徐匯濱江規劃布局及出讓工作計劃匯報徐匯區規劃和土地管理局

2011.9一、徐匯濱江概況（一）徐匯濱江用地情況北外灘小陸家嘴外灘南外灘世博園區日暉港徐匯濱江區位關系示意圖

徐匯濱江北起日暉港，南至徐浦大橋，由黃浦江兩岸綜合開發規劃控制范圍內的南延伸段WS3(B)、WS5(C)、WS7(D)三個單元組成，岸線8.4公里，土地面積7.4平方公里。另外，徐浦大橋往南還有岸線近3公里，總岸線長度約11公里。WS3（B）單元WS7（D）單元WS5（C）單元WS3(B)單元：規劃總用地約1.8平方公里，以生命科學和健康產業為特色的綜合國際商務區。WS5(C)單元：規劃總用地約4.4平方公里，以世博會為契機，重點發展商貿、辦公、航空配套服務等內容，大力發展現代服務業，同時帶動發展地區商業、航空文化等功能，形成濱江核心商務區。WS7(D)單元：規劃總用地約1.2平方公里，為商務區配套、促進商務發展、與商務功能互動的濱水生態國際社區。（二）徐匯濱江功能體系二、徐匯濱江核心商務區規劃情況（一）規劃范圍徐匯濱江核心商務區，北至瑞江路、南至龍水南路、西至豐谷路、東至黃浦江；約1.4平方公里用地，占WS5(C)單元用地的32%，岸線長度約2.5公里。WS3（B）單元WS7（D）單元WS5（C）單元徐匯濱江核心商務區總用地約140公頃，其中：公共綠地：約36公頃城市道路用地：約36公頃可開發用地面積：約65公頃總建筑面積：約195萬平方米，開發用地的平均容積率約3.0。用地約140公頃（二）用地及建設規模（二）用地及建設規模我區劃定的市區聯合推進的總部集聚區位于核心商務區中部及南部，可開發用地面積約為33.2公頃，共20個地塊組成，約占整個核心商務區內可開發用地的51%。地上建筑面積總計約118.4萬平方米，平均容積率約為3.6。其中：（1）已出讓地塊：2幅（機場1、3號地塊）（2）擬協議出讓地塊：1幅（新材料研發中心）（3）擬邀標出讓地塊：2幅（湖南廣場項目）（4）擬劃撥地塊：2幅（民航四大中心）（5）擬公開出讓地塊：13幅，用地面積約為16.8公頃，地上建筑面積約為53.6萬平方米已出讓地塊擬協議出讓地塊擬邀標出讓地塊擬劃撥地塊圖例：濱江C單元核心商務區地塊示意圖（三）功能定位避免與老牌的商務集聚區（如陸家嘴、外灘、古北中心等）和新興商務集聚區（如北外灘、虹橋樞紐、世博基地等）產生同質化競爭。將重點發展方向定位在商務辦公、金融貿易、科技、航空、文化、旅游等方面。徐匯濱江在上海建設國際貿易中心、國際文化大都市、時尚創意之都的過程中將努力發揮核心載體的作用。1.總體定位1）全市平衡，錯位競爭，揚長避短核心載體徐匯濱江的對應職能國際金融中心陸家嘴、外灘配套金融服務國際航運中心北外灘、洋山港、外高橋國際貿易中心國際貿易組織、貿易促進機構和行業組織國際文化大都市時尚文化消費中心和新媒體中心

時尚創意之都濱江創意文化園、數字多媒體技術研發行政經濟金融商務購物娛樂文化旅游信息科技居住樞紐陸家嘴-外灘地區★★★★★★★虹橋商務區★★★★★人民廣場商務區★★★★★★大世博地區★★★★★浦西濱江地區★★★★★★真如長風地區★★★世紀大道花木地區★★★★★張江綜合商務區★★★★五角場地區★★★徐匯濱江地區★★★★★★★★★競爭錯位徐匯濱江地區在競爭領域中具有商務高端化、購物精品化、娛樂時尚化的獨特優勢。1.總體定位1）全市平衡，錯位競爭，揚長避短濱江核心商務區的土地分為四個價值區： 公共價值區：龍騰大道以東區域，主要是濱江公共開放空間和商業文化特別發展單元，凸顯公共價值。 一級價值區：龍騰大道以西、云謠路以東區域，為濱江第一層面的開發用地，景觀價值最高。 二級價值區：云謠路以西、云錦路以東區域，為濱江第二層面的開發用地，交通條件更為便利。 三級價值區：云錦路以西區域，作為腹地空間開發與濱江開發的聯系樞紐地區。一級價值區二級價值區三級價值區公共價值區1.總體定位2）土地價值分析總部經濟及金融配套服務中心 航空服務業集群 科技金融中心、創新創業服務中心時尚文化消費中心和新媒體中心2.

四大功能發展目標3.功能的空間布局結構一帶兩軸公共開放空間帶：以濱江公共綠地和步行系統帶動沿線商業、文化、休閑、旅游功能的發展。龍耀路功能輻射軸是實現規劃區聯系徐匯區腹地和浦東片區，承擔區域內外交通聯系，發揮功能輻射效應的重要軸線通道。云錦路功能發展軸云錦路利用現狀飛機跑道空間形成帶狀綠化廣場,通過軌道交通帶動云錦路兩側地塊的綜合開發。五個功能片區時尚文化主題園區，商貿企業總部辦公區，民企總部辦公區、航空服務業集聚區，能源科技服務區。航空服務業集聚區能源科技服務區龍耀路功能輻射軸云錦路功能發展軸時尚文化主題園區民企總部辦公區商貿企業總部辦公區4.業態細化

規劃倡導該地區土地使用的兼容性，采用復合型建筑功能的綜合開發，同時加強對現狀產業建筑與歷史建筑的保護與利用，以適應未來城市發展的需求。建筑功能共分為以下七大類：

■商業建筑■辦公建筑■文娛建筑■酒店建筑■文化展示建筑■航空服務建筑■市政設施建筑所有地塊開發均可復合多類建筑功能。業態功能布局圖（1）商業、餐飲功能商業功能布局圖徐匯濱江商務區的商業功能，應充分體現多樣性，結合不同的地理區位細化功能，激發地區活力，營造多元精彩的商業氛圍。主要類型分為以下五類：A.主要公共活動帶周邊——活力休閑B.軌道交通站點周邊——特色精品C.主要生活性道路沿線——綜合生活服務D.大型廣場空間周邊——大型購物休閑E.濱江活動帶沿線——奢侈名品云錦路特色公共活動帶軌道交通站點軌道交通站點云謠路生活性街道廣場廣場廣場龍騰大道ABDCE4.業態細化（2）文化、會展功能文化功能布局圖特色文化展館穹頂劇場游艇展館文化機構區藝術品展銷為了打造國際濱水示范區，在規劃商務商業開發用地中注入文化元素，比如可以結合新建筑設置劇院、博物館、畫廊等文化功能。4.業態細化音樂產業基地國際保稅商品展示區文化展示區5.總部集聚區

陸家嘴世博一般濱水區一般濱水區核心濱水區徐匯濱江主動對接世博濱江，建立徐匯濱江總部商務區，爭取一并納入市級總部集聚區，開展市區聯動推介出讓，引進國內民營企業總部。徐匯濱江5.總部集聚區

集聚區位于龍蘭路以南、豐谷路以東、黃石路以北、龍騰大道以西，約33.2公頃可開發用地，地上建筑總面積約118.4萬平方米，平均容積率3.6

。共20個地塊，其中已出讓地塊2幅，擬協議出讓地塊1幅，擬邀標出讓地塊2幅，擬劃撥地塊2幅，剩余公開招標出讓地塊13幅，，標志性建筑高度約250米（暫定，最終以市府批準的附加圖則為準）；濱江C單元核心商務區地塊示意圖6.游艇博覽、文化創意及保稅商品展示功能為凸顯徐匯濱江商務功能的高端化，規劃考慮在濱江公共開放空間內以商業文化特別發展單元為核心向兩側延伸區域，打造游艇博覽、文化創意及保稅商品展示特色功能區。

6.游艇博覽、文化創意及保稅商品展示功能游艇碼頭擬布局在龍耀路與龍騰大道交匯處，即核心商務區的中心位置（緊鄰世博水門），西鄰濱江標志性建筑，北臨直升機場，南靠濱江商務文化特別發展單元；該區域將整合水泥廠音樂文化主題園及游艇博覽銷售平臺，打造上海市區內第一個集游艇產業、文化創意產業及保稅商品展示為一體的特色區域。

集游艇產業、文化創意產業及保稅商品展示為一體的特色區域世博水門位置1.區域交通—“水陸空”三位一體交通模式

直升機停機坪游艇碼頭軌道交通站點軌道交通站點（四）交通體系組織公交樞紐交通樞紐水上交通：時尚休閑的游艇營運。地面交通：軌道交通11號線、12號線，公交樞紐站，濱江有軌電車、自行車等。空中交通：商務化，休閑化的直升機客運。2.內部交通—“四層空間”立體交通模式

核心商務區內路面交通打造“地上兩層和地下兩層“的四層立體交通模式。（四）交通體系組織地上二層：人行平臺地面層：車行路網地下一層：公共步行系統地下二層：車行環路三、徐匯濱江已出讓土地情況（一）B單元出讓情況濱江B單元已出讓地塊4幅，土地面積約13.65公頃，建筑總量約41.59公頃。其中，商辦建筑總量約32.99公頃，占比79.32%；住宅建筑總量約8.60公頃，占比20.68%。濱江B單元已出讓地塊示意圖宛平南路159街坊龍華路1960地塊斜土街道107街坊船廠路地塊疊加地塊斜土街道107街坊船廠路地塊疊加地塊斜土街道107街坊船廠路地塊疊加地塊斜土街道107街坊船廠路地塊已開工地塊：斜土街道107街坊船廠路、龍華路1960號、宛平南路159街坊城建地塊。未開工地塊：斜土街道100街坊疊加地塊，設計方案正在深化，預計明年上半年可開工。（二）C單元出讓情況濱江C單元已出讓地塊4幅，土地面積約5.04公頃，建筑總量約17.67公頃，商辦用地為主，商辦建筑總量約16.11公頃，占比91.18%；教育科研用地建筑總量約1.56公頃，占比8.82%。濱江C單元已出讓地塊示意圖長橋街道375街坊世博還產用房北灘加油站機場1號地塊機場3號地塊已開工地塊：長橋街道375街坊地塊（世博動遷還產房）。未開工地塊：龍華街道183街坊北灘加油站、龍華機場1號地塊，兩地塊的設計方案正在深化當中，預計今年內可開工。龍華機場3號尚未交地。四、徐匯濱江計劃供地情況（一）供地計劃概況民航四大中心項目用地（一）供地計劃概況2011年下半年、2012年徐匯濱江計劃供地12幅，土地面積約35.95公頃，建筑總量約82.29公頃。其中：劃撥用地2幅，土地面積約7.22公頃，建筑總量約30公頃，分別為濱江188N-W-1、188N-X-1民航四大中心地塊，計劃2012年底前完成供地。出讓地塊10幅，土地面積約28.73公頃，建筑總量約52.29公頃。商辦用地為主，商辦用地建筑總量約31.97公頃，占比61.14%；住宅用地建筑總量約14.55公頃，占比27.83%；科研用地建筑總量約5.77公頃，占比11.03%。（二）出讓地塊情況1、2011年下半年計劃出讓地塊濱江B5-4（xh129b-04)地塊，商辦用地；兆豐路東塊（xh128E-03)，住宅用地；濱江188S-K-1地塊（上海湖南廣場），商辦用地；濱江188E-B-1地塊（濱江文化主題園），商業文化特別發展單元。兆豐東塊濱江B5-4（二）出讓地塊情況1、2011年下半年計劃出讓地塊濱江B5-4（xh129b-04)地塊，商辦用地；兆豐路東塊（xh128E-03)，住宅用地；濱江188S-K-1地塊（上海湖南廣場），商辦用地；濱江188E-B-1地塊（濱江文化主題園），商業文化特別發展單元。濱江文化主題園上海湖南廣場（二）出讓地塊情況（二）出讓地塊情況2、2012年計劃出讓地塊濱江C10-4地塊（286B-4），住宅用地，百聯集團捆綁開發住宅地塊；濱江188S-D-1地塊，商辦用地，意向用地單位上海電力實業；濱江188N-T-1地塊，商辦用地，意向用地單位有徐家匯商城集團、六百股份、華鑫證券、長甲地產；濱江188S-M-1地塊，商辦用地，意向用地單位有永達汽車、首創置業、中交股份、萬達信息、分眾傳媒；濱江188S-G-1地塊，科研用地，擬建新材料研發中心；濱江188S-O-1地塊，商辦用地，意向用地單位有加拿大KFS國際建筑師事務所。濱江188N-T-1地塊濱江188S-M-1地塊濱江188S-D-1地塊濱江188S-G-1地塊濱江C10-4地塊濱江188S-O-1地塊（三）其他地塊地塊名稱意向企業預計騰地時間預計出讓時間18