第八章土地財產制度概論第一節土地財產制度簡述第二節土地所有制第三節土地使用制第四節土地國家管理制度第五節土地產權及其權能構成第一節土地財產制度的概論一、土地財產制度的概念和構成：制度概念土地財產制度概念土地財產制度的構成二、土地財產制度的特點三、土地財產制度的演進與改革制度的概念制度的內涵可概括為約束人們行為的一系列習慣和規則。制度有保障功能和激勵兩大基本功能是一定的社會經濟條件下土地關系的總和，是關于土地這一基本生產資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規范和制度化體系。土地關系反映社會生產力的發展形成和發展取決于土地制度土地財產制度的概念經濟制度和法權制度土地的經濟制度是人們在一定的社會制度下在土地利用中形成的土地經濟關系的總和。是經濟基礎的組成部分。土地的法權制度是人們在土地利用中形成的土地經濟關系的法律體現，是社會上層建筑的組成部分。土地經濟制度土地法權制度關系基礎，決定土地法權制度；反映、規范、確認、保護、強化土地制度的特點地位的基礎性國度的差異性構成的復雜性土地財產制度的演進與改革

土地財產制度隨社會生產力的提高和整個社會經濟制度的發展推進和演變。從下而上自發地漸進式地進行通過國家政權的力量從上而下統一推進-----在一個國度或地區內普遍進行的土地財產制度改革（革命）。第二節土地所有制一、土地所有制的概念及其產生與發展二、土地所有制的法律形式三、土地所有權的流轉制度土地所有制的含義

及其產生與發展

土地所有制的含義土地所有制的產生與發展指人們在一定的的社會經濟條條件下擁有土土地的形式、、條件和程序序的規定.是土地的分配問問題土地所有制度土地所有制的的含義表明是土地制度的核核心；土地關關系的基礎.基礎產生法律體現土地所有權是土地所有權人人依法占有、、使用、收益益和處分土地地的權利.土地所有制的的產生與發展展土地所有制是是由生產力的的狀況決定的的，即不同的的生產力狀況況形成不同的的土地所有制制。其產生發發展經歷了五五個階段—原原始社會的氏氏族公社土地地所有制；奴奴隸主土地所所有制；封建建土地所有制制；資本主義義土地所有制制；社會主義義土地所有制制.可分為兩種基基本形式：公公有制和私私有制.土地所有制的的法律形式土地所有制都都需要在法律律上得到承認認和保護。國家確認并保保護土地所有有制的法律文文件是土地所所有權證書，，如我國的的國有土地所所有權證書。。土地所有權的的轉移土地所有權的的轉移包括有有償轉移（如如買賣）和無無償轉移（如如贈與、繼承承）。我國土地所有有權的轉移主主要是集體土土地所有權的的單向轉移———土地征用用。即國家通通過對土地集集體所有者的的一定經濟補補償，將集體體土地轉為國國家所有。第三節土土地使用制土地使用制的的概念土地所有制與與土地使用制制的關系土地使用制的的分類土地租賃關系系的性質土地使用制的的法律形式指人們在一定的的土地所有制制下使用土地地的形式、條條件和程序的的規定.是怎樣利用土地地和取得收益益；誰享有土土地使用權及及其責、權、、利.表明核心和內容確定獨立于土土地所有權的的土地使用權.是確權解決土地資源的合合理、有效利利用問題.土地使用制度土地使用制的的概念土地使用制與土地地所有制的關關系前提提供服務相對獨立性反映、體現;實現和鞏固的的形式與手段段.土地所有制土地使用制具有土地使用制的的分類兩權權合合一一兩權權分分離離：：有償償使使用用制制無償償使使用用制制度度土地地租租賃賃關關系系的的性性質質在土土地地““兩兩權權””分分離離條條件件下下所所實實行行的的土土地地有有償償使使用用制制，，無無論論其其具具體體形形式式如如何何，，實實質質都都是是土土地地的的租租賃賃關關系系.土地地租租賃賃關關系系的的性性質質因因社社會會性性質質和和土土地地所所有有制制度度的的不不同同而而不不同同，，反反映映著不不同同的的階階級級關關系系和和產產品品分分配配關關系系：：－在在封封建建社社會會中中，，土土地地租租賃賃關關系系決決定定著著地地主主階階級級無無償償占占有有佃佃農農的的全全部部剩剩余余勞勞動動;－在在資資本本主主義義社社會會中中，，土土地地租租賃賃關關系系反反映映的的是是土土地地所所有有者者和和租租地地農農業業資資本本家家共共同同占占有有雇雇傭傭工工人人剩剩余余價價值值;－在在社社會會主主義義社社會會中中，，土土地地租租賃賃關關系系反反映映的的是是國國家家、、集集體體和和個個人人如如何何分分配配土土地地收收益益.土地地使使用用制制度度的的法法律律形形式式佃契契、、租租約約等等農村村土土地地承承包包合合同同城市市土土地地使使用用合合同同第四四節節土土地地國國家家管管理理制制度度一、、建建立立土土地地管管理理制制度度的的客客觀觀必必要要性性二、、土土地地管管理理的的內內容容、、目目的的、、任任務務與與手手段段三、、土土地地管管理理機機構構的的設設置置及及職職能能分分工工1、、土土地地具具有有特特殊殊的的重重要要性性2、、土土地地供供給給的的稀稀缺缺性性3、、土土地地利利用用后后果果的的巨巨大大社社會會性性4、宏宏觀觀上上，，土土地地利利用用的的基基本本目目標標是是（（國國家家））實實現現土土地地的的供供求求平平衡衡。。各各部部門門利利益益不不同同，，國國家家在在各各部部門門間間資資源源優優化化配配置置。。微觀觀上上（（使使用用者者）），，土土地地利利用用的的目目的的是是實實現現自自己己經經濟濟利利益益最最大大化化，，而而土土地地利利用用有有很很大大社社會會性性，，土土地地用用途途的的改改變變存存在在一一定定困困難難性性，，要要實實現現土土地地經經濟濟、、社社會會、、生生態態總總平平衡衡，，只只有有國國家家宏宏觀觀調調控控才才能能做做到到。。建立土地國家家管理制度的的客觀必要性性土地國家管理理的內容1.土地的權屬管管理2.土地的利用管管理權屬管理的任任務社會主義土地地公有制土地關系土地和使用者者的合法權益益土地征用國有土地有償使用國有土地轉讓讓維護調整保護土地權屬管理理：國家確認和和保護土地所所有者和使用用者合法權益益及調整土地地所有權和使使用權關系的的一種管理。權屬管理的內內容確認土地所有有權和使用權權管理土地權屬屬的變更調處土地權屬屬糾紛查處土地權屬屬方面的違法法行為集體土地的征征用;國有土地的劃劃撥;國有土地的出出讓與轉讓土土地調整;土地使用權的的收回;農村土地的承承包與轉包;農村宅基地、、自留山、自自留地的調整整.依法土地利用管理理是國家按照預預定的目標和和土地系統運運行的自然、、經濟規律，，對土地的開開發利用、整整治和保護所所進行的決策策、組織、指指揮、協調、、控制等工作作的總稱。土地利用---土地的的開發、利用用、整治、保保護取得最好的效益符合客觀規律律管理---采取法律、行行政、經濟、、技術措施，，對土地利用進行計劃、組組織、指揮和和調控。土地利用規劃劃土地開發、整治與保護土地利用的監監督和調控土地管理的目目的維護已經確定定的土地所有有制和土地使使用制，即維維護代表一國國統治階級利利益的土地所所有制及其相相應的土地關關系，最大限限度地滿足全全社會對土地地的需求，并并保證全國土土地資源得到到合理和充分分有效的利用用，維護良好好生態環境。。土地管理的具具體任務維護土地所有有權與使用權權調整土地關系系對土地所有權權和使用權的的必要限制保證合理分配配和有效使用用實施土地有償償使用制度土地管理的手手段立法手段經經濟手手段技技術手段段行政手段政政策手手段計劃規劃手段段司法手段教教育手手段土地管理機構構的設置及職職能分工分級分類管理理垂直統一管理理第五節土土地產權及其其權能構成一、產權的概概念二、產權的起起源及其功能能三、土地產權權的概念和結結構產權的概念是財產權利的的總稱，存在在于財產中的的排他性完全權利。產權不同于所所有權產權不是人對對物的權利，，而是由于人人對物的使用用而形成的人人與人之間的的關系。一個完整的產產權是由一束權利構成的。產權的起源及及其功能起源：資源稀缺和外部性的存在.功能：通過建建立產權制度度，讓人們知知道如何獲得得資源，以及及在什么樣的的權利范圍內內可以選擇資資源和使用資資源。土地產權的概概念和結構1.土地產權制度度與土地產權權的概念2.土地產權的特特點3.土地產權的構構成土地產權指存在于土土地之中的的排他性完完全權利,是有關土地財產的一切切權利的總總和。權利束包括土地所有權、使用權、、租賃權、、抵押權、繼承權、、地役權等等。必須法律確確認指一個國家家土地產權權體系構成成及其實施施方式的制制度規定，，是土地制制度的重要要組成部分分。土地產權制制度土地產權的基本本特性（1）具有排他他性；（2）土地產權權客體必須須具備可占占用性和價價值性；（3）合法性；（4）土地產權權的相對性性。土地所有權權地上權永佃權地役權土地發展權權土地使用權權（廣義））土地抵押權權土地使用權權（俠義））土地租賃權權土地產權體體系構成土地產權用益物權擔保物權他物權自物權物權債權（一）土地地所有權1、定義：：土地所有有權是指土土地所有者者在法律規規定的范圍圍內自由使使用和處理理其土地的的權利。兩方面：法律意義上上的土地所有有權和經濟意義上上的土地所有有權。土地所有權權四項基本本權能土地占有權：指對土地的的實際占有、控制的權權利；土地使用權權：按土地性性能和用途途進行事實實上的利用用和使用；；土地收益權權：指從土地上上獲得收益益的權利，土地收益權權是一項獨獨立的權能能；土地處置權權：指在法律允允許的范圍圍內對土地地進行處置置的權利。。它決定土土地的歸屬屬，是土地地所有權的的核心土地所有權權土地占有權權土地使用權權土地收益權權土地處分權權前提核心標志2、土地所有有權的屬性性：完全性（全全面性）；；排他性；恒恒久性；歸一性（復復歸性）；；社會性（相相對性）。。土地使用權權：指依法對土土地使用的的權利不及地下土地所有者者非所有權人人從所有權中中分離出來來的使用權地下文物發發掘權、礦礦山開采權權（二）土地地使用權1、概念行使2、取得方式式：無償、、有償（出出讓、轉讓讓）3、土地使用用權的設定定期限：依依據用途不不同而有不不同的年限限。（三）土地地租賃權通過契約從從土地所有有權人或土土地使用權權人處獲得得的土地占占有權、狹狹義的土地地使用權和和部分收益益權。與土土地使用權權相比少了了一項處分分權。土地轉租、、農村土地地轉包（四）永佃佃權永佃權是由由永佃權人人向土地所所有者支付付租金，為為耕作和放放牧的需要要長期或永永久使用土土地，并獲獲得相應收收益的權利利。永佃權實質質上是土地地用益權，，是他物權權的一種。。（五）地地上權地上權是是指以支支付租金金為代價價，在他他人土地地上設定定建筑房房屋、種種植竹木木等項權權利。地地上權是是一種用用益物權權。地上權人人的權利利一般包包括：對對其建筑筑物及竹竹木有占占有、使使用、收收益和部部分處分分權能，，可以設設定地役役權，還還可以讓讓與他人人或作為為抵押權權的標的的物。地上權人人的義務務是：享享受土地地的便利利須盡善善良管理理人的責責任；向向土地所所有人支支付租金金；負擔擔地上建建筑物的的修繕、、管理費費用及繳繳納賦稅稅等。（六）土土地抵押押權1、概念念：土地受受押人對對于土地地抵押人人不轉移移占有并并繼續使使用收益益而提供供擔保的的土地，，在債務務不能履履行時可可將土地地的拍賣賣價款作作為受清清償的擔擔保物權權。2、性質質：優先清償償性、附屬性、、不可分性性3、土地使使用權抵抵押在實實際工作作中存在在的問題題（1）抵押人的的問題房屋所有有權與土土地使用用權分離離抵押同一宗土土地使用用權或同同一宗土土地使用用權及其其地上建建筑物所所有權重重復抵押押、多頭頭抵押欺騙抵押押。－無意識申申辦擔保保物權;－抵押權權人不申申請地價價評估及及其確認認，或者者要求不不予評估估、確認認，或者者不按地地價評估估、確認認的結果果控制抵抵押貸款款的額度度。－抵押期期限屆滿滿，抵押押人既不不依法處處分土地地使用權權，又不不申請抵抵押權的的續登。。（2）抵押權權人的問問題（七）地地役權1、概念念特征2、地役權權的類型型3、地役權權與相鄰鄰權的區區別地役權的的概念與與特征1、概念念：指為了使使用、經經營自己己土地（（需地役役）的方方便而使使用他人人土地（（供地役役）的權權利。2、特征征：地役權可可以有償償也可以以無償，，由當事事人雙方方協商確確定地役權是是為需役役地的方方便和利利益而設設立的地役權的的類型1、利用用供役地地：如通通行、排排水、汲汲水、管管線通過過等。2、從供供役地取取得天然然孳息：：如從供供役地上上取土、、采沙石石、砍柴柴、割草草、放牧牧等。3、限制制供役地地人某種種權利的的行使：：如禁止止打壩截截水、禁禁止設置置其他障障礙物以以便通風風、采光光、眺望望等。地役權與與相鄰權權的區別別1、相鄰鄰權是法法律對于于土地間間利用關關系的一一種最小小限度的的調節，，它無需需當事人人約定和和法律登登記便可可發揮作作用；地地役權則則是這種種最小限限度外更更廣泛、、更有力力的調節節，是依依當事人人協商而而產生的的，并且且必須經經過登記記才有效效。土地的相相鄰權：：指相互互毗鄰的的土地所所有權人人和使用用權人為為滿足其其生產、、生活需需要而使使用他方方土地的的權利。。2、相鄰鄰權要以以某宗農農地的相相鄰為條條件，而而地役權權不完全全以此為為限。3、相鄰鄰權是由由法律直直接規定定的權利利，只要要在行使使法律規規定的權權利時不不給他人人造成損損失，則則是無償償的，地地役權時時通過協協商而產產生的。。因而可可以有償償，也可可以無償償。（八八））土土地地發發展展權權土地地發發展展權權是是指指改改變變土土地地現現狀狀、、用用途途和和強強度度等等方方面