件六。詳細可行性研究詳細可行性研究，即即通常所說的的可行性研究究。詳細可行行性研究是開開發建設項目目投資決策的的基礎，是在在分析項目在在技術上、財財務上、經濟濟上的可行性性后作出投資資與否決策的的關鍵步驟。這一階段對建設投投資估算的精精度在±10%，所所需費用小型型項目約占投投資的1.0%～3.0%，大型復雜雜的工程約占占0.2%～1.0%..可行性研究的內容容項目的背景和基本本概況；項目市場需求調查查及發展趨勢勢；項目建設規模和建建設內容的確確定；規劃設計影響和環環境保護；項目所需資源供給給；項目成本估算；項目區位和環境狀狀況；開發建設計劃；項目預期收益及財財務效益分析析；項目風險程度及其其控制分析；；項目國民經濟效益益分析。結論及建議；可行性研究中投資資分析方法投資環境分析（一）房地產開發發項目投資環環境要素社會環境要素；政治環境要素；文化環境要素；經濟環境要素；法律環境要素；自然環境要素；基礎設施環境要素素；（二）投資環境評評價的原則和和標準投資環境評價，應應遵循的主要要原則有：系系統性原則、比比較性原則、時時效性原則和和定量性原則則。標準：適應性標準準、穩定性標標準、競爭性性標準（三）投資環境評評價方法多因素分析法；根據投資環境的關關鍵項目所起起的作用和影影響程度的不不同而確定其其不同的等級級分數，再按按每一個因素素中的有利或或不利的程度度給予不同的的評分，最后后把各因素的的等級得分進進行加總作為為對投資環境境的總體評價價。總分越高高表示其投資資環境越好，越越低則起投資資環境越差。多因素和關鍵因素素評估法；綜合評估法；財務評價項目的財務分析是是開發項目可可行性研究的的重要組成部部分，它是在在國家現行財財稅制度、現現行價格和有有關法規的基基礎上，通過過編制基本財財務報表，計計算財務評價價指標，從企企業的角度分分析測算項目目的效益及費費用等財務數數據，計算出出項目在財務務上的獲利能能力、項目償償還貸款的能能力、項目回回收投資的能能力等財務狀狀況，從而判判斷項目財務務上的可行性性的重要方法法。財務分析析是企業進行行投資決策、銀銀行確定貸款款、有關部門門審批項目的的重要依據。應編制的基本財務務報表主要有有:現金流量表表、資金來源源與運用表、損損益表和資產產負債表等。土地使用權出讓金土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費土地使用權出讓金土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費公共配套設施費開發期間稅費不可預見費管理費用銷售費用財務費用扣除利息支出以外的其它財務費用開發建設投資開發經營費用開發成本投資利息房地產開發項目總投資投資利息支出（一）盈利能力分分析財務盈利能力分析析主要是考察察項目的財務務盈利能力水水平。根據項項目研究階段段、研究深度度以及項目類類型的不同，可可以通過編制制基本的財務務報表，有選選擇地計算下下列評價指標標:（1）財務內部收益率率(FIRRR)。（2）財務凈現值((FNPV))。（3）投資回收期（4）投資利潤率。（5）資本金利潤率。（6）資本金凈利潤率率。（二）清償能力分分析分析主要是考察房房地產項目開開發經營期內內的財務狀況況及償債能力力。（1）借款利息的計算算。（2）借款償還期的計計算。國內借款償還期；；國外借款償還期；；資金平衡分析主要是考察項目開開發經營期間間的資金平衡衡狀況。作為為項目開發經經營的必要條條件，各期累累計盈余資金金不應出現負負值(即資金缺缺口)。如果出現現資金缺口，應應采取適當的的措施(如短期貸貸款等)予以解決。資資金平衡分析析一般通過資資金來源與運運用表進行。（一）資產負債分分析是考察項目開發經經營期間的資資產與負債的的情況。各期期資產應等于于負債和所有有者權益之和和。如果資產產不等于負債債和所有者權權益之和，則則應檢查其他他基本報表。資資產負債分析析可通過資產產負債表進行行。（二）房地產投資資盈虧平衡分分析盈虧平衡分析在財財務管理中又又稱量、本、利利分析，是指指在一定的市市場生產能力力條件下，通通過分析擬建建項目的產出出（量）、成成本（本）和和收益（利）之之間的關系，來來判斷項目優優劣及盈利能能力的一種方方法。盈虧分析的的關鍵是找到到盈虧平衡點點（breaak-eveenpoiint）即即項目達到盈盈虧平衡狀態態利潤為零的的點。一般來來講，在項目目產出能力一一定的前提下下，盈虧平衡衡點越低，項項目的盈利可可能性就越大大，經營安全全性越好。在項目的可行性研究究中，所謂盈盈虧平衡分析析指對特定的的項目而言，要要找出預計銷銷售收入恰好好能彌補成本本時的銷售量量又稱保本銷銷售量。（1）用產品總銷售售面積表示的的盈虧平衡點點計算方法；；（2）用產品銷售單單價表示的盈盈虧平衡點計計算方法；（3）用產品銷售收收入表示的盈盈虧平衡點計計算方法；不確定性分析項目不確定性分析析是分析不確確定性因素對對項目可能造造成的影響，并并進而分析可可能出現的風風險。不確定定性分析是項項目經濟評價價的重要組成成部分，對項項目投資決策策的成敗有著著重要的影響響。項目不確確定性分析可可以幫助投資資者根據項目目投資風險的的大小和特點點，確定合理理的投資收益益水平，提出出控制風險的的方案，有重重點地加強對對投資風險的的防范和控制制。項目不確定性分析析主要包括敏敏感性分析、臨臨界點分析和和概率分析。可可進行不確定定性分析的因因素主要有::銷售價格、銷銷售進度、出出租率、開發發周期、項目目總投資、土土地費用、建建安工程費、融融資比例、融融資成本等。（一）投資敏感性性分析敏感性分析是研究究某些因素發發生變化時，項項目經濟效益益發生的相應應變化，并判判斷這些因素素對項目經濟濟目標的影響響程度。敏感感性分析不僅僅可以使開發發商了解因素素變動對項目目財務評價指指標的影響程程度，還可以以使他們對那那些較為敏感感的因素進行行認真和仔細細的再研究，并從中找出對于項目經濟效益影響較大的不確定性因素，以提高項目可行性研究的準確性。投資敏感性分析步步驟如下：確定用于敏感性分分析的經濟評評價指標。通通常采用的指指標為內部收收益率，必要要時也可選用用其他經濟指指標。在具體體選定評價指指標時，應考考慮分析的目目的，顯示的的直觀性、敏敏感性，以及及計算的復雜雜程度；確定不確定性因素素可能的變動動范圍；計算不確定性因素素變動時，評評價指標的相相應變動值；；通過評價指標的變變動情況，找找出較為敏感感的變動因素素，作出進一一步的分析。（二）臨界點分析析臨界點分析是測算算一個或多個個不確定性因因素變化時，項目達到允許的最低經濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度。不確定性因素臨界值的分析計算可以采用列表或圖解的方法。通常可進行臨界點分析的因素有:（1）最低售價和最低低銷售量、最最低租金和最最低出租率。（2）最高土地取得價價格。（3）最高工程費用。（三）概率分析概率分析是使用概概率研究預測測不確定性因因素對項目經經濟效益影響響的一種定量量分析方法，通通過分析不確確定性因素的的變化情況和和發生的概率率，計算在不不同概率條件件下房地產項項目的經濟評評價指標，說說明項目在特特定收益狀態態下的風險程程度。概率分析的一般步步驟為：列出需要進行概率率分析的不確確定性因素；；選擇概率分析使用用的經濟評價價指標；分析確定每個不確確定性因素發發生的概率；；計算在給定的概率率條件下經濟濟評價指標的的累計概率，并并確定臨界點點發生的概率率。資金籌措及渠道房地產業是資金密密集型產業，高高投入、高風風險、高產出出。企業是否否獲得足夠的的資金支持，盡盡快建立健全全多渠道的融融資體系，已已成為企業發發展的瓶頸。隨隨著我國房地地產投融資體體制的變化和和央行關于住住宅開發貸款款和住宅按揭揭貸款限制性性規定等政策策出臺后，金金融業門檻逐逐步加高，再再加上土地招招投標政策的的實施，企業業的核心競爭爭力業已不再再局限于產品品本身，資本本實力成為企企業乃至整個個行業健康發發展的決定性性力量。多渠渠道融資成為為企業生存、發發展的必經之之路。項目資金預測資金投入計劃：各各期地價、前前期費用、基基礎、建安、配配套、開發間間接費等的投投入安排。資金回款計劃：各各期銷售回款款計劃。資金需求計劃：結結合整個公司司資金情況，列列示各期資金金的需求缺口口及融資途徑徑。啟動資金及啟動時時占用資金內內容、資金占占用峰值、實實現現金正流流入時間、資資金占用月平平均額。資金籌措的原則安全性經濟件可靠性籌措渠道（一）開發貸款（1）貸款條件已取得貸款項目的的土地使用權權，且土地使使用權終止時時間長于貸款款終止時間；；已取得貸款建設用用地規劃許可可證、建設工工程規劃許可可證、施工許許可證，并完完成各項立項項手續，且全全部立項文件件完整、真實實、有效；貸款項目工程預算算、施工計劃劃符合國家和和當地政府的的有關規定;將財產抵（質）押押給中國銀行行或落實中國國銀行可接受受的還本付息息連帶責任保保證；若屬于住宅為主的的項目，借款款人計劃投入入項目的自有有資金不低于于項目總投資資的35%；若屬于商商用房為主的的項目，借款款人計劃投入入項目的自有有資金不低于于項目總投資資的50%，且上述規規定比例的自自有資金能夠夠在使用銀行行貸款之前投投入項目建設設；企業信用等級和貸貸款項目風險險度符合貸款款人的要求；；（2）貸款額度、期限限、利率開發貸款的額度不不超過項目總總投資的65%；貸款期限限一般不超過過3年，貸款利利率執行中國國人民銀行規規定的期限利利率。（3）貸款的收回以土地使用權權或在建工程程作為房地產產開發貸款抵抵押擔保的貸貸款，由于建建設項目的預預售需要，需需對抵押的部部分樓號進行行放行，為此此應按比例收收回房地產開開發貸款，并并在項目銷售售率達80％之前收回回全部房地產產開發貸款。（二）發行企業債債券（1）企業發行債券的限限制企業發行企業債券券所籌資金應應當按照審批批機關批準的的用途，用于于本企業的生生產經營；企業發行企業債券券所籌資金不不得用于房地地產買賣、股股票買賣和期期貨交易等與與本企業生產產經營無關的的風險性投資資；企業發行企業債券券的總面額不不得大于該企企業的自有資資產凈值；企業債券的利率不不得高于銀行行相同期限居居民儲蓄定期期存款利率的的40%；（2）發行企業債券的審審批中央企業發行債券券，由中國人人民銀行會同同國家計劃委委員會審批；；地方企業發發行企業債券券，由中國人人民銀行省、自自治區、直轄轄市、計劃單單列市分行會會同同級計劃劃主管部門審審批。（三）信托信托的形式：信托公司直接貸款款給房產項目目；企業將其擁有的優優質房產項目目的項目公司司的絕對控股股權階段性讓讓渡給信托投投資公司，并并承諾在未來來一定期限內內按約定價格格全額回購相相應股權；物業財產權信托，信托產品是是以商用物業業的租金作為為投資者收益益的來源；（2）信托產品的投資期期限一般是一到兩年居居多，很少超超過三年。（3）信托產品收益率率一般年收益率為55%－6%。發行規模不超過200份注：212號文件抑制制了信托公司司開展房地產產業務，近期期銀監會下發發的《關于進進一步加強房房地產信貸管管理的通知》進進一步加大了了房地產信托托融資的難度度。（四）投資基金（1）投資基金主要特點點：集體投資；委托經營；分散投資；共同受益。（2）投資基金的種類公司型投資基金。契約型投資基金。（五）商業信用開展企業間借款或或者由施工單單位短期墊資資施工（六）與外資進行行合作開發可行性研究報告的的編制可行性研究報告的的主要內容一般來講，專業業機構編寫一一個項目的可可行性研究報報告應包括封封面、摘要、目目標、正文、附附件和附圖六六個部分。（1）封面：一般要反反映可行性報報告的名稱，專專業研究編寫寫機構名稱及及編寫報告的的時間三個內內容。（2）摘要：簡潔的語言言概要介紹項項目的概況、市市場情況、可可行性研究的的結論及有關關說明或假設設條件。（3）目錄：為了便于于寫作和閱讀讀人員將報告告的前后關系系、假設條件件及具體內容容條理清楚地地編寫和掌握握，必須編寫寫目錄。（4）正文：它是可行行性報告的主主體。（5）附件：它包含可可行性研究的的主要依據，是是可行性研究究報告必不可可少的部分。在在做正式的可可行性研究時時，必須有政政府有關部門門的批準文件件（如規劃選選址意見書、土土地批租合同同、土地證、建建筑工程許可可證等）。（6）附圖：一份完整整的可行性報報告應包括以以下附圖：項項目的位置圖圖、地形圖、規規劃紅線圖、設設計方案的平平面圖，有時時也包括：項項目所在地區區或城市的總總體規劃圖等等等。可行性研究報告正正文部分的編編寫正文部分是可可行性研究報報告的核心部部分。內容多多，較復雜。概況：進行可行性研究的的背景；所研究項目的名稱稱、性質、地地址、周邊的的市政配套和和基礎設施現現狀，交通及及周圍環境等等；委托方的名稱、地地址、法人代代表、營業執執照登記號及及聯系人；受托方的名稱、地地址、法人代代表、營業執執照登記號及及聯系人；可行性研究的目的的；可行性研究的編寫寫人員名單；；可行性研究的編寫寫依據；研究報告的假設和和說明。市場調查分析：要要求對項目進進行宏觀、區區域和微觀的的市場分析和和調查，及對對未來的供給給、需求和價價格的預測，不不僅要有定性性的分析，還還要有定量的的推導。規劃設計方案：要要求寫出項目目所具備的規規劃設計方案案及建設過程程中市政條件件是否具備。市市政條件包括括水、電、煤煤、衛、通訊訊、供暖（部部分地區）及及道路等的配配套情況，在在報告中必須須有這些市政政條件是否具具備的書面文文件。建設方式和建設進進度：專業人人員可對項目目的建設方式式的委托提出出建議或由委委托方提供建建設方式和進進度安排，他他們一旦確定定則為其后進進行投資估算算作了準備。投資預算和資金籌籌措要求寫出出項目建設過過程中必須發發生的各項費費用并逐一計計算資金籌措措部分，要就就整個項目投投資額和相應應的支付時間間作出融資安安排。例如：：自有資金、貸貸款和預售收收入這三種主主要資金來源源的安排等。項目的財務評價：：要求寫出主主要財務評價價指標的計算算結果，如凈凈現值、現值值指數、內部部收益率和動動態回收期等等。風險分析：一般要要求計算出保保本銷售額、盈盈虧平衡點及及對主要敏感感因素在有利利和不利情況況下的敏感分分析并計算出出相應的財務務評價指標。管理資源配置機構設置：是否需需要成立獨立立法人公司（項項目公司）；；主要部門設設置。人力資源需求：啟啟動項目對個個專業（部門門）人員的需需求，具體人人數（重點是是專業經理）。人力資源缺口及解解決：現有人人員能否滿足足需要，缺口口人員的解決決途徑（調動動、招聘、培培訓等）。綜合分析與有關建建議：優勢：從品牌、設設計、啟動速速度、產品品品質和特性、市市場競爭、營營銷、合作方方式、大市政政配套、生活活配套、是否否符合我司一一貫發展思路路等方面論述述。劣勢：從品牌、設設計、啟動速速度、產品品品質和特性、市市場競爭、營營銷、合作方方式、大市政政配套、生活活配套、是否否符合我司一一貫發展思路路等方面論述述。機會：從市場機會會、提高市場場占有率、樹樹立品牌形象象、地區性優優惠政策、城城市發展規劃劃、宗地所屬屬區域土地價價格趨勢等方方面論述。結論：要求寫出該該項目可行性性研究的結論論，明確說明明該項目是否否可行，是否否具有較強的的抗風險能力力。附表：是可行性研研究報告中涉涉及的諸多計計算表，如投投資估算表、銷銷售收入表、資資金籌措表、利利息計算表、現現金流量表、敏敏感性分析計計算表等。房地產項目可行性性報告內容指指引見HYPERLINK附件九投資聽證會科學化的決策要求求企業應高度度重視投資項項目的可行性性分析工作。投投資分析的準準確與否，直直接關系到項項目的成敗。進進而關乎我們們奧林匹克花花園的品牌質質量。科學化化的決策需要要程序化的過過程，因此建建立項目投資資聽證會制度度，通過集體體討論和辯論論來評估項目目，決策投資資。投資聽證委員會投資聽證委員會由由主任委員、委委員、聽證秘秘書組成。聽聽證會的參加加人應當具有有專業性和實實踐性。聽證委員由下列人人員組成：中中體奧林匹克克花園管理集集團董事及高高管人員；項項目公司董事事及及高管人人員；管理集集團和項目公公司專業技術術人員；外請請專家。人數為單數，并不不少于5人申請召開聽證會提交項目可研報告管理集團召集聽證會項目開始運作同意或無原則性意見不同意或質疑管理集團受理后5個工作日內就是否召開聽證會給予答復管理集團初審投資聽證會的召集集流程申請召開聽證會提交項目可研報告管理集團召集聽證會項目開始運作同意或無原則性意見不同意或質疑管理集團受理后5個工作日內就是否召開聽證會給予答復管理集團初審投資聽證會會議程程序在面臨對新項目進進行投資時，由由投資聽證委委員會主任委委員召集投資資聽證會。聽聽證會指定一一名“解答人”，該人負責責對項目情況況進行闡述并并準備回答聽聽證委員的問問題。投資聽證會按照下下列程序進行行:與會人員資料準備備及發放。[聽證項目概概況（HYPERLINK附件七）及其其他資料]聽證主持人宣布投投資聽證會開開始,并宣布投資資聽證會的內內容和紀律;由指定的“解答人人”對項目情況況進行簡單介介紹；聽證會參加人在聽聽證主持人的的主持下進行行發言;針對項目進行討論論和辯論；聽證主持人宣布投投資聽證會結結束。聽證會相關事項解答人應當對聽證證事項進行說說明,并對相關問問題進行解答答；聽證會參加人應當當圍繞聽證的的內容陳述自自己的觀點和和意見,并可要求解解答人就有關關問題進行解解答；聽證會參加人對解解答人的發言言有不同意見見的,經聽證主持持人同意,可以進行質質疑和辯論；；聽證會參加人在規規定的時間內內未能詳盡發發表的意見,可以書面形形式提交給投投資聽證委員員會；允許一定數量的旁旁聽者參加，旁旁聽者發言的的內容,必須圍繞投投資聽證會確確定的聽證事事項進行；旁聽者對有關問題題有疑問或有有意見、建議議的,可在會后向向投資聽證委委員會反映；；聽證人可以對聽證證會參加人、解解答人提問,有關人員應應當予以回答答；投資聽證會上的發發言,由聽證秘書書進行記錄、整整理；投資聽證會結束后后,聽證秘書應應當對解答人人、聽證會參參加人及旁聽聽人的意見進進行研究,并寫出書面面聽證報告。聽證報告包括的內內容投資聽證會的基本本情況；解答人陳述的意見見和理由；聽證會參加人的基基本觀點；投資聽證會上爭執執的主要問題題；聽證人的意見和建建議；其他有關內容。注：在投資聽證會會召開期間，參參加人對聽證證項目按照《投投資決策評分分表》的相應應內容打分。《投資決策評分表表》見HYPERLINK附件八。土地獲取程序及工工作土地整理儲備中心發布招標公告投標人登記、索取標書及有關文件確定中標人，發出《中標通知書》與國土局簽定土地出讓合同對招標地塊進行詳細的可行性研究，確定項目的可行性交納土地出讓金，獲取土地使用權證評標小組評標工作開標通過投標形式獲取取國有土地使使用權流程土地整理儲備中心發布招標公告投標人登記、索取標書及有關文件確定中標人，發出《中標通知書》與國土局簽定土地出讓合同對招標地塊進行詳細的可行性研究，確定項目的可行性交納土地出讓金，獲取土地使用權證評標小組評標工作開標通過掛牌形式獲取取國有土地使使用權流程土地整理儲備中心發布掛牌公告土地整理儲備中心發布掛牌公告競買人登記，索取掛牌有關文件發放競買標志牌，繳納履約保證金競買成功掛牌成交確認書與國土局簽定土地出讓合同對掛牌地塊進行詳細的可行性研究，確定項目的可行性交納土地出讓金，獲取土地使用權證競買人資格審查競買提出競買申請通過拍賣形式獲取取國有土地使使用權流程土地整理儲備中心發布拍賣公告土地整理儲備中心發布拍賣公告競買人登記，索取掛牌有關文件發放競買標志牌，繳納履約保證金拍賣成功拍賣成交確認書與國土局簽定土地出讓合同對掛牌地塊進行詳細的可行性研究，確定項目的可行性交納土地出讓金，獲取土地使用權證競買人資格審查公開拍賣提出競買申請土地出讓合同簽定定注意事項項目土地合同是項項目開發過程程中的第一個個合同，也是是項目開發一一次性金額最最大的合同，土土地作為房地地產開發的首首要資源，它它的簽定就顯顯得特別重要要。在簽定土土地合同時，需要注意以下幾個重點事項。地價明確項目地價所包包含的具體內內容（特別是是市政配套設設施）項目開發的綜合地地價控制是項項目開發成功功的重要因素素，因此，在在項目開發前前必須詳細界界定、明確項項目用地地價價具體數額及及與之對應之之內容（特別別是市政配套套，因其很大大程度上受政政府支配，具具有不可控性性，同時投資資大、協調難難、周期長等等不可操作性性），充分比比較分析土地地完全成本或或非完全成本本的測算合理理性、可行性性。控制項目目土地開發完完全成本（綜綜合成本）在在項目單位面面積成本25%以下。項目綜合地價（完完全地價）界界定為項目用用地純地價與與項目紅線外外大市政配套套費之和的概概念。基于項目開發各地地具有不同的的差異，當地地政府的政策策法規綜合影影響著項目的的開發成本因因素，必須熟熟悉掌握項目目開發相關費費用的具體資資料，做到心心中有數，對對項目的成本本做到事前控控制，變被動動為主動，減減少投資成本本的盲目性，界界定明確地價價的具體內容容尤為重要。配套設施對項目配套款、地地價款支付的的把握項目基礎設施與項項目配套設施施要事前界定定清楚，核算算清楚；項目地價款、配套套費數額較大大，如何減少少資金壓力，合合理支付是降降低成本的途途徑。項目前前期啟動資金金較大，減少少資金的沉淀淀并結合項目目的銷售計劃劃，拉長支付期限。項目基礎設施、配配套設施與工工程進度及銷銷售的有機結結合，形成良良性循環項目配套建設（包包括基礎設施施、配套設施施等）的進度度，直接影響響客戶的購房房欲望與信心心，同時衡量量項目賣點及及證實公司實實力，配套建建設必須與項項目工程進度度及銷售相結結合，發展商商對資金成本本概念的控制制是非常重要要的，在項目目銷售形勢較較好與資金可可能的情況下下，加快項目目配套的建設設，促進銷售售快速回籠資資金，反過來來，大量的資資金回流又加加速工程與配配套的建設，形形成良性循環環。（3）盡量將配套項目向向市政工程上上靠，爭取政政府投資，或或采納我方所所選方案，轉轉嫁或降低成成本支出；政政府有關部門門征收的增容容、網點、集集資和補貼等等配套費用具具有很大的伸伸縮性，應根根據項目開發發過程中的實實際使用量，劃劃小計算基數數，爭取合理理減免優惠。正常及變更情況下下雙方職權界界定需要明確雙方的職職權界定，出出現變更情況況雙方責任和和義務的變更更等。土地合同簽定中注注意事項按照國家標準土地地出讓合同范范本；明確項目的用地性性質及相關要要點；明確項目宗地坐標標及地上建筑筑物基本現狀狀內容；明確項目地價款及及包括之具體體內容；明確用地地塊下可可能出現的需需政府協調之之事宜，包含含相關費用的的明確；明確雙方的責任和和權利；項目地價的數額及及支付方式等等；籌建項目公司成立項目公司董事事會；確定項目公司總經經理及核心高高管人員；進行項目公司的注注冊工作；制定項目公司管理理流程和相關關制度；進行項目前期的準準備工作。附件表一：當地開發商商已經獲取土土地合作開發發流程表二：協助當地開開發商獲取土土地合作開發發流程表三：協助地方開開發商獲取土土地收取咨詢詢費流程表四：與當地政府府合作獲取土土地開發流程程表五：場館置換土土地合作開發發流程附件一：一級開發發相關內容附件二：合作公司司及項目情況況列表附件三：市場調研研計劃范本；；附件四：市場調查查內容附件五：市場調研研報告范本；；附件六：項目建議議書內容要求求；附件七：聽證項目目概況；附件八：投資決策策評分表；圖一：投資決策流流程（通過公公開招拍掛程程序獲取土地地）前期接洽遞交材料前期接洽遞交材料收取品牌費并簽訂《品牌服務協議》合作開發品牌服務項目條件不成熟不符合奧林匹克花園要求項目初步可研不可行項目詳細可研不可行合同條件無法達成一致投資聽證會沒有通過合作意向實地考察市場調研初步可行性研究土地狀況考察、初審詳細可行性研究合同條件合同條款投資委員會決策放棄項目籌建項目公司當地開發商提出意向材料審核前期接洽遞交材料材料審核收取品牌費并簽訂《品牌服務協議》籌建項目公司合作開發項目條件不成熟不符合奧林匹克花園要求項目初步可研不可行項目詳細可研不可行合同條件無法達成一致前期接洽遞交材料材料審核收取品牌費并簽訂《品牌服務協議》籌建項目公司合作開發項目條件不成熟不符合奧林匹克花園要求項目初步可研不可行項目詳細可研不可行合同條件無法達成一致投資聽證會沒有通過合作意向實地考察市場調研初步可行性研究土地狀況考察、初審詳細可行性研究合同條件合同條款投資委員會決策放棄項目共同辦理相關土地手續當地開發商提出意向品牌服務未能獲得土地土地成本過高圖三：投資決策流流程（協助當當地開發商獲獲得土地）當地開發商提出合作意向開展政府溝通工作當地開發商提出合作意向開展政府溝通工作土地招拍掛信息識別及甄選完成《國有土地使用權證》完成《土地出讓合同》簽訂工作取得《土地成交確認書》參加招拍掛與政府達成意向與合作方成立項目公司或聯合體與政府溝通設置招拍掛條件開展市場調研工作項目調研報告按照約定支付部分咨詢服務費項目建議書項目可行性研究報告根據約定時間付清咨詢服務費招拍掛文件編制簽訂《咨詢服務協議書》未取得土地意見不一致簽訂意向書或協議書終止程序獲取土地招拍掛信息桌面研究不可行二手資料收集市場調研可行項目建議書不可行獲取土地招拍掛信息桌面研究不可行二手資料收集市場調研可行項目建議書不可行可行性研究報告項目初審會可行不同意召開不可行申請召開投資聽證會同意召開參加招拍掛獲取土地沒有獲得土地開發工作實質性開展基本可行基本可行編制招拍掛文件投資聽證會通過未通過方案須調整方案須調整終止程序尋求合作伙伴圖五：投資決策流流程（C模式）不符合奧林匹克花園要求項目初步可研不可行不符合奧林匹克花園要求項目初步可研不可行項目詳細可研不可行投資聽證會沒有通過合作意向同政府談判選擇項目地塊當地市場情況調研項目地塊考察、評估初步可行性研究同政府合作條件、合作方式土地成本、付款條件、交付時間等研究詳細可行性研究投資委員會決策同政府共同編制招標、掛牌文件參與競標簽約籌建項目公司引入合作伙伴放棄項目當地政府、體育場館建設、經營管理需求附件一：一級開發發相關內容土地儲備開發實施施方式：通過招標方式確定定具有相應資資質的企業實實施土地一級級開發，資金金由土地儲備備機構提供；；通過招標方式確定定具有相應資資質的企業實實施土地一級級開發，資金金由開發企業業自行籌集；；未中標根據《協議書》內容，進行利潤分配終止程序地塊基本情況調研地塊調研報告及可行性報告確定合作方式、我方投資額并簽訂《協議書》未中標根據《協議書》內容，進行利潤分配終止程序地塊基本情況調研地塊調研報告及可行性報告確定合作方式、我方投資額并簽訂《協議書》與土地儲備中心簽訂《土地一級開發合同》實施土地整理行為，接受監督管理開發項目驗收驗收合格，納入土地儲備庫確定擬投標地塊投標文件編制政府一級開發地塊信息甄選當地開發商提出合作意向土地儲備中心支付相關費用參加招投標不可行土地一級開發招標標委托的內容容：辦理各種政府審批批手續，包括括規劃、項目目和準（立項項）、征地、拆拆遷、市政建建設審批（包包括交評、環環評）；實施征地工作；實施拆遷工作；完成地上物拆除（樹樹木可以留給給二級開發商商完成）、地地上構筑物拆拆移、渣土清清運、圍墻施施工、場地平平整等工作；；實施市政建設；招標人認為可由中中標人承擔的的其它一級開開發工作；一級開發招標評標標因素構成：：編號評分內容所占分值1評估和比較投標人人的綜合實力力20分2土地一級開發利潤潤率報價5分3資金籌措方案10分4項目擬定的實施方方案40分5一級開發進度計劃劃表10分6財務方案10分7專家的綜合印象5分土地儲備開發成本本的構成：征地、拆遷補償費費、有關稅費費；收購、收回和置換換過程中發生生的有關補償償費用；市政基礎設施建設設有關費用；；招標、拍賣、掛牌牌交易過程中中發生的費用用；貸款利息；土地儲備開發供應應過程中發生生的審計、律律師、工程監監理等費用；；不可預見費以及經經同級財政和和土地主管部部門核準的其其他支出；管理費用及利潤的的規定：委托開發公司實施施土地一級開開發，開發管管理費用不得得高于土地儲儲備開發成本本2％；開發企業的利潤率率不高于預計計成本的8％；附件二：合作公司及項目情情況列表列表一：企業信息息表企業名稱企業名稱法人代表總經理注冊資金成立時間公司地址電話聯系人傳真電子信箱郵編經營范圍員工人數管理及技術人員普通員工房地產資質等級曾開發項目名稱開發時間規劃面積建筑面積已銷售面積公司架構股東及股權比例列表二：項目信信息表項目名稱：類別信息名稱信息內容項目宗地指標占地面積地貌現狀市政現狀地質狀況（有無特特殊地下物）水文、日照參數拆遷指標現住人口、戶數人口分布現況土地現用途各用途土地面積地上物補償費標準準人員安置費標準土地指標土地性質土地等級土地出讓金標準項目信息表續表區位參數周邊環境配套設施學校數量及名稱醫院數量及等級銀行數量及名稱體育設施及容量交通環境距市中心距離、行行程距主干道距離主干道道路等級公交線路周邊房地產項目項目名稱開發公司項目位置開發面積開發時間銷售價格銷售率列表三：資信情況前后對照照表項目名稱：企業基本情況前期后期前期后期總資產總負債流動資產流動負債固定資產長期負債其他資產所有者權益參考評價指標前期后期銷售利潤率總資產報酬率資本收益率資產負債率流動比率列表四：初步資料清單項目名稱：序號資料名稱資料性質提交狀況1企業法人營業執照照必備□有□無2企業簡介必備□有□無3企業最近兩期財務務報告必備□有□無4項目相關法律文件件必備4.1土地使用證證□有□無4.2土地轉讓協協議□有□無4.3當地政府對對項目用地的的批文□有□無其它土地相關法律律文件5項目調研分析報告告必備□有□無6項目相關圖紙6.1區域現狀圖（表達達宗地所處區區域的現狀特特征）必備□有□無6.2區域總體規劃圖必備□有□無6.3區域交通分析圖（表表達公交、地地鐵在宗地附附近的站點）可選□有□無6.4周邊交通分析圖（表表達宗地周邊邊的道路名稱稱、等級）必備□有□無6.5周邊公共設施圖（表表達周邊的公公建設施的類類型、面積、功功能）可選□有□無6.6市政管線圖必備□有□無6.7宗地地形圖必備□有□無6.8宗地紅線圖必備□有□無6.9宗地所在城市交通通圖必備□有□無6.10宗地綠化植被與水水面分布圖可選□有□無6.11宗地現狀照片可選□有□無7宗地所在城市近兩兩期自然指標標報告可選□有□無8宗地所在城市近兩兩期經濟指標標報告可選□有□無9區域住宅設計規范范可選□有□無10宗地規劃設計綱要要必備□有□無詳細資料清單項目名稱：編號：序號資料名稱資料性質提交狀況1合作方提供項目可可行性研究報報告必備□有□無2實地考察調研報告告必備□有□無3我方編寫的項目可可行性研究報報告必備□有□無4項目規劃設計初步步研究報告必備□有□無5項目所在城市十年年規劃綱要可選□有□無附件三：市場調研研計劃范本**項目市場調研計劃劃調研目的了解**房地產市場的總體體狀況，了解解**寫字樓市場場、商住市場場、公寓市場場、商業市場場的詳細情況況；了解項目所處區域域的市場狀況況，對項目所所處區域的寫寫字樓、商住住、商業、公公寓市場進行行詳細分析；；了解項目的競爭情情況；了解**消費者的相關情況況；了解項目地塊的詳詳細情況；為項目的市場定位位和后期運作作提供依據。調研人員***，***，**調研時間200*年*月**日——**日調查內容及調查方方式序號調查內容調研方式備注1**房地產市場總體狀狀況二手資料收集、分分析2**房地產細份市場情情況二手資料收集、分分析3項目區域市場情況況二手資料收集、現現場考察4項目競爭情況二手資料收集、現現場考察5消費者情況二手資料收集、專專家訪談6項目自身條件現場考察調研時間安排時間工作內容完成結果負責人*月*日--*日**房地產市場總體情情況的資料的的收集、整理理及分析**房地產市場總體狀狀況材料*月*日--*日**房地產市場細分市市場資料的收收集、整理、分分析細分市場分析材料料*月*日--*日區域市場情況分析析區域市場分析材料料*月*日--*日調研提綱制定調研提綱*月*日--*日現場考察、專家訪訪談現場資料收集整理理*月*日--*日資料分析、調研報報告撰寫調研報告六、市場調研的內容附件四：市場調查內容當地城市基本情況況城市宏觀經濟情況況；城市人均GDP和和可支配收入入情況；人口規模與結構經濟結構與基礎設設施建設投入入情況當地房地產宏觀市市場情況項目所在地的居民民住宅形態及及比重政府對各類住宅的的開發和流通通方面的政策策法規政府關于商品住宅宅在金融、市市政規劃等方方面的政策法法規城市中心發展方向向與區域市場場情況近幾年當地房地產產的開發量、成成交量等情況況項目所在地商品住住宅市場板塊塊的劃分及其其差異當地房地產成交均均價及發展趨趨勢情況房地產市場需求情情況分析當地房地產周期情情況區域房地產市場情情況調查項目所在地商品住住宅平均價格格走勢及市場場價值發現短中期政府在項目目所在地及項項目地塊周邊邊的市政規劃劃地塊周邊樓盤情況況區域商品房開發量量、成交量等等情況區域房地產成交價價格分布情況況消費者調查消費者的消費習慣慣調查項目目標市場情況況調查目標市場需求情況況調查商品住宅客戶購買買行為調查目標市場客戶特征征調查競爭對手調查主要競爭爭對手產品、價價格、銷售、營營銷等項目調調查次要競爭爭對手產品、價價格、銷售、營營銷等項目調調查項目自身情況調查查項目土地性質調查查地理位位置地質質地貌狀況土地面積積及紅線圖土地規劃劃使用性質七通一平平現狀B)項目用地周周邊環境調查查地塊周周邊的建筑物物綠化景景觀自然然景觀歷歷史人文景觀觀環境污污染狀況C)地塊交通條條件調查地塊周邊的的市政路網以以其公交現狀狀、遠景規劃劃項目的的水、路、空空交通狀況地塊周邊邊的市政道路路進入項目地地塊的直入交交通網現狀D)市政配套調調查供水情況污水及雨水排放供電情況供熱及生活熱水情情況燃氣供應情況通訊情況通郵情況等E)周邊配套套設施調查購物場所文化教育醫療衛生金融服務郵政服務娛樂、餐飲飲、運動生活活服務娛樂樂休息設施周邊可能存存在的對項目目不利的干擾擾因素歷史史人文區位影影響附件五：市場調研研報告范本：：**項目市場調研報告告一、調研目的1．了解**房地產產市場的總體體狀況，了解解**寫字樓市場場、商住市場場、公寓市場場、商業市場場的詳細情況況；2．了解項目所處區區域的市場狀狀況，對項目目所處區域的的寫字樓、商商住、商業、公公寓市場進行行詳細分析；；3．了解**消費者者的相關情況況；4．了解項目地塊的的詳細情況；；5．為項目的市場定定位和后期運運作提供依據據。二、調研時間200*年*月日日-月日三、調研人員**，**，***四、調研內容與方方法序號調查內容調研方式備注1**房地產市場總體狀狀況二手資料收集、分分析2**房地產細份市場情情況二手資料收集、分分析3項目區域市場情況況二手資料收集、現現場考察4項目競爭情況二手資料收集、現現場考察5消費者情況二手資料收集、專專家訪談6項目自身條件現場考察、專家訪訪談五、主要調研內容容和結論1．**市房地產市場總體體情況宏觀經濟情況自1992年以來，**市生產總值值增長速度連連續保持在13％左右。2003年，生產總總值為940.4億元，比2002年增長13.5%；全社會固固定資產投資資479億元，比2002年增長41.7%；財政總收收入117.3億元，其中中地方財政收收入72.9億元，分別別比2002年增長23.8%和23.7%。城市總體規劃情況況**總體規劃將城城市總體布局局自小到大劃劃分為四個層層次，其中**中心市區為為西到灃河、東東至灞河，南南起韋曲、北北到渭河，形形成富有中國國傳統城市空空間特色的“九宮格局”模式。其中中，以84平方公里的的唐長安城為為核心區，沿沿中軸線在唐唐長安城以北北建未央新城城，以南建長長安新城，形形成一個主城城，兩個輔中中心的“一城雙心”中心市區結結構。比中心心市區范圍更更廣的“**中心城