中國住房的發展——從古代、近現代、現代三個時段分析中國古代住房1中國近現代住房2中國現代住房3總結與討論4目錄CONTENTS1.1中國古代的住房情況

我國有著悠久的居住文化和豐富的住房保障經驗。早在兩千多年前,先賢們就提出了“各安其居而樂其業”的偉大理想。在東晉著名詩人陶潛設計的世外桃源里,住房是一個必要條件,所謂“土地平曠,屋舍然”,讓人油然而生向往之心。中國古人還重視居住的自然和人文環境。1.1中國古代的住房情況

兩千年前中國的先賢就提出了安居樂業的光輝思想。從先秦到唐代,實行專門的宅地制度,賦予宅地比耕地更多的權利,如永久使用、自有買賣等,以保障人民基本居住需要得到滿足。宋代以后,所有土地均可自由買賣,宅地喪失其特權,國家開始建立住房救濟制度,包括對貧民的安濟院和對災民的留養一遣送制度與水沖民房修費銀制度。在清代,還曾實行針對旗人的福利分房制度,并在北京地區實施

“指扣體晌認買官房”制度。這些理論和實踐是中國法律史和社會史的重要內容,也為當前的住房權保障提供了歷史借鑒。

清代旗人實行的是類似現代的住房福利制度。旗人住房制度原是都城建設和防衛的需要,但自清兵人關、定鼎北京之后,就成為一項福利制度,是旗人優越的政治地位在經濟上的重要表現。其主要內容是旗人(包括滿洲八旗、蒙古八旗和漢軍八旗)在劃定地區居住(北京為內城,外地為滿城),住房由清政府免費提供,按照官職高低分配。住房在旗人之間可以自由流動,但禁止租典給漢人,也禁止旗人到漢人居住區(城外)買房和居住。制度類似于現在所說的福利分房。但從康熙時期就開始出現和漢人的秘密交易,到乾隆時正式放開旗民交產禁令,市場化成為不可逆轉的潮流。1.最早形成的是商朝井田制時代的“五畝之宅”制。2.商鞍變法時期,制定了名田宅制度,根據軍功授予爵位及田宅，這一制度延用到漢代。3.在魏晉以后的均田制中,宅地作為土地的一部分,按照人口多少分配。和前述的“五畝之宅”、名田宅制度一樣,宅地也是允許農民永遠占有的。4.唐代園宅地不但數量大,權利也相當發達,不但國家不能收回,而且可以自由買賣。這類似于當前中國農村的宅基地制度。1.2中國古代的住房情況的歷史分期5.唐代中期以后,土地大規模私有化,宅地和其他土地沒有了法律上的區別,均進人市場流通,而國家也無力保障每個人均占有一定數量的宅地,這在一定程度上造成了居住的艱難,甚至士子、低級官僚也難幸免。這也是著名詩人杜甫寫作“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”詩句的歷史背景。6.宋代成為一個轉折點。宋代法律承認了政府的住房保障責任,并開始引人司法保障機制,要追究失職官員的刑事責任。7.清代形成了比較成熟的流民留養一遣送制度和水沖民房修費銀制度。清代旗人實行的是類似現代的住房福利制度。

官方文書記載的資料：康熙三十四年(1695年)五月,根據康熙帝的指示,八旗都統調查了內城旗人住房情況,發現無房旗人達7000多人。這是中國歷史上少見的關于人民住房條件的官房調查,雖然調查僅限于最為尊貴的八旗子弟——地位卑微的非旗人住房問題不在清代皇帝關心的范圍之內,無須調查,也就無法知悉——不過，以此推論,固然不敢說非旗人的住房情況必然惡劣,但中國古代存在住房問題是確定無疑的,特別是在發生災荒的情況下。這促使古代先賢開始了對住房保障間題的探索。

總體而言,在中國古代社會,國家的住房保障行為還屬于恩賜性質,個人沒有主張的權利,對于住房本身也沒有品質上的要求,這和住房權的要求還有很大的差距,但一些具體的制度及其變遷如宅地制度、災民住房保障制度、旗人住房福利制度對當前的住房權保障有一定的借鑒價值。1.3中國古代的住房情況總結2.1中國近現代住房情況把中國近現代住房的發展分為四個階段,即:(1)清末民初直至建國前的階段；(2)學習蘇聯和探索實踐(1949-1957)階段;

(3)極端簡約和緩慢發展(1958-1978)階段;(4)艱難起步和逐步發展(1979-1991)階段;(1)清末民初直至建國前的階段；2學習蘇聯和探索實踐階段(1949-1957)在這個階段,計劃經濟、福利和公有住房體制逐步形成。在設計思想方面,引入了蘇聯的標準設計方法和居住小區規劃思想,設計和建造了新中國第一批住宅,北京百萬莊、幸福村、右安門住宅以及上海曹陽新村住宅就是典型的代表。其特點是:(1)居住面積標準低;(2)多戶合住在很大的套房里;(3)共用廚房和面積很小的衛生間;(4)傳統的公共空間“廳”失去蹤影;(5)沒有走道,套間式住宅流行;(6)室外環境尚未提上日程。同時,住宅科技出現一些小的繁榮景象,表現在:(1)住宅標準設計從1950年代初開始編制;(2)一些磚混結構的多層住宅通用設計,按標準單元組成標準住宅樓棟;(3)住宅設計開始重視居住實情和人性化、私密性等居住需求;(4)住宅工業化體系有了較快的發展。3極端簡約和緩慢發展階段(1958-1978)在“大躍進”、文化大革命的影響下,這一階段的住宅標準有所降低,如建設了干打壘住宅、筒子樓住宅等,而在北京和天津等城市則出現了城市公社大樓。到文化大革命后期,實行“統一規劃、統一設計、統一建設、統一管理”的建設模式,住宅小區的規模擴大,居住區密度提高,出現了高層住宅,住宅工業化體系進一步發展。4艱難起步和逐步發展階段(1979-1991)這個階段,國家實行改革開放和有計劃商品經濟。開始以放權讓利為取向的改革,如住房投資、住房建設體制和住房分配制度改革,以及補貼出售公房等。

1949年新中國成立后,仍然以“居者有其屋”為解決住房問題的總思路。隨著社會體制的改革,在城市和農村分別實行了兩種新的住房制度。城市的住房制度主要內容是:在實行低工資制度的基礎上,由政府無償劃撥土地,并由政府或單位出資建設公房,在職工申請住房的基礎上,通過行政分配給職工居住,收取很低的房租。這個制度,被人們簡稱為“實物福利分房制度”。與此同時,中國農村的住房供應也隨著土地所有制的改革而發生了變化。新中國成立后,在憲法中規定農村土地歸集體所有,農民建房所需土地由政府批給,即宅基地。2.2中國近現代住房問題

新中國建立之初在城鎮實行的由政府和單位大包大攬的住房制度,存在的主要缺點是:1.住房建設全靠政府和單位,個人沒有投入,不利于加快住宅建設;2.居民交的租金不夠維修之用而需單位補貼,由于補貼費用不足,造成許多住房失修失養;3.住房不能在市場上賣,居民不能通過市場買賣住房以改善居住條件;4.住房由行政分配,很容易產生不正之風。2.3中國近現代住房的改變

針對住房制度存在的缺點,鄧小平同志在1980年提出了改革住房制度的設想。改革的主要內容是在大力發展社會主義市場經濟的條件下,將實物福利分房制度改為以住房商品化為基礎輔以必要的社會保障的新住房制度。

住房分三類供應,高收人者在市場上購買或租用商品房;中低收入者購買或租用經濟適用房;最低收人者租住廉租屋。新的制度,能夠充分地調動國家、單位和個人的積極性,啟動住房消費,加快住房建設,并按照居民不同的經濟收人有區別地實現“居者有其屋”。中國在改革住房制度的同時,在住房觀念上也進行了破舊立新,主要有以下幾點:1.破除公房越多越能體現社會進步的舊觀念,樹立起只有加快住房建設,提高人民居住水平才能體現社會進步的新觀念;2.破除福利越多越能體現社會制度優越性的舊觀念,樹立起社會福利必須與社會經濟承擔能力相適應才能加快經濟發展和多建住房的新觀念;3.破除住房不是商品不能發展市場經濟的舊觀念,樹立起住房是商品,必須大力發展住房市場經濟的新觀念;4.破除國有土地只能無償使用的舊觀念,樹立住房需要的土地應該實行有償使用并與適當的社會保障相結合的新觀念;5.破除居民需要住房要靠行政分配的舊觀念,樹立居民需要住房應該到市場上去購買或租賃的新觀念；

以上住房觀念的“破舊立新”,歸納起來說,就是要使廣大居民破除實物福利分配住房的舊觀念,逐步樹立起在政府的支持和政策引導下,到市場去購買或租賃住房,并通過梯度消費不斷提高住房水平的新觀念。

隨著國民經濟的快速發展,中國農村的經濟也有了較快的發展。總的說來,在中國農村正在逐步地改變的住房觀念,主要內容是逐步地摒棄手工方式建設的落后住房,建設并居住初具現代化水平的住房。這是經濟發展和生產方式轉變帶來的觀念轉變。3.1中國現代住房情況

快速發展和體現公平(1992-至今)階段。這個階段國家實行社會主義市場經濟。城鎮住房制度改革進一步深化。住房制度改革始于1980年鄧小平關于住房問題的講話,以后經歷了試點售房(1979-1985)、提租補貼(1986-1990)、以售帶租(1991-1993)和全面推進住房市場化改革(1994-1998)等階段。1998年7月,國務院發布的《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》(23號文)宣布全國城鎮從1998下半年開始停止住房實物分配,全面實行住房分配貨幣化。住房新體制問世,推行住房分配貨幣化,開始了中國進入商品住宅時代。同時,建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。國家啟動保障性住房計劃,并于2008年投資9000億元啟動保障性住房建設。

對比古代與近現代，現代住宅類型更加多樣化,私人汽車、居住小區環境、物業管理、社區營造、交通通信,居住模式和智能化受到關注。特別是進入21世紀,各國特別是歐盟、美國、日本等發達國家,都結合本國發展現狀制定了住宅產業發展規劃。其總體趨勢是:發展以標準化、系列化、通用化住宅建筑構配件、部品為特征,以專業化、社會化生產和商品化供應為基本方向的住宅產業化體制;在這一總體發展趨勢下,各國住宅產業科技發展還表現出:采用高新技術對住宅產業進行改造更新和升級;強調住宅產業技術研究與環境治理、城市建設相結合。3.2現代住宅及科技發展的趨勢及未來

我國住宅建設已經進入現代化、多樣化和產業化時期,正在向資源利用效率最高,對環境影響最小和對生物種群最好的方向前進。現在世界各國都在關注地球氣溫上升,海平面上升,降水變化和干旱與洪水等全球氣候變化。氣候變化影響到糧食和水資源,生態系統和生物多樣化,人類居住區和人類健康,關系到人類的生存和發展。建設低碳住宅和居住區,應當受到更多的關注。綠色住宅、可持續住宅、生態住宅、低碳住宅、三最住宅、3A級住宅是現代和未來住宅的發展方向,要求住宅建設和使用過程中充分實現資源節約和環境友好的目標才是人類的生存和發展最終目的。4.總結與討論

從歷史情況來看，我國每一時期的政策之間有明顯的相互銜接與揚棄的痕跡，而我國目前對房地產市場往往“頭痛醫頭腳痛醫腳”，所謂“新政”往往拋棄了原有政策已經取得成效的部分，甚至推出一些所謂符合經濟學規律的花里胡哨的政策，往往并不能解決問題，這應該是目前我國房價居高不下，大量中低收入者買不起房，居住權無保證的一個重要原因。下一步的行動中，我們需要兼顧政策的銜接性，保證政策的彼此互補，出現良性的“組合拳”。從短期政策操作來看，可以從下3點著手：??首先，修改土地拍賣制度。實現以建設目標為主線的招標制度。建設目標的制定，必須考慮房價目標，房地產數量、質量、環境目標，吸納移民目標，保障住房最低剛性需求的目標，等等。地方政府不是以獲得最大土地轉讓金為目的，而是以實現城市長