廣東中原地產代理有限公司項目一部營銷策劃組

Guangzhou2012.07番禺市橋祈潤廣場項目商業部分整合運營策略報告本報告溝通商業三大核心事項項目商業規劃調整建議PART1項目商業細部業態規劃PART2項目租售資金回籠預測PART3項目商業規劃調整建議PART11、原商業規劃圖紙存在問題存在問題1：將項目原規劃的每層層高已較難滿足目前很多商業業態需求，必須調整調整方向1：一樓層高二三樓應達到5.0-5.5m層高（滿足超市及百貨），四五樓層高為5m，同時電影院所在位置的四五樓局部打通，層高10m（滿足五星級電影院進駐要求）。層高3.3m無法滿足任何商業使用需求，必須打掉電影院6.6m層高，達不到五星級影院招商要求4.8m6.6m4.8m4.8m6m超市及百貨要求層高在5.5m，4.8m難以滿足存在問題2：項目原商業規劃的柱距大多4-7米，較難滿足超市經營需求調整方向2：項目的結構部分需要結合主力商家的需求全部重新調整調整方向3：商場改為兩個垂直中庭位（一小一大），形成良好的南北垂直人流動線存在問題3：中庭面積過大過于集中，不利于人流導向較多電梯入口設在繁華路上，犧牲了黃金商業面積過多過散消防梯，浪費商業面積且阻斷人流動線沿繁華路設超長消防梯，住宅入口過大，不合理且浪費商業面積存在問題4：項目原商業規劃的交通人流動線較為混亂，電梯配置浪費商業面積調整方向4：項目商業人流動線須重新調整存在問題5：項目原商業規劃穿插多個入戶大堂較為混亂，占用商業面積且難以管理調整方向5：設立轉換層，首層設一較大入戶大堂，在架空層轉換，再進入住宅住宅有6個入戶位置，浪費商業面積，管理難度增加禺山大道主入口廣場繁華路側出入口側出入口天幕步行街中庭廣場規劃思路：以垂直交通作為主人流動線貫穿南北打造三條主商業步行街通道；以景觀節點作為商業人流吸引點，打造兩大入口廣場、兩大中庭廣場、三條步行街區景觀；以主力商家帶動商業步行街整體人流及商業價值提升。2、全新規劃調整建議造型入口中庭廣場景觀步行街景觀步行街超市入口超市出口百貨入口百貨出口首層業態布局主入口天幕步行街超市出口規劃策略：二樓圍繞中庭及天幕步行街，并通過主力店帶動再打造一條步行街區。二樓業態布局超市入口打造年輕主題商場匯聚時尚、潮流、美食、娛樂、休閑的新一城廣州首席·室內天幕步行街·NewPark在廣州，每一個區都有屬于自己的潮流前線，越秀區的動漫新城，東山區的地王廣場，天河區的正佳廣場等，番禺，一個由我們創建的新潮流基地正在誕生！2、全新規劃調整建議根據之前溝通全新主題定為調整首層規劃后形態展示禺山大道主入口打造音樂噴泉或其他國際時尚雕塑等形成話題主入口廣場側出入口造型側出入口造型主入口廣場主入口廣場中庭廣場在較大的中庭廣場二三樓位置樹一塊較大的LED屏，在周末及節日舉行盛大活動時吸引人氣！首層規劃后形態展示中庭廣場中庭廣場首層規劃后形態展示天幕園林商業街天幕商業街（特色造型頂部及地面形成呼應）配合沿途的園林及小品點綴造型商街天幕商業街天幕商業街造型商街天幕園林商業街天幕商業街（特色造型頂部及地面形成呼應）配合沿途的園林及小品點綴首層規劃后形態展示項目商業細部業態規劃PART2主入口繁華路入口天幕步行街超市出口首層業態規劃規劃策略：圍繞天幕商業街形成人流動線，以局部主力店帶動整個一樓人氣；對主力店進行打包招商的操作策略，降低后期經營的難度。首層業態布局動漫專區運動天地零食天堂美妝王國快速餐飲超市入口甜品快速餐飲休閑飲品休閑酒吧街首層主力店化妝主力店：SASA（500方）千色店（1000方）零食主力店：春之花（500方）憂之良品（150方）甜言物語（100方）運動主力店：YYsport時道（2000方）餐飲主力店：M記，KFC，必勝客星巴克，哈根達斯等首層主力店酒吧街形態：由星巴克、格調咖啡廳引入禺山大道形成格調酒吧街；靠河沿路做酒吧及燒烤街；動漫主力店：引入以動漫元素為主體以及較有格調的小店（類似鼓浪嶼風格）形成項目特色區域；主入口天幕步行街超市出口二層業態規劃規劃策略：圍繞天幕商業街形成局部人流動線，以超市及數碼帶動二樓人氣；對主力店進行打包招商的操作策略，沿天幕步行街打造二層步行街，提升商業價值；二樓業態布局超市入口快速餐飲快速餐飲二樓主力店超市主力店：吉之島、家樂福、沃爾瑪等需求面積在10000-30000平米數碼主力店：蘇寧3C店Apple、HTC、魅族旗艦店餐飲主力店：真功夫、東方既白、自助餐等三樓業態布局三樓業態規劃規劃策略：以超市為主力，同時布局幼兒玩樂場所及母嬰購物場；將整個三樓打包經營，降低開發風險。快速餐飲中式茶餐廳三樓主力店兒童百貨主力店：愛嬰島兒童百貨卓容兒童世界嬰幼兒早教兒童娛樂城餐飲主力店：周記涮涮鍋等四樓業態布局四樓業態規劃規劃策略：以青少年娛樂及餐飲為主題，打造特色餐飲系列吸引人氣；將整個四樓打包經營，降低開發風險。四樓主力店青少年娛樂主力店：城市英雄大玩家等特色美食主力店：美食美刻餐飲主力店：各類型快速餐飲五樓業態布局五樓業態規劃規劃策略：以休閑娛樂為主題，引入KTV、美容休閑、電影院等；將整個五樓打包經營，降低開發風險。五樓主力店電影院主力店：金逸國際影城飛揚影城KTV主力店：堂會PTV美容美發休閑主力店：八佰伴A380美發美容美甲PTV圻潤項目整體業態以娛樂休閑餐飲為主，購物其他為輔作為補充業態\樓層1F2F3F4F5F總計購物1050060003500--

--20000餐飲4000250020005000

--13500超市--

60007000--

--13000娛樂--

--

300060001450023500備選方案：經我司專案組與吉之島溝通，吉之島對本案興趣較大，可考慮引入永旺（綜合百貨加超市），永旺需求面積通常在30000-40000方之間，如引入永旺則考慮改變1-3F業態，1F局部給永旺作為入口，2F除天幕旁商業街外均給永旺，3F整層給永旺，共約30000方。4F5F保留原業態以娛樂休閑為主。吉之島--永旺吉之島--永旺二樓天幕步行街項目租售資金回籠預測PART3一、商業出售部分示意及收益預計預期1樓出售部分示意圖臨街鋪面每間30-100平米，總面積約13500平米，目標均價10萬元/平米；（示意圖粉色標注部分）商業街鋪面約每間15-50平米，總面積約8500平米，預計售價8萬元/平米；東面臨河商鋪建議全部出售，不會影響商業整體經營和形象；繁華路街鋪可出售街鋪及主通道兩邊小區域鋪面，但必須由開發商統一經營管理；商業2樓出售部分示意圖二樓鋪面，每間15-40平米，總面積約1800平米，目標均價5萬元/平米；二樓天幕主通道兩邊一線鋪面，借助超市及主力店人流，商業價值也較高；預期商業出售部分收益測算出售位置主力銷售面積段預計銷售總面積目標均價目標成交總額1F（臨街鋪）30-100135010萬約1.35億1F（室內步行街）15-5085008萬約6.8億2F15-3018005萬約0.9億合計11650平米約9.05億二、住宅部分整體收益預計住宅面積推售面積目標均價目標成交總額605036050318000（帶裝修）約10.89億合計約10.89億三、商業整體租賃收益預計商業項目的租金主要由以下幾個方面構成：主力店租金（超市、電器），但大型主力店的租金水平相對便宜；自持招租（百貨、餐飲、娛樂），租金水平由周邊市場來決定，大型的特色商業租金普片高于周邊市場水平；自營或加盟（電影院）；租賃策略：犧牲主力店前期的租金收益，拔高商業的檔次，帶旺整個商業后再通過高收益來填補主力店所損失的收益；預期商業租賃部分收益測算不同業態、樓層租金預測，預計營業后第三年開始，每年回籠資金維持在7000萬以上。出租總面積㎡售價/租金元/㎡/月營業后第一年營業后第二年營業后第三年后（按每年5%遞增）主力店（超市）1500050免租一年900945主力店（數碼）600070252萬免租半年504529一樓散鋪4000400960萬（免租半年）19202016餐（免租半年）18721965.5娛樂/KTV1000080480萬（免租半年）9601008休閑飲品3000150270萬（免租半年）540567電影院--自營300萬330350合計3198萬7026萬7380萬備注：以上租金收益測算未含出售后返