目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章總論 4一、工程背景 4二、工程概況 6三、工程根本運作思路 9四、工程實施的必要性 10第二章宏觀環境分析 12一、開展機遇和有利條件 12二、政策環境 15三、工程區域環境概況 16第三章 市場分析 18一、國內外文化創意產業開展現狀與趨勢 18二、成都市文化創意產業開展現狀與分析 19三、成都市文化創意產業存在的問題 23四、文化產業及與相鄰區縣之比較 24五、成都市創意產業開展規劃 25第四章工程SWOT分析 27一、優勢〔S〕分析 27二、劣勢〔W〕分析 28三、時機〔O〕分析 28四、威脅〔T〕分析 30第五章工程規劃 31一、工程總體規劃 31二、工程定位 31〔一〕本工程的宗旨 31〔二〕本工程價值目標定位 31三、產業園功能目標定位 32四、工程規劃思路 32〔一〕七個一簡述 33〔二〕二堂簡述 38〔三〕三村簡述 38〔四〕三聚落簡述 40〔五〕三中心簡述 42第六章工程運作 44第七章工程管理 46第八章工程實施方案 48第九章財務分析與評價 49一、分析的原那么和依據 49二、根底數據 49三、投資估算 51四、投資方案與資金籌措 52五、盈利能力分析 53六、清償能力分析 58七、資金平衡分析 58八、臨界點分析 59九、不確定性分析 60十、財務評價結論 61第十章風險與對策 62一、政策風險 62二、土地資源風險 62三、市場風險 634、財務風險 63第十一章工程綜合評述 65第一章總論一、工程背景邁入21世紀，創意產業的迅速成長成為興旺國家和地區產業開展突出趨勢，它將對人們的工作和生活產生重大深遠的影響。民族文化創意產業是指以創造性思想為核心，以保護民族文化為原那么，以民族文化藝術與經濟的全面結合為自身特征，以創意資產為根底，以高新技術手段為支撐，以網絡等新傳播方式為主導的新型產業集群，把獨特的傳統文化融入到創意中，促進民族地區經濟開展的創新性產業，包含經濟、文化、科技和社會等各個層面。它是以民族文化為根底，集觀光、購物、消費、娛樂為一體的綜合經濟活動，消費者以感知各民族的民族風情、建筑、習俗等形式，通過購物消費直接為當地帶來經濟收入，是民族文化與經濟的統一體。當前，國際旅游趨勢在向文化旅游方向開展，以弘揚民族文化，展現民族地域文化風采的創意活動和工程越來越受到重視。我國擁有豐富多彩的民族文化，堪稱民俗文化的寶庫。如何利用各民族地區的文化優勢，尋找促進民族地區經濟開展的新的增長點，真正實現從“文化區〞到“文化創意區〞的轉變。現在很多地區都在開展文化創意產業，但同質化現象比較嚴重，利用民族文化創意產業，新的營銷手段開展民族文化創意產業，不僅對民族地區的經濟開展有積極促進作用，而且對民族文化的延續開展也是一個重要措施。黨的十三次代表大會就正式提出要大力開展文化及文化產業，特別是十七次代表大會確定了“文化大繁榮、大開展、新高潮〞的強國開展戰略，加速開展文化產業，以確保國家文化平安和民生需求，而中國西部民族文化創意產業園那么是文化產業深度延伸的升級版，即第四創意產業。近年來，文化創意產業的開展已經得到黨和國家的高度重視和支持，相關部門先后出臺了國辦發〔2021〕11號、財稅〔2021〕2號等假設干鼓勵措施和稅收優惠政策。2021年4月，四川省省長蔣巨峰主持召開會議，專題研究加速推進四川省文化產業開展措施，會議就重大創意文化產業工程推進工作進行了研究部署。省委常委、省國資委黨委書記王少雄、省委宣傳部長黃新初、副省長黃彥蓉等出席會議。根據四川省國民經濟和社會開展的十二五規劃綱要，成都市做為國務院的旅游試點城市，地處成都近郊上風上水的郫縣唐昌鎮橫山村是一個頗具開發價值的地方，對郫縣的創意文化具有重大的標桿作用，而郫縣地處世界級風景名勝區青城山，都江堰的一個節點，其區位優勢無可比較，特別是它的文化資源，即旅游、生態、休閑、農耕文化等富集一方，擁有相當高的開發附加值和開展潛力，將形成可持續開展的產業鏈條，關于擬打造“中國西部民族文化創意產業園〞這一重大工程，是民族地區經濟社會和持續開展的一個探索與創新，它有別于目前全國各地不同的純風光、純體驗、純休閑的旅游文化工程，而該產業園的建成對西部的標桿作用和推廣價值將具有很好的示范意義。由四川省云南商會牽頭主導，商會的成員單位組團投資開發的郫縣唐昌鎮橫山片區就是具有非常個性和特色的國際度假區，它的建成也是中國西部第一個大型民族文化旅游地產工程。工程規劃面積6000畝，具有資源特別稀缺而不可復制，融娛樂、休閑、互動、養生養老條件十分優越而真實，設計建設起點高等特點。工程按照原生態、國際化、高品位理念打造世界旅游目的地。在橫山片區民族文化產業園工程開發的影響和帶動下，還將為郫縣解決大量的失地農民就業，對提升郫縣城市形象和文化內涵將是一次跨越，本工程的運行將會拉動整個西部少數民族地區的經濟社會的新增長方式，為和諧社會的建成將起到積極的促進作用，而本工程的開發就是文化旅游與旅游地產的升級版。二、工程概況1、工程名稱中國西部民族文化創意產業園2、工程選址成都市郫縣唐昌鎮橫山村境內，即橫山村、平樂村兩個行政村共31個社。3、總體定位本工程是中國西部規模最大、規劃合理、設計超前、功能齊全、配套完善、效勞最優、管理標準的現代化的西部民族文化創意產業園。集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗互動、農業觀光、體育健身、高品質養生養老為一體的旅游度假勝地，融創意、研發、推廣民族文化產品的聚散中心，面向全世界無景區門票的中高端效勞旅游目的地，將打造成為中國西部民族文化集中展示的窗口、成都城鄉統籌一體化的成果基地、助推中國西部民族地區經濟社會的引擎、探索中國西部民族地區經濟增長的新模式。同時，配合郫縣縣委、縣政府打造天下蜀商文化的發源地、尋根地的重大使命。4、工程規劃本工程規劃面積6000余畝。工程規劃設計為七個一、二堂三村、三聚落、三中心，即一廣場〔民族文化藝術展示廣場〕；一廊〔西部52個民族簡介概況〕；一景〔水世界景觀〕；一城〔唐城〕；一院〔君平學院〕；一谷〔浪漫谷〕；一島〔情人島〕。二堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗村；頤養樂活村；棲賢村。三聚落為：中國西部民族村聚落；異地商會會館聚落；中國創意農業聚落。三中心為：中國民族文化藝術研發中心；中國民族體育競技中心；產業園管理效勞中心。第一期占地面積畝，總建筑面積70000平米，容積率1.05，建筑密度41%。6、投資規模工程總投資19461萬元，其中土地費用10000萬元，占總投資的51.4%，工程建設費用6271萬元，占總投入的32.2%，工程單位本錢2780元/平米。7、資金籌措自有資金投入1230萬元，施工方墊支或其他投資者投資共9751萬元〔每年按10%的利息計財務費用〕，租金或銷售收入再投入8480萬元。8、經濟效益工程在6年計算期內總收入43876萬元，其中銷售收入35990萬元，租金收入7886萬元；凈利潤8793萬，上繳稅金10921萬元，投資利潤率〔利潤總額/總投資〕67.44%，投資凈利潤率〔凈利潤/總投資〕45.18%。假設取折現率12%，全部投資稅前財務凈現值NPV為3638萬元，內部收益率IRR為20.43%，稅后財務凈現值NPV為1167萬元，內部收益率IRR為14.94%。9、主要經濟指標：主要經濟技術指標匯總表序號名稱單位數量備注一建設指標1總占地面積畝100假定100萬/畝2總建筑面積平米700002.1交易區平米42000二層2.2生活配套平米15000六層框架2.3商務辦公平米8000六層框架2.4物流倉儲平米5000二層框架3容積率1.054建筑密度41%二經濟指標1總投資萬元194612資金籌措萬元19461其中：自有資金萬元1230借款萬元9751銷售或租金收入再投入萬元84803銷售均價元/平米51414租金均價元/平米/月265單位本錢元/平米27806總收入萬元43876其中：租金收入萬元7886銷售收入萬元359907經營稅金及附加萬元24578房產稅萬元9469土地增值稅萬元318610運營維護費用萬元80011財務費用萬元390112利潤總額萬元1312413稅后利潤萬元8793三財務評價指標1投資利潤率%67.44利潤總額/總投資2投資凈利潤率%45.18稅后利潤/總投資3全部投資財務凈現值〔稅前〕萬元3638折現率12%4全部投資財務凈現值〔稅后〕萬元1167折現率12%5全部投資內部收益率〔稅前〕%20.436全部投資內部收益率〔稅后〕%14.94三、工程根本運作思路本工程在運作上，遵循唐昌鎮橫山片區總體運作思路，并服從橫山片區工程總體規劃，在此根底上，工程按照“整體規劃、分片開發、滾動開展、封閉運行、穩步推進〞的原那么，充分利用政府資源〔成都蜀都文旅公司〕，依托橫山片區的旅游資源優勢，整合行業資源和社會資源，以完善的功能和配套為支撐，以標準的管理和優質的效勞為核心，以旅游觀光式的優美環境為亮點，集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗互動、農業觀光、體育健身、高品質養生養老為一體的旅游度假勝地；融創意、研發、推廣民族文化產品的聚散中心，面向全世界無景區門票的中高端效勞旅游目的地。由四川省云南商會牽頭，整合商會內外部資源，指定商會副會長單位：成都瀟天投資管理負責前期工程運作籌備工作，土地整理由四川華海建設集團、四川豪慶投資公司、四川桂湖置業、四川萬品置業、四川白鹿山置業等會員單位分解實施各子工程，四川省創意產業協會總體指導，四川西部商會聯盟俱樂部工程協辦。另聯動導入云南福寶文化集團，云南迪慶文化旅游集團共同投資打造經營“中國西部民族文化創意產業園〞。成都瀟天投資管理公司投入局部資金，主要用于工程設計、營銷推廣；拆遷、工程建設由建筑商或其他投資者投資，建設完成后，工程由瀟天公司經營管理。瀟天公司每年按照竣工決算金額或投資額，向施工方或投資方支付10%的資金利息，作為投資者的投資回報。投資者待瀟天公司取得該土地使用權，進行產業園各子工程銷售后，收回全部投資。四、工程實施的必要性中國西部民族文化創意產業園是一個涉及旅游、貿易、建筑、物流、商業、信息和電子商務等多個相關行業的綜合工程，工程的建成將極大地推動成都創意產業和地區經濟的開展，優化資源配置及地區產業結構，解決社會就業，增加財政收入，創造良好的經濟效益和社會效益。1、通過整合行業資源，完善郫縣創意產業配套，提升郫縣創意、旅游產業水平，做大做強郫縣創意、旅游產業，確立郫縣在成都民族創意產業的龍頭地位。2、工程的建設不但可以充分利用本地的資源優勢，推動旅游經濟的開展，而且能有效拉動交通運輸、餐飲效勞、房地產等相關產業開展，加快城市化進程。3、工程的建設能快速高效地聚積人氣，提高郫縣唐昌鎮的城市檔次與水平；擴大輻射，引導、吸收周邊地區的資金流、物流、信息流，進一步拓展地區間的市場空間，活潑地方經濟。4、工程的實施將加速農村勞動力的轉移，吸收下崗人員再就業和解決充裕勞動力，在解決社會就業，促進社會穩定方面發揮重要作用。5、工程將有效地聚積人流、資金流、物流、信息流，帶動相關產業的開展，推動橫山周邊片區的開發建設，工程的實施必將極大提升唐昌鎮土地價值，實現良好的經濟效益。6、工程的實施對于挖掘、整理中華民族傳統文化，傳承、弘揚中華民族有著重要的意義。第二章宏觀環境分析一、郫縣的開展機遇和有利條件近年來，郫縣深入實施城鄉統籌、“四位一體〞科學開展戰略，通過統籌實施“三個集中〞，聯動推進“三化〞，城鄉經濟社會全面進步，為推進郫縣新一輪開展打下了良好根底。當前郫縣正處于深入推進城鄉一體化、加快城鄉全面現代化新的開展階段，城鄉一體化已進入系統提升、深度推進的關鍵時期。在這個新的歷史開展時期，郫縣面臨諸多的開展機遇和有利條件。1、宏觀層面從宏觀層面看，無論是災后重建，還是“保增長、保民生、保穩定〞擴大內需，中央和省市都出臺了一系列積極的寬松政策，加大了投入力度，一定程度上將緩解長期以來困擾和制約郫縣開展的投入問題。而根據國際經濟形勢和國家產業政策的調整，郫縣完全有條件開展民族文化創意產業，同時，隨著城鄉統籌改革試驗區建設的推進，允許我們在體制機制創新上先行先試，我們可以在一些重點環節有所突破，可以在工程、資金、政策等方面用好用活用足政策，利用比其它地方更為良好的政策環境和政策支撐，加快縣域經濟社會開展。2、自身的資源條件從郫縣自身的資源條件看，郫縣優良的自然生態環境和豐富的科教文化資源，造就了郫縣得天獨厚的開展優勢。郫縣擁有優美的自然生態田園風光、上風上水，八河并流，豐富的水資源等良好的自然生態環境，成為國家級生態示范區。望叢祠、揚雄故里、古城遺址等人文歷史積淀深厚，轄區高校科教資源非常豐富，全縣有21所高校22萬師生，擁有170多個科研機構、10多個國家重點學科。這些不僅為休閑旅游、文化創意等產業開展提供必要條件，而且為生態、智力要求較高的文化創意等新興產業提供了開展空間，為經濟社會開展提供素質較高的智力型勞動力，有利于縣域經濟社會的可持續開展。3、交通區位條件從郫縣的交通區位條件看，郫縣交通便捷，區位優越，是最具投資潛力的地方。郫縣離成都市主城區僅十多公里，有羊西線、成灌公路、沙西線、IT大道等多條公路與中心城區和周邊地區相連。隨著成灌快鐵、地鐵2號線、城市干道改造、郫縣-彭州快速鐵路等一批交通根底設施的陸續建成，郫縣的區位優勢將更加凸顯。尤其是作為災后重建重點工程的成青快速鐵路已經開通，為郫縣帶來極大的開展。不僅拉近了郫縣與中心城區的空間距離，使郫縣與中心城區全面對接，而且還讓中心城區的一些功能有可能轉移出來，使更多的人可以享受到快鐵生活方式；不僅可以加快中心城區的人流、物流、資金流、信息流向郫縣聚集，而且還將加快成都西部健康休閑商務新城的快速擴張，加快人口的聚集，促進郫縣縣域經濟開展。4、郫縣在大成都中的開展定位從郫縣在大成都中的開展定位看，郫縣成為大成都城市綜合體的重要功能板塊，承當著更重大的職能。在成都市的城市建設開展規劃中，郫縣板塊被確定為成都西部健康休閑新城，成為成都重要的城市功能區，在產業布局、城市建設等方面都有了明確的定位。隨著撤縣建區步伐加快，郫縣融入中心城市的進程也明顯加快；而省委、省政府西遷方案的實施，對郫縣的城市組團開展、區位環境的改善和城市形象提升都有極大的促進作用。我們不僅贏得了更大的開展空間，而且能夠在更大范圍、更高層面優化配置資源，城市經濟特別是現代效勞業將迎來難得的開展機遇和廣闊的開展空間等等，這些都是擺在郫縣面前的良好機遇和有利條件，抓住這些機遇，利用好這些有利條件，我們就可以辦好過去很多想辦卻辦不好、辦不成的大事、要事、實事，就能在新一輪開展中贏得先機。5、投資開展軟環境從郫縣投資開展軟環境看，郫縣具有較強的競爭力。縣委、縣政府高度重視投資軟環境建設，結合標準化效勞型政府〔機關〕建設，從多方面優化投資開展環境，取得了較為明顯的成效。特別是對涉及工程立項報建環節，開通了綠色通道，采取了“并聯審批〞方式，通過幾年努力，已經形成了一套較為完善的體系，形成了操作性強的機制。同時，機關作風建設進一步加強，辦理相關手續和事項十分方便，極大地提高了工作效率，縮短了報建辦理時間，降低了企業入駐本錢，贏得了投資者的認同，在全市投資開展軟環境測評中，郫縣連續位居前列。全縣形成了“人人都是投資環境，事事關系郫縣開展〞的共識，進一步增強了投資開展的競爭力。二、政策環境2021年11月，?中共成都市委關于制定國民經濟和社會開展第十二個五年規劃的建議?〔草案〕正式出臺，業界給予高度關注，認為這代表了成都市未來5年的開展方向，開展循環經濟、文化產業、非公有制經濟和創新農業農村投融資機制，都將成為未來5年開展的關鍵詞。大力開展文化產業方向那么是未來5年開展的方向之一。健全文化產業要素市場，提升中小文化創意企業的創新力和競爭力。在文化產業上，成都市政府明確提出要重點培育七大產業：創意設計、演藝娛樂、文學與藝術品原創、動漫游戲、出版發行，尤其是文化創意方面，要將成都建設成為“西部第一，全國一流〞的文化創意產業標桿城市，而開展文化創意方面，人才是最重要的資源，成都一方面可以“宜居〞的城市環境來吸引人才，一方面也要提高將創意轉換為產業的創業環境，去年11月，由中國貿促會、中央美術學院、成都市人民政府主辦的2021中國國際創意設計推廣周上，成都國際創意產業聯盟成立。這也標志著成都本地相關創意設計企業及協會合作開展、謀求共贏的步伐正日益加快，本地創意設計領域的海外交流進入了新的領域。本工程作為郫縣唐昌鎮工程的重要組成局部之一，符合土地利用規劃、城市開展規劃和產業布局規劃，但由于目前全國范圍內土地市場的治理整頓，全國已停審批農用地轉非農建設用地，因此，工程土地指標短期內無法落實。工程如果要盡快啟動，順利實施，首先必須爭取郫縣政府的大力支持，給予相應的政策，政府應在工程的前期認定、拆遷、融資及市場的標準和引導等方面發揮積極的作用三、工程區域環境概況1、工程位置本工程位于成都市郫縣唐昌鎮西北部橫山村境內，涉及橫山村、平樂村兩個行政村共31個社，是郫縣唯一淺丘臺地。該區域風景獨秀，茶香清幽，小溪錯落，交通便捷，地理位置十分優越，山頂被相關專家譽為川西平原不可多得的“觀景臺〞。該區域作為唐昌古鎮整體打造的重要組成局部，被郫縣縣委、政府列為全縣土地后備資源和旅游資源開發的重點區域，目前橫山村土地整理工程已獲批復〔文號：成國土資函【2021】146號〕。2、地塊現狀〔1〕本工程集體土地上房屋情況區域磚混〔m2〕磚木〔m2〕宅基地〔畝〕橫山村99257.6544241.341165.13平樂村147820.2250468.12914.83〔2〕本工程區企業情況國有土地上企業情況集體土地上企業情況企業數量總用地面積各企業占地情況企業數量總用地面積各企業占地情況橫山村3454畝茶研所180畝、林科院194畝、佛學院80畝6476.4畝垃圾場109畝、天力磚廠72.4畝、星輝磚廠39畝、新華磚廠33畝、農產品加工廠23畝、三磚廠200畝。平樂村2116畝羅漢電站79畝、蜀電電站37畝5590畝1~3磚廠550畝、新勝水泥制品廠9畝、養殖場6畝、貴友鋼門廠20畝、鋼門附件加工廠5畝。3、自然環境唐昌鎮地處成都“上風上水〞，無工業污染之地。氣候屬中亞熱帶季風性濕潤氣候，平均氣溫15℃，全年風向以東南風最多，具有春早夏長、秋雨、冬暖、無霜期長，雨量充分，冬季多霧，日照偏少和四季清楚的特色。鎮內溝渠縱橫，灌溉便利，交通興旺便捷，市場設施健全，客商云集。4、商業氣氛唐昌的飲食文化興旺，以自然健康為特色，著名的小吃有名震西川的施鴨子、“合興昌〞糖果糕點、艾餑、三合泥、蔣抄手、周牛肉、譚豆腐、羅橋面、梆梆糕等5、交通便捷緊鄰成灌高速公路、成灌快鐵線、國道317線、沙西線，距成都主城區僅28公里，屬于成都市半小時經濟圈。市場分析一、國內外文化創意產業開展現狀與趨勢1、國際文化創意產業開展現狀與趨勢20世紀末，文化創意產業在全球范圍迅速崛起，人類正進入文化經濟時代。從開展趨勢看，文化創意產業越來越成為一個國家或城市經濟社會開展的戰略取向，已開展成為區域軟實力競爭的核心內容，并成為影響地區和城市經濟輻射力、帶動力的重要因素。經濟興旺國家和地區均十分重視文化創意產業開展。據統計，目前全世界創意產業每天創造產值高達220億美元，并以5%左右的速度遞增。英國的創意產業在國民經濟各產業門類中增速最快，年平均增長6%，約占英國國民生產總值的8%，成為僅次于金融效勞業的第二大產業。美國是全球創意經濟最興旺的國家，創意產業超過航空、重化工及汽車等傳統產業領域，成為最大的出口產業，2007年，美國核心版權產業的增加值達8891億美元，約占GDP的6.44%。2005年，日本文化內容產業規模達250115億日元，占GDP的6.2%。2、我國文化創意產業開展現狀與趨勢我國的北京、上海、深圳、杭州等城市已將開展文化創意產業作為強市戰略來實施。2007年，北京市、上海市文化創意產業分別實現增加值992.6億元和857.81億元，分別占GDP的10.6%和7%；2021年，深圳市、杭州市文化創意產業分別實現增加值550億元和576.86億元，分別占GDP的7%和12%。文化創意產業已逐步成為國家和城市經濟的重要支柱。二、成都市文化創意產業開展現狀與分析據統計，2004年到2021年，成都市文化創意產業營業收入從232.54億元提高到595.62億元，增加值從65.81億元提高到133.7億元，增加值占GDP的比重從3.2%上升到3.4%。文化創意產業增加值增速超過全市經濟增速，在成都市新興產業三大主體產業中排行第二，也成為成都市新興產業中吸納就業能力最強的兩大產業之一。目前，成都市已初步形成以園區化、樓宇化為載體模式，以重大產業工程為帶動，以骨干企業為支撐，傳媒、文博旅游、創意設計、演藝娛樂、文學與藝術品原創、動漫游戲和出版發行等行業快速開展的文化創意產業開展格局。盡管成都已經在實踐中摸索出一些模式和做法，產業格局初具規模，但與興旺城市相比還存在明顯的差距，許多問題亟待解決。成都較為成功的園區化形態代表有三圣花鄉文化創意產業基地，錦里民俗文化街，寬巷子歷史文化保護街區等等。“錦里〞通過創意點石成金，由過去無人涉足的建筑垃圾搖身變為如今寸土寸金的“全國文化產業示范基地〞。“錦里〞的成功還在于其建設符合“三態〞統一的原那么，即文態、形態和業態。以三國文化為支點，植入了文化底蘊，通過消費產生效益，符合審美和消費的需求，形成了成都民俗旅游休閑文化的知名品牌。在建設樓宇化產業園的過程中，出現了一個新的現象——LOFT熱。“LOFT〞英文愿意為閣樓或高大空間的建筑。LOFT的源頭可追溯至20世紀40年代，當時美國紐約的藝術家與設計師們為了逃避市區內工作生活的限制和高昂租金通過對郊區舊廠房、舊倉庫創意性地改造，從中分隔出居住、工作需要的各種空間。時下，LOFT已經成為國內諸多大城市舊工業區改造的新寵，較成功的是北京的“大山子藝術區〔即原798工廠〕〞。成都“紅星路35號〞，“成都東區〞工程，成都工業文明博物館，新都的北村藝術村等就是LOFT文化現象的典型代表。“紅星路35號〞是成都市重點打造的文化創意產業園，通過改造舊廠房開展以設計為特色的創意產業，集聚效果初步顯現，在帶動成都創意經濟開展，提升城市形象，塑造品牌價值等方面顯示出昂揚姿態。1、已建成的創意產業名稱位置規模組織者業態操作模式藍頂藝術中心成都機場路40多畝周春芽、郭偉等藝術工作室、畫廊、酒吧、餐館租賃廢棄廠房改造后收取租金，9元/m2北村藝術村新都寶光寺旁8000m2平川音美術學院藝術家工作到租賃廢棄廠房改造后收取租金，4/m2花香農居創意村紅砂村13畝許燎原當代藝術工作室小規模創作銷售創意產品荷塘月色畫家村萬福村3畝萬福村、周春芽畫家工作室新建藍頂二期：租賃農房、向畫家收取租金江家菜地雕塑村江家堰村雕塑家工作室為雕塑家建立工作室和作品陳列室東籬菊園攝影村駙馬村攝影婚紗外景地、展覽幸福梅林民俗村幸福村200米長剪紙、陶藝、織錦、蜀繡、竹編、漆器、銀器等民間藝人、工匠進行現場制作、展示和銷售農房改造，收取租金工業文明博物館建設南路120畝文旅集團、成華區政府主題式公園博物館、展覽旅游、體閑商業、品牌發布會紅星三十五號成都君廠1.5萬m2錦江區文化局、成都文創投資開展公司“MOMA〞藝術酒店、餐廳、設計學院、圖書館、工作室等舊房改造為創意企業寫字樓，收取租金2、在建的創意產業名稱位置規模組織者規劃業態操作模式成都東村錦江區41平方公里中國保利集團、韓國SK集團、成都政府舞臺藝術、現代藝術品創作與交易、文博旅游等創意成都錦江區工業園區21畝傳媒集團傳媒企業、創意機構、金融、郵政、餐飲、休閑等針對出版、傳媒、廣告企業的5A級寫字樓紅星三十五號成都君廠1.5萬m2錦江區文化局、成都文創投資開展公司“MOMA〞藝術酒店、餐廳、設計學院、圖書館、工作室等舊房改造為創意企業寫字樓，收取租金3、規劃中的創意產業名稱位置規模紅光樓紅光廠10畝733藝術工場建設南路120畝紅樓府青立交橋南側12000m2從上表中可以看出：1、成都市的文化創意產業分布成都市的文化創意產業主要集中于錦江區和成華區，在武侯區和新都縣也有零星分布。大局部以成華區和錦江區的廢棄廠房、工人俱樂部、歷史建筑、農房、廢棄倉庫所在地為目標，經過改造、翻新后形成。由于這些區域房產租金廉價、周圍環境清凈，適合藝術創作，吸引了大批青年藝術家在此設立工作室，迅速實現了藝術創作上的聚集。位于錦江區工業開發區的創意成都大廈和位于三圣鄉的藍頂藝術中心是為數不多的兩個新建園區。2、創意產業園區的經營者創意產業園區的經營者大致有兩類，一類是成名藝術家，另一類是有創意產業背景的地產開發商。成名藝術家租賃廢棄的廠房、倉庫，借助自身的人脈、經濟積蓄等資源，通過藝術家獨有的藝術手法將其改造成藝術創作中心，例如藍頂藝術中心的周春芽、北村藝術工廠的周勇、733的蘇陽等人。有創意背景的地產開發商以自身的資金、人才、品牌等資源為談判砝碼獲取政府的開發許可，改造廢舊廠房或者新建創意基地，前者如成都文化旅游集團的成都工業文明博物館，后者如博瑞傳媒開發的成都創意大廈。3、創意產業集中區的業態構成幾個創意產業集中區的業態構成已經突破的藝術家工作室、畫廊的最初界限，向多元化方向開展，出現了為藝術家以及休閑者效勞的酒吧、餐廳等商業效勞設施，建筑設計、文娛創作、傳媒娛樂、動漫、軟件、音樂、服裝等創意業態也開始創意園區聚集。4、盈利方式租賃廢棄廠房、倉庫，并對其進行簡單改造收取租金是成都眾多創意產業園最普遍的盈利方式，藍頂、北村、733、三圣鄉片區大都如此。除此之外，成都創意大廈、紅星路35號以創意長夜寫字樓、配套商業為主要盈利點；工業文明博物館以休閑商業、小型展覽為主要贏利點。成都市具有全國影響的文化創意產業基地不多，區域性的特色文化創意產業集群有待形成，產業集聚效應不明顯。對成都而言，一方面要利用好園區化和樓宇化的模式，培育品牌園區，形成具有規模效應和集聚效應的產業體系和鏈條，同時要認識到產業園并不等于文化創意產業的開展，建設產業園區要防止“有園無產業〞的窘境。三、成都市文化創意產業存在的問題1、產業鏈條破碎成都市創意產業及其上下游產業很不成熟，既有經紀、交易平臺等上游產業的缺位，也有配套效勞、作品包裝等下游產業的缺失，致使成都的創意產業無法形成一整條鏈，無法最大程度發揮聚集產業帶來的好處。2、盈利模式單一舊房改造，廉價出租是成都眾多文化創意產業園的主要盈利模式，這種單一的盈利模式無法承當創意產業園區新人包裝、平臺搭建等眾多職能。3、交易平臺缺失“有工場，無市場〞是成都創意產業的主要缺陷之一，交易平臺的缺失使得四川藝術家將其作品的交易地點放在了北京、上海等東部城市，也使得經濟拮據的青年藝術家無法發揮市場價值。4、新人包裝缺位成都擁有多所藝術高校，也擁有眾多優秀的青年藝術家，由于創意經紀產業缺失導致對藝術新人的培養和包裝缺位，青年藝術家的生存狀態堪憂，創意產業的持續開展受到嚴重威脅。四、郫縣的文化產業及與相鄰區縣之比較

由于資料的局限，我們從郫縣統計局只收集到第三產業的各行業增加值，其中有三個行業屬于文化創意產業。指標名稱成都市郫縣溫江雙流金牛區郫縣：金牛區數量比重數量比重數量比重數量比重數量比重地區生產值3901100153.82100148.84100337.62100435.481001：2.83第三產業1814.246.547.9131.141.3127.7130.738.8269.8262.01：5.63信息、計算機、軟件效勞144.43.73.02.02.231.56.682.121.424.91：7.14科技效勞和地勘109.33.80.490.30.870.65.171.539.099.01：79.8文化、體育和娛樂55.51.40.870.61.330.90.760.28.842.01：10.163行業小計309.27.934.362.834.42.9612.613.7369.3515.921：15.9

從上表得知，郫縣的地區生產總值是成都市的3.94%；但第三產業及局部文化創意產業只是全市的2.64%與1.41%。郫縣的地區生產總值與金牛區之比是1：2.83；但第三產業及局部文化創意產業分別是1：5.63及1：15.9。即使和溫江雙流比，郫縣的文化創意產業不管規模或在增加值中的比重也是落后者。五、成都市創意產業開展規劃目前，我市文化創意產業開展現狀和趨勢，文化創意產業形成了“四片兩區一帶多點〞的空間格局。1、四片紅星路片區，依托“紅星路35號〞園區、成都日報報業集團、四川日報報業集團，開展傳媒業、廣告業、創意設計。紅光樓片區，依托“成都東區〞工程，開展數字音樂、藝術品原創與交易、創意設計。紅牌樓片區，依托“UK聯邦〞街區，開展創意設計。浣花片區，依托四川省博物院、杜甫草堂博物館、錦繡工場和送仙橋藝術城，開展文博旅游、創意設計和文學與藝術品原創交易。2、兩區南部新區，依托“國家動漫游戲產業振興基地〞，開展動漫游戲業。東部新城，開展文化科技、數字電影、演藝娛樂、文化旅游、體育休閑產業。3、一帶“198〞文化創意產業重點開展帶，依托文化科技產業園、“成都大魔方〞娛樂中心、音樂小鎮、三圣文化創意基地、數字出版產業園、非物質文化遺產國家公園、兩河森林公園、大熊貓生態園等文化創意產業園區，開展動漫游戲、時尚音樂、演藝娛樂、文學與藝術品原創、數字出版、創意設計、文化旅游等文化創意產業。4、多點挖掘二、三圈層特色文化資源，發揮地域優勢，形成文化創意產業新亮點。依托安仁文博旅游開展區、天府古鎮、安靖蜀繡產業園等工程，開展文博旅游、農業觀光、創意設計業。當前，成都市文化創意產業已經蓄勢待發，但同時面臨融資瓶頸，人才缺乏等問題，要實現“文化創意產業鼎立之城〞的目標還有很長一段距離。成都文化創意產業的總體評價是“還處在初級階段〞，還有很大的開展空間。第四章工程SWOT分析一、優勢〔S〕分析1、區位優勢郫縣，地處天府之國腹心，位于川西黃金旅游線、成都市西部交通第一站，經高新西區產業走廊與成都市無縫連接。郫縣距成都市核心城區10公里，優越的地理位置使郫縣集成都資金流、信息流、物流、客流于一體，是成都市城市版塊的重要組成局部。2、交通優勢郫縣縣域內有317國道、成灌高速公路、沙西快速通道、成都繞城高速、高新西區圍城路、2021將開通的地鐵2號線六條快速通道以及成都至都江堰成際快鐵橫貫全境，物流、人流本錢低。3、人力資源優勢從人力資源可靠供應的角度而言，郫縣可以開展播送電影電視效勞，軟件網絡及計算機效勞，設計效勞等三大類文化創意產業。駐郫縣的22所高校實施上具有著三大類產業的大量相關設備，高層技術力量〔師資形態〕以及行業關系。當然這些資源都沉默在學校的教學中，連學生也被束縛在校園內。要激活高校的物質投入，要使大學生由潛在供應者變為真正的行業從業人員，還需要校、縣雙方的智慧。4、政策優勢成都市文化創意產業開展規劃〔2021—2021〕指出：在土地、資金等政策上，將文化創意產業工程視同工業工程給予大力支持。標準文化創意產業園區〔基地〕建設和管理，提高文化創意產業集聚區建設水平。加強知識產權保護，對創意成果應用、知識產權評估、抵押融資和貿易等進行扶持。制定文化創意產業行業政策，優先扶持重點行業開展。2021年11月，?中共成都市委關于制定國民經濟和社會開展第十二個五年規劃的建議?〔草案〕正式出臺，文化產業成為未來5年開展的方向之一。5、文化優勢該工程區內歷史古跡眾多，相關傳說引人入勝。平樂寺、嚴君平、大墳包、讀書臺、通漢井、洗硯池，橫山以其厚重的人文歷史，是打造文化創意旅游產業的優質資源。二、劣勢〔W〕分析工程地塊現狀復雜，居民和企業密集，拆遷難度大，工程的土地本錢較高。此外，由于全國范圍內土地市場的治理整頓，已停審批農用地轉非農建設用地，工程土地指標無法落實，更加大了工程實施的難度和本錢。三、時機〔O〕分析成都是國務院的三中心兩樞紐，是教育中心、科技中心，所以自古以來也是人才濟濟。尤其是在近年來涌現了很多非常有創造力、非常有實力的創意人才，特別是在中國的現代藝術領域，在設計、繪畫、雕塑方面，應該說有很多大師。所以，成都應該說在這方面有突出的優勢。另一方面，我們的教育資源，高校云集，幾乎每個學校都開辦文化創意的專業。每年的畢業生也是有十多萬，為文化產業的開展提供了強大的人才支持。成都正式獲批假設聯合國教科文組織的創意城市網絡。應該說聯合國教科文組織城市創意聯盟主要的宗旨在保護傳承和發揚這種特色文化成都市通過這幾年城鄉統籌開展，社會經濟開展良好。尤其是從2003年以來開展統籌城鄉，城鄉差距在逐步縮小。社會穩定，人民收入不斷提高，也給文化消費提供了一個巨大的市場。在2021年成都市社會零售總額到達了194.4億元，增長20.3%。這個數據在全國的副省級排名當中排在第五名，增長力排在第一。2021年，確定了建設世界現代田園城市的歷史地位和長遠目標，用20年左右的時間初步建成世界現代田園城市，進入世界第三級城市的行列。最后用30至50年的時間最終建成世界現代田園城市，建成世界二級城市。對于這樣一個宏偉的目標，政府在做頂層規劃和籌劃的時候發現，所有的世界級的城市實際上在現代效勞業是非常興旺的，占到了經濟總量的80%以上，而其中文化創意產業就是非常重要的一個產業部門。成都市政府為文化創意產業制訂了這樣一種規劃，就是通過三五年的時間把成都市的文化建議產業打造成為全國的一種鼎力支撐，使文化創意產業在成都的經濟總量當中占到6%以上，成為成都市產業的支柱。四、威脅〔T〕分析 成都目前文化創意產業正在迅猛開展，市場競爭劇烈，無論是著眼成都還是放眼全國，產品品質上都不乏強有力的競爭對手。成都五城區的創意市場雖然存在諸多問題，但其周圍的交通、商業配套等比較完善，市場經過近幾年的培養，目前是成都人氣較旺的市場，對創意商家有較大的吸引力，該市場投資方對成都五城區的創意市場前景看好，同時，溫江、雙流等也在開展創意產業，其優勢和開展前景有目共睹，因此，在工程前期，該市場對工程形成一定的威脅。綜上所述，工程的優勢大于劣勢，時機大于威脅，具有優異的開展潛質。通過有效整合工程在區位、規模、產品、品牌等方面的競爭力，可以形成強大的綜合競爭力，完全能夠向市場發起強大的沖擊和挑戰，甚至突破現有競爭層面，在市場中脫穎而出，將橫山片區建設成為郫縣第一個國家級AAAA級景區，成為西部平原的一顆璀璨明珠。第五章工程規劃一、工程總體規劃規劃工程占地面積6000余畝。二、工程定位〔一〕本工程的宗旨1、挖掘、整理中華民族傳統文化2、傳承、弘揚中華民族優秀文化3、保護、研究中華民族近現代文化〔二〕本工程價值目標定位1.1.中國西部民族文化集中展示的窗口2.成都城鄉統籌一體化的成果基地3.助推中國西部民族地區經濟社會的引擎4.探索中國西部民族地區經濟增長的新模式5.打造成中國——東方迪斯尼世界樂園三、產業園功能目標定位11配合郫縣縣委、縣政府打造天下蜀商文化的發源地，尋根地的重大內涵和亮點2集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗互動、農業觀光、體育健身、高品質養生養老為一體的旅游度假勝地3融創意、研發、推廣民族文化產品的聚散中心，面向全世界無景區門票的中高端效勞旅游目的地四、工程規劃思路產業園工程規劃設計為：七個一、二堂三村、三聚落、三中心。七個一即一廣場〔民族文化藝術展示廣場〕；一廊〔西部52個民族簡介概況〕；一景〔水世界景觀〕；一城〔唐城〕；一院〔君平學院〕；一谷〔浪漫谷〕；一島〔情人島〕。二堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗村；頤養樂活村；棲賢村。三聚落為：中國西部民族村聚落；異地商會會館聚落；中國創意農業聚落。三中心為：中國民族文化藝術研發中心；中國民族體育競技中心；產業園管理效勞中心。詳述如下：〔一〕七個一簡述1、一景：水世界景觀借助于產業園所在地唐昌橫山村水資源特別豐富的特點，在產業園入口處，建造以幾何圖案構成的高10m、寬40m的一道水屏風，內外置于變幻燈光，特別是晚上將是一個非常夢幻的童話世界，該景觀將襯托周邊的民族文化長廊和民族文化廣場形成強烈比照和視覺反差，產生一種無以倫比的視覺效果。該景觀預計造價300萬元。2、一廣場：民族文化藝術展示廣場該廣場緊鄰水世界景觀，采用半封閉圓形，其功能為舉辦全國性的民族體育競技文化藝術展演展示，民俗節慶活動。該廣場預計造價800萬元。3、一廊：民族文化長廊該長廊做為文化廣場的配套，主要概述中國西部52個少數民族的概況和習俗，圖文并茂；工藝為石刻浮雕。該長廊預計造價400萬元。4、一城：唐城該城以唐朝建筑風格設計建造，設護城河、城樓、城垛，復制再現嚴君平一代大儒的盛世元素和民俗生活，城內分布旅游商品、土特產品聚散交易一條街；酒吧一條街；禪茶一條街；特色客棧一條街等等，創作打造一臺以宣傳、介紹嚴君平傳奇故事的歌舞劇現場演出，該城將做為一座融商業、美食、娛樂、休閑的不夜城。該城預計造價1億元。5、一院：君平學院該學院以嚴君平的學術著作為主研，輔以國學精髓，面向全國及東南亞地區招生。設教學樓、研究中心、學術交流中心、宿舍、食堂。該院占地約50畝，修建竣工約8000萬元。6、一谷：浪漫谷該谷以體驗少數民族文化為主，純原生態棧道、竹樓、寮寨、狩獵，配以溪流、河谷、吊橋〔探險、探寶、野外露營、自助野炊、主題活動、量身打造、訂單效勞為主〕。該浪漫谷預計投入1000萬元。7、一島：情人島該島以回憶、體驗、特別籌劃的婚慶，婚禮為主。為成功人士的金、銀婚紀念開展特色效勞，面向全球，量身定制，訂單效勞。該島預計投入500萬元。〔二〕二堂簡述1、隨緣祈福堂依托現有的“平樂寺〞擴大兩倍規模，供奉送子、送福菩薩，增設佛、道的產品研發、生產基地；增設骨灰、塔陵的存放業務，每年與“世界和平基金會〞舉辦一次全國性的祈福大會。該堂預計造價1.5億人民幣，可面向全球華人募捐籌資。2、彝族畢摩蘇里文化堂該堂以全球彝族人的精神膜拜為核心，集中濃縮展示彝族的文化、圖騰崇拜、文字研究，弘揚彝族文化藝術及產品研發。該堂預計造價1億元人民幣，可面向全球彝人及有濃厚彝族文化情結的富商認捐修建。〔三〕三村簡述1、川西民俗文化體驗村該村以產業園區內的失地農民集中安置，以院落為單元開展院落經濟，特色客棧、特色農家菜、手工制作如豆瓣制作，豆花制作等等，轉換經濟增長模式，離土不離家，全部安置就業。該體驗村修建預計2億元人民幣，修建資金以土地整理、掛牌出讓金局部解決。2、頤養樂活村該村以社會成功的中老年人士為效勞對象，以中式庭院、四合院、書香風格、田園風光的生活環境，采用低門檻入住，高品質效勞的養生、養老理念。該村占地約200畝，預計造價含裝修1億元人民幣，開發商墊資修建，預租預售。3、棲賢村該村以全國的社會名流，特別是文學、詩歌、書法、攝影界頗有影響的人士的創作、學術交流、閑居、度假、作品拍賣的一個上乘之所。該村以木屋、木家居為主調，預計占地100畝。造價含簡裝直接本錢約6000萬元。〔四〕三聚落簡述1、商會會館聚落該聚落以省級異地商會20余家，自行建造，自行經營，以聯絡鄉黨情感，展示家鄉文化，開展商務接待，大型聯誼活動的場所。該聚落用地約200畝，造價無法估計。2、少數民族文化聚落該聚落以西部52個少數民族的建筑、文化、民俗、宗教、禮儀等簡介，以幻燈、三維動畫、影像等手段予以回憶展示。該聚落用地50余畝，以門票收入和民族歌舞展演駐場收入為主，輔以產品銷售、預計建造本錢8000余萬元。3、創意農業聚落以嚴君平頭像為主題，用農產品栽種圖形，凸顯創意、魅力，制造轟動效應，推動園區產業互動，制造兩個效益的提升，并引進以色列農莊模式和臺灣創意農業。該聚落應由唐昌鎮政府主導并配合，籌劃執行由產業園統籌。〔五〕三中心簡述1、民族文化研發中心該中心以唐代大儒嚴君平，中國西部少數民族文化、藝術、非遺、近現代民族文化等作為研究、開發、推廣的主要任務，面向市場，為少數民族地區經濟社會效勞。該中心設置在唐城主樓內。2、民族體育競技中心該中心以籌劃、承辦國際國內性的民族體育賽事為主，輔以西部少數民族民間性、群眾性的趣味賽事，增強產業園的人氣和培育商機，形成良性可持續開展。3、產業園管理效勞中心該中心以公共效勞配套，滾動開展，開發、招商，創意產品、知識產權申報，稅務、工商、咨詢、法律等綜合功能。此中心設置在唐城的裙樓內。第六章工程運作本工程在運作上，遵循唐昌鎮橫山片區總體運作思路，并服從橫山片區工程總體規劃，在此根底上，工程按照“整體規劃、分片開發、滾動開展、封閉運行、穩步推進〞的原那么，充分利用政府資源〔成都蜀都文旅公司〕，依托橫山片區的旅游資源優勢，整合行業資源和社會資源，以完善的功能和配套為支撐，以標準的管理和優質的效勞為核心，以旅游觀光式的優美環境為亮點，集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗互動、農業觀光、體育健身、高品質養生養老為一體的旅游度假勝地；融創意、研發、推廣民族文化產品的聚散中心，面向全世界無景區門票的中高端效勞旅游目的地。本工程擬定建設周期為5－8年，在郫縣政府的指導下，與橫山村、平樂村村委共同組建股份公司進行開發建設。由四川省云南商會牽頭，整合商會內外部資源，指定商會副會長單位：成都瀟天投資管理負責前期工程運作籌備工作，土地整理由四川華海建設集團、四川豪慶投資、四川桂湖置業、四川萬品置業、四川白鹿山置業等會員單位分解實施各子工程，四川省創意產業協會總體指導，四川西部商會聯盟俱樂部工程協辦。另聯動導入云南福寶文化集團，云南迪慶文化旅游集團共同投資打造經營“中國西部民族文化創意產業園〞。具體如下：工作流程工作內容實施單位第一階段負責與郫縣政府簽定?工程框架合作協議?四川省云南商會協助副會長單位：成都瀟天投資管理第二階段總體規劃設計、可行性報告論證，地勘資料、景觀設計及正式立項工作成都瀟天投資公司第三階段待立項后，工程土地整理事宜由成都瀟天牽頭、四川華海建設集團、四川豪慶投資、四川桂湖置業、四川萬品置業、四川白鹿山置業等會員單位分解實施第四階段川西民俗文化體驗村和產業園的會館聚落的開發建設成都瀟天投資主導，四川西部商會聯盟俱樂部實施第五階段少數民族聚落及浪漫谷、情人島的打造工作商會副會長單位：四川省創新民族文化藝術開展中心牽頭引進云南福寶文化集團、云南迪慶文化旅游集團負責承建第六階段高檔養生、養老聚落和“平樂寺〞擴建華西集團十二建公司負責承建瀟天投資公司投入局部資金，主要用于工程設計、營銷推廣；拆遷、工程建設由建筑商或其他投資者投資，建設完成后，工程由瀟天公司與橫山村、平樂村村委共同組建的股份公司經營管理。瀟天公司每年按照竣工決算金額或投資額，向施工方或投資方支付10%的資金利息，作為投資者的投資回報。投資者待瀟天公司取得該土地使用權，進行產業園各子工程銷售后，收回全部投資。各工程實施均有對接和運作方式，此產業園以經過屢次論證，確認了它的可操作性和兩個效益的最大化。工程還將建設完善的生活和商業配套設施、優美的生態環境，引進餐飲、娛樂、休閑、商場等，建設公寓出租，為商家營造方便、舒適、優美工作和生活環境，吸引并留住商家。為吸引商家入駐，聚集人氣，工程爭取相應的優惠政策；加大宣傳、推廣的投入，擴大市場影響；借助政府力量引導商家向本工程集中。第七章工程管理標準的管理和優質的效勞是工程的核心，瀟天投資管理公司四川云南商會的副會長單位，擁有豐富的人才資源，他們在多年的商業、旅游和物業管理實踐中，積累了豐富的經驗，聚集了一大批具有“高水準、高效率、高素質〞的專業化管理人員。本工程建成后將由瀟天投資管理公司進行的管理。瀟天公司將參照ISO9001質量管理體系，結合工程特點，制定符合實際的管理標準和標準。通過專業化的管理，營造良好的商業氣氛，實現物業的保值增值。由瀟天公司與橫山村、平樂村村委共同組建的股份公司組織架構及部門職能如下：由瀟天公司與橫山村、平樂由瀟天公司與橫山村、平樂村村委共同組建的股份公司客戶效勞部物業管理部信息中心財務部市場部綜合管理部客戶效勞部物業管理部信息中心財務部市場部綜合管理部市場部：工程營銷籌劃、宣傳推廣、招商、銷售等工作；客戶效勞部：客戶關系管理、受理投訴、客戶溝通、租務管理、相關費用代收代繳等；物業管理部：市場建筑、設施、設備運行維護管理、環境衛生管理、平安消防管理；綜合管理部：制定市場經營方案，品質管理、監督控制、行政、人力資源、公共關系、物流中心管理；信息中心：市場、行業、產品信息的收集、處理、發布，電子商務平臺的管理，網絡、設備的更新維護；財務部：負責編制資金方案，籌措資金，調控資金，監督資金使用并評價資金使用效果，以確保資金的合理運用，提高經濟效益；協調相關內部部門及財政、稅收、銀行等外部單位的關系。第八章工程實施方案為減小風險和資金壓力，本工程分5-6期實施，第一期實施方案如下：時間段工作方案2021年2月—2021年4月1、上報縣政府，明確政策、立項；2、工程地塊摸底調查；3、營銷籌劃；4、規劃設計；5、尋找、確定工程投資者及施工方。2021年5月—2021年12月1、方案設計、施工圖示設計；2、報建；3、拆遷安置；4、前期工程〔勘察、三通一平等〕。2021年1月—2021年12月1、施工建設；2、工程宣傳、推廣；3、招商。2021年1月，川西民俗文化體驗村和商會會館聚落建成投入使用。由于取得土地的時間無法確定，假定2021年取得土地，商會會館聚落補辦報建手續，進行銷售。第九章財務分析與評價一、分析的原那么和依據1、遵循重要性、謹慎性原那么；2、建設部?房地產開發工程經濟評價方法?；3、國家有關財稅制度。二、根底數據1、工程主要技術經濟指標項目單位數量備注占地面積畝6000余畝目前該地塊土地橫山村土地整理本錢預計28萬元/畝，平樂村整理本錢預計為36萬元/畝。假定2021年，我公司以100畝的價格獲取該土地〔非市場拍賣價〕。總建筑面積平米70000由一廣場〔民族文化藝術展示廣場〕；一廊〔西部52個民族簡介概況〕；一景〔水世界景觀〕；一城〔唐城〕；一院〔君平學院〕；一谷〔浪漫谷〕；一島〔情人島〕。三堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗村；頤養樂活村；棲賢村。三聚落為：中國西部民族村聚落；異地商會會館聚落；中國創意農業聚落。三中心為：中國民族文化藝術研發中心；中國民族體育競技中心；產業園管理效勞中心組成。。容積率1.05建筑密度41%2、主要建筑物及配套設施項目占地面積〔畝〕備注唐城高層民族文化藝術展示廣場君平學院約50浪漫谷隨緣祈福堂嘻哈洗浴堂彝族畢摩蘇里文化堂川西民俗文化體驗村小高層+庭院頤養樂活村2006-8層框架棲賢村100一層木屋結構商會會館聚落100少數民族文化聚落503、有關稅費率稅種稅率備注營業稅5%城市維護建設稅7%營業稅的7%計教育附加費3%營業稅的3%計房產稅12%土地增值稅30%累進稅率，30-60%，本工程為30%所得稅33%三、投資估算工程建筑面積共70000平米，總投資19461萬元，單位本錢為2780元/平米。其中土地本錢10000萬元，占投入的51.4%，工程建設費用6271萬元，占總投入的32.2%。由于政策原因暫停農用地轉征，地塊拍賣時間無法確定，我們假定該地塊2021年拍賣。目前，工程地塊基準地價60萬/畝，西部鞋都工程是管委會與置信集團共同共發的工程，土地價格享受一定優惠，假定2021年鞋都公司以100萬/畝取得該土地。根據鞋都公司對北片區起步區的摸底調查，拆遷費用大約22萬/畝，工程地塊較起步區復雜，加之不備具完善的拆遷手續，拆遷本錢可能增加，初步估計25萬/畝；2500萬拆遷費用在建設期間發生的財務費用250萬計入工程總投資。工程總投資估算表序號工程內容總額〔萬元〕本錢攤消〔元/㎡〕工程量〔㎡〕占總投比例備注一開發建設總投資194612780700001.1土地費1000014297000051.4%100畝，假定價格100萬/畝，其中：拆遷費25萬/畝。1.2報建980140700005.0%1.3設計費及提成28040700001.4%1.4工程建設費用62718967000032.2%含建安本錢、水電、裝飾、根底配套1.5管理費用35050700001.8%按50元/㎡計。1.6營銷費用700100700003.6%1.7財務費用25036700001.3%1.8其他費用63090700003.2%工程提成21030700001.1%前期物管費7010700000.4%不可預見費35050700001.8%二經營資金三工程總投資19461100.0%四、投資方案與資金籌措工程總投資6億元，自有資金投入1230萬元，施工方墊支或其他投資者投資共9751萬元，租金或銷售收入再投入8480萬元。2021年6月以前投入3116萬，2005年7月-2006年6月投入7865萬元，2021年投入8480萬元。2004年9月-2005年6月，主要是設計、報建、拆遷和前期推廣，共投入3116萬元。由于沒有土地指標，不能按正常程序報建，只能報區上備案，報建費用待取得土地后按程序補交；拆遷費用2500萬由施工方出資，公司按10%的回報率支付相應利息；設計、營銷費用420萬由自有資金投入。2005年7月-2006年6月，工程建設期，工程建設費7055萬由施工方投入，營銷費和施工方拆遷投入產生財務費用810萬由自有資金投入。投資方案與資金籌措表單位：萬元序號工程名稱合計建設期經營期2004、92005、72006、7、2007、72021、72021、7-2005、6-2006、6-2007、6-2021、6-2021、6-2021、61工程總投資194613116786584801.1建設開發投資19461311678658480其中：土地費用1000025007500設計費及提成280280報建費980980工程費62716271管理費用35070280營銷費用700140560財務費用250250其他費用6301265041.2經營資金2資金籌措194613116786584802.1自有資金12304208102.2借款9751269670552.3銷售、租金收入再投入84808480五、盈利能力分析1、收入預測1〕價格：根據市場行情，交易區前兩年租金價格為30元/平米/月，低于金花市場現在的市場轉租價。為有效吸引商家入駐，除生活配套區商鋪外，所有物業第一年免半年租金，兩年以后根據市場情況適當上調租金，2021年工程平均出租價格為34元/平米/月，經營期4年工程平均租金26元/平米/月。根據市場開展趨勢和物業租金價格，2021年銷售價格為：交易區和生活配套商鋪售價6000元/平米，公寓售價3000元/平米，商務辦公售價3800元/平米，物流倉儲售價3500元/平米，所有物業銷售均價為5141萬元。2〕收入：到2021年，工程在6年內總收入43876萬元，其中銷售收入35990萬元，出租收7886萬元；此外，保證金收入537萬，用于2007年支付施工方或投資者的利息。收入估算表序號項目2006、72007、72021、72021、6合計—2007、6—2021、6—2021、6—2021、6一交易區合計491121017642721630681出租面積〔平米〕27300336004200042000出租率65%80%100%100%出租價格(元/平米/月〕30303540出租收入〔萬元〕491121017642021銷售面積〔平米〕42000銷售價格(元/平米〕6000銷售收入〔萬元〕25200二生活配套合計192300354642072662.1公寓小計4812014431803492出租面積〔平米〕8000100001000010000出租率80%100%100%100%出租價格(元/平米/月〕10101215出租收入〔萬元〕48120144180銷售面積〔平米〕10000銷售價格(元/平米〕3000銷售收入〔萬元〕30002.2商鋪小計14418021032403774出租面積〔平米〕4000500050005000出租率80%100%100%100%出租價格(元/平米/月〕30303540出租收入〔萬元〕144180210240銷售面積〔平米〕5000銷售價格(元/平米〕6000銷售收入〔萬元〕3000三商務辦公合計7717321132803741出租面積〔平米〕6400720080008000出租率80%90%100%100%出租價格(元/平米/月〕20202225出租收入〔萬元〕77173211240銷售面積〔平米〕8000銷售價格(元/平米〕3800銷售收入〔萬元〕3040四物流倉儲合計4810813219002188出租面積〔平米〕4000450050005000出租率80%90%100%100%出租價格(元/平米/月〕20202225出租收入〔萬元〕48108132150銷售面積〔平米〕5000銷售價格(元/平米〕3500銷售收入〔萬元〕1750五總計808179024613881643876注：1、除生活配套區商鋪外，所有物業第一年免半年租金；2、交易區、商務辦公區、物流區按每平米100元，公寓樓按每平米200元，收取保證金，共計：537萬2、本錢費用及稅金：2006年7月以前為工程建設期，這期間的投入作為工程投資。經營期的本錢費用主要為營運維護費用和財務費用，不考慮資產折舊，工程計算期6內，經營本錢4701，其中：營運維護費用800萬，財務費用3901萬。工程計算期內，共上繳稅金10921萬元，其中：營業稅金及附加費2457萬元，房產稅946萬元，土地增值稅3186萬元，所得稅4331萬元。土地增值稅計算表單位：萬元序號項目金額說明1銷售收入359902扣除工程金額253692.1土地費用100002.2開發本錢費用94612.3營業稅金及附加20212.4其他扣除工程3892〔2.1+2.2)*20%3增值額106214增值率42%第3項/第2項5適用稅率30%小于50%，適用稅率為30%6土地增值稅3186第3項*第5項3、盈利能力分析工程在計算期6年內經營總收入43876萬元，凈利潤8793萬，投資利潤率〔利潤總額/總投資〕67.44%，投資凈利潤率〔凈利潤/總投資〕45.18%。假設取折現率12%，全部投資稅前財務凈現值NPV為3638萬元，內部收益率IRR為20.43%，稅后財務凈現值NPV為1167萬元，內部收益率IRR為14.94%。通過以上財務數據，說明工程具有較強的盈利能力。預計損益表單位：萬元序號項目2006、72007、72021、72021、6合計—2007、6—2021、6—2021、6—2021、6一收入8081790246138816438761.1出租收入8081790246128267886交易區491121017642021生活配套192300354420商務辦公77173211240物流倉儲481081321501.2銷售收入3599035990交易區25200生活配套6000商務辦公3040物流倉儲1750三營業稅金及附加4510013821742457四房產稅97215295339946五土地增值稅31863186六本錢費用1175117511752063724162運營及維護費200200200200800財務費用9759759759753901建設開發本錢1946119461七利潤總額-5093008531248013124八所得稅21241194331九稅后利潤-50930064083628793投資凈利潤率=凈利潤/總投資=45.18%投資利潤率=利潤總額/總投資=67.44%財務現金流量表〔全部投資〕單位：萬元序號工程合計建設期經營期2004、92005、72006、72007、72021、72021、6-2005、6-2006、6-2007、6-2021、6-2021、6-2021、6一、現金流入4441300134517902461388161、租金收入78868081790246128262、銷售收入35990359903、保證金收入5375374、回收固定資余值5、回收經營資金二、現金流出3562031167865131714901821200101、開發建設投資194613116786584802、經營資金3、