讓一杯咖啡的時間，成為一個成功的開始！1體驗營銷在蜀山名筑中的應用廣州市世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢有限公司2004/02/26【價值挖掘與展示】謹呈：中谷房地產(chǎn)開發(fā)公司2目標導向行動在2005年春節(jié)前完成總貨量的90％銷售資金回籠預算：人民幣1.8億元實現(xiàn)銷售均價約5000元/m23目標下的戰(zhàn)略目標下的行動目標下的背景營銷執(zhí)行報告……競爭分析市場大勢目標下的背景客戶分析項目分析4價升量增，市場進入高速發(fā)展期；目標下的背景市場大勢別墅市場,快速上升；2003年住宅價格上漲10%2003年1-11月，住宅銷售同比增漲60%52004別墅大戰(zhàn)一觸即發(fā)柏景灣逸湖居0.22萬㎡和莊3萬㎡金色池塘5萬㎡碧海山莊0.43萬㎡華府竹絲苑7.2萬㎡碧湖云溪4.7萬㎡維多利亞2.7萬㎡已浮出水面的項目供應量已達22萬㎡，1200套；尚不包括潛在競爭。2003年1-11月，合肥全市住宅銷售僅139萬㎡。供應量猛增大蜀山片區(qū)最集中TOHO大量面市大蜀山片區(qū)

琥珀山莊片區(qū)

經(jīng)濟開發(fā)區(qū)片區(qū)

競爭急劇升級！目標下的背景市場大勢6【2004年合肥別墅主要競爭項目】【2004年合肥別墅潛在競爭項目】維也納森林別墅、本項目西面別墅項目、郵電物業(yè)大蜀山別墅項目、柏景灣四期高檔住宅、其它住宅項目中包含的別墅……項目規(guī)模戶型面積價格銷售情況和莊約70套，1.7萬㎡聯(lián)排別墅190-280㎡4300-4400元/㎡積累1年,開盤4個月,銷售約40套碧海山莊聯(lián)排別墅約10套疊式別墅約8套約0.43萬㎡聯(lián)排別墅:280㎡疊式別墅:220㎡4600元/㎡(送一間40㎡房)緩慢,月均1-3套柏景灣.逸湖居二期約10套約0.22萬㎡疊式別墅254-383㎡5600元/㎡二期銷售放緩,開盤5個月,銷售約15套碧湖云溪二期聯(lián)排別墅50套雙聯(lián)別墅36套疊式別墅134套約4.7萬㎡未確定預計聯(lián)排4000元/㎡一期基本售完二期未推出華府.竹絲苑約390套7.2萬㎡疊式別墅170-220㎡2700元/㎡一期開盤2個月銷售約20%維多利亞2.7萬㎡獨體別墅5600元/㎡銷售基本停滯金色池塘二期5萬㎡疊式別墅為主具體面積未定預計3800-4000元/㎡未開盤目標下的背景市場大勢7高端產(chǎn)品消化速度明顯減緩，市場承接力減弱。置業(yè)者追求成熟方便，停留于生活型需求。經(jīng)濟型別墅大量出現(xiàn)，迎合市場、產(chǎn)品雷同。市場分析結(jié)論目標下的背景市場大勢8【金色池塘】產(chǎn)品：一般地理位置差，交通極不方便。190㎡疊式別墅，產(chǎn)品尚可，但缺乏沖擊力，沒有豪宅氣質(zhì)。營銷：力度大大T型廣告牌、營銷中心包裝到位，示范園林、樣板房全面展示，保安服務服務熱情周到、報版轟炸。銷售：市場追捧一期推出20套別墅早已售完（包括樣板房），多層住宅銷售火爆。二期擬更改規(guī)劃，以別墅為主，推售面積計劃5萬㎡價格：3500元/㎡目標下的背景競爭分析9【柏景灣逸湖居】產(chǎn)品：較好地處成熟片區(qū)，配套完善。戶型設計有亮點，小區(qū)人工湖、綠化已完工。營銷：虎頭蛇尾一期以活動主要，老總親自做推介。營銷力度大。二期未作主題推廣，希望通過普通住宅銷售帶動別墅銷售。銷售：一期快速消化，二期銷售緩慢一期40套，推出即售50%。二期推出6個月，銷售40%價格：5600元/㎡目標下的背景競爭分析10【和莊】產(chǎn)品：較好追求中式風格格的別墅感覺覺，在風格與與功能的協(xié)調(diào)調(diào)上比較成功功，即有別墅墅空間感，也也具備了中式式古典風格特特征。營銷：方向錯誤執(zhí)著于以產(chǎn)品品優(yōu)勢打動客客戶，一味強強調(diào)文化品味味。營銷上不不斷失誤（長長達1年積累累期、不主動動與客戶聯(lián)系系、價格與銷銷控一成不變變……）銷售：銷售較慢積累一年，開開盤4個月，，銷售不超過過40套。近近期開始通過過現(xiàn)場活動吸吸引客戶，賣賣場人氣明顯顯有所增強。。價格：4300元/㎡目標下的背景景競爭分析11【碧海山莊】產(chǎn)品：較差280㎡聯(lián)排別，，空間凌亂，，從外立面到到內(nèi)部空間都都缺乏競爭力力。營銷：不重視銷售工作停留留在最初級階階段，通過報報版吸引客戶戶上門，無營營銷中心包裝裝，無現(xiàn)場展展示，客戶步步行（或自已已開車）1公公里到工地看看樓。銷售：銷售緩慢聯(lián)排別墅僅33套，公開開銷售時部分分已內(nèi)購，銷銷售速度極慢慢，每月約1-3套。價格：4600元/㎡目標下的背景景競爭分析12給我們的借鑒鑒:合肥豪宅定律律一:產(chǎn)品有有亮點合肥豪宅定律律一:營銷方方向正確合肥豪宅定律律三:包裝到到位,充分展展示目標下的背景景競爭分析13目標下的背景景客戶分析目標客戶：承受總價100-120萬的別墅買買家14目標下的背景景官—政府、機機關、事業(yè)單單位高層。（極低調(diào)，不用用自己名字買買房。年收入入20萬的單單車族）在這個政府色色彩濃郁的城城市，誰是我我們的客戶？？官商—具有政政府背景或關關系的商人。。（低調(diào)，不輕易易表態(tài)希望證證明自我，又又能過于張揚揚）民企—通過自自己努力先富富起來的一批批人。（繁忙的商人人。豪爽、易易沖動、看中中就買）高知—高校教教授、高科技技企業(yè)主、醫(yī)醫(yī)生（追求格調(diào)，又又缺乏明確方方向）客戶分析15目標下的背景景客戶特征職業(yè)—郵政、電信、、財稅、銀行行、能源、海海關等事業(yè)單單位，房地產(chǎn)、通訊訊、外貿(mào)、醫(yī)醫(yī)藥等政府關聯(lián)行行業(yè)科技、商業(yè)等等新興行業(yè)高校教授、醫(yī)醫(yī)生等高知群群體【社會特征】年齡—35-50歲歲家庭—大大多是三口之之家，有些與與父母同住教育—學學歷不高，大大多為大專及及中專學歷居住—本本市90年代代后新建的小小區(qū)（柏景灣灣、琥珀山莊莊等）休閑—與與朋友喝茶聊聊天、打麻將將、看報（合合肥晚報、新新安晚報）客戶分析16目標下的背景景客戶特征【置業(yè)特征】居住在90年年代以后新建建的住宅小區(qū)區(qū)（柏景灣、、琥珀山莊……）購買并并不為解解決居住住問題。。追求更高高的居住住質(zhì)量，，對自己己需求并并不明確確，缺乏乏引導。。“在合合肥找不不到好的的別墅””感性，容容易跟風風，“羊羊群效應應”。認同點依依次為：：地段、、景觀、、安全、、產(chǎn)品、、配套、、物管客戶分析析17目標下的的背景在陽光花花園買的的房，一一家三口口住，孩孩子讀大大學，父父母偶爾爾來，對對對的居居住條件件不太滿滿意。。本項目地地理位置置認可，，稱“合合肥只有有一個大大蜀山””別墅目前前還沒有有看到好好的。會考慮購購買別墅墅，但總總價不超超過100萬，，250㎡左右右。一定要有有花園，，有一個個安靜的的地方，，感受大大自然。。露臺應該該很好，，夏天晚晚上雨后后在露臺臺上感覺覺很好。。在位置確確定的情情況下排排序：服服務、安安全、環(huán)環(huán)境。前前提是房房子要好好。吳總：五十歲左左右，在在合肥管管理連鎖鎖超市，，客戶寫真真客戶分析析18目標下的的背景重點客戶戶群游離客戶戶群偶得客戶戶群官、官商商民企、高高知家在合肥肥，外地地工作者者外地居民民，辦公公需求核心客戶戶群客戶圈層層客戶分析析19目標下的的背景他們有實實力，更更向往更更高質(zhì)量量的生活活。他們們感性，，不成熟熟。客戶分析析結(jié)論我們引導導的空間間很大！！客戶分析析20目標下的的背景【我們的優(yōu)優(yōu)勢】現(xiàn)推出項項目中離離大蜀山山最近，，看大蜀蜀山角度度最好。。離森林公公園最近近。地坪抬高高配套交通通便利戶型優(yōu)勢勢明顯外立面精精心設計計,八角角窗,弧弧形落地地玻璃樓間距至至少15米前后雙庭庭院灰空間運運用。43-52㎡地下室,配工人人房、衛(wèi)衛(wèi)生間，，合肥獨獨有項目分析析21目標下的的背景【我們的優(yōu)優(yōu)勢】每個戶型型都有獨獨特之處處：A：中西西廚分離離，景觀觀餐廳；；主臥帶帶書房、、步入式式衣帽間間B：面寬寬9米，，客廳開開間5.7米，，吹拔空空間C：局部部挑空，，10平平方米大大廚房D：客廳廳開間5.6米米,帶陽陽臺,局局部挑空空E：內(nèi)庭庭院,局局部挑空空F：餐廳廳挑空,南向30㎡㎡超大露露臺G：南向向露臺，，5米開開間項目分析析22目標下的的背景【我們的劣劣勢】容積率較較高工程進度度相對較較慢地理位置置較遠森林公園園不具規(guī)規(guī)模項目分析析23目標下的的背景【我們的機機會】合肥別墅墅市場升升溫蜀山區(qū)高高端市場場活躍國家叫停停別墅用用地豪宅客戶戶的可引引導性項目分析析24目標下的的背景【我們的威威脅】供應量增增長，競競爭加劇劇競爭樓盤盤蓄勢待待發(fā)項目分析析25目標下的的背景【與競爭項項目全面面比較】比較因素本項本和莊碧海山莊碧湖云溪柏景灣逸湖居評比自然景觀距大蜀山最近，看山角度最佳，距森林公園最近地勢低，看山角度較差，不鄰森林公園本項目東北面，看山角度不佳，不鄰森林公園無自然景觀。鄰南淝河，黑池壩，但無法近距離體驗本項目自然景觀最佳自然景觀觀項目分析析26目標下的的背景【與競爭項項目全面面比較】比較因素本項本和莊碧海山莊碧湖云溪柏景灣逸湖居評比戶型每型總體沒有缺陷，每款戶型都有鮮明亮點部分戶型有亮點，部分戶型有明顯缺陷戶型沒有特色，空間凌亂。空是尺度小，沒有別墅的大氣感覺。總體設計無缺陷，部分戶型有亮點，面積過大。本項目戶型設計優(yōu)勢明顯建筑現(xiàn)代建筑風格，成熟穩(wěn)重。中式風格，白墻黑瓦，磚混結(jié)構(gòu)，檔次感較低。建筑風格不明晰，難以形成鮮明市場印象。歐式風格。歐式風格，穩(wěn)重，石材貼面，檔次感強本項目建筑設計，處于中上水準。產(chǎn)品項目分析析27目標下的的背景【與競爭項項目全面面比較】產(chǎn)品比較因素本項本和莊碧海山莊碧湖云溪柏景灣逸湖居評比小區(qū)園林人工湖，綠草坡地，林蔭大道。水系貫穿整個項目。中心園林設計。以主水景為主要園林帶。湖畔感覺較好本項目園林設計，處于中上水準。總體規(guī)劃容積率0.618容積率0.51容積率0.43容積率0.67容積率0.71本項目建筑密度，處于中等水準。項目分析析28目標下的的背景【與競爭項項目全面面比較】產(chǎn)品比較因素本項本和莊碧海山莊碧湖云溪柏景灣逸湖居評比營銷——方向錯誤。初級水準。展示不充分。展示不充分未知。配套依托夢園、園景天下，尚可生活配套較差與項目相同較成熟，有合家福等公共配套成熟。本項目配套處于中等水準發(fā)展商中谷集團厚土,有一定影響力無影響力無影響力郵電,影響力強發(fā)展商品牌處于中上水準。項目分析析29目標下的的背景【項目分析析結(jié)論】本項目在在自然景景觀上領領先本項目在在產(chǎn)品設設計上領領先我們能夠夠為客戶戶提供稀稀缺的景景觀資源源和全新新的空間間享受，，有實力力成為合合肥高端端市場的的領軍樓樓盤！項目分析析30目標下的的戰(zhàn)略目標下的的行動目標下的的背景營銷執(zhí)行行報告………營銷策略略形象定位位目標下的的戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略略定位31領跑者姿姿態(tài)營銷戰(zhàn)略略定位32形象定位位大蜀山。。森林公公園。純純TOWNHOUSE社區(qū)【關鍵詞詞】：尊尊貴、地地位、寧寧靜、文化、謹謹慎、安安全感目標下的的戰(zhàn)略形象定位位合肥市場場TOWNHOUSE已經(jīng)大大量涌現(xiàn)現(xiàn)，我們們需要修正形象象33形象定位位【關鍵詞詞】：尊尊貴、地地位、寧寧靜、文化、謹謹慎、安安全感目標下的的戰(zhàn)略形象定位位山水高尚尚別墅區(qū)區(qū)34宣傳主線線準確地體體現(xiàn)項目目定位；；調(diào)動目標標客戶情情緒；準確、集集中表達達物業(yè)賣賣點；便于在推推廣活動動中延展展；大蜀山下下，居優(yōu)優(yōu)越之上上目標下的的戰(zhàn)略形象定位位35賣點延展展：優(yōu)越越生活六六大標準準目標下的的戰(zhàn)略形象定位位優(yōu)越生活活標準之之一：稀稀缺的外外部環(huán)境境相關賣點點：近距距離體驗驗大蜀山山、森林林公園的的獨特優(yōu)優(yōu)勢優(yōu)越生活活標準之之二：成成熟區(qū)域域，便利利生活相關賣點點：交通通便捷，，快速直直達市區(qū)區(qū)，周邊邊商網(wǎng)林林立，生生活無憂憂。36賣點延展展：優(yōu)越越生活六六大標準準目標下的的戰(zhàn)略形象定位位優(yōu)越生活活標準之之三：地地坪高人人一等相關賣點點：地勢勢區(qū)域最最高，迎迎合客戶戶喜歡高高高在上上心理。。優(yōu)越生活活標準之之四：獨獨有超大大開間相關賣點點：超大大客廳開開間，吹吹拔，全全市僅有有。37賣點延展展：優(yōu)越越生活六六大標準準目標下的的戰(zhàn)略形象定位位優(yōu)越生活活標準之之五：南南向超大大山景露露臺相關賣點點：帶觀觀景落地地窗或南南向超大大觀景露露臺。優(yōu)越生活活標準之之六：有有地下室室的別墅墅才是真真別墅相關賣點點：超大大面積地地下室，，全市僅僅有。38策略總綱綱賣點挖掘掘全全面展示示體體驗營銷銷集中資源源，凸顯顯綜合優(yōu)優(yōu)勢→→社社區(qū)區(qū)形象展展示強化差異異，挖掘掘產(chǎn)品價價值→→產(chǎn)產(chǎn)品形形象展示示高效推廣廣，高效效組織→→宣傳傳推廣及及銷售組組織目標下的的戰(zhàn)略39營銷策略略分解40一、社區(qū)區(qū)形象展展示目標下的的戰(zhàn)略營銷策略略分解一一——山水水高尚別別墅區(qū)41資源源寬敞、通通暢的道道路；絕無僅有有的山水水資源；；郁郁蔥蔥蔥的森林林公園；；政府規(guī)劃劃區(qū)域定定位為高高尚住宅宅區(qū)；…目標下的的戰(zhàn)略營銷策略略分解一一社區(qū)價值值挖掘與與資源整整合——示范范園林提提前到位位目標下的的戰(zhàn)略營銷策略略分解一一示范園林林為什么么要提前前（6月月以前））展示？？展現(xiàn)環(huán)境境優(yōu)勢，，創(chuàng)造差差異競爭爭。解決品質(zhì)質(zhì)展示滯滯后矛盾盾，增強強客戶信信心。合肥別墅墅市場首首個示范范園林，，讓我們們從競爭爭中跳出出來。目標下的的戰(zhàn)略營銷策略略分解一一44形象墻示范園林工地圍墻目標下的的戰(zhàn)略營銷策略略分解一一45目標下的的戰(zhàn)略示范園林林展示要要點：形象墻入口大門門標志巨石石（刻上上項目名名稱）保安崗亭亭工地現(xiàn)場場T型牌牌營銷策略略分解一一46二、產(chǎn)品品形象展展示目標下的的戰(zhàn)略——“生生活的藝藝術”營銷策略略分解二二47為什么要要提前展展示產(chǎn)品品價值：：產(chǎn)品是項項目核心心競爭力力的主要要要素給客戶足足夠的想想像空間間提升項目目價值的的必由之之路目標下的的戰(zhàn)略營銷策略略分解二二48資源每種戶型型都有獨獨特亮點點；全城獨有有戶戶地地下室；；小區(qū)地坪坪抬高，，處處““高人一一等”；；良好的小小區(qū)規(guī)劃劃；規(guī)劃有高高質(zhì)量的的小區(qū)園園林；山水景觀觀好；豐富、有有層次的的生態(tài)/人人文景觀觀；…目標下的的戰(zhàn)略營銷策略略分解二二產(chǎn)品價值值挖掘與與資源整整合目標客戶戶特征回回顧：追求更高高的居住住質(zhì)量，，對自己己需求并并不明確確，缺乏乏引導。。感性，容易跟跟風，“羊群群效應”。目標下的戰(zhàn)略略營銷策略分解解二為每個戶型賦賦予生命！“福斯特的Dreamhouse””

A戶型的的開揚、豐富富、有層次的的自然生態(tài)人人文景觀；“圣·安東尼尼奧藝術之家家”B戶型的優(yōu)美美園林和自然然生活空間；；“讓·盧維爾爾的生活空間間”

C戶型型的時尚典雅雅生活情調(diào)；；……目標下的戰(zhàn)略略營銷策略分解解二價值提升關鍵鍵手段體驗式售樓處處體驗式樣板間間生活藝術手冊冊目標下的戰(zhàn)略略營銷策略分解解二體驗式售樓處處展示要點：：觀景臺咖啡綠化鋼琴VIP洽談室室目標下的戰(zhàn)略略視聽室（三維維動畫演示））高爾夫練習器器安全助理服務生（西服服+耳麥）營銷策略分解解二53體驗式樣板間間展示要點：：場景模擬背景音樂保潔隨時服務務氛圍營造細節(jié)展示嗅覺感受戶型亮點目標下的戰(zhàn)略略大蜀山生活的的全情演繹：：“讓客戶在大大露臺上，點點燃一支煙，，與大蜀山做做一次關于人人生的暢談””“讓客戶在庭庭院，感受森森林的呼吸，，聽花開的聲聲音”產(chǎn)品細節(jié)和亮亮點展示：吹拔弧形落地窗超大主臥尺度度…營銷策略分解解二54生活藝術手冊冊展示要點：：產(chǎn)品細節(jié)生活感受真正別墅生活活的宣揚目標下的戰(zhàn)略略營銷策略分解解二55模型（大比例例、亮燈、材材質(zhì)高檔）提供特約設計計師服務選材用料展示示……目標下的戰(zhàn)略略附加價值展示示營銷策略分解解二目標下的戰(zhàn)略略園林形象展示示—部分園園林（人工湖湖）先于工程程竣工營銷策略分解解三57為什么要提前前展示園林價價值：最大限度展示示產(chǎn)品優(yōu)勢，，全面提升客客戶價值體驗驗。合肥市場創(chuàng)新新之舉，容易易引發(fā)市場關關注。展示發(fā)展商實實力，增強客客戶信心目標下的戰(zhàn)略略營銷策略分解解三58園林展示要點點：人工湖必須注注水、到位湖邊放置具有有生活氣息的的休閑設施目標下的戰(zhàn)略略營銷策略分解解三59目標下的戰(zhàn)略略《優(yōu)越生活手手冊》分期推出，印印刷物料和網(wǎng)網(wǎng)絡同期面世世《戶型手冊》》客戶通訊錄【宣傳資料】】三維動畫演示示（DVD/VCD）營銷策略分解解四宣傳推廣60目標下的戰(zhàn)略略目標下的行動動目標下的背景景營銷執(zhí)行報告告……工作計劃銷售實施目標下的行動613月4月5月6月7月8月9月10月11月積累期開盤黃金期內(nèi)部認購期營銷階段強銷期持續(xù)期尾盤期18/0412/0610/07VIP卡發(fā)售選房工程竣工開盤儀式市區(qū)營銷中心開放12月工程進度會所竣工工程竣工板房、示范園林、主體封頂基礎完工裝修銷售目標本期（累計）銷售率40套蓄客45套25套45套10%（30％）25%（80％）25%（55％）18套10%（90％）20%銷售實施目標分解銷售100張以上VIP卡八周平均每周需賣卡12張以上平均每天需賣卡2張以上平均每天需有上門客戶8人以上平均每月15-20套62【階段一】積積累期時間段：2004年3月1日———2004年年4月18日日（周日）；；目的：維系早早期探訪客戶戶，積累意向向客戶，使客客戶對項目初初步認知，初步試探市場場反應。前提必備條件件：銷售準備：市市區(qū)營銷中心心包裝、海報報印刷、銷售售熱線、客戶戶登記表、銷售200問、銷銷售人員（2名）、工裝裝、名片到位工程配合：工工地圍墻涂刷刷完成綠化帶土地平平整完畢，綠綠植已經(jīng)進行行植栽工地現(xiàn)場巨幅幅廣告牌到位位海關大道導示示牌到位現(xiàn)場保安到位位銷售實施積累期63銷售實施積累期【階段一】積積累期宣傳推廣：采采用海報直郵郵，不采用報報紙、電視等等大眾媒體發(fā)發(fā)布信息；主要宣傳內(nèi)容容為大蜀山賣賣點及開發(fā)商商品牌主要活動：中中谷品牌新聞聞發(fā)布會關鍵工作：人人員招聘與培培訓；客戶問詢接待待（現(xiàn)場保安安需提前到位位）；客戶訪談及直直郵；媒體推廣計劃劃確定；銷售物料及報報廣制作；內(nèi)部認購（VIP卡銷售售）方案確定定；現(xiàn)場營銷中心心及板房包裝裝方案確定；；64銷售實施積累期【階段一】積積累期中谷進軍房地地產(chǎn)新聞發(fā)布布會主題內(nèi)容：““國企巨頭搶搶灘地產(chǎn)”———中谷集團團的強勢登場場時間：4月11日（周日日）；參與人員：開開發(fā)商、政府府官員、媒體體、誠意客戶戶。地點：古井假假日酒店或同同檔次酒店。。活動方式：中中谷發(fā)布進軍軍全國房地產(chǎn)產(chǎn)的消息，并并告知將在合合肥“大展拳拳腳”。活動目的：為為項目做品牌牌推廣、引起起市場關注、、營造懸念；；聯(lián)絡及維系系客戶，在小小范圍內(nèi)形成成傳播熱點。。65【階段二】內(nèi)內(nèi)部認購期時間段：2004年4月18日———2004年6月12日（周六））；目的：市場導導入，全面造造勢，價格試試探，為銷售售預熱，積累累和消化誠意客戶。。前提條件：銷售準備：折折頁、戶型手手冊、VIP卡、VIP權(quán)益書、認認購協(xié)議書、銷控文件件、按揭方式式、財務人員員到位；工程配合：工工程進度按計計劃進行，進進度能有明顯顯感覺。銷售實施內(nèi)部認購期66宣傳推廣：：開始采用用主流媒體體，結(jié)合媒媒體、電臺臺炒作，宣宣傳內(nèi)容以形象象為主，配配合營銷活活動信息主要活動：：產(chǎn)品推介介新聞發(fā)布布會蜀山論壇關鍵工作：：開盤（（選房）方方案確定銷售物料制制作VIP卡銷銷售；現(xiàn)場營銷中中心裝修；；板房及現(xiàn)場場包裝制作作；示范園林施施工。【階段二】】內(nèi)部認購購期銷售實施內(nèi)部認購期期67【主要活動動】產(chǎn)品推介會會時間：4月月18日與與VIP卡卡銷售同時時開展。參與人員：：開發(fā)商代代表、建筑設計大大師、園林林設計大師師、施工單位位代表、代代理公司代代表、物管公司代代表、誠意客戶戶及到過現(xiàn)現(xiàn)場的客戶戶。地點：市區(qū)區(qū)營銷接待待中心。活動方式：：開發(fā)商、、設計、施施工、代理理公司代表表，從各自自專業(yè)角度度向客戶講講解項目特特點以及對對項目的理理解。活動目的：：加強對客客戶的正面面引導，促促使客戶下下訂。銷售實施內(nèi)部認購期期68【主要活動動】蜀山論壇時間：5月月30日；；參與人員：：合肥文化化名人、政政府官員、、業(yè)內(nèi)人士士、媒體記記者、誠意意客戶及到到過現(xiàn)場的的客戶。地點：古井井假日酒店店或同檔次次酒店。活動方式：：業(yè)內(nèi)討論論，客戶參參與，媒體體報導。先先確定合作作媒體，以以媒體名義義主辦。活動目的：：對大蜀山山的規(guī)劃前前景、人文文脈絡、開開發(fā)前景進進行探討，，對本項目目入市進行行正面引導導。銷售實施內(nèi)部認購期期69【階段三】】開盤期時間段：2004年6月12日———2004年7月10日；目的：正正式銷銷售、達成成銷售目標標前提條件：：達到預售條條件工程展示配配合到位宣傳推廣：：全方位媒媒體投入（（電視、直直郵、報紙紙），主要宣傳內(nèi)內(nèi)容為大蜀蜀山賣點關鍵工作：：選房及公公開發(fā)售銷售實施開盤期70時間：2004.6.12關鍵行動：：派籌、選選房關鍵條件：：預售許可證證/按揭銀銀行價目表/200問報紙公告/媒體炒做做（前一周周）客戶信函/電話通知知（前一周周）選房須知/選房通知知函/籌碼碼現(xiàn)場營銷中中心開放電腦銷售系系統(tǒng)復印機/傳傳真機POS機禮品/抽獎獎獎品現(xiàn)場樂隊/主持茶點重大節(jié)點：：選房【階段三】】正式銷售售期銷售實施開盤期71時間間：2004.7.10關鍵行動：：開盤儀式式關鍵條件：：開盤show樣板房園林展示戶外廣告更更換現(xiàn)場導示系系統(tǒng)更新人員邀請（（市領導））現(xiàn)場銷售組組織雞尾酒會重大節(jié)點：：開盤【階段三】】正式銷售售期銷售實施開盤期726月份以后后的具體銷銷售策略和和執(zhí)行工作作將在后期提提交3-6月份份具體的營營銷執(zhí)行工工作時間安安排計劃詳詳見附件銷售實施工作計劃733月4月5月6月7月8月9月10月11月賣場展示市區(qū)營銷中心現(xiàn)場營銷中心、板房、示范園林、小區(qū)現(xiàn)場

/市區(qū)營銷中心營銷活動建立客戶聯(lián)系大型公關活動引起市場關注業(yè)主活動銷售節(jié)點活動、現(xiàn)場小活動積聚人氣、促銷宣傳渠道戶外廣告直郵戶外、直郵、報紙戶外、直郵、階段性報廣全方位造勢、炒作積累期開盤黃金期內(nèi)部認購期營銷階段強銷期持續(xù)期尾盤期18/0412/0610/07VIP卡發(fā)售選房工程竣工開盤儀式市區(qū)營銷中心開放12月工程進度會所竣工工程竣工板房、示范園林、主體封頂基礎完工裝修銷售目標本期（累計）銷售率40套蓄客45套25套45套10%（30％）25%（80％）25%（55％）18套10%（90％）20%廣告?zhèn)鞑ナ裆?規(guī)劃形象宣傳、活動信息全方位宣傳項目賣點、銷售火爆、強銷項目生活演繹促銷定價促銷定價價格公開、開盤促銷尾盤促銷均價試探價格封閉價格抬升，階段性促銷銷售物料價目表、VIP卡、戶型手冊等內(nèi)購資料樓書、模型海報、模型、200問客戶登記本等海報、單張等銷售物料更換及補充、客戶通訊+++74我們是“領領跑者”，，要打一場場“必勝””的硬仗！！至此，我們們已共識———總結(jié)結(jié)我們的制勝勝關鍵在于于產(chǎn)品展示示和場景體體驗！75市區(qū)營銷中中心的戶外外導示牌三維演示動動畫制作貴司營銷隊隊伍人手增增加廣告公司確確定請物業(yè)管理理顧問目前，急需需開展的工工作——總結(jié)結(jié)76Thanks廣州市世聯(lián)聯(lián)房地產(chǎn)咨咨詢有限公公司2004年年02月26日Theend779、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:50:1803:50:1803:501/5/20233:50:18AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2303:50:1803:50Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:50:1803:50:1803:50Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:50:1903:50:19January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20233:50:19上上午03:50:191月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:50上上午午1月月-2303:50January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/53:50:1903:50:1905January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。3:50:19上午3:50上上午03:50:191月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。03:50:1903:50:1903:501/5/20233:50:19AM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2303:50:1903:50Jan-2305-Jan-2312