恒大集團(jítuán)財務

分析報告2015.12.07精品資料恒大集團(jítuán)財務分析報告1.企業基本概況2.企業資金結構分析3.企業償債能力分析4.企業盈利(yínɡlì)能力分析5.企業資產營運能力分析6.預測恒大未來的發展能力精品資料1.企業基本(jīběn)概況精品資料1.企業(qǐyè)基本概況恒大地產集團房地產規劃設計開發設計廣東地產“五虎將”之一物業管理精品資料1.企業基本(jīběn)概況“恒大速度”邁入廣州主流開發商行列高速發展1997-1999廣受認可，躋身中國房地產企業10強。夯實基礎2000-2003立足廣州、布局全國、全方位拓展產業發展空間。二次創業2004-2006穩健經營（2009-至今）邁向國際2007-2009專注實施“規模＋品牌”戰略(zhànlüè)，吸引國際戰略(zhànlüè)投資者精品資料2.企業資金(zījīn)結構分析精品資料精品資料2.企業資金(zījīn)結構分析資金結構(jiégòu)指標分析資金結構分析201220132014流動負債率=流動負債/總負債76.21%70.01%74.08%長期負債率=非流動負債/資產總額19.63%23.15%19.77%自有資產率=所有者權益/資產總額17.44%22.78%23.68%流動資產占有率=流動資產總額/資產總額83.91%83.11%80.86%固定資產占有率=固定資產總額/資產總額3.58%3.27%3.27%其他長期資產占有率=其他長期資產總額/資產總額12.51%13.61%15.87%精品資料2.企業資金結構(jiégòu)分析流動負債率＝流動負債／總負債反映：一年內將要償還的負債所占比重2012年76.21%2013年70.01%2014年74.08%三年說明恒大地產對短期(duǎnqī)資金的依賴性增強，企業近期償債的壓力相對于2013年略為增大。精品資料2.企業資金(zījīn)結構分析長期負債率＝非流動(liúdòng)負債／資產總額反映：簡單衡量企業長期債務狀況2012年19.63%2013年23.15%2014年19.77%說明恒大地產在經營過程中對長期資金的依賴性減小。企業的長期的償債壓力也在減小。精品資料2.企業(qǐyè)資金結構分析自有資產率＝所有者權益合計／資產總額反映：企業自有資金保障程度2012年17.44%2013年22.78%2014年23.68%自有資產率在增加，但是增加幅度降低(jiàngdī)。說明恒大地產自有資本增多，負債減少，其資本結構在慢慢發展得健全。精品資料2.企業資金結構(jiégòu)分析流動資產占用率＝流動資產總額／資產總額反映：企業能夠直接變現獲利的資產比重2012年83.91%2013年83.11%2014年80.86%固定資產占用率＝固定資產合計／資產總額反映：企業固定資產投資規模和長遠發展2012年3.58%2013年3.27%2014年3.27%其他長期資產占用率=其他長期資產總額/資產總額反映：企業的其他資產占有狀況2012年12.51%2013年13.61%2014年15.87%從右圖可以看出，恒大地產三年的流動資產的比重在80%以上，說明該企業變現能力比較強而且相對穩定，企業的應變能力強，企業近期的經營風險不大，但是底子略為薄弱，長期經營存在(cúnzài)一定的風險。精品資料2.企業(qǐyè)資金結構分析企業名稱流動資產占用率固定資產占用率其他長期資產占用率恒大80.86%3.27%15.87%萬科90.21%0.05%9.74%保利95.92%0.68%3.40%精品資料3.企業償債(chánɡzhai)能力分析

精品資料

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償債(chánɡzhai)能力分析指標

指標201220132014營運資金50，165，827，000101，180，924，000115，413，227，000流動比率1.331.531.43速動比率0.350.560.51精品資料流動比率分析(fēnxī)流動資產流動負債流動比率2014383，650，091，000268，236，864，0001.432013289，378，427，000188，197，503，0001.532012200，543，627，000150，377，800，0001.33通過比較可知，恒大集團2014流動比率處于近三年的平均水平；流動比率不到２，低于市場平均值。但是從報表得知恒大2014年的存貨為2400億元，僅次于萬達地產，排名第二，但其他(qítā)流動負債有所增加，導致流動比率下降，表明恒大其償付能力較弱。企業所面臨的短期流動風險變大，債權人安全程度較低。精品資料速動比率(bǐlǜ)分析房地產行業主要依靠負債經營，產品建設(jiànshè)周期長、存貨價值大，從而導致了整個房地產行業速動比率處在較低的狀態上。比較行業數據，恒大2014年速動比率高于萬科、保利、招商。恒大現金余額595億元全國第一，可動用資金1105億元。說明恒大集團迅速償還流動負債能力較強。在房地產企業中，存貨在流動資產中占有很大比例，速動比率小于1：1是正常的，但還是有一定的流動性風險。2014年的比率低于2013年，說明2014年恒大的財務風險有所增加，恒大近幾年受房地產市場調控影響，償債能力下降，企業的償債能力不穩定。精品資料償債能力分析(fēnxī)指標指標201220132014資產負債率82.56%77.21%76.31%產權比率4.733.393.22精品資料資產負債率資產負債率是衡量企業負債水平及風險程度的重要(zhòngyào)標志。它包含(bāohán)以下幾層含義：

資產負債率能夠揭示出企業的內部資金來源中有多少是由債權人提供。從債權人的角度看，資產負債率越低越好。從投資人或股東來說，資產負債率高可能帶來一定好處。從經營者角度看，他們最關心的是在充分利用借入資金給企業帶來好處的同時，盡可能降低財務風險。企業的負債率應在不發生償債危機的情況下，盡可能擇高。精品資料資產負債率分析(fēnxī)通過比較可知，恒大集團2014年資產負債率比2013年降低了0.9個百分點，但基本持平，本身數值就高。恒大集團資產負債率較高，可以(kěyǐ)通過擴大舉債規模獲得更多的財務杠桿利益；但是同樣增加了恒大長期償債能力的風險。資產負債率行業平均萬科77.20%70.95%保利77.89%招商71.16%恒大76.31%根據同行業比較，恒大的資產負債率高于行業平均值，也超過了房地產資產負債率70%的警戒線。采用的高杠桿和高資金成本驅動的“以債養債”模式，致使房企負債的風險“攀上新高”。房企在高負債的基礎上，財務運作極不靈活，萬一出現資金鏈斷裂，房企只能倉促甩賣股權。說明恒大長期償債風險較大。精品資料分析(fēnxī)總結恒大奉行“現金為王”的穩健財務策。2014年，恒大繼續獲得投資者與銀行的全力支持，憑借與國內大型商業銀行的穩定合作基礎，年內新增借款人民幣473億元，資金較為充裕。同時，恒大在2014年度銷售回款逾千億，凈利潤180.2億，核心業務利潤率10.8%，確保了發展的穩健可持續性。但是，高杠桿和高資金成本驅動(qūdònɡ)的“以債養債”模式下，恒大長期償債風險還是很大的。精品資料4.企業(qǐyè)盈利能力分析精品資料精品資料項目/年份12年13年14年總資產額（單位：億元）238.99348.14474.46利潤總額（單位：億元）164.9254.0311.9主營業收入（單位：億元）652.60936.711113.98成本費用額（單位：億元）470.50660.23796.144.企業盈利(yínɡlì)能力分析恒大的總資產額，利潤總額和主營業收入在兩年間實現(shíxiàn)的幾乎翻一番的成績，可看出其企業規模迅速擴大，這也與其“以量取勝，薄利多銷”的運營模式是密不可分的。精品資料獲利能力指標/年份12年13年14年營業利潤率=營業利潤/營業收入25.32%26.74%25.63%營業凈利率=凈利潤/營業收入14.07%14.64%16.17%凈資產收益率=凈利潤/所有者權益平均余額26.15%31.57%36.14%總資產報酬率=（利潤總額+利息支出）/總資產平均余額3.84%3.62%2.66%獲利(huòlì)能力指標恒大的一些獲利能力(nénglì)指標，營業利潤率基本持于平穩，凈利率和凈資產收益率穩定增長，總資產報酬率則呈現逐年下滑的趨勢。精品資料營業利潤率=營業利潤/營業收入*100%營業利潤率用來衡量(héngliáng)企業營業收入獲取營業利潤的能力12年25.32%13年26.74%14年25.63%營業(yíngyè)利潤率和營業(yíngyè)凈利潤營業凈利潤=凈利潤/營業收入*100%營業凈利率用來衡量企業營業收入獲取凈利潤的能力12年14.07%13年14.64%14年16.17%營業利潤率和營業凈利率越高表明企業盈利能力越強由圖可知，恒大的利潤率還是處于一個比較高的水平且能保持穩定增長的狀態。精品資料凈資產收益率凈資產收益率=凈利潤/凈資產平均(píngjūn)余額·凈資產收益率是用于衡量投資者投資的收益水平的指標(zhǐbiāo)。凈資產收益率越高，表明投資者投資的收益水平越強。·凈資產收益率又是衡量企業負債資金成本高低的指標。如果凈資產收益率高于同期的借款利率，表明企業負債資金成本低，企業舉債經營增加了投資者的利益。反之。。。。。。由圖可知恒大的凈資產收益率近年在較高的水平上仍保持了穩定的增長，高于萬科萬達，并遠高于6%左右的銀行中長期貸款利率，表明恒大的投資收益水平很高。精品資料總資產報酬率總資產報酬率=（利潤總額+利息支出）/總資產平均(píngjūn)余額*100%總資產報酬率是反映企業資產綜合利用效果的指標，也是衡量企業利用債權人資金和所有者權益總額所取得利益的重要(zhòngyào)指標。總資產報酬率越高，表明企業對總資產的利用效益越好，整個企業的盈余能力越強。由圖可知恒大的總資產報酬率呈現逐年下降的趨勢，而且恒大，保利，萬科總資產報酬率均有逐年下降的趨勢，結合我國房地產業的發展現狀，可能是由三線，四線城市供過于求，導致房價下跌引起的。導致總資產收益率下降的主要原因有:1.產品售價下跌。2.成本上漲，而產品售價未能同步上調。3.生產效益下降或開工不足。4.管理費用財務費用等上升。精品資料從恒大近幾年的發展(fāzhǎn)來看，恒大的利潤率和凈資產收益率都能達到一個很高的水平，能保持穩定的增長，且將資本轉化為盈利的能力很強，其盈利能力也較為穩健。盈利(yínɡlì)能力但其總資產報酬率明顯下滑，由于舉債過多大規模地投資三四線城市以增加銷量顯得有些盲目，所以恒大需要一個轉型。（具體見后文）精品資料5.企業資產營運(yínɡyùn)能力分析精品資料精品資料5.資產營運(yínɡyùn)能力分析

指標2012年2013年2014年總資產周轉率0.270.320.31存貨周轉率0.370.400.38流動資產周轉率0.330.380.37應收帳款周轉率18.0623.9923.26應收帳款周轉天數19.9315.0115.48存貨周轉天數976.40908.63949.87精品資料5.資產營運(yínɡyùn)能力分析流動資產周轉率＝主營業務收入/平均流動資產總額①衡量：企業的流動資產占用和銷售水平的配比情況②設計理由：流動資產和銷售實現(shíxiàn)有密切關系③標準：周轉率越大，企業流動資產的利用效率越高精品資料5.資產(zīchǎn)營運能力分析由圖可以看出從12年到14年恒大的整體的流動資產周轉率是降幅最大的，主要是因為庫存的數量增多，2014年恒大共有205個項目實現全部或部分竣工，分布在全國的27個城市，竣工面積合計2036萬平方米。巨大的庫存量，導致(dǎozhì)流動資產的回流速度減慢，導致(dǎozhì)流動資產周轉率呈逐年下降的趨勢。流動資產周轉率2014年2013年2012年恒大0.330.380.37保利0.330.340.32萬科0.320.340.32精品資料5.資產(zīchǎn)營運能力分析應收帳款周轉率=賒銷收入-現銷收入/應收帳款平均余額衡量企業應收帳款周轉速度和管理效率周轉率越大表明：資產流動性大，短期償還債務的能力強，收帳速度快，壞帳少分析:圖中可以看出恒大的應收賬款周轉率從14年到12年也是下降的，主要原因也是因為14年時恒大建成了大面積的房屋(fángwū)，創歷史新高，銷售團隊的壓力空前，還有就是許多客戶采用按揭的方式，所以應收賬款周轉率也較之前有所減少。應收帳款周轉率2014年2013年2012年恒大18.0623.9923.26保利38.3943.8546.91萬科58.8754.5460.63精品資料5.資產(zīchǎn)營運能力分析存貨周轉率=主營業務成本/平均存貨額衡量存貨變現獲利能力與企業庫存(kùcún)管理的效率存貨周轉率越大表明變現能力越強，速度越快，存貨管理效率高三年中出現了波動，2013年明顯上升，造成的原因是由于恒大新獲取資源項目和開發在建產品的增加，導致存貨總量增加，公司規模擴大，獲取更多的地產資源，而14年的大多建成可以銷售，所以14年的存貨周轉率較13年有所下降。存貨周轉率2014年2013年2012年恒大0.370.400.38保利0.290.290.26萬科0.320.320.28精品資料5.資產營運(yínɡyùn)能力分析這是2012年上市房企的存貨周轉率數據分析圖，從圖像可知，恒大整體的存貨周轉率是處于中上水平，由此表明恒大集團(jítuán)的存貨周轉營運狀態良好。精品資料報表結論：

資金結構較為穩定，近期經營存在風險較小，長期經營存在一定的風險。短期償債能力較強，但是償債壓力在增大。長期償債能力較弱，存在一定的長期償債風險。這三年恒大地產的流動資產周轉能力、應收賬款能力在控制內還是比較穩定