專業(yè)型商鋪市場剖析總結計劃專業(yè)型商鋪市場剖析總結計劃專業(yè)型商鋪市場剖析總結計劃專業(yè)型商鋪市場剖析

商業(yè)地產(chǎn)作為高投入,高利潤,高風險的產(chǎn)品,在成都,近幾年,各樣種類的商鋪競相表現(xiàn),針對成都市在售的典型的商鋪,我們特選擇了十個對像,對其進行調(diào)研和剖析

一,商鋪分類

1、按商鋪種類區(qū)分可分為商業(yè)街商鋪,社區(qū)商鋪,購物中心/專業(yè)市場席位型商鋪,底商(辦公樓底商和住所底商).

2.按經(jīng)營狀況區(qū)分,可分為生鋪和熟鋪,所謂“生鋪”，就是“三邊”商鋪，也就是俗語所說的一邊開發(fā)、一邊銷售、一邊招商的商業(yè)物業(yè).比方大地新光彩廣場.熟鋪就是已經(jīng)進入成熟經(jīng)營期的商業(yè)物業(yè)，擁有優(yōu)秀的市場成長性，商鋪風險已經(jīng)經(jīng)過了先期市場的充分消化,如金府燈具城,新荷花家紡城.

二,地區(qū)散布狀況:

本次檢查的幾個典型樓盤位于一環(huán)路以內(nèi)的有熊貓城,東華數(shù)碼公園,位于一二環(huán)之間的有亞太商業(yè)廣場,新荷花家紡城和藍

光金荷花,位于二環(huán)至三環(huán)的有金府五金機電城,數(shù)碼港機電城,大地新光彩廣場和萬貫機電城,位于三環(huán)外的為戛納印象,從地區(qū)散布上來看,專業(yè)市場型商鋪散布以二三環(huán)和城北地區(qū)最多,且都居于特定的商圈以內(nèi).

三,產(chǎn)品特點剖析

1、本次剖析的幾個商業(yè)樓盤商鋪單位面積都以10-40平米為主,

2、大多數(shù)項目均為產(chǎn)權式商業(yè)物業(yè),由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理，而物業(yè)產(chǎn)權為了回籠資本的需要實行拆零

銷售，全部權與經(jīng)營管理權實行分別，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營活動。如亞太商業(yè)廣場,熊貓城.

3、剖析的商鋪中,80%都為零售產(chǎn)權、整體租借的商業(yè)物業(yè),開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權回收資本，經(jīng)過長達10-20年固定化、利

率化的返租回報，將經(jīng)營權從投資者手中取回，此后拜托專業(yè)的商業(yè)管理公司進行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲得租金，回報投資者。

4、各項目都處于固定的商圈以內(nèi),如東華數(shù)碼公園位于IT

商圈,亞太商業(yè)廣場位于領事館商圈,藍光金荷花和新荷花家紡城

位于荷花池商圈,金府五金機電城和萬貫機電城,數(shù)碼港機電城位

于金府商圈.

5、有的商鋪項目重視引進實力型公司入駐或引進商場業(yè)態(tài),

如大地新光彩廣場引進沃爾瑪,亞太商業(yè)廣場引進好又多，擁有

相當出名度并獲得開銷者優(yōu)秀口碑的品牌經(jīng)營商作為領頭羊，

加強購產(chǎn)權者信心，并有益于商場經(jīng)營的成功.

6、建筑形態(tài)金府商圈內(nèi)幾個項目都為獨立商鋪,面積多在40平米左右,區(qū)分為三層上層居家或辦公,中層儲物基層店面,以兩層或三層計算面積進行銷售.

7、公攤多數(shù)在32%-50%左右,

四,供需狀況及市場態(tài)勢

1,銷售周期從檢查的不完滿統(tǒng)計,兩個月到半年不等.銷售率都達到80%以上.

2,因為各樣類的商鋪眾多,對專業(yè)型商鋪的發(fā)展存在較大的

競爭和壓力,作為新開發(fā)的商鋪產(chǎn)品而言,更是要經(jīng)受考驗,需要

開發(fā)商有很強的資本實力和運作能力,比方運用引進商場業(yè)態(tài)的

方式進行拉動,交給真實經(jīng)營實力的大商家進行經(jīng)營，實現(xiàn)一致

規(guī)劃經(jīng)營，易吸引上行人流，盤活樓盤，有益于樓盤增值，讓客戶感覺增值空間

3,從各典型的商鋪項目剖析來看,投資者或商家都偏向于選

擇口岸好,大商圈內(nèi)或經(jīng)過相對較長時間的堅固經(jīng)營的成熟商鋪進行投資,這樣既能降低投資風險,又有益于保證獲得優(yōu)秀的利潤和資本安全.所以在當前或相當長的時間內(nèi),在各樣類的商業(yè)形態(tài)并存的狀況下,市場空間廣大.求過于供.

,風險或劣勢剖析

投資回報合同期較長，合同期內(nèi)的發(fā)展狀況難以展望：在投資者與商業(yè)管理公司簽署的投資回報合同中，為保證主力商家的長遠經(jīng)營，一般合同期長達10年-15年。在此時期，因經(jīng)營管理不善，租金利潤較低不足以償還投資者的固定回報，甚至商場整體破產(chǎn)的可能性是完滿存在的。大型關閉式商場基本無

臨街店面，各個商鋪可否增值與口岸關系不大，主要依賴于商

場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗，會致使業(yè)主租金難以回

收

2.投資回報合同期滿后的將來遠景難以展望：10年-15年

的合同期滿后，購房者從頭獲得商鋪的經(jīng)營權。假如此時商場

整體經(jīng)營正常，投資者可能不知足于不到10%的投資回報率，要求進場自行經(jīng)營或自行出租；假如此時商場已經(jīng)是苦心經(jīng)營，投資者（特別是一層商鋪的投資者）可能出于對商業(yè)管理商的不

相信，相同要求進場自行經(jīng)營或自行出租，這將會損壞商場一致經(jīng)營格局，引起一系列不能夠展望的嚴重結果。

二層以上的商鋪銷售難度大，投資者風險高。大型關閉式商場各個商鋪可否增值與口岸關系不大，主要依賴于商場整

體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗，一層商鋪尚可依賴必定的

客流量連續(xù)保持，二層及以上的商鋪卻無力回天。

4,對商業(yè)地產(chǎn)利息風險增大與投資回報預期提升是暗藏的

較狂風險

六,優(yōu)勢或機會剖析:

1.因為證券市場的風險太大，銀行存款利率的一降再降，房

產(chǎn)投資特別是商鋪的投資成為投資者的新寵。商業(yè)地產(chǎn)相關于

住所和股市，擁有回收期短、利潤率高、能夠利用銀行貸款的

優(yōu)勢。平常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是6—8年，今后年出租利潤

率為16%左右。周邊投資渠道對商業(yè)地產(chǎn)的影響:

2.大批的臨街商業(yè)用房被拆遷，經(jīng)營者們急于找到新的經(jīng)

營場所，進而致使商業(yè)用房的需求加大。

3.會合了產(chǎn)權式獨立商鋪易回收資本的長處和大型購物廣

場一致進行商業(yè)管理的優(yōu)勢。既能夠在短期內(nèi)回收大批資本，又能夠防范零售產(chǎn)權致使經(jīng)營紛亂的場面。

對購房投資者而言：管理型商鋪省去了投資者出租的風險和收取租金的麻煩，投資利潤較為長遠而堅固，并使業(yè)主回避了市場形成早期較大的經(jīng)營風險。

從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營上關于項目經(jīng)營內(nèi)容、商家質(zhì)量、形象定位有著清楚的界定，有助于各經(jīng)

營商家入駐前對項目整體運營風格、發(fā)展遠景的認