******二期房地產開發項目可行性研究報告二00八年十二月目錄第一章概述一、項目概述二、項目建設設計依據三、項目建設理由四、自然條件第二章建設規模及選址概述第三章規劃設計整體框架一、規劃指導思想及目標二、總體布局構思三、交通流線四、綠化與景觀系統五、公建配套及商業六、消防設計七、主要經濟技術指標第四章建筑、結構工程方案一、建筑設計二、結構設計第五章公用工程方案一、給排水工程方案二、暖通工程方案三、電氣工程方案第六章環境保護第七章開發進度計劃第八章投資估算第九章經濟效益分析一、資金來源二、經濟效益測算第十章結論第一章概述一、項目概況本項目位于**鎮，是由*****有限公司開發的二期住宅組團項目。用地面積67046ｍ2，擬建建筑面積120000ｍ2。暫命名為“*******二期”。二、項目建設設計依據1、**市國有建設用地使用權掛牌出讓成交確認書。2、**市規劃局XDG-2008-22號地塊規劃圖、地塊規劃設計要及要求。3、國有建設用地使用權出讓合同。4、國家有關現行建筑設計規范。三、項目建設理由隨著**經濟的快速發展，市政建設力度的加大，房地產市場雖然經過前幾年的高速發展，但是仍有較大的發展空間。在建中的京滬高速鐵路**站就在設在安鎮，安鎮位于規劃中的錫東新城核心區，連接安鎮與市區的軌道交通2號線已經國務院正式批準將在2010年開建，圍繞高鐵**站、軌道交通起始站及錫東新城建設的一大批市政配套設施建設已經或即將拉開序幕。**是中小企業云集之地，經濟基礎雄厚，擁有一批成功的企業主。安鎮相對市區的房地產開發較滯后，缺乏成規模商品質的住宅樓盤。豪景苑一期及本項目系列的建成，對提升當地房地產開發水平及改善當地對高品質住房的需求，都起到了很大的作用。四、自然條件極端最低溫度：－12.5℃多年極端最高溫度：38.9℃平均氣溫：15.4℃多年平均氣溫（7月）：28.1℃多年平均氣溫（1月）：2.5℃多年最高氣壓：104530Pａ年平均氣壓：101610Pａ年平均相對濕度：79%年平均風速：3.3ｍ∕ｓ年瞬時最大風速：20.5ｍ∕ｓ年平均降水量：1241.3ｍｍ6月份最大降水量：388.3ｍｍ12月份最大降水量：250ｍｍ（1991年7月2日）最大積雪深度：250ｍｍ冬季主導風向：東東南和東南夏季主導風向：東東南和東南風荷載：40Kｇ∕ｍ2雪荷載：30ｋｇ∕ｍ2抗震烈度：六度區第二章建設規模及選址概述建筑規模：占地面積67046ｍ2，總建筑面積1200002。其中住宅建筑面積109000ｍ2，商業面積10000ｍ2，配套公建面積1000ｍ2。本項目位于**市**區安鎮鎮中心位置。地塊周邊政府、學校、醫院、銀行、商店等公共服務設施一應齊全。地塊地形成不規則等邊三角形狀態。用地以東為錫東大道，西南面為小河，與之一河相隔為已建成的當地居民住宅和本公司開發的冠達豪景苑一期住宅項目，北面為鎮北路，地塊現狀為等邊不規則直角三角形態。第三章規劃設計整體框架一、設計理念1、青山·綠水·陽光·人家1.1設計前提：貫徹“以人為本”、“環境為先”的設計思想，處處考慮住戶的居住生活特點及要求，努力營造出新穎別致、格調高雅的現代花園式居住環境，并期望通過我們的構思使整個項目的房產價值得到一個較大的提升。1.2設計標準：高起點、高標準，并具有一定的超前性。通過汲取國內外先進城市高檔住宅區的優點，合理布局，精心設計，加大科技含量，并充分利用地塊先天地理優勢，做到環境優美，房型舒適。1.3設計目的：堅持實用、經濟、美觀的建筑設計原則，住宅建筑的自然元素，努力營造一個新穎別致、格調高雅的居住小區。1.4景觀環境：在整體布局上因地制宜，結合自然地形。充分考慮自然和人工空間景觀的塑造，達到步移景異、處處有景，在建筑景觀上充分體現一種江南水鄉典型、空靈的格調。1.5開發量的平衡：充分理解建筑容積率的高低直接影響業主對地塊開發的決策，努力達到開發期望值，并符合城市規劃控制要求，同時又考慮建筑對自然環境的影響，通過建筑與景觀設計，在建筑與自然之間達到一種最佳的平衡點。2、建筑個性與整體協調在小區環境整體協調的前提下，體現建筑與環境的個性化，設計從建筑空間、室外環境、平面布局、建筑風格四方面的特色來體現住戶對個性化社區的追求，敘述不同的建筑語言來達到。3、社區安全與均好性總體設計采用分區獨立布局，為不同類型的住戶創造一種安全的均好性環境，通過完善的配套物業管理與服務，使之有安全、親切、休閑的氛圍。二、總體布局構思地塊東面為錫東大道規劃不充許開設出入口，南側為現狀河道，西側為河道，與西側河道一河相隔就是由本公司開發已建成的冠達豪景苑一期，為此，二期擬在北側鎮北路上設主出入口，并在地塊西側架設若干橋梁設次出入口，將本項目（二期）與西側的一期聯結為一個整體的住宅組團。用地內部，沿錫東大道東側、鎮北路北側布置高層建筑，西南面布置若干多層住宅，兩區之間為中心景觀帶，與主入口的中心綠化形成完整景觀體系。內部道路成環網，結合停車庫，基本形成人車分流體系。三、交通流線分析1、道路內部道路成環網，主入口設置基地北面，西南面設置連接一期次入口兼（消防通道）。道路系統分成三級：A、組團級道路：主道路設計成7.0米，轉彎半徑12米。B、入戶線：入戶線設計成3.5～4米，路面及路型結合景觀設計成路。C、景觀步道：寬1～2米，結合小區景觀設計，串聯不同層次的綠化。2、停車采用室內外相結合停車。總停車數按0.8個車位/100㎡計算，按室外停車占20%，室內停車80%來配比。組團內部設置若干集中地下停車庫。自行車庫設置在住宅架空層。3、組團內部采用人車適度分流。四、綠化景觀系統組團追求最貼切的景觀設計，講究天人合一，建筑與環境相融共生，煥發個性魅力，結合地域審美特征，向使用者傳遞出親和力與歸宿感。在這種空間中，行人隨著空間的方向、大小等變化，視野不斷出現不同事物，誘使行人去探索。再加上社區景觀設計為園林風格，兩相結合，營造出了得天獨厚的“曲徑通幽，步移景異”的美學效果。社區建筑外立面高貴典雅，空間層次感豐富，封閉和開敞恰到好處，給人適宜的私密感和安全感，鋼性空間和柔性空間和諧交融。得用豐富多姿的植物材料圍合組成空間，柔化硬質空間，增加空間舒適感。(2)水景設計本組團自景觀規劃河分引入水體，柔美曲水、點滴汀步、小橋飛虹、涉水淺池、岸邊頑石、噴泉吐蕊……等使得住區座落在綠水環繞之中，蜿蜒曲折的溪水似腰間玉帶，纏繞在綠地與公寓群落之間，水激亭臺點綴其間……因為有綠、流水生機勃勃，因為有了水、綠色鮮活秀美，一切均孕育在濕潤、靈動……之中。(3)植物配置植物的搭配的反映季節的變化，在不同季節地方都應該有綠化空間，做到春有花，夏有蔭，秋有果，冬有綠，落葉喬木，常青灌木，常綠草坪，高低參差，交相輝映，注重發揮綠化在整個組團人文生態中的深層次作用，本組團環境規劃全面考慮到綠化的層次，使整個環境規劃富有層次感，灌木、草本植物因其高度和生長特征的不同能夠呈現出不同的風景，充分考慮各種植物的適合搭配，及其對四秀景色變換的把握，并有助于建筑小品的設置，遮蔽使用。本社區中心綠地及景觀軸線以草坪、灌木、喬木結合水體布置。在綠地中設置亭臺樓閣以文體設施，營造出宜人的氛圍。小區綠地率為38.6％左右。景觀設計將作為一個單項委托專業單位進一步深化。五、公建配套及商業組團于北面，東面沿規劃城市道路底層設置配套商業網點。結合一期統籌考慮設置物管用房、社區用房、文化體育等公建配套設施。組團內部結合景觀設置網球場等體育運動場地及設施，并設置若干垃圾收集設施。六、消防設計1、本小區的消防設計必須滿足消防專業規范。總平面布置必須考慮高層建筑的登高地坪和消火栓位置，小區道路滿足消防車輛的環通要求。小區設二路進水；住宅建筑設水泵一一屋面水箱一一室內消火栓消防系統，前室、樓梯、通道、均按規范設計，每幢住宅配置必要的應急，疏散指示器具；地下車庫設自動監控、自動噴淋系統。2、內部主路6～7米成環圍，轉彎半徑12米。高層建筑均設18×18登高場地，多層建筑入戶線超過規定設12×12回車場地。3、小區內所有建筑物的地下室及有防排煙要求的高層建筑的公用部位均設置火災自動報警及聯動控制系統，消防中心設于物業管理間。小區采用控制中心報警系統，需設置消防設施的每幢住宅樓及地下停車庫均設置區域報警控制器，小區內須設置火災自動報警系統的場所均設置溫感、煙感設施。消防廣播、手動報警按鈕等消防設備，整個系統采用二總線制火災報警系統。聯動控制器設有對消防泵、噴淋泵、正壓風機、排煙風機的聯動控制，消防控制室還設有對消防泵、正壓風機、排煙風機手動直接控制裝置。七、主要經濟技術指標征地面積：67046ｍ2建筑面積：120000ｍ2（未計入地下室等規劃充許可建面積）容積率：1.80~2.00建筑密度：25%綠化率：38%總戶數：約1000戶第四章、建筑結構工程方案一、建筑設計設計延續一期的設計風格，以歐洲小城為基調，結合現代生活的生活模式及要求，力求大方、經典、建筑和環境互相輝映、互相融合。立面均為經典三段式劃分，基座厚實、穩重，采用仿石磚為外墻，與室外環境、綠化布置相融合，給人以“家”的親切感受。墻面處理簡潔、明快，結合空調機位的處理，達到美觀與功能相輔相成的效果，住宅立面在簡潔的基礎上，注重細部的處理，處處體現人性化。二、結構設計1、設計依據1.1設計規范、規定（1）《建筑結構荷載規范》（GB50009-2001）（2）《建筑抗震設計規范》（GB50011-2001）（3）《建筑地基基礎設計規范》（GB50007-2001）（4）《建筑樁基礎技術規范》（JGJ94-94）（5）《混凝土結構設計規范》（TB50003-2001）（6）《砌體結構設計規范》（TB50003-2001）1.2主要樓面荷載住宅2.0KN/㎡廚房、廁所2.0KN/㎡陽臺2.5KN/㎡商鋪3.5KN/㎡上人屋面2.0KN/㎡不上人屋面0.5KN/㎡1.3基本風壓：0.45KN/㎡基本雪壓：0.45KN/㎡1.4地震基本裂度6度，設計基本地震加速度值0.05g，設計地震分組為第一組，建筑抗震等級為4級。2、結構類型方案1.1工程可分為高層住宅、小高層住宅、多層住宅、地下室按六度抗震設防。ａ、高層住宅高層住宅宅擬采用剪力力墻結構體系系，剪力墻抗抗震等級為四四級。基礎擬擬采用500管徑預應力力管樁。ｂ、小高層住住宅小高層住住宅擬采用短短肢剪力墻結結構體系，剪剪力墻抗震等等級為四級。ｃ、多層住宅宅多層住宅宅擬采用異形形柱框架結構構體系，框架架抗震等級為為四級，基礎礎采用柱下獨獨立基礎形式式。ｄ、地下室（單單獨）地下室擬擬采用框架體體系，頂板擬擬采用無梁樓樓蓋結構形式式，基礎采用用整板基礎。第五章公用工工程方案一、給排水工程方方案（一）設計依據1、現行國家設計規規范及標準2、建筑專業提供的的圖紙資料（二）給水設計給水分別由南南、北向城市市道路給水管管接出一路DN3000給水管。給給水管進地塊塊。給水管在在地塊內及周周邊道路連成成環狀，同時時保證地塊的的室外消防供供水。1、生活給水系統為了充分利用用城市水壓，確確保供水安全全及避免衛生生容器承受過過高的壓力，生生活給水采用用分區供水。地地塊住宅生活活給水系統分分為2個區，地下下室及地上5層為1區，由市政政壓力直接供供水。地上6－15層為2區，采用變變頻供水。在在地下室設置置水泵房，生生活水泵和消消防水泵合用用，提供變頻頻生活給水，同同時設置消防防水池供應整整個地塊的室室內消火栓及及噴淋系統用水。2、消防給水系統地塊內室外消消防管道與市市政給水管合合用，在地塊塊內連成環狀狀，按規范要要求設置室外外消防栓。地塊最高建筑筑的屋頂均消消防水箱以供供撲滅初期火火災。在地下下室置消防泵泵房和消防水水池供應整個個地塊的室內內消防栓及噴噴淋系統用水水。地塊內地地下車庫設置置自動噴淋系系統。（三）排水設計地塊內采用室室內廢污合流流、室外雨污污分流排放。雨雨水經管道收收集就近排至至河道及就近近的市政雨水水管。污水經經室外設化糞糞池預處理后后排入北面現現有市政污水水管，最終排排至城市污水水處理廠處理理。二、燃氣方案天然氣由地塊東面面道路規劃中中燃氣管接出出，管道天然然氣用量指標標以1.2立方米∕戶計算，公公建按居民用用氣量的5%計。三、暖通工程方案案（一）設計范圍1、高層住宅不具備備自然排煙條條件的防煙樓樓梯間，前室室及合用前室室的正壓送風風設計。2、大型地下汽車庫庫、自行車庫庫的通風及消消防排煙系統統設計。3、地下設備用房的的通風排煙設設計。4、商業用房空調設設計。（二）空調通風系系統1、地下室自行車庫庫及汽車庫設設置機械排風風系統，其中中汽車庫的通通風換氣次數數為6次∕小時，自行行車庫的通風風換氣次數為為4次∕小時，車庫庫的進風優先先考慮自然補補風。2、地下設備用房設設置機械排煙煙通風系統，排排風按換氣次次數為10～15次∕小時，排煙煙按60立方米∕小時∕平方米考慮慮。3、住宅廚房和餐廳廳均設置管道道排油系統，油油煙經處理后后通過管道排排放入大氣。（三）防火與防排排煙1、不具備自然排煙煙條件的地下下汽車庫、自自行車庫設置置機械排煙系系統，排煙量量按6次換氣次數設設計，補風考考慮通過坡道道自然進風。排排煙系統和平平時排風系統統合用，為火火災時切換。2、地下水泵房、變變電所等設備備用房機械排排煙系統，排排煙量60ｍ3∕ｈ∕ｍ2計算，送風風量不小于排排煙量的500%。3、所有排煙風機的的入口均設2280排煙防防火閥，排煙煙閥同排煙風風機聯鎖。4、高層住宅不具備備自然排煙條條件的防煙樓樓梯間及消防防電梯前室設設置正壓送風風系統。其中中樓梯間正壓壓風口隔層設設置，風口為為常開型。前前室風口每層層設置，為常常閉型，風口口同屋頂正壓壓風機聯鎖，著著火層及其上上下兩層風口口。（四）電氣工程方方案1、供電電源本工程包包括多層高層層及配套公建建。高層住宅宅的消防設備備、生活給水水泵用電屬二二級電力負荷荷，其余用電電為三級負荷荷。區塊設10KV開閉所一座座，用兩路10KV獨立電源同同時供電。2、負荷計算小區總用電負荷為為6X5166=30966KVA。小區用電電設備由小區區公變供電，小小區內設一座10KV開閉所，多多層住宅由室室外箱變供電電，高層變電電所均設在地地下車庫內。3、配電與計量低壓配電網網采用輻射型型結線。多層層住宅及配套套公建由小區區公變以380/2220V電壓采用電電纜埋地方式式供電。多層住宅均均采用一戶一一表計量。表表箱集中設于于底層。住宅各戶配置一只只嵌入式配電電箱，箱內設設若干配電回回路，分別控控制照明、插插座和空調等等。 公建電源在進線處處設電表計量量。4、防雷接地與安全全防護建筑物屋屋面暗裝避雷雷網及避雷小小針，防雷引引下線利用柱柱內主筋，基基礎內主筋焊焊成環狀閉合合回路作為避避雷接地體。住住宅樓配電系系統接地采用用TN-C--S制式，住宅宅進線電源在在進線處做重重復接地，各各種保護接地地與防雷接地地共用一套接接地系統，接接地電阻小于于1Ω。5、弱電本小區內各設弱電電控制中心一一處，在各區區域（樓）設設置分接線箱箱。在住宅每每一戶設電話話插座二處，有有線電視插孔孔一處，計算算機信息插孔孔一處。小區區內主干線采采用光纜，支支干線采用同同軸電纜，以以滿足用戶交交互式多媒體體服務需求。在在小區住宅各各單元入口處處設置電子保保安系統。6、電氣消防ａ、在小區底層設設置消控中心心。ｂ、火災報警及聯聯動控制按消防規規范，小高層層住宅設火災災報警系統，地地下車庫（Ⅲ類）僅設置置聯動滅火控控制系統。活活動中心等按按規范設置火火災報警及聯聯動裝置。設設計采用集中中聯動方式實實現對消防區區域狀態的監監控及自動手手動滅火控制制。消防區域內設置煙煙感探測器、手手報按鈕、消消火栓按鈕、聯聯動模塊、音音響警報裝置置、消防電話話插孔等，在在消防泵房、消消防電梯機房房等重要機房房及值班室設設置消防電話話分機。ｃ、消防配電所有消防防設備的配電電均采用二路路供電末端自自動切換方式式，二路電源源分別從低壓壓系統兩段母母線上引來。消消防設備的配配電線路均采采用耐火型電電線電纜穿鋼鋼管敷設。ｄ、應急照明小高層住宅及地下下車庫的出入入口、疏散通通道設疏散指指示照明及安安全出口照明明，消防控制制室、消防泵泵房及其它重重要機房、電電梯前室、走走道、樓梯間間、地下車庫庫及公眾活動動場所設應急急事故照明。（五）通訊及有線線電視系統1、本小區在物業管管理房內設有有通訊總配線線架2、小區內各住宅樓樓的單元進線線采用光纖與與大對數五類類電纜。每幢幢樓設置交接接總箱，各單單元設置交接接箱，各樓層層設置配線箱箱。3、本小區有線電視視信號由市有有線電視臺引引入至物業管管理間，物業業管理間內設設有線電視產產前端裝置，每每幢樓設置放放大器箱一只只，每個單元元設置單元中中間箱，每個個樓層設置樓樓層接線箱。小小區內有線電電視系統采用用分配分支系系統，設備及及線路均按雙雙向傳輸的要要求設置。（六）樓宇可視對對講系統每單元設樓宇宇可視對講系系統。每戶設設可視分機，每每單元入口處處設可視主機機，總機設在在物業管理間間，管理間可可接收戶內分分機報警地，并并識別報警區區域。（七）智能化系統統小區需配置智能化化系統，具體體由專業單位位設計。第六章節能保溫溫、環境保護護一、節能保溫1、按國家有關建筑節能能的要求，做好外外墻保溫，節節能系數達到到50%；2、屋頂布設太陽能能，多層住宅宅基本達到每每戶安裝，高高層用戶不少少于5層。二、環保與衛生防疫疫1、區垃圾收集點44處，靠近道道路，及時收收集、運出。2、泵房布置在半地地下室式車庫庫層，各類機機電設備選用用低噪塊型產產品，并做降降噪措施。3、內排水采用污廢廢合流制，室室外采用兩污污分流制。考考慮近遠期接接合方案。4、下汽車庫的尾氣氣經搜集后通通過豎井高空空排放，住宅宅廚房的煙均均設豎井于屋屋頂排放。5、宅戶型平面設計計通風良好，設設有獨立生活活陽臺及景觀觀陽臺。每戶戶考慮空調機機位。公寓間間日照間距按按1：1.31設計計。基本做到到明廚明衛。第七章開發進進度計劃一、本項目擬自西