房地產評估主講人：王萬力聯系方式:gwwanli@考文獻柴強.房地產估價.首都經濟貿易大學出版社,2008年8月第六版.馬光紅,謝敘偉.房地產估價.化學工業出版社,2010年5月第一版.趙小虹,趙財福.房地產估價.同濟大學出版社,2009年1月第二版.北京興宏程建筑考試培訓中心組織編寫.《房地產估價理論與方法》命題點全面解讀.中國鐵道出版社,2010年5月第一版.知識結構第一講房地產估價概論第二講房地產及其描述第三講房地產價格和價值第四講房地產價格影響因素第五講房地產估價原則第六講市場法及其應用第七講成本法及其應用第八講收益法及其應用第九講房地產估價程序第一講房地產估價概論房地產估價的含義和概念房地產估價指的是專業房地產估價房地產估價是指房地產估價師和房地產估價機構根據估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見的活動專業估價與非專業估價的不同由專業人員和專業機構完成專業估價是由具有相關估價專業知識和經驗、取得相應估價資格的估價師和具備足夠數量的估價師等條件、取得相應估價資質的估價機構完成的。是一種專業意見專業估價不是憑知覺、感性認識得出的，而是運用科學的估價方法，經過嚴謹的分析、測算和判斷得出的專業意見。具有公信力專業估價提供的意見較科學、準確、客觀、公正，具有證明效力，能使公眾相信、認可或接受。實行有償服務專業估價要向委托人收取一定的費用，是一種有償服務行為。承擔法律責任專業估價要對估價的過程和結果負責，承擔相應的法律責任。房地產估價師法律責任案例.docx房地產估價的本質房地產估價本質上是評估房地產的價值而不是價格房地產估價應是模擬市場定價而不是替代市場定價房地產估價是提供價值意見而不是做價格保證房地產估價都有誤差但誤差應在合理范圍內房地產估價既是一門科學也是一門藝術房地產估價的必要性專業估價存在的基本前提一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業估價。房地產需要專業估價真正需要專業估價的主要是房地產、古董和藝術品、礦產資源、企業整體資產以及某些機器設備、無形資產等。房地產估價在估價行業中占主體房地產“量大面廣”，其他資產的數量相對較少房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少房地產估價還普遍提供房地產咨詢顧問服務，其他資產估價主要限于價值評估本身。房地產估價當事人估價當事人是指與估價活動有直接關系的單位和個人，包括估價人員、估價機構和估價委托人。其中，估價人員和估價機構是估價服務的提供者，是估價主體；估價委托人是估價服務的直接需求者，是估價服務的直接對象。房地產估價當事人－房地產估價人員房地產估價人員（簡稱估價人員）是指具有房地產估價專業知識和經驗，取得房地產估價人員執業資格并經注冊，從事房地產估價活動的專業人員。房地產估價人員有房地產估價師和房地產估價員兩類。目前規定，房地產估價師應當受聘于一個房地產估價機構，在同一時間只能在一個房地產估價機構從事房地產估價業務；房地產估價師不得以個人名義承攬房地產估價業務，應當由所在的房地產估價機構接受委托并統一收費。房地產估價當事人－房地產估價機構房地產估價機構是指具備足夠數量的房地產估價師等條件，依法設立并取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的專業服務機構。目前規定，房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙公司形式設立；法定代表人或者執行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的房地產估價師。資質等級從低到高分為暫定期內的三級資質、三級資質、二級資質、一級資質；依法從事房地產估價活動不受行政區域、行業限制；不同資質等級房地產估價機構的業務范圍按照估價目的劃分，應當在其資質等級許可的業務范圍內從事估價活動；房地產估價報告應由房地產估價機構出具。小知識：有限責任公司與合伙公司的清償模式有限責任公司：a.利潤分配、虧損分擔根據各股東出資額b.出現債務時，各股東根據任繳出資額度承擔債務合伙企業:a.分普通合伙人與有限合伙人b.國有獨資、國有企業、上市公司及公益型事業單位、社會團體不得成為普通合伙人c.利潤分配、虧損分擔可按照合伙協議約定，也可按照出資比例分配d.出現債務時，普通合伙人承擔無限連帶責任，有限合伙人根據任繳出資的額度承擔債務小知識：不同資質房地產估價機構的業務范圍從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。

一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。

二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。

三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。

暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業務。

房地產估價當事人－估價委托人估價委托人是指直接向估價機構提出估價需求，與估價機構訂立估價委托合同的單位或個人。估價對象權利人是指估價對象的所有權人、使用權人、抵押權人等權利人。估價利害關系人是指估價結果的客觀合理與否會直接影響其利益的單位或個人。估價對象權利人一般是估價利害關系人，估價對象的潛在投資者、受讓人往往也是估價利害關系人。估價報告使用者可能是估價對象權利人、債權人、投資者、受讓人、政府及其有關部門和社會公眾等。委托人委托估價、獲取估價保報告的目的可能是供自己使用，此時委托人同時也是估價報告使用者。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是提供給特定的第三方使用，還可能是提供給不特定的第三方使用。房地產估價目的估價目的是指一個估價項目中估價委托人對估價報告的預期用途。任何一個估價項目都有估價目的，而且估價目的來源于委托人的估價需要。一個估價項目通常只有一個估價目的。對房地產估價的不同需要及相應的估價目的可以劃分為：國有建設用地使用權出讓（又可按出讓方式分為招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓），房地產轉讓（又可分為買賣、互換、贈與、以房地產作價入股、以房地產出資設立企業、以房地產清償債務等）、租賃、抵押貸款、征收征用補償（又可分為土地征收、土地征用、城市拆遷補償）、稅收、損害賠償、分割、保險、爭議調處、司法鑒定，企業對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產充足、產權轉讓、租賃、清算，房地產估價爭議中的房地產估價符合或鑒定等。小知識：土地征收和土地征用的區別二者既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收主要是所有權的改變，征收后，土地由農民集體所有變為國家所有；而征用只是使用權的改變，征用后，土地所有權仍然屬于農民集體，使用結束后需將土地交還給農民集體。簡言之，涉及土地所有權改變的，是征收；不涉及所有權改變的，是征用。我國《憲法》和《土地管理法》2004年修正或修改前，沒有區分上述兩種不同的情形，統稱“征用”。2004年國家立法機關對《憲法》作了修正，緊接著又對《土地管理法》進行了修改，除個別條文外，《土地管理法》中的“征用”全部修改為“征收”。房地產估價對象估價對象即估價客體，也稱為被估價房地產、估價標的，當估價對象房地產為房屋所有權和土地使用權以外的某種房地產權益時，例如租賃權、地役權、抵押權時，可稱為被估價權益，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產或房地產權益及相關其他財產。概括來講，房地產估價對象有土地、房屋、構筑物、在建工程、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產等。房地產估價時點估價時點也稱為價值日期、估價基準日，是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間。由于房地產在不同的時間會有不同的價值，所以估價必須弄清并說明是評估估價對象在哪個特定時間的價值，這個特定時間就是估價時點，一般用公歷年、月、日表示。估價時點的確定要根據估價目的，并且估價時點的確定先于評估價值的確定。房地產估價原則房地產估價原則分類基本原則獨立、客觀、公正原則也稱為最高行為準則普適技術性原則合法原則最高最佳使用原則估價時點原則替代原則特殊原則謹慎原則房地產估價原則的分類獨立、客觀、公正合法原則最高最佳使用原則估價時點原則替代原則謹慎原則最高行為準則技術性原則普適性原則特殊原則房地產價值類型價值類型有兩種含義：一是指價值的種類；二是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的具體某種類型的價值——特定價值。價值的種類——價值、使用價值和交換價值房地產估價中，所涉及的價值主要是經濟學范疇的價值經濟學中廣義的價值分為使用價值和交換價值使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用交換價值是指一種商品同另一種商品相交換的量的比例和關系，即交換價值表現為一定數量的其他商品房地產估價是評估房地產的交換價值，但首先要對使用價值進行鑒定。交換價值——成交價格賣價成交價買價請問上述哪宗交易能成交？協議價<招標價<掛牌價<拍賣價成交價格招標成交價拍賣成交價掛牌成交價協議成交價交換價值——協議出讓出讓人需要提出出讓價格，確定協議出讓最低價，土地使用者確定自己的最高出價國家或地方重點扶持的項目容易滋生腐敗、錢權交易交換價值——招標出讓價格—出讓人需要確定招標標底樓面價和最高樓面價，投標人需要確定投標價格。在標底價和最高價之間的報價才有意義。考慮資信、經驗等方面因素，確定中標方。交換價值——掛牌出讓土地掛牌交易，即在一定期限內將土地交易條件在土地交易機構進行公告，并接受交易申請的行為土地使用權公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其他交易條件，競買人需要確定最高報價公告期限不少于30日公告期限屆滿，按照以下規定確定能否成交：若在規定期限內只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；在規定期限內有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權應由出價高者獲得。報價相同的，由在先報價者獲得若在規定期限內沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調整最低交易價，重新委托交易中心交易。報價以報價單為準。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權轉讓合同，并由交易中心鑒證。申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交易價不得低于應補交地價、應繳納稅費及應付交易服務費用之和。交換價值——拍賣出讓拍賣人確定拍賣底價競拍人確定最高報價房地產特定價值——市場價值某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果。（平均數、中位數、眾數）房地產特定價值——評估價值30LowMedium理論意義上High價格泡沫：比準價格高于收益價格價格是否被高估（低估），取決于比準價格和收益價格的比較。市場成熟且正常狀態下，市場法測算的價值應當與收益法測算的價值基本一致收益價格趨向于理論價格比準價格趨向于市場價格積算價格收益法市場法成本法房地產特定價值——市場價值自愿交易利己動機精明謹慎時間充裕理性無偏好最高最佳使用集體所有土地的征收，有可能不符合自愿交易原則，但要維護被征收人的合法利益，應當采用市場價值標準。房地產特定價值——快速變現價值特點：交易時間不充分導致交易價格低于市場價值抵押物拍賣；賣方急于脫手房地產特定價值——謹慎價值存在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則評估出的價值低于市場價值例如：房地產抵押價值、利用收益法計算未來收益價格房地產特定價值——清算價值清算價格是指企業因破產或其他原因，需要在一定期限內對資產進行變現處置時，預期到清算之日可以快速變現收回的資產價格。影響清算價格的主要因素企業破產形式資產處置方法清理費用規定的處置時限參照物的市場價格確定清算價格的方法重置成本折扣法或現行市價折扣法殘值計算法詢價法房地產特定價值——投資價值投資價值從特定投資者的角度來衡量的價值市場價值從典型投資者的角度來衡量的價值市場價值客觀態度；社會一般報酬率；稅前凈收益投資價值樂觀、悲觀、客觀態度；特定投資者的最低報酬率；稅后凈收益，扣除所得稅房地產特定價值——抵押價值例題：某套住宅已經抵押過一次，拿到抵押貸款50萬，當時已抵押擔保的債權數額為100萬，現在想要進行二次抵押，重新估價后測得其未設立法定優先受償權利下的價值為200萬，試問二次抵押價值是多少？房地產特定價值——保險價值1.房地產投保時，為確定保險金額提供參考依據而評估的價值。投?；痣U時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地2.保險事故發生后需要評估所遭受的損失或者建筑物重置價格、重建價格等為確定賠償金額提供參考依據。通常是指建筑物的重建成本（重置成本）和重建期間的經濟損失（如：租金損失）房地產特定價值——計稅價值是為稅務機關核定計稅依據提供參考而評估的房地產價值或租金房產稅的計稅依據是房產原值一次減除10%~30%后的余值或房產的租金收入中國現行房地產持有環節稅收制度改革的趨勢是：將現行房地產持有環節的房產稅、城市房地產稅（2009年1月20日取消）、城鎮土地使用稅三個稅種合并，將現行依據房產原值和占用土地面積計征改為依據房地產價值計征。小知識：房產稅和城鎮土地使用稅征收辦法區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法，對于自用的按房產計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。按照房產余值征稅的，稱為從價計征；房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。按照房產租金收入計征的，稱為從租計征，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。城鎮土地使用稅是以在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內國有土地為征稅對象的。第一，城鎮土地使用稅的征稅對象僅限于國有土地，農業用地因屬集體所有，所以不是城鎮土地使用稅的征稅對象；第二，城鎮土地使用稅的征稅對象僅限于國有土地，而不包括國有土地上的房產。房地產特定價值——征收價值是為國家征收房地產確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產的價值。實行貨幣補償方式的，要對被拆遷房屋的房地產市場價值進行評估，為確定貨幣補償的金額提供依據；實行房屋產權調換補償方式的，要對被拆遷房屋的房地產市場價值和所調換房屋的房地產市場價值進行評估。產權調換的差價＝所調換房屋的房地產市場價值－被拆遷房屋的房地產市場價值房地產特定價值——轉讓和租賃房地產轉讓包括房屋所有權轉讓和土地所有權轉讓，是指房屋所有權人和土地所有權人通過買賣、互換、贈予或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產出資、作價入股、抵償債務等房地產租賃包括房屋租賃和土地使用權出租，是指房屋所有權人或土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產損害賠償估價（一）1.因規劃修改給房地產權利人等的合法權益造成損失的。

《城鄉規劃法》第五十條規定：“在選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證發放后，因依法修改城鄉規劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。經依法審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉規劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。”

2.在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風、采光和日照等，造成相鄰房地產價值損失的。

《民法通則》第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！?/p>

3.使他人房地產受到污染，造成他人房地產價值損失的。

例如，房地產受到噪聲、輻射污染，房地產上的水、土壤、空氣受到污染，房地產受到經常振動的影響等。

4.因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值損失的。房地產損害賠償估價（二）5.因工程質量缺陷造成房地產價值損失的。

例如，預售的商品房在交付使用后發現存在工程質量問題（如墻體開裂、室內空氣質量不符合國家標準），對購房人造成損失的。

6.因未能履約使他人工程停緩建，對他人造成損失的。

如未按合同約定如期供貨、供款等。

7.因對房地產權利行使不當限制，對房地產權利人造成損失的。

如錯誤查封。

8.因異議登記不當，造成房地產權利人損害的。

《物權法》第十九條規定：“異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償?！?/p>

9.因非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的。

《土地管理法》第七十八條規定：“無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效”，“非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任”。

10.其他房地產損害賠償。

例如，《物權法》第九十二條規定：“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償?！敝袊康禺a損害賠償估價的理論與實踐.docx企業有關經濟行為的需要（一）企業對外投資是指企業以貨幣、實物、無形資產或者購買股票、債券等有價證券方式向其它單位投資的行為。其中，企業以房地產或者以房地產為主的非貨幣財產對外投資的，通常需要房地產估價服務企業合資是指兩個以上的企業共同出資成立另外公司并分享股權，以進行某些新產品、新技術或新事業的開發。其中，企業以房地產或者房地產為主的非貨幣財產出資的，通常需要房地產估價提供服務。企業合作是指不同企業之間通過協議或其他聯合方