報告撰寫前提本報告中所有的營銷動作已經(jīng)由項目組會同陳董、王總與發(fā)展商進(jìn)行溝通并達(dá)成一致意見，本次評審僅作為統(tǒng)一思路并推動相關(guān)公司后續(xù)工作之用。版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。星河?丹堤

營銷執(zhí)行報告謹(jǐn)呈：星河地產(chǎn)公司項目概況山湖林海銀湖山郊野公園南坪快速路項目指標(biāo)：總用地面積：200322平方米總建筑面積：360580平方米總住宅面積:358780平方米容積率：1.8建筑密度：24%優(yōu)勢亮點：9萬平米天然湖、郊野公園、專利產(chǎn)品、城市距離不利影響：南坪快速噪音、山湖林海影響、梅林關(guān)口交通雜亂D區(qū)：TH103套F區(qū)：高層A區(qū)：TH111套06年4月底銷售C區(qū)：TH86套獨棟7套06年4月底銷售疊TH區(qū)：154套E區(qū)：高層分區(qū)占地面積建筑面積A區(qū)49154.2485790.1526966.3351521.94C區(qū)36635.9124555.61B區(qū)20114.0333708.50D區(qū)37246.2028241.70E區(qū)30685.63138196.00F區(qū)26813.28107128.05合計200649.29358796.19開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏:A、C區(qū)>B區(qū)>E區(qū)>F區(qū)>D區(qū)一期(A、C區(qū))情況:容積率:約0.6；戶均面積：252平方米分期開發(fā)的大盤自2006年3月6日起星河會VIP卡登記會員260位，實際存款到帳162位；（數(shù)據(jù)截止日3月21日）客戶語錄：其實這關(guān)內(nèi)關(guān)外的區(qū)分最主要的也不是看那個梅林關(guān)，那座山是個障礙，無形中就把關(guān)內(nèi)和關(guān)外給隔開了；這里的山顯的太禿了，前面只有荔枝樹，體現(xiàn)不了原生態(tài)了；星河丹堤和豐澤湖山莊在一起，會不會很亂啊，那么多人；如果價格不是問題，其它都不是問題。就這地方還能賣到兩萬啊？第五園才一萬多，你們這里不會太貴吧？客戶情況市場狀況4季1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季2005200620072008潛龍山莊50套townhouse，50套別墅圣莫麗斯215余套townhouse，4套別墅尖崗山一期195套townhouse，120套別墅本項目197套TH波托菲諾別墅2期15套別墅龍1號地塊小于50套townhouse東方花園8套別墅關(guān)外關(guān)內(nèi)溪之谷101套別墅天琴灣3期48套別墅、獨棟鳳凰谷68套townhouse，15套別墅東部華僑城約184套townhouse，233套別墅

聯(lián)泰紅樹灣及大梅沙約180+69套別墅香蜜湖1號高層大平面從產(chǎn)品可替代性看：推售同期將面臨“圣莫麗斯”、“尖崗山”及“香蜜湖1號大平面等大盤的直面競爭。突破競爭的主要手段——建立項目差異化的高端形象。目標(biāo)目標(biāo)下的問題解決問題的方法策略分解與執(zhí)行營銷費用預(yù)算報告思路推廣類：《星河丹堤開盤前媒體投放計劃》、《星河丹堤至8月營銷工作計劃》事件類：《星河丹堤春交會展位設(shè)計建議》、《星河會VIP積分卡申請須知》《星河丹堤豪宅客戶聚餐會》、《星河丹堤豪宅客戶聚餐會工作執(zhí)行表》《豪宅客戶聚餐會總結(jié)一、二》、《星河丹堤郊野公園推廣方案》《星河丹堤專利產(chǎn)品發(fā)布會方案》《星河丹堤專利產(chǎn)品發(fā)布會執(zhí)行細(xì)則》《星河丹堤專利產(chǎn)品命名》、《國家地理雜志合作紀(jì)要》客戶類：《星河丹堤積分卡客戶訪談問卷分析一》展示類：《星河丹堤看樓通道導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)置建議》、《星河丹堤看樓車建議》《星河丹堤項目售樓處布置和裝修風(fēng)格建議》《星河丹堤樣板房設(shè)計風(fēng)格建議》、《星河丹堤物業(yè)服務(wù)建議》《星河丹堤D、E、F區(qū)樣板房設(shè)置建議》《深圳高端項目物業(yè)管理調(diào)查》附件清單目標(biāo)短期目標(biāo)：4月28日一期（A、C區(qū)）公開發(fā)售，開盤月實現(xiàn)銷售率50%，

約100套；半年實現(xiàn)100%銷售（204套）。（合同約定）長期目標(biāo)：建丹堤大盤影響力，樹“星河丹堤”強(qiáng)勢品牌，鋪墊后續(xù)開發(fā)項目。目標(biāo)開盤火爆、持續(xù)旺銷保證銷售速度大盤影響力足量誠意客戶（不少于400批）差異化項目亮點傳播到位，建立形象高度，（支撐價格）前期上門量約：15批/周；積分卡辦理后上門量60批/周目標(biāo)下的問問題產(chǎn)品戶均面面積加大，，前期“城城市中產(chǎn)””的推廣使使客戶對項項目的認(rèn)知知高度不足足，客戶發(fā)發(fā)生錯位；；作為分期開開發(fā)的大盤盤，從營銷銷的角度上上，本項目目必須建立立市場高度度；客戶與市場場未感知本本項目為第第一梯隊產(chǎn)產(chǎn)品；問題1：如如何發(fā)揮項項目自身優(yōu)優(yōu)勢，刷新新前期市場場印象，樹立項項目差異化化高端形象象？6月中A、C區(qū)樣板房開放7月底B1樣板房開放8月底B6樣板房開放5月8月7月6月4月3月4.28AC區(qū)開售3.28銷售中心到位3.28啟動區(qū)到4.1銷售中心開放8月中下旬B區(qū)公開銷售目標(biāo)下的問問題問題2:短短期內(nèi)如何何快速積累累有效客戶戶?實現(xiàn)開售熱銷？？優(yōu)勢（S））：劣勢（W））：機(jī)會（O））：威脅（T））：利用機(jī)會，，克服劣勢勢發(fā)揮優(yōu)勢，，搶占機(jī)會會減小劣勢，，避免威脅脅發(fā)揮優(yōu)勢，，轉(zhuǎn)化威脅脅1、資源：：銀湖山郊郊野公園、、9萬平米米原生湖；；2、產(chǎn)品：：高附加值值、高附送送率；3、區(qū)位：：關(guān)內(nèi)唯一一別墅群項項目；4、合作團(tuán)團(tuán)隊資源（（星河會、、世聯(lián)資源源網(wǎng)）1、南平快快速的噪音音影響；2、山湖林林海的影響響；3、梅林關(guān)關(guān)交通影響響；1、同期內(nèi)內(nèi)可替代性性產(chǎn)品競爭爭不大；2、關(guān)內(nèi)土土地供應(yīng)稀稀缺3、政府對對梅林關(guān)改改造工程1、下半年年存在潛在在政策風(fēng)險險；刷新印象，，建立差異異化競爭級別感感注重細(xì)節(jié)，，突出高形形象和高展示價價值SWOT分分析及策略略推導(dǎo)線上上線線下下結(jié)結(jié)合合，，廣廣泛泛積積累累客戶戶小步步快快跑跑，，制制造造稀稀缺缺策略略及及執(zhí)執(zhí)行行方方案案?刷新新印印象象,建建立立差差異異化化競競爭爭級級別別感感?線上上線線下下結(jié)結(jié)合合,廣廣泛泛積積累累客客戶戶?注重重細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)，，突突出出高高形形象象和和高高展展示示價價值值?小步步快快跑跑,制制造造稀稀缺缺【星河河丹丹堤堤一一期期總總攻攻略略】推廣廣攻攻略略展示示、、服服務(wù)務(wù)攻攻略略客戶戶購購買買并并實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目價價值值推售售策策略略形象象攻攻略略客戶戶攻攻略略客戶戶知知道道并并認(rèn)認(rèn)可可總攻攻略略及及執(zhí)執(zhí)行行方方案案總攻攻略略圖圖營銷銷推推廣廣攻攻略略星河河丹丹堤堤總總攻攻略略圖圖利用用積積分分卡卡，，廣廣泛泛擴(kuò)擴(kuò)大大銷銷售售隊隊伍伍豪宅宅客客戶戶聚聚餐餐，，主主動動經(jīng)經(jīng)營營客客戶戶世聯(lián)聯(lián)資資源源聯(lián)聯(lián)動動，，拓拓寬寬客客戶戶渠渠道道誠意意客客戶戶回回訪訪，，摸摸查查意意向向，，指指導(dǎo)導(dǎo)推推售售策策略略及及價價格格策策略略C、、客客戶戶攻攻略略銷售中心及前廣場：增加可參與性概念展廳：充分利用聲光電，國家地理雜志聯(lián)辦圖片展展示區(qū)、樣板房：通道綠化到位；工地圍板融入園林；濕紙巾機(jī)、自動鞋套機(jī)等增值服務(wù)工作人員培訓(xùn)考核后上崗；服裝整齊大方，服務(wù)有禮有節(jié)，體現(xiàn)主人般的尊貴感D、、展展示示攻攻略略情景景品值值產(chǎn)產(chǎn)價價私家家院院落落落落生生活活展示示區(qū)區(qū)、、清清水水房房、、外外立立面面、、圍圍墻墻、、私私家家院院落落與與公公共共園園林林的的布布置置高附附加加值值地下下私私家家車車庫庫、、多多功功能能空空間間、、前前庭庭、、后后院院、、露露臺臺、、中中庭庭、、私私家家電電梯梯等等少量量多多次次推推售售，，制制造造稀稀缺缺；；小小步步快快跑跑，，提提升升價價值值（（視視客客戶戶摸摸查查情情況況適適當(dāng)當(dāng)調(diào)調(diào)整整，，詳詳見見價價格格報報告告））郊野野公公園園熱熱炒炒，，提提升升””西西銀銀湖湖““區(qū)區(qū)域域價價值值專利利產(chǎn)產(chǎn)品品申申報報并并發(fā)發(fā)布布，，專專門門為為CEO打打造造的的城城市市別別墅墅名人人圈圈層層影影響響，，制制造造話話題題引引導(dǎo)導(dǎo)風(fēng)水水絕絕佳佳居居所所，，樹樹立立良良好好口口碑碑展會會形形象象展展示示，，延延續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)布布高高調(diào)調(diào)形形象象B、、事事件件形象象攻攻略略：：全全新新主主題題，，刷刷新新形形象象，，提提升升級級別別；；城城市市原原生生CEO官官邸邸A、、推推廣廣戶外外廣廣告告：：全全新新形形象象展展示示地盤盤包包裝裝：：配配合合項項目目整整體體氣氣質(zhì)質(zhì)4月月起起媒媒體體全全面面起起勢勢亮亮相相：：各各大大主主流流報報紙紙、、《《三三聯(lián)聯(lián)生生活活周周刊刊》》、、《《新新財財富富》》、、《《時時尚尚旅旅游游》》等等；；網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、直直郵郵等等配配合合E推推售售攻攻略略新主主題題刷刷新新前前期期形形象象，，提提升升項項目目級級別別;新形形象象自自2006年年2月月中中旬旬始始全全面面應(yīng)應(yīng)用用于于系系列列出出街街物物料料。。附件件《星星河河丹丹堤堤開開盤盤前前媒媒體體投投放放計計劃劃》》推廣廣攻略略及及執(zhí)執(zhí)行行————刷新新A事件件攻略略及及執(zhí)執(zhí)行行————資源源最最大大化化出發(fā)發(fā)點點————借借勢勢““銀銀湖湖山山郊郊野野公公園園””，，讓讓更更多多的的客客戶戶知知道道星星河河丹丹堤堤目標(biāo)標(biāo)————建建立立““銀銀湖湖山山郊郊野野公公園園””特特殊殊區(qū)區(qū)位位的的影影響響力力手段段————與與深深圳圳政政府府合合作作，，共共同同推推廣廣““銀銀湖湖山山郊郊野野公公園園””增增加加市市場場公公信信力力；；美國國《《國國家家地地理理雜雜志志》》合合作作進(jìn)進(jìn)行行品品牌牌嫁嫁接接，，提提升升項項目目級級別別感感；；執(zhí)行行時時間間及及概概況況————2006年年3月月起起至至項項目目銷銷售售完完畢畢目前前已已確確定定發(fā)發(fā)布布五五月月刊刊《《時時尚尚旅旅游游》》““星星河河丹丹堤堤別別冊冊””執(zhí)行行細(xì)細(xì)則則————具具體體執(zhí)執(zhí)行行細(xì)細(xì)則則及及時時間間安安排排請請參參見見附附件件《星河丹堤郊郊野公園推廣廣方案》及《地理雜志洽洽談紀(jì)要》必殺客戶———喜愛登山等等戶外活動、、關(guān)注健康生生活的客戶郊野公園攻略略B出發(fā)點——利用產(chǎn)品自身身優(yōu)勢，廣泛泛吸引客戶并并體驗產(chǎn)品優(yōu)勢：附附送價值、外外立面設(shè)計（（合府、冠邸邸）……客戶語錄———“這個戶型型綜合了各家家之長，我很很喜歡。”目標(biāo)——星河丹堤=高高附加值=高高品質(zhì)手段——1、產(chǎn)品專利利申請（為城城市CEO度度身定造）2、《專利產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布會》》拔升項目調(diào)調(diào)性，制造營營銷亮點執(zhí)行時間及現(xiàn)現(xiàn)狀——2006年3月—5月，，目前相關(guān)專專利申請已經(jīng)經(jīng)受理關(guān)鍵節(jié)點———3月底4月初初《專利產(chǎn)品品發(fā)布會》》執(zhí)行細(xì)則———具體執(zhí)行安排排請參見附件件《星河丹堤專專利產(chǎn)品發(fā)布布會方案》《專利產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會執(zhí)行細(xì)細(xì)則》《星河丹堤專專利命名》事件攻略及執(zhí)行——產(chǎn)品優(yōu)勢專利產(chǎn)品攻略略B出發(fā)點：線下傳播營銷銷鎖定圈層客客戶案例：“萬科科·十七英里里，章子怡購購房輿論”目前項目資源源：高球明明星“張連連偉”準(zhǔn)備落落戶丹堤目標(biāo)：制造客戶圈內(nèi)內(nèi)談資，鎖定定客戶手段：1、口碑的傳傳播——風(fēng)水師介紹““張連偉”落落戶丹堤傳播方式：銷銷售人員口頭頭宣傳、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)論壇匿名傳傳播2、名人活動動參與——項目舉辦辦的客戶活動動，邀請“張張連偉”參與與，如聚餐會、現(xiàn)現(xiàn)場活動等，，制造話題。。執(zhí)行時間及現(xiàn)現(xiàn)狀：2006年3月初開始，，目前銷售人人員已統(tǒng)一口口徑向外發(fā)布布相關(guān)信息，并計計劃在網(wǎng)絡(luò)進(jìn)進(jìn)行炒作。名人攻略事件攻略及執(zhí)行——圈層傳播B出發(fā)點——高端客戶購房房風(fēng)水問題至至關(guān)重要，從從風(fēng)水角度吸吸引客戶。目標(biāo)——“丹堤”=““最適合居住住的風(fēng)水住宅宅”手段：1、風(fēng)水大師師協(xié)會聚餐——提前與相相關(guān)人員打好好關(guān)系，統(tǒng)一一口徑，認(rèn)同同丹堤為“風(fēng)風(fēng)水第一居所所”2、銀湖山祈祈福活動——在銀湖山山郊野公園推推廣初見成效效后開展（預(yù)預(yù)計在4月份份）。傳播媒體———線下傳播（網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)及口碑）執(zhí)行時間：2006年3月起風(fēng)水攻略事件攻略及執(zhí)行——風(fēng)水絕佳B目標(biāo)——延續(xù)星河丹堤堤秋交會的氣氣勢，引起市市場及消費者者關(guān)注；展示星河丹堤堤高調(diào)形象，，建立市場良良好口碑。參展目的———形象展示為主主參展主題———城市原生CEO官邸（可可適當(dāng)結(jié)合國國家地理雜志志及專利）必要前提———合適的主通道道位置充分展展示（原星河河世紀(jì)或丹堤堤的展位均可可）籌備工作———1、展位的提提前預(yù)定2、展位設(shè)計計招標(biāo)（招標(biāo)標(biāo)工作2月底底已開展）執(zhí)行細(xì)則請參參見附件———《星河丹堤春交交會展位設(shè)計計建議》展會攻略事件攻略及執(zhí)行——持續(xù)高形象B客戶攻略及執(zhí)行——擴(kuò)大銷售隊伍伍積分卡攻略啟動時間2006年3月6日目的——利用積分系統(tǒng)統(tǒng)，建立以營營銷為主導(dǎo)的的客戶資源管管理體系，廣廣泛擴(kuò)大銷售隊伍，建建立星河品牌牌市場影響力力。目標(biāo)客戶——星河丹堤的關(guān)關(guān)注客戶圈層層積分獲得：——客戶可通通過購房、參參加活動獲得得積分；積分分可兌換等值值購物卡或獎獎品、購房優(yōu)惠具體申請細(xì)則則：請參見《星河會VIP積分卡申申請須知》積分卡辦理情情況（3.6-3.14）：共191人，，其中福田134人、南南山26人，，羅湖、寶安共共13人、龍龍崗1人C客戶攻略及執(zhí)行——鎖定豪宅客戶戶目標(biāo)——主動挖掘豪宅宅客戶資源（（充分利用世世聯(lián)豪宅客戶戶）活動形式———設(shè)定“客戶關(guān)關(guān)注的房地產(chǎn)產(chǎn)問題”為主主題，請各渠道的豪豪宅目標(biāo)客戶戶參與（100-120人）同時安排星河河丹堤項目的推介深圳豪豪宅走勢\豪豪宅與稀缺資資源\置業(yè)豪豪宅的注意事事項頻率：自3月月11日起，，每周一次，，地點：香榭榭里丹桂軒費用預(yù)算：2.5萬/次次活動效果評估估：對丹堤感興趣趣的客戶———可申請辦理理積分卡，蓄蓄客方案可同同時啟用。對丹堤不感興興趣的客戶———影響其態(tài)態(tài)度，在朋友友圈層形成口口碑傳播。3月11日活活動辦卡5張，3月18日日活動辦卡8張.詳細(xì)執(zhí)行方案案見附件：《星河丹堤客客戶聚餐會方方案》《工作執(zhí)行表表》、《首次客戶聚聚餐活動總結(jié)結(jié)》C目標(biāo)——調(diào)動世聯(lián)二、、三級市場廣廣泛的客戶資資源，轉(zhuǎn)介目目標(biāo)客戶形式：二三級市場聯(lián)聯(lián)動；二二級級市場聯(lián)動，，并結(jié)合豪宅宅客戶聚餐會會；對丹堤項目進(jìn)進(jìn)行推介：具體推介內(nèi)容容請參見附件《星星河丹堤聯(lián)動動推介》具體推介紹執(zhí)執(zhí)行情況：已于2006年3月15日進(jìn)行了第第一次星河丹丹堤項目二三三級聯(lián)動推介介紹會。截至2006年3月19日通過二三三級推介上門門客戶共26批。客戶攻略及執(zhí)行——擴(kuò)大客戶群體體聯(lián)動攻略C目標(biāo)——借助各種與客客戶接觸的機(jī)機(jī)會深入了解解客戶意向及及需求，指導(dǎo)導(dǎo)項目后續(xù)工作（推推廣、價格））；回訪形式（自自2006年年2月中旬開開始）：1、定期預(yù)約約誠意客戶上上門：“專人為客戶戶講解產(chǎn)品””，預(yù)約客戶戶進(jìn)行深入溝溝通，聆聽客客戶需求。2、上門客戶戶深入溝通銷售現(xiàn)場預(yù)設(shè)設(shè)調(diào)查問卷，，接待人員統(tǒng)統(tǒng)一培訓(xùn)，按按階段調(diào)查目目標(biāo)，對客戶情況進(jìn)行摸摸底；3月底底開始實現(xiàn)預(yù)預(yù)銷控。第一階段訪談?wù)剢柧砑胺治鑫鲆姼郊骸缎呛拥さ躺仙祥T客戶訪談?wù)剢柧怼贰ⅰ缎呛拥さ痰诘谝浑A段積分分卡客戶分析析》客戶攻略及執(zhí)行——意向排查指導(dǎo)導(dǎo)價格訪談摸底攻略略C銷售中心及會會所前廣場：：增加可參與性性（休憩長椅椅、遮陽傘））體現(xiàn)生態(tài)、自自然，多布置置植物完善導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)（入口、停停車場、銷售售中心、樣板板房、湖棧道道等）銷售中心配濕濕巾機(jī)及自動動擦鞋機(jī)等增增值服務(wù)咖啡吧、雪茄茄吧、紅酒吧吧展示攻略1D概念展廳關(guān)鍵點：1、保證有足足夠的空間擺擺放展品，充充分利用聲、、光、電系統(tǒng)統(tǒng)2、未有展示示活動時，展展廳的布置植植物造景，避避免過于空空曠3、開辟時光光展板，展示示攝影師隨時時拍攝的記錄錄項目歷程的的照片4、4-5月月間，與國家家地理雜志及及時尚旅游集集團(tuán)聯(lián)辦“城城市進(jìn)程中中的自自然””原生生圖片片展展示攻略2D展示區(qū)區(qū)關(guān)鍵點點：1、會會所、、游泳泳池、、網(wǎng)球球場及及展示示區(qū)園園林完完全開開放式式展示示；2、看看樓通通道清清晰導(dǎo)導(dǎo)示（（導(dǎo)示示牌配配指引引人員員）；；3、湖湖邊棧棧道平平整及及體驗驗式展展示；；4、工工地圍圍板的的設(shè)計計制作作需與與園林林融合合一體體樣板房房關(guān)鍵點點：1、保保安及及保潔潔人員員足夠夠配備備；2、管管家式式體驗驗參觀觀，充充分考考慮客客戶現(xiàn)現(xiàn)場感感知；；3、室室內(nèi)家家居裝裝飾體體現(xiàn)品品質(zhì)感感4、采采用自自動鞋鞋套機(jī)機(jī)、濕濕紙巾巾機(jī)提提升客客戶看看樓感感受5、工工程樣樣板房房要配配備綠綠植及及空調(diào)調(diào)，保保證夏夏天客客戶看看樓感感受展示攻略3D服裝服務(wù)人人員著著裝整整齊大大方、、保安安人員員著深深色職職業(yè)裝裝，所所有工工作人人員配配帶統(tǒng)一一工牌牌，體體現(xiàn)項項目品品質(zhì)；；服務(wù)有禮有有節(jié)，，““來有有問聲聲去有有送聲聲”，，在各各個細(xì)細(xì)節(jié)上上采用用人工工服務(wù)務(wù)提醒，務(wù)務(wù)求讓讓客戶戶處處處體驗驗主人人的尊尊貴感感；硬件重要崗崗位保保安及及服務(wù)務(wù)人員員配無無線對對講，，體現(xiàn)現(xiàn)項目目檔次次及安安全性性；軟件所有銷銷售中中心工工作人人員需需培訓(xùn)訓(xùn)考核核后方方可上上崗（（含保保安、、保潔潔人員員）展示攻略4D看樓通通道：：《星河河丹堤堤看樓樓通道道導(dǎo)視視系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)置置建議議》《星河河丹堤堤看樓樓車建建議》》銷售中中心：：《星河河丹堤堤項目目售樓樓處布布置和和裝修修風(fēng)格格建議議》樣板房房：《星河丹丹堤樣樣板房房設(shè)計計風(fēng)格格建議議》、《星河河丹堤堤D、、E、、F區(qū)區(qū)樣板板房設(shè)設(shè)置建建議》》服務(wù)：：《深圳圳高端端項目目物業(yè)業(yè)管理理調(diào)查查》、《星河河丹堤堤物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)建議議》展示攻略5D在香蜜蜜湖1號的的案例例中，，總結(jié)結(jié)以下下影響響價格格的三三方面面：消費者者信心心（項目““級別別感””）銷售模模式（人為為制造造稀缺缺）客戶體體驗（“尊尊貴””感））本項目目價格格策略略：少量多多次推推售、、制造造稀缺缺；小小步快快跑、、提升升價值值并規(guī)規(guī)避可可能的的政策策風(fēng)險險1、積積累多多少客客戶，，推多多少單單位，，制造造稀缺缺；2、通通過分分批領(lǐng)領(lǐng)取預(yù)預(yù)售證證、合合理價價格杠杠桿、、營銷銷包裝裝展示示、銷銷售引引導(dǎo)等手段段實現(xiàn)現(xiàn)分批批推售售安排排。價格報報告提提交時時間：：價格報報告的的相關(guān)關(guān)籌備備工作作現(xiàn)正正開展展中，，預(yù)計計4月月初提提交具體推推售策策略詳詳見后后續(xù)提提交的的價格格報告告推售攻略E根據(jù)政政府關(guān)關(guān)于禁禁止““認(rèn)籌籌”““集中中選房房”的的規(guī)定定，本本項目目的首首次開開售將將通過過“自然然排隊隊”的形式式進(jìn)行行選房房。目前常常用的的方式式如下下：1、提提前公公布價價格，，但價價格公公布日日無優(yōu)優(yōu)惠，，客戶戶在指指定日日期前前來購購買方方可獲獲得額額外優(yōu)優(yōu)惠，，先到到先得得。前前提提：優(yōu)優(yōu)惠額額度足足夠吸吸引客客戶。。2、根根據(jù)客客戶量量情況況，統(tǒng)統(tǒng)一提提前電電話、、短信信或報報紙發(fā)發(fā)布開開盤信信息，，客戶戶自主主上門門購買買，先先到先先得。。執(zhí)行注注意事事項：：關(guān)系戶戶的處處理為保證證關(guān)系系戶的的順利利選房房，建建議提提前在在公開開銷售售日統(tǒng)統(tǒng)一確確認(rèn)各各關(guān)系系戶房房號，，提前前安排排。具體開開盤執(zhí)執(zhí)行方方案將將于2006年年4月月上旬旬提交交推售攻略E總攻略圖圖推廣主題題20064.14.154.287月底專利產(chǎn)品品發(fā)布會會展示區(qū)開開放8月中春交會參參展路牌、圍圍板樓書、產(chǎn)產(chǎn)品手冊冊5.35.76月中旬旬節(jié)點物料一期開售售8月底一期樣板板房開放放B1樣板板房開放放二期開售售B6樣板板房開放放工程銷售中心心進(jìn)場開盤熱銷預(yù)熱宣傳，蓄客認(rèn)籌持續(xù)旺銷，帶動二期星河丹堤堤城市原原生CEO官邸邸事件每周末持持續(xù)豪宅宅客戶餐餐會4月初開開始郊野野公園熱熱炒4月初國國家地理理雜志圖圖片展風(fēng)水大師師口碑傳傳播線下名人人炒作春交會高高調(diào)形象象展示4月23日算價價營銷費用用預(yù)算備注：本本費用至至開盤前前，不含含前期的的2006年前前的推廣廣費用項目費用比例媒體推廣費用645萬43.97%廣告牌（深南路、黨校、梅林關(guān)）347萬23.65%活動聚餐活動15萬7.16%專利產(chǎn)品發(fā)布會10萬銷售中心開放活動10萬樣板房開放活動10萬開盤活動20萬專利申請10萬時尚集團(tuán)合作30萬春交會100萬6.82%現(xiàn)場包裝類70萬4.77%3D、影視制作類80萬5.45%模型制作類60萬4.09%銷售物料印刷60萬4.09%合計1467萬100%

2.24-3.143.15-4.124.13-5.07合計比例報紙——205萬185萬390萬60.47%電臺——23.73萬22.04萬45.77萬7.10%電視——47.2萬60萬107.2萬16.62%短信0.1萬0.15萬0.2萬0.45萬0.07%雜志——29.55萬10萬39.55萬6.13%直郵——10萬——10萬1.55%網(wǎng)絡(luò)4萬22萬12萬38萬5.89%電影貼片————10萬10萬1.55%廣告牌1萬1萬2萬4萬0.62%合計5.1萬338.63萬301.24萬644.97萬100.00%媒體費用用預(yù)算備注：本本費用至至開盤前前，不含含前期的的2006年前前的推廣廣費用THEEND謝謝謝！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:36:5203:36:5203:361/5/20233:36:52AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:36:5203:36Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:36:5203:36:5203:36Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2303:36:5203:36:52January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20233:36:52上午03:36:521月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:36上上午午1月月-2303:36January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/53:36:5203:36:5205January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。3:36:52上午午3:36上午午03:36:521月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。03:36:5203:36:5203:361/5/20233:36:52AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。1月-2303:36:5203:36Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓