深圳市寶安規劃設計院－2008.06（規劃草案）深圳市寶安區松元片區舊工業改造專項規劃匯報主要內容一、基本概況二、現狀認知三、目標與策略四、規劃方案五、實施措施與建議基本概況基本概況

規劃區位于中部綜合組團北部，觀瀾街道東部。規劃區范圍為觀平路以南、環觀中路以東、平安路以北、田裕路以西的用地，總面積64.51公頃。其中改造范圍用地面積為49.29公頃。

位置與范圍中部綜合組團觀瀾大浪龍華民治規劃片區觀平路田裕路平安路清田大道環觀中路橫坑水庫坑徑河新景路長坑水庫樟軌道13號線研究范圍研究范圍

中部綜合組團東部產業帶上，觀瀾高新工業功能區，BA401F-01、BA401F-02片區內，規劃策略主要為：通過調整該片區的產業結構，未來發展成集休閑娛樂、高檔居住、高新工業于一體的綜合片區。用地性質：一類工業。樟坑徑河河道寬度控制為14-15米,兩側各控制30米防護綠地作為水源保護控制區域。

基本概況

相關規劃解讀《深圳市中部綜合組團分區規劃（2005－2020》觀平路田裕路平安路清田大道環觀中路坑徑河新景路樟編制區內部分用地位于軌道站點500米服務半徑內，給片區居民出行帶來極大的方便。

基本概況

相關規劃解讀《深圳市軌道交通規劃》至沙井街道至龍崗區13號軌道線站點序號名稱級別紅線寬度1清田大道干線性主干道60m2觀平路主干道60m3環觀中路主干道45m4新錦路次干道40m5田裕路次干道45m基本概況

相關規劃解讀《寶安區道路交通專項規劃》

結合《寶安區地名規劃》清田大道觀平路平安路環觀中路新景路田裕路梅觀高速機荷高速觀光路清田大道清平路《寶安區工業布局研究與規劃》位于觀瀾東工業園區，屬于寶安區24個整合的工業園區之一，定位為先進工業區，主導產業為電子設備制造、儀器儀表及文化辦公、金屬制品、塑膠等。基本概況

相關規劃解讀片區位置05年規劃用地許可證要求（有效2007.8.2，正在申請用地－2007.6.15上報材料）新景路以北地塊－廠房，容積率≤1.4，建筑覆蓋率≤38，建筑高度≤24米。新景路以南地塊－宿舍39180㎡，廠房12500㎡，容積率≤1.3，建筑覆蓋率≤40，建筑高度≤24米?；靖艣r

相關規劃解讀新景路觀瀾錦繡工業園規劃清田大道現狀認知

地勢南高北低，地塊南部有部分山體。樟坑徑河自東南往西北穿越，屬于山區性雨源性河流，現狀水質污染嚴重。松元廈和新田居委用地，現有人口主要為工業區企業職工及居住于舊村中的少量外來打工人員，人口總數約9500人。

現狀認知自然條件及人口狀況樟坑徑河松元廈新田

現狀周邊環境

周邊環境梅觀高速

規劃周邊環境現狀認知文（居）梅觀速高M2RIE4R2M2<1.5公里R2文（市、區）醫（居）1.0公里體（市、區）《深圳市中部綜合組團分區規劃（2005－2020》《深圳市寶安區公共設施專項規劃規劃（2005－2020》

土地利用現狀現狀認知概況：規劃區用地面積64.51公頃，其中城市建設用地面積45.07公頃，占總用地的69.86％。水域和其它非城市建設用地面積19.44公頃，以空地為主（14.20公頃，其中改造范圍空地2.87公頃）規劃區范圍改造范圍主要問題：改造范圍可利用土地資源有限；各自為政，無統一部署；缺乏公共配套設施用地和公共綠地。液化氣瓶裝供應站垃圾收集點

產業及經濟現狀現狀認知觀瀾裝飾建材市場深圳市糧食集團觀瀾工業園深圳市錦繡大地公司發展備用地深圳市羅湖區糧食工業園松元廈社區工業區皮件廠、塑膠廠（私人自用）私人自建出租工業區私人自建工業區松元廈社區工業區私人自建自用工業區新田社區工業區現有各類型工業企業100多家，主要為港、澳、臺資和內資企業，涉及電子及通信設備制造、汽車配件、皮革、五金、塑膠、燈飾、家具、木材加工等。企業總產值約5.9億元。普遍存在規模小、附加值低、無品牌效應等特點。

企業狀況1.企業為生產自建的工業區。2.村集體合作建設出租的工業區。3.企業自建出租的工業區。4.私人自建出租的工業區。編制區內工業區以出租廠房為主，租金約9－15元/平方米廠房建筑面積。

經營管理模式

土地管理狀態現狀認知現狀用地按地籍管理用地功能可分為4類，共涉及用地57宗。

合法用地12宗;

手續不全用地7宗;

其它用地38宗。共涉及非農建設用

地8塊，均為工商用地，用地面積為

4.88公頃，占總用地面積的7.56％。研究范圍用地涉及地籍3宗（工業用地，手續不全）主要問題：所用權分散，不利于改造；非農用地普遍存在地塊小、不規則等特點，整合難度較大。

現狀建筑物狀況現狀認知

建筑層數分類

建筑性質分類規劃區總建筑面積為35.28萬平方米。改造范圍建筑面積為35.06萬平方米，毛容積率0.72，毛密度21.5％，以工業建筑為主74.43%。研究范圍內建筑均為工業建筑，建筑面積為2196平方米，1－3層低層建筑。

建筑質量分類

現狀建筑物狀況現狀認知總根據年代、結構、整體環境等因素進行綜合分析。研究范圍內建筑為三、四類建筑。

舊工業區舊工業區舊工業區舊工業區建材市場新建工業區

建筑物業權屬

現狀建筑物狀況現狀認知序號—（圖例）物業權屬建筑面積（平方米）比例（%）1深圳市糧食集團物業11743733.292松元廈社區物業5747716.293新田社區物業252337.154私人物業15266343.27總計352810100.00

現狀建設存在的主要問題低強度開發，極大的浪費土地資源；部分建筑破舊；沿河建設，對河道污染嚴重。環觀中路觀平路序號路名等級寬度（米）車道數（個）1觀平路主干道2742環觀中路次干道2443支路

6－122

道路

設施公交站點一處；無社會停車場，各個廠區內部配置了少量的停車位。

現狀道路交通現狀認知

主要問題1、斷頭路多，道路系統性較差。2、內部道路建設標準低（路面窄、斷面簡單、路況較差）。3、交通設施缺乏。（停車場、公交站）供水水源以觀瀾茜坑水廠為水源，給水引入管管徑為DN400-DN200。給水管網現狀沿環觀中路、觀平路上有DN400-DN200的現狀給水管?，F狀存在問題給水系統布局不完善，呈枝狀網分布，管網末端水壓不足，供水安全性差。規劃對策完善給水系統，形成環狀供水。

市政公用設施現狀現狀認知

給水工程現狀給水管觀瀾茜坑水廠觀瀾茜坑水廠污水現狀部分雨污合流制。沿觀平路有d500-d1000的現狀污水管道。污水最終排至觀瀾污水處理廠?，F狀存在問題部分合流制，生活污水未經處理直接排入水體，對環境及河流造成了較為嚴重的污染。排水管網布局不合理，雨水管網普及率低。規劃對策完善排水管網，實現雨污分流；

市政公用設施現狀現狀認知至觀瀾污水處理廠

污水工程現狀污水管樟坑徑河雨水及防洪現狀部分雨污合流制。主要通過現狀暗渠排至樟坑徑河?，F狀存在問題樟坑徑河水質污染嚴重。編制區部分區域由于地勢較平坦，排水管網不完善，排水設施落后，淤積嚴重。規劃對策完善排水管網，實現雨污分流；疏通現狀渠道，確保排洪暢通，以防止洪澇災害。

市政公用設施現狀現狀認知

雨水工程現狀雨水管樟坑徑河10kV電源主要由范圍外的觀瀾110KV變電站提供，10KV線路沿觀平路引入。環觀中路和觀平路設有電力電纜溝，規格為1.2x1.2m，為新建電纜溝。主要問題：區內10KV線路和低壓線路大部分仍采用架空線；道路照明設施不完善，只有部分道路設計有路燈。

市政公用設施現狀現狀認知

電力工程現狀電纜溝

觀瀾110KV

變電站環觀中路和觀平路上設有通信管道。主要問題：通信線路大部分為架空線，架設在桿上或沿建筑物外墻敷設。

市政公用設施現狀現狀認知

通信工程現狀電纜溝

市政公用設施現狀現狀認知

燃氣工程

乾坤新田供應站燃氣現狀

氣源為液化石油氣，瓶裝供應，編制區內有一座現狀瓶裝供應站—乾坤新田供應站?，F狀存在問題管道燃氣發展滯后。規劃對策加快建設管網設施，提高安全供氣水平。

街道相關部門主要意愿（訪談－筆錄）：完善內部道路系統，加強交通微循環；改善片區環境，增加綠地廣場，增加開敞活動空間，加強環境綜合整治；完善為工廠職工服務的公共配套設施及市政配套施；提高全面改造用地的開發強度，以提高土地的使用效益；為促進編制區的可持續發展，應制定可行的改造政策，平衡好各方利益，在充分保障各業主利益的情況下進行改造。

規劃意愿綜述現狀認知

居委會及相關業主意愿（訪談－筆錄、問卷調查）：全面改造－60％（增加商業、簡化重建的審批手續）綜合整治－40％（穿衣戴帽、增加綠化、整治道路及管網）目標與策略靈活性—開發中保持彈性和靈活性。統一規劃、分期實施、靈活操作。協調性—統籌安排拆遷和建設，實現協調和可持續發展。公平性—合理解決改造過程中與物業業主之間的矛盾，平衡各方利益，實現互利互贏。經濟性—強調規劃的經濟性和可操作性，并注重投資的經濟效益和社會效益相協調。區域性—規劃注重與區域的協調和集約發展，以促進區域整體城市建設和社會經濟發展的提升，為觀瀾循環經濟發展務。

改造原則目標與策略

改造目標目標與策略《深圳市人民政府關于工業區升級改造的若干意見》（深府[2007]75號）主要要求：1、完善配套功能，提高土地使用價值；2、與產業布局規劃和產業集群發展相結合；3、與發展循環經濟、增強整體配套功能相結合，促進工業區的可持續發展。

改造目標優化用地布局、完善配套設施、提升工業區環境質量的基礎上，探索適合工業區整合管理模式和舊工業區改造方式，提升用地產出效益，建設一個生態和諧、高效的高新工業區。觀瀾高新工業功能區

整合為先進工業區

以工業用地為主的觀瀾高新工業功能區的組成部分。

功能定位

產業導向目標與策略電子及通信設備制造、汽車配件、體育用品、皮革、五金、塑膠、燈飾、家具、木材加工等。錦繡大地工業園主要生產與高爾夫相關的體育用品(研究用地）。區域分析

規劃區現狀分析

產業導向電子通信設備制造、體育用品制造及其相關配套產業。

觀瀾湖高爾夫球會高爾夫球會高科技社區初步選址佳能精技立志凱高科技（深圳）有限公司入住觀瀾新田（08年）

潤訊集團（通信）電子設備制造、儀器儀表及文化辦公、金屬制品、塑膠等。通訊設備、計算機及其電子設備制造。交通運輸設備制造、汽車電子產品；

建筑拆除影響因素目標與策略規劃道路水源保護區

與規劃的城市道路沖突

與相關規劃沖突沖突

位于河道藍線內

建筑質量差

影響整體布局

改造模式與策略目標與策略

改造模式

綜合整治區拆除重建區

改造模式與策略目標與策略

改造策略綜合整治區改造策略：控制建筑總量，拆除部分建筑質量差的單棟建筑或臨時建筑，對建筑質量一般的建筑進行穿衣戴帽工程整飾；嚴格控制綜合整治區的零散現狀綠地和空地，并結合整治提高綠地率；完善公共配套、道路和市政管網；對不符合工業區定位的產業逐步搬遷。拆除重建區改造策略：進行用地整合，統一規劃，高標準建設；根據權屬情況并結合產權單位意愿明確改造主體；對不符合工業區定位的產業進行搬遷，引進相關產業；符合定位要求的予以保留；完善配套設施，公共配套設施和市政公用設施優先配置。規劃方案

用地布局

規劃方案

功能分區綜合服務區休閑活動區生產區分為3個功能區：生產區綜合服務區休閑活動區1、建筑拆除區域分布；2、結合河道改造營造公共空間；1、組團規劃的支路走向；2、規劃區北面用地功能（生活區）；3、遠期軌道站的建設（13號線）。干線主干道軌道13號線

用地布局路

規劃方案總用地面積64.51公頃，其中城市建設用地62.79公頃，占總用地面積的97.33％。

用地規劃環觀中路清田大道新景路觀平路田裕新路騰恒路騰路榮茂富興路富瀾路觀光路觀景路

規劃方案

地塊控制地塊劃分6個片區，36個地塊1、綜合整治區主要依據用地權屬劃分地塊。（面積差別較大）2、拆除重建區主要依據道路、河道及不同的開發經營管理模式劃分地塊。涉及不同權屬的鄰近小地塊要求聯合開發，市場化運作，有利于工業園區建設的整體性。

規劃方案

地塊控制地塊指標代碼行業一類地區標準二類地區標準242體育用品制造≥1.9≥1.6401通信設備制造≥2.2≥1.8405電子器件制造≥2.2≥1.8406電子元件制造≥2.2≥1.8409其它電子設備制造≥2.2≥1.8深圳市工業項目建設用地控制標準（試行）－容積率控制標準本次規劃容積率為≥2.4寶安區總體城市設計要求：規劃區屬于空間形態三級和四級控制區，建筑高度控制分別為50米24米。分析：50米和24米高度控制，按照工業建筑每層4.0－4.5米計算，建筑層數5－10層，按40％的建筑密度計算，容積率為2.0－4.0。

規劃方案

地塊控制地塊編號用地性質代碼用地性質用地面積(m2)建筑面積(m2)容積率建筑密度(%)建筑限高（m)綠地率（%）01-01M1一類工業用地61654843701.432453001-02G1公共綠地8563—————01-03E1水域3759—————01-04G1公共綠地6255—————01-05M1一類工業用地7411171202.429453002-01GIC2文化設施用地392221000.620183002-02G1公共綠地4844—————02-03E1水域3576—————02-04G1公共綠地7653—————02-05M1一類工業用地28858661042.430453003-01C1+C2商業服務業設施用地7353137001.938322003-02M1一類工業用地32324868902.736453003-03R3+C三類居住及商業服務業設施用地7684119001.641243003-04M1一類工業用地11592392003.427453003-05M1一類工業用地840101213541.438243004-01G1公共綠地1863—————04-02U5環境衛生設施用地350231——18—04-03M1一類工業用地2569817125—24243004-04M1一類工業用地19058500802.633453004-05R3三類居住用地29550389521.340243004-06M1一類工業用地10349127281.340243005-01M1一類工業用地24820639002.633453005-02R4四類居住用地33285004————05-03M1一類工業用地1204911219————05-04R3三類居住用地23153468————05-05M1一類工業用地587117614338453005-06M1一類工業用地810411754————05-07M1一類工業用地12508386003.239453005-08G1公共綠地13115—————05-09E1水域5930—————05-10G1公共綠地4400—————06-01R4四類居住用地8382640————06-02M1一類工業用地1978650870————06-03G1公共綠地9724—————06-04E1水域3876—————06-05G1公共綠地1536—————

規劃方案

規劃方案

配套設施規劃規模（小區級＋工業區內部配套）管理與社區服務市政公用文、體、衛規劃依據：《深標》、寶安工業布局研究與規劃道路網

規劃方案

道路交通規劃環觀中路清田大道新景路觀平路新路騰恒路騰路榮茂富興路富瀾路觀光路觀景路交通設施(公交停靠、停車位配置)軌道13號線田裕路

規劃方案組團規劃道路

道路交通規劃本次規劃道路路榮茂茂榮路尊重事實；注重公共空間的塑造；強化片區整體性。－建筑布局－環境景觀－其它

規劃方案

總平面規劃

－保留

－有規劃許可或有改造方案

規劃方案項目名稱

數值（平方米）百分比（%）規劃總用地面積645134

建設用地總用地面積627967

規劃總建筑面積733428100其中廠房建筑面積56860777.53其中現狀保留9399012.82規劃新建47461764.71居住建筑13252118.07其中四類居住76461.04其中現狀保留76461.04宿舍建筑面積12487517.03其中現狀保留224263.06規劃新建10244913.97配套設施建筑面積323004.4其中商業88001.2食堂83501.14社區康復中心4000.05職工活動中心40000.55警務室500.01郵政所1000.01辦公建筑106001.44建筑密度22%容積率1.2

綠地率35%

規劃就業人口11400

景觀軸

規劃方案

城市設計高度控制

（45、24）濱水綠化景帶景觀節點開敞空間景觀界面

以觀瀾茜坑水廠為水源。

平均日用水量：

9531.7m3/d。最高日用水量：

11247.4m3/d。

市政工程規劃

給水工程

規劃方案觀瀾茜坑水廠觀瀾茜坑水廠

排至樟坑徑河內。

采用雨﹑污分流制。

市政工程規劃

雨水工程

規劃方案樟坑徑河

排至觀瀾污水處理廠

平均日污水水量：

8307.6

m3/d

采用雨﹑污分流制

市政工程規劃

污水工程

規劃方案排至觀瀾污水處理廠

樟坑徑河

電力負荷預測為3.4萬千瓦。

近期規劃區10kV電源由現狀110kV觀瀾變電站提供，遠期110kV環觀變電站提供（片區南側）。

規劃路燈箱變1座。

市政工程規劃

電力工程

規劃方案

環觀110KV

變電站

觀瀾110KV

變電站

固定電話需求量為3429線。移動用戶預測9120部。數據用戶預測為3420線。有線電視需求量為3919線。

電信業務仍由現狀觀瀾電信支局提供。

郵政業務由觀瀾郵政支局提供服務，規劃區附設郵電代辦所。

市政工程規劃

通信工程

規劃方案

現狀片區內未敷設燃氣管道

。瓶裝氣氣源來自本區周邊的瓶裝供應站。

市政工程規劃

燃氣工程

規劃方案

規劃以管道天然氣為主，氣源接自本片區周邊的規劃中壓管網。

投資估算

規劃方案備注：城市道路（含市政）、綠地、河道整治由政府出資建設，約7000萬。改造方式用地面積(m2)建筑面積單位造價投資額（m2）（元/m2建筑面積）（萬元）綜合整治11716012406250620.31拆除重建工業廠房178574393275—66591.84公共配套設施及商業116063197630009592.8城市道路110331—5005516.6綠地58081—150871.22河道整治17168—250429.2

492920649313—83621.79

企業產值估算電子及通信設備制造、汽車配件、皮革、五金、塑膠、燈飾、家具、木材加工等，土地總產值約6億元。

現狀情況主導產業為電子及通信設備制造與體育用品制造。根據《深圳市工業項目建設用地控制標準（試行）》中關于二類地區土地產出率標準，升級改造后的工業區土地總產值約約22億元。

改造后預測

規劃方案

改造項目影響評價目標與策略實現上層次規劃調整用地結構的目標。配套設施用地、公共綠地、道路用地增加。現狀規劃

改造項目影響評價目標與策略完善配套沒施，改善環境，提升城市整體環境品質。現狀規劃

改造項目影響評價目標與策略完善道路系統，打通交通微循環。環觀中路清田大道新景路觀平路新路騰恒路騰路榮茂富興路富瀾路觀光路觀景路田裕路環觀中路