黃埔樂捷圖廣場

營銷策劃案項目分析2項目基本資料商業部分總建筑面積：14477.88平方米配套車位數：200個（包括外廣場）樓層建筑面積使用功能負一4114餐飲12039.24商場22799.68商場32799.68商場42725.28商場3S.W.O.T分析4SWOT----優勢分析地段優勢緊鄰黃埔中心商業區大沙地，附近擁有區域最高素質的住宅社區。經營優勢商場已經營了一段較長時間，建立了區域市場的初步品牌。同時，商場的經營已帶動了附近人流量的聚集，也培養了消費群的到達習慣。交通優勢黃埔東路（中山大道）沿線物業，距離地鐵五號線站點僅3分鐘路程。5SWOT----劣勢分析地段劣勢屬于次商業帶。主力消費人流仍無法向項目所在地流動。經營劣勢商場經營檔次較低，只能吸引低消費人群（如負一層餐飲只能旺茶市）。硬件劣勢外立面殘舊，距離地鐵五號線站點僅3分鐘路程。6SWOT----機會分析區域發展大沙東商業規劃已經基本成型，人流逐漸集中引導次商業地帶提升。商業空間區域商業以中低檔街鋪（大沙東）和大型賣場（如百佳）為主，沒有中、高擋次的品牌商業支撐。住宅檔次的提升帶動新消費力提升項目附近原有眾多高素質住宅小區，擁有優質消費力。最近，黃埔花園最新一期住宅售價已經達到5200/平方。區域樓價的提升和成交量的支持將帶動消費力的增長。7SWOT----威脅分析商業分布項目雖然處于次商業帶，但是同大沙東路商業核心仍有一定距離。同時，部分主力商業已經進駐主消費核心，對于項目的招商將和經營將產生影響。項目市場形象項目無論是外立面、內部裝修還是商業組合都已經比較優秀。如何突破現有情況將成為難點。本地消費習慣項目附近消費群多數偏向中、低檔消費。對于中、高檔次的消費仍需要進行培養。8項目分析小結項目位于黃埔區核心商業地帶，交通便捷，附近擁有眾多高素質住宅群。但是由于具體位置已經脫離核心，屬于次商業帶，因此在招商以及經營定位上必須與同區其他商業拉開一定的距離。對于項目正整體經營策劃，主要是解決商業經營定位與市場形象的建立與提升兩方面問題。9市場篇——在市場場中尋找我我們的啟示示廣州市商業業市場概述述區域商業市市場分析10廣州市商業業市場概述述11供求關系2001-2005年廣州全全市十區商商鋪供求對對比情況單位：萬m2總預售面積積:282.33萬m2一手總成交交:264.77萬m2二手總成交交:179.50萬m212一手市場供供求基本平平衡。2001-2005年，廣州州十區共批批出商鋪282.33萬m2，一手商鋪鋪成交面積積為264.77萬萬m2，商鋪供求求基本平衡衡；二手交易市市場逐步活活躍。從2001年到2005年，，廣州十區區二手商鋪鋪的交易面面積呈現逐逐年上升的的態勢,近近5年來其其成交二手手面積為179.50萬m2，一、二手手商鋪成交交面積之比比為6：4。供求關系13一、二手整整體銷售價價格平穩，，未有大起起大落2001-2005年度廣州州十區商鋪鋪一、二手手成交均價價單位：元/m2價格走勢14整體銷售價價格平穩，，未有大起起大落。2001-2005年廣州一一手商鋪價價格都在8000-11000元/m2之間，二手手價格在4300-5600元/m2之間，上下下波動范圍圍不大。03年一手手商鋪均價價降幅較大大。2003年年，廣州市市十區一手手商鋪成交交均價下跌跌至8090元元/m2，其原因在在于東山區區有大量商商鋪批發性性銷售（某某開發公司司內部股權權變動交易易引起），，導致東山山區當年的的一手商鋪鋪銷售均價價僅為8281元/m2，環比降幅幅為72.89%，，從而拉低低了03年年一手商鋪鋪銷售均價價。價格走勢15供應量對比比分析2001-2005全市十區區商鋪供應應對比單位：萬m2區域年份東山越秀荔灣海珠芳村天河白云黃埔番禺花都合計20013.332.665.5210.341.287.881.200.7812.588.0653.6320021.201.043.148.540.428.544.441.1513.037.9549.4520031.107.004.504.700.304.703.000.1011.2314.9351.5620043.06-0.682.7310.632.1810.634.974.929.779.5857.7920050.101.706.2011.700.3014.003.000.907.2024.8069.90合計8.7911.7222.0945.914.4845.7516.617.8553.8165.32282.33比重3.11%4.15%7.82%16.26%1.59%16.20%5.88%2.78%19.06%23.14%100%16郊區（花都都、番禺））和新中心心區（天河河、海珠））為“供應應大戶”。。花都和番禺禺的區域面面積大，，商鋪批出出量的絕對對值也相對對較大，兩兩區合計占占全市十區區的比例為為43%；而天河和海海珠為新興興區域，商商鋪供應量量合合計占占十區比例例為34%。單位：萬m2供應量對比比分析17成交量對比比分析（一一手）2001-2005全市十區區商鋪成交交量（一手手）單位：萬m2區域年度東山越秀荔灣海珠芳村天河白云黃埔番禺花都合計20012.832.654.795.210.298.504.690.6414.362.2646.2220021.322.331.667.911.458.643.580.6221.079.2257.8020035.052.482.229.742.179.894.090.7513.744.2854.4120045.531.824.624.841.058.023.552.4812.016.5250.4420053.934.664.616.711.299.265.674.919.805.0755.90合計18.6613.9417.9034.416.2544.3121.589.4070.9827.35264.77比例7.05%5.26%6.76%12.99%2.36%16.74%8.15%3.55%26.81%10.33%100.00%18番禺、天河河、海珠位位居全市一一手成交的的“三甲””，其中番番禺區更以以70.98萬m2位居第一位位。此外，天河河、海珠隨隨著住宅市市場的成熟熟，人口的的增加，商商業發展亦亦受到市場場追捧，一一手商鋪成成交量也較較大。單位：萬m2成交量對比比分析（一一手）19成交量對比比分析（二二手）2001-2005全市十區區商鋪成交交量（二手手）單位：萬m2區域年度東山越秀荔灣海珠芳村天河白云黃埔番禺花都合計20010.811.034.982.320.491.531.200.2511.664.2628.5320021.731.782.422.080.782.614.370.6911.793.0131.2620031.567.133.043.890.492.492.020.8314.4312.0547.9320042.821.892.654.820.524.222.370.436.436.6932.8420052.512.163.253.592.564.9210.450.781.846.8738.94合計9.4313.9916.3416.704.8415.7720.412.9846.1532.88179.50比例5.25%7.80%9.10%9.30%2.70%8.79%11.37%1.66%25.71%18.32%100.00%202001-2005年，番禺禺、花都分分別以46.15和和32.98萬m2的二手成交交量位居十十區二手商商鋪交易前前兩位，兩區合計所所占十區比比例接近一一半，為46%。其原因主要要在于該兩兩區區域面面積大，此此外，番禺禺市橋和花花都新華兩兩地的二手手商鋪交易易亦較活躍躍，導致二二手商鋪交交易的絕對對量較大。。單位：萬m2成交量對比比分析（二二手）21年份東山越秀荔灣海珠芳村天河白云黃埔番禺花都2001209842056013227107868074150576739792842103925200230208213692822410659623512220899347315109411420038286161751605674233871123087509620746184992200410990282761595211532825916897991711057475637342005123652124212122135582611136337919734367336207均價134232115015388104505093139268092810049974533成交價格對對比分析（（一手）備注：“均均價”為各各區2001-2005年的的總體成交交金額除以以總體成交交面積所得得廣州市各區區一手成交交均價單位：元/m222廣州全市一一手商鋪成成交呈現以以老三區為為高點，向向邊緣區域域依次遞減減的特征；；老三區東山山、越秀、、荔灣三區區由于有多年年商業底蘊蘊的支持，，一手商鋪鋪成交價格格依然高企企，2001-2005年商商鋪一手價價格在13000-20000元/m2左右，位于于全市各區區一手商鋪鋪價格的“第一梯隊隊”。其中，尤尤以越秀區區價格最高高，其主要要原因在于于山海城、、海中寶、、名盛廣場場等商場的的銷售拉高高了區域整整體均價。。此外，天河、海珠珠兩區隨著城市建建設的帶動動，一手商商鋪價格緊緊跟老三區區，在10000-14000元/m2之間，位于于全市商業業價格的“第二梯隊隊”。而黃埔和白云云則位于““第三梯隊隊”，價格為8000元元/m2左右。芳村、番禺禺、花都最最低，為5000元元/m2左右。成交價格對對比分析（（一手）23年份東山越秀荔灣海珠芳村天河白云黃埔番禺花都20011429111318741758943565972641429976214520092002810582259175692745107250524630043143300720031389565596450710443347980464339953211165320047441106187900535347237717344044984720224120058832802374206886300877695100314034473157均價9590789675766362506062664837411631442257成交價格對對比分析（（二手）廣州市各區區二手成交交均價備注：“均均價”為各各區2001-2005年的的總體成交交金額除以以總體成交交面積所得得單位：元/m224廣州各區二二手商鋪成成交價格與與一手類似似，都呈現現出以中心心城區為高高點，向邊邊緣區域依依次遞減的的特征。價格層次區域價格水平（元/m2）第一梯隊依然為老三區7500-10000第二梯隊天河、海珠6000左右第三梯隊芳村、黃埔、白云4000-5000第四梯隊番禺、花都2000-3000成交價格對對比分析（（二手）25各區商業特特點對比區域主要商業特點老三區(越秀、荔灣、東山)以商業步行街帶動周邊輻射地帶商業的發展由于交通所制約，大型綜合商場的發展顯現瓶頸歷史形成的各種專業市場發展態勢良好，并走“入室經營”的“升級換代”之路天河區天河路已形成全國SHOPPINGMALL一條街受住宅發展的帶動，社區商業發展較好東部家居建材專業市場的發展前景看好海珠區分布格局正在經歷“由西向東”的發展趨勢，并已形成時尚購物街和專業市場“齊頭并進”的經營態勢商業格局可分為西部傳統商業板塊、中部專業市場區、東部會展商業圈和南洲板塊社區商業區白云區專業市場（建材、汽配）繁雜無序；綜合型商場未成氣候；芳村區專業市場當道（家居、茶葉、花鳥蟲魚等）黃埔區大沙地商業區不斷強化，南崗副城市中心產業逐漸發展依托港口優勢，發展物流型商業（建材、玩具、汽車等）郊區(番禺、花都)老城區（番禺市橋、花都新華）商業街繁榮番禺社區商業發展較好花都區著力發展汽車、珠寶、皮革三大主流工業26黃埔區商業業市場分析析27廣東魚珠國國際建材市市場大沙地綜合合商業中心心大沙地廣東金屬物資資市場（吉山山）廣州國際玩具具城廣東物資集團團汽車銷售維維修基地（吉吉山）吉山分布特征28從總體的規劃劃地理版圖來來看，黃埔區區70％以上上的地塊都為為工業廠房及及倉儲用地??！黃埔區的綜合合商業圈主要要分布在大沙沙地一帶；同同時，依托黃黃埔港物流優優勢，發展專專業市場。大沙地一帶是是黃埔區商業業繁華路段，，這條大道擁擁有縱多等大大型綜合商場場；商業街分分布著新華書書店、各式式士多店、時時裝店、鞋店店、花店、藥藥店、攝影沖沖印店、中式式快餐店、麥麥當勞餐廳、、西餐廳等。。分布特征29商業特色區域輻射范圍商業特色典型物業大沙地一帶大沙地、港灣路、豐樂路、海員路等綜合型購物區域大沙地商業街黃埔購物總匯黃埔商業城大沙購物城大興商場信達商場穗豐商場百事佳百貨商場周邊區域吉山、魚珠、經濟技術開發區建材、汽車、玩具等專業市場廣州國際玩具城廣東魚珠國際建材市場汽車銷售維修基地30供求關系總預售面積：7.85萬m2一手成交面積：9.40萬m2

二手成交面積：2.98萬m2總預售面積：：7.85萬m2一手成交面積積：9.40萬m2二手成交面積積：2.98萬m231根據廣州市規規劃局規劃顯顯示，黃埔區區主要功能為為工業廠房倉倉儲區，因此此商鋪市場供供應量有限：：2001-2005年年，黃埔區商商鋪預售面積積僅為7.85萬m2；然而，黃埔區區區域范圍內內廠房林立，，同時經濟開開發區內的高高新科技人員員，為黃埔區區的商業帶來來了較為穩定定的消費群體體，商鋪成交交非?；钴S：：2001-2005年年，黃埔商鋪鋪一手成交面面積達9.40萬m2，二手成交為為2.98萬m2，市場交投非非?；钴S。04、05年年的供應及成成交量迅速攀攀升，其主要要原因在于““廣州國際玩玩具城”的交交易引起的。。供求關系32價格走勢單位：元/m2從上述成交情情況可以看出出，黃埔區單單個年度的一一、二手成交交量都不大，，由于成交總總量不大，價價格易受個別別成交案例的的影響，導致致一、二手成成交價格變化化均較大，如如2004-2005年年的一手價格格迅速上升，，其主要原因因在于廣州國國際玩具城（（2-4萬元元/m2）在04、05年度的成成交所致。33發展趨勢城市建設帶動動商業發展隨著廣州城市市中心“東移移”、新增南南沙區和蘿崗崗區等利好的的作用，黃埔埔區被納入廣廣州的中心區區域，再加上上亞運會分會會場、地鐵5號線等利好好消息所帶來來的商機帶動動下，黃埔區區的商業市場場還有充足的的發展空間。。34大沙地中心城城區商業不斷斷強化：在政府的規劃劃中，未來的的黃埔區將有有兩個中心城城區，包括大大沙地中心城城區和南崗副副中心城區。。大沙地中心城城區是黃埔區區的行政、商商業、文化、、體育中心；；商業規模在原原有大沙地商商業的基礎上上，在豐樂路路建設黃埔商商業圈，建設設成集商業、、金融和居住住用地的商業業中心。發展展趨趨勢勢35南崗崗副副中中心心城城區區商商業業逐逐步步發發展展該區區是是黃黃埔埔區區的的副副中中心心，，也也是是東東部部產產業業區區的的服服務務中中心心。。南南崗崗副副中中心心城城區區的的發發展展，，也也將將改改變變黃黃埔埔東東部部地地區區商商業業配配套套相相對對欠欠缺缺的的窘窘迫迫局局面面。。發展趨趨勢36區域商商業市市場分分析37大沙地地商業業規劃劃大沙地地作為為黃埔埔區的的傳統統中心心區，，在重重構的的黃埔埔規劃劃中被被定位位為““黃埔區的行行政、文化化、居住商商業中心”，范圍為為：北至廣廣園東快速速路、南至至珠江、東東至石化路路、西至橫橫沙東側的的規劃城市市次干道，，用地面積積約為7.8平方公公里。在黃黃埔區政府府“兩線三三片”的產產業用地調調整中，大大沙地商業業中心將重重點開發，，主要引入入大型商貿貿設施。38大沙地商業業分布在黃埔區的的規劃發展展中，大沙沙地區域定定位于商住住服務區，，港灣路、、海員路、、豐樂路三三條南北走走向的大道道與直通廣廣州市區的的中山大道道、黃埔大大道交錯，，形成合理理有致的區區域分割。。中山大道黃埔大道港灣路豐樂路海員路39大沙地商業業分布大沙地路商商業街是黃黃埔區一條條集購物、、飲食、娛娛樂為一體體的繁華的的商業街。。商業街西西接港灣路路，東到黃黃埔區青少少年宮，全全長1500多米，，黃埔有名名的食街———豐樂北北路食街橫橫穿其中。。大沙地商業街40大沙地商業業分布圖港灣路豐樂路大沙東路百事運動安踏體育盛景大廈購物城周大福珠寶百事佳超市協亨手機六福珠寶麥當勞KFC中國移動專門店黃埔酒店阿碳哥音樂餐吧國美電器蘇寧電器黃振龍涼茶新華書店曼奴班尼路大沙購物城萊克斯頓派出所索愛專賣店注：篇幅有限，不能盡錄黃埔東路大沙西路中山大道東本項目建設銀行永樂電器百佳文具城黃埔公園南方電網醫院中介行百事佳商業廣場港灣影劇院核心商業帶帶次商業帶地鐵五號線線大沙地站次商業帶41區域街鋪市市場情況港灣路豐樂路大沙東路黃埔東路大沙西路中山大道東本項目黃埔公園南方電網醫院中介行售價水平：約2.8萬/㎡租金水平：180-250元/月/㎡經營范圍：時尚服裝、鞋類、手機、餐飲、珠寶品牌包括：班尼路、萊克斯頓、周大福、麥當勞、協亨商業氛圍濃郁品牌店較多售價水平：約1.7萬/㎡租金水平：約85元/月㎡裙樓商鋪：便利店、五金、服裝售價水平：約1.5萬/㎡租金水平：約80元/月㎡裙樓商鋪：美發、服裝、花店等經營內容雜檔次低經營內容雜檔次低42位置價格經營內容商鋪面積（m2）經營狀況售價(萬元/m2)租價(元/m2/月)大沙東路2-3.5首層180-250；二層100-150；服裝、鞋類、餐飲、手機、書店、酒店10-800商業氛圍濃郁，品牌店居多港灣北路2-2.3首層120-200；服裝、藥店、中介、文具、眼鏡、銀行80-600經營檔次不高，有一定商業氛圍港灣南路1.5-2.1首層65-100美發、摩托維修、床上用品、餐飲40-150經營雜亂，檔次較低黃埔東路1.7-2.4首層75-100書店、百貨、五金、便利店30-120零散，缺乏商業氛圍從上面的數數據可以看看出，大沙沙東路是區區域內最繁繁榮的一段段，而本項項目所在的的黃埔東路路目前只有有怡港花園園的裙樓商商業和本項項目兩個綜綜合商場，，其余都為為零散的街街鋪，加上上主干道黃黃埔東路的的分隔，導導致商業氛氛圍不濃。。區域街鋪市市場情況43區域商場鋪鋪情況商場規模租金(元/m2/月)經營內容商鋪面積（m2）經營狀況百事佳商業廣場兩層首層30-70二層70-120首層：菜市場、五金、茶荘；二層：超市、美容、服裝5-30首層出租率100％，但經營檔次低，收入低；二層的散鋪出租率非常低；整體狀況不好大沙購物城兩層首層110-160二層70-120服裝、鞋類、手機、皮具15-50出租率超過85％，但經營檔次低盛景大廈購物城兩層首層100-150二層50-100服裝、鞋類、飾品20-150經營檔次不高，人流不多裕港大廈四層不詳電器——國美電器包租怡港花園裙樓兩層不詳百貨、電器——百佳和永樂各包租一半，經營狀況理想項目周邊商商場的規模模都很小，，而且經營營的檔次不不高，可以以看出，真真正意義上上的綜合商商場還沒出出現。44區域分析總總結商業旺點集集中在大沙沙東路西路路段；租金的分布布以大沙東東路西段為為中心，向向四周遞減減；地鐵五號線線2008年的開通通，將為區區域的商業業發展提速速；經營業態主主要是服裝裝、鞋類、、書店、電電器、餐飲飲，以日常常所需為主主，缺乏個個性化商業業；商業經營以以街鋪為主主，商場經經營不多；；黃埔區消費費者仍習慣慣于街鋪消消費，故品品牌店都選選擇街鋪經經營；區域內缺乏乏大型購物物商場，目目前的商場場經營檔次次低，經營營狀況不甚甚理想；45經營策劃篇篇46項目定位推推導需要考慮的的因素———項目所處商商業圈的經經營特點項目自身的的建筑特色色區域商業的的發展趨勢勢47商業經營模模式選擇大賣場業態：超市市、大型百百貨優勢：統一一經營管理理與形象宣傳，形形成長久經營態勢。。劣勢：租金金回報較低低，部分商戶采取取利潤分成方式，發發展商需要負擔一定定市場風險。同時，，附近已經有幾個大大型賣場出現，對于于本項目的招商與經經營也有一定影響。。主題商場業態：娛樂樂、百貨、、飲食優勢：豐富富的經營業業態更容易易適應消費市市場的需求求。同時，品牌牌餐飲與娛娛樂的引入也可可以提升項項目整體市場形形象。采用組合租租金回報形形式，通過大大型品牌商商業的進駐提升升小商業的的租金回報。劣勢：需要要投入較的的招商力度。同時，，對于發展展商自身的經營營能力也有有一定的要求。。專業市場黃埔區的專專業市場主主要有廣東魚魚珠國際建建材市場和廣廣州國際玩玩具城。但是，項目目附近并無無專業市場聚聚集。因此，專業業市場無法法成為項目經經營定位的的選擇。48商業經營模模式的選擇擇在分析考慮慮完項目的的綜合情況況與商業經經營特色后后，我們認認為項目適適應于以下下經營定位位：主題商場綜合娛樂、、飲食、購購物為一體體的主題商商場。通過過詳細的主主題定位與與業態分布布塑造區域域最具吸引引力的特色色主題商場場。49經營定位建建議通過經營定定位吸引在在商業中有有兩個最佳佳的消費群群體：女性性消費群與與學生消費費群。1、商場的的平層面積積較小。適適合針對樓樓層進行經經營業態分分布。2、建議引引入適合年年輕人消費費的娛樂業業態，如KTV、電電玩中心。。

3、首首、二層總總面積僅約約4800平方，適適合女性的消費費品中應選選主流為主主要功能，，其他為輔輔助，建議議選擇中檔檔的女士時時尚、休閑閑服裝為主主，其他精精品、眼鏡鏡、皮具等等為輔的一一站式主題題商城。

4、、區域缺缺乏品牌牌餐飲店店，建議議對原負負一層餐餐飲進行行樓層調調整與重重新招商商。5、在三三層建議議引入電電器主題題賣場，，如手機機、電腦腦、家電電等等。。50經營定位位建議負一層：KTV（約3000平方）電玩中心（約1100平方）首層：品牌商業（屈臣氏）+精品零售商業（服裝、眼鏡、化妝品等等）二層：品牌商業（大家樂）+精品零售商業（服裝、眼鏡、化妝品等等）三層：中賣場（包括家電、手機、電腦）四層：品牌餐飲調整項目目商業組組合，針針對區域域商業形形態空缺缺對各樓樓層經營營業態進進行重新新定位。。51市場形象象定位推推導突破區域域商業缺缺陷———零散突破區域域經營缺缺陷———低檔時尚主題商場樂透坊52樂透坊—————從字面解解釋，有有歡樂透透頂的意意思。意意喻商場場內的各各種商業業組合能能夠給消消費者帶帶來非常常歡樂的的消費體體驗和感感受?！皹吠浮薄币彩侵牟什势狈N類類（類似似于六合合彩）。。由于我我們接觸觸樂透兩兩字多來來自臺灣灣，因此此項目的的案名也也帶著臺臺灣時尚尚的潛信信息。53參考案例例——潮樓樓項目地址址：北京京南路口口（麗都都酒店））經營商商：廣廣州海印印集團項目規模模：1-6層總總營業面面積近一一萬平方方米價格格：：150-200元元/平方方米/月月（二層層）面積特征征：5——15平平方商鋪鋪（實用用面積））為主宣傳定位位：引領領時尚潮潮流經營品種種：服飾飾、精品品、運動動服、美美食等經營特征征：在整整合流行行前線部部分時尚尚品牌的的基礎上上，經營營中、港港、日、、韓最潮潮的精品品、化妝妝品等，，并引進進港式餐餐飲和娛娛樂項目目作為配配套的時時尚商場場。點評：：潮樓是是將流行行前線的的一部分分時尚元元素抽離離出來，，并結合合其在東東川路的的運動類類租戶，，在重新新進行整整合，形形成更專專業的領領域。54參考案例例——Ｎｉｉｃｏ女女人世界界名店（（深圳））項目地地址址：深圳圳華強北北商業街街開發/經經營商：：深圳市金金斯泰投投資發展展有限公公司項目規規模模：總經營面面積11000多平方方米，，１－４４層面積特特征征：以１１０－３３０平方方米/商商鋪（實實用面積積）為主主宣傳定定位位：女性性主題名名店城經營品品種種：服飾、精精品等經營檔檔次次：中檔檔55經營特征征：一樓國際際時尚名名店；二二樓都會會精品名名店；三三樓潮流流休閑名名店；四四樓為國國際品牌牌折扣店店及各各種特色色店。點評評：NICO-女人人世界名名店商場場以特色色的女性性主題定定位、參參考日本本著名商商廈寬敞敞通透的的開敞式式間鋪形形式、舊舊樓翻新新大力投投資裝修修設計效效果、引引進品牌牌租戶等等，成為為其經營營成功的的重要因因素?！危椋椋悖锱耸澜缃缑辏ǎㄉ钲冢?6租金價格定位位注：要取得招招商的快速突突破，項目必必須采用多種種租金方式復復合的方式進進行招商。同同時，要取得得經營的成功功，必須讓進進場的商家有有利可圖。因因此，建議在在租金收取方方式上采取低低起點，蓄水水養魚的策略略進行。57市場租價及及本項目租租金定位回顧一下我我們的周圍圍：港灣路豐樂路大沙東路黃埔東路大沙西路中山大道東本項目黃埔公園南方電網醫院中介行售價水平：約2.8萬/㎡租金水平：180-250元/月/㎡經營范圍：時尚服裝、鞋類、手機、餐飲、珠寶品牌包括：班尼路、萊克斯頓、周大福、麥當勞、協亨商業氛圍濃郁品牌店較多售價水平：約1.7萬/㎡租金水平：約85元/月㎡裙樓商鋪：便利店、五金、服裝售價水平：約1.5萬/㎡租金水平：約80元/月㎡裙樓商鋪：美發、服裝、花店等經營內容雜檔次低經營內容雜檔次低58項目租金建建議樓層業態面積租金建議（建筑面積）備注-1游戲機中心KTV4114建議租金為40/平方?？梢钥紤]保底租金加分成的租賃方式1零散商鋪2039.64街鋪建議租金為250元/平方米；商場內鋪租金建議為150/平方米部分品牌客戶可作為定向招商進行引進（如屈臣氏）。租金采用保底加利潤分成的方式。22799.68建議租金為120/平方米3中型賣場2799.68純租金建議為60/平方；保底租金建議為：30/平方4餐飲2725.28建議租金為45/平方米59物業管理收收費建議負一、三、、四層管理理費連租金金與餐飲類類、KTV綜合談判判而定;首層、二層層建議為：：35元/平方米，，為促進租租售，返租租期內首5年8折，，約28元元/平方米米（含空調調等）。本項目建議議物業管理理收費價格格60項目提升建建議外立面建議對現有有外立面進進行修改，，以玻璃為為主展示面面，效果力力求通透，，現代。包包項目塑造造成一個時時尚的“水水晶盒”。。61項目提升建建議廣告位在外立面通通過宣傳廣廣告吸引消消費群的聚聚集；優秀的戶外外廣告位將將成為項目目創收的來來源；首層有醒目目的購物指指引牌；二層、三層層室內有指指向電梯廳廳的明確指指示牌；62項目提升建建議建立統一VI的形象象和室內指指引系統63項目提升建建議美化購物環環境64立體招商策策略樓體霓虹燈燈及大幅噴噴畫廣告招招商定向招商廣告宣傳招招商招商派單宣宣傳成功招商65租金優惠策策略首層、二層層——按按貼近市場場的合理租租金定價免租策略（（1-3年年租期）：：首年：3-6個月免免租期+租租金6折優優惠（品牌牌租戶可獲獲6個月月免租期））第二年：租租金8折優優惠第三年：租租金按原價價收取相當于租價價定價的7折（6折*6個月+8折*12個月+12）/3年負一一、、三三、、四四層層免租租策策略略：：租租期期5年年（（3-6個個月月免免租租期期））66TheEnd!679、靜夜四無無鄰，荒居居舊業貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。20:07:2220:07:2220:071/5/20238:07:22PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2320:07:2220:07Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。20:07:2220:07:2220:07Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2320:07:2220:07:22January5,202314、他鄉生白發發，舊國見青青山。。05一月20238:07:22下午20:07:221月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月238:07下下午1月-2320:07January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/520:07:2220:07:2205January202317、做前前，能能夠環環視四四周；；做時時，你