靜安紫苑營銷策劃提案項目理解項目理解--整體解構（面積配比）公寓22299m2辦公8660m2商業7580m2各物業型邏輯關系公寓主打產品主要資金回籠來源辦公分擔風險商業利潤價值最大化提高項目整體品質公寓核心定位辦公區域市場熱點提升項目價值商業項目展示平臺能夠提高項目綜合競爭力持續的項目內在價值表現產品定位原則項目理解—橫向比較公寓產品我們沒有靜安四季的地段，沒有品牌服務式公寓的管理；辦公產品我們做不到“梅”、“泰”、“恒”的規模和品質；商業產品我們的體量不夠做百貨商場，也無法從“梅”、“泰”、“恒”那邊把人流引導過來。[我們的出路和優勢]公寓產品我們同樣可以打服務式公寓的概念，但我們更有家的感覺，房型更加舒適；辦公產品，我們先天的單棟小體量，在區域內屬于絕無僅有的，作為中型企業的總部辦公是非常適合的；商業部分，我們走差異化，作成一種“慢節奏”的商業，以休閑娛樂為主，讓人流能夠較長時間的停留；[主體酒店式公寓物業初步定位（分析此類產品特征）]地段利潤最大化（產權型）高級服務式公寓差異化BoutiqueApartmentBoutiqueApartment----Mini豪宅定位思路：

本案的位置是屬于具有收藏和投資價值的市中心稀缺地段，對于國內新貴或者境外人士都是很有吸引力的，一個以自住和酒店公寓出租都相宜的定位是最適合本案的。[商業物業初步定位]7580m2高檔服務式公寓商業以人流量小和高檔為主要訴求點周邊業態商業房車[商業房車車]定位思路路：我們要做做到功能能齊全而而不張揚揚，首先先要滿足足公寓人人群的基基本需求求，又能能成為一一個聚集集人氣的的商業平平臺會所配套套概念店或或品牌展展示店休閑餐飲飲（西餐餐）3rd2nd1st高檔服務務式公寓寓檔次相應應8660m2甲級標準準的總部部型辦公公[辦公物業業初步定定位]甲級標準準的總部部型辦公公----企業公館館定位思路路：優勢在于于我們的的體量小小，而且且相對獨獨立，適適合成為為一些中中小型的的公司整整棟購買買作為企企業總部部。酒店式公公寓酒店式公公寓需要要什么？？地段段商務氛圍圍市場支撐撐管理團隊隊我們是否否都有？？地段臨近南京京西路黃黃金商業業走廊，，商業價價值持續續增強，，其輻射射范圍越越來越廣廣。典型案例例：一家柯柯達沖印印店被fancl所取代本案商務辦公公樓聚集集區，樓樓宇林立立，且多多為甲級級或準甲甲級辦公公樓入住率持持續處于于高位高檔服務務式公寓寓2005年三季度度平均入入住率85.6%國外資金金看好大大量進入入，整體體收購，，品牌經經營KerryResidence,Somerset,Ascott我們要做做什么樣樣的酒店店式公寓寓？ShanghaiBuotiqueServiceApartment什么是BUOTIGUE？起源于法法語的““Boutique”，原意是是指專賣賣時髦服服飾的小小店。自上個世世紀誕生生起——“Boutique”便與“時時尚”、、“獨特特”和““個性化化”等含含義聯系系在一起起。漸漸漸地，““Boutique”概念滲透透到其它它一些領領域中，，“Boutique”更多地成成為了一一個涵義義豐富的的形容詞詞而不是是名詞。。當今，“Boutique”概念，意意義廣泛泛，精品經營營、富個個性、講講究獨特特設計感感、標榜榜量身訂訂造的貼貼心服務務。它重視細細節，代代表了新新世紀新新一代30歲上下高高薪族精精致生活活、時尚尚品味的的消費形形態，是是當下最最In的時髦，，也將是是時尚的的生活指指標。從BoutiqueHotel到BoutiqueServicedApartmentBoutiqueHotel(精品酒店店)——是指那些些規模小小而提供供貼身服服務的酒酒店，每每間均有有其特色色設計。在酒店的的設置和和環境上上，強調調“小而而精致””。所謂謂小，是是指它的的客房數數量要少少，以60間為上限限；精精致則是是指它的的內部裝裝修要極極豪華或或具有特特色，與與“Boutique”精品店的的概念一一樣，不不豪華或或沒有特特色難以以稱精品品。在服務方方面，““BoutiqueHotel”采用的是是管家式式服務，，這是頂頂級城市市商務近近幾年剛剛剛采用用的一種種服務方方式，但但在BoutiqueHotel，這是最最基本的的。BoutiqueHotel的服務人人員與客客房的比比例是3:1甚至4:1，就是說說三四個個服務人人員服務務一個客客房；而而在星級級酒店，，這個數數字通常常是1:1，最多是是2:1。BoutiqueServicedApartment——一種源于于BoutiqueHotel的服務式式公寓體體驗同樣的具具備優勢地段段個性化的的空間設設計細致入微微的服務務但，更多多的，強強調自我我居住的的價值實實現。概念包裝裝——之包裝思思路BoutiqueServicedApartment(迷你豪宅宅)“Boutique”與生俱來來的尊貴貴決定了它它只可能能是少數數人享用用的因為只有有少數人人享用得得起。把酒店形形態中的的極品““Boutique”泛化好比是在在平民中中推行英英國皇室室的生活活方式……他，一個個年輕的的機長他，每周周都要飛飛往遙遠遠的異國國他方雖然，上上海，是是他的故故鄉但，現在在只能成成為他短短暫停留留的港灣灣找一個合合適的地地方一個實現現他夢想想的居所所一個代表表他理念念的居所所一個不需需要費心心去打理理的居所所一個高貴貴，雅皮皮，能夠夠全心為為他服務務的居所所ShanghaiBoutiqueServicedApartment或許，就就在這里里……調性豪放不羈,簡約的張揚園林鏡中花水中月.空中SPA池.無邊際水岸漫步道外觀更大膽更搶眼的全新設計室內“雙嬌”豪宅+天窗配備軟裝選擇靠近boutiquehotel的新貴時尚面積極大或極小房型盡量不要隔間窗景附視上海的宏大窗景其它透明觀光梯,一樓大堂水幕墻,大堂挑高6米,贈送五星級酒店俱樂部會員卡一張豪放不羈羈，簡約約的張揚揚入口門廳廳:LOBBY建議一樓主入入口挑高大堂堂設計(含物管總總檯)一樓會客客區與一一樓庭院院的交接接處一樓門廳廳LOBBY入口正面面社區主入入口一樓大廳廳的會客客區一樓挑高高6米大廳的的夾層一樓挑高高6米的大廳廳除了會會客區之之外,還設置圖圖書館,讓書香人人文成為為小區給給人的第第一印象象一樓挑高高6米的大廳廳除了會會客區之之外,還設置圖圖書館,讓書香人人文成為為小區給給人的第第一印象象什么樣的的人，選選擇BoutiqueServiedApartment城市新貴貴收藏家世界500強公司高高管境外投資資基金……86%區域市場場內的酒酒店式公公寓運營營的如何何？租金回報報率計算算租金水平平1--$2200/50m2租金水平平2--$1400/50m22200*8*12*0.9/50/35000=10.8%1400*8*12*0.85/50/25000=9.1%我們的項項目有充充分的市市場支撐撐上海的BoutiqueServiedApartment，選擇什什么的價價格？項目價格地段周邊環境運營管理內部裝修綜合擬合度

相對價格擬合度權重擬合度權重擬合度權重擬合度權重協和城協和麗豪酒店公寓3000010.41.10.10.90.310.20.9829400國際麗都公館250001.10.91.21.11.1127750麗都新貴230001.21.11.21.11.1726910市場比較較法所得得售價：：28000元/平方米“企業公館館”以往，公公館是服服務于個個人的而現在，，我們希希望，企企業也應應該有自自已的公公館一家具有有品牌影影響力的的公司不希望與與其它的的公司共共事一宇宇想要尋找找一處能能夠展現現自我的的天地因為，只只有當獨獨自在市市中心擁擁有一個個企業大大廈才是真正正的強者者所以，企企業公館館，就這這樣出現現了調性自屬的領地，個性的空間園林鏡中花水中月.空中SPA池.無邊際水岸漫步道室內通透的室內動線系統配備智能化辦公系統面積不作分割房型盡量不要隔間窗景附視上海的宏大窗景其它大堂挑高6米企業的專專屬領地地，公司司的個性性空間公共社交交區域誰，會來來選擇企企業公館館？世界500強知名企企業國有大型型企業境外企業業投資基基金……上海的企企業公館館，選擇擇什么樣樣的價格格？級別項目名稱租金（元/日/m2）管理費（元/月/m2）甲級梅隴鎮7-8.130中信泰富6.831恒隆廣場7.2-12.531準甲級/乙級凱迪克大廈3.5-422和一大廈2.115銀發大廈2.722興業大廈3.718藝海大廈3.5

企業“公公館”售售價測算算租金應相相當于區區域內的的較新的的乙級寫寫字樓，，大概在在3.5-4元/日/m2之間。3.5*30*12*15=189004*30*12*15=21600[銷售建議議]整體出售售售價在每每平方米米$2400-2600雅皮會所所商業這是靜安安紫苑的的組成之之一這也是BoutiqueLiving的真實體體現這，將是是上海新新的雅皮皮文化的的集粹之之地雅皮會所所商業雅皮專屬屬商業雅皮消閑閑商業紫苑會所所梅泰恒鐵鐵三角個個人奢侈品消消費型商商業1F：雅皮專專屬商業業漢源書屋屋合力佳鐘鐘表店惠子美容中心心星巴克高爾夫器具煙斗俱樂部珍藏品展示寫意生活家具具……2F：雅皮消閑商商業金頤堂茶館紅房子西菜社社Ifeel純咖啡館3F：紫苑會所會所SkyLoungh建議屋頂的露天SPA及泳池則是另一派雲淡風輕的天天堂越高越接近上帝屋頂的露天SPA及泳池夜間的屋頂露露天SPA及泳池黃昏的屋頂露露天Party,彩霞滿天令人人神往室內:瑜珈+FITNESS+JACCUZI室內:瑜珈+FITNESS+JACCUZI室內:瑜珈+FITNESS+JACCUZI會所服務臺▼露天泳池畔休休憩吧▲會所也是最好好的聯誼交際際場所銷售策略準備期時間間：：06年5月初——7月初推廣內容：個案外圍形象象推廣訴求點：：靜安紫苑——南京西路豪華華酒店式公寓寓即將推出行銷活動：1、進行媒體PR管理，發布信信息；2、進行渠道關關系的聯絡，，籌備推廣活活動；3、客戶資源庫庫的資源整合合。第一預約期時間間：：06年7月初——10月中推廣內容：個案產品概況況、銷售信息息推廣訴求點：：靜安紫苑即將將公開、正在在預約登記中中行銷活動：1、進行高級新新聞發布會，，各主流媒體體發布信息，，進行大眾傳播播；2、舉辦渠道““關系”的大大型產品推廣廣會；3、利用十一房房展會作開盤盤前最后的客客源積累4、進行大規模模針對同策客客戶資源庫中中的約一萬名名高端客戶的的DM投遞。第一強銷期時間間：：06年10月初——2月底推廣內容：隆重公開、進進行集中認購購。全面上市市公開。推廣訴求點：：盛大開盤、首首批房源熱銷銷、一期售謦謦。行銷活動：1、舉辦大規模模開盤認購活活動；2、進行媒體市市場炒作，傳傳播熱銷訊息息；3、舉辦頂層豪豪華套房作公公開拍買會。。進行媒體傳傳播炒作。第二預約期時間間：：07年2月底——5月初推廣內容：辦公類產品、、商鋪即將推推出推廣訴求點：：產品特點、推推介產品概念念行銷活動：1、舉辦金融專專家的高級研研討沙龍及二二期推介會，，邀請新老客戶參參加；2、推廣老客戶戶回饋及介紹紹獎勵方案；；3、進行重點已已購客戶及目目標客戶集中中DS拜訪。第二強銷期時間間：：07年5月初——7月底推廣內容：辦公及商業產產品集中推出出推廣訴求點：：后期火爆登場場、熱銷不斷斷行銷活動：1、舉辦大規模模開盤認購活活動；2、進行媒體市市場炒作。傳傳播熱銷訊息息；3、推廣老客戶戶回饋及介紹紹獎勵方案的的強化。收尾期時間間：：07年8月初——9月底推廣內容：余房去化推廣訴求點：：即將入伙、保保留戶開放行銷活動：1、舉辦會所試試營業典禮，，傳播相關信信息；2、老客戶回訪訪吸納介紹客客銷控策略推量控制、價價格控制、時時間控制三位位一體價格策略關鍵思路：低總價入市，，逐步拉升，，快速去化，，分段推案定價策略目的：確定高端定位位路線穩定的市場競競爭力先期進場者的的物業升值良好的項目市市場口碑“高開高走””定價原則總價差異性為為關鍵原則全盤定價結合合局部片面定定價的方針平面系數為核核心，立面為為軸線客戶渠道開發發同策大客戶開開發——發動高端客戶戶群，導入目目標客戶境外銷售合作作商——重點啟動港臺臺以及韓國目目標市場客戶戶外埠銷售網絡絡啟動——進行產品發布布，定期專場場活動本埠銷售網絡絡啟動——合作商的信息息發布同策銷售網絡絡啟動——同策高端客戶戶分享體系客戶資源整合合同策客戶資源源庫開發——啟動目標客戶戶DM、DS已購老客戶回回饋機制——開發再購買以以及轉介紹外部大客戶開開發——有效導入高端端客戶同策案例公司概況上海同策房產產咨詢有限公公司，1998年4月月29日成立立至今，經過過7年多的探探索與發展，，已由單一的的房地產銷售售發展成為多多元化的房地地產全程代理理營銷服務公公司，在房產產項目投資建建議、建筑規規劃設計、市市場調研分析析、廣告企劃劃、房產整合合營銷等諸多多領域已形成成業界特有的的風格和品牌牌，成績有目目共睹。目前上海同策策房產咨詢有有限公司擁有有專業人員近近400人，總資資產達RMB2.65億億（2004年底），已已在全國主要要經濟發達地地區先后成立立了10家控控股子公司，，并以此為核核心，在周邊邊地區開展了了項目。僅在上海地區區和長三角周周邊區域策劃劃銷售合計約約一百余個房房地產項目。。代理產品類類型從各種類類型的住宅別別墅、到商鋪鋪、產權酒店店、酒店公寓寓、5A辦公樓和綜合合型商業及生生活社區。大事記1998年孫益功和劉哲哲先生共同創創建了上海同同策房產咨詢詢有限公司。。1999年同策初具規模模，在北蔡地地區銷售突破破3000元/平方米單價，，并開始操作作外埠樓盤。。2000年同策幾乎壟斷斷北蔡地區的的房產銷售市市場，并在浦浦東地區全面面發展。同年，同策旗旗下地產開發發公司——上海同進置業業有限公司成成立。2001年同進置業開發發浦東“現代代華庭”項目目。2002年同策旗下房地地產研究機構構——精策都邑空間間與不動產研研究所成立。。常州同策房房產咨詢有有限公司成成立。同年，同策策積極進行行管理體制制改革，引引進管理型型人才，公公司進入發發展新階段段。2003年上海同策被被評定為2002年度上海住住宅樓盤營營銷代理企企業20強（金橋獎獎）第五名名。同年，，北京同策策房地產經經紀有限公公司成立。。2004年同策榮獲““2004年度上海房房地產關注注品牌（商商標）”。。2005年同策公司榮榮獲2005中原地產十十大營銷代代理機構榮獲CCPE2005年度中國十十大房地產產營銷策劃劃機構榮獲中國地地產經濟公公司100強、第四屆屆（2004）上海市房房地產營銷銷代理企業業20強金橋獎孫益功先生生榮獲“上上海地產十十八年十大大人物”。。業界影響以專業的心心態熱愛這這個領域，，我們在業業界的影響響力也在不不斷擴大：：2003年1月6日由浦東政協協、同策公公司主辦的的“房地產產沙龍”正正式召開。。2003年3月7日北京同策房房地產經紀紀有限公司司正式成立立。首個個個案“西貿貿DMA”。2004年7月28日由浦東房地地局、同策策公司主辦辦的“策動動浦東”房房地產論壇壇召開銷售業績銷售業績組織架構研發中心研展部產品規劃部部數據中心企劃部上海事業部部商業事業部部外地事業部部客戶服務部部行政部財務部部門介紹案前服務研研展部研展部是對對項目開發發與項目企企劃、執行行起到承上上啟下作用用的核心部部門，它體體現公司的的核心競爭爭力，并為為公司所有有項目的操操作提供建建設性的意意見研展項目包包括：住宅宅、別墅、、酒店及投投資性酒店店式公寓、、廠房及尾尾樓收購。。研展工作內內容：土地地評估、土土地宏觀分分析、項目目市場研展展、項目客客戶研展、、項目產品品研展、項項目銷售研研展、項目目企劃研展展、項目服服務研展。。區域宏觀房房地產市場場研究項目可行性性分析及建建議產品定位規規劃及建議議財務成本核核算及利潤潤分析預測測產品價格建建議產品商務合合作方案研發中心研發中心匯匯集多位具具有國際背背景的高端端專業研究究人員，用用知識與智智慧的密集集碰撞，依依托翔實可可靠的數據據基礎和獨獨到的切入入視角，成成為您運籌籌帷幄之際際最有價值值的參考。。作為公司的的專業研究究分析部門門，研發中中心負責及及時關注政政策動態，，監測市場場反應；統統合金融投投資、政策策法規、社社會結構及及建筑規劃劃等多重專專業視角，，提供時效效、專業、、宏觀、系系統的分析析研究及預預判建議。。產品規劃部部產品規劃部部主要負責責對房地產產項目（住住宅、別墅墅、商業、、辦公樓、、酒店式公公寓等）產產品進行構構思、設計計、研究工工作，其中中包括產品品規劃及定定位（建筑筑設計、環環境構思、、技術性支支持等）。。·并針對設計計的產品進進行市場信信息的搜集集與分析研研究，以提提升公司對對市場的敏敏感度，及及時發現一一些新的市市場空間數據支持服服務數據據中心建立業務信信息化系統統并整合現現有信息化化平臺為公公司決策層層提供信息息化支持；；建立內部DA系統及績效效系統；建立CRM、KM等信息化業業務體系，，提升部門門效率；增增強企業核核心競爭力力；實現各各部門數據據的整合。。個案執行服服務企企劃部作為個案執執行服務部部門，將通通過整合及及運用各類類社會營銷銷資源，對對個案市場場推廣予以以企劃設計計方面的配配合，同時時配合建設設公司文化化。傳播概念及及推廣整合合策略廣告語及利利益點提煉煉推廣階段劃劃分及策略略階段性SP造勢活動平面廣告創創意及設計計、影視廣廣告創意VI規范及售樓樓處廣告包包裝銷售道具設設計及銷售售動線引導導包裝媒體投放策策略廣告費預支支預算明細細個案執行服服務業業務部作為專業房房產行銷代代理機構的的前沿執行行部門，業業務部整體體運作上采采取獨立的的項目負責責制，整合合部門內部部管理與項項目接洽和和執行上最最具優勢資資源分別組組建高效精精干的接洽洽項目和執執行項目團團隊。由事事業部統籌籌運作，配配置完善的的各項資源源，實現與與其它職能能部門最富富成效的項項目全程運運作。負責項目操操盤工作（（含銷售策策略制定、、銷售控制制執行、銷銷售回饋分分析建議及及結案總結結分析等）），并且對對制定的銷銷售指標負負責。行銷策略制制定專業團隊現現場銷售服服務分階段行銷銷策略執行行及調整SP活動組織與與執行銷售回饋分分析及建議議項目結案分分析報告商業事業部部商業事業部部是在整個個市場細分分后,專門從事公公司商業性性質項目操操作及運作作的一個新新設部門商業項目的的接案、研研展、企劃劃、業務執執行及協助助公司其他他部門項目目商業部分分的操作后續品牌服服務客客戶服務部部同策客戶服服務中心以以“服務至至誠、專業業至上”為為服務宗旨旨在銷售前前期及中期期提供貸款款一條龍服服務、在銷銷售后期提提供尾盤銷銷售及集中中交房服務務，作為業業務一線的的監督部門門，受理各各類客戶投投訴，整合合客戶資源源為客戶提提供各類銷銷售后續服服務，為提提升公司品品牌及業務務開展提供供有效支持持。除完成銀行行按揭手續續、協助開開發商保證證回款速度度、后續交交房產證辦辦理等服務務外，還進進行客戶資資源整合，，按客戶需需求建立不不同的銷售售渠道，分分別進行二二級市場服服務、再投投資服務、、品牌商家家聯動促銷銷服務等。。通過長期期有效的客客戶維護，，培養客戶戶對同策品品牌的認知知度和忠誠誠度。貸款款銀銀行行推推薦薦貸款款產產證證一一條條龍龍服服務務后續續交交房房商家家聯聯盟盟客戶戶資資源源整整合合運運用用同策策案案例例———產權權式式酒酒店店世福福匯匯產權權式式酒酒店店山東東中中路路、、廣廣東東路路總建建：：4.6萬m2單價價：：18400-26500總價價：：150-270萬元元客戶戶：：兩兩外外客客戶戶75％上海海客客戶戶25％同策策案案例例———酒店店服服務務公公寓寓天賜賜公公寓寓酒店店式式服服務務公公寓寓廣東東路路、、福福建建路路總建建：：1.5萬m2單價價：：20800-28700元/m2總價價：：150-280萬元元客戶戶：：兩兩外外客客戶戶60％上海海客客戶戶40％同策策案案例例———豪宅宅公公寓寓———浦東東世世紀紀花花園園———浦東東世世紀紀花花園園豪華華全全裝裝修修公公寓寓世紀紀公公園園總建建：：30萬m2單價價：：14200-28600元/m2總價價：：250-600萬元元客戶戶：：兩兩外外客客戶戶70％上海海客客戶戶30％樣板板房房———市中中心心———市中中心心同策策案案例例———豪宅宅公公寓寓市中中心心豪華華公公寓寓漢口口路路、、九九江江路路總建建：：4.5萬m2單價價：：22300-39800元/m2總價價：：250-680萬元元客戶戶：：兩兩外外客客戶戶90％上海海客客戶戶10％———樣板板房房———同策策案案例例———高檔檔別別墅墅———圣馬馬麗麗諾諾·橋———圣馬馬麗麗諾諾·橋獨立立式式別別墅墅龍東東大大道道總建建：：3.7萬m2單價：15000-20000元/m2總價：500-700萬元客戶：兩外客客戶45％上海客戶55％境外客戶渠道道香港：中環展展廳、中介合合作網歐洲：商會機機構北美：中介機機構、華人商商會9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業業貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:02:0403:02:0403:021/5/20233:02:04AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:02:0403:02Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:02:0403:02:0403:02Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2303:02:0403:02:04January5,202314、他鄉鄉生白白發，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:02:04上上午03:02:041月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:02上午午1月-2303:02January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/53:02:0403:02:0405January202317、做前，能能夠環視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。3:02:04上上午3:02上上午03:02:041月月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。03:02:0403:02:0403:021/5/20233:02:04AM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2303:02:0403:02Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。03:02:0403:02:0403:02Thursd