第3章項目用地的獲取及選址目錄房地產開發用地的類型1房地產開發用地選擇2項目選址33.1

城市土地的類型3.1.1城市土地的分類3.1.2城市土地的權屬3.1城市土地的類型什么是土地？什么是城市土地？什么是建設用地？3.1城市土地的類型（1）按照土地使用的性質和功能分類（規劃部門）（2）根據土地用途的差異、利用分類等因素分類（國土資源部門）（3）按開發程度劃分6（1）按照土地使用的性質和功能分類

（規劃部門）城市用地分類與規劃建設用地標準城市用地分類采用大類、中類和小類三個層次的分類體系，共分10大類，46中類，73小類；居住用地：公共設施用地：工業用地倉儲用地對外交通用地道路廣場用地市政公用設施用地綠地特殊用地水域及其他

城市用地《城市用地分類與規劃建設用地標準》《土地利用現狀分類》采用二級分類體系。一級類12個，二級類57個其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。（2）根據土地用途的差異、利用分類等因素分類（國土資源部門）（三）按人為投入的形式與程度生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地。毛地：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷房屋的土地。熟地：是指具有完善的城市基礎設施、土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地。3.1

城市土地的類型3.1.1城市土地的分類3.1.2城市土地的權屬3.1.2城市土地的權屬

1、土地權利的四項基本權能占有權-----實際支配和控制使用權-----可分離收益權----標志處分權-----核心

2、我國土地的權利體系土地所有權

是土地所有人對土地的占有、使用、收益和處分的權利。

土地使用權是指依照法律享有利用、經營和取得收益的權利。

全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使；集體所有制：村農民集體；村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體；鄉（鎮）農民集體。社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）(1)所有權體系(1)城市市區的土地。不能依法證明屬于農民集體所有的，都屬于國家所有。(2)農村和郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地。(3)國家依法征收的土地。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有土地實行征收。(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。(5)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地。(6)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

屬于國有的土地農村集體土地所有權

集體土地的范圍，由法律作了明確的界定。《憲法》和《土地管理法》都規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體——村委會所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

集體所有不能直接進入城市土地市場，必須經過土地征用轉化為國有土地。(2)使用權體系

1）出讓國有土地使用權2)劃撥國有土地使用權2)他項權利出讓國有土地使用權

國有土地使用權出讓國家土地使用者土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金(提前支付)

土地使用權出讓(土地一級市場)由國家壟斷。只擁有土地使用權，沒有所有權。

國有土地使用權出讓方式招標方式拍賣方式協議方式掛牌方式

國有土地使用權出讓年限居住用地：70年工業用地：50年教育、科技、文化衛生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業、旅游、娛樂用地：40年(2)使用權體系

1）出讓國有土地使用權2)劃撥國有土地使用權2)他項權利

3.2房地產開發用地的選擇3.2.1房地產開發用地的一般要求

房地產開發用地通常是位于城市規劃區內的，適合開發企業進行基礎設施和房屋建設使用的國有土地。1、國有土地包含城市規劃區域內國家所有的土地和城市規劃區域內集體所有而被國家依法征收的土地。2、符合規劃3、工程地質條件4、最有升值潛力城市市區、近郊區及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。3.2房地產開發用地的選擇

房地產開發用地的來源有哪些？

3.2房地產開發用地的選擇

房地產開發用地的來源1、城區中需再開發的土地2、城市規劃區內的建設備用地3、各種開發區內的土地3.2房地產開發用地的選擇取得方式：直接向政府申請出讓（協議出讓土地）收購舊房，取得土地（權屬情況比較復雜以轉讓方式取得用地與土地的現使用者合作取得用地3.2.2影響開發土地因素分析

1、一般因素2、區域因素3、個別因素3.2.3房地產開發用地的取得方式

1、國有土地劃撥2、集體土地征收3、城市房屋征收4、土地使用權轉讓5、國有土地使用權出讓土地使用權劃撥的程序1、用地單位提交用地申請2、審核批準3、劃撥土地和登記發證土地征收的程序1、申請用地－－開發企業2、受理申請并審查有關文件－－土地管理部門擬定征地方案3、申請報批4、簽訂合同，頒發土地使用證送達聽證告知書取得送達回證召開村民代表會議出具會議紀要取得規劃紅線勘測定界擬定征地補償標準和安置方案修改征地補償標準和安置方案簽訂征地補償安置協議批前征地程序：聽證或放棄聽證征地程序：1、申請用地2、受理申請并審查有關文件

一書三方案

即：建設用地說明書，農用地轉用方案，補充耕地方案，征收土地方案3、審批用地支付征地補償費和征地稅費征地補償安置方案公告取得征地批準書簽發用地證書征收土地檔案落實征地補償登記發布征地第一公告

批后實施征地程序：實施管理辦法土地使用證土地使用權轉讓

國家土地使用者出售、贈與、交換、繼承一級市場（出讓市場）二級市場（轉讓市場）土地使用者

辦理土地登記

核發《建設用地批準書》交付土地

發布出讓公告

編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案

公布出讓計劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結果招標拍賣掛牌協議

招拍掛實施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)

申請及資格審查(6)(10)國有土地使用權出讓流程3.4項目選址3.4.1房地產開發項目選址原則區域優先注重潛力適應投資持征綜合評價具體選址工作可分為三個階段準備階段，事先擬定選址條件現場踏勘確定場地，綜合論證。確定投資開發區域和開發地段3.4項目選址3.4.2房地產開發項目選址考慮的因素1、城市規劃2、自然因素3、地理因素4、人口因素

3.4.3居住項目選址

居住項目是指供人們生活居住的房地產，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。這類物業的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。居住項目主要為人們提供一個安靜舒適的生活休息空間。

居住項目選址主要考慮因素自然環境交通條件市政基礎設施地塊背景及區域規劃方向生活配套設施用地成本市場狀況房地產相關政策

1.市場狀況分析該地區的房地產市場需求量和供應量，并對未來市場變化進行科學分析和預測；分析需求市場的層次結構。

2.地塊背景及區域規劃方向其目的是分析地塊的開發建設條件、地塊規劃限制條件、區域將來可能出現的各種物業類型和由此帶來的潛在客戶等等，為開發商提供較為詳細的決策依據。

3.自然環境山水、湖畔、綠地等自然生態景觀以及清新的空氣，都是居民選擇安居，也是房地產投資者在選擇居住項目區位時要考慮的因素。

4.交通條件如果項目在市區內，周邊一般都會有便捷的公共交通系統，能夠滿足居民日常出行的要求；如果項目在市郊，要求項目所在地要有能夠便捷到達城市中心或商業、休閑區的交通條件，如地鐵、輕軌、公交線路等，以便保持與市區的緊密聯系。

5.生活配套設施

居住項目所在地應具有較好的生活配套設施，比如菜市場、超市、醫院、學校和銀行等等。6.市政基礎設施

居住項目應盡量依托主城區，以便共享城市中的市政配套設施，如供電、供水、供氣、道路、通信線路等，完善的市政配套設施不但可為項目提供便利的建設條件和資源，利于項目開發。

7.房地產相關政策

居住項目選址應充分考慮相關政策的影響，重視國家鼓勵的項目投資方向，開發商在政策導向下可以結合企業自身資源優勢對地塊取舍進行權衡。

8.用地成本

在對某地塊進行初步了解的基礎上，應對地塊價格進行粗略估計，結合地塊規劃限條件估算項目投資成本和收益，以此衡量地塊的“經濟效益”。

3.4.3商業項目選址

商業房地產項目也稱經營性房地產、或收益性房地產，主要包括商業用房、寫字樓、酒店、酒店式公寓等類型。1、交通便利性原則：商業地產應分布于交通便捷、易達性好的位置，使商家及消費者進出便利。

2、可見性原則：商業地產被往來行人或者乘車者所能看到的程度，一般情況下場所的可見度越高，越容易引起客流的重視，來消費的可能性越大，更多地吸引即興消費。

商業地產選址的原則3、適應性原則:為了滿足商家需求，就需要店鋪選擇技術和商品經營技術高度結合。商業地產的建設要與周圍的建筑環境相融合，不同的環境要求不同的建筑風格。4、購買力原則:研究商圈內維持商業設施存在的最低服務人口數量及一定的消費能力，調查不同區域內人口的數量、密度、年齡分布、文化水平、人均可支配收入等多項指標，盡量選址于購買力強的區域。

（1）消費市場；（2）商業環境；（3）商業輻射范圍；（4）潛在商業價值；（5）規劃設計條件。

1.零售商業項目選址零售商業項目包括各類商場、購物中心、超級市場、店鋪等類型。零售商業除了考慮市政配套設施、交通條件、房地產相關政策及用地成本等因素外，還應著重考慮以下影響因素：

2.寫字樓項目選址依照寫字樓所處的位置、自然或物理狀況和收益能力，專業人員通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。在寫字樓項目選址時，除了考慮城市規劃的影響、市政基礎設施條件、房地產相關政策及用地成本等因素外，還應著重考慮以下影響因素：（1）周邊環境狀況；（2）交通便捷程度。以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。營業時間12小時以上，采用拒臺式和自選式相結合的售賣方式，營業面積一般在100平方米以內。其商圈輻射半徑0.3公里左右，目標顧客以相對固定的居民為主，一般選址于居民區或傳統商業區內。三、不同類型商業地產對選址的要求1、食雜店的特點及選址要求以即時食品、日用小百貨為主，有即時消費性、應急性等特點，商品品種在3000種左右，售價高于市場平均水平。營業時間在16小時以上，提供即時性食品的輔助設施，開設多項服務項目，以開架自選為主，結算在收銀處進行，營業面積100平方米左右，利用率高。商圈范圍小，顧客步行5分鐘內到達，目標顧客主要為單身者、年輕人，顧客多為有目的的購買。一般選址于商業中心區、交通要道及車站、醫院、學校、娛樂場所、辦公樓、加油站等公共活動區。2、便利店的特點及選址要求商品平均價格低于市場平均水平，自有品牌占有較大比例。用工精簡，為顧客提供有限的服務，開架自選，統一結算。營業面積300~500平方米，輻射半徑2公里左右，目標顧客主要為商圈內的居民，一般選址于居民區、交通要道等租金相對便宜的地區。3、折扣店的特點及選址要求經營包裝食品、生鮮食品和日用品，食品超市與綜合超市商品結構不同。營業時間12小時以上，自選銷售，出入口分設，在收銀臺統一結算。營業面積在6000平方米以下，輻射半徑2公里左右，目標顧客以居民為主，一般選址于市區商業中心、居住區

。4、超市的特點及選址要求大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當部分，商品在4000種左右，實行低價、批量銷售，自選銷售，出入口分設，在收銀臺統一結算。實際營業面積6000平方米以上，輻射半徑2公里以上，目標顧客以居民、流動顧客為主一般選址于市、區商業中心、城郊結合部、交通要道及大型居住區。5、大型綜合超市的特點及選址要求以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占柏當部分，商品在4000種左右，大都實行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實現廉價銷售。設相當于營業面積的停車場，自選銷售，出入口分設，在收銀臺統一結算。信息管理系統程度較高并對顧客實行會員制管理，營業面積6000平方米以上，輻射半徑5公里以上，目標顧客以中小零售店、餐飲店、集團購買和流動顧客為主，一般選址于城鄉結合部且交通便利的要道。如麥德龍公司選擇的客流群體主要是中小經營企業和社會團體的專業客戶，實行量販經營，它們的經營采取門店和倉儲合一的方式，一般都需要數萬平方米場地，選擇在城郊結合部就大大地降低了土地使用成本。6、倉儲式會員店的特點及選址要求

綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化妝品、家庭用品、家用電器為主。采取柜臺銷售和開架銷售相結合方式，注重服務，設餐飲、娛樂等服務項目和設施。營業面積6000~20000平方米，目標顧客以追求時尚和品位的流動顧客為主，一般選址于市、區級商業中心、歷史形成的商業集聚地。7、百貨店的特點及選址要求8、專業店的特點及選址要求以銷售某類商品為主，體現專業化、深度性、品種豐富，選擇余地大，采取柜臺銷售和開架銷售相結合方式，從業人員具有豐富的專業知識，營業面積的規模根據商品特點而定。