房地產開發項目經濟評價案例1．概述西南某旅游城市是國家新近批準的對外開放城市。為適應地區經濟性的發展，吸引外商和國內沿海地區投資，市政府批準在該市郊區興建別墅小區。為保證小區建設的質量和進度，節約建設資金，市政府公開招標，通過激烈的競爭，南方某著名房地產開發商中標。項目占20.86萬平方米，建筑面積49781平方米，建設工期4年，銷售期6年。項目坐落在該市西南10公里處的丘陵地帶，自然環境優越，地處上風上水，與市區海拔落差108米，從項止地區可以俯瞰整個市區。整個項目計劃依地勢起伏分為三個別墅區，以區內主要種植的花卉分別命名為牡丹園、月季園和芍藥園。各小區通過小區內的道路相互聯系，但彼此又相對獨立。園內除建筑物和道路外，全部綠化。考慮到市場銷售和消費者的不同需求，每個別墅小區都安排不同的建筑格局、不同檔次的住宅。除住宅外，開發高還計劃在牧丹園內建一個建筑面積為1000m2的綜合商場，為項目區的住戶提供各類商業服務，由開發商的物業管理部門經營；在月季園建一個建筑面積為1200m2休養所，供本單位人員到該市度假用。2．基礎數據2.1項目用地整個項目用地情況見表2-1表2-1土地平衡表項目規劃用地住宅其他建筑道路綠化牡丹園10000179584612782753754月季園85440106137922166352372芍藥園23200156390120726合計208640301341253503911268622.2主要建筑物各區的建筑物和配套設施的安排見表2-2表2-2主要建筑物一覽表名稱數量（幢）建筑面積（平方米米/幢）小計（平方米）牡丹園21126163C型中檔18203.563664D型高檔22246.925432E型中檔28151.464241F型普通14283.2811826綜合商場11000.001000月季園9120792A型高檔19276.335250B型中檔32179.795753C型中檔24203.564885D型高檔15246.923704休養所11200.001200芍藥園132826C型中檔13217.382826合計31549781按住宅的檔次分類，整個項目開發各類房屋及面積匯總見表2-3表2-3房屋類型及面積表房屋類型數量（幢）面積（平方米）普通住宅14211826中檔住宅11521369高檔住宅5614386休養所11200綜合商場110002.3建筑與裝修各檔住宅的建筑與裝修條件如下：普通住宅：建筑面積為80~120平方米，院落200平方米以下，無車庫，水泥檀條樓板，粘土磚，普通屋面，普通大門窗，水泥地面，局部地磚，清水，廚房衛生間貼1.5米高瓷磚，普通潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價格為871.5元，每平方米道路和綠化的費用為174.3元。中檔住宅：建筑面積為150~220平方米，院落200~300平方米，有車庫，水泥檀條樓板，局部現澆，粘土磚，屋面為鍍鋅彩瓦，普通大門，鋁合金窗，松木吊頂，地磚，局部木地板，內外墻刷普通涂料，廚房衛生貼1.8米高瓷磚，中檔潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價格為1411元，每平方米道路和綠化的費用282.2元。高檔住宅：建筑面積為240平方米以上，院落400平方米以上，有車庫，現澆混凝土樓板，水泥空心磚，屋面為鍍鋅彩瓦，高級大門，鋁合金窗桑木吊頂木地板，內外刷高級涂料，廚房衛生間貼滿瓷磚，高檔衛生潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價格為1600元，每平方米道路和綠化的費用為332元。休養所和綜合商場為中檔建筑裝修水平，每平方米建筑面積的平均建筑裝修價格為1037.5元和1245元，每平方米道路和綠化的費用為207元。2.4開發進度和項目計算期項目整個工期為4年，前3年為三通一平，道路施工，小區內基礎設施建設，土建工程和水電安裝；后一年為戶外工程，掃及綠化。第五、六年為售后服務和銷售資金回籠。考慮到牡丹園內的綜合商場為開發商自營，項目計算期定為10年。2.5項目總投資及用款計劃項目總投資為13507萬元，包括房地產開發投資和自營資產固定資產投資。房地產開發投資共12866萬元，包括土地費用、前期費用、建筑安裝工程費用、銷售費用、管理費用、不可預見費、財務費用等。土地費用為1252萬元，前期費用684萬元；房地產開發部分的建筑安裝費萬元，基礎設施工程費為1312萬元，銷售費用按售房收入的2.96%計算，管理費為前幾項目合計的5%工程監理費等其他費用為235萬元，及不可預見費率合計為11%。詳見表2-4和附表2-2表2-4房地產開發建設投資估算表序號費用名稱金額備注房地產開建設總投投資128661土地費用125220.87萬平方方米1.11.2土地購置費手續費1200522前期費用6842.12.22.32.4可行性研究費勘察設計費場持準備費其他費用3016247814考察、調研費含土方、三通一平平3建造費用78703.13.2建筑安裝費配套設施65581312道路、綠化、水電電增容4銷售費用495按售房收入的2..96%5管理費用5151~4項和的5%%6其他費用2357漲價及不可預見費費12161~6項的11%%8財務費用599自營資產固定資產投資181萬元，用于建設1000平方米的商場。其中建筑工程費按勞取酬245元/平方米計算，計劃內24.5萬元，設備購置安裝費30萬元，建設期物價上漲率為3%，不可預見費率為8%。另需經營資金8萬元。2.6項目用款計劃項目施工用款計劃見表2-5表2-5施工用款計劃表年份項目1234合計普通住宅5732981601031中檔住宅57410609234573015高檔住宅4297145886562388休養所125125綜合商場10675181小計18072147161711136740除施工用款外的其他項目用款計劃見表2-6表2-6其他項目用款計劃表年份項目123456合計土地費用12521252前期費用684684基礎設施建設費150340414334731312管理費用1941151006541515銷售費用220160802087495開發期稅費其他費用909055235不可預見費20037025028030861216財務費用71162183122615992.7資金籌措與借款償還本項目投資的資金來源有：開發商資本金900萬元，第一年注入540萬元，第二年注入360萬元；申請房地科投資人民幣借款4500萬元，第一年借款待3500萬元，第二年借款1000萬元，貸款名義年利率4%，單利，寬限期2年，分3年等本還款；其余不足部分用預售房款按實際需要補足。詳見附表2-2自營資產固定資產投資申請人民幣貸款，借款額20萬元，貸款名義年利率為4%，在第三年一次償救災。自營資產經營資金全部申請人民幣借款，借款額8萬元，項目結束時回收。商場經營資金中存貨和應付賬款的周轉天數為15天，應收賬款和現金的周轉天數為20天。還款資金來源為利潤、折舊和可利用的租售收入。2.8銷售計劃及價格所有住宅均準預銷，預售從項目大規模土建施工開始，允許分3年付款，預計各處銷售資金回籠分別占售房合同額的28%、45%和27%。根據開發總成本和預期的利潤，并考慮當地和外地其他同類項目的售價，開發商確定各類住宅和休養所的平均租售價格為：普通住宅2158元/平方米高檔住宅4316元/平方米中檔住宅3718元/平方米休養所租價3500元/年，平方米以上價格為分類綜合單價，實際操作時可根據具體的房屋的布局、位置、院落大小、付款方、附帶條件等在小范圍內變動調整。由于該項目地理條件優越，建筑設計合理，風格典雅，發展商看好市場，預計銷售比例逐年上升，銷售計劃見表2-7表2-7銷售計劃表（%）年份項目1234合計全部2325448100普通住宅363925100中檔住宅19214910100高檔住照一般賓館出租率的水平，休養所的出租率為80%，從第三年開始營業。綜合商場的年平均營業額估計為120萬元，采購成本為60萬元，水電費為10萬元，修理費按固定資產的2.5%提取。商場建筑物按20年折舊，殘值率5%。綜合商場從第三年開始營業，當年達到正常營業額的80%，第四年以后正常營業。2.9有關稅費率營業稅稅率5%，城市維護建設稅稅率7%，教育費附加費費率3%，企業所得稅率33%，增值稅稅率（一般）4%，房產稅稅率按租金12%，盈利積金按10%提取，公益金按提取。3.財務分析3.1盈利能力分析項目在計算期內經營收20163萬元，再獲利潤4399萬元，扣除所得稅1452萬元，公益金147萬元，公積金293萬元后，還有2507萬元可分配利潤。項目繳納的經營稅金及附加為1061萬元，企業所得稅為1452萬元，土地增值稅為867萬元，合計繳納稅金3381萬元。詳見附表2~3附表2-6。【可供分配利潤=稅后利潤－公益金—公積金】項目全部投資內部收益率（所得稅前）為23.8%，在預期可接受內部收益率為20%時項目凈現值為393萬元，項目投資回收期為3.9年。資本金內部收益率為65.9%,項目凈現值為831萬元。詳見附表2-7和附表2-8。商品房投資利潤率=利潤總額/總投資×100%=4230/12866×100%=32.9%商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資金×100%=2947/900×100%=327%3.2清償能力分析按照項目的借款條件和還款條件計劃，房地科投資借款從第3年開始分3年等額償還本金，每年還1500萬元；自營資產投資借款第3年一次還清，借款利息每年照付，總計付利息601萬元。項目的清償能力還是可以的。詳見附表2-9。3.3資金平衡和資產負債分析在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。從第一年起，資產負債率是逐年降低的，即前4年的資產負債率依次為85%、79%、64%、39%。因此，從總體上看，在項目計算期內，項目的資產負債結構還是合理的。詳見附表2-10和附表2-11。3.4敏感性分析敏感性分析是財務評價的重要內容。從本項目的情況來看，影響項目收益的主要因素有：固定資產與開發產品投資，商品房銷售價格，出租房的出租價格，預售款回籠進度和自營資產經營達綱的比例。表2-8給出了以上幾個因素上下變動10%時，主要評估經濟指標的變動情況。圖2-1繪出了各敏感因素變動的趨勢。從該圖中亦可看出售房價格和固定資產與開發產品投資是項目最為敏感的因素。如果開發產品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，則全部投資內部收益率將分別下降至16.0%和15.7%，凈現值分別下降至-458萬元和-462萬元，投資回收期則增加到4.4年。預售款回籠進度相對較不敏感。最不敏感的是租房價格，這是因為租房是從第四年才開始出租，租房收益占整個項目收益的比重較小。表2-8敏感性分析表序號項目變動幅度（%）全部投資（所得稅稅前）內部收益率（%）凈現值（萬元）投資回收期（年）0基本方案24.63933.91固定資產及開發產產品投資+1016.0-4584.4-1033.712343.52售房價格+1033.512473.5-1015.7-4624.43預售款回籠進度+1025.65373.7-1020.91014.24租房價格+1024.44553.9-1023.33313.95經營達綱+1023.94013.9-1023.73853.93．5臨界點分析臨界點分析是項目評價的另一重要方面，它反映在預期可接受的投資內部收益率下，投資方面能承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。假定投資者期望的內部收益率為20%，在這種情況下，開發產品投資的臨界點為13659萬元，增加603萬元；平均售房價格的臨界點為每平方米3350萬元，下降161元；土地費用的臨界點為1775萬元，增加523萬元；售房面積的臨界點為42748平方米，減少4833平方米。詳見表2-9。表2-9臨界點分析表敏感因素基本方案臨界點計算內部收益率（%）23.8期望值20開發投資額（萬元元）13056最高值13659售房價格（元/平平方米）3511最低值3350租房價格（元/年年平方米）3750最高值1374土地費用（萬元）1252最高值1775售房面積（平方米米）47581最低值427484.評估結論本項目是某市為促進城市經濟發展建立的一個房地產開發項目，項目本身盈利能力較強，全部投資內部收益率為23.8%，投資回收期為3.9年，商品房投資利潤率為32.8%，商品房資本金利潤率為327%，項目資金和資產負債平衡狀況良好，從臨界點分析看，項目有一定的潛力，項目在財務上是可行的。考慮到項目投資部分資金來源是預售房款，為防范風險，應加強營銷工作，做好售房資金回收的組織工作。項目評價綜合指標見表2-10表2-10財務分析綜合指標表序號名稱單位數據備注Ⅰ11.11.21.32建設規模房地產開發產品總總建筑面積商品房銷售普通住宅中檔住宅高檔住宅出租房休養所自營資產綜合商場自營收入平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米萬元497814758111826213691438612001000120常年營業額Ⅱ1234567891011121314經濟數據總投資自營資產固定資產產投資自營資產固定資產產投資建設期期利息自營資產經營資金金開發產品投資其中：財務費用資金籌措其中：資本金借款預售房款經營收入經營稅金及附加總成本費用利潤總額所得稅稅后利潤土地增值稅商品銷售增值稅萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元1305718118128665991305790045287629252013317285511823691085年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均Ⅲ12345678910111213財務評價指標投資利潤率投資利稅率資本金凈利潤率商品房投資利潤率率商品房投資利稅率率全部投資內部收益益率（所得稅稅前）全部投資投資回收收期（所得稅稅前）全部投資內部收益益率（所得稅稅后）全部投資投資回收收期（所得稅稅后）資本金內部收益率率長期借款償還期（房房地產投資）長期借款償還期（房房地產投資）自營部分盈平衡點點（經營達綱綱率）%%%%%%年%年%年年%4.26.441.032.932723.83.917.74.265.93.05.055.7以年計以年計建設期起建設期起附表2-1項目總投資估算表序號項目總投資估算說明1開發建設投資128661.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費用前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設設費開發間接費管理費用銷售費用開發期稅費其他費用不可預見費財務費用12526841312655851549523512165992經營資金83項目總投資130573.13.23.3開發產品成本固定資產投資經營資金128661818序號項目合計123456789101總投資1305746693386276119362121.11.21.31.41.5自營資產投資自營資產投資借款款建設期利息息自營資產投資方向向調節稅經營資金開發產品投資其中：不含財務費費用財務費用1811812866122675991064563449271751331031481626275425711832193418131222121526193932資金籌措130574669338627611936632.12,22.32.42.5資本金預售收入預租收入其他收入借款固定資產投資長期期借款自營資產投資人民民幣借款房地產投資人民幣幣借款自營資產投資外幣幣借款房地產投資外幣借借款自營資產投資建設設期利息借款款經營資金人民幣借借款90076294528452020450085406093520352020350036020261000100010002754619342附表2-2投資使用計劃與資金籌措表附表2-3售房收入與經營稅金及附加估算表序號項目合計123456789101售房收入1670799126904901497227593941.11.21.3可銷售面積（平方方米）平均售價（元/平平方米）銷售比例（%）47581101086932562312016326325210183707443679396382經營稅金及附加91954148270273152222.12,22.3營業稅]城市維護建設稅教育費附加83552550311349424517724917713810420113土地增值稅86745123247270158244商品房銷售凈收入入149218912419438444282449348附表2-4租房收入與經營稅金及附加估算表序號項目合計123456789101租房收入25203603603603603603603601.11.21.3可出租面積（平方方米）單位租金（元/平平方米）出租率（%）9603750809603750809603750809603750809603750809603750809603750802經營稅金及附加139202020202020202.12,22.3營業稅城市維護建設稅教育費附加1269418111811181118111811181118113租金凈收入23813403403403403403403404凈轉售收入182182附表2-5自營銷售收入、稅金及附加估算表序號項目合計12345678910經營期達綱率（%%）801001001001001001001001自營收入936961201201201201201201202商品銷售收入（不不含增值稅）936961201201201201201201203營業稅金及附加40.000.000.380.480.480.480.480.480.480.483.13.23.33.4營業稅消費稅城市維護建設稅教育費附加310.000.000.000.000.270.120.340.140.340.140.340.140.340.140.340.140.340.140.340.144商品銷售增值稅370.000.003.844.804.804.804.804.804.804.80附表2-6損益表序號項目合計123456789101經營收入2016399126904997545232398744804804804801.11.21.3商品房銷售收入房地產租金收入自營收入16707252093699126904901964972360120275936012027593601203601203601203601203601202開發產品經營成本本126847582057371237452070302101010102.12.2商品房經營成本出租房經營成本12613717582057371237351020601029210101010103出租房經營費用388555555555555554自營部分經營費用用67870878787878787875自營部分折舊、攤攤銷8310101010101010106自營部分財力費用用31…7經營稅金及附加10615414827029417242202020208土地增值稅86745123247270158249利潤總額439913436368899068635329729729729710彌補前年度虧損11應納稅所得額439913436368899068635329729729729712所得稅1452441202273272261169898989813稅后利潤294789243461663459236199199199199公益金法定盈余公積金任意盈余公積金1472934712242346334633662346122410201020102014加：年初末分配利利潤7828467612391630162016091599158915可供投資者分配的的利潤78284676123916301831178817781768175816應付利潤929211179179179179A方B方C方92921117917917917917年末未分配782846761239163016201609160915991589附表2-7財務現金流量表（全部投資）序號項目合計123456789101現金流入2045399126904997545232398744804804807701.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營收入其他收入回收固定資產余值值回收經營資金凈轉售收入167072520936100818299126904901964972360120275936012039436012036012036012036012036012010081822現金流出1690247413613339128478504182602602602612.12,22.32.42.52.62.72.8固定資產投資（含含方向稅）開發產品投資（不不含財務費用用）經營資金自營部分經營費用用出租房經營費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅181122678678388106186714521064492544544753148148123120257167027024722718132875529427032715287551721582269387554224116875520988755209887552098875520983凈現金流量累計凈現金流量3550-3751-3751-923-46741606-30682605-46323891926456238222026022202821220304150935504所得稅前凈現金流流量累計所得稅前凈現現金流量5002-3707-3707-803-45101833-267729322552615280757334423173760317407731743956075002計算指標所得稅前所得稅后內部收益率（）223.81%%177.69%財務凈現值（）3393--231投資回收期3..914..19基準收益率（）200.00%20..00%附表2-8財務現金流量表（資本金）序號項目合計123456789101現金流入2045399126904997545232398744804804807701.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營收入其他收入回收固定資產余值值回收經營資金凈轉售收入167072520936100818299126904901964972360120275936012039436012036012036012036012036012010081822現金流出17506129327765008446824124182612612612692.12,22.32.42.52.62.72.82.92.102.11資本金預售（租）收入用用于開發產品品投資自營部分經營費用用出租房經營費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅長期借款本金償還還流動資金借款償還還短期借款本金償還還借款利息支付900762967838810618671452452083540609544544360202614812312027547027024722715201.071934875529427032715000.33212875517215822615000.3393875542241160.33875520980.33875520980.33875520980.338755209883凈現金流量4累計凈現金流量計算指標所得稅前內部收益率（）655.9%財務凈現值（）8331基準收益率（）200.00%附表2-9長期借款還本付息估算表序號項目合計123456789101長期借款償還1.11.21.31.41.5年初借款本息累計計本金建設期利息本年借款本年應付利息本年還本付息還本付息年末借款本息累計計452060145206013520717171352035203520100016316316345204520452018417041520184452030003000122162215001221500150015006115611500612自營資產投資人民民幣借款2.12.22.32.42.5年初借款本息累計計本金建設期利利息本年借款本年應計利息本年還本付息還本付息年末借款本息累計計202202202020201112020201212013房地產投資人民幣幣借款3.13.23.33.43.5年初借款本息累計計本金建設期利息本年借款本年應計利息本年按約定還本付付息還本付息年末借款本息累計計450059945005993500717171350035003500100016216216245004500450018316831500183300030003000122162215001221500150015006115611500614還本資金來源1481791539240431624.14.24.34.44.54.6上年余額攤銷折舊利潤可利用租售收入其他1481483117910392957191056418119041039018585償還等額還款本金金1500150015006償還長期貸款一本本金能力1481793990416627長年借款償還期（年年）5.00附表2-10資金來源與運用表序號項目合計123456789101資金來源25881505140505003545432398744804804807701.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房銷售收入房地產租金收入自營收入自營資產長期借款款自營資產經營資金金借款房地產投資借款短期借款資本金其他回收固定資產余值值回收經營資金凈轉售收入1670725209362084500900100818299120