重慶中原地產咨詢顧問營業中心ChongQing.08.2012昊昇馬鞍山項目專業市場板塊市場研究及定位報告1、項目專業市場業態研判2、項目可行業態市場研究3、專業市場發展戰略及定位城市平臺研究城市產業研究專業市場分類對接長三角——馬鞍山位于安徽省東部、長江經濟走廊之上，具有對接長三角、與長三角經濟圈融合發展的先天優勢；是長三角經濟圈向內陸擴張的橋頭堡，國內外大型企業布局長三角的新基地上海蘇州無錫南京蕪湖安慶九江武漢岳陽馬鞍山長江沿線工業港口城市區位條件：馬鞍山位于安徽省東部，與江蘇省會南京接壤，與長三角經濟圈水陸相鄰、無縫對接；連接長三角經濟圈和皖江經濟帶兩大經濟體常州沿江產業帶皖江經濟帶對接長三角資源條件：馬鞍山擁江近海，通過長江黃金水道可直達上海通向太平洋；長三角產業沿長江成帶狀布局，馬鞍山位于長江經濟走廊之上，具有對接長三角產業沿江縱深拓展的自然條件長江黃金水道寧安城際鐵路：南京至安慶城際高速鐵路，預計2014年建成通車馬鞍山長江大橋：預計2014年建成通車，南接擬建的溧馬高速，北接馬巢高速圖：馬鞍山交通圖交通方式交通工具主要路線連接城市陸上交通鐵路寧銅鐵路皖南、華東公路寧蕪高速公路（G2501）和205國道南京、蕪湖水運交通水運長江馬鞍山港上海、海外航運交通航空南京路口機場世界各地南北向交通發達立體化交通——隨著溧馬高速、馬巢高速等東西向交通干道以及馬鞍山長江大橋跨江通道的構建，形成與長三角城市間的立體化交通格局，馬鞍山區位優勢將進一步凸現馬鞍山現狀交通情況馬鞍山未來交通情況交通工具主要路線連接城市交通級別開通時間公路機場高速南京機場城技快速通道規劃中馬鞍山長江大橋合肥、皖北城市交通2014馬巢高速杭州、上海城際交通規劃中溧馬高速杭州、常州城際高速2013城市高鐵寧安城市鐵路南京城際交通2014合肥安慶蕪湖南京馬鞍山溧水東西向交通構建同城化發展——長三角地區城市群已經進入高度同城化階段，伴隨馬鞍山與長三角城市間立體化交通格局的形成，城市發展方式將由過去的獨立發展轉向與南京、蕪湖和長三角地區同城化發展城市發展方式從獨立發展向同城化發展轉變長三角城市群進入高度同城化階段馬鞍山是長三角經濟協調會正式成員國家戰略支撐皖江與長三角聯動發展與長三角城間市立體交通格局形成2011年度長三角地區GDP總量達到82023億元，經濟總量占全國比重的17.4%；超巴黎都市圈居全球第五位，已經進入高度同城化階段2010年3月26日，長三角城市經濟協調會第十次市長聯席會議宣布馬鞍山、合肥等6座城市成為長三角經濟協調會正式成員2010年，國務院正式批復《皖江城市帶承接產業轉移示范區規劃》，將安徽參與泛長三角區域發展分工納入國家戰略隨著寧安城際鐵路、馬鞍山長江大橋、溧馬高速公路等與長三角城市間的立體化交通格局的形成，“同城效應”將日漸明顯寧馬一體化——馬鞍山與南京地域相連、人文相近，歷史上曾隸于屬南京，馬鞍山移民城市特質以及與南京文化上的相容性，導致馬鞍山“身在安徽，心向江蘇”的離心傾向馬鞍山與南京地域相鄰1馬鞍山與南京人文相近2馬鞍山在安徽地位邊緣化3馬鞍山在安徽的離心傾向4馬鞍山“身在安徽，心向江蘇”的離心傾向六朝古都南京曾承受多次戰亂的洗劫甚至是屠城之災，人口的遷徙和更替大，文化的包容性強馬鞍山作為移民城市，對安徽的文化向心力弱，與南京包容性的文化特征趨同馬鞍山位于安徽省東部，與南京山水相依、地域相鄰，距離南京中心市區僅50公里歷史上，明清兩代南京作為南直隸（明）/江南省（清）的政治中心，馬鞍山隸屬南京管轄寧馬兩市官方正加強“寧馬一體化”建設，促進兩地加速交通對接、醫療共享等同城化進程民間“南京直轄，納入馬鞍山”“江蘇拿徐州換馬鞍山”等言論盛行，“脫皖入蘇”呼聲強烈受歷史、政治和地理多重因素的影響，合肥、蕪湖、安慶構成安徽天然的中心城市在皖江經濟帶規劃中，以合肥、蕪湖為兩核，滁州、宣城為兩翼，馬鞍山處于支配地位根據《南京都市圈規劃（2002—2020）》規劃，馬鞍山屬于“南京一小時都市圈”核心圈層，位于沿長江城市發展軸線之上的衛星城市馬市南京滁北句容儀征馬市滁州全椒來安蕪湖鎮江揚州巢北淮南一個核心：包括南京主城和以主城為核心、半徑約30公里范圍的城鎮和潛在的城鎮發展地區，即南京都市發展區核心圈層：核心城市中心約50公里范圍內的城市（鎮）和區域，包括南京市、儀征市、句容市、馬鞍山市、滁州市區、來安縣、全椒縣緊密圈層：核心圈層外圍、距核心城市中心約100公里范圍內的城市（鎮）和區域，包括揚州市、鎮江市、蕪湖市、滁州市的北部、巢湖市的北部、淮安市的南部地區沿江城市帶：包括南京、揚州、鎮江、馬鞍山、蕪湖等5個設區市以及儀征、江都、當涂、和縣等縣（市）南京都市圈空間結構規劃（2002~2020）寧馬一體化主要體現在雙向的消費融合，南京企業/市民到馬市投資消費，馬鞍山市民前往南京購物消費的雙向交流模式馬鞍山之于南京馬鞍山是南京企業外出打天下的第一站，蘇寧、蘇果、中北、雨潤等南京企業紛紛來馬投資開車去馬鞍山成為南京市民周末休閑的一種方式，馬鞍山旅游地產項目也已南京投資客為主力馬鞍山雨潤食品碧桂園如山湖馬鞍山市民到南京購物已經成了傳統習慣，尤其以品牌服裝、化妝品、珠寶、汽車等高檔消費品為主根據馬鞍山市城調隊2010年調研，每年外流到南京的實物消費資金，占整個商品消費資金外流的2/3南京新街口金鷹國際購物中心寧馬一體化主要體現在兩地的雙向消費融合南京之于馬鞍山城際軌道交通的建設以及城際地鐵的遠期規劃，2014年寧安城際鐵路的開通，南京15分鐘可達馬鞍山，交通平臺的改善將進一步加速兩地投資和消費的雙向融合交通：自駕車車程1小時以內，不具備一體化條件影響：少量跨城市工作、投資、置業案例：寧馬一體化、長株潭城市群交通：軌道交通30分鐘以內，具備一體化發展條件影響：少量跨城市工作、投資、置業成為可能案例：佛山順德區、廈漳泉都一體化交通：公共交通1小時以內，具備同城化條件影響：跨城市工作、投資、置業成為可能案例：佛山南海區、禪城區地鐵/快速干道城際軌道交通水路、高速公路、航空運輸123圖：城市群城際間交通聯系對城市發展的影響模型信息來源：中原研究平臺馬鞍山與南京交通聯系分析交通方式現狀交通未來規劃運營時間公路寧馬高速、205國道溧馬高速2013年城際軌道/寧安城市鐵路2014年地鐵交通/S1、S2、S3線前期規劃寧安城際鐵路設計時速350公里，預計將于2014年開通運營；開通后，馬鞍山可15分鐘到達南京，1.5小時到達上海和杭州，4小時左右到達北京寧安城際鐵路由寧蕪鐵路改造的南京地鐵8號線（仙新路~銅井）預計于十二五期間啟動建設，目前馬鞍山已經啟動與南京軌道交通8號線對接的S2號線等軌道交通的規劃工作馬鞍山地鐵依托對接長三角的交通物流平臺，未來馬鞍山區位優勢地位將進一步凸現；寧馬一體化雙向消費融合帶來大量投資消費保障，為城市商業發展帶來利好馬鞍山位于安徽省東部、長江經濟走廊之上，緊鄰長三角經濟圈；依托優越的區域優勢及交通物流平臺，成為長三角向內陸擴張的橋頭堡，未來區位優勢地位將進一步凸現寧馬一體化主要體現在兩市的雙向消費融合，寧安城際鐵路的開通運營將加速融合的進程，為馬鞍山帶來更多的投資和消費，為城市商業發展帶來利好關鍵詞：對接長三角、雙向消費融合、外來投資消費1、項目專業市場業態研判2、項目可行業態市場研究3、專業市場發展戰略及定位城市平臺研究城市產業研究專業市場分類高級工業化——城市經濟發展得益于其高級的工業化水平，工業占據城市經濟絕對比重，從城市產業總體發展趨勢來看，第二產業呈逐年上升態勢圖：1978~2011馬鞍山三產結構比數據來源：馬鞍山市歷年統計公報圖：2010年典型工業城市三產結構比馬鞍山是典型的工業型城市，自2000年以后工業增加值占生產總值比重逐年增加2011年馬鞍山第二產業增加值779.04億元，占GDP比重達68%數據來源：各城市2010年統計公報馬鞍山第二產業比重接近70%，遠高于東部地區典型的加工制造業城市東莞、無錫等馬鞍山是典型的單一工業型城市，已經實現了高度工業化2011年和含兩縣并入二產比重高達70%優勢鋼鐵產業——馬鞍山因鋼設市，鋼鐵工業增加值占總體工業增加值比重超過50%，鋼鐵工業一家獨大，其它產業邊緣式微圖：2010年馬鞍山市工業總產值分行業統計（億元）數據來源：馬鞍山市2011年統計年鑒馬鞍山因鋼設市，馬鋼是我國特大型鋼鐵聯合企業之一，安徽省最大的工業企業，2011年產值近千億元；馬鞍山產業結構單一，鋼鐵工業增加值占工業總增加值比重超過50%；汽車產業是繼鋼鐵之后唯一超百萬產值的產業，電力、造紙、食品、化工、機械等產值僅在50億元左右圖：鋼鐵工業增加值占總體工業增加值比重變化情況鋼鐵工業占據絕對主導地位非鋼產業圖：2011年馬鞍山各上市公司營業收入及利潤數據來源：馬鞍山市2011年統計年鑒數據來源：各上市公司2011年公報典型企業注冊資本（萬）員工人數年產量營業額（萬）占地面積生產產品東海機床33808003000030000數控折彎機中亞機床52004001500050000數控折彎機、數控轉塔沖床恒久特種金屬廠——3211500030000鋼材金海冶金機械廠——13055000刀片華東機床10020030070000鍛壓機床及刃模具費登科100040040000機械刀片、模具、軋輥中冶機械36020055000刀模具、汽配奧天機械配件廠——100機械配件產業園名稱占地面積主導產業博望機械裝備產業園3平方公里刃模具、剪折機床、工程機械配件博望特鋼鍛造產業園（丹陽鎮）4平方公里冷/熱軋輥、鋼結構、不銹鋼基地、模具借助皖江城市帶承接產業轉移重大機遇，發揮交通區位、產業基礎和環境品質優勢，建設皖江城市帶和南京祿口空港地區知名的新興產業集聚區、馬鞍山市承接產業轉移重要示范區；博望鎮已打造為“全國刀模具、機床生產銷售集散中心”和“全省優質機床產品生產基地”；其中刀具刃具300余家、模具、機床100約家。圖：博望典型刀具模具生產企業圖：博望產業園區概況優勢刀具、刃具、機床產業——博望新區是全國知名的“刀具、模具、機床生產銷售集散中心”，集聚了400余家刀具、模具、機床生產企業優勢汽車制造產業——汽車產業是繼鋼鐵之后唯一超百萬產值的產業，華菱重卡銷量進入行業前十，十二五期間將建成年產能10萬輛重卡及5萬輛重型專用車的生產基地安徽星馬汽車集團有限公司華菱之星華菱重卡華菱星凱馬制造建材、裝潢材料、建筑機械、非金屬礦物制品、無機非金屬材料，建材新產品、鋼材、木材、五金、百貨華神建材華菱重卡華神建材：汽車配件及五金機電產品；華菱汽車：華菱重卡：主攻自卸車與專用車市場；華菱之星：牽引車、貨車、自卸車、油罐車、車載泵、隨車吊、環保垃圾車等；華菱星凱馬：中高端載貨汽車，主攻海外市場和國內沿海等高端市場。排名車企2012年1-5月2011年1-5月同比變化1中國重汽5417978998-31.4%2東風4862874249-34.5%3陜汽4286859085-27.4%4北汽福田4021356788-29.2%5一汽2044733988-39.8%6北奔重汽1314523811-44.8%7江淮1208721142-42.8%8上汽依維柯紅巖689019363-64.4%9安徽華菱571412258-53.4%10大運汽車39654958-20.0%十二五期間，華菱重卡將投入50個億，建成年產能10萬輛重卡及5萬輛重型專用車生產基地，屆時，安徽星馬汽車集團年產銷將突破500億元圖：華菱星馬集團產品系圖圖：2012年1-5月重卡銷售前十華菱重卡居行業第九工業型城市定位——《皖江城市帶承接產業轉移示范區規劃》將馬鞍山定位為長江下游地區重要的現代加工制造業基地和濱江山水旅游城市，其工業型城市定位進一步明確城鎮體系規劃圖蕪馬巢產業組團皖江城市帶承接產業轉移示范區城鎮體系規劃蕪馬巢產業組團：包括馬鞍山市、蕪湖市和巢湖市無為縣、和縣，利用沿江港口優勢和深水岸線資源，發揮骨干企業帶動作用，重點承接發展汽車、鋼鐵、化工、建材、文化創意等產業蕪馬組合城市：職能定位整合蕪湖、馬鞍山的比較優勢，建設全國自主品牌汽車基地和精品鋼基地、長江中下游地區重要的重工業和制造業基地、綜合交通樞紐和物流中心蕪湖：長江中下游重要綜合交通樞紐，全國重要的制造業基地，區域性經濟文化中心，現代物流中心和創新型城市、現代化濱江組團式大城市馬鞍山：工業型城市，長江中下游地區重要的現代加工制造業基地和濱江山水園林旅游城市蕪湖/馬鞍山發展定位比較制造業轉移——新的區劃調整進一步拓展了馬鞍山產業發展空間，從2010年開始政府連續啟動五大新區建設，主動承接東部地區制造業轉移原馬鞍山市域范圍2011年8月22日，安徽省政府宣布撤銷地級巢湖市；巢湖市被一拆為三，分別并入合肥、蕪湖、馬鞍山三市；原巢湖市含山縣、和縣（不含沈巷鎮）劃歸馬鞍山市管轄馬鞍山五大新區名稱成立時間新區產業規劃新區性質示范園區2010年堅持以打造戰略性新興產業開發區為統攬，主攻新能源、高端裝備制造、高端電子信息、現代物流四大主導產業產業新區秀山新區2010年重點發展軟件及服務外包、商業綜合、商務休閑、總部基地等第三產業的綠色生態的人居新區居住新區濱江新區2010年具備居住、商務、旅游、文化等綜合功能，大力發展旅游業，建設成為華東地區的旅游目的地之一居住新區博望新區2011年“中國刃模具第一鎮”、“中國剪板折機床第一鎮”、“中國機電產品出口共建基地”、“省優質剪折機床暨刃模具生產示范區”和省“高新技術產業基地”產業新區鄭蒲港區2012年現代臨港物流區，現代臨港工業區，產城一體主城區，打造臨港工業制造基地產業新區產業轉移示范園臨港產業園區加工制造型企業——從近年招商引資項目來看，中國一重、數字硅谷等加工制造型企業相繼簽約進駐，未來產業依舊以工業制造為主圖：馬鞍山固定資產投資額及增長率數據來源：馬鞍山市歷年統計公報表：馬鞍山近年招商引資情況項目名稱簽約時間投資內容投資額推進情況東風小康2010年10萬輛東風小康微車生產基地總投資約10.17億元,投產后可實現年銷售收入50億元尚未開工西安開米2010年40萬噸綠色環保型洗滌劑產業化項目總投資約17億元，建成后年銷售收入可望超過60億元2011年11月開工建設中國一重2011年年產90臺的高端重型機床研發制造基地總投資13.9億元2012年1月開工建設數字硅谷2011年手機設計研發、手機生產制造總規劃占地2340畝，總投資100億元2012年3月開工奠基晉西車軸2011年中高端輪軸生產基地投資總額12億元2012年6月開工建設西班牙艾科洛2011年4.5兆瓦風電齒輪箱項目總投資13億元人民幣,年產值將達到20億元——寧申集團——丙烯晴項目投資30億，建成后年產值50億元2011年9月達成協議信息來源：馬鞍山市政府網站馬鞍山自從2010年啟動五大新區建設以來，固定資產投資急速上升，近3年保持35%以上的增長率生產制造馬鞍山工業基礎雄厚，加工制造業發達；城市未來發展承接東部制造業轉移，依舊以加工制造為主，其工業化以及生產制造企業基礎將進一步加強馬鞍山工業化程度高，第二產業比重高達70%，工業占據城市經濟絕對地位形成鋼鐵產業、刀具/刃具/機場產業、汽車（重卡）制造產業三大優勢產業，具有產地優勢未來城市定位為單一工業化城市，其工業化以及生產制造企業基礎將進一步加強關鍵詞：工業型城市定位、產地優勢、加工制造業1、項目專業市場業態研判2、項目可行業態市場研究3、專業市場發展戰略及定位城市平臺研究城市產業研究專業市場分類市場類型——專業市場按照供銷模式和輻射范圍進行劃分，主要分為產地型市場、集散地市場、銷地型市場三類產地型市場集散地型市場銷地型市場概念定義區域生產企業達到一定數量、規模；生產企業生產的商品類型相同或屬性相似；上述商品的產銷之間難以形成穩定的購銷關系。商品從生產地向消費地運動路線的交通樞紐中心商品從生產地向消費地運動路線的必經之路形成基礎典型案例商品主要來源于本區域生產企業生產的商品的市場；市場主要作為發揮商品集散作用的中轉地；產品主要滿足區域及其周邊區域消費者及經銷商的購買需求；受銷售輻射區域的范圍、消費總量及購買力水平而定；滿足地段交通、經營品種、配套服務的多方面需求。上海七浦路服裝市場、蘇州蠡口家具市場；武漢漢正街、重慶朝天門義烏小商品城、柯橋輕紡城專業市場類別市場特征產地型專業市場1集散型專業市場2銷地型專業市場3輻射范圍：全國市場經營模式：批發為主核心要素：產地優勢輻射范圍：周邊省市經營模式：銷售為主兼顧零售核心要素：交通輻射范圍：市場周邊區域，滿足本地需求為主經營模式：零售為主核心條件：市場需求市場特征——其中產地型市場憑借產地優勢可輻射全國市場，以批發為主；集散型市場主要輻射區域性市場，以批發為主兼有零售；銷地型市場則滿足內生需求，多零售至終端客戶馬鞍山由于城市經濟腹地有限，且面臨同城擠壓分流客群，以銷地型市場為主，但依靠鋼鐵、載貨汽車等產地優勢，具備發展產地型市場的機遇專業市場模式帥選產地型市場集散型市場銷地型市場市場基礎由于產地型專業市場集聚長三角，馬鞍山及周邊區域處于輻射范圍內，客群被其分流若發展以批發為主的集散型專業市場其經濟腹地將受到嚴重擠壓、馬鞍山城市等級低，經濟腹地有限，受到南京、蕪湖等周邊城市擠壓，不具備發展集散型市場的腹地同時物流中轉成本優勢不突出馬鞍山市專業市場業態方向產地型市場銷地型市場馬鞍山專業市場分類以馬鋼為源頭的鋼材市場華菱產業鏈形成的載貨汽車市場博望刀模具產地專業市場五金機電市場載貨汽車市場農機市場工程機械市場乘用車市場家居建材市場刀模具屬于五金機電品類，其產地型市場機會將在五金機電市場中分析；華菱汽車產地型市場機會將在載貨汽車市場中進行分析；先重點對銷地型專業市場發展可行性進行初步篩選專業市場業態研判模型評判維度維度含義市場整體容量市場整體容量規模是否能夠支撐該類專業市場的發展；城市發展擠出機會目前市場所在區位是否面臨租金高昂、物流不便、城市拆遷等因素對市場產生擠出效應，迫使其往城市外延區域發展。目前市場發展集聚性專業市場內在經營模式是否需要聚集性市場承載其發展，目前市場是否滿足其聚集性要求；經銷商自身發展需求滿足度現有市場產品形態、經營平臺、配套服務等能否滿足經銷商自身發展需求；市場競爭飽和度專業市場是否已被整合，其競爭激烈程度如何，市場是否有競爭空間；盈利能力市場盈利能力能否滿足項目開發目標，專業市場業態研判結果——通過六個維度的初步篩選，五金機電、載貨汽車、工程機械是相對具有可能的發展方向專業市場類別市場整體容量城市發展擠出機會目前市場發展集聚性經銷商自身發展需求滿足度市場競爭飽和度盈利能力綜合評定農機市場☆★★☆★★★★★★五金機電市場★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★載貨汽車市場★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★工程機械市場★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★家居建材市場★★★★★☆★★★☆☆★★★★★★☆乘用車市場★★★★★★★☆★☆★★★☆評分說明：5星為最優，4星為優，3星為一般，2星為較差，1星為差；實星為1分，空心為0.5分具體分析過程詳見附件1、項目專業市場業態研判2、項目可行業態市場研究3、專業市場發展戰略及定位載貨汽車市場工程機械市場五金機電市場機會1—聚集性需求機會—載貨汽車市場零散分布在汽車城及周邊，辦公、展場、維修、配件相對分離，尚沒有專業的載貨汽車市場汽車城、汽博城為乘用車市場，市場沒有專業的載貨汽車市場載貨汽車商家分布載貨汽車市場：目前馬鞍山尚無聚集的載貨汽車市場，零散分布在汽車城及周邊汽車城市場狀態：市場條件落后，不能滿足需求，辦公、展場、維修、配件分離汽車城市場現狀汽車城零散分布商鋪無展示空間，展示與辦公分離，需要設置標示牌市場展場不足，卡車停在室內或人行道上機會2—商戶需求未滿足—汽車城作為乘用車市場，汽博城定位為汽車后市場，在場地、服務平臺等方面均不能滿足載貨汽車需求汽車城汽博城需求未滿足馬鞍山汽車城坐落于市經濟技術開發區，占地380畝；是集汽車展示、檢測于一體馬鞍山最早的乘用車市場汽博城緊臨汽車城，定位為一站式汽車后市場旗艦綜合體項目已簽約海馬汽車、日產汽車等汽車及汽配商家，載貨汽車商家很少購買其商鋪場地限制：展示空間不足，辦公展示分離等問題服務缺失：汽車城缺少專門針對載貨汽車的市場管理平臺、宣傳推廣機制等服務乘用車市場汽車后市場場地、管理、服務未滿足機會3—市場規模增大—載貨汽車總代理權限下沉至市級單位，馬鞍山具有與合肥、蕪湖相等的市場地位；2010年和縣、含山縣并入馬鞍山，代理權限擴大，整體市場需求擴大馬鞍山市總代理廠商購買者購買者購買者購買者圖：安徽載貨汽車代理制度信息來源：重慶中原實地調研合肥市總代理蕪湖市總代理其它市總代理區劃調整市場層級2010年和縣、含山縣兩縣代理權限并入馬鞍山市馬鞍山載貨汽車市場整體需求擴大與工程機械以省級為總代理單位不同，載貨汽車總代理權是以市為單位，馬鞍山具有與合肥、蕪湖相等的市場地位2010年安徽省“三分巢湖”，和縣、含縣并入馬鞍山市馬鞍山代理權限范圍擴大，市場需求擴大原馬鞍山市域范圍代理權限擴大，市場需求增加市場具有對聚集性需求的需要，現有汽車城市場為能滿足需求且整體市場規模擴大，馬鞍山載貨汽車市場具有極強的整合機會目前載貨汽車零散分布在汽車城及周邊，辦公、展場、維修、配件相對分離，尚沒有專業的載貨汽車市場馬鞍山載貨汽車市場代理權限擴大，市場需求擴大，具有整合機會關鍵詞：聚集性需求、需求未滿足、市場規模擴大下面，中原就市場具體整合策略細化分析！商家類別——馬鞍山屬于重卡主導型市場，2011年重卡年銷量約700臺，占據整體市場的60%；制造企業、工程和礦山對重卡需求量大，重卡市場需要優先整合馬鞍山載貨汽車市場信息一覽商家名稱代理級別代理品牌年銷量（輛）華輝汽車馬市總代理華菱重卡250~300華重汽車皖南總代理中國重汽100繼德汽車馬市總經銷江淮汽車80潤達汽車一級代理福田歐曼70大升汽車皖南總代理東風商用車70三江汽車馬市總代理陜汽重卡50中馬汽貿二級經銷商北奔重卡、紅巖50瑞恒物資馬市總經銷江淮汽車100鼎盛汽車馬市總代理江淮工程車100萬方汽貿馬市總代理東風汽車//二級經銷商福田汽車/

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數據來源：重慶中原實地調研載貨汽車市場格局重卡中卡輕卡市場格局：2011年載貨汽車總銷量約為1200量左右，其中重卡銷量達700輛，接近總銷量的60%，中卡約400臺，輕卡月100臺，是重卡主導型市場市場容量：總銷售單位約18家，其中重卡、中卡均為7家，輕卡4家，中重卡商家占據市場主力代理層級：重卡區域總代理、市級總代理比重高達85%，中卡總代理比重約40%，輕卡以二級經銷商為主，重卡市場化層級最高馬鞍山城市工業發達，市場上重卡買的最好，礦山運輸、土方運輸用的最多，重卡、輕卡在馬鞍山市場份額很小各品牌卡車在馬鞍山的客戶對象相對來說比較集中，尤其是重卡，集中在馬鞍山鋼鐵公司、中國十七冶等大、中型國企以及幾家建筑單位商家訪談：中國重汽何總商家需求——各品類商家對物業的需求有所差異，華菱重卡、中國一重等大型重卡商家具有建設4S形象店的需求，而其它商家則以2S店需求為主省內品牌華菱重卡、聯合重卡以及中國一重等其它大型重卡品牌具有建設4S店的需求其它載貨汽車品牌及二級經銷商則以2S店需求為主不同品類、不同品牌的商家對物業的需求具有差異市場驅動行業升級品牌商家：解放、東風、紅巖等10大重卡品牌已經全部布局馬鞍山，未來市場品牌增長空間有限商家格局：近幾年，馬鞍山地方政府大力扶持華菱汽車，華菱重卡銷量迅速攀升，其他品牌的生存空間受到擠壓，華菱重卡、江淮格爾發、聯合重卡等安徽省內品牌重卡將成為市場主導品牌中/輕卡市場：市場占有率低，市場需求量少，未來格局不會產生太大變化服務升級：隨著產品利潤的逐漸攤薄，售后服務已成為汽車產業鏈中最穩定的利潤源，隨著產品同質化的加劇，服務的差異化將是企業競爭的破題之術4S店建設：4S店是卡車企業展示自身形象以及提供更好服務的重要方式之一，馬鞍山市場大型重卡企業具備建設4S店的需求和能力承建能力：重型卡車的贏利性較好，而中型卡車和輕型卡車的贏利性較低，4S店建設受到束縛中原實地走訪，華菱重卡、中國一重兩家大型商家具有近期建設4S店的需求江淮格爾發、陜汽重卡等具有建設4S店的需求，但不具備建設4S店的實力其它重卡品牌及中/輕卡品牌僅具有2S店的需求4S店商家用地需求面積大，但承租能力低，華菱傾向于購地自建，中國重汽偏向于租賃4S店；2S店需求辦公面積100~200㎡，需要能夠擺放至少3臺樣機的展場空間4S店需求分析2S店需求分析品牌占地面積用地需求承受價格合作意愿華菱重卡30畝工業用地15萬/畝購地自建中國重汽10~15畝工業用地15萬/畝租賃4S店我們很早就想建設4S店，但一直難不到合適的土地；政府給的花山工業園的工業用地15萬/畝，位置太偏；我們需求面積至少10畝，跟你們合作的話我比較傾向于你們建好后租賃華菱重卡訪談一直想做4S店，在考察經濟開發區周邊地塊，需求30畝左右；政府留有50畝土地，價格20萬/畝，但一直沒有用地指標；跟你們可以是開放式的合作，地價15萬/畝比較合適中國重汽訪談品牌辦公需求展場需求4S店需求江淮格爾發100㎡三臺樣車重卡/資金不夠江淮工程車150~200㎡400~500㎡中卡/無需求辦公面積100㎡就夠了，展場要能拜訪3臺樣車；4S店誰都想要，但我們資金實力不夠江淮格爾發訪談中卡一般銷售量要達到500臺才有能力建設4S店，馬鞍山基本沒有這種商家辦公面積無所謂，可以做成一樓5m，挑高部分做辦公，下面做展示；二樓3m，用作員工宿舍；展場面積400-500㎡江淮工程車訪談關聯性業態——同時具有整合配件市場和維修服務構建載貨汽車完整產業鏈的機會，但特約維修站承租能力低，主要考慮整合載貨汽車配件市場具有整合載貨汽車配件市場的機會完整產業鏈整合機會汽車配件：配件商家主要集中于205國道，50~60家規模，205國道拆遷被迫搬遷機遇特約維修店：中國重汽、東風、江淮等商家具有聯合建設特約維修站的需求項目產品形態單體面積承租能力招商促進配件商鋪/門面120~200㎡30-40元/㎡/月商鋪易于銷售維修大棚式用房≥5畝1~2萬/畝/年多廠家合作，整合困難中國重汽何總：我在采石租有5畝地做的維修站，租金1萬元/畝；馬鞍山太小，建特約維修站一個商家吃不飽，需要聯合所有的商家才行江淮鼎盛朱總：可以考慮拿一部分做成維修車間（5畝左右），可以分別租給多個商家，幾個商家一家要3個維修車位，方便進行售后臨河配件周總：馬鞍山汽車配件總體有五六十家，我們門店150㎡，租金30元/㎡/月市場訪談整合可行性評判必要性租金特約維修站配件載貨汽車配件優先整合重卡市場，重點把握華菱重卡、中國重汽4S店建設機會，同時整合載貨汽車配件市場，構建完整產業鏈專業市場馬鞍山屬于重卡需求型市場，重卡作為本項目的優先整合品類華菱重卡、中國重卡等大型商家具有建設4S形象店的需求，其它商家需求以2S店為主完整產業鏈整合機會主要為整合載貨汽車配件市場關鍵詞：重卡型市場、4S店需求、完整產業鏈機會1、項目專業市場業態研判2、項目可行業態市場研究3、專業市場發展戰略及定位載貨汽車市場工程機械市場五金機電市場機會1—市場空白—馬鞍山尚無成熟市場，各商家零散分布，初步形成汽車城、205國道、葛羊路、江東大道四大相對聚集性市場；多數商家具有搬遷經歷，具有對專業性聚集市場的潛在需求本案柳工徐工中方機械長城重工汽車城山重建機廈工205國道小松沃爾沃斗山三一神鋼葛羊路江東大道三一重工朱總：08年進入馬鞍山時辦公地點在當涂縣，那個地方只有我們一家，所以就搬過來了，搬來的時候這里（葛羊路）已經有斗山在，后來神鋼也來了三一重工斗山負責人：找房子主要是我負責，我們03年在采石，07年搬到慈湖，09年搬到這里（葛羊路）；斗山在安慶農機園，如果你們市場建好了，還是會考慮的斗山中國市場現狀：馬鞍山沒有專業的工程機械市場，也沒有成熟的自發聚集性市場，10多個商家仍然零散分布；初步形成了汽車城、205國道、葛羊路、江東大道四大萌芽狀態聚集性市場市場發展：多數商家經營場地不穩定，具有多次搬遷經歷，市場的相對聚集性是其選址的主要指標之一工程機械市場聚集性分析工程機械選址要求低，交通便捷的城市遠郊地區就能夠滿足其需求；因此，工程機械可作為市場起步期促進市場成熟的先鋒業態。機會2—區域抗性低—選址要求低，對項目現階段區域相對偏遠抗性低；可作為促進市場起步業態，為市場帶來人氣，加速市場成熟選址要求不高，對區域抗性低選址條件促進作用斗山負責人：我們選址要求是臨馬路就行，必須是臨街的商鋪，因為我們會一樓商鋪要放配件三一重工：選址條件是不能離城市太遠，在城市近郊就行，因為我們經常要上門維修，離城市太遠了不方便交通便捷城市遠郊斗山門店選址于城市遠郊安置房小區內街門面目前本項目位置相對偏遠，五金機電商家具有一定的抗性，但工程機械商家對區域的要求不高，便于招商引進工程機械商家相對對市場成熟度的依賴更低，因此可以作為最先進駐市場的業態，給市場帶來人氣，促進市場發展成熟容易引進市場成熟可以最先進駐，為市場帶來人氣機會3—產品升級—除少數商家自購物業以外，其他均為租用臨街商鋪，受規劃及物業形象限制缺少展場空間，具有產品更新的需求工程機械產品更新需求代表品牌物業需求中方機械徐工集團小松中國無需求三一重工神鋼建機斗山中國日立建機卡特彼勒中聯中科沃爾沃山重建機廣西柳工1、展場需求：50㎡2、住宿需求：頂層做宿舍3、樓層需求：三層結構，一二層辦公，三層居住4、物業需求：安全保障5、面積需求：辦公+住宿，200㎡，展場50㎡購買物業，無物業需求租賃物業，產品更新需求購買物業徐工集團中方機械小松中國租賃物業分公司、辦事處及二級經銷商具有物業更新的需求日本神鋼廈工機械我們租了樓上的住房作為員工宿舍，你們市場最好是三層結構，一二樓辦公，三樓作為宿舍，總共200平米就夠了——三一馬鞍山分公司朱總我們沒有展場，樣機要去蕪湖看；最好能有展場，能放三臺樣機（約50㎡），物業管理要好，避免別人破壞機器——斗山負責人商家訪談機會4—服務升級—商家經營活動產生對金融、物流、酒店等服務配套的需求，本項目能夠為其提供便捷性服務配套便捷性需求金融服務物流運輸餐飲娛樂酒店展銷金融服務的需求金融便捷性：工程機械單臺售價在30~60萬每臺，購買方式以銀行貸款按揭為主，產生對銀行等金融服務的需求三一重工朱總：馬鞍山物流不集中，不是很好，幾乎每天總公司都要給我們發配件工程機械商家每年至少進行兩次市場推廣活動市場推廣活動產生對酒店以及餐飲設施的需求1物流運輸的需求2酒店餐飲的需求3工程機械商家日常經營，具有對金融、物流、餐飲、酒店等市場配套的便捷性需求昊昇四大業態之一機會5—業態關聯性—工程機械作為昊昇四大傳統業態之一具有運營管理的優勢，同時與載貨汽車客戶重疊昊昇四大業態工程機械載貨汽車五金機電農用機械作為昊昇四大傳統業態之一，馬鞍山工程機械市場存在整合的必要性工程機械是昊昇三農產業地產四大主力業態之一昊昇具有整合工程機械市場的經驗以及運營管理能力馬鞍山工程機械與載貨汽車均服務于礦山開采和城市建設與載貨汽車具有相同的業務對象，業態關聯性強馬鞍山市場存在整合的可能性，具有市場機會工程機械市場豐富市場業態構成，更加復合多元1與載貨汽車聯動性強2豐富市場業態構成3工程機械市場尚屬空白，具有產品和服務升級的市場機會，且對區域的抗性低，市場具有整合機會馬鞍山尚無專業的工程機械專業市場，現有商家具有相對聚集的需求、選址要求低且多數商家為租賃物業，具有產品和服務升級的需求工程機械商家對區域抗性低，選址要求不高；與載貨汽車具有相同的客戶基礎，存在整合現有市場的機會關鍵詞：市場空白、區域抗性低、產品/服務升級、關聯性業態機會下面，中原就市場具體整合策略細化分析！商家類別——目前馬鞍山工程機械市場總共有16家銷售單位，分公司/辦事處占據10家，是以總代理下設分公司/辦事處為主的區域性市場馬鞍山工程機械市場商家一覽表之代理級別分析品牌經銷商名稱代理級別主品牌山東臨工/三一起重機馬鞍山市中方工程機械有限責任公司皖南總代理山東臨工、三一汽車起重機徐工集團馬鞍山徐工皖南總代理徐工挖掘機、裝載機、汽車吊等馬鞍山格瑞德安徽格瑞德機械制造有限公司廠家直銷格瑞德挖掘機三一重工合肥湘元工程機械有限公司分公司/辦事處三一液壓挖掘機神鋼建機安徽南亞工程機械有限公司分公司/辦事處神鋼（日本）斗山中國蕪湖斗山大宇挖掘機專業代理商分公司/辦事處斗山小松中國安徽小松工程機械有限公司分公司/辦事處小松挖掘機、裝載機、推土機、叉車、礦山自卸車、破碎錘日立建機合肥中建工程機械有限責任公司分公司/辦事處日立卡特彼勒利星行機械公司分公司/辦事處卡特中聯重科/分公司/辦事處中聯沃爾沃/分公司/辦事處沃爾沃山重建機安徽山重機械設備有限公司分公司/辦事處山重建機中國龍工馬鞍山龍工裝載機/鏟車分公司/辦事處龍工裝載機、龍工挖掘機、龍工叉車沃得重工/長城重工馬鞍山市宏森貿易有限公司二級經銷商沃得重工、長城重工廈工股份廈工機械廈宇公司馬鞍山總代理二級經銷商廈工廣西柳工馬鞍山潤盛柳工機械商貿有限公司二級經銷商柳工裝載機系列、叉車系列數據來源：重慶中原實地調研皖南總代理分公司/辦事處二級經銷商經營模式——安徽工程機械市場省級總代理、區域性總代理主要布局合肥、蕪湖兩市，馬鞍山以分公司、辦事處、二級經銷商為主，處于市場第三層級，不具備對外輻射能力省級總代理市級分公司生產廠家區域總代理廠家直銷二級經銷商市級分公司二級經銷商業務員購買者購買者購買者購買者購買者圖：安徽省工程機械行業代理制度信息來源：重慶中原實地調研馬鞍山市場層級圖：安徽省工程機械市場格局合蕪馬宿宣黃池銅安六滁蚌阜毫淮省級代理合肥皖南代理蕪湖巢市級分公司&二級經銷商合肥主要為省級總代理和皖北總代理進駐，蕪湖主要為皖南總代理，馬鞍山等其他城市為總代理下設分公司/辦事處或二級經銷商合皖北代理合肥合蕪馬省級代理市場區域代理市場分公司/二級經銷工程機械市場層級低，以行銷模式為主的銷售模式對專業市場的依賴度相對低，部分商家對新市場需求的動力不足行銷模式：市場依賴度低動力不足：需求基本滿足行銷模式：業務員上門主動拜訪客戶而非客戶自動上門的銷售模式，是目前馬鞍山工程機械市場的主力銷售模式市場需求：現有銷售模式對專業市場的依賴度低需求滿足：基于目前行銷模式對物業的需求低，現有社區底商已經基本滿足商家需求動力不足：商家具有對專業市場的需求，但需求動力不足我們的銷售模式是行銷為主，銷售員都在外面跑，客戶上門購買的幾乎沒有每個經銷商都有比較固定的客戶，老客戶帶過來的新客戶成交幾率都很大，我們直接到總經銷商那提貨就行了——神鋼馬鞍山辦事處范主任馬鞍山建設專業市場也可以，我們在合肥的總部就在裕龍工程機械大市場——三一馬鞍山分公司朱繼峰總經理我們的辦公室是總代理幫我們租賃的，光裝修費用都花了幾十萬，搬遷的可能性不大——神鋼馬鞍山辦事處范主任市場容量——工程機械市場整體商家數量在20家以內，挖掘機、裝載機兩大主力產品年銷量總和小于1000臺圖：2011年馬鞍山品牌商家挖掘機銷量（臺）數據來源：中原實地訪談，為約數2011年市場總銷量約500臺圖：2011年馬鞍山品牌商家裝載機銷量（臺）數據來源：中原實地訪談，為約數馬鞍山市場挖掘機總銷量在500臺左右；三一挖掘機年銷售量在100臺左右，總銷售額約2000萬，其它銷量較好的還有斗山、日立、小松——三一挖掘機馬鞍山分公司總經理朱繼峰2011年市場總銷量約400臺馬鞍山裝載機市場與挖掘機銷量相差不大，年銷售量在400臺左右；徐工裝載機、柳工裝載機市場占有率最高——原馬鞍山中方機械銷售主管孫杰未來容量——馬鞍山工程機械市場表現為對挖掘機和裝載機的單一性需求，主要用于城市建設和礦山開采，未來需求結構不會有太大改善馬鞍山工程機械主力產品分析代理品牌主產品輔產品山東臨工/三一起重機臨工挖掘機起重機、叉車等徐工集團徐工裝載機、汽車吊挖掘機、壓路機等馬鞍山格瑞德挖掘機、裝載機破碎錘三一重工三一挖掘機日本MKB破碎錘斗山中國斗山挖掘機裝載機神鋼建機神鋼挖掘機成工裝載機小松中國小松挖掘機、裝載機推土機、叉車等日立建機日立挖掘機/卡特彼勒卡特挖掘機/中聯重科路面機械/沃爾沃沃爾沃挖掘機/山重建機山重挖掘機/中國龍工龍工裝載機龍工挖掘機、叉車、壓路機沃得重工/長城重工挖掘機/廈工股份挖掘機/廣西柳工柳工裝載機叉車數據來源：重慶中原實地調研馬鞍山市場以挖掘機裝載機需求為主力礦山需求：裝載機城市建設：挖掘機需求單一：挖掘機/裝載機馬鞍山市場主要是買挖機，有10多家買挖機的，都是搞工程的買的多；最近幾年裝載機也買的比較好，向山礦山用的多——神鋼馬鞍山辦事處主任范明星馬鞍山是我國七大鐵礦區之一，馬鋼是安徽最大的工業企業，礦山裝載機需求兩大馬鞍山經開區、示范園區、鄭蒲港區、秀山新區等城市建設對挖掘機需求量大目前，十一家本土品牌和六家國外品牌已經布局馬鞍山，市場處于競爭飽和狀態；預計未來僅有少量國外品牌及本土小眾品牌進駐的可能性，整體市場格局已定，未來市場增長空間不足馬鞍山工程機械進駐品牌分析品牌品牌歸類代理起始時間山重建機國產2012年~今神鋼建機日系2011年~今小松中國日系2011年~今三一重工國產2008年~今徐工集團國產2008年以前日立建機日系2008年以前卡特彼勒歐美2008年以前中聯重科國產2008年以前沃爾沃歐美2008年以前廈工股份國產2008年以前中國龍工國產2008年以前馬鞍山格瑞德國產2007年~今山東臨工國產2005年~今斗山中國韓系2003年~今沃得重工/長城重工國產2003年~今廣西柳工國產2000年~今數據來源：重慶中原實地調研馬鞍山市場布局已趨飽和小松中國日立建機神鋼建機住友中駿加藤斗山中國江蘇現代現代京城日系韓系歐美系本土系科特彼勒沃爾沃利勃海爾阿特拉斯約翰迪爾三一重工中聯重科徐工柳工山重建機山河智能工程機械主要品牌（標紅為已進駐馬市）國內品牌工程機械品牌都已經在馬鞍山設點，目前市場競爭已經很激烈，去年有日系品牌有小松、斗山進駐馬鞍山；預計未來新增品牌進駐數量有限，主要以國外品牌及國內小眾品牌為主——三一重工馬鞍山分公司總經理朱繼峰關聯性業態——工程機械配件市場集聚的205國道年內將拓寬，兩旁商鋪全部拆遷，經銷商急需新市場容身，須緊抓這波需求快速獲得市場205國道年內將拓寬工程機械配件205國道是馬鞍山南北向主干道，目前為雙向四車道；計劃將對其左右拓寬7米，街道兩旁沿街鋪面將全部拆除；目前當涂段已開始施工，預計市內將于今年下半年動工；配件商家物業需求業態關聯：工程機械配件屬于工程機械關聯性業態，全市形成40余家規模；承租能力：配件商家承租能力高，205國道租金水平達30元/平米/月產品需求：商鋪需求，展示場地要求不高，易于銷售。205國道潤盛配件205國道路面拓寬我們做的比較大，辦公面積要200㎡，展場100-200㎡；——

眾力工程機械（配件）陶經理承租能力——工程機械整車經銷商最高可承租能力在20元/月/平米，商家承租能力弱，對新市場租金水平存在一定抗性現有租金承受能力30~40元/月㎡18~20元/月㎡10~18元/月㎡第一層級：205國道工程機械配件市場第二層級：汽車城工程機械市場第三層級：葛羊路等其它工程機械市場預期租金承租能力目前在205國道租金在10萬元/年，大概在200㎡（42元/平米）；新市場辦公租金在30元/㎡，展場在15元/㎡比較合適；需求辦公面積200㎡，展場100-200㎡——眾力工程機械陶經龍配件商家我們租了3個門面200平米，租金4萬每年（16.7元/平米/月）；你們市場建好后還是可以考慮的，但是租金不能太高我們也去汽車城看過，商鋪位置不好租金也很高，尤其是他們水電氣超貴——斗山負責人工程機械商家市場未來增長空間不足，承租能力低，進駐市場動力相對不足，可以作為爭取性業態引進馬鞍山工程機械市場規模有限，市場容量不足，市場競爭處于飽和狀態，未來增長空間不足馬鞍山工程機械市場層級低，以行銷為主的銷售模式對場地的需求低，承租能力低，進入市場動力不足，是具有可引導性和可爭取的市場關鍵詞：飽和性競爭、需求動力弱、關聯性業態下面，中原就具體操作策略分析！操作策略1：結合“先主后次”、“利潤優先”策略，中原建議選取分公司辦事處、二級經銷商等市場主力商家以及承租力較強的配件商家兩類重點引進“先主后次”策略“利潤優先”策略本專業市場主力引進分公司/辦事處/二級經銷商等市場主力商家以及承租力較強的配件商家總代理級：大型商家第一層級：市場主力商家，優先引進分公司級：主力商家關聯性級：配件商家第二層及：市場關聯商家，重點引進第三層及：市場大型商家，自購物業，放棄引進需求滿足：大型商家第一層級：市場配件商家，承租力強，優先引進承租力強：配件商家承租力弱：主力商家第二層及：主力商家承租力弱，重點考慮第三層及：市場大型商家，自購物業，放棄引進操作策略2：根據“形象優先”、“先易后難”策略，需全力引進三一、日立等本地品牌商家，形成工程機械專業市場氣候，同時抓住205國道升級改造機遇，及時抓住205國道被迫搬遷的配件商家形象優先先易后難工程機械市場首先需要形成氣候，重點引進三一、神鋼、日立等全市品牌商家樹立本專業市場在馬鞍山工程機械市場絕對的領導地位三一挖掘機神鋼挖掘機205國道計劃將對其左右拓寬7米，街道兩旁沿街鋪面將全部拆除；205國道工程機械配件商家急需搬遷目前當涂段已開始施工，預計市內將于今年下半年動工道路拓寬奠基儀式樹立起在馬鞍山工程機械市場的絕對領導地位1、項目專業市場業態研判2、項目可行業態市場研究3、專業市場發展戰略及定位載貨汽車市場工程機械市場五金機電市場機會1—市場空缺—馬鞍山五金機電市場自發集中在紅旗路北段沿線，目前尚無開發商對其進行整合，而且由于市場拓展空間不足，部分商家被迫擠出到周邊區域生存紅旗北路花山路圖：五金機電市場區位外溢區域紅旗北路尚未形成專業性五金機電市場區位：馬鞍山五金機電市場集中分布在紅旗路北段沿線；市場狀態：沿火車站自發形成，商家租賃或購買底商，缺失統一運營管理，目前也尚無開發商對其進行整合；拓展空間不足，商家被迫外溢沿紅旗北路縱向發展，兩側鋪面已全部租賃完，部分商家被迫外溢到周邊區域生存。機會2—市場升級—商戶自發租賃底商形成，缺乏統一運營管理平臺，致使市場層級難以進一步提高，商家發展受到限制，市場需求通過發展平臺的提升，提高持續經營能力和影響力運營推廣物流倉儲市場服務市場發展平臺由于市場自發形成，缺乏更高層面的發展平臺，致使市場層級難以提高，商家發展受到限制訪談：馬鞍山還是缺個專業性的五金機電市場，其他城市都有，如果能夠聚集在一起更好，能夠給商家帶來更多的服務和生意。——中正機電訪談：目前鋪面不足，倉儲物流不便，大型器件到南京拿貨，因為量少不能到廠家直接拿貨，再次經營面積有限，場地不足。——江淮機電底商鋪面道路狹窄機會3—市場規模大—市場形成約20年，商家規模已發展到200-250家，是城市除汽車、家居建材外，規模最大的專業市場，其規模能夠對項目發展起到支撐作用五金機電市場規模大紅旗北路約有經銷商150家；另全市零散分布的經銷商約有50-100家；整體規模達到200-250家；五金機電市場規模是馬鞍山除汽車、家居建材外，規模最大的專業市場；五金機電市場經營穩定馬鞍山五金機電市場形成于90年代，已有約20年歷史，市場發展平穩，商家經營穩定；市場內商戶多數已經營十年以上。馬鞍山五金機電市場規模大，商家經營穩定訪談：五金機電市場形成于90年，當時紅旗北路市場只有三個五金機電商家；是逐步發展壯大起來的，目前市場發展穩定，多數商家都經營了10幾年。—國能電力設備王高潤機會4—盈利能力強—五金機電市場作為四大業態中的優質產品，具有高承租能力，提升容積率且易于變現的優勢，馬鞍山五金機電市場主力租金能夠達到50-60元/㎡，遠高于工程機械、載貨汽車承租能力強123提升容積率，最大化地塊價值鋪面面積小購買門檻低，易于變現1火車站與汽車站附近月租金水平可達60-80元/㎡，花山路和紅旗路北段月租金水平在40-50元/㎡。月租金主力集中在50-60元/㎡。工程機械、載貨汽車租金均在20元/㎡左右。2五金機電商鋪一般在2-3層，能夠提高地塊容積率，最大化地塊價值。3目前馬鞍山五金機電商鋪主力經營面積在60-100，大中型經銷商在100-300㎡；鋪面面積較小，且易于分割銷售，回現能力強。五金機電市場經濟性五金機電市場機會總結馬鞍山五金機電市場自發形成，目前尚未有市場進行成功整合，由于缺乏統一經營管理，市場層級低，拓展空間不足，商家發展受到限制，市場存在整合機會；另外市場規模大，盈利能力突出，對開發目標的實現能夠起到支撐作用，是必須進行整合的市場；但市場整合存在哪些難點，該如何整合市場，能夠整合多大規模是發展面臨的問題，我們將通過對市場生存狀態的進一步分析來找到方向關鍵詞：市場空白、升級需求、市場規模大、盈利能力強產品類別——五金機電市場因馬鋼而生，是面向馬鋼及其附屬企業以及配套企業為主的銷地型零售市場，其供應產品以通用機電、電子電工、通用配件等工業用五金機電產品為主力核心需求客群馬鋼鋼鐵生產企業馬鋼附屬企業馬鋼配套企業以機床、刀具為主的馬鞍山其他制造企業采礦企業建筑企業重要需求客群馬鞍山五金機電產品類別及需求客群產品類別五金機電市場經銷產品以工業用五金機電產品為絕對主力；產品類別涵蓋通用機電、電工、通用配件、五金工具、五金材料五大門類。購買客群市場因馬鋼而生，馬鋼及其附屬企業和配套企業是核心購買客群；另外采礦企業、建筑企業、中小制造企業也有一定需求。訪談：馬鞍山做工業電器的商家大約有20家，都是做馬鋼下面的分公司，馬鋼的業務每年大家瓜分了，獨家買賣，利潤空間較高，產品質量也具有保障。——安徽國能電力設備公司王高潤訪談：整個市場都是因為馬鋼興起的，7、80%的商家都是做馬鋼或者馬鋼下屬企業的生意，但是大訂單都是全國采購，我們做的是零星小額訂單。——氣動液壓公司

蔣斌凱經營模式——以零售為主的銷地型市場，市場層級低，導致產品成本過高且品類不齊，難以滿足企業低成本一站式采購需求，競爭力缺乏銷地型零售市場面臨中轉型批發市場競爭產品成本過高，價格競爭無優勢產品品類不齊，需求被迫外流渠道成本：市場處于渠道終端，由于經銷商銷量小，與廠商和總經銷商議價能力弱，致使產品價格高于南京、蕪湖；物流成本：大型物流企業較少，產品物流量小，致使單位物流成本過高。生產廠家區域總經銷商分銷商制造企業南京、蕪湖馬鞍山作為銷地型零售市場，由于市場規模有限；部分非常用產品儲貨量不足，制造企業難以一次性采購到所需產品，使其更傾向于到貨源充足的南京、蕪湖進行采購。訪談：馬鞍山物流不發達，物流成本比南京高，也導致馬鞍山價格貴，而且銷量少，單個產品必須多賺錢才能維持盈利。南京就可以薄利多銷；—軍秋商行陳軍秋訪談：之前也做批發，但現在基本不做，現在像個雜貨鋪，每種都不會備有太多貨；有些貨品需要去南京調貨，一般要一兩天，企業等不及就到南京去買了。——金橋機電吳經理市場分流市場需求——城市產業結構單一，五金機電市場發展高度依賴鋼鐵產業，存在需求天花板，由于馬鋼近年的萎靡不振且城市產業轉型尚處起步期，導致產業需求面臨斷層，市場進入飽和期1995年2000年2005年2008年2012年時間商家規模鋼鐵工業增加值占總體工業增加值比重變化情況市場起步期市場快速發展期市場飽和期標志特征90年代，馬鋼重組上市；建成我國第一條熱軋H型鋼生產線；滿足馬鋼需求的五金機電市場開始起步發展，形成小規模聚集；2000年后，馬鋼工業增加值占全市GDP30%強，加上間接經濟貢獻，占到全市經濟半壁江山；五金機電市場快速發展，市場需求繁榮，形成現有規模；鋼鐵行業疲軟，馬鋼持續虧損；2010年馬鞍山開始五大新區建設，多元化產業發展，但尚處起步期；五金機電需求萎縮，市場低迷作為銷地型市場，自身輻射腹地有限，并且北靠南京，南鄰蕪湖的地理格局使其被分流了40-50%的市場需求，商家生存發展環境惡劣南京五金市場分流客群南京銀橋市場：由潤泰、普迪、朗馳三家大型五金機電市場組成；總經營面積超過40萬方；由于物流便利，采購成本低，馬鞍山企業大宗采購流向南京市場。蕪湖五金機電市場分流當涂、博望客群蕪湖五金機電市場主要分布在城市北面的長江市場園和商品交易博覽城；整體規模是馬鞍山市場的7-8倍。由于蕪湖在地理位置上靠近當涂，能夠就近吸附部分當涂制造企業；訪談：馬鋼都是別人上門推銷，需要走關系；現在很多博望、當涂的中小型企業也都到南京、蕪湖拿貨，不會在馬鞍山拿貨；整體市場很難做。——瓦房店軸承公司張佃猛訪談：整個馬鞍山的五金機電市場份額被南京蕪湖分流了40-50%；——金橋機電吳經理訪談：馬鞍山市場需求外流50%，當涂和博望都不會在馬鞍山買，都會去南京和蕪湖購買，馬鞍山五金機電市場在萎縮——軍秋商行陳軍秋馬鞍山市場輻射力正是因為市場面臨需求結構單一、市場分流嚴重等困境，如不改善現有市場經營模式、輻射范圍，則市場整合難度大馬鞍山五金機電市場目前面臨需求結構單一，市場層級低，輻射能力有限，需求大量外溢的困局，這是商家安于現狀，市場難有突破發展的核心因素；項目要整合五金機電市場必須找到驅動力改變現有生存狀態，提升市場影響力，拓寬市場需求，奪回被競爭分流的市場份額，為商家提供成長壯大的發展平臺，讓其認識到專業市場將帶給他更龐大的客群資源和生存空間下面就市場整合難度進行分析！關鍵詞：單一需求、銷地型市場、需求天花板、市場分離五金機電市場在現有生存狀態下，已處于飽和狀態，若按照現有發展模式，市場規模難有進一步擴大的空間五金機電市場生存狀態因馬鋼而生，需求結構單一，產業需求面臨斷層；以零售為主的銷地型市場，市場競爭力弱；自身腹地有限，并且被南京、蕪湖分流40-50%的客源；按照現有發展模式，市場規模難有進一步擴大的空間原因1—商家外拓動力不足—作為銷地型零售市場，目前已處飽和發展狀態，經銷商普遍認為市場難有膨脹式發展，市場現狀已經能夠基本滿足其經營需求，外在拓展動力不足以小額多次的零售采購為主，市場區位能夠獲得大量客流量處于老城花山區，緊鄰火車站和汽車站，能夠獲得大量人流，；以零售為主，單筆采購金額低，需要大量客群形成量。雖然區域道路擁擠，交通條件不甚方便，但由于單次發貨量小，對大型物流需求不強，個體運輸戶已能滿足需求。區域物流條件已基本滿足其需求作為銷地型零售市場，目前市場現狀已經能夠滿足經銷商經營需求。訪談：目前物流主要通過汽車站發貨、私人運輸隊、有些商家自己有車也在發貨；這塊做了這么多年，運輸、商鋪都覺得不錯，沒什么不滿意的；—安徽國能電力王高潤訪談：不是很看好建專業市場，馬鞍山市場規模容納不下，現在的市場多數不會考慮搬遷。—上海滬工焊機張宇原因2—市場關系穩定—市場已形成近20年，經營關系穩定，客戶已形成購買黏性，并且30-40%商家已自購店鋪，分流難度較大紅旗路花山路火車站汽車站多數購買商鋪部分購買商鋪邊緣區域租賃為主市場產權關系穩定商鋪產權情況分布市場已形成接近20年，市場經營關系穩定，部分商家已購買店鋪。自購商鋪：占比30-40%；代表商家：上海滬工、金橋機電、瓦房店軸承；租賃商鋪：占比60-70%；代表商家：耐斯氣動液壓商行、軍秋商行、金華五金機電、宇華起重設備訪談：我們商鋪都是買的，這面的商鋪多數都是自己購買的，所以一般都不會主動去搬，這個市場也形成了10幾年了，商氣已經形成了。政府這面也沒有說有搬遷的規劃。——義民機電劉總訪談：我們之前在火車站附近，后來由于場地太小，就買了現在的門面，有1000㎡；02年就買了，現在這條街很多商家都購買了門店。——金橋機電吳經理訪談：肯定不會考慮其他地方，外貿大廈周邊很多店鋪都是商家買了的。——上海滬工張勇市場訪談失敗案例——在現有市場內外因拓展動力不足的情況下，未改變市場層級和經營模式，單純希望吸附商戶位移形成五金機電市場的方式已多次宣告失敗江海機電市場依維柯車站機電市場基本概況發展狀況位于火車站雅蘭廣場旁，租賃兩層底商改造為五金機電專業市場出租總體量約3000㎡商戶全部離場，目前轉租作為副食品批發和咖啡店；位于紅旗北路，將車站改造為機電市場；總體量約4000㎡臨街鋪面出租給五金機電商戶；內街鋪面無商家入駐，目前用作倉儲。南方嘉園位于江東大道，遠離紅旗北路五金機電市場；總體量約8萬方；曾到紅旗北路五金機電市場招商，希望吸附部分商戶入駐；未有商戶進入，目前發展為建材市場。現狀展示結合城市平臺和產業分析，本項目做大做強五金機電市場方向需尋找新的驅動力；中原認為具有引進外地商家資源以及導入產地型市場兩大突破點；升級現有市場模式，擴大市場輻射范圍形成影響力！發展方向1—引入外地商家資源，整合本地商家合肥蕪湖南京馬鞍山溧水交通方式交通工具主要路線連接城市南北縱向交通鐵路寧銅鐵路皖南、華東公路寧蕪高速公路、205國道南京、蕪湖東西橫向交通拓展公路馬鞍山長江大橋合肥、皖北公路馬巢高速杭州、上海公路溧馬高速杭州、常州圖：馬鞍山未來輻射格局城市輻射力增強引入外地商家資源撬動市場整合本地商家資源把握城市輻射力放大的機遇，引入外地商家資源撬動提升市場層級，拓寬市場需求，構建市場發展平臺，并吸引整合本地商家資源。發展方向2:—導入產地型市場資源，整合本地商家資源馬鞍山博望鎮素有“中國刃具之鄉”之美譽；已形成以機床、刃模具、筑路機械及配件三大優勢產業為支柱的機械制造特色產業集群；其中刀具刃具300余家、模具、機床100約家。博望鎮將打造為“全國刀模具、機床生產銷售集散中心”和“全省優質機床產品生產基地”；博望—中國刀具刃具機床知名產地整合城市產業導入產地型市場資源整合本地商家資源整合城市產地型市場資源，形成市場名片，提升市場影響力和知名度，放大未來市場容量需求，保障商家持續經營。發展方向1引入外地商家資源，整合本地商家發展方向2導入產地型市場資源，整合本地商家資源吸引機會1—交通格局—馬鞍山是連接南京蕪湖的縱向要道，城市腹地的擴大和橫縱向交通的打通使得馬鞍山輻射皖南更具競爭力，在交通區位上具備吸引南京、蕪湖商家的基礎圖：馬鞍山城市格局圖南京蕪湖含山和縣博望溧水馬市當涂江寧寧蕪高速溧馬高速長江大橋在馬鞍山東西向通道之上，東向為馬鞍山博望新區、江蘇溧水縣，西向為馬鞍山下屬的和縣、含山兩縣馬鞍山五金機電市場現狀馬鞍山城市發展格局變化，輻射范圍不斷擴大；為馬鞍山五金機電市場開拓新的市場空間；和縣、含山縣、博望新區等東西向交通輻射區域納入馬鞍山腹地馬鞍山五金機電市場很小，僅僅能夠輻射馬鞍山市區；當涂縣、博望新區到這里（紅旗路）來買五金機電的人很少，他們都喜歡去南京或者蕪湖買——馬鞍山市金橋機電吳經理和縣、含山縣是2010年從巢湖劃入馬鞍山，他們也都是去南京跟蕪湖買，主要是和縣、含山縣到馬鞍山來只能做輪渡，長江大橋還沒建好，目前交通很不方便——馬鞍山市盛隆機電倪瑞飛經理可拓展空間吸引機會2—城市需求—以馬鞍山、蕪湖為代表的皖南市場需求旺盛，對于部分南京、蕪湖商家而言是其重要拓展市場馬鞍山、蕪湖為代表的皖南區域處于快速工業化進程階段，工業用五金需求將持續旺盛。城市產業需求市場份額占比高馬鞍山五金機電市場外流至南京、蕪湖市場份額達到40-50%，南京、蕪湖經銷商在馬鞍山設置經銷點能夠有效輻射當地需求。南京、蕪湖經銷商就近獲取客群馬鞍山、蕪湖的市場份額能夠占到部分南京商家整體市場份額的20-30%，皖南市場是其重要的一環。以馬鞍山市場需求旺盛，對于部分南京、蕪湖商家是其重要拓展市場吸引機會3—南京商家擴張意愿—通過中原實地走訪朗馳、潤泰、普迪等南京五金機電市場，部分南京商家具有到馬鞍山設立分公司的托張意愿南京商家有意愿在馬鞍山擴張發展12

現在馬鞍山、蕪湖市場份額可以占到20-30%，有意愿到馬鞍山進行發展——南京朗馳五金機電市場中順標準件我也有很多客戶都是安徽的，今年之內一定會在安徽設一個分公司，我已經去合肥考察過，但合肥商鋪35㎡太小了，馬鞍山可以考慮；——南京紅太陽市場江蘇滬協電纜稽復明經理由于城市輻射力的擴張和市場需求發展空間，使馬鞍山具備吸引南京商家進駐的市場基礎，但在招商時該重點對哪些類別進行招商，其入駐規模如何，吸引其入駐要素有哪些？板橋五金機電市場臨近輻射馬鞍山 對于南京而言、馬鞍山、蕪湖市場距離近，也占據了比較大的市場份額。現在在板橋新開了聯發、紅太陽幾家大型的五金機電市場，位置就位于馬鞍山和南京之間