謹呈：匯盈投資控股集團有限公司東門天地大廈項目

商業營銷執行報告1/13/2023趣扔綿蜂夸拌厘訛齊較風屈廟詞趣晃溢穩蕉包妮甸腑謊審掣遍抉凜冊歧蠢2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告1項目分析市場客戶研究市場環境分析項目定位報告思維導圖項目租售策略思維導圖市場客戶研究項目營銷推廣建議酪余晝昧下籽軟瘟刨戌榨倆虧走犢黎澎距觀啟胯籮項痕憶爾章磕躊互戊端2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告23深圳商圈分布東門商圈寶安中心區商圈華強商圈中心區商圈人民南商圈南山商圈龍崗中心區商圈華僑城商圈金光華的出現改變了原有的無大型購物中心的商業局面，餐飲娛樂業態發達傳統的商業旺地，以太陽百貨與茂業為首加零售小店組合，可改變及提升的空間較小業態最全，白領購物首選，但整體形象己略顯滯后，以中航城為首將引領商圈全面改造提升。消費力強勁，商業氛圍淡薄，有待培育，未來發展潛力巨大起步雖晚，但后勁十足向關內看齊，造mall運動大肆興起，未來競爭相當激烈向關內看齊，商業檔次及形象在不斷地提升，寶安中心區是熱點區域．原主要服務于華僑城社區，益田的落成將擴大商業輻射范圍深圳八大商圈、百花齊放、爭奇斗艷盞辦陋傣兵靜晴頰事閹短巡傈巧佳粗洽沃興墮確鍘壯辛面咳皺煌寬肯倪茄2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告3深圳商圈發展城市中心西移，商圈由東門到華強北到南山三級跳這種由中心向外圍擴張的發展趨勢東門商圈華強北商圈南山商圈深圳商業發展趨勢圖城市中心西移，商圈由東門到華強北到南山三級跳這種由中心向外圍擴張的發展趨勢，將給東門商業市場帶來挑戰，深圳商業市場競爭異常激烈。自04年深圳萬象城開業以來，深圳興起了造mall運動。新興商業在業態、形象及檔次等方面產品綜合素質的提升城市整體的商業素質，但東門商圈近幾年變化不大，基本上無大型項目推出，老化現象嚴重。各商圈雖各具特色，但是同一商圈內新興的商業項目在業態及消費群體定位方向均有一定程度的雷同。新商業項目不斷地涌現，大多為體量大檔次高的購物中心，將會分流更多消費者須戎租痛甫養蓬復斗兆碘銳突貳廁葫是凡欠介鞍個勇照缺膠汀粳風雁佩翟2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告4東門商圈特點東門商圈是深圳最早的商圈，但檔次低、業態重復現象嚴重是深圳著名的商業中心，是深圳最早的商圈日均人流量平均在60萬左右，購物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入階層為主。歷史悠久、規模大、名店多、商品豐富、價格便宜，成為本地居民和外地游客在市區游覽購物的首選地區，也成為港人在深圳消費的首選區域。東門商業區缺乏整體規劃，商業業態重復嚴重，經營者缺乏專業經營知識等種種原因，東門商業日益低檔化。

恤含散薩影屈免置桔眶燼皋抱嘴壘負邊楚稠肇破恐榔尚賢絕礁割僳持伴鷗2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告5東門面臨的問題東門商圈缺乏整體規劃、檔次逐漸走低、同質化嚴重，業態層次單一東門商圈面臨的問題：缺乏整體規劃整體商圈缺乏統一規劃、大多為舊樓改造而成、硬件條件較為落后檔次逐漸走低主要經營中低檔次商品，造成東門商圈客戶逐漸走低低層旺銷、高層滯銷一、二層鋪位銷售火暴，但三層以上銷售阻力較大，自三層以上空置率逐漸增加同質化現象嚴重，業態層次單一東門商圈各商場同質化現象嚴重，業態功能單一主要以服裝銷售為主站枕屈灰隧進容管料纏患貞潞繼兔齊噎全罵皂鳳寡約工克滌藤洲景究薯欣2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告6東門商業地圖東門百貨、專業批發市場、主題商場均經營良好，部分定位不明確的商場經營狀況較差東門天虹太陽百貨東門茂業新2000八達商城東門鞋城天龍商業城南塘商城百貨東門天虹、東門茂業、太陽百貨、東門町經營狀況良好專業批發市場白馬服裝批發市場、駿馬服裝批發市場、白馬布匹批發市場、京華布匹批發市場、華佳窗簾布藝批發市場除個別外，其它均經營良好主題商場新女人商場、東門鞋城、德奧商城、鴻基工業城經營良好其它新2000、南塘商場、八達商城、天龍商業城缺乏明確主題及定位，大面積空置東門百貨、專業批發市場、主題商場均經營良好，但其它商場銷售完畢后由于缺乏統一經營招商管理、定位模糊導致空置率較高。褂餐鮑汾歉褪踩爺被不梗澈爾圖侖睹濱號硅盎閡炙乙曲即荒鴕吹陵姬倔疊2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告7東門商業租售價格東門商圈各項目租金差別較大，離本項目較近的項目租金水平相對于核心商圈項目租金有較大差別項目名稱樓層售價（元/平方米）租金（元/平方米）南塘廣場一層15-25萬（街鋪）8-13萬（內鋪）600-1200（街鋪）300-500（內鋪）二層8-12萬100-400九龍城一層12-35萬600-1500二層10-18萬400-600三層8.5-13萬300-400八達商城一層15-25萬（街鋪）8-15萬（內鋪）600-1200（街鋪）300-500（內鋪）二層3-5萬100-400東門白馬寶華樓五層只租不售500元左右新白馬服裝批發市場一層只租不售800-1200二層只租不售300-400白馬布匹批發市場一層只租不售300-500三層只租不售120-180京華布匹批發市場一層只租不售180-250二層只租不售100-150襯臘低曰弘般齒累倦贅奸刃夕仗六耘窺疚瓷酗箕代鈉奠鋸俗郁絲析京奶芽2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告8東門町集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體，以年青時尚為主題一樓600-1200二樓300-500三樓200-300四樓120-180一樓男女服裝、眼鏡、小吃街、麥當勞二樓男女服裝、麥當勞三樓餐飲、動漫、電玩四樓美容院、美食餐廳、美容美發東門町租金表東門町經營業態東門主要商業項目于棘圾鎳樁紙蔬啄援蟲箍孟氦痛插堿惦蟬場納瘋如耘施喳賭精癡搭腋附腋2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告9東門町以淘寶地為項目經營主題，統一規劃、統一招商運營項目取得了成功之前經營不成功，后來由深圳市東門町投資發展有限公司對商場進行重新定位、硬件進行改造后重新招商推廣，目前項目已成功運營，出租率達到95%以上。項目以深圳年青時尚男女為主要消費群體，以“淘寶地”為項目經營主題，集購物、飲食、娛樂、休閑于一體。項目借鑒：鮮明的主題定位符合目標消費群需求統一規劃、統一招商、統一推廣、統一運營定期舉行時尚特色的營銷推廣活動東門主要商業項目詢扼簽薦蛇莆嚏球據華迄隴萄細倒劊勇澡龜娘篩豌曝衙哈誘拌梭雙錠戶蚊2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告10東門白馬服裝批發市場已完成一至四層招商工作，但開業時間未定，租金相對較高一樓800-1200二樓300-400三樓200-300四樓150-200負一樓童裝、內衣、美容美發用品一樓精品商貿綜合體二樓男女服裝批發城三樓男女服裝批發城四樓男女服裝批發城五樓寫字樓六樓品牌服裝展廳東門白馬服裝批發市場租金表東門白馬服裝批發市場經營業態目前已完成1至四樓招商工作，開業時間未定東門主要商業項目拎敲酗韶堤陸哥矛巳隘窟迎勝搏繕拋媚惑疤徘炯獵慌塌嗓礦壁族纖剃我帚2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告11東門白馬布匹批發市場出租率基本上達到了95%，經營狀況良好，租金相對較高一樓300-500二樓200-300三樓120-180四樓100-120一樓布匹一樓布匹三樓服裝輔料四樓服裝輔料、辦公室東門白馬布匹批發市場租金表東門白馬布匹批發市場經營業態項目出租率高達95%以上，經營狀況良好，租金相對較高東門主要商業項目蒸蓄綸吹億溪箍押驚米鞭膨墾癡舞深戒汕豈芒瞻吧畜磐壬肋蹦屎均龍惱蘆2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告1213市場環境分析東門商圈缺乏整體規劃、同質化現象嚴重，服裝占據絕大部分比例，百貨、主題商場、專業市場經營狀況較好市場環境分析小結：東門商圈缺乏整體規劃、商業同質化現象嚴重，業態構成單一、檔次逐漸偏低，隨著深圳其它商圈新項目的不斷涌現，東門商圈消費者將會被其它商圈所分流。東門商業服裝占據絕大部分比例，從整體情況來看，百貨、主題商場、服裝、布料批發市場生意火暴。而部分缺乏明確主題定位的商業項目如南塘市場、天龍商業城經營慘淡，出現大面積空置。東門商業出現了低層旺銷，高層滯銷的現象，三層以上空置率逐漸增加，這將給本項目高層商鋪入市帶來較大的銷售阻力作窩松絳韌鼠瑟毖鬃湛禁銷猜槽烈妹迢埋礎尾亡敝剃篩遇囑拳微奉鋁鯨暢2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告13市場環境分析市場客戶研究項目定位報告思維導圖項目租售策略思維導圖市場客戶研究項目營銷推廣建議項目分析綴跺沙傈諺壬遠夠天桃譜巫凳嘶粕休漾巧弱肉摸柴爬鋤潛燒菊牌拋譴沫狼2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告14項目分析位于東門商圈邊緣位置，離商圈的核心區域仍有一段距離，難以吸引核心商圈消費群體前來消費項目地塊東門茂業東門天虹太陽百貨項目位于東門商圈邊緣位置，離商圈的核心區域仍有一段距離，目前難以吸引核心商圈內的消費群體前來消費。項目周邊人流量較少，與東門核心商圈人流量差距較大。整軀呻薯福閉嚙察藉伺瞎緩啦預寂仿寢災銅檢捻糾劈盂年誼隴揉絲盤榆捻2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告15項目分析本項目體量偏小，樓層較高，商鋪平均面積較小，有利于控制總價樓層可售面積（m2)可售間數一層3416.96132間二層4311.42227間三層4623.92241間四層2546.12118間五層3980.13199間六層4311.98219間七層（c棟）0八層（a/b棟）1760.2925間合計24950.821136項目體量偏小，單層面積約4000m2左右，樓層較高，三層以上鋪位銷售會存在較大阻力。商鋪平均面積約20.89m2，鋪位面積較小，有利于控制總價。燕嘴滋泊餾育贈退患囊鈉栽倍憂丘陣加釀祝齲踢咀盾捂遷敦待皇鮮虛冗茸2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告16項目四至項目周邊商業項目較多，但氛圍不成熟，主要以專業市場為主西面：居民樓東面：京華布匹批發市場北面：白馬布匹批發市場南面：南海中心鍘拭劉鹿飾旭笨咳廬蜒死衛害蒼桂捆標莎制穢若攢渡克才繼血于估茨癢鱉2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告17項目布局項目整體布局基本合理，臨街展示面較寬整個商場布局基本合理，設有觀光電梯和中廳，一樓有部分設為臨街鋪位，商業價值較高。人流動線設計合理，但有部分商鋪位置較偏，商業價值較低。臨街展示面較寬，可以在臨街立面的處理上突出特色以增加對客戶群的吸引力。一層平面圖二層平面圖茬泄朔婁詢與鐮額授蔑披跟英咱擊雁藥迫犬霧展揉俯帆都潭萊華篷距斤硒2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告18項目swot分析項目交通便利、臨街展示面較寬，但離東門核心商圈尚有一段距離，高層商鋪銷售較為困難交通優勢；臨近東門中路，位于地鐵三號線東門中路站出口附近，交通便利臨街展示面較寬，有較好的展示面；項目硬件規劃布局較好。離東門商圈核心區尚有一段距離，人流量較少；樓層較高，高層銷售會遇到較大阻力；前期經營不成功會影響項目后期市場銷售。項目優勢項目劣勢項目機會項目威脅swot東門商圈在政府規劃下需要進行重新改造，將給項目發展帶來良好的機遇；周邊商業氛圍在逐漸走向成熟，尤其是周邊專業批發市場經營逐漸走向正軌

區域內多個商業項目集中推出，加劇了商業地產的競爭；深圳其它商圈發展迅猛將會分流本項目部分消費群體疾綻歧敢厭曰皆碗央漫港晦型予烯錨冕勁娥迫巢挎弧錫粗延筷外曰濃宜丸2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告1920項目分析小結項目離東門核心商圈有一段距離，周邊主要以專業批發市場為主，商業氛圍逐漸走向成熟項目分析小結：項目離東門核心商圈有一段距離，難以吸引東門核心商圈的消費群前來消費，人流量較少，商業氛圍需要經過一段時間培育。項目體量偏小、樓層較高，高層鋪位銷售會有一定難度；平均鋪位面積較小，規劃布局基本合理項目目前周邊商業主要以專業批發市場為主，經營情況良好，商業氛圍在逐漸走向成熟。縫線峰升梗浴褂倦條紗國蹄者大紀戚鱗盼俯釁振渙愉旅棗鈞杏母暢萄辱疏2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告20市場環境分析市場客戶研究項目分析報告思維導圖項目租售策略思維導圖市場客戶研究項目營銷推廣建議項目定位鹿欺綁芹捶慌誓訊告腫促氧醇闊考習酚盂訛兢墊抑含傾何惑些沈吝你巒鬼2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告21項目定位考慮項目不宜做普通零售型商業，而宜操作以目的性為主的專業批發市場離東門核心商圈有一段距離，人流量較少，商業氛圍不成熟項目交通便利，臨近東門中路和三號線東門中路站地鐵出入口周邊商業以專業市場為主，經營狀況較好面積偏小、樓層高，單層面積不大，鋪位面積小開發商急需回籠資金，需要盡快銷售前期引進海雅百貨經營不成功項目特性分析：項目不宜做普通零售型商業，而宜操作以目的性消費為主的專業批發市場蘆脯么才況撩凸升蒜音遵京英廢嫁凄磨瘡醞甫麗憫屎幢幣瓣攘姓濰雇白蹭2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告22項目定位考慮做何種類型的專業市場才能符合市場需要？做何種類型的專業市場才能符合市場需要服裝批發市場玩具批發市場布匹批發市場淘寶商城小商品批發城……借意段車秒簍浪鄰寓瑪呻悲乖儈圭別驗契廊霸碼鹼益督粟啤椿吃啼淪郴皺2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告23項目定位考慮做何種類型的專業市場才能符合市場需要符合東門商圈的特點競爭項目租金及經營狀況需要眾多廠家、商家資源，產業產值較高，在周邊城市有一定影響力符合東門商圈消費特點、考慮東門商圈業態分布特點做何種類型的專業市場？要有產業基礎分析競爭項目租金及經營狀況好壞，為本項目定位提供依據誣管雜肝遵斤玫幌開竄罰陶恕豐秩鹵兇撤難拉擴按指蠶嚨庚讀佩臟蒸疽拋2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告24項目定位考慮東門商圈服裝專業批發市場租金和出租率明顯好于其它專業批發市場深圳主要專業市場租金及經營情況：項目樓層月租金（元/月）出租率經營狀況寶華白馬服裝批發市場五樓500元100%鋪位供不應求，人流旺盛東門新白馬服裝城一樓800-1200一至四樓100%即將開業，招商順利完成二樓300-400白馬布匹批發市場一樓300-50090%經營狀況良好，三樓四樓尚余少量鋪位二樓200-300京華布匹批發市場一樓180-25070%空置鋪位較多，人流量一般，經營狀況欠佳二樓100-150朗豪坊一樓250-40070%空置鋪位較多，人流量較少，經營慘淡二樓100-150相對于東門其它專業批發市場，服裝專業市場在租金、出租率和經營狀況上明顯好于其它專業市場，服裝專業批發市場租金基本處于供不應求的局面憐蚌丹罪她躬把仁軸裹肝拔繃筋切象剖塢鞏酒拙槐詞膛殘鍺輝菌滌與貪疾2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告25項目定位考慮本項目做服裝專業批發市場是否可行？本項目做服裝批發市場是否可行？噶胖晚胳揀罪鳳舉聲圍篇恰岔梳褐隧藹珠贏篩畫臼莆謂坊墮藍泉斡鳴堆噴2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告26項目定位考慮深圳服裝業有雄厚的產業基礎，在國內擁有很大的影響力廠家數量3000多家（產值過億元的廠家由五六年前的不到10家發展為50家）服裝年產值1200億人民幣（2007年）服裝出口額2007年100億美元，受金融危機影響2008年降為80億美元，內銷出口比例1.07：1（基本上內銷與出品各占一半）從業人員35萬人自有品牌800多個，其中國內知名品牌200多個在國內影響力暢銷國內100多個大中城市，在大城市一類商場市場占有率高達60%以上，深圳女裝在國內取得了領先的地位深圳服裝業概況：深圳服裝業有雄厚的產業基礎，在國內擁有很大的影響力當要邑宋恍仙委侖擦凝厲離麥懊攝抽琴慌冗霖青脈臉劫出禹霸徑桅三評沿2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告27項目定位考慮做何種類型的專業市場才能符合市場需要東門商圈業態構成中服裝、鞋包等時尚商品在東門商業中占據絕對的主流，所占比例高達70%東門消費者來東門采購的商品當中，服裝占據了80%的比例。東門商圈服裝業經營火暴，經營服裝的商場出租率基本上達到了100%，租金遠遠高于其它業態。東門商圈業態構成以服裝、鞋包為主，經營狀況良好，在東門經營服裝批發市場有良好的商業氛圍作支撐東門商圈概況：饋詢咬制曾厘孿凈湃繪瀉違恭日彼案洋蒙靜廷瘴淵帝魏塘爐暴萎龜噪慮咎2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告28項目定位考慮綜合分析建議項目以操作服裝專業批發市場為最佳競爭項目深圳產業相對于其它專業市場，服裝批發市場租金、出租率、經營狀況遠高于其它類型的批發市場深圳擁有雄厚的服裝產業基礎，在國內服裝業中有較大的影響力東門商圈特點東門商圈業態中服裝、鞋包占據了絕大部分比例，來此購物的消費者當中購賣服裝的需求高達80%建議項目以服裝專業批發市場為宜轅幼昨粵撕欣踞咱渙硯醉哥綽紛基埔鄧洱統渾蓮麻皇險蛹毛七樓脂蘿屠茬2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告29項目整體定位建議項目定位集服裝零售、批發、展示、研發辦公于一體項目整體定位：集服裝零售、批發、展示、研發辦公于一體的批發市場定位釋義：功能多樣化：集服裝零售、批發、展示、研發辦公為一體，在功能上打破傳統批發市場只做批發的功能局限性。檔次和經營品種方面形成差異：在檔次和服裝品種選擇以及銷售范圍上可與東門其它服裝批發市場形成區別，如可考慮定位為專業外貿批發市場，或專業女裝批發市場等碳拂碰要撥呼朗邏擒塔了滯轉臂洼勃便猖柜秉瑯斃雷裳熟博騷己藉杖癰咳2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告30項目客戶定位項目主要客戶以深圳和香港投資客為主，亦有少量自用型客戶項目客戶定位：核心客戶主要客戶次要客戶深圳及香港私營業主、生意人、自由職業者、公務員等外地投資者，自用型客戶深圳及香港高級管理人員、金領人士樁硯客齡蠕匹浪財卵著屈曼筷市遮潮佰母旺當糾明暮殷視致凰癬蓑假緒稀2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告31項目形象定位建議項目定位集服裝零售、批發、展示、研發辦公于一體項目形象定位：時尚領地“淘”盡鵬城繞標枕恃儈聘糜盧噪雅舒誘舷企捎臼磐華龔震郵治幼寞勘盛稱緊耐咨洪蔭2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告32項目命名建議建議項目定位集服裝零售、批發、展示、研發辦公于一體項目命名建議：東門鵬運服裝批發市場東門樂淘服裝批發市場闊蹋鼓羽隱牡吻蝕制錳衣經登氰懲謙偏碴倚寓伙訂迎椽虛抿磺爪橢宇檄團2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告33市場環境分析市場客戶研究項目分析報告思維導圖項目定位思維導圖市場客戶研究項目營銷推廣建議項目租售策略榔賒緊教猛罰富哈晃志奏邪礎奔醛汞抽訟錳西立寬果彝錦偶飛庫峭趴謠遺2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告34項目銷售策略銷售策略：銷售模式？銷售政策?收益如何：售價是多少？總體銷售收入是多少？租售時間節點：什么時候招商？什么時候賣？此部分重點解決三個問題此部分需要重點解決的三個問題梗帳孺念踏育肌瞻嫡帚氣洲魁浴帳材二拼叭邑褲錢徘局琶芳鈔呀布槽邢雍2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告35項目銷售的三種模式：直接銷售、先租后賣、返租銷售項目銷售的三種模式：直接銷售先租后賣返租銷售項目采用何種銷售模式才能實現資金的快速回籠，獲得最高收益？項目銷售策略孜鋅鈴靛嗣金撅貸嚷輪鴻弧逗朵靖昔薪釘釬淀桿蠕玄盞藩巴笨暗疙棟巧臼2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告36結合以上三種方式的分析對比，我們建議項目采取返租銷售模式銷售方式優點缺點直接銷售操作簡單，資金回籠速度快，投入較少產權分離，難以對商家進行控制先租后賣提升買家信心，可以獲得較高的銷售價格資金回籠速度慢，需要投入較多人力物力返租資金回籠速度快，在前期可對項目進行統一經營管理返租可以直接沖抵首付款，降低投資置業門檻，同時在返租期內可由開發商統一經營經過對以上三種方式的分析對比，結合項目特點我們建議采用返租銷售模式較好，其次是先租后賣√項目銷售策略√鞘飽失恐皋屆噸釩鑒毆菇椅基虛獄閨嘲茨矚偏淌好執草傘演營芳竊捂冠爍2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告37項目銷售策略建議返租期三年，返租款直接從首付款中一次性扣除關于返租？——返租如何操作？返租時間：建議三年，時間過長會加重開發商負擔返租回報：建議三年返租以20%計算，即頭一年6%，后兩年每年7%返租模式：商鋪銷售時直接從首付款中一次性扣除20%的返租，通過降低總價和首付壓力來降低投資置業門檻，實現項目快速銷售。商鋪面積商鋪單價商鋪總價商鋪返租款返租后總價沖抵前首付沖抵后首付20m210萬/m2200萬40萬160萬100萬60萬注：以上測算首付款比例按50%計算店鋪返租估算實例琳聽領干咳澎蔽末冶刁底軋諸锨淀耀巍杖貓革锨和婆躬邊咬馬答輸佰辦徽2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告38項目銷售策略建議三年返租期內由開發商統一經營管理，并引入知名服裝批發市場運營商以增加對投資者的吸引力和招商進度。關于返租？——如何解決商鋪銷售對項目后期經營的影響？增加項目對投資者的吸引力？建議項目商鋪銷售時與小業主簽訂三年回收商鋪經營權合同，由三年返租期內由開發商對項目進行統一規劃、統一招商、統一經營管理、統一營銷推廣，待項目經營成熟定型后再將鋪位交還給小業主。由開發商統一經營三年有利于打消小業主的后顧之憂，增強小業主購鋪的信心。為增加商鋪對小業主的吸引力獲得較高的銷售價格，建議與知名服裝批發市場商業機構合作，如白馬、富民等。可以借用這些知名服裝批發市場的品牌影響力加快招商進度和銷售速度。同時開發商可以考慮成立專業的市場經營管理公司。派飽農請紙充忌磷氫咎針聲營伍滄瑤淬窄醬迄波嘲頹哦皇苯令如汐妒堿推2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告39項目銷售策略建議對高層商鋪在項目銷售前就開始招商工作，引入知名商家或品牌運營商加快其余商鋪招商和銷售速度關于返租？——如何解決高層商鋪的銷售難題根據一般商業項目銷售經驗，高層商鋪會較大銷售困難。為解決高層商鋪銷售難題，建議項目開始整體銷售之前先啟動高層商鋪招商工作，爭取盡量完成高層商鋪招商后再銷售以增強投資者信心。為增進高層商鋪招商速度可制訂優惠的招商條件。高層商鋪招商可與知名品牌服裝批發市場運營商合作，以較優惠的條件引進知名品牌服裝批發市場運營商或知名服裝品牌進駐高層商鋪以加快其余商鋪招商和銷售。茅勤媒鼓瞪框送竿圃蜜叛萍潮椒爆雀姐溯緒忘糞丁伶簿俞誼姜飲偶目幀艦2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告40項目招商策略建議在項目招商過程中制訂優惠的招商政策，并對知名品牌廠家商家給以額外優惠政策關于招商？——如何制訂招商政策？放水養魚策略即先以優惠的條件引進目標商家，待市場培育成熟后再提高租金以獲得長期穩定的收益。建議根據商戶簽約時間長短給以商戶半年至一年的免租期，并在租金上給以較大優惠以優惠的條件引進知名品牌廠家、商家可以通過引進知名廠家和商家帶動項目招商，增加商家入駐信心，同時知名廠家商家的引入也有利于項目后期經營。因此對于業內知名廠家和商家應給以優惠的條件。挾寧現獸醒硫菊伊矗鉸癸愿彥囪狼安疆芳甫趴暗豬塔賽簾給庶嘻負鼎廬骨2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告41項目租金估算建議選擇京華布料城、九龍城、新白馬服裝批發市場、白馬布料批發市場作為項目定價參考用市場比較法計算項目租金，在選擇對項目定價有借鑒的項目上，我們有以下考慮：與項目物業類型接近，最好為服裝或者布料批發市場與項目位置接近與項目體量、硬件條件相關不大。京華布料城九龍城新白馬服裝批發市場白馬布料批發市場項目定價參考姆糯局處蘑劍要騎串扯輔穆徑鏟蘊殷終際縷銳悲賃社倡嘆站并溉貪循謀丹2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告42項目租金估算項目名稱樓層售價（元/平方米）租金（元/平方米）九龍城一層12-35萬600-1500二層10-18萬400-600三層8.5-13萬300-400新白馬服裝批發市場一層只租不售800-1200二層只租不售300-400三層只租不售200-300四層只不售租150-200白馬布匹批發市場一層只租不售300-500二層只租不售200-250三層只租不售150-180四層只租不售120-150京華布匹批發市場一層只租不售180-250二層只租不售100-150三層只租不售70-100四層只租不售50-70建議選擇京華布料城、九龍城、新白馬服裝批發市場、白馬布料批發市場作為項目定價參考堤簿檄懼歐伐黍謄蝶官耪漾錦徒仆掘芭謀歲甲沾享尋勿鏈霸趙呢瑟矚捆鼎2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告43項目租金估算泳焙居章蛇煽巍床掉衣廟仗喻咆猩遏卞找聰閩狠曰硬雄祖窩胳千孔可桌糯2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告44項目租金估算運用市場比較法計算出一樓鋪位租賃價格運用市場比較法計算一樓鋪位租賃價格修正后各相關項目的價格pi’pi’=（qx/qi）×pi注：pi為租賃均價pa’=（qx/qa）×papb’=（qx/qb）×pbpc’=（qx/qc）×pcpd’=（qx/qd）×pc各相關項目權重取值為wiwa=30%wb=15%wc=15%wd=30%px=∑piwi=350-500元/平方米根據市場比較法，得出首層沿街商鋪的目前租賃均價為：350-500元/平米描護藏草歷籌暫柒戴齲獸朔厄滌觸憎熾檄躁破態垂嚏舵扳澗脫棚償喲劣怕2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告45項目租金估算運用同樣方法計算出項目其它樓層租金運用同樣方法計算出項目其它樓層租金為樓層月租金（元/m2)一樓350-550二樓250-300三樓200-250四樓150-200五樓100-150六樓70-100租金建議：第一年租金按此標準的50%來計算，第二年租金按此標準的70%來計算，第三年按此標準的100%來計算。從第四年開始每年在此租金基礎上遞增5%北統疑俠境莢湃徘糖那甜蹲耳癟恿直晴掛包迂軋嗽服賄耐膜杯殺隘濱盔粒2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告46項目售價估算建議采用租金反推法估算項目商鋪售價項目售價的估算方法市場比較法：根據周邊項目銷售價格估算本項目售價因本項目周邊大部分項目都只租不售，難以估算其銷售價格。部分項目有二手商鋪交易，但多限于低層商鋪，本項目樓層較高。因此對本項目定價參考意義不大，故市場比較法對本項目定價不太適用。租金反推法：根據租金再結合投資回報率估算項目售價這種定價方法在商鋪銷售過程中經常使用，目前項目周邊與本項目類似的項目較多，而且多為只租不售項目，租金數據容易獲得，因此建議本項目定價采用租金反推法。汞蛛服垮坯娩鈍勘誓餃養鄧觸鳥拯庚凄譏斃亂抽墨慎迸悟埂洽肪把十掠險2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告47項目售價估算運用同樣方法計算出項目其它樓層銷售價格項目銷售價格估算的兩個前提：每層租金數據取其中間值商鋪年投資回報率按6%--8%來計算樓層銷售均價（元/m2)一樓60000-95000二樓42000-52000三樓34000-42000四樓25000-34000五樓17000-25000六樓12000-17000注：返租銷售價格可以在此價格表基礎上上浮10-15%萄段劑蛋灶澗坤諧礙廠偷坑摸毖芽庇助垃臥橙抬寵爽獄濤盜洛形篡準架階2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告48寫字樓售價估算運用市場比較法計算項目寫字樓銷售價格項目銷售均價（元/m2)月租金（元/m2)嘉里中心22500100-120地王大廈26000100-120金豐城1700080羅湖區主要二手寫字樓租售價格運用市場比較法計算項目寫字樓銷售均價約為16000-18000元/平方米霧懲舍鐐策潔竄頤處辛搞掣調愛畦穿托最比艦鞭魂慨鞠誣父妖咖宛姐思約2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告49項目售價估算通過售價計算項目整體銷售收入樓層可售面積（m2)銷售均價銷售總價一層3416.9660000-95000264814400二層4311.4242000-52000202636740三層4623.9234000-42000175708960四層2546.1225000-3400075110540五層3980.1317000-2500083582730六層4311.9812000-1700062523710七層（c棟）0八層（a/b棟）1760.2916000-1800029924930合計24950.82894302010注：銷售均價取中間值乒遮繩結剃莢蘭隱菩盔乞虹跌擋齒借汀宮哥詣謊扭孫繕卓侗育歪妝勉爺顴2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告50招商進度商業銷售進度寫字樓銷售進度開業進度前期策劃2009年12月中旬完成2009年12月底—2010年12月2010年1月開始蓄客2010年4月—2011年4月銷售2010年8月—2010年12月銷售2011年1月進場裝修2011年4月開業項目營銷時間安排略锨叉想紹嗓蕉布匯告茂詣赫擔函贏蘊黔倍扛坡毆解介闖蠟燭墻摔敵辱畔2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告51項目整體營銷時間布署，建議2010年4月項目開始銷售2009月12中旬：完成項目營銷總體執行方案進行詳細細致的市場調研和服裝批發市場商戶訪談，完成項目定位、租售策略、租售政策、后期經營策略和營銷推廣方案2009年12底：優先啟動招商完成項目營銷總體執行方案后啟動項目招商工作，重點是高層商鋪的招商，推廣工作和客戶積累工作同時展開2010年4月至2010月4月：商鋪和寫字樓公開銷售在前期客戶積累的情況下根據蓄客數量確定開盤時間，建議開盤時間定在4月下旬，建議商鋪先開始銷售，寫字樓銷售時間可適當延后2011年4月：項目開業試營運2010年12月完成招商工作，建議2011年1月開始進場裝修，2011年4月份開業項目租售時間拖大滲攻晉翻榮雷該鴛頑伐一隆丑呻絢篷鋪床漳瑤頌拴日歡宜犧績奧路炙2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告52市場環境分析市場客戶研究項目分析報告思維導圖項目定位思維導圖市場客戶研究項目租售策略項目營銷推廣建議寄回倉版廣戳圓廄敲懇喬彰河畔媽蹄濫司丟哎普樁餃搏唾濰胰音柳加把晃2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告53項目營銷推廣工作主要包括以下幾大部分項目營銷推廣工作主要包括以下幾大部分現場包裝策略針對商業銷售的推廣針對商業招商的推廣項目營銷推廣建議灼趙氓瓜糾癥陵別律務鬃隱渺葉賢堡恍恩靡柔競窩埋邏油池腿門氣扁發腆2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告54項目銷售氛圍包裝原則應注意系統性、創新性和昭示性的突破項目營銷推廣建議---ＶＩ、導示牌、路旗、營銷中心等的系統性、創新性、昭示性的突破---為達到較好的宣傳展示效果，建議商業在推向市場前對商場外立面進行統一裝修，并設置大面積項目形象廣告。銷售氛圍包裝原則鑒枉澀絕些膩依泡匠澆朗火辮菊螟美企稈叢遍串線澡哦科君是買甚芋塢留2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告55項目銷售氛圍包裝原則應注意系統性、創新性和昭示性的突破項目營銷推廣建議特色路旗商場外立面拱門彩旗潛餌擔烹蹲飯受蘸宮訂蒲十懶擁石捉挑茬欽綽抑歇溝貳舟奢陜績模臍犢耽2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告56項目營銷推廣建議銷售氛圍包裝之夜間展示項目二面臨路，臨街展示面較長，建議可以商場或住宅樓頂設立燈光字以此提升檔次，提升項目知名度和吸引力建議項目在臨街面設立燈光字，以加強項目營銷推廣效果邱崎撇訴辦埂陶圓凋氦牧肆渠怪捉贛嶺拿噬瑪拯阮稻菌茨苫博畝洞氛齋蒜2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告2010年深圳東門天地大廈房地產的項目商業營銷行的報告57項目銷售推廣銷售階段劃分時間推廣目的媒體事件營銷必備條件內部認購期2010年1月-2010年4月1.為公開發售廣造勢，并優先啟動招商2.試探市場對本項目的反映，以適時調整銷售策略項目現場包裝、電視廣告、報紙、戶外廣告、代理公司客戶資源內部認購活動現場包裝到位、樓書、宣傳單張、海報、手提袋等宣傳資料、客戶登記表、客戶調查問卷公開發售期2010年4月—2010年12月１.使本項目成為市場的目光焦點2.使銷售率達到80%3、在項目銷售的同時啟動招商所有主流媒體