2010下半年營銷執行報告2010年7月匯報內容營銷推盤策略項目客戶策略營銷推廣策略營銷執行方案銷售環境提升行銷目標行銷基礎行銷策略體系市場環境分析階段銷量指標階段銷量指標物業形態1-6月完成量7-12月計劃量銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售金額（萬元）銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售金額（萬元）高層57433855422141.42925734500100936.7底商16242084681.81516380005760.8獨立商業0------53923700019950.4車位0---------19萬/個3268匯總5905---22823.236165----129915.9金額指標：12.99億注：以上數據以項目最新的運營計劃為準9月中旬2、4號樓兩套樣板房（硬、軟裝）以及兩套精裝修交房標準（硬裝）交付；9月中旬建材展示館交付；10月中旬5號樓一套樣板房（硬、軟裝）交付；按照以上工程節點推算，1-5號樓公寓最早的開盤時間在今年9月底8月初1-5號樓達到預售結構標準，可根據銷售需要取得預售許可證；銷售周期：3個月物業形態位置戶型戶型面積（㎡）面積（㎡）套數（套）面積配比套數配比住宅1-5號樓2房2廳1衛86-1041133411518％27%2房2廳2衛134-14663房2廳2衛142-1603536723156％53%4房2廳2衛16316725126％20%184-22684合計437100％100%銷售重點：三房、四房市場環境分析市場之變——政策轉向打壓投資、投機！！！滅絕外地購房！！！規范房地產交易！！！如何抓住客戶？在打擊投資投機背景下，轉為自住導向，爭奪客戶如何促使其成交？解決客戶貸款問題；盡可能降低客戶首付巨大壓力。如何度過難關？此番1年以上的調整期，積極調整應對策略，盡快回收現金對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款

首套首付不得低于30%；二套首付款比例不得低于50%，利率1.1倍；三套及以上，可限貸。上海細則將率先出臺房產稅8‰

：起征點人均70平or戶均200？房產稅懸而未決！！！《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知市場之變——樓市巨變·整體市場直下冰點06年以來最低點·半年度成交量縮減2/3·供大于求0.79商品住宅半年度供需對比（萬㎡）2010年上，供求關系逆轉，呈現供大于求狀態10年供應、成交同時大幅減少，商品住宅供應431萬方，成交342萬方；2010年上，商品住宅、別墅市場成交銳減2/3；低于06年低點10年上商品住宅成交342萬方；09年下成交939萬方，減少64%2010年上商品公寓走勢圖4月高點后跌落，價格回歸09年中[月度數據]：5月起成交價格連續下滑2010年4月：突破20000元大關2010年5月：18513元/㎡；↓11.5%2010年6月：17494元/㎡；↓5.5%萬㎡萬㎡元/㎡市場之變——樓市巨變·豪宅擴容回縮3w元以上豪宅半年度成交量比對一線濱江豪宅新開盤跟蹤樓盤名稱開盤時間推出套數銷售套數銷售率銷售價格較報價跌幅黃浦灣1.2686/3136%567月無成交78900基本持平匯景天地6.25200/178.5%4948035%豐盛皇朝4.17309/3411%5927015%【高端客戶收手】：長達半年積累期期的濱江豪宅，新開盤成交率不過10%頂峰【峰值】：09下，3722套【第二峰值】：09上，2391套【回縮階段】：10上，1970套遭遇市場巨變，豪宅市場擴容現象迅速回縮，弱于09年上行情未續寫09下豪宅巔峰，10上豪宅市場弱于09上同期【一線豪宅率先啟動】：30%的巨大報價和成交價格價差，而不足5w的成交價格甚至低于09年中黃浦灣、外灘九里等濱江豪宅剛啟動時的價格一線豪宅率先價格回歸，價格回歸09年中水平單位：套2391套3722套1970套市場之變——樓市巨巨變·外地地客驟然消消失新政后，外外地客戶驟驟然消失，，本地客戶戶重新成為為樓市支撐撐主力3w元以上上成交客戶戶區域結構構變化09年下：客戶樣本3722套套10年1-3月：客戶樣本1053套套10年4-6月：客戶樣本917套擴大大幅減少10年初，，以江浙為為首的外地地客戶比例例出現峰值市場之變——樓市巨巨變·競品品項目客戶戶特點品尊國際———城市副副中心，多多業態城市市綜合體09下：成成交75套套外地60%；上海38%10上：成成交85套套外地30%；上海70%建邦16區區——定位位區域標桿桿，瞄準區區域內自住住客戶上海客戶區區域分析09下：成成交191套外地40%；上海60%10上：成成交66套套外地25%；上海75%上海客戶區區域分析品尊國際為為例，逆勢勢下三線豪豪宅外區擴擴展受阻北區客戶70%北區客戶85%北區項目在在市場收縮縮狀態下，，擴展外區客客戶難度更更大，區域域客戶成為為支撐主力力區域型項目目，客戶符符合設想定位城市副副中心，但但外區客戶戶導入30%應變之策市場走弱，，三線豪宅宅發展空間間受制事實說明，，北區樓盤盤客戶擴展展仍存在局局限性，外外拓難度大大整體市場投投資受抑制制，必須轉轉向自住方方向以保證證項目穩妥妥去化調整項目拓拓展策略：：在區域需求求巨大、市市場逆境下下另尋出路路。立足區區域后，進進行全市客客戶拓展1年期以上上的調整期期；政策近近期不可能能松動；濱江一線豪豪宅；萬科科、綠地等等品牌開發發商都已經經開始降價價促銷積極、主動動的價格策策略，迎戰戰市場逆境境區域環境分分析——市場容容量分析競爭環境北上海長期期處于供應應稀缺狀態態10年整體體供大于求求狀態下，，北區仍求求大于供09年市場場火爆，銷銷售快速08-10年北區中中環內供需需圖表（虹、楊、、閘、普））09、10年上市新新盤虹口口：：09年年5個個；；10年年3個個閘北北：：09年年6個個；；10年年2個個楊浦浦：：09年年3個個；；10年年1個個綠洲洲雅雅賓賓利利；；開開盤盤前前三三月月銷銷售售率率70%建邦邦16區區；開開盤盤前前兩兩月月銷銷售售率率80%10年年雖雖市市場場弱弱勢勢，，但但北北區區市市場場潛潛在在需需求求巨巨大大建邦邦16區區；；前前期期客客戶戶認認籌籌200組組，，但但當當天天30組組成成交交大寧寧城城；開開盤盤當當天天預預訂訂128套套，，目目前前已已經經達達到到241套套10年年開開盤盤項項目目銷銷售售情情況況09年年開開盤盤項項目目銷銷售售情情況況品尊尊國國際際；開開盤盤前前兩兩月月銷銷售售率率30%供求求比比1：：1.43供求求比比1：：1.1全市市供供求求比比：：1：：1.271：：0.82區域域環環境境分分析析重點點個個案案成成交交分分析析————建建邦邦16區區項目目簡簡述述：：總規規模模：：規規劃劃占占地地近近5萬萬平平方方米米，，總總建建筑筑面面積積20萬萬平平方方米米以高高層層住住宅宅為為主主，，規規劃劃建建設設11棟棟建建筑筑單單體體，，其其中中一一棟棟為為公公寓寓式式辦辦公公樓樓，，其其余余10棟棟均均為為住住宅宅，，臨臨街街部部分分建建筑筑設設有有底底商商。。一期期介介紹紹：：一一期期開開發發四四棟棟高高層層，，6、、7、、8、、10號號樓樓，，總總建建筑筑面面積積7.5萬萬平平米米，，容容積積率率3.96，，樓樓間間距距約約在在35M左左右右，，規規劃劃建建筑筑的的層層數數為為27層層、、32層層。。物物業業簡簡況況：：西西北北面面一一幢幢為為18層層1單單元元，，東東北北面面一一幢幢為為17層層2個個單單元元，，東東南南面面一一幢幢為為24~30層層2個個單單元元開盤時間：2009年5月開盤價格：32000元元/㎡；目前前36000元/㎡虹口內環少見見的規模大盤盤；多為區域域客戶消化房型（面積）供應套數總去化套數網上剩余253套147套2R（99㎡）123（49%）483R（123-136㎡）130（51%）9931000元元37000元元/㎡164套30套常規產品為主主，二房去化化最快開盤當月成交交量僅30套套；37000元價格格不被客戶接接受200張認籌籌卡證明北區區潛在客戶多多區域環境分析析重點個案成交交分析——品品尊國際樓盤位置：普普陀真如項目簡述：城城市綜合體（（精裝公寓、、萬豪萬麗酒酒店、酒店公公寓、5A寫寫字樓、大型型商業）總建筑面積約約70萬㎡；；容積率2.9分三期開發，，本期為二期期，建筑面積積為15萬㎡㎡，容積率2.90物業簡況：本本期共7幢27~31層層高層，約1000套，，首批276套，開盤價：35000~42000元元/㎡（裝修修標準3500）開盤時間：2009年11月產品結構：真如城市副中中心、70萬萬城市綜合體體、三期60%大戶型、、銷售進入窘窘境房型（面積）推出供應結構去化套數網上剩余276套157套119套2R（95-126）114套79363R（155㎡）80套31（20%）254R（165-205㎡）82套47（30%）58開盤前期去化化主力以兩房房為主；目前大部分剩剩余體量都是是4房3850037500元元/㎡30-50套套2套09年底開盤盤初期38500元，對對應30-50月銷量近幾個月價格格略有下降，，但成交僵持持個位數區域環境分析析重點個案成交交分析——大大寧城項目位置：緊緊貼內環外側側；原上海壓壓縮機廠地塊塊；東近共和和新路，南至至中山北路，，西至普善路路，開發商：上海海屹申房產開開發有限公司司項目規模：占占地7.8萬萬，建筑面積積24.6萬萬方項目特色：該該小區內還引引進了一所初初級中學。同時社區內規規劃的3萬平平方米超大生生態綠地、節節能環保住宅宅設計主力產品：以以90-95平米精致三三房為主，還還有130-140平米米四房房源。。目前銷售進度度：4月28日售售樓處公開5月7日樣板板房已公開；；具體開盤時時間和均價都都未定開盤日期：7.16；報報價24000元/㎡首批推出：1、2號樓高高層公寓房源源，戶型包括括93平米兩兩房、90-93平米三三房和140平米四房，，附贈入戶花花園，2011年底交房房。經濟型獨特產產品：以大寧作為項項目宣傳立足足點；95㎡㎡三房、135㎡四房區區域內罕見產產品為主低價入市撬動動市場：30000元元報價，開盤盤報價僅24000元，，20%降幅幅；而慧芝湖湖二期收尾價價32000元目前銷售情況況：推出384套；目前前（截止7.18）預定定241套，，成交5套，，成交均價23863元元/㎡93-95三房132-138四房89-91三房（凸前）推出（套）256套64套64套已付定金（套）169套29套43套銷售率66%45%67%已成交套數4套01套剩余套數83套35套20套區域環境分析析——市場需求求格局兩房三房四房90-100100-110110以上90-95120-140140以上130-140160以上大寧城

建邦16區

中海萬錦城

品尊國際

區域余量132套區域余量181套區域余量73套剩余48套套；銷售率72%剩余99套；；銷售率57%剩余36套套；銷售率69%剩余25套；；銷售率55%剩余58套；；銷售率45%剩余48套套；銷售率75%剩余57套；；銷售率45%剩余15套套；銷售率0%區域內；自住住型需求占主主力，2房產產品為去化主主力，且開盤盤首月內基本本實現去化70%以上舒適型產品去去化緩慢，品品尊國際、中中海萬錦城三三、四房去化化率僅50％％左右兩房是市場需需求主力；三三、四房改善善型大戶型產產品需求不足足區域環境分析析——價格格局局品尊國際中海萬錦城閘北內中環：24000元對應開盤預定241套普陀內中環：37000元對應月成交2套虹口內環：37000元對應開盤30套；月成交7套建邦16區中海萬錦城上海灘大寧城閘北內環：35000元對應月成交2套閘北內中環24000元元價格能夠成成為刺激市場場哄搶同檔次地段個個案37000元元價格成交進進入僵持階段段區域環境分析析樓盤名稱地段位置10年1-7月成交套數套均面積成交均價樓層蒙特利城本項目對面1215328341-2F嘉利商業廣場大寧核心圈9106524721F\1-2F嘉和國際大廈地鐵上蓋，虹口足球場核心圈2162482581樓蒙特利城2006年10月開始銷售售，目前銷售售23套，銷銷售率60%；銷售均價價24947元綠洲雅賓利2006年11月開始銷銷售，目前銷銷售4套，銷銷售率50%；銷售均價價34828元商業銷售周期期問題：商業周邊銷售售價格：商業市場總結結：商業市場疲軟軟，并無向上上之勢：雖目目前新政下商商業市場打擊擊弱于住宅市市場，但商業業市場幾年以以來一直處于于增長疲軟期期，增長乏力力項目商業產品品可實現價格格低：四川北北路1樓沿街街小鋪面價格格僅48000元，蒙特特利城街鋪僅僅32800元商業產品銷售售周期非常長長：蒙特利城城、綠洲雅賓賓利項目商業業產品經過4年銷售期，，銷售率僅維維持在50%可實現價格低低，銷售周期期漫長，短期期內通過商業業銷售帶動項項目大幅回款款，在本項目目現實操作中中難度很大。。目前兩房為區區域市場主力力需求，大戶戶型三房、四四房需求不足足，而本案供供應以三、四四房為主，且且戶型面積較較區域同類戶戶型更大。因因此，項目的的難點之一：：如何突破市場場，在短期內內儲備大量的的大戶型客戶戶？商業市場同樣樣受調控的波波及，商鋪物物業普遍消化化不暢，銷售售周期長、價價格實現低。。因此，項目目的難點之二二：在住宅推售的的同時，如何何推動商鋪的的銷售？營銷推盤策略略營銷推盤策略略面對投資撤退退、自住主導導的市場需求求之變以及本地、本本區域占主導導的客源特點點要完成今年高高額的銷售目目標確立主推產品品是策略思考考的第一步順應市場當前前趨勢，滿足足自住型客戶戶需求；深挖挖閘北以及虹虹口等周邊區區域客戶，外外拓郊區回歸歸市中心型客客戶。以有效價格的的入市，爭取取高比例去化化，超越住宅宅部分銷量指指標。商鋪由于交房房周期長、部部分鋪位結構構不合理的因因素，勢必拉拉長銷售周期期。而在住宅宅為主推產品品的同時，短短期內難以對對商鋪單獨蓄蓄客，建議以以目前已推的的存貨量作為為去化重點，，不作明確的的銷量指標要要求。投資性產品不不符合當前市市場趨勢，折折價促銷也未未必能推動大大量去化，同同時必然引起起老客戶的降降價糾紛，直直接影響1-5號樓的銷銷售。因此，，建議8-12月份對6號樓做封存存處理，不主主動推售，維維持原報價。。以自住型1-5號樓公寓寓為沖量重點點，爭取超指指標要求商鋪以現有上上市量為主要要銷售目標，，不作指標要要求6號樓庫存房房源年內不做做促銷，階段段封存不推營銷推盤策略略在明確了1-5號樓公寓寓為推案重點點后面對銷售時間間緊、銷售任任務重的特點點推案節奏的把把控是策略思思考的第二步步廣積糧速速稱王廣積糧：前置置集中蓄客，，通過前期各各類渠道及媒媒體的全面覆覆蓋，集中造造勢，大量儲儲客。速稱王：在逆逆勢下，速度度即利潤，少少批多量的方方式強調速戰戰速決，在短短時間內最大大化的回籠資資金。同時，，通過多體量量短爆的形式式集中引爆市市場，帶動客客戶的迅速跟跟進，為后批批房源有效儲儲客。13第一批推盤時間：2010年9月18日推盤位置：1、3號樓推盤體量：149套，23080平平方米推盤房型：三三房55％、、兩房20％％、四房25％推盤說明：主力產品三房房為推盤重點點，兩房、四四房為重要補補充，全面測測試各類產品品的接受度；；位置處于中上上，增強客戶戶對開盤價格格的高預期；；主線產品三房房的順利銷售售是保證該批批房源高比例例去化的關鍵鍵。營銷推盤策略略54第二批推盤時間：2010年10月28日日推盤位置：4、5號樓推盤體量：218套，28715平平方米推盤房型：三三房68％、、兩房31％％、四房1％％推盤說明：以主力三房和和經濟型兩房房為推案重點點，減少四房房比例；位置處于中下下，以面積控控制下的低總總價優勢占據據主動。營銷推盤策略略項目客戶策略略現場來訪客戶戶分析截止2010年7月15日，案場累累計來訪270組客戶（（針對兩至四四房）。兩房是需求主主力，三房及及四房需求比比例偏少。71％26％區域內及周邊邊占主導，閘閘北、虹口占占比達63％％，其次為普普陀、楊浦等等。現場來訪客戶戶分析客戶主力年齡齡集中在25-45歲，，占比達73％。職業分布相對對較廣，聚焦焦度較高的有有個體私營、、商貿、事業業單位以及制制造業等。區域內及周邊邊比重更大，，閘北、虹口口占比達71％。現場來訪客戶戶分析客戶主力年齡齡集中在36-55歲，，占比達74％，較兩房房高出10歲歲左右。職業分布相對對較廣，聚焦焦度較高的有有個體私營、、銀行金融、、商貿以及事事業單位等。。前期來訪客戶戶主要以閘北北、虹口附近近區域為主，，區域性客戶戶自住購房占占需求主導地地位。房型需求大多多集中在兩房房，少量三房房，與本案大大戶型為主的的產品供應結結構存在較大大的差距。四房客戶總體體來訪量偏少少，不具備明明顯的統計學學特征，來訪訪的4組客戶戶中3組閘北北區，1組長長寧區，年齡齡分布在25-35歲以以及51-55歲，職業業有個體私營營、制造業等等。現場來訪客戶戶分析戶型戶型面積（㎡）2房2廳1衛86-1043房2廳2衛142-1604房2廳2衛184-226緊湊型2房產品說明客戶關注點重視地段和總總價控制，即即性價比豪華型4房房舒適型3房房除了對地段段和項目自自身綜合品品質重視外外服務以及項項目差異化化特點亦為為考量因素素，同總價選擇擇范圍更廣廣對于地段和和項目自身身的規劃、、景觀、配套都將十十分重視目標客戶定定位本案閘北區域客客3號線導入入客4號線導入入客兩大主力區區域客源直直接構成本本項目的主主力客戶閘北內環內內及相鄰板板塊（七浦浦路、虬江江路、柳營營路、新客客站等）虹口內環內內及相鄰板板塊（四川川北路等））軌道沿線導導入型客源源直接構成成本項目的的輔助客戶戶軌道3、4號線導入入板塊（辦辦公地點在在普陀曹楊楊、楊浦大大柏樹、浦浦東世紀大大道等）目標客戶定定位緊湊型2房房虹口區域客客緊湊型2房房客戶身份：：青年成家型型，子女年年齡25-35歲。。區域屬性：：長期生活在在周邊，地地源情節濃濃厚；在周周邊區域上上班，依賴賴地鐵交通通。購房動機：：婚房，由父父母協助出出資購買。。客戶身份：：老年改善型型，年齡45-60歲，子女女已成家獨獨立居住。。區域屬性：：長期生活在在周邊的老老閘北、老老虹口。購房動機：：原物業多為為老式公房房，設施陳陳舊，選擇擇置換新房房，改善居居住條件。。出資方為為老人資換換所得加積積蓄一次性性付款或者者子女出資資還月供。。客戶身份：：中年配置型型，年齡35-45歲。區域屬性：：周邊專業市市場新上海海人、外地地人，七浦浦路、虬江江路、四川川北路等個個體私營業業主。購房動機：：經濟實力強強，提前為為子女購房房，兼顧一一定的資產產配置。目標客戶定定位兩大主力區區域客源深深度挖掘閘北內環內內及相鄰板板塊虹口內環內內及相鄰板板塊兩大導人型型客源的外外拓靜安、黃浦浦以及盧灣灣等市中心心的商務辦辦公區域（（人民廣場場、南京西西路、淮海海路等）郊區回歸市市中心板塊塊（九亭、、莘莊、新新橋等）目標客戶定定位本案閘北區域客客靜安4號線導入入客外環周邊回回歸客舒適型3房房黃浦盧灣虹口區域客客舒適型3房房客戶身份：：中青年換房房型，年齡齡35-50歲。區域屬性：：長期生活在在周邊，地地源情節濃濃厚，包括括老宅北、、老虹口本本地居民以以及長期在在周邊市場場做生意的的個體私營營業主；購房動機：：改善型置業業，原住房房多為兩房房或小三房房，隨著經經濟實力的的增強、家家庭結構的的改變，對對居住尺度度以及品質質要求提高高。客戶身份：：中青年郊區區回歸型，，年齡35-45歲歲。區域屬性：：原居住在莘莘莊、九亭亭等外環周周邊區域，，工作在市市中心區域域（北區為為主，其它它區域為輔輔）。購房動機：：郊區回歸市市中心置業業，原住房房為兩房或或三房，隨隨著經濟實實力的增加加、家庭結結構的改變變（子女出出生等），，考慮到子子女教育、、上班交際際、老人就就醫便利等等因素，選選擇置換原原物業回到到市中心購購房。目標客戶定定位客戶身份：：中青年換房房型，年齡齡35-50歲。區域屬性：：工作地在市市中心區域域黃浦、靜靜安以及盧盧灣的商務務辦公區域域購房動機：：改善型置業業，總價有有一定的預預算，無法法承受城市市中心一線線地段房價價，退而求求其次，選選擇二線地地段置業。。兩大主力區區域客源深深度挖掘閘北內環內內及相鄰板板塊虹口內環內內及相鄰板板塊兩大導人型型客源的外外拓靜安、黃浦浦以及盧灣灣等市中心心的商務辦辦公區域（（人民廣場場、南京西西路、淮海海路等）郊區回歸市市中心板塊塊（九亭、、莘莊、新新橋等）目標客戶定定位本案閘北區域客客靜安4號線導入入客外環周邊回回歸客舒適型3房房黃浦盧灣虹口區域客客豪華型4房房客戶身份：：中年換房房型，年年齡40-55歲。區域屬性性：長期生活活在周邊邊，地源源情節濃濃厚，包包括老宅宅北、老老虹口本本地居民民以及長長期在周周邊市場場做生意意的個體體私營業業主。購房動機機：改善型置置業，原原住房多多為三房房，隨著著經濟實實力的增增強、閱閱歷的增增加，對對居住舒舒適度及及附加功功能要求求更高（（主臥帶帶書房的的奢華套套房設計計、獨立立電梯的的私密配配置等））。客戶身份份：中青年郊郊區回歸歸型，年年齡30-40歲，有有一子女女。區域屬性性：原居住在在莘莊、、九亭等等外環周周邊區域域，工作作在市中中心區域域（北區區為主，，其它區區域為輔輔）。購房動機機：郊區回歸歸市中心心置業，，原和父父母居住住在近郊郊別墅（（父母早早期購買買的別墅墅），妻妻子也在在市區上上班，想想和父母母分開獨獨立住，，方便上上班。客戶身份份：外地中青青年落滬滬型，年年齡30-45歲。區域屬性性：原居住外外地，如如廣州、、深圳、、北京等等發達地地區，在在上海有有生意往往來的私私營業主主或企業業高管。。購房動機機：異地首置置型，上上海作為為業務重重點發展展方向，，并有一一定的親親戚或事事業關系系網，市市區優質質物業是是他們重重點物色色的對象象。目標客戶戶定位營銷推廣廣策略產品價值值梳理復地新都都國際城市之上上收藏藏上海精精粹2地段:內環內,五大商商圈核心心圍繞的的繁華生生活4精裝:國際精裝裝一線品品牌，豪豪宅設計計師實力力作品5空間:86-226平平米多面面積段戶戶型,尺尺度空間間享受3社區:區域內唯唯一的精精品社區區規劃6服務:雙大堂接接待,24小時時管家服服務1板塊:2公里外外灘源的的未來城城市板塊塊價值地吸引力力外灘源好產品力力精裝品質質+核心價值值歸納產品價值值梳理產品定位位語內環稀缺缺國際服服務式精精品社區區都會中心心精精裝首府府支持點：板塊價值值：北外外灘地塊塊、稀缺缺內環地地段、高高區江景景房；生活價值值：五大大商圈核核心圍繞繞的繁華華生活天天地；精裝價值值：國際際品質的的一線精精裝品牌牌;品質價值值：雙大大堂、電電梯廳空空間品質質,多維維景觀品品質;戶型價值值：86-226平米米多面積積段,大大面寬,步入式式衣帽間間,貫通通陽臺設設計;服務價值值：尊貴貴的星級級酒店管管家服務務體系。。產品價值值梳理難點去化化：大戶戶型推廣策略略思考在自住型型需求受受追捧的的市場下下，如何在一一個非自自住型區區域賣改改善型產產品？高舉高打打，強勢勢傳播傳播原則則：1、隨著著戶型結結構的提提升，客客戶階層層不斷提提高，項項目真正正進入構構建高端端項目品品牌形象象的階段段。而項項目的推推廣難點點無疑是是三房以以上的大大戶型，，這就意意味著客客戶的全全市性導導入已成成必然。。所以，，推廣必必須是全全市性的的大眾攻攻勢，而而這一次次的推廣廣也是為為項目下下半年的的整體形形象做及及早確立立和統一一傳播。。2、同時時，客戶戶階層的的拔高意意味著目目標客戶戶的生活活方式發發生改變變，采取取高端圈圈層營銷銷模式在在項目維維護期內內不容忽忽視。推廣策略略:以樣板房房開放為為節點，，之前的的蓄客期期以“地地段”為為核心訴訴求點形形象入市市，之后后的預約約引導+開盤期期以“精裝裝+空間間熱銷開開市。在在訴求主主題上形形成由外外及里，，層層深深入的亮亮相高潮潮。持續銷售售期以利利用項目目知名度度的積累累，以及及大戶型型多套樣樣板房的的體驗，，提升項項目的整整體品質質感，并并利用大客客戶圈層層營銷，，話題溝溝通，興興趣互動動，層層層滲透。。推廣策略思考考目標客戶選擇擇---區域內內以閘北、虹虹口為主的各各類改善型購購房（成家，，改善，配置置等）；---尋求從從郊區別墅回回歸城市中心心、尋找終極極產品的換房房型購房；---尋找外外地私營企業業主和企業高高管異地首置置型購房。客戶價值主張張---回歸歸市中心、價價值增長、生生活繁華、人人脈多源、居居住升級、物物管到位。策略重點：吃吃盡區域客，，導入全市客客現場包裝的到位樣板房升級體驗升級產品帶來升級客戶，通過活動建立起圈層對話平臺外部：外圍商業樣板段局部包裝；內部：大戶型樣板房的精裝升級；精裝：攜手國際家居品牌演繹樣板房精品生活；地段：舉辦與外灘源時尚、蘇河灣規劃為主題的城市沙龍；升值：邀請名家進行價值增長之類的講座(聯合東方早報)；活動：參加高端住宅專題房展；答謝：進行年底客戶大型游輪答謝會活動；建立渠道體系圈層活動現場體驗推廣策略思考考營銷執行方案案開盤強銷期蓄勢蓄客期蓄勢蓄客期預約引導期預約引導期執行階段劃分分開盤強銷期2010.08.01-09.1010.4-11.511月6開盤11.6---9月112、4號樓樣樣板房對外開開放9.25-10.39.11-9.249月25開盤10月165號樓樣板房房對外開放由于樣板房開開放是一個重重要節點（前前期6號樓的的銷售經驗同同樣證明），，客戶親歷現現場體驗的視視覺印象和空空間感受勝過過一切銷售說說辭。樣板房房的品質直接接決定了客戶戶的購房沖動動。——建議開盤盤日期為9月月25日，確確保至少兩周周的樣板房參參觀及預約周周期。推廣階段劃分分第一章聚勢——地吸吸引力(蓄勢蓄客期期)第三章第二章核爆——好產產品力(預約開盤期期)滲透——強說說服力(持續銷售期期)階段訴求：稀稀缺2公里外外灘源地脈；；稀缺內環地地段；稀缺蘇蘇河灣板塊價價值；階段訴求：升升級品質：國國際精裝品質質奢品開場升級戶型：86-224平米大戶型型尺度空間階段訴求：品品質細節，精精品社區，五五星級物業服服務推廣戰術組合合事件第二章：核爆爆-好產品力力升級精裝大宅宅空間階段3：滲透-強說說服力上海人的生活活圈主題訴求（精品地段））2公里外灘源源城市地標內環5大商圈圈核心圍繞（精品社區））社區規劃,管管家服務,商商業配套（精裝品質））國際品牌,細細節品質,尺尺度空間（精英圈層））財富階層生活活方式永遠的市中心心情結時間軸2010年8月份2010年年年9月-10月底2010年11-12月月份圍墻、看板包包裝到位房展會大戶型折頁戶型平面冊看房通道包裝裝到位文本“國際時代新新都生活”會會所推介會區域商場巡展展輕軌沿線辦公公樓巡展圍繞品質細節節現場暖場活動動“精裝驚宴””樣板房揭幕幕儀式大戶型精裝本本樓書媒體大眾預熱小眾試水大眾加強頻率率小眾點對點直直擊大眾減少小眾加強圈層活動報道道8月營銷節點推廣力度現場櫥窗包裝裝到位樣板房9.109月10月11月12月開盤9.25開盤11.6建材館開放品品鑒6號樓外立面面落成第一章：聚勢勢-地吸引力力2公里外灘源源生活執行推廣策略略由于蓄客周期期的充分，推推廣可按逐層層深入的漸進進式策略，由由內向外不斷斷輻射。即可可以優先利用用集團體系資資源類客戶先先行深度傳播播項目價值；；又在傳播到到達區域內客客戶和外拓型型客戶項目形形成價值高點點后，以外部部客逼定內部部客的銷售手手段促進成交交。主流媒體體點面結合，，全方位逐步步加強曝光率率，重磅出擊擊強化復地品品牌2010超越作品的的再次亮相。。新鮮咨詢，第第一時間精準準到達，優先先參觀特權，，贏得推廣先先機。8月中旬啟動動復星系、復復地、策源內內部資源滲透透（內外網、、郵件短信、、復地會、定定向推介）資源類客戶優優享區域內渠道滲滲透為王，密密集短信、派派發串聯，以以兩房作為項項目價值突破破口，優先引引起共鳴1、七浦路boss專場場推介2、周邊5年年以上老社區區專人派單區域類客戶社會性客戶逐逐層引爆前期以新聞預預告啟動，主主打地段價值值；其次配合合樣板房開放放，媒體集中中聲勢投放，，迅速穩固知知名度。1、主流媒體體爆發，報紙紙雜志、網絡絡、電視立體體傳播，整盤盤地段形象切切入市場，配配合建材館開開放，樣板房房公開、賣卡卡等節點投放放2、活動趁勢勢造勢，8月月媒體看房團團建材館品鑒鑒，晨報專題題活動新聞報報道，9月中中旬樣板房揭揭幕產品推介介會3、渠道資源源的再次拓展展：高端車主主、移動VIP、高端社社區短信DM密集傳播分階段執行開盤前蓄勢2010年8.1-9.101推廣目標：作為大戶型產產品的下半年年首次亮相,8月是一個個重要時間節節點;市場蟄蟄伏3個月后后，許多樓盤盤同期上市形形成競爭;要要獲得優先競競爭力,我們們選擇高調入市,展開全面推推廣,希望能能以高頻率廣廣告傳達項目目內環稀缺的的地段認知。。開盤強銷期蓄勢蓄客期蓄勢蓄客期預約引導期預約引導期Step1蓄蓄勢蓄客期開盤強銷期---2010.09.1010.4-11.511月6開盤11.6---9月112、4號樓樣樣板房對外開開放9.25-10.39.11-9.249月25開盤10月165號樓樣板房房對外開放【銷售執行核核心】完成銷售人員員、物業人員員各類培訓和和考核，提升升客戶服務的的標準，為客客戶接待和后后期銷售做好好準備；完成現場企劃劃包裝的更新新到位(巨幅幅、圍墻、看看房通道、商商鋪櫥窗等））渠道滲透貫徹徹始終。深入入拓展集團內內部客戶、七七浦路、虬江江路路企業主主、策源明源源系統、銀行行VIP客戶戶、各類車主主信息等渠道道客戶挖掘，，導入大量客客戶；在樣板房開放放前，啟動主主流新聞媒體體炒作，集中中造勢，進一一步提升品牌牌影響力和客客戶積累數量量，為開展項項目成功預約約打下基礎。。渠道滲透、媒媒體蓄勢，積積蓄客戶開盤強銷期蓄勢蓄客期蓄勢蓄客期預約引導期預約引導期Step1蓄蓄勢蓄客期開盤強銷期---2010.09.1010.4-11.511月6開盤11.6---9月112、4號樓樣樣板房對外開開放9.25-10.39.11-9.249月25開盤10月165號樓樣板房房對外開放以項目2公里里外灘源的地地段屬性，建建立全市高端端公寓形象【推廣主題】】1、集團內部部資源全方位位先期滲透復地、策源內內外網，edm，復星大大樓框架廣告告，復地社區區海報，復星星人報等。2、大眾媒體體先期新聞炒炒作，隨后全全面出擊新聞晨報、東東方早報新聞聞稿先期鋪墊墊市場，然后后硬廣+軟文文+夾報結合合推出；租售售、樓市同列列出擊，分時時段刊出保證證整月廣告的的連貫性傳達達。搜房網、、今日房產以以重要節點強強力傳播。3、小眾媒媒體多渠道道試水投放放明源短信、、基站短信信、高端車車主和樓盤盤交叉數據據篩選的中中移動短信信/彩信。。【媒體策略略】Step1蓄勢蓄客客期【新聞炒作作主題】【硬廣主題題】無外灘，不不上海2公里外灘灘源，上海海中心生活活生活向南,南京路左右五大商商圈的上海海生活登高俯瞰,濱江心2公里外灘灘源,城市市終極藏品品回歸市中心心,更上一一層樓老區新看,地塊價值值撬動城市市未來風向向標地王重新洗洗牌,蘇河河灣規劃釋釋放區域熱熱土聚焦外灘板板塊,區域域土地拍賣賣創造全新新格局地段篇?地段篇?生活篇?景觀篇?Step1蓄勢蓄客客期【軟文主題題】老上海人，，夢想重回回市中心－－復地新新都國際,找回上海海的經典生生活新上海人，，夢想在這這里騰飛－－復地新新都國際,屬于未來來的上海生生活內環篇?規劃篇?Step1蓄勢蓄客客期時間：8月月下旬，再再次啟動集集團內部渠渠道定向推推介復星人報復星樓宇TV復地會復地內網復地網站策源網站策源客戶資資源……分階段執行行預約引導期期2010年年9.11-9.242推廣目標：：在市場對項項目的地段段有一系列列的強化認認知后，結結合項目樣樣板房的開開放,廣告告訴求側重重產品面的的宣傳,以以產品帶地段段制造開盤前前的核爆能能量，為首首批房源開開盤造勢，，進行客戶戶累積。開盤強銷期期蓄勢蓄客期期蓄勢蓄客期期預約引導期期預約引導期期Step2預約引導導期開盤強銷期---2010.09.1010.4-11.511月6開盤11.6---9月112、4號樓樓樣板房對對外開放9.25-10.39.11-9.249月25開盤10月165號樓樣板板房對外開開放【銷售執行行核心】預約鎖定，，有效落位位，為開盤盤充足準備備9月11日日樣板房開開放當天啟啟動認籌預預約，集中中鎖定和梳梳理前期積積累客戶。。在樣板房開開放后，集集中主流媒媒體密集投投放，加大大客戶的導導人。開盤強銷期期蓄勢蓄客期期蓄勢蓄客期期預約引導期期預約引導期期Step2預約引導導期開盤強銷期---2010.09.1010.4-11.511月6開盤11.6---9月112、4號樓樓樣板房對對外開放9.25-10.39.11-9.249月25開盤10月165號樓樣板板房對外開開放【推廣主題題】【媒體策略略】主流媒體——廣告逐層引引爆，將推推廣戰線全全面拉開,以密集性性廣告引奪奪市場熱切切關注。新新聞晨報、、東方早報報、新民晚晚報夾報、、上海樓市市、租售情情報密集出出擊；小眾渠道高高端數據庫庫——銀行卡客戶戶、車主名名單、企業業主名單、、高檔小區區直郵或短短信彩信，，精準營銷銷積累客戶戶。以項目樣板板房的精裝裝產品力引引爆開盤集中主流，，加強點對對點渠道Step2預約引導導期【硬廣主題題】俯仰天地間間，唯有此此奢品－－復地新新都國際,精裝首府府樣板房華華麗開放都會中心，，首府絕倫倫－－國際服服務式精品品社區,86-226平米精精裝首府華華麗公開Step2預約引導導期⑴建立復復地新都國國際專屬高高端客戶數數據庫■現有客客戶資源－復地樓盤盤業主名單單·所有開發發項目高端端業主·所有關聯聯單位高層層員工－策源數據據庫高端客客戶名單·所有高端端社區業主主·長三角高高端客戶資資源平臺·其它平臺臺■后續拓拓展目標客客源－基于消費費能力劃分分的高端客客戶各大銀行VIP理財財中心大客客戶；移動動全球通、、電信大客客戶；銀行行金卡客戶戶；奔馳、、寶馬、奧奧迪、凌志志、凱迪拉拉克等名車車4S店車車主等………－基于身份份職業鎖定定的高端客客戶各大企事業業高管、私私營業主、、溫州商會會等；區域域附近就職職的精英高高管階層等等……－基于生活活方式鎖定定的高端客客戶五星級酒店店、高端健健身、商務務會所、高高爾夫協會會、紅酒會會等會員等等……圈層營銷有有效途徑之之Step2預約引導導期高端渠道的的深入挖掘掘：DM、、彩信等定定向投遞40萬元以以上車友會會銀行金卡會會員專業商會Step2預約引導導期⑵針對性性的精準營營銷－整理客戶戶數據庫，，對高質量量客戶進行行定期跟蹤蹤定期電話回回訪；銷售售資料、會會刊、月歷歷POSTCARD、節日賀賀卡等定期期郵寄；不不定期的客客戶活動邀邀約－高端消費費場所資料料進駐，作作為新的廣廣告據點五星級酒店店、高端消消費場所、、高爾夫球球場、4S車行等場場所資料進進駐；部份份高爾夫、、餐飲場所所內，設置置小型戶外外、展板－依賴銀行行、電信、、協會等自自身客戶渠渠道如銀行信用用卡對帳單單、電信對對賬單等；；全球通VIP客戶戶雜志《風風尚BOSS》（且且在各酒店店、餐飲機機構、4S店有直投投）；招行行金葵花卡卡、白金卡卡、活躍金金卡、點金金俱樂部、、私人銀行行等高端客客戶雜志《《財富生活活》……圈層營銷有有效途徑之之分階段執行行開盤強銷期期2010年年9.25-10.33推廣目標：：運用大眾媒媒體的喉舌舌，發布項項目熱銷的的利好信息息（晨報、、東早、搜搜房、焦點點、樓市、、租售）新新聞稿，為為項目形象象加分以外外，更為現現場逼定制制造輿論聲聲勢。開盤強銷期期蓄勢蓄客期期蓄勢蓄客期期預約引導期期預約引導期期Step3開盤強銷銷期開盤強銷期---2010.09.1010.4-11.511月6開盤11.6---9月112、4號樓樓樣板房對對外開放9.25-10.39.11-9.249月25開盤10月165號樓樣板板房對外開開放【銷售執行行核心】熱銷造勢，，加強現場場逼定。利用9月25日開盤盤的熱銷炒炒作，通過過氛圍營造造和有效的的現場逼定定策略，提提高開盤期期客戶下定定率，維持持熱銷。【媒體策略略】新聞造勢，，制造話題題主流媒體——各大報報紙熱銷稿稿新聞造勢集團資源——更新主主題，宣傳傳熱銷信息息Step3開盤強銷銷期開盤期行銷銷活動“精裝驚艷艷”樣板房房揭幕儀式式暨VIP預約專場場地點：外灘半島酒酒店/高級級會所側重點：品牌認知、、區域價值值、產品形形象形式：以樣板房揭揭幕為主題題,開展項項目正式產產品推薦會會，活動分分為推薦會會和專家講講壇兩部分，著重對對項目的地地塊稀缺性性進行市場場說辭，同同時打造精精裝大宅的的項目形象象。出席嘉賓:空間設計師師、開發商商代表媒體體記者、業業界名人、、高端品牌牌資源客戶戶、策源客客戶資源（浙商會會、明源客客戶等）、、已積累的的新客戶品牌聯動:聯合名車/紅酒/服服裝等品牌牌新品發布布形式期望效果：：建立并強化化項目形象象，通過典典型客戶的的聚合效應應形成口碑碑宣傳。行銷活動預約方案[預約對象象]前期案場來來訪客戶中中具有較高高意向度的的目標客戶戶[預約目的的]1、通過預預約售卡，，在開盤前前對積累客客戶的意向向進行排摸摸和測試，，以便對階階段銷售策策略、開盤盤方案等進進行及時優優化2、引導客客戶于開盤盤當日集中中認購，制制造開盤熱熱銷氣氛、、促進銷售售[預約方式式]通過簽訂VIP優享享卡預約單單、購買VIP優享享卡的形式式進行客戶戶篩選、鎖鎖定意向客客戶[預約時間間]8月21日日至9月15日（第第一次預約約）[預約房源源]第一批次149套房房源客戶鎖定策策略：樣本本房開放當當天，同時時推出VIP預約活活動Step3開盤強銷銷期預約方案[預約策略略]優先認購+優享回饋饋1、凡在預預約期內購購卡客戶可可以優先購購買開盤公公開房源2、而同為為購卡客戶戶的認購次次序原則上上采用“先先到先得””的方式3、優惠回回饋是客戶戶在開盤既既定相對應應優惠的基基礎上，給給予一定幅幅度的優享享回饋4、、VIP優優享享卡卡協協議議如如下下：：A、、復復地地新新都都國國際際VIP貴貴賓賓卡卡售售價價為為人人民民幣幣拾萬萬元元整B、、凡凡持持有有貴貴賓賓卡卡者者，，如如在在開開盤盤當當日日12:00以以前前簽簽訂訂定定金金協協議議，，并并在在限限定定時時間間內內（（開開盤盤后后一周周內內））簽簽約約，，將將享享受受同同等等金金額額人人民民幣幣拾萬萬元元整的的卡卡金金增增值值，，卡卡金金及及增增值值（（共共計計貳拾拾萬元））可可直直接接充充抵抵房房價價。。Step3開開盤盤強強銷銷期期預約約方方案案[其其它它事事項項]1、、開開盤盤時時間間的的通通知知預約約開開始始即即告告訴訴客客戶戶大大致致的的開開盤盤時時間間，，即即9月月中中旬旬；；確定定的的開開盤盤時時間間原原則則上上于于開開盤盤前前三三天天通通知知預預約約客客戶戶。。2、、價價格格策策略略預約約階階段段不不報報準準確確價價格格，，僅僅做做周周邊邊市市場場價價格格范范圍圍口口頭頭通通報報。。準確確的的價價格格于于開開盤盤前前三三天天告告知知客客戶戶。。3、、房房源源選選定定策策略略預約約客客戶戶無無權權選選定定房房號號，，僅僅做做意意向向登登記記。。該《《意意向向登登記記表表》》由由案案場場專專人人保保管管和和統統計計，，客戶戶不不留留底底，，以以免免客客戶戶認認為為已已選選定定房房源源或或享享有有優優先先獲獲得得房房源源的的權權利利。。Step3開開盤盤強強銷銷期期分階階段段執執行行二次次蓄蓄客客期期2010年年10.4-11.54推廣廣目目標標：：促進進目目標標銷銷量量的的完完成成,持持續續炒炒作作項項目目的的精精裝裝,空空間間賣賣點點,告告知知市市場場項項目目的的銷銷售售動動態態,年年底底可可通通過過持持續續性性的的暖場場活活動動,加加強強與與客客戶戶之之間間的的情情感感維維系系。。開盤盤強強銷銷期期蓄勢勢蓄蓄客客期期蓄勢勢蓄蓄客客期期預約約引引導導期期預約約引引導導期期開盤盤強銷銷期期---2010.09.1010.4-11.511月月6開盤盤11.6---9月月112、、4號號樓樓樣樣板板房房對對外外開開放放9.25-10.39.11-9.249月月25開盤盤10月月165號號樓樓樣樣板板房房對對外外開開放放【銷售售執行行核心心】熱銷炒炒作，，二次次預約約，二二次開開盤熱熱銷利用開開盤熱熱銷，，進行行一波波主流流媒體體炒作作，同同時拓拓展高高端小小眾渠渠道，，增加加后續續房源源的客客源；；持續性性圈層層活動動，維維護老老客戶戶，制制造現現場持持續不不斷的的高人人氣；；5號樓樓樣本本房開開放后后同步步啟動動下批批房源源認籌籌預約約，集集中鎖鎖定和和梳理理前期期積累累客戶戶。Step4二次次預約約引導導期開盤強強銷期期蓄勢蓄蓄客期期蓄勢蓄蓄客期期預約引引導期期預約引引導期期開盤強銷期期---2010.09.1010.4-11.511月月6開盤11.6---9月112、4號樓樓樣板板房對對外開開放9.25-10.39.11-9.249月25開盤10月月165號樓樓樣板板房對對外開開放以項目目口碑碑說服服力啟啟動客客戶之之間的的圈層層營銷銷【推廣廣主題題】【媒體體策略略】集中圈圈層活活動，，媒體體后續續維護護主流媒媒體活活動話話題炒炒作：不作為為主要要投放放對象象，只只根據據前期期媒體體效果果反饋饋有選選擇性性地投投放主主流媒媒體，，在關關鍵性性節點點配合合銷售售節點點進行行新聞聞炒作作，使使市場場及時時了解解項目目動態態。高端小小眾渠渠道開開拓——DM、、彩信信、短短信等等精準準渠道道的投投入成成本較較低，，且較較為精精準，，在此此階段段建議議進行行投放放。如如：上上海40萬萬以上上車主主DM，上上海高高檔社社區買買家短短信，，浙商商會名名單（（或其其他高高端雜雜志會會員名名單）），企企業主主短信信等通通路覆覆蓋，，并可可進行行活動動邀約約，邀邀請客客戶親親臨項項目參參與活活動，，可以以更好好的了了解項項目。。Step4二次次預約約引導導期Step4二次次預約約引導導期SP活活動：經過前前期的的推廣廣炒作作，以以及首首批房房源的的良好好口碑碑，已已有一一定的的客戶戶積累累，可可投客客戶所所好借借活動動圈層層挖掘掘新客客戶。。憑借項項目周周邊的的資源源和項項目本本身的的資源源，舉舉辦客客戶感感恩活活動及及客戶戶介紹紹有禮禮活動動，通通過客客戶間間的口口碑推推廣，，為項項目帶帶來更更多的的目標標客戶戶。Step4二次次預約約引導導期居住盛盛宴，，生活活于歸歸——2010新新都國國際客客戶中中秋游游輪賞賞月晚晚宴活動時時間：：10-11月之之間活動內內容：：感恩回回饋，，邀請請老客客戶至至現場場報告告項目目進度度，聽聽取客客戶意意見。。然后后至浦浦江游游輪體體驗中中秋晚晚宴，，在游游覽上上海美美麗都都會的的同時時更加加強客客戶聯聯誼。。同時啟啟動老老客戶戶介紹紹新客客戶優優惠活活動。。禮品建建議：：到場客客戶贈贈送外外灘高高級會會所消消費券券或精精美畫畫冊等等.分階段段執行行二次開開盤強強銷期期2010年年11.6-12.305推廣目目標：：二次開開盤，，第二二次銷銷售攻攻勢全全面展展開，，在前前期SP活活動的的客戶戶積累累條件件下，，力求求在本本期能能盡最最大能能力去去化本本案，，將銷銷售推推向高高潮。。后期期的推推廣則則為項項目的的尾盤盤提供供針對對性策策略建建議。。開盤強銷銷期蓄勢蓄客客期蓄勢蓄客客期預約引導導期預約引導導期開盤強銷期---2010.09.1010.4-11.511月6開盤11.6---9月112、4號號樓樣板板房對外外開放9.25-10.39.11-9.249月25開盤10月165號樓樣樣板房對對外開放放【銷售執執行核心心】Step5二次次開盤強強銷期【媒體策策略】以前期圈圈層活動動制造項項目的上上海生活活價值論論【推廣主主題】良好維護護客戶，，有節奏奏的針對對性推廣廣主流媒體體活動話話題炒作作：在關鍵性性節點配配合銷售售節點進進行新聞聞炒作，，使市場場及時了了解項目目動態。。高端小眾眾渠道開開拓——DM、彩信信、短信信等精準準渠道的的投入成成本較低低，且較較為精準準，在此此階段建建議進行行最最后后沖刺性性投放。。二次開盤盤熱銷形式：以第三方方名義發發起“尋尋找上海海最具生生活價值值的住宅宅”的活活動。在在尋找過過程中，，滲透產產品信息息，逐個個與競爭爭個案進進行比較較。目的：以最直觀觀及最具具說服力力的方式式，釋放放產品稀稀貴屬性性。對象：目標客戶戶、前期期業主媒體：網絡、報報紙主題：尋找上海最具生活價值的住宅核心事件件（二次次開盤強強銷期））商業執行行策略【銷售策策略】廣拓渠道道，逐一一擊破【執行細細則】對于大面面積鋪位位，針對對商會、、銀行、、溫州投投資商等等大客戶戶進行拜拜訪和推推薦；對于小面面積鋪位位，針對對專業市市場企業業主以及及購買本本案住宅宅的老客客戶進行行定向推推薦；增強現場場包裝，，營造高高檔商業業氛圍；；增加商鋪鋪投資價價值銷售售說辭以以及銷售售道具，，對意向向客戶進進行重點點引導。。銷售環境境提升看房通道道銷售環境境提升物業服務務樣板房通過銷售售接待、、物業服服務、看看房通道道等客戶戶參觀體體驗點的的硬軟件件提升，，使得服服務過程程和效果果讓客戶戶滿意。。銷售接待待工地現場場銷售接待待1、提高高案場銷銷售人員員的精神神面貌和和服務意意識，高高標準要要求。2、規范范對外接接待標準準，設置置同行接接待日，，提升業業界口碑碑。3、規范范接待參參觀流程程，優化化模型、、影音室室、建材材展示區區以及樣樣本房介介紹說辭辭，對于于樣板房房參觀佩佩戴參觀觀證，體體現專業業化管理理。4、售樓樓處內增增加軟性性布置，，活動照照片、背背景音樂樂等。物業服務務1、改進進保安、、保潔和和客服人人員服裝裝，以五五星級酒酒店為參參照標準準，格調調高雅。。2、加強強物業人人員培訓訓，提高高客戶接接待過程程中禮儀儀規范。。3、建議議區分保保安職能能，保安安負責外外圍引導導，