廣州第四季樓市預測之樓價篇“十一”激戰過后，樓市已正式邁入第四季度。黃金周的硝煙戰火仍未停息，各大集團在總結戰績檢討戰果的同時，也不忘籌備新貨，節日剛過，就有不少進展商急急加推新品，更多的新盤新貨間續傳出開盤消息，看來進展商們已加大了馬力，決意在2022的第四季度里，再創今年最終的輝煌。

對于買家來說，第四季度的樓價如何走，價格漲得還有譜沒譜？都是值得關懷的話題。而在股市低迷、車市連創新低、其他投資途徑風險加大的同時，收入普遍增加的廣州人，年底將至，手中增加的錢該投向何處？手中的物業是賣是租？寫字樓、商鋪、公寓、一般住宅和豪宅，

什么才是最佳的投資去向？成為“有錢”一族年底最關懷的大事。

《新快報·買樓王》本期推出的《第四季樓市猜測》試圖從樓價走勢、寫字樓、商鋪、公寓投資、豪宅市場、創新戶型、升值板塊和最受關注新盤等多角度，全面猜測第四季度廣州樓市，為廣闊買家供應詳盡的投資消費指南。

年底樓市供應量浩大樓價大漲無空間

廣州市商品房價格自今年1月起連續七個月飆升，至8月份稍微下降，讓不少一路追漲入市的購房者大感愕然。加上國慶黃金月樓價不如預想中高漲。接下來年底的樓價是反彈上升，還是連續回穩微降呢？這是市場最關懷的。記者通過多方采訪、調查發覺，今年年底供應量特別大，加上開發商和購房者對今明年樓市猜測所產生的心理變化，今年年底樓價反彈上升的壓力較大。

年底樓市供應量大

對于漸趨成熟的廣州房地產市場，市場供求關系是影響樓價的最關鍵因素。進入第四季度，樓市不僅要連續消化國慶黃金月以來的一批巨大的貨量，還有不少來不及在國慶推出的新盤也相繼入市，不少大型樓盤也有新組團推出。有業內人士認為，年底樓市供貨量甚至超過國慶黃金月。

首先，幾乎全部大集團都有新盤或新組團推出。合生、恒大、萬科、城啟、時代集團、方圓集團年底分別有新盤帝景山莊、金碧翡翠華庭、黃埔萬科城市花園、天鵝灣、時代廊橋、“云山詩意”等推出市場。富力五大樓盤年底全新貨量超過1000套，其中富力桃園貨量更達到500套。另外，中海名都、光大花園、翠城花園、美林海岸、天河北園、盈彩美居等樓盤都有全新組團推出。而其他新盤還有海珠錦繡花園、東圃廣場四周新項目蘋果城、天河區新盤“上寓”等等。

雖然今年廣州樓市銷售速度遠比去年快，不少年底的貨都提前推出市場了，但包括合生、恒大、越秀城建等多個大集團都表示，年底的供貨量不比去年少，還略有增加。

某開發商表示，由于去年底建材價格暴漲、斷貨和宏觀調控的緣由，加上今年樓市銷售速度快，使今年國慶期間的供貨量少了，但今年年初的銷售熱，使不少工程在年初開工，至11月、12月該批新貨將涌上市場。而年底供應量的大增，將會對樓價的上升造成壓力。

開發商擔憂明年供應量大趕出貨

不僅今年年底廣州樓市供應量開頭增加，明年廣州樓市供應量更會大增。

由于今年樓市熱銷，開發商趁機加大投入、加快建設的現象已經消失。合生明年除了連續開發原有的多個大型樓盤項目外，市區至少有兩個中型新盤（南洲路項目和南湖項目）推出市場；恒大也表示有肯定數量的新盤推出；越秀城建在原有開發量上保持肯定幅度的上升；方圓集團明年將啟動4個新盤：華景新城內的小城之春、天府路的公園一號、珠江新城國際公寓項目和占地60萬平方米的南海項目，荷塘月色新一期明年也啟動。富力明年上半年新貨超過1200套。還有，不少個盤新盤項目也在啟動，如自由心岸開發商表示將有至少兩個新項目入市，信步閑庭開發商在白云區新項目也啟動。

看到這一現象，多個中小型開發商已經表示，廣州樓市的熱銷現象可能至明年下半年會有變化，在后市難料的狀況下，樓還是趁早賣的好。在這樣的銷售心理上，開發商不會再把價格“吊高”來賣，所以樓價不會像今年上半年般快速上升。

市民開頭持幣觀望

自8月份廣州樓價開頭稍微下滑后，不少購房者開頭持幣觀望。記者采訪多位看樓者，他們都表示看到樓價開頭穩定并下降，再加上今年上半年以來不斷飆升的樓價，擔憂現在是樓價的最高位，接下來樓價極有可能下降了，假如不是急著居住，當然不情愿在這時候購房，等樓市明朗了再入市也不遲。

有業內人士表示，今年上半年樓價急升，已使不少急于買房的市民入市了，現在大部分看樓者都是不急于入市的二次置業者，所以持幣觀望的人將會占了大半數。

購房者心理的變化，無疑減低了購房需求。在供應量增加而購房需求削減的狀況下，年底樓價上升的壓力不少。

番禺、花都兩區樓價升

從廣州市國土資源和房屋管理局公布的廣州市8月房地產銷售數據中可以看到，今年8月廣州市原八區商品房成交均價比7月稍微下降38元/平方米，但8月全市十區商品房成交均價為5109元/平方米，比7月上升73元/平方米，可見番禺和花都兩新區的樓價是明顯上漲的。

據業內人士分析，番禺、花都兩區的樓價有別于舊八區連續走高的緣由有二：一、番禺、花都兩區樓價基礎低，變化彈性較大，上升空間大；二、兩區在近數月新開了多個貴價盤和豪宅盤，供應、交投的變化令成交均價上漲。

郊區樓價基數低致易上升

中原地產項目部拓展總監黃韜表示，相比于舊八區，番禺和花都兩區樓價的基數低，產品以平價樓為主，大多均價都在3000-4000元/平方米左右，所以樓價的上升空間大，簡單實現較大的增長。而舊八區的樓價普遍都在6000元/平方米以上，樓價上升的難度大。

貴價樓增多使成交價上升

依據番禺區國土資源和房屋管理局公布的有關數據顯示，番禺區8月份預售商品房面積19.70萬平方米，商品房成交均價3587元/平方米，相比7月的商品房成交均價3626元/平方米，稍微下降了39元/平方米。詳細分析到各種商品房類型產品時，明顯可以看到，番禺區的高層住宅、商鋪、車庫在8月份的成交均價比7月份有所下降，但相對來說，多層住宅和別墅的成交均價則比7月份有明顯的上漲。特殊是別墅，比起7月份5837元/平方米的成交均價，8月份的成交均價足足上升了1919元/平方米，達到7756元/平方米。

有業內人士認為，番禺住宅成交均價上升，主要由于貴價樓、豪宅對番禺商品房成交價的拉動，如7月新開盤的珊瑚灣畔別墅產品，這一拉動效應還將持續。在9、10月相繼開盤的星河灣星座、中海藍灣、珊瑚灣畔洋房、廣州雅居樂新組團連續為番禺豪宅注入新力氣。

在花都區也存在類似的狀況，在國慶新開盤的泰湖山莊等數個別墅盤，亦直接拉動花都的成交均價，同時提升該區域的價值。

有進展商表示，番禺、花都兩區的總體看漲表明白市民對居住郊區化的認可，在兩區多條政府出臺的政策與消費者預期全都的狀況下，將會有越來越多的消費者選擇在郊區居住。

番禺二手樓價翻四番

另一方面，依據番禺區國土資源和房屋管理局的最新統計數據，8月份番禺二手住宅的成交面積共15.4萬平方米，比7月份的2.89萬平方米整整翻了四番；而成交均價為2077元/平方米，比7月份的1626元/平方米足足漲了451元/平方米，達27.7%。

有關討論人員認為，番禺區8月份二手住宅成交如此活躍，最主要是受到番禺自7月1日之后一般商