房地產政策與法規

授課人：劉曉逸

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時間：2015-2016學年第二學期目錄房產和地產的總稱“不動產”第一章房地產政策與法規概論第二章房地產法律關系第三章土地所有權第六章土地使用權第五章土地征用與房屋拆遷管理政策與法規第三章土地所有權學習目標1、了解我國的土地制度2、掌握我國土地所有權的表現形式及范圍3、掌握我國國有土地所有權的特征4、熟悉土地他項權利的內涵3.1土地制度概述1.制度（institution）

制度的定義：是人們行為的規范，是約束人們相互關系的規則集合。

相關概念

制度安排：制度的具體化，約束特定行為的具體規則。

組織：具有一定目標、用以解決一定問題的人群。

制度與組織的關系：

組織——游戲主體，制度——游戲規則制度的分類——制度構成的二元論

正式制度：人們有意識制定的制度。約束是強制性的。非正式制度：支配人們行為的非強制性準則制度正式制度非正式制度政治制度經濟制度：以產權制度為核心文化制度軍事制度社會意識形態3.1土地制度概述2.土地制度的概念

廣義：人與人之間在土地問題上發生的生產關系及相

應的地權關系的總和。

狹義：經濟上的土地所有制及法律上的土地所有權制。

3.1土地制度概述

土地所有制土地使用制土地規劃制度土地制度的內容土地保護制度土地征用制度土地稅收制度土地管理制度3.1土地制度概述原始社會土地制度：土地共同占有、使用，土地產品共享，權利和義務沒有差異；奴隸社會土地制度：奴隸主階級占有土地，并直接占有奴 隸，全部產品歸奴隸主所有；封建社會土地制度：地主階級擁有土地所有權，一般不使用經營土地，將土地利用權讓渡給農民，坐享地租之利；資本主義社會土地制度：存在三個相互依存、相互對立的階級，土地所有者、租佃資本家和農業工人社會主義土地共有制度：全民所有制度和集體所有制度并存。3、

土地制度演變的五種形態中國土地制度的產生

2000B·C右的夏、商時代，土地村民公有1600—221B·C，井田制，有私田與公田，類似歐洲的采邑土地制度秦漢以后，土地私有制

王莽王國制秦漢屯田制西晉占田法北魏均田制4

中國土地制度的變遷井田制西周時期，道路和渠道縱橫交錯，把土地分隔成方塊，形狀像"井"字，因此稱做"井田"。井田屬周王所有，分配給庶民使用。領主不得買賣和轉讓井田，還要交一定的貢賦。周邊為私田，中間為公田。4

中國土地制度的變遷中國近代土地制度的變遷

民國時期，孫中山提出“耕者有其田的”政策，但是未實現新中國成立前，封建土地所有制占統治地位

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中國土地制度的變遷中國現代土地制度的變遷建國以來，我國土地制度經歷了三次重大變革：

1）1949-1953年土地改革，完成了封建土地所有制向農民土地所有制的過渡；解放后我國土地制度改革是在1947年我黨制定的《中國土地法大綱》的基礎上進行的。土地改革法的立法宗旨是：實現土地所有制的轉變，建立農民的土地所有制，但這并不是農民土地私有制。農民只是擁有了土地的使用權。

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中國土地制度的變遷2）1958年的人民公社運動，實現了農民土地所有制向集體所有制的轉換；土地改革后，農民雖然分得了土地等生產資料，但由于農村生產力極其落后，農民擁有的生產工具嚴重不足，生產資料十分缺乏，農民在生產中遇到了很大的困難。面對這種客觀現實，走合作經營的道路成為了必然的選擇。

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中國土地制度的變遷3）1979-1984年農村土地承包經營權制度的確立，建立了在集體所有的土地上設立的土地用益物權制度。從人民公社體制轉變為土地承包經營責任制，經歷了漸進性的變化過程。三次土地變革有著不同的社會、經濟背景，表現出不同的制度特征，但變革的規律基本是相同的，即都是沿著“以土地利用為中心”的土地制度的方向發展。4

中國土地制度的變遷土地私有限制論：確認土地私有制，但對私人占有土地的數量和利益進行限制，主張“耕者有其田”， 主張改進租佃制度。土地公有論：該論認為土地公有制取代土地私有制是土地所有制變革的規律。土地公有私有并行論：認為土地所有權是否應公有私有，不 能一概而論，而應根據土地的用途及其利用效應分別判定，宜公則公，宜私則私。土地租賃論：在公有或私有的國家里，該論有其存在的基礎。5土地制度改革理論趨向土地所有權集體土地所有權國有土地所有權土地使用權出讓土地使用權劃撥土地使用權國有土地使用權集體土地使用權土地承包經營權宅基地使用權建設用地使用權土地他項權利：抵押權、承租權、地役權等3.2土地所有權一、土地所有權1、涵義：土地所有權：土地所有者依法對土地實行占有、使用、收益和依照國家法律規定作出處分，并排除他人干涉的權利。屬財產權的范疇。法律上，土地所有權包括兩個層次：土地所有權法律制度土地所有權權利。（1）土地所有權法律制度這種意義上的土地所有權是指不同類型的國家根據統治階級的意志或者依照全體人民的意志規定的一定土地所有制關系的法律關系土地所有權是土地所有制在法律上的反映。（2）土地所有權權利土地所有權人依法對土地享有占有、使用、收益和處分的權利。2.權能結構—不同權利可以分離占有權：土地所有權主體對其土地的掌握和控制權利。使用權：按照土地的性能和用途進行事實上的利用的權利。收益權：基于行使土地所有權而取得的經濟收入、利息的權利。處分權：決定土地在法律上和事實上的命運的權利，尤其是決定所有權的命運。二、我國的土地所有權制度國有土地所有權集體土地所有權我國土地所有權的形式二、我國的土地所有權制度我國土地所有權制度具有以下特征：

(一)主體的特定性我國實行土地公有制，土地所有權的主體只限于國家和農村集體。各級政府并不是國有土地所有權獨立的主體，這與美國等聯邦制國家各州均為獨立的土地所有權主體的“多元制國有土地所有權”不同。

(二)客體的差異性

我國土地所有權客體的差異性首先表現為：

城市土地和農村土地。我國土地所有權客體的差異性在法律上表現為：

集體土地所有權以土地所有權證書形式；

國有土地所有權的范圍是法律確定的，無需登記。但國有土地使用權需辦理國有土地使用權證。二、我國的土地所有權制度(三)內容的限制性土地所有權不能以任何形式交易，其主體的變更僅限于國家對集體土地征收征用（單向）。我國國有土地所有權內容的限制表現在：1.國有土地所有權比較虛化，其財產權利的內容主要通過國有土地使用權體現而不是通過所有權直接體現；2.實行的是國有土地所有權和土地使用權分離原則，成為一項獨立的物權。二、我國的土地所有權制度

集體土地所有權內容的限制表現在：1.集體土地所有權受到國有土地所有權的限制，國有土地所有權是絕對的和無條件的，而集體土地所有權是相對的和受限制的，國家可以依法將集體所有的土地征收為國有；

2.集體土地所有權是虛化的。農民個人對集體土地的承包經營權以及自留地、自留山、宅基地等的使用權。二、我國的土地所有權制度三、國有土地所有權

國家代表全體人民對國有土地依法占有、使用、收益和處分的權利。中央人民政府即國務院是國家所有權唯一代表。地方政府經中央政府授權，可以代表國家行使國有土地所有權。國有土地所有權的取得主要采取了四種方式：①沒收和接管，建國初期國家對帝國主義、官僚資本主義、國民黨反動政府和反革命分子等占有城市土地，通過沒收與接管的形式，無償地將其變為國有土地，這是我國城市有土地的主要取得方式；②贖買，指20世紀50年代中后期對城市資本主義工業、私營房地產公司和私有房地產業主所擁有的城市地產進行社會主義改造，贖買的辦法將其轉變為國有土地；③征收征用，包括對集體土地和城市國有土地的征收征用，對被征收征用者予以適當補償；④收歸國有，指1982年憲法規定全部城市土地屬于國有，據此，當時城市中少數尚未屬于國有的土地全部被收歸國家所有。國有土地所有權的取得主要采取了四種方式：三、國有土地所有權根據《土地管理法實施條例》第二條的規定，下列城市市區以外的土地屬于國家所有：(1)農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；(2)國家依法征用的土地；《土地管理法》第8條：“城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。”

(3)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；(4)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地；(5)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地；其三，推定為國家享有土地所有權的土地土地所有權爭議，不能依法證明爭議土地屬于農民集體所有的，屬于國家所有。三、國有土地所有權三、國有土地所有權我國的國有土地所有權的四項權能具有以下特點：

(一)占有計劃經濟：國家直接占有，具體的占有主體包括國家機關和國有企事業單位，途徑是無償劃撥。國有土地有償使用：劃撥占有方式出讓(二)使用

土地使用權是最基本的權能。國有土地所有權和土地使用權分離原則

——國有土地使用權。可以達到資源的優化配置。三、國有土地所有權(三)收益計劃經濟：土地無償使用，導致土地資源的巨大浪費。市場經濟：土地使用權有償使用。表現在：①它鼓勵政府在自己的任期內盡可能多地批地賣地。②這種收益形式是以增量土地為主要對象。③土地出讓金已成為地方財政的主要來源。三、國有土地所有權(四)處分計劃經濟：所有者的處分權是絕對性和無限的，使用者則無任何處分權。存在不合法的處分，例如變相出租土地等。

國有土地使用權制度：土地使用者依法取得了一定的處分權，其中以出讓形式取得土地使用權的，其處分權與所有者基本無異；以劃撥形式取得土地使用權的，在補交土地出讓金后亦取得處分權。三、國有土地所有權國有土地所有權的行使與保護行使：由國務院主管部門主管全國土地的統一管理工作，縣級以上地方人民政府土地管理部門統一管理本行政區域內的土地，保護：任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。三、國有土地所有權四、集體土地所有權1、集體土地所有權制度的演變農村土地私有—集體公有—集體所有、家庭承包經營2、特征主體多樣性—（鄉鎮、村、村民小組）權能不完全性權利單向流出性3、集體土地所有權的范圍農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。4、集體土地所有權的行使與保護由鄉（鎮）人民政府代表全鄉（鎮）成員行使；由村民委員會代表行使；由村內集體內的全體成員通過成員大會行使。四、集體土地所有權3.3土地他項權利

指土地使用權和土地所有權以外的土地權利，包括抵押權、承租權以及法律和行政法規規定的需要登記的其他權利。3.3土地他項權利土地他項權利特點是在他人土地上享有的權利；可以滿足他人對土地利用的需求；權利的主體是土地所有權、使用權人以外人；對所有權和使用權人有一定限制，如通行權；是一種生產生活中客觀存在的權利；3.3土地他項權利1、地役權地役權是指為自己使用土地的需要，而使用他人土地的權利。【案例】甲和乙