德潤朗悅灣商業價格建議目錄市場情況分析市場總結商業定價建議

PART1市場情況分析針對性調研簡介沿北京路、小康大道延展可把北市區劃分為：3個城市次級商圈——白云路商圈、北辰商圈、小康城商圈；瑞豐龍商業和諧世紀小康城商圈荷塘月色云康園臨湖商業穿金路龍泉路鉑金大道霖雨路二環云南映象昆明廣場中匯商業中心瑞豐龍商業和諧世紀北京路北辰大道金色大道白云路商圈北辰商圈三環三環俊發盛唐城荷塘月色云康園臨湖商業國富現代城邦利嘉年華北辰財富中心

PART2

市場總結一、本次市場業態分類總結形態項目名稱業態特點城市副中心和諧世紀寫字樓辦公+娛樂+購物+餐飲北辰財富中心寫字樓辦公+娛樂+購物+餐飲+酒店俊發盛唐城寫字樓辦公+娛樂+購物+餐飲+酒店同德昆明廣場寫字樓辦公+娛樂+購物+餐飲世紀金源寫字樓辦公+娛樂+購物+餐飲+酒店特色商業街月牙潭臨湖商業餐飲+休閑+辦公瑞豐龍商業廣場餐飲云南映象(一期)餐飲+休閑+便民+辦公社區商業邦利嘉年華購物+餐飲+休閑荷塘月色餐飲+便民中匯商業中心購物+餐飲+休閑（國富現代城寫字樓辦公+娛樂+購物萬科香緹坊餐飲+休閑二、城市副中心---案例1項目背景：北市區規劃總面積為43平方公里，是集文教、商務、居住、第二產業于一體的昆明城市副中心區。而本項目是位于昆明北市區核心區域的一個標志性經典城市綜合體項目。項目區位：位于北市區三竹營片區的中心位置，在三環北辰大道和北京路延長線交界處，東面是北市區小壩片區，北面是北市區北倉片區，西面是北市區上莊片區，南面是北市區金星片區。區位狀況：三環邊，屬于北市區最核心的成熟位置。交通：未來的輕軌2號線途徑項目。多條公交路線匯集于此，交通非常便利。參考案例---北辰財富中心小康城商圈穿金路龍泉路鉑金大道霖雨路二環北京路北辰大道金色大道白云路商圈北辰商圈三環三環北辰財富中心北辰財富中心定位定位－文化藝術商業中心

文化藝術——代表著精神財富的最高級享受商業——代表著豐富的物質財富享受中心——代表著聚集和焦點北辰財富中心總圖商務、辦公區生活、展示區休閑、餐飲區購物、娛樂區北辰財富中心商業規劃ABCD1D2D3D4D5EFGA交通銀行、必勝客、寫字樓、健身會所BCC公寓、家有寶貝、酒吧茶飲、服飾、精品CCD公寓、SPA、洗浴、物業D1精品超市、快餐D2特色餐廳D3中餐廳D4D5EF、G茶餐廳美發、美容服飾、音像數碼、面點KFC新華書店電影院KTVKTV夜總會電玩北辰財富中心入駐品牌業態品牌餐飲1、KFC肯德基；2、新世界名廚國菜；3、必勝客；4、財富酒樓；5、屋里憩韓國烤肉；6、憶林咖啡；7、新秀1240；8、面包工坊；9、東廚茶餐廳；10、JUSTHOT佳禾面包；11、優之良品零食便利店；12、自由自在；13、賴客西餐?咖啡廳；14、印象會所泰國菜；15、翡翠鳥；16、頂牛；17、同順源；18、紫晶閣服飾1、艾維名店；2、達衣巖；3、伊芙麗；4、方根都；5、OU；6、滔搏運動；7、玖姿；8、百麗；9、美兒；10、A-SK；11、佐丹奴；12、七匹狼；13、耐克；14、匡威；15、Levi’s;16、緯旎漫休閑1、童童影社；2、瓷藝天下；3、sala‘s；4、Ddot米奇；5、美發表現會所；6、名之城；7、諦美斯國際健身；8、大全眼鏡；9、譚木匠文化娛樂1、北辰財富中心影院；2、新華書店；3、BARFISHBONE魚骨酒吧；4、交通銀行；5、家有寶貝北辰財富中心售價租金情況售價1.2～5萬元/㎡，均為財富中心周邊二手房源，臨主街道單層商鋪在4-5萬元/㎡租金40元～150元/㎡，大型商家租金較低，為40-70元/㎡面積區間20㎡～300㎡備注因財富中心商業全由開發商自持，只租不售，因此將周邊商業也作為調研對象，一起統計。北辰財富中心開發思路充分挖掘周邊龐大的居民生活消費基礎。現代、時尚、以及文化體驗主題，層次豐富，引人入勝，整體氣氛充滿生活情調和樂趣。商業街尺度適宜。但是商業街氛圍略顯封閉交通動線主要入口設置有問題，應以鳳凰城、北辰小區為主。評價：2004年開發，06年投入使用，在當時，北市區居住人群已經非常龐大、成熟。是一個順勢而生，填補片區空白點的經典項目。北辰財富中心精選照片北辰財富中心精選照片北辰財富中心精選照片北辰財富中心精選照片三、城市副中心---案例2項目背景：本項目占地180畝，商業建筑面積約9萬㎡，屬于金星片區的標志性大型城市綜合體項目，由同德?中央國際（269米寫字樓）和同德?MALL以及同德?CEO尊邸組成。項目區位：位于北市區金星片區，在二環和北京路延長線交界處。區位狀況：二環內，屬于很成熟的黃金地段。交通：輕軌2號線的站點就在裙樓商業的正下方。由于和昆明軌道公司的合作，項目屬于正宗的地鐵上蓋物業。多條公交路線匯集于此，交通非常便利。參考案例---同德昆明廣場小康城商圈穿金路龍泉路鉑金大道霖雨路二環昆明廣場北京路北辰大道金色大道白云路商圈北辰商圈三環三環同德昆明廣場商業部分的定位商業屬性定位－城市約會地商業屬性定位－一站式中央購物公園同德昆明廣場商業區位置示意圖商業區同德昆明廣場商業規劃-B1層同德昆明廣場商業規劃-F1層同德昆明廣場商業規劃-F2層同德昆明廣場商業規劃-F3層同德昆明廣場商業規劃-F4層同德昆明廣場商業規劃-F5層同德昆明廣場商業規劃-F6層同德昆明廣場售價租金情況售價集中商業區只租不售，僅銷售住宅區少量社區商鋪，還未定價。租金120元～450元/㎡，地下一層地鐵站出口處小鋪租金最高位350-450元/㎡。面積區間面積可根據商家品牌情況自由組合。備注為配合項目片區地標的品質，集中商業招商時對品牌形象很挑剔，對于非知名品牌，要求先給店面設計圖及后期經營計劃，以判斷是否符合項目整體形象品質。同德昆明廣場開發思路突出269米地標寫字樓，來聚集人氣，擴展知名度和昆明軌道公司的合作，使地鐵站點在商業裙樓地下，成為正宗的地鐵上蓋物業，提升了項目整體價值。挑剔的品牌入駐，設計嚴密的業態組合，商業潛力極高，先入駐知名商家包括萬達影院、俏江南、星巴克等。但是住宅部分平淡，競爭力不夠。項目價值塑造模糊，特點不清晰。推廣與市場認知信息不對稱。評價：寫字樓和商業部分做的非常優秀的

地段核心價值稀缺，難以復制同德昆明廣場效果圖同德昆明廣場效果圖同德昆明廣場效果圖同德昆明廣場效果圖四、城市副中心總結城市副中心售價租金情況統計北辰財富中心及周邊1.2～5萬元/㎡周邊二手40元～150元/㎡20㎡～300㎡俊發盛唐城1～4萬元/㎡風情商街─36㎡～508㎡（主力商鋪80㎡～100㎡）同德昆明廣場無銷售120元～450元/㎡─江東和諧世紀1.8～3.5萬元/㎡全二手、社區底商30～200元/㎡50㎡～1000㎡城市副中心情況總結業態功能全面，至少涵蓋購物、娛樂、影視、休閑、餐飲、KTV等基本功能，周邊還配有寫字樓辦公和酒店會所，相當的“高、大、全”。面積大，至少都在15萬㎡以上，甚至更多。集中商業只租不賣，整體商業效能高，品質好，只有居住區配套底商街鋪對外賣。都有品牌商家入駐，整體的品質好、檔次較高。

但普遍存在一些“硬傷”：概念重復，家家都干，各階層的受眾普遍審美疲勞，“沒感覺”了。招商難，大量的品牌都快搜刮完了，和品牌商家的討價還價余地越來越小。由于“內容豐富”，反而導致主題不鮮明，缺乏個性。五、特色商業街---案例分析3項目背景：綠化率達百分之七十的北市區月牙潭公園，是一座以自然風光為主體的現代園林景觀，是北市區唯一的大型公共公園。項目區位：月牙潭公園和官房集團開發的云康園旁紅錦路上。區位狀況：三環邊，屬于北市區唯一的大型公共公園邊。交通：多條公交路線匯集于此，交通順暢。參考案例---月牙潭濱湖休閑商業街小康城商圈云康園臨湖商業穿金路龍泉路鉑金大道霖雨路二環北京路北辰大道金色大道白云路商圈北辰商圈三環三環月牙潭臨湖商業月牙潭濱湖休閑商業街定位自發形成的北市區知名的酒吧、茶室、餐飲一條街。月牙塘濱湖休閑商業街售價租金情況售價2.5～3萬元/㎡房源均為二手、2～3層建筑租金云康園業主物業：90元～130元/㎡月牙塘公園物業：80元～110元/㎡面積區間云康園業主物業：210㎡～350㎡月牙塘公園物業：300㎡～950㎡備注基本無人出售，臨公園物業為公園所有，租金相對便宜，靠小區一邊租金較高。由于視野大范圍內沒有高層，空間感受極其舒適。月牙潭公園的湖泊廣大，視野好，構成了一個讓人非常放松，極具快樂感的生活空間。在此地的經營戶自發的形成了以酒吧、茶吧、餐飲為主的業態，成為北市區知名的濱湖休閑商業風情街。由于是自發形成的業態，核心環境優勢沒有有效挖掘。由于沒有統一經營，且有部分工程抵款房源現為辦公使用，影響了整體業態的統一，主題不夠鮮明。月牙潭濱湖休閑商業街特點評價：一個讓人非常放松的，休閑旅游景點五、特色商業街---調研案例2項目區位：霖雨路和小康大道交匯處。區位狀況：三環外，北市區上莊片區。交通：多條公交路線匯集于此，交通順暢。參考案例---瑞豐龍美食廣場小康城商圈穿金路龍泉路鉑金大道霖雨路二環北京路北辰大道金色大道金星商圈北辰商圈三環三環瑞豐龍廣場瑞豐龍美食廣場定位商業定位：餐飲文化一條街美食廣場只租不賣。純餐飲定位，沒有其他業態。全部十多家餐飲品牌，每一個類型都不雷同，而且都是極具特色。知名特色餐飲：昆明第一家肯德基汽車穿梭餐廳、上世紀80年代在鐵道部全國烹飪比賽拿最佳廚師獎的老道道七星氣鍋昆明味道酒樓、中國名火鍋豬圈火鍋、銀河會滇味海鮮酒樓、名揚天下野生菌美食酒樓

瑞豐龍美食廣場特點評價：小而精，初期很有特點，但是新鮮感很難保持，對大體量商業而言只能作為組成部分之一六、社區商業---調研案例1項目背景：總占地面積約23畝，總建筑面積4.6萬㎡，周邊是成熟的居住區，有眾多樓盤圍繞，比如美璟新城。項目區位：北市區霖雨路區位狀況：成熟社區中間，項目位置很好交通：多條公交路線匯集于此，交通順暢參考案例---邦利嘉年華小康城商圈穿金路龍泉路鉑金大道霖雨路二環北京路北辰大道金色大道金星商圈北辰商圈三環三環邦利嘉年華邦利嘉年華定位商業定位：集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的社區購物中心邦利嘉年華一層業態示意邦利嘉年華二層業態示意邦利嘉年華三層業態示意邦利嘉年華四層業態示意邦利嘉年華五層業態示意基礎功能相對較全。商業只租不賣，統一經營保證品質。但也有一些問題：功能、品牌單一。租戶難求

邦利嘉年華特點評價：只租不賣運營品質較高，綜合效能大。七、社區商業---調研案例2項目背景：項目片區還不成熟，雖然有眾多樓盤圍繞，但是入住率都較低。項目區位：北市區北倉片區。北京路延長線旁。區位狀況：周邊有昆十中求實校區、省游泳館等，項目未來前景很好。交通：輕軌2號線的羊腸村站就在項目街對面，多條公交路線匯集于此，交通順暢。參考案例---萬科香緹坊萬科香緹坊定位商業定位：居家購物、餐飲為主的社區配套商業萬科香緹坊售價租金情況售價開盤30000元/㎡全售完暫無二手租金70元～120元/㎡面積區間36㎡～507㎡備注經營情況較差，依靠學校及未來的地鐵站點。項目面積很小只有5520.81㎡，共計41間商鋪。目前只有4家小商店在營業，其他均是未裝修的空鋪。由于設計時沒有預留煙道和隔油池等設施，不能做餐飲業態，改造難度大。項目完全依賴未來價值的概念，沒有任何特點。

萬科香緹坊現狀評價：純賣的社區配套商業，沒有科學的業態控制和引導，只能等待時間的流逝，隨著小區的入住人口提高而自然成熟。八、社區商業---調研案例3項目背景：云南映象配套社區商業，小區占地560畝，建筑面積約71萬㎡，其商業為大型社區型街鋪。項目區位：鉑金大道與穿金路交叉口區位狀況：經過幾年的培養，云南映象已經成為高入住的成熟社區，商業需求旺盛交通：多條公交路線匯集于此，交通順暢參考案例---云南映象小康城商圈穿金路龍泉路鉑金大道霖雨路二環北京路北辰大道金色大道金星商圈北辰商圈三環三環云南映象云南映象商業定位商業定位：居家購物、生活餐飲為主的文化主題商業云南映象商業售價租金情況售價1.3～3.2萬元/㎡均為二手價格租金60元～100元/㎡面積區間16㎡～450㎡備注1、2期均為二手房源。商業面積有大有小，中部還配有生鮮超市，劃分為多個小攤位。目前商業經營狀況良好，1期商業經營情況好于2期。只要不是住宅下部正對的商鋪均設計有煙道和隔油池等設施，利于餐飲經營。經過多年的培養及社區業主入住率的提高，逐漸形成較好的商業氛圍。

云南映象商業現狀評價：商業依托社區品質，隨社區入住率提高逐漸成熟，無刻意的業態規劃，僅從建筑形態上盡量滿足各種業態，經過約4年的時間培養，現已形成成熟的商業氛圍。九、社區配套商業總結社區配套商業售價租金情況統計云南映象1.3～3.2萬元/㎡二手價格60元～100元/㎡16㎡～450㎡萬科香緹坊開盤30000元/㎡全售完暫無二手70元～120元/㎡36㎡～2700㎡國富現代城1.3～3萬元/㎡社區底商─30㎡～160㎡社區底商、地上兩層荷塘月色社區商業2.4～3.5萬元/㎡全二手、全是社區底商80元～100元/㎡60㎡～145㎡社區配套商業情況總結：

社區配套商業如邦利嘉年華、中匯商業中心。業態包含購物、娛樂、休閑、餐飲、KTV等基本功能。面積不大，一般在5萬㎡以下，此類商業一般有以下優勢：1、基礎功能相對較全。2、不同于底商街鋪，屬于多層結構的集中商業。3、對社區居民而言，就近便利。4、商業只租不賣，統一經營保證品質。

但社區購物中心也存在一些不利問題：1、功能、品牌單一。不能滿足消費者的多樣化需求，選擇面窄小。2、高、中、低各檔次存在搭配不合理。3、對居住人口、交通便利的依賴較大，否則“養成難度”很高。4、客流不旺，顧客象看畫展一樣瀏覽各個專賣店，真正掏錢購物的人不多。5、租戶難求，期待的零售商他不來，而想來的又不想要

PART3商業定價核心均價制定方法選取通過類似項目的系數比準，推算本項目商業價格區間尋找與本項目有相似區位或者類似物業的項目的的租金、售價比例，推算本項目類似位置的商鋪售價市場比較法租金反算法通過租金和投資回報率推算整體商業售價通過調查市場中商業項目的租金情況，通過投資回報率的綜合計算，得到類似位置的商鋪售價商業住宅比準法通過市場調查，評估商業價格同住宅的價格比例，制定符合本項目的合理的價格；（驗證）定價方法選取依據：1、項目所屬區域；2、本項目的體量及市場情況；3、項目的目標客戶群體核心均價推導租金反算法通過權重與市場租金之間測算，結合投資回報率反推項目均價2.8396萬/㎡項目商業位于項目特色步行街商業，在未來大型招商確定下，依托未來集中商業具有一定資源優勢：按照目前商業地產年8%的增幅，以及地塊依托自身規模及未來集中商業影響，判斷項目塊商業自身價值溢價率7%-8%關于租金對比項目選取原則：以項目周邊主要商業區及項目類似商業為選取原則）租金反算法項目名稱最低租金(元\㎡\月）最高租金(元\㎡\月）平均租金(元\㎡\月）所占權重加權租金(元\㎡\月）萬科金域緹香701209525%23.75月牙塘9013011020%22荷塘月色801009020%18江東和諧世界4020012020%24北辰財富中心401509515%14.25本案102本案平均銷售價格：本案加權租金X12月*116%\5%=102X12X116%\5%=2.8396萬\㎡通過權重與市場租金之間測算，可以推算出本項目租金水平，結合投資回報率反算項目均價以市場比較法量化各種價值指標，權重排序為：位置及人流量>升值前景>規模>昭示性>商業氛圍市場比較法

以和諧世界、北辰財富中心、月牙潭小區、國福現代城、金域緹香等商業項目作為比準項目，從位置及人流量>升值前景>規模>昭示性>商業氛圍商業價值五大影響因素進行綜合評分，得出項目核心均價測算值。以1為基準分，優于本項目的加分最高分為2，反之扣分最低為0分；和諧世界、北辰財富中心、月牙塘小區、國福現代城、金域緹香、云南印象區域性質與項目存在類似,所以對于項目具有較高參考價值項目名稱地理位置和人流量（30%）區域升值前景（25%）規模（20%）臨街昭示性（15%）周邊商業氛圍（10%）比準得分和諧世紀10.71.11.21.21.04北辰財富中心1.20.91.21.41.31.2月牙潭0.70.70.70.80.80.74國服現代城110.9110.98金域緹香0.80.90.80.90.80.84本項目111111通過權重與市場價格之間測算，可以推算出本項目比準均價“比準價格”是由銷售均價與比準得分商的結果；“所占權重”是參考案例對于項目參考價值的評估值。“加權均價”是”比準價格”、“所占權重”的乘積結果本項目“核心均價”是各項目加權均價之和的結果；通過市場比較法計算，推導本案平均銷售價格=3.29萬/㎡市場比較法項目名稱一樓銷售均價(萬元)比準得分比準價格所占權重加權均價(元)和諧世紀3.51.043.6420%7280北辰財富51.2615%9000月牙潭30.742.2220%4440國服現代城30.982.9420%5880金域緹香30.842.5225%6300本項目

------32900備注：案例銷售均價采用是項目一樓商業整體均價進行計算通過三種核心定價方法加權，最終推導項目商業整體核心均價為31999元/㎡66核心均價推導定價方法1F均價所占權重加權均價租金反算法2.8396萬20%5679元市場比較法3.2900萬80%26320元客戶分析法——————最終核心均價約31999元備注：關于權重：市場比較法：由于本項目所在片區，周邊同規模可售商業項目較多，在選取比較對象時均選擇項目所在片區