第七章房地產開發工程招標與投標第一節開發工程招標投標概述

一、開發工程招標投標的基本概念及其作用開發工程招標，是面對一項開發工程，開發企業將工程可行性研究內容，或監理服務，或勘察、設計要求，或設備需求，或擬建工程的建設要求等，編制成招標文件，通過發布招標公告或向承包企業發出招標通知的形式，招引有能力的承包企業參加投標競爭(或進行協商)，直至簽訂工程發包合同的全過程。

開發工程投標，是指承包企業在獲得招標信息后，根據開發企業招標文件提出的各項條件和要求，結合自身能力，提出自己愿意承包工程的條件和報價，供開發企業選擇。直至簽訂工程承包合同的全過程。實行招標投標的作用是：

(1)選擇最理想的承包者，有利于保證工程質量和工期，有利于降低造價。

(2)招標投標的原則是鼓勵競爭，防止壟斷。

(3)招標投標可以促進承包企業提高水平。

工程建設項目招標范圍

使用國際組織或者外國政府資金的項目全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目工程建設項目招標規模標準單項合同估算價低于第1、2、3項規定的標準，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的重要設備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的勘察、設計、監理等服務的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，達到下列標準之一的，必須進行招標。招標程序對投標單位進行資質審查，并將審查結果通知各申請投標者發布招標公告或發出投標邀請書編制招標文件和標底（如果有）成立招標組織，由建設單位自行招標或委托招標確定投標人編制投標文件所需要的合理時間組織投標單位踏勘現場，并對招標文件答疑發售招標文件評標開標接受投標書商簽合同定標、簽發中標通知書關于投標的禁止性規定關于投標的禁止性規定

投標人以行賄的手段謀取中標投標人與招標人之間串通投標投標人之間串通投標投標人以非法手段騙取中標投標人以低于成本的報價競標二、開發工程招標的方式公開招標

由開發企業(或其委托的專業招標機構)通過傳播媒介發布招標公告(廣告)，公開招請承包企業參加投標競爭，凡符合規定條件的承包企業都可以自愿參加投標。開發商亦可不使用廣告方式，而采取向業內所有相關承包企業郵寄（發送)招標公告的形式，招請承包企業參加投標競爭。

公開招標的優點是：有較多的承包商參與競爭，業主選擇余地大，有利于保證工程質量、縮短工期和降低工程造價。邀請招標

由開發企業(或其委托的專業招標機構)向經過預先選擇的數目有限的承包企業發出招標通知書或招標邀請函，邀請他們參加某項工程(或工作)的投標競爭。

開發企業可以直接邀請自己熟悉和信任的一些承包企業(一般3－10家)來投標。

邀請招標的工程通常是有特殊要求或保密的工程，所邀請的投標企業不得少于3家。

邀請招標的程序基本上與公開招標相同，其不同之處只在于沒有資格預審，而增加了發出投標邀請函的步驟。三、開發工程招標工作機構專門機構該工作機構可以由開發企業自身的職員組成“招標委員會”或“招標小組”；也可以委托有相關資質的專業咨詢機構組織招標事務委員會。專業的招標工作機構一般只負責責技術性和事務性的工作，最終決策仍由開發企業作出。

第二節開發工程監理招標一、開發工程監理招標的分類全過程監理招標設計監理招標施工監理招標二、監理招標文件的主要內容招標文件一般應包括以下幾方面內容：

(1)投標須知

(2)合同條件

(3)業主提供的現場辦公條件

(4)對監理單位的要求

(5)有關技術規定

(6)其它事項

三、監理招標的開標、評標與定標（一）開標在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標時，首先應該當眾檢查投標文件的密封情況公開宣布并存檔備查。（二）評標評標由招標人依法組建的評標委員會負責。依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人的代表和有關技術、經濟等方面的專家組成。評標委員會成員的名單在中標結果確定前應當保密。監理評標標準：1.投標人的業績和資信；2.項目總監理工程師經歷及主要監理人員情況；3.監理規劃（大綱）；4.投標價格和評標價格；5.財務狀況。評標方法：P215評議法綜合評分法最低評標價法（三）定標招標人根據評標委員會的報告，結合與項目有關的各種情況作出判斷，選定中標人。

第三節開發工程施工招標一、申請施工招標的條件(1)招標人已經依法成立；(2)初步設計及概算應當履行審批手續的，已經批準；(3)招標范圍、招標方式和招標組織形式等應當履行核準手續的，已經核準；(4)有相應資金或資金來源已經落實；(5)有招標所需的設計圖紙及技術資料。二、開發工程施工招標的程序(1)由建設單位組織一個招標班子。(2)向招標投標辦事機構提出招標申請書。(3)編制招標文件和標底，并報招標投標辦事機構審定；(4)發布招標公告或發出招標邀請書；(5)投標單位申請投標；(6)對投標單位進行資質審查，并將審查結果通知各申請投標者；(7)向合格的投標單位分發招標文件及設計圖紙、技術資料等；(8)組織投標單位踏勘現場，并對招標文件答疑；(9)建立評標組織，制定評標、定標辦法；(10)召開開標會議，審查投標書；(11)組織評標，決定中標單位；(12)發出中標通知書；(13)建設單位與中標單位簽訂承發包合同。開標(1)主持人宣布開標會議開始。(2)介紹參加會議的單位及有關人員。(3)由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證，檢查人員對檢查結果簽字確認。(4)經確認無誤后，由有關工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。(5)開標會結束評標(1)評標準備(2)初步評審(3)詳細評審(4)提交評標報告施工評標標準

(1)施工方案（或施工組織設計）與工期；(2)投標價格和評標價格；(3)施工項目經理及技術負責人的經歷；(4)組織機構及主要管理人員；(5)主要施工設備；(6)質量標準、質量和安全管理措施；(7)投標人的業績、類似工程經歷和資信；(8)財務狀況。三、開發工程施工招標文件和標底的編制施工招標文件的編制程序一般是：（1）熟悉工程情況和施工圖紙；（2）計算工程量；（3）確定開、竣工日期和總工期；（4）確定工程的技術要求和質量標準；（5）確定投標、開標、決標的日期及其他事項；（6）填寫建設工程施工招標文件報批表。四、開發工程施工承包企業的選擇方法1、選擇承包企業的標準(1)標價。(2)信譽。(3)工期。(4)質量。2、選擇承包企業的方法綜合評標法第四節設備與材料購置的招標設備購置的招標與施工招標程序相同。開發工程材料采購1、詢價

2、采購第五節開發工程勘查與設計招標

為有利于選擇和公平競爭、提高開發工程質量水平，縮短建設時間，控制建設投資，開發工程勘察與設計任務，應采用招標方式。招標文件應當包括下列內容：（一）投標須知；（二）投標文件格式及主要合同條款；（三）項目說明書，包括資金來源情況；

（四）勘察設計范圍，對勘察設計進度、階段和深度要求；（五）勘察設計基礎資料；

（六）勘察設計費用支付方式，對未中標人是否給予補償