戴德梁行2010.01義烏國際金融中心01－02、01－03地塊前期市場調研報告前沿在第一階段報告中，通過對義烏城市、經濟、規劃等宏觀情況，以及商業、酒店、寫字樓物業市場的研究分析，結合地塊自身條件，提出了項目初步發展方向及定位。本階段將在先前定位研究基礎上，對項目物業進行多角度立體分析思考，整合項目定位形象，進而對各個物業（酒店、商業、寫字樓）細化定位研究，給出酒店、寫字樓物業的定位規劃建議，并探討商業部分的業態甄選、檔次功能、客群定位、功能定位、形象定位等。以利于項目整體得以最優化打造，為項目的開發及定位提供可行性參考建議。研究思路發展策略發展方向地塊屬性項目整體定位形象酒店定位規劃建議酒店類型建議酒店體量建議酒店客房建議酒店餐飲建議商業定位規劃建議商業業態建議商業體量建議招商建議經營管理建議業態布局建議寫字樓定位規劃建議寫字樓類型建議寫字樓體量建議寫字樓戶型建議寫字樓裝修建議寫字樓管理建議項目整體布局規劃建議項目經濟財務分析對方關注點：酒店餐飲的安排餐飲特色人均消費體量安排酒店體量的安排五星級酒店體量四星級酒店體量相關客房數配套安排酒店內部布局商業業態的選擇業態選擇主力店選擇其他業態選擇商業布局一、項目發展策略策略原則物業發展方向二、項目整體定位分析項目定位模型形象主題定位功能定位（大功能）檔次定位消費群定位三、酒店定位規劃建議酒店類型的確定酒店客群依據市場酒店狀況酒店體量的確定當前競爭市場外省同星級酒店比較酒店客房設置外省酒店客房借鑒當前競爭酒店客房規劃情況酒店餐飲建議當前競爭市場概況外省酒店餐飲概況借鑒酒店餐飲建議（類型、體量、檔次、布局、人均消費）其他酒店配套建議四、寫字樓定位規劃建議寫字樓類型檔次定位客戶群定位當前市場狀況寫字樓體量確定市場狀況自身狀況（規劃、經濟測算）寫字樓布局建議寫字樓戶型建議寫字樓裝修建議寫字樓管理建議五、對外商業建議商業業態確定潛在消費群確定自身規劃狀況依據各業態規劃建議餐飲娛樂配套（銀行、展示、）招商建議經營管理建議業態布局建議項目規劃布局整體建議個物業布局藥店概述方案參選建議方案經濟測算研究思路一、項目發展策略二、項目整體定位形象三、酒店定位規劃建議四、寫字樓定位規劃建議五、對外商業定位規劃建議六、項目整體布局規劃建議七、項目成本財務分析

目錄一、項目發展策略地塊位置

土地面積（㎡）土地用途出讓年限規劃指標要求

容積率建筑密度綠地率建筑限高(m)

國際商貿城金融商務區01-02地塊8312.33

住宿餐飲（五星級酒店）

40年

≥6.5≤7.0

≤30％

≥35％

140-150

國際商貿城金融商務區01-03地塊

7749.50

住宿餐飲商務辦公40年

≥4.5≤5.0

≤35％

≥30％80-100項目地塊屬性本次出讓01-02地塊為住宿餐飲（五星級酒店）用地，01-03地塊為住宿餐飲、商務辦公用地，產權不得分割或整體轉讓；酒店內只能設配套的小型精品店，不得從事其他商業零售及批發、會展活動。參照本案的國有建設用地使用權出讓公告本案用地性質為酒店、餐飲、商務辦公及配套商業，且只能作為長期持有物業規劃。發展策略各物業之間功能的互補性各物業之間檔次的相符性各物業之間價值的最大化發展策略項目發展策略探討項目最適宜發展方案酒店五星級酒店四星級酒店寫字樓酒店配套商業對外商業項目發展方向依據上階段研究分析，確定如下物業類型發展方向：發展策略二、項目整體形象定位項目定位模型形象主題定位功能定位（大功能）檔次定位消費群定位商業規劃要點地域性前瞻性創新性多樣性操作性12345鑒于：

義烏作為國際小商品貿易中心，國際化、貿易化、商務化程度不斷提高，促進城市商貿、商業的提升。項目所屬區域為國際商貿城－金融商務區，是城市商業升級的重點發展區塊，其商貿城已逐步成型，金融商務區已經啟動，極具發展潛力的前景規劃，為商業發展提供了有利的發展機遇。本項目應充分利用自身優勢，切實發展符合區域特征的商業模式。義烏城市性質的快速提升，良好的商貿發展，促進消費需求及消費觀念正逐步發生改變，本項目發展定位必須在現有商業基礎上有所提升，具有前瞻性、包容性，對現有商業消費觀念進行有效引導，有限度的跨越，同時要兼顧本土化，并配以高質量的服務，以滿足日益提升的消費需求。項目整體定位綜上所述，本案商業規劃必須著眼于全市的發展規劃及消費群對商業消費環境、服務的提高，提供符合現有商業消費要求，并適當超前、引領現代商業消費需求的商業模式。創新性：本項目在策劃上要追求務實、新意相結合，在概念新、建筑主體新方面著手。只有主題概念有了新意，才能使項目有個性，才能使項目具有與眾不同的內容、形式和氣質。

操作性：策劃方案也要易于操作、容易操作，具備可操作性；另外，在具體的實施上更應具有可操作的方法。多樣性：

要選擇多種方案進行權衡比較，揚長避短，選擇最科學、最合理、最可靠、最具有操作性的方案。地域性前瞻性創新性多樣性操作性12345商業規劃要點項目整體定位義烏經濟發展與消費力項目環境啟示義烏相關物業市場特點當地消費需求習慣外因結合項目自身項目思考定位思維導圖項目定位要點項目整體定位項目概念展示相關物業供應現狀相關物業需求現狀項目整體定位項目定位思考外部因素城市及區塊宏觀狀況為本項目創造較好的發展空間和發展機遇。城市發展國際性現代化商貿名城、區域交通樞紐產業發展對外貿易、會展、博覽、旅游、物流快速發展房產市場階段性波動，整體向上發展，商業地產集中開發宏觀指標經濟指標快速增長，人民生活水平跨入“最富裕”行列商業環境城市商業處于提升、更新階段，老城更新，新城完善消費需求需求多元化，對商業環境、管理、服務提出更高要求消費結構由日常生活類消費逐步向提高生活品質的服務性消費轉變區塊條件尚處在開發前期，定位高端，極具發展潛力區塊功能作為商貿城重要組成部分，定位城市金融、商務中心項目整體定位項目體量總建筑面積約10萬㎡的城市綜合體項目限制以整體持有方式的長期規劃發展，不得分割銷售項目核心以高端酒店為核心要求，配套相關商業、商務物業物業性質以商業、商務性質的發展要求項目定位思考內部條件項目以酒店為核心的商業、商務發展前提，為本項目的物業發展方向及要求奠定了基礎。項目整體定位項目思考項目定位思考相關物業供需狀況未來消費需求市場消費需求市場快速提升，提出更高檔次的要求現有物業供應市場酒店、商業、寫字樓整體檔次水平中低端市場供需對本項目發展提出較高的定位要求項目整體定位項目環境啟示由消費觀念來看一方面商業體需尊重義烏當地的消費習慣，不可脫離市場；另一方面，本項目可通過商業檔次提升，吸引中高檔消費者，并且引領新型的消費觀念，鎖定固有客群。由經濟環境來看適應當地消費喜好，引入偏向于餐飲、娛樂等提高生活品質的商業業態；與物業高星級酒店相呼應，并順應義烏市場發展的趨勢，物業商業部分也應建立良好的形象展示，在硬件設施及軟件服務上均有所升級和提高，滿足消費需求。由現有商業市場來看一方面當地接受新事物觀念較強，對于時尚、先進的消費模式有所向往；

另一方面，義烏現有商業市場屬自然發展而至，大多為本土品牌，國內國際連鎖相對較少，因此市場需要消費觀念的引導，引入更為先進和現代化的商業品牌來帶動整體商業市場的發展，并提升城市的整體品質，從而與國內大中城市呼應。本項目需兼顧適應性和引領性項目定位思考項目整體定位項目啟示我們可以借鑒：凸顯國際商貿城－金融商務區的區域特征，首先滿足于區域內商務、經商人群，尤其是入住酒店之經商人士的消費需求，其后則逐漸擴大商業輻射，吸引更多消費者；引領新型消費觀念又不脫離市場；開發創新性、前瞻性、引領性的高端物業；定位與物業形象匹配之高質量服務團隊，提升物業檔次定位。項目定位思考項目整體定位高端中高端客群本地消費客群私營企業主（宴請、消費）市場經營主（宴請、消費）中高級管理者（應酬、消費）政府高官（行政接待）外來消費客群商務經商客群（商務消費）外來政客（政務消費）項目目標客群定位部分中低端消費者低端消費者高端消費者中端消費者中高端消費者以本地（商貿城及市域）高端及中高端企業、行政客群為主，輔以外來中高端商務、政務潛在客群。項目整體定位項目功能定位內部因素為本項目的物業發展方向及要求奠定了基礎市場供需對本項目發展提出中高端的定位要求外部因素為本項目創造較好的發展空間和發展機遇環境啟示對項目提出創新性、前瞻性、引領性要求完善城市及區域商業功能提升城市及區域商業品質引導城市新型消費觀念項目整體定位項目功能定位義烏cbd行政商務休閑港功能定位詮釋：項目商業部分一方面與酒店內商業互補，滿足酒店入住客群高端消費所需；另一方面，填補區域商業空間，在規模、檔次及服務上有所提升和完善；再者，與金融區整體較高檔次的規劃定位相符合，引領商業消費。綜上，建議將項目打造成為適于商務會談、商務宴請、放松心情、釋放壓力的商務休閑港。商業業態以大型餐飲、娛樂為主，休閑、配套為輔。商業部分整體定位我們可以：發揮城市cbd的商業價值，引領區域，乃至全市的商業品質；

通過餐飲、娛樂的業態組合，發揮集群效應，有效留住消費客群，增加項目吸引力；引進高端品牌，提供良好商業環境，提升服務品質，引領新型消費觀念；定位理解項目功能定位分析商業部分整體定位一方面提供中高端人群消費服務，多樣的業態選擇，繽紛的消費體驗，放松身心，愉悅生活，引領品質時尚生活；另一方面引導新型消費觀念，使得城市整體商業水平得以提升。項目形象定位商業部分整體定位

結合餐飲、休閑娛樂及配套服務多元化機能，主要訴求消費者追求時尚、享受美食、放松心情之體驗。通過精致、時尚、品味的消費體驗引入，將娛樂、休閑消費聚焦于此地，形成真正意義上的義烏品質生活商業高地。義烏時尚生活中心，品質生活商業高地，前期滿足本項目酒店部分客群消費需求，并輻射至福田區域，隨著發展，擴大輻射至全市，乃至周邊城市。全面導入時尚消費理念，建筑形態、商業標識、景觀綠化、優良服務等，強化品質生活一站式消費。包含餐飲、休閑娛樂、配套服務功能，集食、娛、休于一體。項目形象定位商業部分整體定位三、酒店定位規劃建議酒店類型建議酒店體量建議酒店客房建議酒店餐飲建議義烏市場酒店回顧布局情況：隨商業商圈市場、結構呈帶狀分布，集中分布在國際商貿城、賓王商圈、繡湖廣場商圈、北苑商圈。酒店發展義烏以小商品市場為龍頭的商貿業蓬勃發展，帶來大量商旅客，直接帶動酒店業的迅速發展，隨著義烏城市國際化程度不斷提高，酒店的規模、經營模式、檔次逐步細分化。未來供應通過相關地塊出讓條件及相關部門規劃文件，可預見義烏近期推出9個高端酒店項目，其中五星級標準的有5家，且不含現有中高端酒店升級為5星級的可能性。入住率義烏酒店總體入住率水平呈現平穩發展態勢。在星級酒店中，高星級酒店整體入住率高于三星級及以下酒店。國際商貿城區域高星級酒店入住率達80%以上；賓王、修護商圈，依托政務、商務會議客群，入住率在70％；北苑商圈，以準五星天恒國際大酒店為代表，但因地理位置較偏，入住率相對較低。經濟型酒店對本項目酒店規劃并不構成沖擊，因其客戶結構，對三星級及以下酒店造成較大沖擊。價格特征義烏酒店價格，受其商貿的繁榮興衰直接影響。三星級及以下酒店價格浮動于100-300元間，經濟型酒店價格維持在200元間，高端酒店均價在400-600元間。客戶特征由于高星級酒店分布在商貿區沿線，故以商貿客居多，以及政務商務會議和婚慶宴請等。三星級及以下酒店客戶結構比較平均，旅游客及商務客對該檔次酒店沒有明顯偏好。經濟型酒店在義烏并沒有同比城市中的規模，對商務客的吸引力也處于中等水平，以來義烏進行小商品貿易的商務散客為主，吸引網絡訂房客戶，商務人士等客戶。義烏市高端酒店數量較少，以中低端酒店為主，沒有五星級酒店，酒店市場呈現出：低端酒店市場占有率很大，但其硬件設施及服務理念較低，隨著市場行情的波動，部分面臨淘汰，而高端酒店市場呈現缺口。近年來高星級及經濟型酒店為市場主要供應，未來將保持這一趨勢。高端酒店客群不僅注重設備、檔次、裝飾、服務，更注重管理文化的注入，凸顯特色化經營理念結論酒店客群依據

商務客群：義烏城市自身有明顯的產業支撐，隨著城市化進程的加速及政府對義烏商貿城的建設，將進一步提升產業企業的商務商貿行為，由于本項目位于義烏國際商貿城區塊，因此往來義烏國際商貿城進行商品貿易的中高端商務客群將是未來項目的主力客群。政務客群：義烏目前尚無五星級酒店，政務接待均安排在區域內幾家相對檔次較高的四星級酒店，其項目品質及接待能力均無法滿足日益增長的需求。隨著義烏城市的發展，以義烏市政府接待的政務會議等重要客群也必然要求市場出現更高品質更高規格的酒店。旅游客群：旅游休閑產業是未來義烏的規劃功能之一，隨著旅游開發，區域資源的進一步提升，中高端旅游客群的增長將是項目的補充客群。當前競爭市場—現有市場比較比較因素海洋酒店天恒國際大酒店義烏大酒店頤和大酒店總建筑面積3.05萬m24萬m2約2萬m2約3萬m2房間數量285間套280間套246間套280間套標套間面積27-60m235-70m230-50m230-60m2會議室數量9個56個5個價格水平（標間）538480458538入住率90%50%70%70%注：義烏同類型酒店比較項目區域體量（㎡）客房（間）進度國際會議中心會議中心810003382010年12月交付國際會展中心文化廣場555933372010年12月交付世貿中心金融商務區約60000500掛牌中注：對本項目構成競爭酒店比較外省同星級酒店比較香港港島香格里拉酒店位置：港島香格里拉大酒店坐落于香港金鐘區的中心地段，是商務和休閑旅客的完美下榻之選。毗鄰世界知名的太古廣場購物中心，港鐵站僅舉步之遙，前往香港國際機場也僅需45分鐘。住宿：總建面積約4，5萬平方米，樓高56層，擁有531間寬敞豪華的客房和34套套房，酒店內套房面積乃城中首屈一指。最低門市價港幣3400元起。客房名稱數量面積（平方米）豪華山景客房21341豪華海景客房19544豪華閣山景客房6741豪華閣海景客房5644行政套房1782海景套房1488香港套房1132香格里拉套房1132總統套房1170客房免費款待上網24小時客房送餐服務衛星/有線電視及店內電影頻道dvd硬碟娛樂系統浴室內液晶電視國際直撥電話及語音留言信箱大型行政辦公桌電子保險箱咖啡/茶沖煮器皿迷你吧各款睡枕選擇于貴賓廊或鄰近的米芝蓮星級食府珀翠餐廳免費享用豐富早餐貴賓登記及退房服務私人禮賓及秘書服務免費飲料、小食、晚間雞尾酒及香檳每次住宿期間免費熨燙一套西服每天免費使用豪華閣會議室兩小時每日報紙及鮮果使用供戶外休閑的賞星園客房設施豪華閣獨享權益豪華閣為賓客提供至尊獨享的禮遇，包括：宴會及會議設施場地容納人數尺寸面積樓層高度酒會式劇院式宴會式課堂式u型（米）（平方米）（米）5樓香島殿1000700540300—43×156454.45宴會廳a200150120724513×154954.45宴會廳b2502201601005017×152554.45宴會廳c200150120724513×151954.45泰山廳80706054389×141263.23華山廳50303624168×8643.91恒山廳202012——7×3.524.53.91嵩山廳202012——7×3.524.53.91恒山廳/嵩山廳304024——14×3.5493.91天山廳503036242410×7.5753.94廬山廳503036242012×6723.94天山廳/廬山廳1008072603619.5×61173.9439樓＊天窗廳Ⅰ及Ⅱ2001801441084812×182164.2天窗廳Ⅰ1006060503012×91084.2天窗廳Ⅱ1006060503012×91084.2＊六間多功能商務房可收藏床墊轉換為會議室外省同星級酒店比較杭州凱悅大酒店位置：五星級的杭州凱悅酒店地處西子湖畔新湖濱步行街中心區域，緊鄰商務、娛樂及購物中心，坐擁風光如畫的西湖山色，是杭州的嶄新地標。住宿：總面積約3萬平方米，樓高8層客房390間，最低門市價2070起，實際情況在非繁忙時段按7折/8折收取。客房名稱所在樓層面積（平方米）凱悅客房（大床/雙床）4-6f34-36凱悅庭院房（大床/雙床）3f36凱悅湖景房（大床/雙床）5-6f36嘉賓軒客房（大床/雙床）7-8f36嘉賓軒湖景房（大床/雙床）7-8f36嘉賓軒套房（大床/雙床）7-8f57嘉賓軒至尊客房（大床）7-8f54-57花園套房8f65.5行政套房7f89.5總統套房8f240客房可調節亮度的寫字臺燈大理石浴缸24小時客房送餐服務電水壺私人酒吧電吹風有線/衛星電視頻道保險箱雙線電話及語音留言信箱25英寸及以上的液晶電視獨立空調調節器三部以上電話機每日報紙數據線，高速寬帶網絡接入加床服務獨立加熱控制器加濕器和空氣凈化器24小時禮賓服務每個房間可以居住三位客人熨斗和熨板嬰兒床床的軟硬程度可作調整客房設施外省同星級酒店比較本項目五星級酒店規模建議本項目五星級酒店定位建議：五星級豪華商務型酒店本項目五星級酒店體量建議：義烏在建及規劃中的五星級酒店客房數在330間左右，建筑面積在5－5.5萬㎡，其中國際會議中心由于會議、公建功能要求，總建筑面積相對較大；其他一線城市標準五星級酒店規模一般控制在6－7萬㎡，350－450㎡間客房。因此要確保本案五星級酒店在檔次、規模上不低于義烏同類酒店。由于本項目內還有其他酒店物業存在（四星級酒店），對酒店需求部分分流，故適當減小五星級酒店體量。本項目五星級酒店客房體量建議：物業類型客房數量總建體量五星級豪華商務型酒店350間5.8萬m2本項目四星級酒店規模建議本項目五星級酒店定位建議：四星級高級商務型酒店本項目四星級酒店體量建議：從供應狀況來看，當前義烏中高端酒店尚有較大發展空間。從需求狀況來看，隨著城市商務氛圍加深，當前經商人員結構層次逐步提升，其酒店需求檔次也將隨之提高。本案規劃以政務、會務為主的五星級酒店同時，應考慮滿足中高端商務客對酒店的需求，其需求檔次略低于五星級，如品牌連鎖商務型酒店（四星級）。本項目四星級酒店客房體量建議：物業類型客房數量總建體量四星級高級商務型酒店240間2.2萬m2客房及配套建議

目前市場上五星級酒店的標準客房套內面積為29平米~62平米不等。均配備總統套房及行政套房，并根據客群定位不同對房間的面積及配套設施進行調整。根據五星級酒店客房國家標準要求（70%客房面積不低于20平米，不包括衛生間和走廊等）及義烏同類酒店項目（海洋、天恒國際）的客房標準，及本項目的客群及功能定位，我們建議項目：客房數量：五星級酒店標準客房350間左右，四星級酒店標準客房240間左右，其中，標準雙床房比例35%左右；行政樓層全部為單床房，總統套房各2間，布置頂樓。出于特色考慮，可以參照香港港島香格里拉大酒店，設置類似于vip形式的房型，享受至尊獨享禮遇。客房配套：衛生間大于6平方米，通常同時設置浴缸和淋浴間，衛生間采用國際標準衛生潔具配套，選用靜音馬桶，提供高檔客房用品，在客房內設辦公區，配備辦公桌、傳真機、寬帶雙網口及各類辦公用品，提供其他商務增值配套設施。衣櫥的深度要大于0.6米，總寬度要大于1米。此外還要預留存放備用棉品的地方。壁櫥內應有良好的照明設計，隨門開關。樓層餐廳名稱餐飲種類消費檔次人均消費1f愛琴海大堂吧、珊瑚海西餐廳大堂吧/西餐廳中檔200-300元/人2f海逸閣、海暢閣中餐廳/包廂大型中餐中高檔200-500/人16f海弘行政酒廊酒吧中檔100-200元/人海洋酒店在商貿城5樓有一塊大面積多功能廳，可最多容納700人會議或宴席，有舞臺，宴席價位1500元起，場地費另取。酒店內部只有一個多功能廳，按宴席規格，可容納22桌，200多人同時用餐。此外還有8個vip包房。酒店內餐飲均為酒店自有經營。海洋酒店由于其地理位置優勢，及在義烏已建立的固定客戶群，酒店承辦宴會及會議較多，價格處于中等偏上。海洋酒店酒店個案餐飲現狀酒店餐飲建議樓層餐廳名稱餐飲種類消費檔次人均消費-1f城市溫泉會所、健身中心、游泳池、棋牌室——中檔——1f星空吧天逸咖啡、玉葉庭·商務中心、商店·花店·西餅屋西餐/大堂吧中高檔100-200元/人2f煙雨江南中餐廳中餐廳包廂時尚餐廳天璽廳大型中餐中高檔100-300元/人3f天恒廳、天鼎廳、天和廳、天仁廳大型中餐中檔及中高檔100-300元/人1f為西餐廳，容納100人規模。2f有中餐廳，擺放20桌，最多能容納400人。3f有五個大小不一宴會廳，最大廳面積在400m2，最多容納28桌，2個中等大小宴會廳，容納20桌，2個小宴會廳，容納3桌，宴會價位在800元/桌起，場地費另取。酒店內餐飲均為酒店自有經營。天恒國際大酒店由于地理位置較偏，人流量相對與市中商貿區同等星級酒店較少，宴會廳的上座率不高，在同等星級酒店中，宴席價格最低。天恒國際大酒店酒店個案餐飲現狀酒店餐飲建議樓層餐廳名稱餐飲種類消費檔次人均消費1f鵝池吧商務中心商場大堂吧中檔100元/人2f多功能廳義烏廳觀義軒大型中餐中高檔100-300元/人3f天府美食城（中餐廳）、天使西餐廳大型中餐、西餐中高檔200-400元/人4f大型功能廳會議、宴席中高檔1500元/桌起17f行政酒廊酒吧中高檔100-200元/人義烏大酒店4f有一個大型宴會廳，700m2，最多可擺放50桌，價位1500元/桌起，因有一專業舞臺，如需演出，場地費另取，8000元/場。酒店內餐飲均由酒店自有經營。義烏大酒店由于義烏品牌較老的四星級酒店之一，因開業早，目前設施設備及酒店環境較之其他四星級酒店已顯老舊，其上座率也處于中等水平，但價位比天恒國際大酒店要高。義烏大酒店酒店個案餐飲現狀酒店餐飲建議餐廳名稱餐飲種類簡述消費檔次人均消費風荷軒中餐廳、藕香榭食街大型中餐13個豪華貴賓廳，推廣粵菜、杭幫菜、川菜的極品美食高檔300-500元/人云天閣中西合璧中西合璧，自助餐及24小時客房送餐服務高檔100-300元/人明月日本料理日式料理秉承日本料理的傳統工藝，名廚明檔中高檔100-200元/人大堂茶園咖啡、西點環境高雅，氛圍幽靜，中西飲品、咖啡、茗茶、西點小吃中檔及中高檔100-200元/人1f西餐廳，容納100人左右，提供自助晚餐，148元/位；2f和3f各一個宴會廳，2層宴會廳較大，能容納26桌，但沒有專業舞臺；3層宴會廳略小，容納24桌，但有一個專業舞臺，3f還有10余個豪華vip包房。酒店餐飲均為頤和大酒店自有經營。頤和大酒店酒店個案餐飲現狀酒店餐飲建議海洋酒店：200-500元/人1500元/桌起天恒國際大酒店：100-300元/人800元/桌起義烏大酒店：100-400元/人1500元/桌起頤和大酒店：100-500元/人1200元起海洋酒店：2800m2共13個各類型餐廳及包房天恒國際大酒店：3500m2共11個各類型餐廳及包房義烏大酒店：1800m2共8個各類型餐廳及包房頤和大酒店：2600m2

共20個各類型餐廳及包房海洋酒店：大型中餐、西餐、酒吧，無特色餐飲天恒國際：大型中餐、西餐、咖啡、西點，無特色餐飲義烏大酒店：大型中餐、西餐、酒吧，無特色餐飲頤和大酒店：大型中餐、西餐、咖啡、西點、日式料理餐飲類別人均消費餐飲體量對本項目啟示除大型中餐、西餐等必選餐飲類別之外，可加入特色餐飲類別，與項目檔次、定位相符，區別于現有同星級酒店內餐飲類別，增加項目關注點，吸引大眾消費。在體量上，借鑒同星級餐飲體量與客房體量比例。在檔次上，對本項目兩個星級酒店做差異化考慮，五星級酒店將餐飲檔次定位提高，保證高檔商務政務客戶群體需求，四星級酒店將餐飲檔次定位在中檔及中高檔，滿足更多大眾消費者需求。酒店餐飲建議香港港島香格里拉酒店餐廳/酒吧座位樓層菜式高美食店30五樓美點及小食夏宮180五樓粵菜大堂酒廊80六樓下午茶及小食龍蝦吧餐廳92六樓海鮮及燒烤cafétoo咖啡廳266七樓國際美食灘萬日本料理128七樓日式料理漪畔臺52八樓泰式美饌珀翠餐廳100五十六樓法式佳肴餐廳及酒吧外省同星級酒店比較杭州凱悅大酒店餐廳/酒吧座位菜式特色咖啡廳30美點及小食設有開放式廚房，客人可以欣賞廚師烹制美食的精湛廚藝，并設有露天用餐區域湖濱28180粵菜優雅溫馨的中式主題餐廳，提供最具特色的杭州風味及周邊城市的特色菜式，用餐之余更可盡享西湖美景大堂酒廊80下午茶及小食是在輕松愉悅的氛圍中品嘗精致小食，甜點和各式飲料的理想場所晚霞酒吧92海鮮及燒烤充滿現代設計的酒吧為您提供多款雞尾酒，與各式名酒餐廳及酒吧外省同星級酒店比較酒店名稱總建（m2）客房總數客房面積（m2）＊百平方米餐飲面積配比（m2）平均餐飲面積（m2）海洋酒店3.05萬2852萬1414天恒國際大酒店4萬2802.8萬12.5義烏大酒店2萬2461.4萬12.9頤和大酒店3萬2802.1萬12.4香港港島香格里拉大酒店4.5萬5653.1萬15.5杭州凱悅大酒店3.1萬3802萬17本項目餐飲設施面積配比四星級酒店餐飲使用面積五星級酒店餐飲使用面積143080平方米8120平方米本項目酒店類型建議——餐飲設施配比＊每百平方米客房建筑面積所配的餐飲使用面積酒店名稱總建（m2）客房總數客房面積（m2）＊百平方米會議宴會面積配比（m2）平均會議宴會面積（m2）海洋酒店3.05萬2852萬139.6天恒國際大酒店4萬2802.8萬7.9義烏大酒店2萬2461.4萬8.6頤和大酒店3萬2802.1萬8.6香港港島香格里拉大酒店4.5萬5653.1萬8.4杭州凱悅大酒店3.1萬3802萬11本項目會議宴會面積配比四星級酒店會議宴會使用面積五星級酒店會議宴會使用面積9.62112平方米5568平方米本項目酒店類型建議——會議宴會面積配比＊每百平方米客房建筑面積所配的會議宴會使用面積酒店名稱總建（m2）客房總數客房面積（m2）＊百平方米娛樂康體面積配比（m2）平均娛樂康體面積（m2）海洋酒店3.05萬2852萬14.316.9天恒國際大酒店4萬2802.8萬17.2義烏大酒店2萬2461.4萬18.6頤和大酒店3萬2802.1萬18.6香港港島香格里拉大酒店4.5萬5653.1萬19.3杭州凱悅大酒店3.1萬3802萬13.9本項目娛樂康體面積配比四星級酒店娛樂康體使用面積五星級酒店娛樂康體使用面積16.93718平方米9802平方米本項目酒店類型建議——娛樂康體面積配比＊每百平方米客房建筑面積所配的餐飲使用面積物業功能餐飲會議宴會娛樂康體客房客房部分體量建議8120m25568m29802m234510m2酒店總體量5.8萬m2物業功能餐飲會議宴會娛樂康體客房客房部分體量建議3080m22112m23718m213090m2酒店總體量2.2萬m2本項目酒店體量總結本項目五星級豪華商務型酒店本項目四星級高級商務型酒店從客群定位對配套設施的影響來看，以商務政務客群為主的酒店顯然對會議功能的要求更高，通過從區域位置、形象定位綜合考慮，結合義烏未來市場發展趨勢，我司對餐飲配套建議如下：餐廳：五星級酒店從其自身檔次及客群定位，餐飲檔次也定位在中高檔及高檔餐飲，1家大型中餐,以宴請、會客、聚會為主要商業訴求；1家自助式餐廳，環境優雅，吸引市內人群及酒店入住客群；韓國料理及西餐廳各1家（意大利餐/墨西哥餐等），以滿足不同消費選擇，以及咖啡吧與酒吧各1家，主要服務于酒店人群。大型中餐：4000㎡（大小宴會廳6個，共約1000㎡；包廂30個，共約2100㎡）自助餐：2000㎡韓國料理：500㎡西餐廳500㎡咖啡吧：500㎡酒吧620㎡其他軟硬件服務配套,建議參考國家旅游局制訂的《五星級酒店評定標準》。酒店餐飲建議類型體量（m2）檔次布局人均消費大型中餐4000高檔，吸引酒店3f300-500元自助餐2000中高檔酒店2f200-300元韓國料理500中高檔酒店2f150-200元西餐廳500高檔酒店1f300-500元咖啡吧500中高檔大堂吧100-200元酒吧620中高檔酒店頂層100-300元電梯：電梯廳應布置在從酒店入口或前臺登記處很容易看到的地方。還應該考慮電梯廳在客房樓層的位置，最好設在走廊的中部，使住客向任何方向行進的距離總和最短。根據酒店的檔次和方便旅客使用等原因，建議設置6部電梯分組布置在電梯廳兩側。電梯廳凈寬達到4米左右比較合適。國內的旅客大都習慣隨身攜帶一些行李，過窄的轎廂不方便后部的旅客進出，建議選用寬扁廂。裙樓設置左右自動扶梯各兩部，盡量不占用直達電梯的使用率。電梯采用光面電梯，方便客人著裝，單個載重不低于1500kg。如：深圳威尼斯酒店。公共部位建議

大堂：通常采用將門廳、休息廳及公共交通空間相結合的設計方式。這種方法在面積分配上很靈活。能夠使這三個非盈利部分的面積比例有適當的彈性，同時有利于營造宏大的空間。酒店門中部使用大旋轉門，左右兩側為雙向玻璃門，考慮到客人大件行禮，雙向玻璃門寬度不低于2米，1～2f以部分中空設計構成，這兩個樓層中部用玻璃樓梯連接，與正門對應。采用這種設計手法的酒店有：北京東方君悅大酒店、上海威斯汀大酒店、上海的四季酒店等。走廊：避免使旅客產生狹長的感覺，同時也要考慮避免迷路和減少監控鏡頭死角。為此，可以采用添加局部照明，配以軟硬裝飾、植物點綴和主題場景的手法來處理。走廊相對的房門最好不宜正對，一來對門客人或服務人員進出的噪音會干擾對面的住客，二來隱私不便保護。可在不影響衛生間落水管道設計的前提下適度斜對。

其他酒店配套建議公共休息區及大堂吧：在大堂吧設置鋼琴、中大型玻璃飾物、甚至大型立體水幕和金屬雕塑以提高整體檔次。在公共休息區，注意自然光與燈光的結合，形成自然舒適的環境效果，給客人營造居家氛圍和交流空間。1f中針對商務政務客人提供相配套的商業、及商務旅游功能相配套的金融設施，將直接提升酒店的品質。如：迪拜帆船酒店。游泳池：考慮到客人的安全和休閑的特性，游泳池一般采用戲水池的形式，水深1.4米左右，常年恒溫。室內光線結合自然光，使整個空間達到通透明亮的效果，配合一定的綠化景觀配合，并對使用人數進行控制。多功能廳：五星級酒店的多功能廳面積在800~1500之間，通常以60個標準桌為基準，多功能廳設置前廳，便于會議或宴會開始前的集聚，中場休息和結束后的疏導。由于站立的人所占用的面積是坐著的人的1／3左右，所以宴會廳前廳的理想面積是宴會廳面積的1／3~1／4。前廳內還要設計面積較大的衛生間，蹲位按最大容納人數的50:1配置。衣帽間也需考慮足夠的面積。有些宴會廳還配套有vip休息室和演員化妝間，以滿足全功能需要。

員工通道：在條件允許的情況下，酒店應設計有專門的員工通道，不占用客用通道；廚房：需要有足夠的靈活面積，廚房和洗衣房按功能分割成不同的半封閉式區域，調整中西廚房間的面積比，設計專門的垃圾處理站，與原料進貨通道分開，避免二次污染。

總服務臺：酒店的中樞，一般位于大堂中心靠后位置。根據總客房數，總服務臺的長度總和建議為15米左右。將機票、留言、簡單商務等功能結合在一起，盡量做到不讓客人跑來跑去。臺面高度取決于服務的形式，坐式開房臺面可降低，站立式開房則需升高。其他酒店配套建議酒店其他服務建議

酒店為國際五星級（高檔）標準的商務旅游酒店。每間客房擁有獨立的衛生間和彩電、冰箱、音響等設備；擁有中央空調系統；擁有閉路電視系統和衛星天線系統，以及公共廣播系統和背景音樂系統；擁有電梯系統；擁有自動化防火報警系統和自動噴淋消防系統；擁有現代化電訊系統（國際國內電話及電腦網絡系統）；擁有現代化的旅游服務設施（外幣兌換、票務服務等）；擁有現代化的飲食服務設施和康樂、娛樂服務設施。其他軟件服務配套,建議參考國家旅游局制訂的《五星級酒店評定標準》。其他酒店配套建議四、寫字樓定位規劃建議寫字樓類型建議寫字樓體量建議寫字樓戶型建議寫字樓裝修建議寫字樓管理建議寫字樓類型檔次分析在未來激烈的市場競爭中，“品質”將是最為重要的競爭優勢，因此我行建議本項目按照杭州新建甲級寫字樓的標準進行開發。說明國際甲級寫字樓杭州甲級寫字樓乙級寫字樓硬件品質描述外部形象具有突出的標識性、超豪華的公共區域設計及裝修、非常寬闊的辦公空間及高效的平面利用效率、超高標準的設施設備配置且大多為全進口產品，注重各種細節考慮外部形象具有一定的標識性、豪華的公共區域設計及裝修、寬闊的辦公空間及高效的平面利用效率、高標準的設備設施配置且關鍵設備為全進口產品滿足辦公客戶的基本需求競爭優勢同未來周邊的新新供應項目相比，本項目可保持絕對的競爭優勢同未來周邊的新供應相比，本項目可保持相當的競爭優勢同未來周邊的新供應項目相比，很難塑造制勝的競爭優勢寫字樓定位規劃建議本地實力公司的匯集地及外來大型企業的首選入駐中心，也是本地產業從工廠制造到注重品牌的一次遞進。以5a級的服務管理樹立義烏寫字樓的標桿。義烏寫字樓市場的一次跳躍，品質及服務管理模式的一次突破。義烏樓宇經濟的引領者。寫字樓定位規劃建議寫字樓類型檔次分析客戶群定位----民營企業客戶群義烏現有寫字樓市場以貿易、物流企業辦事處居多，由于商貿區的強勁的商業活力作用，這些機構仍將逐漸增多，而未來隨著對于辦公品質要求的提高，現有辦公產品將不能滿足其需求。---政府機關、事業單位客戶群

政府目前在海洋商務樓設有辦公區域，未來隨著觀念的提升，對于辦公環境勢必將有更高要求，但該部分需求特征帶有明顯的計劃色彩,一般按照計劃逐步釋放，但目前不得而知;----投資型客戶群隨著住宅投資價值的回落,寫字樓相對較好的發展前景及較穩定的投資收益率吸引了一定數量的純投資型客戶。目標客戶：市場現存的股份制及私營企業、品牌企業及快速發展型的第三產業；未來將進駐義烏的國際化企業，如外商獨資、中外合資企業及其駐義烏辦事處、以及大型國有企業及機構。辦公市場現狀他們對公司的形象愈加注重，迎合他們的心理需求必會獲得他們的認同。寫字樓定位規劃建議寫字體量確定寫字樓定位規劃建議義烏現有寫字樓概況名稱區域體量(萬㎡)主力戶型(㎡)財富大廈a國際商貿城320－30財富大廈b國際商貿城2.420－30福田大廈a國際商貿城4.778,95,125福田大廈b國際商貿城1.578，108國貿大廈國際商貿城485,109,114海洋商務樓國際商貿城3100金茂大廈國際商貿城3.540-60金福源大廈國際商貿城350-60義烏寫字樓市場現狀目前義烏寫字樓市場上，傳統的中低端辦公物業體量在１.5-4.7萬㎡左右。在杭州主城區寫字樓市場，前幾年的寫字樓主要集中以傳統黃龍＼慶春等商圈為主，體量基本集中在５-８萬㎡，隨著錢江新城ＣＢＤ的崛起，寫字樓在體量上有所突破，基本集中在８萬㎡

以上。

本項目作為義烏金融區重點開發物業，且為最早開發項目，勢必起到價值標桿作用。本項目的打造關鍵在于提升義烏縣有辦公水平，且服務于對辦公品質、自身形象有較高要求的企業，發揮義烏辦公物業領跑功能價值。本項目擁有辦公物業4萬平方米如何用4萬㎡打造標桿？？寫字樓定位規劃建議布局建議基于市場目前戶型分割情況，在此基礎上，考慮項目布局的均衡性及項目形象的地標性，我行建議：鑒于五星級酒店的高檔次、精品質，建筑應體現整體性，因此，辦公部分建議設于四星級酒店內；相對來說，酒店業態對于景觀要求更高，因此建議寫字樓設置于四星級酒店4-9層，每層面積約2000㎡左右。出于發展以純租賃型辦公物業考慮，我行認為，本項目寫字樓產品集中發展以“筒式”布局為寫字樓內部布局，1、有利于產品布局和光線；2、考慮客戶需求有利于項目戶型產品的整體分割；3、有利于客戶辦公的私密性設置；

本項目產品設置中心區域為電梯及公共空間，以環繞型布局整體辦公產品，集中考慮戶型的朝向及光線布局；

在戶型面積設置上充分考慮自由分割，滿足不同客戶對于項目面積的不同需求；項目評析塔式建筑空間結構靈活，宜于分割、改造；塔式建筑具備較好景觀視線，戶型結構好；塔式建筑可以有效避免板樓進深短，戶型差；塔式建筑可以合理利用容積率，建立地標形象。寫字樓定位規劃建議戶型建議出于本項目與市場區隔及純出租型物業的參考，我行建議本項目戶型設置多為中大面積戶型并可以自由分割，主力面積在50-400平方米左右，適當800平方米左右大戶型，可自由組合，標準層設置面積約1500平方米左右，具有一定的靈活性。在摟層戶型設置上，建議小戶型設置在4-5層，滿足中小客戶對于辦公的基本需求；8-9層景觀視線相對較好的層面，設置300以上較大戶型，滿足大客戶需求；建筑類型戶型面積所占比例寫

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樓50平方米—100平方米35%100平方米—400平方米55%300平方米左右10%戶型配比表：產品形象定位天際大廈80米19層5.7萬㎡由于本項目是對傳統辦公物業的整合提升，在定位上，我行認為只有符合甲級標準的寫字樓才能滿足本項目產品及客群需求。由于辦公部分處于酒店建筑內部，因此，整體建筑風格應與酒店統一。整體建筑通過自身所具有的魅力如雕塑感、地標性以及醒目的色彩、獨特的風格等達到令人注目的效果。我行建議：與酒店共同打造獨幢塔式地標物業建筑形態，鑒于經濟收益因素，建議寫字樓設于建筑體低層；

立面整體可采用獨特個性的新現代主義風格；

在配套和服務上打造全市領先的個性化、國際化甲級商務空間。寫字樓定位規劃建議寫字樓定位規劃建議相關整體建議平面空間凈高建議建議本項目寫字樓凈高設計為2.7米寫字樓定位規劃建議公共部位建議

主入口設計建議本案的入口應建成具有吸引力的一個亮點，入口應符合整體物業形象，按照一定的動線設計，具備時尚、高貴的氣質。

大堂設計建議 采用簡潔現代的大堂設計理念，選用高端環保裝修材料，講究線條感，體現精干、高效、智能的氣質；另外可在大堂設置休息等候區。

電梯廳設計建議每層電梯廳統一風格裝修，注入寫字樓vi形象系統，體現質感和品味；在等候廳布置綠色植物、小品裝飾等。

過道、中庭設計建議在走廊、中庭等共享空間加以獨特設計，配置溫馨裝飾品，增添客戶的歸屬感；過道配置精美的抽象畫和綠色小品，配以燈飾點綴其間；公共區、休息區設置書報架，供客戶等待中閱覽，共享空間的獨特設計增添項目檔次與品位。寫字樓定位規劃建議由于本項目在酒店外商業已規劃設置餐飲及配套商業，加之項目所在的金融區未來也將建設多處商業休閑中心，因此本項目辦公部分配套服務功能設置可有所選擇性。另外，引進專業公司，提供較高水平的物業服務。配套及服務建議物業管理：一般分為公共性服務、經營性服務和特約性服務；我行建議特別聘請知名物業公司進行物業管理，與項目產品檔次相匹配，形成品質+檔次的高端物業形象。

寫字樓定位規劃建議智能化服務建議寫字樓定位規劃建議五、商業定位規劃建議商業業態建議商業體量建議招商建議經營管理建議業態布局建議對外商業業態建議酒店外商業業態建議由義烏整體商業發展要求、滿足消費者對品質生活消費的需求出發，并結合項目周邊原有業態供應及規劃業態進行差異化考慮，通過項目周邊潛在客群的商業消費需求、便捷性需求分析，并且需與酒店內部商業在檔次上相符，在功能上形成互補。我行在第一階段報告中以推論出餐飲、娛樂及配套業態適于本項目酒店外商業部分。餐飲娛樂銀行、展廳、配套建議業態商業定位規劃建議商業定位規劃建議目標消費者由于項目酒店已確定定位為高端,因此項目商業部分也應與之匹配，而不應存在較大落差。項目所在區域內的商業目前均走中低端，吸引商貿城內經營人士、外來辦事及務工人員，而本項目可避開現有競爭點，根據區域特點，尋求自身發展空間。

本項目目標消費者首先來自于項目高星級酒店入住客群。區域內現有中高消費力客群消費觀念逐漸提升，而中高端消費場所卻不多，本項目恰好可滿足其消費需求。這其中包括具有中高消費能力的當地居民、國際商貿城的經營人士、商務人士等。從金融商務區的規劃來看，未來將帶來大批中高端從業人員和商務人士，可為項目帶來消費支撐。另外，隨著本項目的發展，作為更多的選擇性，也將勢必吸引一部分傳統商圈的客群。因此本項目商業部分消費群將鎖定如下:項目自身酒店部分高端入住客群；區域內現有具備中高端消費能力的當地居民、市場經營人士、商務人士；未來金融區內的從業人員、商務人士；市區中高端消費者。市場細化餐飲杭州人家大酒店所處區域：福田區域

建筑面積：3500㎡樓層：3層包箱數量：30個最大包廂面積：80㎡停車位：200個經營特色：經營菜系豐富，包括杭幫菜、粵菜、川菜、金華菜，并以杭幫菜、粵菜為特色。客群分類：當地居民、私營企業主、政府官員人均消費：80-150元租金承受：100萬元/年，即0.78元/㎡/天

評價：該餐飲與本項目距離較近，其規模和菜色成為最大競爭優勢，受到歡迎，經營狀況較好。另外，餐館提供婚宴、代駕、航空訂票等服務。商業定位規劃建議餐飲錦繡人家所處區域：賓王商貿區建筑面積：1200㎡樓層：4層包箱數量：22個最大包廂面積：60㎡停車位：50個經營特色：金華菜、杭幫菜客群分類：當地居民、私營企業主、周邊城市人人均消費：70-80評價：義烏當地經營較好的特色餐館，裝修風格富有情調，菜色口味適合本地人。現擁有三家分店，福田分店為最大規模，面積接近2000㎡。市場細化商業定位規劃建議餐飲樹園記所處區域：賓王商貿區建筑面積：1600㎡樓層：4層包箱數量：23個（均帶有衛生間）最大包廂面積：40㎡停車位：50個經營特色：農家菜、金華菜客群分類：當地居民居多人均消費：50評價：同樣是義烏當地經營較好的特色餐館，以經營農家菜為特色，中午、晚上生意均較好。市場細化商業定位規劃建議餐飲澳門豆撈所處區域：賓王商貿區建筑面積：2000㎡樓層：5層包箱數量：33個最大包廂面積：60㎡停車位：50個經營特色：海鮮、火鍋客群分類：私營業主、當地居民人均消費：80-100評價：義烏當地經營較好的特色餐館，裝修風格富有情調，菜色口味適合本地人。現擁有三家分店，福田分店為最大規模，面積接近2000㎡。市場細化商業定位規劃建議餐飲雨花西餐所處區域：賓王商貿區建筑面積：1200㎡樓層：3層包箱數量：11個最大包廂面積：40㎡停車位：30個經營特色：西餐客群分類：當地居民、酒店入住客群、外國人人均消費：80-150，套餐包含138元/位、198元/位兩種

評價：該品牌為深圳餐飲品牌直營店，目前義烏僅有一家，其他分店均在深圳。該餐廳是義烏當地為數不多的、面向中國口味的西餐廳之一，且環境相對較好。餐廳位于國際大廈酒店1-3層，良好的區位帶來較大人流量，餐廳夜間生意較佳。市場細化商業定位規劃建議餐飲小結義烏餐飲口味以本地菜、杭幫菜等江浙菜系較受歡迎。消費者中以當地居民和生意人居多，主要以親朋好友聚會、商務宴請、會談為訴求,另有一部分為政府宴請訴求。消費者對于就餐環境顯現一定要求。當地餐館中，一般中型餐館注重裝修特色，講究精致、情調，整體環境與餐館經營特色相符；大型餐館裝修多偏向于豪華、大器。由于義烏當地經濟發展較好，餐飲消費對于停車位有較大需求。在餐飲消費上仍較注重實惠，講究物美價廉，人均消費集中于50-150元。商業定位規劃建議市場細化餐飲品牌餐飲商家選址參考指福門區位要求：

成熟商圈,注重有效人流量和商業環境面積要求：2000㎡左右主流客群：

年輕白領為主對相鄰品牌的要求：無特定租約：８-10年建筑要求：滿足餐飲業的基本要求，包括煤氣管道，給排水管道，物流電梯等；鋪位必須平層，對樓層無太高要求，若具備商業延展，高樓層也可。一茶一座區位要求：傾向于成熟商圈面積要求：４５０㎡左右主流客群：

商務人士居多對相鄰品牌的要求：無特定租約：１０年建筑要求：要求有顯眼的廣告招牌位置；房屋展示面積能見度佳；門店需具備排污、排煙管道，最好能納入大樓煙井；每天供水量在35噸以上。市場細化商業定位規劃建議產品定位餐飲根據義烏餐飲市場分析建議：

建議將餐飲部分作為主力店引進，設于“對外商業”。鑒于高星級酒店必將自帶大型中餐，為避免競爭，建議該部分設置1家特色餐飲。綜合義烏本地及杭州、寧波特色餐飲來看，2000㎡規模已成品牌餐飲主流，因此建議本項目餐飲規模設為2000㎡，檔次為中高檔至高檔，并選擇品牌形象良好、尚未進入義烏市場、并能適應當地口味的商家。規模（㎡）樓層類型檔次客群商家例舉餐飲20001-3中式餐飲中高檔當地居民、私營業主、政府官員名家海鮮工坊、至尊鯊魚、采蝶軒商業定位規劃建議本案名稱人均消費（元）所屬區域備注天上人間國際娛樂會所300－500賓王五星級ktv場所，投資4500萬，營業面積1萬多㎡，豪華包房100余間皇家至尊娛樂會所200－300賓王營業面積1萬多㎡盛世豪門ktv100－200賓王營業面積8000多㎡天倫皇朝150－200賓王營業面積8000多㎡花樣年華150－200江東營業面積1萬㎡，擁有72間包廂本色酒吧100－200繡湖營業面積1000㎡88酒吧100－200江東營業面積2500多㎡鼎級酒吧100－150賓王營業面積2000多㎡義烏高端娛樂分布娛樂會所酒吧高端娛樂會所概況市場參考娛樂商業定位規劃建議市場細化娛樂名流鉆石年代娛樂會所所處區域：賓王商貿區內部結構包含：ktv、酒吧建筑面積：6000㎡樓層：3層包箱數量：50個小包廂面積：40

㎡(帶衛生間,有背投)最大包廂面積：160

㎡(帶衛生間,有背投)停車位：50個根據包廂大小,制定不同最低消費:588元\888元\1888元客群分類：以私營企業主居多

評價：依托賓王商貿區成熟的區位,以及餐飲聚集的氛圍,名流會所作為消費延展,經營狀況較好。商業定位規劃建議市場細化娛樂鼎級top酒吧所處區域：賓王商貿區內部結構包含：ktv、迪吧、爵士吧建筑面積：2500㎡（迪吧約1000㎡）樓層：2層包箱數量：20個小包廂面積：50

㎡最大包廂面積：120

㎡停車位：30個根據包廂大小,制定不同最低消費:1000元左右客群分類：私營企業主、自由職業者居多

評價：位于國際大廈酒店裙房4-5層，并在1f設電梯入口。酒吧內含多種功能，其中ktv滿足商務需求，迪吧受到年輕人歡迎，爵士吧吸引外國人，加上該酒吧區位較佳，人流量大，酒吧經營狀況良好。但受到體育場區域新酒吧集群效應而產生的競爭，鼎級酒吧現經營狀況略弱于之前。商業定位規劃建議市場細化娛樂小結義烏娛樂場所主要分為ktv和酒吧（包含迪吧）兩種，ktv多偏向于商務接待，酒吧則以當地人及周邊城市人群為主要消費者。消費者對于娛樂場所的規模、裝修風格有較高要求，向往具有特色的娛樂場所。消費者對迪吧類娛樂場的新鮮度有較高要求，并且集群效應較為明顯。娛樂消費力旺盛，接近杭州、寧波等中型城市。對停車要求高。商業定位規劃建議市場參考娛樂案例借鑒商業定位規劃建議市場參考娛樂案例借鑒商業定位規劃建議市場參考娛樂案例借鑒ktv、酒吧發展趨勢分析保證持續性經營目前的大中城市ktv酒吧都存在更替率比較高的現象，如杭州ktv、酒吧的平均生存周期為720天，特別是酒吧的最短生存周期不到100天，因此本項目引入ktv，酒吧業態，必須對持續經營的問題有所考慮。注入業態特色一般生存期長，經營狀況良好，受消費者認可的ktv多為規模大、檔次高、裝修風格具有特色的特點；酒吧則注重主題鮮明。酒吧業態一般多為本地經營，其經營效果往往帶有局限性和難復制性，這也是本項目引入酒吧業態應注意的問題。商業定位規劃建議產品定位娛樂根據義烏娛樂市場及娛樂業態發展分析建議：建議引進1家大型娛樂。由于本項目對外商業規模有限，因此建議本項目特色為鮮明的經營風格，商業檔次定位為高檔娛樂會所，內含ktv、酒吧、慢搖吧等，提供多種選擇，其特色和類型應為當地獨有，并適于當地喜好，并接近國內大中城市水平，起到引領作用，規模在4000㎡左右，位于1-3層。商業定位規劃建議業態規劃布局業態業種數量體量（㎡）餐飲特色餐飲12000配套便利店150糕點、面包店150連鎖咖啡吧1150花店、票務2100銀行1150展廳汽車展廳1500娛樂娛樂會所14000合計約7000樓層業態分布3f特色餐飲娛樂會所2f特色餐飲娛樂會所1f特色餐飲商業配套汽車展廳娛樂會所商業定位規劃建議建筑形態產品定位商業類型凈高特色餐飲3.8-4.5米娛樂會所不低于4.5米配套商業3.2-3.5米鋪位建議建議一層設為50㎡小開間鋪位，以適于配套業態需求；二、三層為矩形大開間，柱間距達到8米以上。車位配置建議結合案例車位與建筑規模比率，商業物業建議車位比例達到100㎡/個，考慮與其他物業類型相結合使用。層高建議建筑形態產品定位餐飲商戶技術指標參考承重：廚房區域450kg/平方米客席區250kg/平方米業態層高進深單店面積用電量空調制冷量煤氣量排氣量上下水是否需要隔油池m(凈高）mm2kw大卡/m2m3/hm3/sqm/hdnsize西式餐廳（含快餐）最小要求>3>8300180300-2050y推薦要求>4>155002503504030150y特色中餐廳最小要求>3>84001003006015100y推薦要求>4>156001503508025150y大中型餐廳最小要求>3>20150025030015020100y推薦要求>4>301800-300035040020030200y六、項目整體規劃布局建議物業布局回顧四星級酒店對外商業寫字樓層01－02地塊01－03地塊酒店配套商業五星級酒店分物業面積（㎡）四星級酒店22000寫字樓層10000對外商業7000五星級酒店58000酒店配套商業連廊入口設置中央公園綠化商城路福田路五星級四星級規劃路段p主出入口酒店入口地下車庫出入口特色餐飲入口娛樂會所入口商城路為主干道，且面向項目建筑體。由商城路進入本項目既對進入兩建筑體均較為便利，又利于項目形象和景觀的整體展示，更顯現其品質所在。入口設置中央公園綠化商城路福田路五星級四星級規劃路段pp車流動線人流動線六、項目成本財務分析酒店定位五星級酒店地塊用地性質及規劃指標要求有酒店物業類型宏觀義烏城市國際化程度提升，商務、會展、旅游業快速發展，需要更高層次的酒店配套需求市場、產業的提升，帶來更高層次的高端酒店需求，政務、會務、高端商務需求穩定增長市場當前中低檔次酒店市場供應區域飽和（經營波動大），中高檔次（5星）尚有較大發展空間五星級酒店是本案可供選擇開發物業，符合市場及自身規劃要求，具有較大發展潛力。方向性建議五星級酒店規模確定鑒于：義烏在建及規劃中的五星級酒店客房數在330間左右，建筑面積在5－5.5萬㎡，其中國際會議中心由于會議、公建功能要求，總建筑面積相對較大；其他一線城市標準五星級酒店規模一般控制在6－7萬㎡，350－450間客房。當前義烏在建及規劃五星級酒店項目參考項目區域體量（㎡）客房（間）進度國際會議中心會議中心810003382010年12月交付國際會展中心文化廣場555933372010年12月交付世貿中心金融商務區約60000500掛牌中上海、杭州五星級酒店項目參考項目區域體量（㎡）客房（間）開業時間上海四季酒店靜安區770004212002年杭州凱悅文化廣場700003902005年因此要確保本案五星級酒店在檔次、規模上不低于義烏同類酒店，我行建議本案五星級酒店客房數在350間左右，總建筑面積控制在58000㎡.方向性建議商務樓定位分析宏觀產業“退二進三”，重點發展第三產業，如會展、博覽、物流、金融等現代服務業，利于寫字樓市場發展；區域作為義烏cbd，商務樓市場有一定發展機會，未來雖有大體量商務樓供應，但本案處于開發前期，掌控市場先機。市場供應：當前義烏市場寫字樓品質較差，缺乏高端甲級寫字樓物業；需求：隨著商貿業的快速發展，催生更多外地相關行業的知名企業來義烏設分公司或辦事處，以及企業對自身形象要求提高，對高品質寫字樓需求增多。自身條件在以規劃高端酒店的條件下，一方面高端酒店能提升寫字樓品質，同時寫字樓客群能為酒店帶來相應住宿、餐飲客群，兩者之間形成有效的功能互補性，提升項目人氣度。甲級寫字樓方向性建議商務樓體量分析義烏現有寫字樓概況名稱區域體量(萬㎡)主力戶型(㎡)租金(元/㎡.天)售價(萬/㎡)入住率財富大廈a國際商貿城320－300.8-1.01.5-2.050%財富大廈b國際商貿城2.420－300.8-1.01.5-2.040%福田大廈a國際商貿城4.778,95,1251.0-1.21.5-2.090%福田大廈b國際商貿城1.578，1081.0－1.21.5-2.090%國貿大廈國際商貿城485,109,1141.0-1.51.5-2.080%海洋商務樓國際商貿城31001.5－2.0持有100%金茂大廈國際商貿城3.540-601.0-1.51.3-1.670%金福源大廈國際商貿城350-601.0-1.51.3-1.565%鑒于：義烏當前寫字樓市場戶型面積普遍較小，以不符合實際需求；未來義烏寫字樓需求企業，仍以外來小型公司或辦事處為主，面積需求相對有限，一般控制在80－150㎡左右；一方面區域寫字樓供應體量較大，而需求相對較少（應避免直接競爭），另一方面寫字樓回報率（2.5－3.5％）相對較低，作為持有物業，不適合大體量規劃，本案應控制寫字樓規劃面積。因此，我行建議本案安排80－100個單元，戶型面積控制在80－150㎡，總建筑面積控制在8000-10000㎡。方向性建議商業定位分析本案商業對外商業服務周邊商貿城中高端經商人士，符合其消費需求服務周邊商務客群及公寓客群，提供便捷性商業服務酒店商業酒店配套商業為主，符合酒店自身經營、特色、定位要求互補性方向性建議酒店配套商業業態具體餐飲中西式特色餐飲，自助餐廳，咖啡廳等娛樂酒吧，會所，舞廳，棋牌，桌球，兒童俱樂部等休閑桑拿，足療，spa會所等運動館健身房，恒溫泳池，壁球房，羽毛球場，網球場等其他商務中心，會務中心方向性建議具體酒店業態及特色在第二階段提包中詳敘

對外商業定位分析酒店外商業考慮因素首先符合義烏整體商業發展要求，滿足消費者對品質生活消費的需求其次與項目周邊原有業態供應及規劃業態進行差異化定位再者必須符合項目周邊潛在客群的商業消費需求，提供便捷性需求最后必須與酒店內部商業在檔次上相符，在功能上形成互補休閑娛樂餐飲百貨、超市、精品零售銀行、展廳、配套適合業態方向性建議對外商業業種甄選——百貨、超市本案義烏目前三大百貨總經營面積已接近10萬㎡，已能夠滿足當地百貨消費需求，加之百貨與本項目高星級酒店的定位并不相符；區域內世貿中心規劃有大型零售購物中心；因此，商業部分排除百貨業態。義烏現有超市3家，其中核心商圈2家，北苑分區1家，總面積3.8萬㎡，對于義烏全市來說，尚有發展空間。但從本項目所在區域分析，未來將成為金融區，而非大型居住區，固有消費力有限，另一方面，本項目定位高端，而超市為大眾消費，商業檔次與之不符，因此，本項目商業部分亦排除超市業態。百貨超市客戶需求情況市場競爭態勢商家條件與項目匹配度根據消費習慣，零售類消費傾向于繡湖商圈與核心商圈競爭處于劣勢注重商業氛圍，注重人流量市區兩大商圈已顯現鮮明特色，本項目應發掘適宜自身及所在區域之特色，而非與現有消費習慣碰撞，因此，匹配度低不建議方向性建議中高檔及高檔零售主要集中于三大百貨、異國風情街、以及工人北路南段，品牌包括卡地亞、登喜路、bally、armanijeans、bcbg、dkny、boss、verri、施華洛世奇、浪琴等。中檔及以下零售主要集中于繡湖商圈的篁園路、工人西路、保聯東街等路段；世紀商城地下街、新天地商廈、香港城等集中商業項目；以及賓王商圈的服裝步行街、北苑分