1花都區3宗地塊市場調研報告廣州銷售策劃部2013.6.172二.地塊分析1.花都區概況2.花都區房地產市場分析3.區域代表樓盤分析4.市場總結一.市場研究1.新華街寶華路43號地塊分析2.珠寶交易中心地塊分析3.迎賓大道南地塊分析3一.市場研究1.花都概況花都是“中國皮具之都”。花都區位于廣東省中南部，珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠。距廣州市中心城區22公里，地處珠江三角洲通往全國的咽喉要道。管轄面積968平方公里。總人口約94萬人。2012年GDP為800億,排名廣州第八位。水陸空立體交通體系花都擁有發達的水、陸、空立體交通網絡：中國三大樞紐機場之一的廣州新白云國際機場位于花都區與白云區的花都區交界處；廣州火車北站設在花都，京廣鐵路從此經過，區內還有105、106、107三條國道和京珠、機場、廣清、街（口）北（興）、廣州北二環等五條高速公路越境而過；有國家二類口岸花都港，可供千噸貨船直達香港、澳門。區轄1街7鎮花都區轄1街7鎮：1個街道：新華、7個鎮：梯面、花山、炭步、赤坭、獅嶺、花東、雅瑤。區政府位于新華街。花都經濟以工業為主花都區工業經過多年的發展，已具備一定的工業經濟規模。汽車、皮革皮具、金銀首飾已逐步發展成為我區的三大支柱產業，空港物流業也得以快速發展，同時在電子、建材、制衣、紡織等行業具有良好的工業基礎。花都市貌花都區政府公園451.1花都區參數指標城市花都南沙從化增城GDP（億元）800606256850人口（萬）942659103人均收入（元）32,11232,09016,17030,7662012年花都區及周邊行政區域指標數據來源：當地政府年報1.2花都空港經濟區規劃空港經濟區核心區，規劃范圍涉及花都區和白云區，共分為四個區：起步區、核心二區、核心三區、核心四區。起步區：規劃形成“一帶、雙核”空間結構。括串聯南北的現代服務業聚集發展帶以及兩個集中高端商務服務功能的核心區。核心二區：打造“一心、兩軸、五片”的生長型功能結構。一心為集行政辦公、商業服務、公寓等綜合服務功能的核心區，兩軸則緊密聯系機場的南北向功能拓展軸和東西向功能拓展軸，五片包括綜合保稅區、倉儲物流區、商貿物流區、加工制造區、生態農業區。

核心三區：構建保稅物流區和保稅加工區兩大核心。核心四區：形成“一核、兩廊、三區”的空間結構。一核是指集中商務、行政辦公等綜合服務功能的核心區，兩廊包括聯系規劃區各生態板塊的線性景觀游憩公共空間廊道，三區則是保稅加工區、保稅物流區和生活居住區。廣州空港經濟區核心區規劃草案示意圖6駕車路線：1.內環路–機場高速–大廣高速–大成出口花都區水陸空交通便利：花都擁有發達的水、陸、空立體交通網絡。空運：新白云國際機場；陸運：廣州火車北站設在花都，京廣鐵路從此經過，區內還有105、106、107三條國道和京珠、機場、廣清、街（口）北（興）、廣州北二環等五條高速公路越境而過；水運：國家二類口岸花都港，可供千噸貨船直達香港、澳門。廣清高速環城高速1.3交通網絡地塊位置大廣高速花都港口機場高速72012年花都區及周邊區域房地產市場相關指標數據來源：易居CRIC類別/城市花都南沙從化增城商品房供應量（萬㎡）1709576243商品房成交面積（萬㎡）20511560265商品房成交金額（億元）1719942209成交均價（元/㎡）8,3108,6467,0237,9082花都區房地產市場8排名項目名稱板塊成交金額（萬元）成交面積（㎡）成交套數成交均價（元/㎡）1花都雅居樂花園區政府板塊123,992152,4221,7178,1352富力金港城花東鎮板塊117,423170,2621,9266,8973保利花城區政府板塊112,850124,8729559,0374碧桂園假日半島獅嶺板塊110,19459,44124818,5385保利水晶城汽車城板塊79,18690,9357218,7086深航花園區政府板塊58,85251,76574311,3697獅嶺奕翠園獅嶺板塊47,28564,8896357,2878鏡湖翠宇雅瑤鎮板塊46,17656,4694798,1779雅寶新城獅嶺板塊46,02662,3264937,38510天馬河公館汽車城板塊41,26556,8645827,2572012年花都區住宅成交金額前十位樓盤排名數據來源：易居CRIC9排名項目名稱板塊成交金額（萬元）成交面積（㎡）成交套數成交均價（元/㎡）1保利花城區政府板塊50,65346,89637210,8012保利水晶城汽車城板塊39,18939,00834310,0463富力金港城花東鎮板塊38,16247,8424927,9774云峰花園客運站板塊34,74637,0873669,3695鏡湖翠宇雅瑤鎮板塊33,97239,0933008,6906錦尚蓬萊苑區政府板塊31,44619,96818015,7487錦東花園區政府板塊31,02323,02821613,4728雅寶新城獅嶺板塊30,86837,9702618,1309合和新城客運站板塊29,30632,4082739,04310天馬河壹號汽車城板塊26,68735,2933677,5622013年1-5月份花都區住宅成交金額前十位樓盤排名數據來源：易居CRIC10排名項目名稱區域成交金額（萬元）成交面積（㎡）成交套數成交均價（元/㎡）1鼎信四季花園花都區8,4192,0973040,1462豪駿名苑花都區7,5775,0539414,9943花都雅居樂花園花都區6,9153,6575818,9104萬虹花園花都區5,7984,2156213,7555富力金港城花都區5,4802,9186118,7786獅嶺皮革交易中心花都區4,47110,170634,3967中房觀湖國際花都區4,2965,054158,5008美力盈彩花苑花都區4,0244,705128,5529百合雅居花都區3,7993,1222012,16710寶錸雅居花都區3,7286,523445,7152012年花花都都區區商商業業成成交交金金額額前前十十位位樓樓盤盤排排名名數據據來來源源：：易易居居CRIC112013年1-5月份份花花都都區區地地塊塊成成交交明明細細土地名稱區域板塊總用地面積(㎡)總建面積(㎡)容積率土地屬性成交總價(萬元)樓板價(元/㎡)每畝地價(元/畝)2013掛-0328（花都區G09-KGW01（穗國房花掛出告字[2013]1號））花都區機場板塊146,606293,2122工業&物流倉儲;9,932339451,6442013掛-0328（花都區G08-HD01（穗國房花掛出告字[2013]1號））花都區機場板塊104,632119,7522工業&物流倉儲;4,907410546,3542013掛-0328（花都區G07-CN01-9（穗國房花掛出告字[2013]2號））花都區赤坭板塊74,054148,1082工業&物流倉儲;3,310304405,3782013掛-0328（花都區G09-KGW05G（穗國房花掛出告字[2013]2號））花都區花東鎮板塊45,99875,9942工業&物流倉儲;2,580340452,6702013掛-0328（花都區G07-CN01-7（穗國房花掛出告字[2013]2號））花都區赤坭板塊45,21068,1722工業&物流倉儲;2,072304405,2512013掛-0328（花都區G07-CN01-8（穗國房花掛出告字[2013]2號））花都區赤坭板塊42,12969,1882工業&物流倉儲;2,103304405,2752013掛-0328（花都區G09-SL01（穗國房花掛出告字[2013]2號））花都區獅嶺板塊39,91764,2982工業&物流倉儲;1,814282376,1672013掛-0328（花都區G07-CN01-2（穗國房花掛出告字[2013]2號））花都區赤坭板塊39,59363,7442工業&物流倉儲;1,938304405,3742013掛-0328（花都區G07-CN01-5（穗國房花掛出告字[2013]2號））花都區赤坭板塊24,43237,3822工業&物流倉儲;1,136304405,1882013掛-0328（花都區G07-CN01-6（穗國房花掛出告字[2013]2號））花都區赤坭板塊23,11529,0062工業&物流倉儲;882304405,4352013掛-0328（花都區G07-CN01-3（穗國房花掛出告字[2013]2號））花都區赤坭板塊21,91635,4722工業&物流倉儲;1,078304405,2042013掛-0328（花都區G09-KGW03F（穗國房花掛出告字[2013]2號））花都區花東鎮板塊16,18223,6622工業&物流倉儲;804340453,0492013掛-0328（花都區G09-TB03-1(B)（穗國房花掛出告字[2013]2號））花都區炭步板塊16,00821,3071工業&物流倉儲;865406360,2382013掛-0328（花都區G08-QCC(25-2)（穗國房掛出告字〔2013〕13號））花都區區政府板塊5,2024,9411公建配套&其他;4,2668,6345,755,9492013拍-0322（花都區新華鎮工業區內）花都區區政府板塊6,6486,6481工業&物流倉儲;1,4672,2071,471,0842013年1-5月份份，，花花都都區區僅僅出出讓讓15幅工工業業用用地地，，無無住住宅宅和和商商業業地地塊塊成成交交。。122.1花都都住住宅宅市市場場供供求求狀狀況況分分析析花都都區區住宅宅市市場場供供應應量量波波動動較較大大，，在在2012年第第三三季季度度增增長長明明顯顯，，并并達達到到高高峰峰。。成成交交量量在在近近三三季季度度相相對對平平穩穩。。2012年至至2013年第第一一季季度度花花都都區區新增增住住宅宅預預售售面面積積為為220萬㎡㎡，成交交面面積積為為248萬㎡㎡。2012年至至2013年第第一一季季度度，，花花都都區區整整體體住住宅宅吸納納率率為為1.23。市場場平平均均成成交交金金額額為為13.7億元元/月數據據來來源源：：易易居居CRIC單位位：：㎡㎡132.1花都都商商業業市市場場供供求求狀狀況況分分析析花都都區區商業業市市場場供供應應量量在在2012年第第三三季季供供應應較較大大，，并并在在隨隨后后兩兩個個季季度度逐逐步步得得以以消消化化。。2012年至至2013年第第一一季季度度花花都都區區新增增商商業業預預售售面面積積為為6.4萬㎡㎡，成交交面面積積為為13.6萬㎡㎡。2012年至至2013年第第一一季季度度，，花花都都區區整整體體住住宅宅吸納納率率為為2.1。市場場平平均均成成交交金金額額為為0.9億元元/月數據據來來源源：：易易居居單位位：：㎡㎡142012年6月-2013年5月，，花花都都區區住住宅宅均均價價受個個盤盤成成交交影影響響有有所所波波動動，，但但整整體體呈呈上上升升趨趨勢勢。。從2012年7月份份的的8,369元/㎡㎡，上上升升至至2013年5月份份的的9,222元/㎡㎡，上上漲漲幅幅度度達達10.2%。2.2花都都住住宅宅市市場場成成交交價價格格分分析析數據據來來源源：：易易居居152012年6月-2013年5月，，花花都都區區商商業業均均價價受個個盤盤成成交交影影響響有有所所波波動動，，但但整整體體呈呈上上升升趨趨勢勢。。從2012年7月份份的的9,468元/㎡㎡，上上升升至至2013年5月份份的的11,822元/㎡㎡，上上漲漲幅幅度度達達24.7%。2.2花都都商商業業市市場場成成交交價價格格分分析析數據據來來源源：：易易居居16花都區住住宅洋房房價格區區間在5,000-17,000元/㎡之間。2012年6月-2013年5月花都區區一手住住宅價格格主要集集中在6,000-9,000元/㎡之間，其中6,000-7,000元/㎡占比17%，7,000-8,000元/㎡占比23%，8,000-9,000元/㎡占比18%。數據來源源：易居居單位：元元2.3花都市場場住宅價價格區段段分析17數據來源源：易居居2.4花都區市市場住宅宅面積區區段分析析花都區住住宅面積積以90-140㎡㎡最受歡迎迎，以剛剛需為主主。數據顯示示，2012年年6月-2013年5月，花都區住宅成交交面積以90-140㎡為主，占61%，其次是90-100㎡占比23%，100-120㎡占比23%，120-140㎡占比15%。單位：㎡㎡1819地塊1深航花園園（在售售）15,000元/㎡（毛坯））2012年銷售:5.9億元成交均價價:11,369元/㎡天馬河壹壹號（在在售）9,000元/㎡（毛坯））2012年銷售:1.9億元成交均價價:7,871元/㎡保利花城城（在售售）12,000元/㎡（帶裝修修）2012年銷售:11.3億元成交均價價:9,037元/㎡錦尚蓬萊萊苑（在在售）16,000元/㎡（帶裝修修）2012年銷售:3.5億元成交均價價:14,417元/㎡泊岸君庭庭（在售售）13,000元/㎡(毛坯)2012年銷售:0.77億元成交均價價:12,531元/㎡地塊3云峰花園園四期（（在售））12,000元/㎡（毛坯））2013年成交：：2.9億元成交均價價:8,700元/㎡勤天SOLO公寓（商商業）11,000元/㎡（帶裝修修)2013年成交：：1.4億元成交均價價:11,263元/㎡地塊2城央御景景尚品（在售））8,500元/㎡（毛坯））2012年銷售:1.3億元成交均價價:6,628元/㎡合和新城城四期（（洋房））9,400元/㎡（毛坯））2012年銷售:2.1億元成交均價價:8,617元/㎡3.區域代表表樓盤分分析20發展商：：廣州市合合和(花都)置業發展展有限公公司項目位置置：花都區迎迎賓大道道3號項目規模模：占地：60萬㎡,總建面：：129萬㎡容積率：：2.1物業管理理費：2.2元/月/平米產品：洋洋房：一房：40-60㎡二房：60-100㎡㎡三房：80-180㎡㎡四房：200-240㎡別墅：雙拼：300-350㎡聯排：280-300㎡開盤時間間：2005年10月1日成交情況況：2012年成交：：2.1億8,617元/㎡(毛坯)累計成交交：16.5億8,062元/㎡(毛坯)商鋪情況況：只租不售售,租金40元/平米/月核心資源源：大規規模社區區、交通通便利合和新城城地塊1合和新城城地塊3200米4.5公里地塊21.5公里21發展商：：廣州市信信升房地地產開發發有限公公司項目位置置：花都區新新華風神神大道與與荔紅南南路交匯匯項目規模模：占地：9,372㎡,總建面：：5.8萬㎡容積率：：6物業管理理費：1.8元/月/平米產品：洋洋房：二房：60-100㎡㎡三房：80-140㎡㎡四房：140-200㎡開盤時間間：2011年5月1日成交情況況：2012年成交：：1.9億7,871元/㎡(毛坯)累計成交交：6.8億7,610元/㎡(毛坯)銷售情況況：在售四期期的新組組團“幸幸福畔””，主推推50-75平米的1-2房和90-200平米的3-4居，毛坯坯售價8600-9500元/平米。核心資源源：天馬馬河公園園、一線線河景天馬河壹壹號地塊1天馬河壹壹號地塊38公里3.5公里地塊26.5公里22發展商：：廣州保利利置業有有限公司司項目位置置：花都廣清清高速公公路以東東、三東東大道西西以北項目規模模：占地：25.4萬㎡,總建面：：49.5萬㎡容積率：：2.5物業管理理費：2.5元/月/平米產品：洋洋房：二房：80-100㎡㎡三房：100-140㎡四房：120-200㎡開盤時間間：2011年12月10日成交情況況：2012年成交：：11.3億9,037元/㎡(毛坯)累計成交交：18.3億9,432元/㎡(毛坯)銷售情況況：在售全新新二期““牡丹廷廷”，戶戶型為82-175㎡㎡2-4房，均價價12,000元/㎡,帶2,000元/㎡精裝修。。核心資源源：大規規模樓盤盤、開發發商知名名品牌保利花城城地塊1保利花城城地塊38公里3.5公里地塊26.公里23發展商：：廣州高宜宜投資置置業有限限公司項目位置置：花都新華華街鳳凰凰北路8號項目規模模：占地：6.59萬㎡,總建面：：19.9萬㎡容積率：：2.5物業管理理費：2.8元/月/平米產品：洋房：80-120㎡㎡兩房90-140㎡㎡三房120-240㎡四房至六六房開盤時間間：2011年01月16日成交情況況：2012年成交：：3.5億14,417元/㎡(帶裝修)累計成交交：12億14,231元/㎡(帶裝修)銷售情況況：在售8-A、8-B、10號樓，主主力產品品100-120㎡三房，均均價16,000元/㎡。核心資源源：馬鞍鞍山公園園景觀、、小區園園林設計計錦尚蓬萊萊苑地塊1錦尚蓬萊苑地塊31.2公里2.5公里地塊23.5公里24發展商：：廣州深航航置業有有限公司司項目位置置：花都新華華街曙光光大道與與迎賓大大道交匯匯處項目規模模：占地：4.5萬㎡,總建面：：15.6萬㎡容積率：：2.8物業管理理費：2.3元/月/平米產品：洋房：20-40㎡㎡一房80-100㎡㎡兩房80-140㎡㎡三房120-280㎡四房至七七房開盤時間間：2012年07月07日成交情況況：2012年成交：：5.9億11,369元/㎡(毛坯)累計成交交：7.8億11,769元/㎡(毛坯)銷售情況況：主推97-158㎡㎡3-5房單位，，樓王均均價16,000元/㎡，購房享享98折。商鋪情況況：只租不售售,租金100元/平米/月核心資源源：產品品豐富、、開發商商知名度度、緊靠靠區政府府深航御花花園地塊1深航御花花園地塊32.5公里2公里地塊25公里25發展商：：勤天集團團項目位置置：花都區迎迎賓大道道中段(清布中學學旁)項目規模模：占地：8,000㎡,總建面：：2.58萬㎡容積率：：6.3物業管理理費：—產品：公寓：44-46㎡單間58-61㎡一房85-88㎡兩房開盤時間間：2013年01月01日成交情況況：2013年成交：：1.4億11,263元/㎡(帶裝修)累計成交交：1.4億11,263元/㎡(帶裝修)銷售情況況：在售戶型型44-88㎡的公寓產產品，均均價11,000元/㎡，帶2800元/㎡裝修，拎拎包即可可入住。。核心資源源：空港港商務城城、不限限購不限限貸、可可注冊辦辦公勤天SOLO公寓地塊1勤天SOLO公寓地塊3100米3.5公里地塊22公里花都區位位于廣州州的中北北部，東東連從化化、南靠靠廣州白白云區，，西鄰佛佛山三水水，北接接清遠，，擁有發達的水水、陸、、空立體體交通網網絡，廣廣州新白白云國際際機場位于花都都區。房房地產市市場起步步較晚，，隨著政政府對空港商務城的的規劃，近兩年發展展較快。近兩年住宅市市場供應量較較大，在2012年第三季度增增長明顯，并并達到高峰。。成交量在近近三季度相對對平穩；商業市場近兩兩年供求量有有限，商業市場平平均成交金額額為0.9億元/月，隨著商業業地塊不斷出出讓，未來供應量將將有所增加。客源方面，主打花都剛需需客和廣州白白云區改善型型客戶，借助居住環環境和價格的的優勢，以及及地鐵9號線的規劃交通利利好，加上政政府對整個花花都空港商務務城的打造，，還能吸引廣州中中心城區的投投資客戶。隨著政府對空空港商務城打打造和地鐵交交通的規劃，，將不斷推動動房地產業較較快的發展，，市場供應成成交也將上漲漲明顯，開發成交勢頭頭較好，前景景可觀。4.市場小結26二.地塊分析271.新華街寶華路路43號地塊分析1.1地塊位置1.2用地參數1.3地塊現狀1.4周邊配套1.5項目SWOT分析1.6地塊小結28約32公里新華街寶華路路43號地塊占地面面積99,869平方米（149.8畝）1.1地塊位置（區區位圖）珠江新城地塊29地塊位置圖圖花果山公園園該地塊位于于花都區新新華街寶華華路，屬于于花都中心心城區，距距離花都區政府府1.5公里。寶華路茶園路第五小學花都廣場地地鐵站地塊花果山公園園站約1.5公里花都區政府府居民區居民區30占地面積：99,869㎡規劃建筑面面積：228,850㎡地塊位置：花都區新新華街寶華華路43號限制要求：：1.容積率≤2.52.使用年限為為70年，二類居居住用地。1.2用地參數地塊現狀地塊深航花園（（在售）15,000元/㎡（毛坯）天馬河壹號號（在售））9,000元/㎡（毛坯）保利花城（（在售）10,000-13,000元/㎡（帶裝修））錦尚蓬萊苑苑（在售））16,000元/㎡（帶裝修））泊岸君庭（（在售）13,000元/㎡(毛坯)311.3地塊現狀北西南東地塊居民區寶華路茶園路居民區123456781234567832地塊實景圖圖該地塊為原原花都利豐豐工業區，，由于城市市改造原工工廠全部遷遷移，政府府正式掛牌牌出讓為居住用地，目前該地地塊主要以以廠房和辦辦公樓為主主，樓體大大部較矮且且外立面陳陳舊。北面面是相對比較破破舊的居民民區，東面是茶園路，南面是寶華路，馬路對面是是花都水利局局。331.4周邊配套該地塊位于于花都新華華街中心區區，周邊商商場、學校校、醫院、、地鐵等配配套齊全。。寶華路茶園路地塊123451、蘇豪新天天地（商場場）2、花果山公公園站（修修建中）3、二九三醫醫院4、花都第五五小學5、南華肉菜菜市場6、花果山公公園7、恒泰俱樂樂部8、花都體育育中心67834S-優勢1.品牌：利用富力品品牌的影響響力，占據據花都城區區市場發展展的機遇。。2.環境：靠近花果山山公園，高高層直望公公園景觀。。3.地段：地塊處于花花都區市中中心位置，，周邊交通通便利、生生活配套成成熟。T-威脅O-機會W-劣勢1.現狀：該地塊目前前并未全部部拆遷，由由于是原工工業區，地地塊內部吵吵雜。2.環境：地塊西北面面目前主要要為低矮的的居民樓，，影響項目目整體檔次次打造。1.規劃：借助花都城城區地鐵9號線的規劃劃建設，宣宣傳項目的的未來價值值。2.配套：利用花都城城區中心成成熟教育、、醫療、生生活配套等等，吸引剛剛需和高端改善性客客戶。1.競爭：由于近期區區域土地供供應量較大大，未來市市場供貨量量較大，競競爭較激烈烈。1.5項目SWOT分析35發揮優勢，，搶占機會會發揮優勢，，轉化威脅脅利用機會，，克服劣勢勢減少劣勢，，避免威脅脅O機會W劣勢T威脅未來供應量量較大，競競爭較激烈烈。舊工業廠改改造，地塊塊內部吵雜雜，西北環環境受影響響地鐵規劃利利好成熟的生活活配套富力品牌，，占據市場場先機地段較好，，周邊配套套完善部分公園景景觀項目核心競競爭力：花都城區成成熟配套地段價值、、交通便利利富力品牌效效應S優勢花都規劃前前景競爭現狀、環境境地段配套、、品牌、景景觀361.6地塊小結該地塊位于于花都區中心心城區，距離花都區政府府1.5公里，距離廣州州珠江新城約約40分鐘車程。地塊周邊道路通暢，，交通便利利，旁邊為六六車道的寶寶華路和茶茶園路，靠靠近地鐵9號線花果山山公園站，周邊有多多條公交線線路。地塊所處區區域配套成熟，，有商場、學學校、醫院院、餐飲、、銀行等，，生活非常常便利。該地塊為原原花都利豐工業區區，政府正式式掛牌出讓讓為居住用地，目前該地地塊主要以以廠房和辦公公樓為主，樓體體大部較矮矮且外立面面陳舊。屬屬于市區較較大規模用用地，周邊邊配套成熟熟，建議打造為為市區高檔檔居住區。。372.珠寶交易中中心地塊分分析2.1地塊位置2.2用地參數2.3地塊現狀2.4周邊配套2.5項目SWOT分析2.6地塊小結38約3.4公里2.1地塊位置（（區位圖））花都區政府府白云機場地塊約5.6公里該地塊位于于迎賓大道東東側，毗鄰鄰新街河。距離花都區政府府3.4公里，距離白云機場5.6公里。39地塊位置圖圖地塊珠江新城31公里新街河迎賓大道西朗地鐵站站蓮塘村屋地塊珠寶交易中中心地塊目目前周邊基本處于未未開發狀態態，地塊北面是蓮塘村屋，南面是正在改造的的新街河，西面是迎賓大道和正在施工工的蓮塘地鐵站站，地塊東面是待開發地塊塊。待開發地塊塊40占地面積：101,528平方米,約123畝。規劃建筑面面積：197,043平方米地塊位置：迎賓大道道以東，新新街河以北北限制要求：：1.容積率：子子地塊一≤≤3.5子地塊二≤≤2.82.使用年限為為40年，商業用地性性質。2.2用地參數地塊現狀412.3地塊現狀蓮塘村屋北西南東新街河迎賓大道地塊待開發地塊塊42地塊實景圖圖該地塊為廣廣州珠寶交交易中心地地塊，屬于于商業用地性性質，目前該地地塊主要以荒廢的土土地為主，地塊西面面為魚塘，，比較規整整。但地塊塊南面有高壓壓線。43S-優勢1.品牌：利用富力品品牌的影響響力，占據據空港經濟濟商務圈的的先機。2.環境：南面毗鄰新新街河，景景觀相對較較好。3.位置：地塊規整，，可隨時開開發。T-威脅O-機會W-劣勢1.現狀：目前該地塊塊周邊環境境較雜亂，，南面有高高壓線。2.配套：該周邊目前前商業氛圍圍處于起步步階段，配配套不成熟熟。1.規劃：充分利用政政府對空港港經濟圈發發展規劃利利好，宣傳傳項目的未未來價值。。2.市場：目前空港經經濟圈尚無無高端寫字字樓，可搶搶先推出占占領市場。。1.規劃：政府規劃的的空港經濟濟圈面積巨巨大，市場場接受度目目前仍未知知，空港經經濟圈目前前處于起步步階段，存存在一定的的風險。2.競爭：未來來該地塊周周邊區域將將有大量的的商業項目目推出，競競爭激烈。。2.5項目SWOT分析44發揮優勢，，搶占機會會發揮優勢，，轉化威脅脅利用機會，，克服劣勢勢減少劣勢，，避免威脅脅O機會W劣勢T威脅規劃能否成成功的風險險未來供應較較大，競爭爭較激烈環境雜亂，，有高壓線線配套不成熟熟規劃利好市場相對真真空富力品牌，，占據市場場先機新街河景項目核心競競爭力：空港經濟圈圈規劃利好好富力品牌效效應臨近新街河河S優勢空港經濟圈圈發展前景景風險、競爭爭環境、配套套景觀、品牌牌452.6地塊總結地塊區位：：該項目地塊塊位于花都都迎賓大道道東側，臨臨近新街河河，距離花花都區政府府3.4公里，距離離白云機場場5.6公里，10分鐘車程。。交通狀況：：地塊位于迎迎賓大道東東側，可連連接大廣高高速和機場場高速。地地鐵9號線蓮塘站站位于地塊塊旁邊，預預計2016年通車，交交通較為便便利。景觀配套：：地塊南面為為新街河，，通往花都都湖水系，，目前正在在改造，未未來景觀較較佳。周邊邊配套目前前只有一兩兩家酒店，，還有待進進一步完善善。商業市場：：地塊屬于商業性質，且商業不不限購。且且目前周邊邊商業市場場基本真空空，若搶先先推出市場場，能占領領較好的空空港經濟圈圈規劃先機機。產品建議：：由于空港經經濟圈目前前尚處于起起步階段，，客戶群體還還較為分散散，大客戶戶較少。建建議產品以以散售為主主，配以多多套小戶型型可以打通通的靈活設設計，來吻吻合市場的的需求。463.迎賓大道南南地塊分析析3.1地塊位置3.2用地參數3.3地塊現狀3.4周邊配套3.5項目SWOT分析3.6地塊小結47花都迎賓大大道南地塊塊總占地面面積10,7065平方米(由3幅相連地塊塊組成)3.1地塊位置（（區位圖））約30公里珠江新城地塊48地塊位置圖圖地塊地塊機場高速入入口3公里該地塊位于于花都區迎賓賓大道南。距離花都區政府府5.5公里，距離機場場高速入口口3公里。5.5公里花都區政府府106國道黃岡中學地塊居住區迎賓大道南南五星級酒店店49地塊位置圖圖地塊地處花都區區空港商務務城核心區區，未來政政府重點打打造商業區區域。花都ABD（空港商務務城）5051占地面積：107,065平方米計容建筑面面積：177,822平方米地塊位置：新106國道以西、、迎賓大道道南，空港港經濟核心心規劃區內內。限制要求：：1.容積率≤2.82.使用年限為為40年，，商商務務用用地地。。3.2用地地參參數數地塊塊現現狀狀地塊塊云峰峰花花園園四四期期（（洋洋房房））12,000元/㎡㎡（毛毛坯坯））勤天天SOLO公寓寓（（商商業業））11,000元/㎡㎡（帶帶裝裝修修））云峰峰商商務務大大廈廈租金金:60元/㎡㎡月錦尚尚蓬蓬萊萊苑苑（（在在售售洋洋房房））16,000元/㎡㎡（帶帶裝裝修修））3.3地塊塊現現狀狀北西南東106國道黃岡中學地塊居住區迎賓大道南12346561234552地塊塊實實景景圖圖該地地塊塊位位于于花花都都空空港港商商務務城城核核心心區區，，屬屬于于商業業性性質質，，目前前該該地地塊塊正正處處于于平平整整階階段段。。北北面面是是迎賓賓大大道道，8車道道的的主主干干線線，，馬馬路路對對面面則則是是兩兩棟棟辦辦公公寫寫字字樓樓；；西西面面為為合和和新新城城居居住住區區，小小區區規規模模較較大大，，規規劃劃居居住住人人數數較較多多，，南南面面正正對對黃岡岡中中學學校校園園。533.4周邊邊配配套套該地地塊塊位位于于花花都都空空港港商商務務城城，，地地塊塊周周邊邊酒酒店店、、商商業業辦辦公公樓樓、、學學校校等等配配套套齊齊全全。。123451、黃黃岡岡中中學學廣廣州州學學校校（（省省一一級級））2、合合和和新新城城居居住住社社區區3、君君悅悅酒酒店店（（五五星星級級））4、新新東東豪豪酒酒店店（（五五星星級級））5、皇皇冠冠假假日日酒酒店店（（五五星星級級））6、紅紅谷谷皮皮具具有有限限公公司司7、大大潤潤發發超超市市8、華華盛盛超超市市678地塊塊54重點點配配套套特特寫寫新東東豪豪酒酒店店皇冠冠假假日日酒酒店店公交交站站牌牌黃岡岡中中學學廣廣州州學學校校合和和新新城城紅谷谷皮皮具具辦辦公公樓樓55S-優勢勢1.品牌牌：：利用用富富力力品品牌牌的的影影響響力力，，擁擁有有打打造造商商業業地地產產優優勢勢。。2.環境境：：地處處花花都都空空港港商商務務城城核核心心區區域域，，規規劃劃重重點點商商業業圈圈。。3.交通通：：緊鄰鄰迎迎賓賓大大道道主主干干道道，，靠靠近近大大廣廣高高速速和和機機場場高高速速，，交交通通較較便便利利。。T-威脅脅O-機會會W-劣勢勢1.現狀狀：：該地地塊塊目目前前處處于于平平整整期期，，周周圍圍范范圍圍集集中中居居民民屋屋較較多多。。2.環境境：：周邊邊暫暫時時商商業業氛氛圍圍缺缺乏乏，，有有待待于于后后續續的的不不斷斷開開發發建建設設。。1.規劃劃：：利用用花花都都空空港港商商務務城城規規劃劃利利好好，，吸吸引引辦辦公公及及投投資資客客戶戶。2.配套：借助花都城區區地鐵9號線交通配套套，宣傳項目目的未來價值值。1.競爭：由于近期區域域土地供應量量較大，未來來市場供貨量量較大，競爭爭較激烈。3.5項目SWOT分析56發揮優勢，搶搶占機會發揮優勢，轉轉化威脅利用機會，克克服劣勢減少劣勢，避避免威脅O機會W劣勢T威脅未來供應量較較大，競爭較較激烈。地塊周邊居民民樓居多暫時商業氛圍圍相對缺乏空港商務城打打造地鐵修建交通通配套富力品牌，打打造商業地產產優勢地段好，地處處空港商務城城核心區交通便利項目核心競爭爭力：花都空港商務務城地段價值、交交通便利富力品牌效應應S優勢花都規劃前景景競爭環境、商業氛氛圍地段區域、品品牌、交通573.6地塊小結該地塊位于花都空港商務務城核心區，距離花都區政府5.5公里，距離機場高速入口口3公里。地塊周邊道路通暢，交交通便利，旁邊為八車車道的迎賓大大道，周邊有有多條公交線線路。花都空港商務城核核心區，未來政府重重點打造商業業圈，地塊周周邊星級酒店店、商業辦公公樓、學校等等配套齊全。。該地塊為商業性質，目前該地塊塊正處于平整整階段，緊鄰鄰迎賓大道南南，8車道的主干線線，交通便利；地處空港商務城核核心區，借助政府空空港商務城的的規劃利好，，建議打造為商商圈內核心的的綜合商業體體。58ENDThanksforyourtime！謝謝！59神圣的工作作在每個人人的日常事事務里，理理想的前途途在于一點點一滴做起起。創造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再創造。。逆境境給給人人寶寶貴貴的的磨磨練練機機會會。。只只有有經經得得起起環環境境考考驗驗的的人人，，才才能能算算是是真真正正的的強強者者。。22:3822:3822:38:3622:38:36所謂謂天天才才，，只只不不過過是是把把別別人人喝喝咖咖啡啡的的功功夫夫都都用用在在工工作作上上了了。。強烈烈的的欲欲望望也也是是非非常常重重要要的的。。人人需需要要有有強強大大的的動動力力才才能能在在好好的的職職業業中中獲獲得得成成功功。。你你必必須須在在心心中中有有非非分分之之想想，，你你必必須須盡盡力力抓抓住住那那個個機機會會。。患難可以試驗驗一個人的品品格，非常的的境遇方才可可以顯出非常常的氣節;風平浪靜的海海面，所有的的船只都可以以并驅競勝。。命運的鐵拳拳擊中要害的的時候，只有有大勇大智的的人才能夠處處之泰然。不放過過任何何細節節。1月-231月-231月-231月-23惟一持持久的的競爭爭優勢勢，就就是比比你的的競爭爭對手手學習習得更更快的的能力力。把你的的競爭爭對手手視為為對手手而非非敵人人，將將會更更有益益。一旦做做出決決定就就不要要拖延延。任任何事事情想想到就就去做做!立即行行動!如果通通用公公司不不能在在某一一個領領域坐坐到第第一或或者第第二把把交椅椅，通通用公公司就就會把把它在在這個個領域域的生生意買買掉或或退出出這個個領域域。我的宗旨旨一向是是逐步穩穩健發展展，既不不要靠聳聳人聽聞聞的利潤潤，也不不要在市市場不景景氣時，，突然有有資金周周轉不靈靈的威脅脅。05-1月-2322:38:36在艱難時時期，企企業要想想獲得生生存下去去的機會會，唯一一的辦法法就是保保持一種種始終面面向外界界的姿態態。若想想長期生生存，僅僅有的途途徑就是是要使人人人竭盡盡全力，，千方百百計讓下下一代產產品進入入用戶家家中。時間是一一個偉大大的作者者，它會會給每個個人寫出出完美的的結局來來。自始自終終把人放放在第一一位，尊尊重員工工是成功功的關鍵鍵。讓流程說話，，流程是將說說轉化為做的的惟一出路。。1月-231月-2322:38:36在一個崇高的的目的支持下下，不停地工工作，即使慢慢，也一定會會獲得成功。。微軟離破產永永遠只有18個月。堅持是一種種智慧，固固執是一種種死板。1月-231月-23命運是一件件很不可思思議的東西西。雖人各各有志，但但往往在實實現理想時時，會遭遇遇到許多困困難，反而而會使自己己走向與志志趣相反的的路，而一一舉成功。。一個管理者者如果不了了解其下屬屬的工作，，那他就無無法有效地地管理他們們。人們們所所認認識識到到的的是是成成功功者者往往往往經經歷歷了了更更多多的的失失敗敗，，只只是是他他們們從從失失敗敗中中站站起起來來并并繼繼續續向向前前。。22:38:3622:381月月-23等待待。。我我將將要要在在這這三三塊塊基基石石上上建建立立我我成成功功的的金金字字塔塔。。千方方百百計計請請一一個個高高招招的的專專家家醫醫生生，，還還不不如如請請一一個個隨隨叫叫隨隨到到且且價價格格便便宜宜的的江江湖湖郎郎中中。。是員員工工養養活活了了公公司司。。2023/1/522:38能用用他他人人智智慧慧去去完完成成自自己己工工作作的的人人是是偉偉大大的的。。不滿滿足足讓讓客客戶戶滿滿意意，，要要追追求求讓讓客客戶戶感感動動，，創創造造客客戶戶終終身身價價值值。。新經經濟濟時時代代，，不不是是大大魚魚吃吃小小魚魚，，而而是是快快魚魚吃吃慢慢魚魚。。路是腳踏踏出來的的，歷史史是人寫寫出來的的。人的的每一步步行動都都在書寫寫自己的的歷史。。05一一月202310:38下下午1月-23差錯發生生在細節節，成功功取決于于系統。。速度就是是一切，，它是競競爭不可可或缺的的因素。。管得少少，就就是管管得好好。05一一月月2023命運本本來就就不公公平所所以我我要改改變命命運。。投機取巧的的人。10:38:36下下午22:38:36質量是維護護顧客忠誠誠的最好保保證。最好的CEO是構建他他們的團團隊來達達成夢想想，即便便是邁克克爾·喬丹也需需要隊友友來一起起打比賽賽。2023/1/522:381月-23在這個世世界上，，沒有人人能使你你倒下。。如果你你自己的的信念還還站立的的話。一個人要發現現卓有成效的的真理，需要要千百萬個人人在失敗的探探索和悲慘的的錯誤中毀掉掉自己的生命命。1月-2322:38:36感情投資是在在所有投資中中，花費最少少，回報率最最高的投資。。壯士士臨臨陣陣決決死死哪哪管管些些許許傷傷痕痕，，向向千千年年老老魔魔作作戰戰，，為為百百代代新新風風斗斗爭爭。。慷慷慨慨擲擲此此身身。。2023/1/522:38:362