2004.3廊坊新奧置業

項目成本管理體系機密此報告供客戶內部使用。未經遠卓管理顧問公司書面許可，其它機構不得擅自傳閱、引用或復制本報告包含企業重要信息，遠卓建議客戶采取最高級別的保密措施來保管、查閱本文件新奧置業管理咨詢項目最終報告（6）重要說明成本控制體系非本項目合同內容，本文僅作參考成本控制與管理是全公司系統性的管理工程，牽涉到企業的方方面面，本文件僅闡述在項目成本控制中的關鍵要點與控制辦法由于項目成本控制牽涉到很多專業知識，而遠卓作為企業管理咨詢公司在這些專業方面將會更多地與企業的專業人士進行合作，并充分借鑒其他專業房地產公司的經驗，我們希望能夠結合新奧員工的專業知識以及對企業的理解、結合其他企業的成功經驗與遠卓的系統思維，將大家的智慧都發揮出來，共同構建一個適合新奧的成本控制體系。成本控制體系是需要長期積累的，本文難以涵蓋在企業運營中、項目施工中遇到的所有成本問題；許多制度仍需要公司組織專業人員在工作中逐步建立、完善成本控制的主要手段是預算，項目預算遠卓另文專述2目錄項目成本控制體系分環節成本控制指南3全面成本管理體系是全方位的，遠卓在本文中重點闡述項目成本控制部分樹立全員成本意識制度保證預算體系權限體系績效考核流程體系組織保證項目成本資金成本管理費用期間費用總責任人環節責任人環節責任人全面成本管理體系4項目成本管理體系不是單純指在任何環節都努力削減成本，而最關鍵的是建立動態的成本管理體系，實現事先管理、過程管理、動態管理核心是全面預算管理，即事先管理、過程管理、動態管理事先管理、過程管理、動態管理是通過概算－預算－實際發生三個環節，從成本的角度進行動態規劃、分析和控制幫助管理層動態掌握成本的變化通過不斷積累經驗型數據，建立自身的成本標準體系成本管理是：單純指在任何環節都努力削減成本只有基于完全準確的預算，才能進行成功的成本管理成本管理不是：5遠卓建議從三個方面來構建項目成本控制體系控制工具總控制人關鍵控制環節6房地產開發企業造成成本失去控制的原因是多方面的，而新奧置業最核心的問題是缺少項目成本總責任人與項目成本控制工具總成本高采購外協失敗的產品設計缺陷質量/功能過剩銷售成本施工管理施工設計銷售費用過高采購成本高外協成本高進度質量施工困難的設計更嚴重的是，新奧目前缺少全程成本控制責任人，沒有人對成本付最終責任，再加上項目預算與實際支出脫節，成本計劃又缺乏動態更新，往往是項目開發結束后才發現成本過高，設計變更頻繁全程成本控制總控制人此圖僅為舉例7遠卓建議，置業每個項目都需要設定一個總責任人對該項目的盈利負責，人選的要求是能綜合協調公司各種資源。他對項目過程中所有的成本控制環節進行全面監控管理和承擔總責任全程成本管理總責任人技能要求：熟悉房地產項目運作、熟悉該項目組織要求：總責任人可以是總經理，也可以是指定的某個副總，人選的要求是能綜合協調公司各種資源，充分利用組織的力量對項目進行全面控制，例如能夠組織審算辦進行成本控制，能夠組織財務部進行預算控制，能夠組織技術質量部進行質量監督……總控制人8總責任人再把成本責任逐步細分，落實到環節責任人上，這些責任通過流程、權限落實到各個部門，并設定為KPI指標，直接與考核激勵掛鉤總責任人施工圖項目施工審算、招投標開發規劃銷售其他承擔的成本責任：預算收益施工成本質量成本進度….材料成本設備成本….銷售費用….……承擔的成本部門：開發部開發部項目部技術質量部經營管理部審算辦營銷中心項目部……總控制人（討論）9房地產開發是典型的資金密集型業務，對成本的控制貫穿全過程全程成本管理總責任人關鍵控制環節立項規劃施工圖設計、招投標材料與設備采購銷售施工建造工程預決算1010330510174454.55577.568.530社區配套市政建設工程建設材料采購其他費用市場費用銷售費用基本利潤環境因素設計因素品牌因素建造成本38.5%項目收益率22.5%銷售成本9%土地成本30%土地轉讓5941彈性成本和利潤剛性成本和利潤資料來源：偉業顧問公司市場調查、遠卓分析未加財務成本與管理費用從房地產開發項目的成本結構中看，關鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷售成本的有效性關鍵控制環節11遠卓認為，總責任人主要關注投資決策、規劃方案、工程預算、重大材料設備采購和銷售費用五個關鍵環節開發項目確定規劃方案設計初步設計擴初設計項目資金預算施工圖設計確定營銷方案招投標管理進度控制資金控制質量控制售房合同重大材料設備成本限定土地成本關鍵控制環節立項規劃施工圖設計、招投標材料與設備采購銷售施工建造工程預決算12立項規劃施工圖設計、招投標材料與設備采購銷售施工建造工程預決算這五個環節均要召開相應的會議進行綜合決策土地評估會項目評審會投資決策會議規劃設計方案評審會重大材料設備招投標會營銷計劃（含費用）評審會工程概算、預算評審會關鍵控制環節13項目決策階段應該根據公司歷史經驗、項目自身特點建立項目控制系統，其重點解決的議題必須包括成本計劃及控制要點審查，完善項目大綱確定各個方面責任建立控制系統項目總責任人制訂項目計劃制訂成本計劃制訂成本控制要求項目估算立項開發項目確定階段規劃決算采購銷售施工建造關鍵控制環節成本控制的核心在前期控制。如果缺乏準確可行性研究分析，成本控制將缺乏整體性和連貫性。尤其是對多項目開發公司，成本、資金控制不單單是單個項目，而需要從公司整體綜合考慮。一些公司成本失控、現金流危機根本上是最初的可行性研究“不可行”項目概算項目預算注：置業制訂的《開發成本控制方案》中的CSI指標評價體系可以作為項目評估階段的工具

施工圖招投標14方案設計環節隨著整體方案的一步步細化，要動態調整修正原預算方案必須注意調整原可行性方案中的成本、資金計劃，并深入對比分析，切忌簡單將新方案替代原方案，這樣不利于經驗的積累；對多項目開發公司，同時要動態將單項目的成本、資金變動進行全公司層面的匯總，考慮其對公司的總成本、資金預算影響；規劃立項初步設計、擴初設計階段規劃方案設計施工圖設計關鍵控制環節決算采購銷售施工建造施工圖招投標15項目實施后要重視成本、資金實際發生額與預算的差額，滾動調整預算實施過程中的成本管理，首先是從流程上是要保證參與的人員、步驟，以保證成本、資金支出的合理性其次成本實際發生后要從流程上保證與預算進行分析對照，并從公司層面匯總分析要積累經驗數據，有利于下一個項目進行參考,例如建立《項目開發成本構成表》、《承建商、工程監理、材料及設備供貨商名冊及資料庫》

、《設備材料采購規范》、《設備材料采購市場價格數據庫》等資料關鍵控制環節規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標16新奧置業集團項目部責任人流程項目成本控制流程流程文件編號：流程協調控制部門：項目部總責任人：部門經理本流程共1頁之第1頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:技術質量部、審算辦財務部各部門總經理初步設計施工圖設計施工圖審核施工圖審核，編制施工圖預算設備材料招投標施工進度計劃資金使用計劃資金運營計劃現場洽商、變更管理按專業分解，形成各專業成本控制目標施工監理單位招投標確定工程成本控制目標設備材料選型設計變更流程營銷中心確定市場定位根據市政咨詢方案和各專業設計的要求，從降低成本角度提出設計建議項目成本控制總流程備注招投標的開始時間與施工圖設計同時關鍵控制環節17總負責人的控制工具主要是項目預算,而項目預算是一個從估算到概算再到預算的一個逐步推近真實的過程估算概算預算收入成本每次都要獨立的對收入和成本進行調整關注結構比的變化工資人事費用管理費用…辦公費…報紙廣告宣傳費銷售費用財務費用……機構管理費用…道路工程基礎設施費室外水電氣工程…公共配套設施費物管設施安裝費物業管理前期費用開發間接費用…人事費用項目部費用利息及費用…給排水工程安裝工程費…樣板房裝修裝飾裝修工程費………主體工程地基基礎工程建筑工程費建筑安裝工程費土地費用開發成本三期二期商鋪收入預測車庫收入預測住宅收入預測一期根據成本預測的變化進行調整細化控制工具18全面項目預算成功的關鍵因素是：全面項目預算管理實現成本控制流程和制度的保證從整個項目開發流程中選擇成本管理的關鍵結點制定項目預算完成/成本實際發生后的預算調整流程經驗和歷史數據的積累房地產周期長、投資大，對各成本項的預測需要經驗積累預算管理人才的培養培養既對房地產開發工程設計、進度了解，又具有財務管理知識的預算管理人員，避免項目開發和成本管理脫節控制工具19按預算體系設定設定成本控制權限，區分成本管理過程中的成本的正常調整和例外管理預算執行控制線控制線輕微偏離明顯偏差項目部控制總責任人控制年初公司整體成本概算中，對特定項目成本設定正常的浮動范圍預算、支付中成本費用項目發生在浮動范圍內的偏差，公司管理層可以授權直接決策公司應該在總成本中設定一部分“不可預見費”以作準備正常調整：單項支出或總成本的變化超過了年初設定的范圍總成本超出預算，應該提交董事會審批針對不同數額的變化，公司應該采取不同的決策流程例外管理：控制工具20目錄項目成本控制體系分環節成本控制指南21另外，在項目運作的每一個環節還有一些企業的成功經驗可以參考借鑒22立項環節成本控制的核心在前期控制。如果缺乏準確可行性研究分析，成本控制將缺乏整體性和連貫性。尤其是對多項目開發公司，成本、資金控制不單單是單個項目，而需要從公司整體綜合考慮。一些公司成本失控、現金流危機根本上是最初的可行性研究“不可行”規劃施工圖招投標立項決算采購銷售施工建造23立項環節是最重要的決策環節控制要點

控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件

投資決策確定項目建立項目確定的基本原則深入的調研總經理開發部總經理開發部主任《調研流程》《集團投資決策規定》投資決策組織成立投資決策委員會按照嚴格的投資程序進行投資決策總經理組織專門的決策委員會決策委員會集團總部重點控制內容規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標24征地環節的基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制土地的費用。高層公關在項目開發前期起主要作用控制要點

控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件

征地

征地費用建立科學的土地評估體系開發部總經理開發部主任《當地土地價格研究》《當地拆遷安置費用研究》《項目開發成本構成表》

拆遷安置費用房產確權后辦理拆遷安置費用在法律范圍內盡量控制費用開發部開發部主任市政費用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關規定或與政府協商辦理開發部開發部主任重點控制內容規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標25規劃環節規劃環節的成本控制所占權重最大，在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環節控制要點和控制內容相當復雜，基本原則是周密規劃、科學討論、嚴格審批。開發部總規劃師和各類評審委員會在該環節承擔主要的職能。規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標26規劃環節的成本控制所占權重最大是實現事前控制的關鍵，基本原則是，周密規劃，科學討論，嚴格審批。各個職能部門均需要承擔責任控制要點

控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件規劃方案可行性規劃設計

置業制訂的《開發成本控制方案》中的CSI指標評價體系可以作為項目評估階段的工具

開發部負責，營銷中心和項目部配合總經理開發部主任《當地城市房地產產品特點》《規劃設計流程》方案評審組成可行性規劃評審委員會，對方案進行評審、確定。未通過的方案進入可行性設計變更環節，再重新評審。由項目部、技術質量部、審算辦、物業等各部門組成評審委員會總經理開發部主任設計成果對可行性規劃設計根據實際情況進行細節調整設備選型方案提前確定根據設計成果進行投資估算開發部負責，項目部配合總經理開發部主任規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標27規劃環節的成本控制（續）控制要點

控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件報批設計報批了解市政設計要點充分了解相關法規，注意自身報批材料的完整性和規范性開發部負責，各部門配合

開發部主任《規劃設計會審流程》擴初設計

擴初設計要求對報批設計進一步調整設計要求內部審核

開發部負責，抄送各部門

開發部主任擴初設計圖

根據擴初設計要求招標專家評審內部評審設計調整開發部負責，各部門配合開發部主任成本概算根據擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環境方案等因素對總成本作出概算并制訂經營指導書

審算辦負責，其他部門配合審算辦主任規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標28施工圖設計與招投標環節施工圖設計與招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環節成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標29施工圖設計環節的成本控制控制要點

控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件施工圖設計

委托設計限額設計推行設計競標機制和設計方案競選，促使設計單位提高設計質量，降低設計費用開發部項目部開發部主任《委托規劃流程》施工圖設計要求

根據樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求建安施工圖中屬于設計方可控部分，應嚴格審核。

項目部負責，其他部門協助

開發部主任項目經理規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標30施工圖設計環節的成本控制（續）控制要點

控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件功能設計小區建筑物功能的經濟評估市場調研，有針對性擴充建筑物功能項目部負責，技術質量部協助項目經理市政配套方案市政狀況調研爭取政府有利條件環境方案設計根據投資估算和報批標準確立環境設計方案目標成本總額，招投標智能化設計市場現狀分析，智能化必要性分析，智能化內容控制，招投標項目部負責，技術質量部協助銷售承諾保持各部門與營銷中心的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性項目部與營銷中心設計變更設計變更費用

嚴格按照設計變更洽商流程進行選擇費用最低的變更方案項目部負責，項目部、營銷中心協助《施工圖變更流程》規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標31施工圖設計環節的成本控制（續）控制要點

控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件材料設備（1）選型（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝項目部負責，技術質量部協助項目經理《設備材料采購規范》（3）采購招投標招投標評審委員會經營管理部其他費用物業管理完善費限額設計審算部項目經理施工圖會審審圖互審互簽，明確修改意見，設計洽商

項目部、技術部、審算辦、物業等項目經理《施工圖會審流程》《施工圖會審要點》預算根據施工圖設計與概算制訂詳細的預算尤其關注施工圖與概算的差異項目經理審算辦項目經理概算規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標32招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環節成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標控制要點控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件1、投標單位的選擇（1）資質（2）管理水平（3）技術力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經歷建立承建商、工程監理、材料及設備供貨商名冊及資料庫。從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監理公司中選擇投標單位主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。經營管理部牽頭與其他職能部門共同成立招投標小組招投標小組長（招投標辦公室主任）《建筑工程施工、設備采購招標管理規定》、《工程物資采購、驗收、保管、交付施工安裝的管理規定》、《承建商、工程監理、材料及設備供貨商管理辦法》《承建商、工程監理、材料及設備供貨商名冊及資料庫》2、招投標文件招投標書內容：（1）工期；（2）工程造價或取費標準；（3）質量要求；（4）付款方式；（5）招標范圍各主辦部門共同商議，起草、制定招投標標準文本充分利用外部專家顧問標準文件存檔，并不斷修改完善項目部。技術質量部、審算辦及其他職能部門共同成立招投標小組招投標小組長（招投標辦公室主任）規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標33招投標環節的成本控制（續）控制要點控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件2、招投標文件（續）（6）結算方式；（7）驗收標準；（8）投標注意事項；（9）廢標條件（投標書必須加蓋投標單位法人印章）（10）接標時間；（11）開標時間；（12）定標方法；（13）投標單位補充意見；（14）標準合同條文；（15）圖紙、其他要求等。各主辦部門共同商議，起草、制定招投標標準文本充分利用外部專家顧問標準文件存檔，并不斷修改完善項目部。技術質量部、審算辦及其他職能部門共同成立招投標小組招投標小組長（招投標辦公室主任）《招投標管理辦法》《招投標流程》規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標34招投標環節的成本控制（續）控制要點控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件3、評標和定標(1)技術性評標和定標(2)經濟性評標定標優先順序1、技術評標2、經濟評標3、合作經歷1、技術部門負責技術評標2、審算辦負責經濟標書評標3、財務部負責審核廣告包裝費招投標小組長（招投標辦公室主任）《招投標管理辦法》《招投標流程》綜合審核投標單位；評定中標單位招投標評審委員會審核、評定。總經理批準總經理規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標35材料及設備采購環節材料及設備采購環節成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環節出現損失的概率，達到成本控制的目的。規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標36材料及設備采購環節成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環節出現損失的概率，達到成本控制的目的控制要點控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件1、材料進場計劃采購招投標及訂立合同時間與工程進度相配合項目部項目經理《材料市場信息庫》生產周期與工程進度相配合項目部項目經理運輸周期具體與采購點遠近相對應項目部項目經理安裝、驗收周期與工程進度相配合項目部項目經理2、材料的性能價格比市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫項目部項目經理技術參數材料設備技術參數由開發部確定或封樣項目部項目經理招投標必須招投標的材料設備要制定招投標計劃不需招投標的采用三家以上廠家報價選擇項目部經營管理部項目經理規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標37材料及設備采購環節成本控制（續）控制要點控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進度保修款預付款限額控制首次驗收后付款總額進度控制。保修款一般不低于合同總價的5%。依據合同中約定付款。項目部項目經理《材料驗收與支付制度》4、材料驗收數量驗收幾方共同確認貨到現場數量項目部項目經理質量驗收外觀質量投入使用后的質量驗收項目部項目經理5、材料保管與保修材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者項目部項目經理《材料保管與報修制度》材料報修用合同的方式明確保修責任和保修期項目部項目經理規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標38建造施工環節建造施工環節的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標39控制要點控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件1、設計變更環節變更評估項目前期規劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調整。加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發生變更的地方有預見性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據。項目部負責計算變更費用并對執行修改的工期進行評估，同時測算變更后成本狀況項目經理需考慮設計變革后及時調整預算《工程變更管理辦法》《工程現場簽證管理規范》變更的審核簽認根據變更原因將設計變更分成若干類，不同類別按相應的審核簽認流程進行。項目部、技術質量部項目經理設計變更通知單。發生變更負責人項目經理變更必須有設計單位、開發部、項目部、監理單位和施工單位匯簽才能有效。項目部項目經理變更審批重大變更需經總經理審批后方可進行變更總經理總經理建造環節的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標40控制要點控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件2、現場簽證管理簽證的必要性現場簽證的確認應嚴格按照合同中所約定的條款執行。項目部項目經理《工程現場變更管理規范》簽證的時限現場簽證確需發生，應堅持當時發生當時簽證的原則。項目部項目經理簽證的工程量認真核對簽證的工程量準確。簽證的內容、原因、工程量應清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監理工程師的簽字確認項目部項目經理簽證的審批施工洽商通知單，必須遵循“先洽后干”的原則。在確認簽證前，應按相應審批程序報審，通過后方可正式簽證項目經理、技術質量部項目經理簽證的反饋對工程變更應定期進行分類匯總統計分析，根據統計資料對控制工程變更提出改進意見技術質量部技術質量部主任建造環節的成本控制（續）規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標41控制要點控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件3、審圖（1）擴初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會審（4）各專業技術圖會審圖紙多層次會審會簽及審批制度。各專業互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。項目部技術質量部項目經理《圖紙會簽及審批制度》《付款審批程序規范》4、總分包配合費（1）分包方式（2）分包內容（3）分包的責任界定通過投標確定配合費。應避免在施工過程中修改分包方式、分包內容、范圍而增加工程成本。項目部項目經理5、材料供應（1）選型（2）材料供應方式（3）材料計劃（4）預留時間施工所用的各項材料的選型應在材料招標前確定。先確定材料供應方式，通過招標確定相關費用。限時編制材料計劃。材料計劃簽認要考慮可能出現的問題留出相應的時間項目部項目經理建造環節的成本控制（續）規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標42建造環節的成本控制（續）控制要點控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件6、工程款的支付付款進度工程進度按合同約定執行付款。按進度付款。多層次多角度審核工程進度。甲方代表與監理工程師審核完成的形象部位預算人員審核工程價值量項目經理《付款審批程序制度》付款的審批根據情況由不同級別人員最終審批。主管副總或總經理主管副總或總經理規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標43銷售環節銷售環節的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。此外，由于銷售環節的一些操作會對入住和物業管理產生重要的影響，所以這個環節的成本控制也必須有長線考慮。規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標44銷售環節的成本一般是按銷售收入的比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。此外，銷售環節的一些操作會對入住和物業管理產生重要的影響所以這個環節的成本控制也必須有長線考慮控制要點控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件1、營銷方案（1）費用總額（2）市場信息收集（3）營銷計劃（4）營銷預算（5）營銷方案審批

確定費用目標總額根據各種相關因素確定具體計劃和費用征求各方面意見按審批流程操作項目經理或營銷中心總經理或該項目總責任人或營銷副總《營銷費用管理規范》2、營銷現場費用（1）現場銷售人工費用（2）現場銷售器具費（3）賣場、現場包裝費（4）銷售模型費用（5）宣傳資料及禮品費（6）展銷費（7）計劃額度控制額度內調劑和超額審批制度營銷中心營銷中心主任3、媒體選擇媒體招投標營銷中心營銷中心主任規劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標45銷售環節的成本控制（續）控制要點控制什么怎么控制誰來控制責任人備查文件4、樣板房裝修（1）設計、裝修（2）材料采購（3）信息采集及招投標（4）樣板房維護（5）材料回收、保管和再利用

制訂裝修目標成本總額信息搜集材料、設備選型招投標委托物業代管協議建立材料設備清單使用登記閑置品評估和處理營銷中心營銷中心主任或項目經理《樣板房管理制度》《樣板房裝修成本表》6、銷售補充條款及承諾銷售承諾給出