第三章房地產(chǎn)投資的可行性研究可行性研究概述房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究內(nèi)容房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益分析第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的概念與作用

1.可行性研究的概念2.可行性研究的作用：投資決策的依據(jù)、編制設(shè)計文件的依據(jù)、籌集資金的依據(jù)、簽定協(xié)議合同的依據(jù)、開發(fā)項目前期準(zhǔn)備的依據(jù)和項目后評價的依據(jù)。3.可研的要求：堅持實事求是的原則，確保可研的客觀性、準(zhǔn)確性、可靠性、科學(xué)性和公正性。二、可行性研究的階段劃分

階段研究重點投資估算方法投資機會研究投資環(huán)境分析參照類似項目套算初步可行性研究市場需求分析、項目宏觀必要性、主要建設(shè)條件指標(biāo)估算可行性研究全面深入研究逐項估算項目評估和決策可行性研究的真實可靠程度逐項估算三、可行性研究的步驟

1.簽定合同與籌劃準(zhǔn)備。2.調(diào)查研究與收集信息（需求、價格承受能力、市場供給、資源調(diào)查、選址、金融和資金來源）。3.方案設(shè)計（投資方案）。4.評價與詳細研究。5.方案優(yōu)化與選擇。6.編寫可研報告書。7.可研報告的評估和審批。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目可研內(nèi)容一、可研的主要內(nèi)容

1.進行市場研究：主要對市場的需求進行分析，以解決項目建設(shè)的“必要性和可行性”問題；

2.進行工藝技術(shù)方案的研究，以解決項目建設(shè)的技術(shù)“先進性和適用性”問題；3.進行項目的財務(wù)和經(jīng)濟分析，以解決項目建設(shè)的“合理性和有效性”問題。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目可研報告的編寫內(nèi)容

1.總論（項目的背景與概括）2.開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置3.市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定4.規(guī)劃設(shè)計方案選擇5.資源供給（資金、材料、施工力量、水電供應(yīng)等）6.環(huán)境影響和環(huán)境保護7.項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用研究8.開發(fā)建設(shè)計劃9.項目經(jīng)濟及社會效益分析（投資估算、資金籌措、成本估算、收入估算、財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價、風(fēng)險分析）10.結(jié)論與建議第三節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益分析確定性分析法1.財務(wù)評價2.國民經(jīng)濟評價非確定性分析法1.盈虧平衡分析法2.敏感性分析法3.風(fēng)險概率分析法一、房地產(chǎn)項目財務(wù)評價現(xiàn)金流量分析法：凈現(xiàn)金流量、累計凈現(xiàn)金流量等。靜態(tài)分析法：投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、投資回收期、貸款償還期。動態(tài)分析法：凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期。（一）財務(wù)評價的含義概念：從開發(fā)企業(yè)角度分析和測算項目的效益和費用，計算項目在財務(wù)上的獲利能力，以判斷項目財務(wù)上的可行性。是可研的核心內(nèi)容，是決定項目命運的重要決策依據(jù)。其主要內(nèi)容：1.盈利能力（項目建成后、整個壽命期內(nèi)）2.清償能力（財務(wù)、債務(wù)）3.財務(wù)外匯效果4.風(fēng)險分析（二）開發(fā)項目財務(wù)評價的程序

1.分析和估算開發(fā)項目的財務(wù)數(shù)據(jù)；2.編制財務(wù)基本報表（預(yù)計現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表、預(yù)計收益表、借款還本付息表、財務(wù)外匯流量表）；3.計算并評價財務(wù)效益指標(biāo)；4.進行不確定性分析；5.風(fēng)險分析；6.得出評價結(jié)論。（三））財務(wù)務(wù)評價價的基基本方方法1.靜靜態(tài)分分析法法（1））投資資利潤潤率：用用來描描述房房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售項目目的靜靜態(tài)經(jīng)經(jīng)濟效效益指指標(biāo)，，是年年利潤潤總額額與項項目總總投資資之比比。反反映項項目單單位投投資的的盈利利能力力。年利潤潤總額額=年產(chǎn)品品銷售售收入入-年產(chǎn)品品銷售售稅金金-年總成成本費費用（2））投資資利稅稅率用來描描述房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目總投投資的的盈利利能力力，是是每年年的利利稅總總額與與項目目總投投資之之比。。反反映單單位投投資對對國家家和社社會的的貢獻獻水平平。年利稅稅總額額=年銷售售收入入-年總成成本費費用（3）資本本金利利潤率率用來描描述房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目資本本金的的盈利利能力力，是是每年年的平平均利利潤總總額與與資本本金之之比。。反反映項項目的的資本本金的的盈利利能力力。（4）投資資回收收期：以項項目的的年租租金純純收入入來抵抵償全全部投投資所所需的的時間間，反反映項項目的的財務(wù)務(wù)投資資回收收能力力或財財務(wù)清清償能能力的的一個個重要要評價價指標(biāo)標(biāo)。（4））借款款償還還期Rp----第t年可用用于還還款的的利潤潤D'----第t年可用用于還還款的的折舊舊R0----第t年可用用于還還款的的其他他收益益Rr----第t年企業(yè)業(yè)留利利2.動動態(tài)分分析法法（1））凈現(xiàn)現(xiàn)值法法n:項目的的計算算期ic:基準(zhǔn)收收益率率NPV0時，項項目可可行.NPV<0時，項項目不不可行行。（2））內(nèi)部部收益益率法法（IRR）：指項目目在建建設(shè)經(jīng)經(jīng)營期期限內(nèi)內(nèi)凈現(xiàn)現(xiàn)值等等于零零時的的貼現(xiàn)現(xiàn)率。。反映映項目目的盈盈利能能力。。IRR時，項項目可可行。。IRR時，項項目不不可行行。用試算算法求求IRR：（3））投資資回收收期法法：用全部部投資資現(xiàn)金金流量量表累累計凈凈現(xiàn)金金流量量現(xiàn)值值求得得。項目現(xiàn)現(xiàn)金流流量表表（單單位：：萬元元）二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目國民民經(jīng)濟濟評價價（一））概念念：考考慮資資源合合理配配置，，從國國民經(jīng)經(jīng)濟和和全社社會角角度考考察項項目的的效益益和費費用，，用影影子價價格、、影子子工資資、影影子匯匯率和和社會會折現(xiàn)現(xiàn)率等等經(jīng)濟濟參數(shù)數(shù)分析析。（二））國民民經(jīng)濟濟評價價與財財務(wù)評評價的的區(qū)別別：1.評評價的的角度度和目目標(biāo)不不同2.效效益和和費用用的含含義與與劃分分不同同3.效效益和和費用用的計計算算價格格不同同4.使用用的貼貼現(xiàn)率率和評評價的的判據(jù)據(jù)不同同（三））國民民經(jīng)濟濟評價價主要要指標(biāo)標(biāo)：經(jīng)經(jīng)濟凈凈現(xiàn)值值（ENPV）、經(jīng)濟內(nèi)內(nèi)部收收益率率（EIRR）、經(jīng)濟凈凈現(xiàn)值值率（（ENPVR）、、投資凈凈效益益率（（NBR）（四））國民民經(jīng)濟濟評價價的步步驟：：1.確確定項項目各各種合合理的的經(jīng)濟濟價格格，如如影子子價格格等。。2.按按影子子價格格調(diào)整整項目目的投投入和和產(chǎn)出出，重重新計計算項項目的的支出出和收收入。。3.從從整個個國民民經(jīng)濟濟的角角度來來劃分分和考考察項項目的的效益益與費費用。。4.按按國家家統(tǒng)一一規(guī)定定的社社會折折現(xiàn)率率對項項目的的效益益和費費用進進行分分析，，