投資型公寓的市場分析

北京的公寓市場，除了純粹為解決居住問題的購房者外，投資型的購買客戶也開頭浮出水面，并漸漸形成一種趨勢。面對這種市場細分的現實和結果，進展商及市場有必要作相應的策略調整和產品預備。

商務、商住、酒店式公寓三分市場天下

投資型公寓經過了多種物業形態的演化，消失商住公寓、商務公寓、酒店式服務公寓，不同的定位對應了不同的客戶群體，各得其所。

在投資型公寓中，投資型居住公寓的買家主要是房地產投資者，其購買目的特別明確，即是為了出租以收取穩定的投資回報。目標租戶則主要是外資企業、涉外國際機構的駐京工作人員。這類公寓要求供應精裝修、全套家具、全套家電等硬件設施和高水平的物業管理等居家功能性服務，可稱之為酒店服務式公寓。此類物業在ＣＢＤ及周邊地區市場前景寬闊。另一種是投資型商務用途公寓，買家主要是境外或外埠的駐京聯絡處、辦事處等，由于用戶的規模較小，往往是居住及商務合二為一。因此，不但需要供應居家服務，還需要供應物業的商務性服務（如寬帶區域網、訂票、會議、送餐等）。我國經濟尚處在進展初期，城市的經濟形態在不斷地變化、組合之中，創業型、進展型小公司較多。由于特別的土地使用權制度（如開發商為了少交土地出讓金、按揭方式的不同等），消失了一種特別的物業形態——純商務公寓，即名義上的住宅樓，實質上的寫字樓。因其租金廉價，市場的浩大，這部分物業也吸引了不少投資客的關注，成為另一種新的投資型商務公寓。

位置、功能、交通、服務一項也不能少

投資型公寓有著鮮亮的區域位置特點：一方面，區域經濟的持續進展是其基本條件，圍繞大型企業的上、下游服務型公司要形成完整的產業鏈條并能相互促進；另一方面，周邊要有完善的商業配套、快捷的交通條件和深厚的商業氛圍；再者，目標租客的區域性強。

北京的強熱經濟區，如ＣＢＤ、中關村、亞運村和燕莎商圈等處尤其明顯。

在我國經濟持續穩定進展的大前題下，特殊是入世及奧運帶來前所未有的機遇和挑戰，科研開發、技術服務、廣告設計、策劃詢問等獨立性較強的小公司不斷涌現。這些公司人數少，效率高，對公司形象要求不高，且工作時間不易把握，需要宜商宜住。另一方面，這類公司大多處于創業期，資金壓力大，更情愿以租賃方式完成創業幻想。這一現試驗證了投資型公寓第一是位置的特點。自房地產成為商品以來，有一句話已經被許多人重復了許多遍，但其今日仍舊是指導房地產投資的不二法門：首先是地段，其次是地段，再次還是地段。只是在城市的不同進展階段，對不同地段存在不同的理解和利用。

城市經濟的進展，會形成一些特定的區域經濟主題，區位經濟優勢明顯的區域在城市的進展中有著特別的、無可替代的地位。在北京看一看高科技產業（特殊是信息產業）對中關村地區物業的帶動作用和對外溝通對東部房地產的影響，即可深刻理解地段的核心價值。

同時，隨著城市功能的不斷擴大和分化，城市進展進入多元化進展階段，比如北京東有國貿、北有亞運村、西有中關村、南有豐臺科技園等。城市經濟板塊的分化導致了城市功能的不斷細分，不同的經濟板塊猶如不同的細胞分裂方式，形成了不同的城市功能區，不同的功能區對投資型物業有不同的現實需求。ＣＢＤ區域對居住型公寓有特別需求，中關村地區對小型商務辦公也有相應需求。因此，不但投資型公寓對地段的要求高于自用型物業，不同區域對不同的投資型公寓也有特殊的需求，需要認真區分和考慮。

項目的功能特點。只有依據目標客戶的特點，有針對性地進行房產投資，才能獲得良好的預期收益。在ＣＢＤ地區、燕莎商圈或使館區，對酒店服務式公寓的投資或許是一個好辦法，由于這里有大量住房補貼較高的外籍員工。但在中關村，選擇小型商務公寓投資可能才是正確的打算。

快捷、便利的交通系統。現代城市的進展，交通是命脈。人們選擇租賃物業，最主要的還是在乎能否工作、生活兩相便利。

完善的配套服務設施。成熟、完善的周邊配套和社區配套，是任何一處投資型物業的生命力所在，是將來升值不行忽視的重要基礎條件。

項目的品質特點。投資型公寓，特殊是投資型商務公寓，品質特點特別重要，既要有高智能化配置和精裝修，又要具備功能分布的敏捷性。

客戶服務體系是否健全、完善。投資型物業必需考慮的一個因素，是能為租客供應周到、舒適、合意的全面服務。因此，高水平的專業化物業管理服務，是