二O一五年七月華府天地·睿園商鋪業(yè)態(tài)定位報(bào)告第四輪目錄

上海商業(yè)環(huán)境區(qū)域租金水平租售價(jià)格建議租金建議商業(yè)品牌建議售價(jià)測(cè)算成交價(jià)格走勢(shì)供應(yīng)量走勢(shì)市場(chǎng)表現(xiàn)個(gè)案分析項(xiàng)目總概市中心投資回報(bào)率個(gè)案分析經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議鋪位劃分建議項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析業(yè)態(tài)主題建議品牌氛圍展示品牌建議散賣業(yè)態(tài)整體出售Part1上海商業(yè)環(huán)境成交價(jià)格走勢(shì)自2007年以來(lái)，商鋪年度成交均價(jià)逐年平穩(wěn)上升，上升水平低于住宅價(jià)格水平，且商鋪成交量逐年下跌，Part1上海商業(yè)環(huán)境供應(yīng)量走勢(shì)2014年，上海市商鋪新增面積總量大于成交面積，每月成交面積較為平穩(wěn)，市場(chǎng)需求較穩(wěn)定。Part1上海商業(yè)環(huán)境市中心投資回報(bào)率從上圖得知：近幾年，租金的上漲速度趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，帶來(lái)的影響是商鋪成交量逐年下跌，市場(chǎng)整體投資回報(bào)率水平較低；據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：上海商鋪投資回報(bào)率平均水平為4%，零星好的商業(yè)可達(dá)6％以上，專家建議：“對(duì)于一些素質(zhì)較好的樓盤(pán)，如果商鋪出租投資者看好其未來(lái)升值潛力，可長(zhǎng)期持有，商鋪投資回報(bào)率在4％左右也可考慮。”所以目前投資商鋪的人群中，更多的人看中商鋪增值的潛力，而非租金回報(bào)率；舉例分析兩個(gè)上海市中心的成熟社區(qū)商鋪：華府天地商業(yè)（投資回報(bào)率較高水平）中凱·城市之光商業(yè)（投資回報(bào)率一般水平）住宅定位：市中心大戶型豪宅商業(yè)功能：銀行、金融業(yè)總體感覺(jué)：商鋪統(tǒng)一招商管理，有品質(zhì)、有檔次。住宅定位：靜安區(qū)中高檔公寓商業(yè)功能：以咖啡簡(jiǎn)餐這類休閑生活業(yè)態(tài)為主總體感覺(jué)：較為雜亂Part1上海商業(yè)環(huán)境個(gè)案分析住宅信息占地面積（㎡）建筑面積（㎡）共計(jì)戶數(shù)（戶）住宅售價(jià)（元/平方）開(kāi)盤(pán)時(shí)間住宅主力面積（㎡）物業(yè)費(fèi)（元/平方米/月）15600500001081200002006年4月260-70014.5商鋪信息租金價(jià)格（元/平方米/天）商鋪面積（㎡）商鋪售價(jià)（地上地下均價(jià)）（元/平方）年租金回報(bào)率物業(yè)費(fèi)（元/平方米/月）地下一層：850001200007%50地上1+2層：385000華府天地：市中心大戶型豪宅Part1上海商業(yè)環(huán)境個(gè)案分析住宅信息占地面積（㎡）建筑面積（㎡）共計(jì)戶數(shù)（戶）住宅售價(jià)（元/平方）開(kāi)盤(pán)時(shí)間住宅主力面積（㎡）物業(yè)費(fèi)（元/平方米/月）630002450001000725002005年9月70-3503.8商鋪信息租金價(jià)格（元/平方米/天）商鋪面積（㎡）商鋪售價(jià)（地上部分均價(jià)）（元/平方）年租金回報(bào)率物業(yè)費(fèi)（元/平方米/月）第一年：8.3（租約5年，第三年起以每年10%遞增）33689000第一年：3.4%第五年：4.5%2.8中凱·城市之光：靜安區(qū)中高檔公寓市場(chǎng)表現(xiàn)黃浦區(qū)是以居住為核心功能的板塊黃浦區(qū)是上海市中心面積最大、力度最強(qiáng)的舊城改造區(qū)域黃浦區(qū)內(nèi)租金水平差異較大，影響租金的因素有：物業(yè)地段、住宅品質(zhì)、周邊環(huán)境、周邊人流量、商鋪是否散賣等Part2區(qū)域租金水平本案占地面積15600㎡建筑面積50000㎡共計(jì)戶數(shù)108住宅售價(jià)120000元/平方開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年4月住宅主力面積260-700㎡華府天地公館77海洲麗園商鋪?zhàn)饨穑?8元/平方/天（1+2）商業(yè)面積：10000㎡商鋪物業(yè)費(fèi)：50元/平方/月為市中心高端商業(yè)，多為銀行、金融機(jī)構(gòu)及品牌旗艦店；前期對(duì)商業(yè)品質(zhì)的嚴(yán)格把控，造就了黃浦區(qū)最高租金水平的神話。商鋪?zhàn)饨穑?0元/平方/天（1+2）商業(yè)面積：5500㎡商鋪物業(yè)費(fèi)：8元/平方/月多為引進(jìn)一些婦嬰用品商店、養(yǎng)生足浴、小型便利店等租金承受力高的商業(yè)業(yè)態(tài)，而導(dǎo)致整體商業(yè)品質(zhì)不高。占地面積12300㎡建筑面積50000㎡共計(jì)戶數(shù)105住宅售價(jià)69000元/平方開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年12月住宅主力面積138-175㎡占地面積20000㎡建筑面積75000㎡共計(jì)戶數(shù)485住宅售價(jià)46000元/平方開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005年5月住宅主力面積110-150㎡商鋪?zhàn)饨穑?元/平方/天（1+2）商業(yè)面積：3000㎡商鋪物業(yè)費(fèi)：3元/平方/月商業(yè)更貼近于生活化，商業(yè)配比恰當(dāng)，基本滿足居民日常需求。部分商鋪緊鄰菜市場(chǎng)，拉低了商業(yè)租金。個(gè)案分析Part2黃浦租金水平租金建議影響商鋪?zhàn)饨鹨蛩厝A府天地商業(yè)公館77商業(yè)海州麗園商業(yè)本案地面1+2租金價(jià)格38元/平方/天10元/平方/天5元/平方/天10.33元/平方/天物業(yè)地段新天地商圈、好新天地商圈、較好傳統(tǒng)地段、一般傳統(tǒng)地段、較好住宅品質(zhì)高端住宅中高端住宅中端住宅中高端住宅小區(qū)年份2006年2013年2005年2014年周邊環(huán)境好一般較差一般周邊人流量大大大大商鋪是否散賣否否是待定√√√√√√√√√√通過(guò)與黃浦區(qū)典型社區(qū)商業(yè)租金水平的比較分析，總結(jié)出影響租金水平的6大因素，建議本案：◆一樓商鋪?zhàn)饨穑?8（元/平方/天）；◆二樓商鋪?zhàn)饨穑?（元/平方/天）；◆三樓商鋪?zhàn)饨穑?（元/平方/天）1+2+3層的租金均價(jià)為10.33元/平方/天Part3租售價(jià)格建議商鋪年租金收入情況（商鋪滿租的情況下）

1樓2樓3樓合計(jì)

租金（元/平方/天）18.008.005.00租金均價(jià)：10.33面積1,796.491,912.55748.214,457.25年租金（元）11,802,939.305,584,646.001,365,483.2518,753,068.55通過(guò)每層商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格、年收益率測(cè)算每層商鋪單價(jià)一樓單價(jià)基數(shù)：35%，二樓單價(jià)基數(shù)：45%；三樓單價(jià)基數(shù)：20%年收益率單價(jià)（元/平方)單價(jià)（元/平方)單價(jià)（元/平方)1+2+3樓均價(jià)(元/平方)4%164,250.0073,000.0045,625.0099,462.505%131,400.0058,400.0036,500.0079,570.006%109,500.0048,666.6730,416.6766,308.337%93,857.1441,714.2926,071.4356,,835.74售價(jià)測(cè)算Part3租售價(jià)格建議租金、售價(jià)測(cè)算分析表租金恒定測(cè)算商鋪售價(jià)

平均租金（元/平方/天）

年收益率（百分百）

商鋪售價(jià)（元/平方)8（均價(jià)）4%73,000.005%58,400.006%48,666.677%41,714.2910（均價(jià)）4%91,250.005%73,000.006%60,833.337%52,142.8612（均價(jià)）4%109,500.005%87,600.006%73,000.007%62,571.43售價(jià)恒定推算商鋪?zhàn)饨?/p>

商鋪單價(jià)（元/平方)

年收益率（百分百）

平均租金（元/平方/天）800004%8.775%10.966%13.157%15.34900004%9.865%12.33

6%14.797%17.261000004%10.965%13.706%16.447%19.18Part3租售價(jià)格建議項(xiàng)目總概本項(xiàng)目商業(yè)為四個(gè)獨(dú)立的商業(yè)體項(xiàng)目（4號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓、7號(hào)樓）其中4號(hào)樓與7號(hào)樓為二層獨(dú)立商鋪；5號(hào)樓為局部三層商鋪6號(hào)樓為三層商鋪樓棟一層面積二層面積三層面積合計(jì)4號(hào)樓248.47248.470496.945號(hào)樓892.661008.72417.122318.56號(hào)樓504.17504.17331.091339.437號(hào)樓151.19151.190302.38合計(jì)1796.491912.55748.214457.254號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓7號(hào)樓商業(yè)住宅Part4經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析SWOT1、為華府系類高端品質(zhì)樓盤(pán)，為市中心稀缺地段的高端物業(yè)2、商鋪獨(dú)立于住宅，價(jià)值顯現(xiàn)3、周邊人流量大（白天和晚上）1、商鋪開(kāi)間與進(jìn)深的比例達(dá)到1:3，且部分1+2+3層商鋪，部分品牌及業(yè)態(tài)不適宜此類商鋪2、周邊商業(yè)環(huán)境較差，多為中端消費(fèi)人群1、高品質(zhì)社區(qū)已建成，可為商業(yè)提供優(yōu)質(zhì)客戶2、周邊缺少有特色的、主題性商業(yè)社區(qū)3、本案無(wú)會(huì)所，可利用商業(yè)包裝解決會(huì)所配置1、如大量散戶入駐，會(huì)影響商業(yè)整體品質(zhì)Part4經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議Opportunities：機(jī)會(huì)Threats：威脅Weaknesses：劣勢(shì)Strengths：優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)主題建議Part4經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議：1、通過(guò)商業(yè)彌補(bǔ)本案無(wú)會(huì)所的缺陷：滿足社區(qū)居民娛樂(lè)交誼、體育健身、文化教育與商業(yè)餐飲四大類功能；2、創(chuàng)建主題性社區(qū)商業(yè)：旨在引領(lǐng)社區(qū)消費(fèi)新時(shí)尚，以及欣欣向榮的嶄新生活氛圍。

一、亞洲主題華府·亞洲風(fēng)情

二、生活主題華府·生活匯亞洲主題Part4經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議亞洲生活東方人最適合的環(huán)境健康同行養(yǎng)生概念的起始點(diǎn)智慧與品質(zhì)追求深層次的尊貴體驗(yàn)品牌商業(yè)氛圍展示Part4經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議韓國(guó)跆拳道印度瑜伽中國(guó)國(guó)學(xué)韓國(guó)咖啡店中國(guó)風(fēng)書(shū)店泰國(guó)料理日本料理生活主題華府●生活匯Lifestyle時(shí)尚生活從這里開(kāi)始華府制造繼承華府系的高端品質(zhì)品味生活創(chuàng)建生活的第三空間前庭后院成為家的一種延續(xù)Part4經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議品牌商業(yè)氛圍展示Part4經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議韓國(guó)啡你啡思咖啡英語(yǔ)培訓(xùn)烘培體驗(yàn)創(chuàng)意書(shū)店紅酒餐廳創(chuàng)意家居Part5商業(yè)品牌建議品牌建議：引入符合本案商業(yè)定位、有特色但知名度不高的新興品牌，讓社區(qū)商業(yè)與品牌共同成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)雙贏！WIN-WIN散賣業(yè)態(tài)（按產(chǎn)證分割商鋪）業(yè)態(tài)種類特色餐飲生活配套休閑娛樂(lè)合計(jì)面積1911.33㎡924.53㎡1621.39㎡4457.25㎡占比43%21%36%100%Part6鋪位劃分建議整體出售（按自由分割商鋪）業(yè)態(tài)種類特色餐飲特色零售配套服務(wù)合計(jì)面積1568.87㎡674.9㎡2213.48㎡4457.25㎡占比35%15%50%100%Part6鋪位劃分建議整體出售（按自由分割商鋪）因5號(hào)樓部分為三層商鋪，且進(jìn)深較深，不太適合引入一些生活配套類零售商