第八章成本法及其運用

第八章成本法及其應用成本法概述1房地產價格構成2成本法的基本公式3重新購建價格的求取4第七章成本法建筑物折舊的求取5房屋完損等級評定和折舊的有關規定6成本法總結7成本法概述成本法的含義

成本法的理論依據成本法適用的估價對象成本法估價需具備的條件成本法的操作步驟成本法概述成本法的含義成本法的理論依據成本法適用的估價對象成本法估價需具備的條件成本法的操作步驟成本法又稱積算法，是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。其本質是以房地產的重新開發建設成本為導向求取估價對象價值。成本法中的“成本”具有多種含義，使用時應注意區分。通常把成本法測算出的價值稱為積算價值。成本法概述生產費用價值論——商品價格依其生產所必須的費用而決定。賣方角度看——其價格不應低于開發建設該房地產項目已花費的代價。買方角度看——其價格不應高于他預計的重新開發建設該房地產項目所需要花費的代價。估價人員估價的基礎是重新開發建設估價對象所必需的支付和應獲得的利潤，還要考慮所發生的折舊等因素。成本法的含義成本法的理論依據成本法適用的估價對象成本法估價需具備的條件成本法的操作步驟成本法概述適用對象——最近開發、現有、正在開發、計劃開發房地產；無收益、交易少的房地產項目；有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發建設的項目；房地產保險評估；可獨立開發建設的整體房地產。成本法的含義成本法的理論依據成本法適用的估價對象成本法估價需具備的條件成本法的操作步驟成本法概述適用條件——重新購建價格、折舊等數值明顯或容易測算。房地產開發建設成本高≠房地產價格高房地產開發建設成本低≠房地產價格低注意——估價實踐中應采用客觀成本而非實際成本；估價實踐中應結合市場供求分析等確定評估價值。成本法的含義成本法的理論依據成本法適用的估價對象成本法估價需具備的條件成本法的操作步驟成本法概述搜集有關房地產價格構成、開發建設的成本、稅費、利潤等資料。測算估價對象重新購建價格測算建筑物折舊求取估價對象的積算價值成本法的含義成本法的理論依據成本法適用的估價對象成本法估價需具備的條件成本法的操作步驟房地產價格構成典型開發經營方式下的房地產價格的劃分：

土地取得成本建設成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤房地產價格構成典型開發經營方式下的房地產價格的劃分：

土地取得成本建設成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤市場購置下的土地取得成本——購買土地價款、稅費征收集體土地下的土地取得成本——征地補償安置費、稅費、出讓金征收國有土地上房屋的土地取得成本——房屋拆遷補償費、相關費用、出讓金房地產價格構成典型開發經營方式下的房地產價格的劃分：

土地取得成本建設成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤勘察設計和前期工程費建筑安裝工程費基礎設施建設費公共配套設施建設費其他工程費開發期間稅費房地產價格構成典型開發經營方式下的房地產價格的劃分：

土地取得成本建設成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤開發經營活動中正常的費用支出：工資、福利、辦公、差旅費等。房地產價格構成典型開發經營方式下的房地產價格的劃分：

土地取得成本開發成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤開發工作之后所進行的銷售活動中正常的費用支出：廣告、銷售資料制作、樣板間、售樓處建設、人員費用等房地產價格構成典型開發經營方式下的房地產價格的劃分：

土地取得成本建設成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤房地產開發完成前發生的所有必要費用應計算的利息，即全部投資（不論是何來源）的利息（包括機會成本）房地產價格構成典型開發經營方式下的房地產價格的劃分：

土地取得成本開發成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤預收或銷售房地產應由賣方交納的稅費：銷售稅金及附加——營業稅、城市維護建設費、教育費附加；其他銷售稅費——應由賣方負擔的印花稅、交易手續費等。房地產價格構成典型開發經營方式下的房地產價格的劃分：

土地取得成本開發成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤指的是稅前利潤指的是正常市場條件下開發商所能獲得的平均利潤開發利潤的計算：開發利潤=開發利潤率×相應計算基數利潤率是同一市場類似房地產項目的利潤率直接成本利潤率計算基數=土地取得成本+開發成本投資利潤率計算基數=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用成本利潤率計算基數=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息銷售利潤率=開發完成后的房地產價值應注意利潤率與計算基數的匹配成本法的基本公式成本法最基本的公式適用于新開發房地產的基本公式適用于舊的房地產的基本公式成本法的計算公式成本法最基本的公式適用于新開發房地產的基本公式適用于舊的房地產的基本公式房地產價值=重新購建價格-折舊該公式可以根據以下兩類估價對象而具體化：——新開發的房地產——舊的房地產成本法的計算公式成本法最基本的公式適用于新開發房地產的基本公式適用于舊的房地產的基本公式新開發房地產分為：新開發房地、新建成建筑物、新開發土地新開發的房地價值=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤新建成的建筑物價值=建筑物建設成本+管理費用

+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤新開發的土地價值=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用

+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

新開發房地產采用成本法估價時雖然一般不存在折舊，但應考慮選址、規劃、質量、環境、景觀、供求等全面衡量其功能折舊、外部折舊及可能的增值因素，進行適當的減價會場增價調整。成本法的計算公式在實際運用成本法時，應根據實際情況對上述公式進行具體化。成片開發完成后的某宗熟地的估價：新開發區某宗土地的單價=（取得開發區用地的總成本+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+總開發利潤）÷（開發區用地總面積×開發完成后可轉讓土地面積比率）×用途、區位等因素調整系數其中：開發完成后可轉讓土地面積比率

=（開發完成后可轉讓土地總面積/開發區用地總面積）×100%例8-1成本法最基本的公式適用于新開發房地產的基本公式適用于舊的房地產的基本公式成本法的計算公式【例8—1】某成片荒地面積2km2，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發成“五通一平”熟地的開發成本和管理費用為2.5億元，建設期為3年，貸款年利率為8％，銷售費用、銷售稅費和開發利潤分別為可轉讓熟地價格的2％、5.5％和10％，開發完成后可轉讓土地面積的比率為60％。請求取該荒地開發完成后可轉讓熟地的平均單價(假設開發成本和管理費用在建設期內均勻投入，開發完成時即開始銷售，銷售費用在開發完成時投入)。成本法的計算公式【解】求取該荒地開發完成后可轉讓熟地平均單價的過程如下：

成本法的計算公式成本法最基本的公式適用于新開發房地產的基本公式適用于舊的房地產的基本公式舊的房地產可以分為：舊的房地和舊的建筑物舊的房地價值=房地重新購建價格–

建筑物的折舊舊的房地價值=土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格–建筑物折舊舊的建筑物價值

=建筑物重新購建價格-建筑物折舊重新購建價格的求取重新購建價格的含義重新購建價格的求取思路建筑物重新購建價格的求取方式建筑物重新購建價格的求取方法重新購建價格的求取重新購建價格的概念重新購建價格的求取思路建筑物重新購建價格的求取方式建筑物重新購建價格的求取方法重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必須的支出，或者重新開發建設全新狀況估價對象所必須的支出和應獲得的利潤。應注意：重新購建價格是估價時點時的價格重新購建價格是客觀的價格建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格重新購建價格的求取重新購建價格的概念重新購建價格的求取思路建筑物重新購建價格的求取方式建筑物重新購建價格的求取方法求取房地的重新購建價格房地不分分別求房、地重新購建價格，再將兩部分相加。求取土地的重新購建價格采用市場法等假定其上建筑物不存在單獨求取土地的重新取得價格采用成本法求取重新開發成本求取建筑物的重新購建價格假定建筑物所占土地已經取得重新建造所必須的支出和應獲得的利潤。交鑰匙工程直接發包后全部工程價款以及發包人的其他必須的支出重新購建價格的求取重新購建價格的概念重新購建價格的求取思路建筑物重新購建價格的求取方式建筑物重新購建價格的求取方法重建價格（重建成本）——適用于具有特殊保護價值的建筑物，“復制”。重置價格（重置成本）——適用于“復制”有困難的建筑物以及一般的普通建筑物重置價格通常低于重建價格重新購建價格的求取重新購建價格的概念重新購建價格的求取思路建筑物重新購建價格的求取方式建筑物重新購建價格的求取方法建筑物的重新構建價格相當于在估價時點新建成的建筑物價值：建筑物的重新構建價格=建筑安裝工程費+專業費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤單位比較法——單位面積法、單位體積法分部分項法——分別計算各分部分項價格后加總工料測量法——按照人材機單價分別計算后加總指數調整法——利用價格指數或變動率將建筑物原始價值調整到估價時點時的價值求取建筑物重新購建價格。重新購建價格的求取單位比較法——單位面積法、單位體積法分部分項法工料測量法指數調整法單位面積法：調查和了解在估價時點的近期建成的類似建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費，然后對其進行適當的修正、調整，再加上相應的專業費用、管理費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤，來求取建筑物重新構建價格的方法。【例8-2】主要適用于同一類型的建筑物的單位建筑安裝工程費基本相同的建筑物，如住宅、辦公樓等。單位體積法：調查和了解在估價時點的近期建成的類似建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費，然后對其進行適當的修正、調整，再加上相應的專業費用、管理費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤，來求取建筑物重新構建價格的方法。主要適用于同一類型的建筑物的單位建筑安裝工程費基本相同的建筑物，如儲油罐、地下油庫等。重新購建價格的求取

【例8-2】某幢房屋的建筑面積為300m2，該類用途、建筑結構和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費為1200元／m2，專業費用為建筑安裝工程費的8％，管理費用為建筑安裝工程費與專業費用之和的3％，銷售費用為重新購建價格的4％，建設期為6個月，所有費用可視為在建設期內均勻投入，年利率為6％，開發商成本利潤率為15％，銷售稅費為重新購建價格的6％。請計算該房屋的重新購建價格。重新購建價格的求取【解】設該房屋單位建筑面積的重新購建價格為VB，計算如下：

(1)建筑安裝工程費=1200(元／m2)(2)專業費用=1200×8％=96(元／m2

)(3)管理費用=(1200+96)×3％=38．88(元／m2

)(4)銷售費用=VB×4％=0.04VB（元／m2

)(5)投資利息=(1200+96+38.88+0.04VB)×[(1+6％)0.25-1]=19.59+0.0006VB(元／m2

)(6)銷售稅費=VB×6％=0.06VB(元／m2

)(7)開發利潤=(1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB)×15％

=203.17+0.0061VB(元／m2

)(8)VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VBVB=1743.69(元／m2

)

重新購建總價=1743.69×300=52.31(萬元)重新購建價格的求取單位比較法分部分項法工料測量法指數調整法分部分項法：先假設將估價對象建筑物分解為各個獨立的構件或分部分項工程，并測算每個獨立構件或分部分項工程的數量，然后調查、了解估價時點時的各個獨立構件或分部分項工程的單位價格或成本，最后將各個獨立構件或分部分項工程的數量乘以相應的單位價格或成本后相加，再加上相應的專業費用、管理費用、投資利息、銷售稅費和開發利息，來求取建筑物重新購建價格的方法。【例8-3】重新購建價格的求取【例8—3】估算某舊辦公樓2007年6月30目的建筑物重置價格。房地產估價師經實地查看、查閱有關圖紙等資料，得知該辦公樓共l0層．總建筑面積為8247m2，建筑結構為鋼筋混凝土框架結構，并調查、了解到估算該重置價格所需的有關數據如下：1．建筑安裝工程費：

(1)土建工程直接費：①基礎工程：99.54元／m2②墻體工程：80.11元／m2③梁板柱工程：282.37元／m2④墻混凝土(電梯井壁、混凝土剪力墻)工程：73.65元／m2⑤樓梯混凝土工程：31.82元／m2⑥零星混凝土工程：25.32元／m2⑦屋面工程：20.42元／m2重新購建價格的求取

⑧腳手架工程：25.54元／m2⑨室外配套工程：l42.67元／m2

小計：781.44元／m2

(2)安裝工程直接費：①電梯工程：l30.O0元／m2(其中：人工費9.O0元／m2)②給排水工程：85.22元／m2(其中：人工費l2.32元／m2)③采暖通風工程：70.34元／m2(其中：人工費9.83元／m2)④電氣工程：ll2.65元／m2(其中：人工費7.59元／m2)⑤消防工程：l6.62元／m2(其中：人工費2.58元／m2)⑥綜合布線工程：30.45元／m2(其中：人工費4.85元／m2)

小計：445.28元／m2(其中：人工費46.17元／m2)

(3)裝飾裝修工程直接費：①門窗工程：l35.00元／m2(一次性包死承包價)

重新購建價格的求取

②內部裝飾工程：455.50元／m2(其中：人工費45.16元／m2)③外墻玻璃幕等工程：311.00元／m2(一次性包死承包價)

小計：901.50元／m2(其中：人工費45.16元／m2)

(4)土建工程綜合費率為土建工程直接費的14.25％，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的79.08％，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的75.90％，稅金為3.445％。2．專業費用：建筑安裝工程費的6％。3．管理費用：建筑安裝工程費與專業費用之和的3％。4．銷售費用：售價的3％。5．投資利息：開發經營期為2年；費用第一年投入60％，第二年投入40％；年利率為5.76％。6．銷售稅費：售價的5.53％。7．開發利潤：投資利潤率為20％。重新購建價格的求取

【解】設該舊辦公樓的建筑物重置總價為VB，估算如下：

(1)建筑安裝工程費：

①土建工程費=[781.44×(1+14.25％)]×(1+3.445％)=923.55(元／m2

)②安裝工程費=(445.28+46.17×79.08％)×(1+3.445％)=498.39(元／m2

)③裝飾裝修工程費=(901.50+45.16×75.90％)×(1+3.445％)=968.01(元／m2

)④單位建筑安裝工程費=923.55+498.39+968.01=2389.95(元／m2)

建筑安裝工程費總額=2389.95×8247=1970.99(萬元)(2)專業費用=1970.99×6％=118.26(萬元)(3)管理費用=(1970.99+118.26)×3％=62.68(萬元)重新購建價格的求取

(4)銷售費用=VB×3％=0.03VB(萬元)

以上(1)至(4)項費用之和=2151.93+0.03VB(萬元)

(5)投資利息=(2151.93+0.03VB)×[60％(1+5.76％)1.5+40％(1+5.76％)0.5－1]=137.59+0.0019VB(萬元)(6)銷售稅費=VB×5.53％=0.0553VB(萬元)(7)開發利潤=(2151.93+0.03VB)×20％=430.39+0.006VB(萬元)(8)VB=2151.93+0.03VB+137.59+0.0019VB+0.0553VB+430.39+0.006VB

VB=2999.46(萬元)

建筑物重置單價=2999.46÷0.8247=3637.03(元／m2

)重新購建價格的求取單位比較法分部分項法工料測量法指數調整法工料測量法：先假設將估價對象建筑物還原為建筑材料、建筑構配件和建筑設備，并測算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構配件和建筑設備的種類、數量和人工時數，然后調查、了解估價時點時相應的建筑材料、建筑構配件、建筑設備的單價和人工費標準，最后將各種建筑材料、建筑構配件、建筑設備的數量和人工費標準乘以相應的單價和人工費標準后相加，再加上相應的專業費用、管理費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤，來求取建筑物重新構建價格的方法。（表8-1）指數調整法：利用有關成本指數或變動率，將估價對象建筑物的歷史成本調整到估價時點的成本來求取建筑物重新購建價格的方法。

重新購建價格的求取建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應注意的問題建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應注意的問題建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應注意的問題概念：估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額。即：建筑物折舊=建筑物重新購建價格–建筑物市場價值折舊的原因：物質折舊——有形損耗、物質磨損。建筑物在實體上的老化、磨損、損壞造成的建筑物價值減損。功能折舊——無形損耗。建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩造成的建筑物價值減損。外部折舊——經濟折舊。建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。建筑物折舊的求取【例8—4】某套舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質折舊為2萬元，因戶型設計不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為6萬元，由于位于城市衰落地區引起的外部折舊為3萬元。請求取該套舊住宅的折舊總額和現值。

【解】該舊住宅的折舊總額求取如下：該舊住宅的折舊總額=物質折舊+功能折舊+外部折舊

=2+6+3=11(萬元)該舊住宅的現值求取如下：該舊住宅的現值=重置價格一折舊

=40—11=29(萬元)建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應注意的問題年限法市場提取法分解法建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應注意的問題年限法市場提取法分解法年限法亦為年齡-壽命法，是根據建筑物的經濟壽命、有效年齡或剩余經濟壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命——自然壽命、經濟壽命建筑物的年齡——實際年齡、有效年齡建筑物的剩余壽命——剩余自然壽命、剩余經濟壽命剩余自然壽命=自然壽命—實際年齡剩余經濟壽命=經濟壽命—有效年齡建筑物折舊的求取年限法中，為使求出的建筑物的折舊和價值符合實際，使用經濟壽命、有效年齡、剩余經濟壽命。直線法折舊——V=C—Et成新折扣法

——V=C×q建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應注意的問題年限法市場提取法分解法建筑物折舊的求取直線法假設在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。D—經濟壽命期間每年的折舊額。C—建筑物的重新購建價格。S—建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額。N—建筑物的經濟壽命。R—建筑物的凈殘值率，簡稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建價格的比率，即：(C一S)—折舊基數。d—年折舊率，年折舊額與重新購建價格的比率。Et—建筑物的折舊總額。V—建筑物的現值。t—有效年齡。n—建筑物的剩余經濟壽命。建筑物折舊的求取直線法折舊下的建筑物現值的計算：例8-5建筑物折舊的求取成新折扣法依據建筑物的成新率和重新構建價格求取建筑物的現值。例8-6V—

建筑物的現值；

C—

建筑物的重新購建價格；

q—

建筑物的成新率(％)。當R=0時建筑物折舊的求取【例8—6】某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年間維修養護情況正常，房地產估價師經實地查看判定其剩余經濟壽命為30年，殘值率為零。請用直線法計算該房屋的成新率。

【解】已知：t=10年，n=30年，R=0

則：建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應注意的問題年限法市場提取法分解法市場提取法是利用含有與估價對象中的建筑物具有類似折狀況的建筑物的可比實例，來求取估價對象中的建筑物折舊的方法。∵舊的房地價值=土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格–建筑物折舊∴建筑物折舊=土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格－舊的房地價值=建筑物的重新購建價格－（舊的房地價值－土地的重新購建價格）=建筑物的重新購建價格－建筑物折舊后價值建筑物折舊的求取搜集交易實例選取可比實例（三個以上）可比實例價格修正與調整求取可比實例建筑物折舊后的價值求取可比實例建筑物的折舊求取可比實例建筑物的折舊率建筑物折舊=建筑物重新購建價格×總折舊率建筑物折舊=建筑物重新購建價格×年平均折舊率×建筑物年齡建筑物的經濟壽命=1/年折舊率建筑物成新率=1－總折舊率建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應注意的問題年限法市場提取法分解法建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應注意的問題年限法市場提取法分解法分解法是先把建筑物折舊分成它的各個組成部分，然后分別測算出各個組成部分，再把測算出的各個組成部分相加來求取建筑物折舊的方法。分解法求取建筑物折舊的步驟：①求取物質折舊②求取功能折舊③求取外部折舊④求取建筑物折舊總額折舊總額=物質折舊+功能折舊+經濟折舊建筑物折舊的求取物質折舊分為可修復項目和不可修復項目（分為短壽命項目和長壽命項目）物質折舊=可修復項目的修復費用+短壽命項目的折舊額+長壽命項目的折舊額【例8—8】可修復項目條件：修復費用≤修復后的房地產價值－修復前的房地產價值可修復項目折舊額=修復后的房地產價值－修復前的房地產價值不可修復項目：短壽命項目、長壽命項目短壽命項目利用年限法計算折舊額長壽命項目是合在一起，根據建筑物重新構建價格減去可修復項目的修復費用和短壽命項目的重新構建價格后的余額、建筑物的經濟壽命、有效年齡和剩余經濟壽命，利用年限法計算折舊額。建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應注意的問題年限法市場提取法分解法建筑物折舊的求取【例8—8】某建筑物的重置價格為180萬元，經濟壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，年齡為3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為l5年，年齡為10年。殘值率假設均為零。請計算該建筑物的物質折舊額。

【解】該建筑物的物質折舊額計算如下：門窗等損壞的修復費用=2(萬元)

裝飾裝修的折舊額=30×1/5×3=18(萬元)

設備的折舊額=60×1/15×10=40(萬元)長壽命項目的折舊額=(180-2-30-60)×1/50×10=17．6(萬元)

該建筑物的物質折舊額=2+18+40+17．6=77．6(萬元)建筑物折舊的求取功能折舊分為功能缺乏、功能落后、功能過剩三類。功能缺乏折舊分為可修復的功能缺乏折舊的和不可修復的功能缺乏折舊。可修復的功能缺乏折舊的求取：①估算在估價時點單獨增加該功能的必要費用；②估算在估價時點重置建筑物時隨同增加該功能的必要費用；③單獨增加功能費用-隨同增加功能費用。【例8—9】某幢應有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價格為2000萬元。現增設電梯需要120萬元，而如果現在建造辦公樓時隨同安裝電梯只需要100萬元。請計算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。

【解】該辦公樓因沒有電梯引起的折舊計算如下：該辦公樓因沒有電梯引起的折舊額=120—100=20(萬元)

該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值=2000-20=1980(萬元)建筑物折舊的求取【例8—10】例8—9應有電梯而沒有電梯的辦公樓，現增設電梯需要120萬元，類似有電梯的辦公樓的重置價格為2100萬元。請計算該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。

【解】該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值=2100-120=1980(萬元)不可修復的功能缺乏折舊的求取：①求取缺乏該功能導致的每年損失租金的現值之和；②估算隨同增加功能費用；③將未來每年損失租金的現值之和減去隨同增加功能費用。建筑物折舊的求取功能落后折舊分為可修復的功能落后折舊的和不可修復的功能落后折舊。可修復的功能落后折舊額為：在估價時點落后功能的重置價格，減去該落后功能已提折舊，加上拆除該落后功能的必要費用，減去該落后功能的殘值，加上單獨增加先進功能的必要費用，減去重置建造建筑物時隨同增加先進功能的必要費用。【例8—12】某幢舊辦公樓的電梯已落后，如果將該電梯更換為功能先進的新電梯，估計需要拆除費用2萬元，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要l20萬元(包括購買價款、運輸費、安裝費等)，要比在建造同類辦公樓時隨同安裝多花費20萬元。估計該舊辦公樓的重建價格為2050萬元，該舊電梯的重置價格為50萬元，已提折舊40萬元。請計算該辦公樓因電梯落后引起的折舊及扣除電梯落后引起的折舊后的價值。

【解】該辦公樓因電梯落后引起的折舊計算如下：該辦公樓因電梯落后引起的折舊額=(50—40)+(2—3)+20=29(萬元)。該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值=2050-29=2021(萬元)對于不可修復的功能落后引起的折舊，其折舊額是在上述計算中將單獨增加先進功能費用替換為功能落后導致的未來每年損失租金的現值之和。建筑物折舊的求取功能過剩一般是不可修復的。①功能過剩折舊包括“無效成本”，通過采用重置價格而自動得到消除；②功能過剩折舊包括功能過剩造成的“超額持有成本”，通過未來每年超額運營費用的現值之和來求取。【例8—13】某房地產的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調系統因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系統使用壽命為15年，估價對象房地產的報酬率為12％。請計算該房地產因中央空調功率過大引起的折舊及扣除中央空調功率過大引起的折舊后的價值。

【解】該房地產因中央空調功率過大引起的折舊及扣除中央空調功率過大引起的折舊后的價值計算如下：建筑物折舊的求取外部折舊通常是不可修復的外部問題可能是暫時性的，也可能是永久性的。外部折舊的求取可根據收益損失的期限不同，求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現值之和作為外部折舊額。建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應注意的問題估價上的折舊與會計上的折舊的本質區別土地使用年限對建筑物經濟壽命的影響建筑物經濟壽命早于土地使用年限而結束的，應按照建筑物經濟壽命計算建筑物折舊圖7-5a、b建筑物經濟壽命晚于土地使用年限而結束的，分為在出讓合同中未約定不可續期和已約定不可續期兩種情況。對于在出讓合同中未約定不可續期的，應按照建筑物經濟壽命計算建筑物折舊。對于在出讓合同中已約定不可續期的，應按照建筑物經濟壽命減去其晚于土地使用年限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。圖7-5c、d房屋完損等級評定和折舊的有關規定房屋完損等級評定的有關規定房屋折舊的有關規定房屋完損等級評定的有關規定

房屋完損等級是用來檢查房屋維修養護情況的一個標準，是確定房屋真實新舊程度和測算房屋折舊的一個重要依據。房屋的完好程度越高，其現值就越接近于重新購建價格。

1984年11月8日，原城鄉建設環境保護部發布了《房屋完損等級評定標準(試行)》，同年l2月12日發布了《經租房屋清產估價原則》。現將有關內容綜合如下：房屋完損等級是根據房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的，分為下列5類：①完好房；②基本完好房；③一般損壞房；④嚴重損壞房；⑤危險房。房屋結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目為：①房屋結構組成分為：地基基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面；②房屋裝修組成分為：門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修。③房屋設備組成分為：水衛、電照、暖氣及特種設備(如消防栓、避雷裝置等)。房屋完損等級評定的有關規定房屋完損等級的判定依據是：①完好房：結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現狀良好，使用正常。或雖然個別分項有輕微損壞，但一般經過小修就能修復的。②基本完好房：結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養，設備、管道現狀基本良好，能正常使用，經過一般性的維修能恢復的。③一般損壞房：結