2017年山西省房地產估價師《相關知識》：債務融資所產生的杠桿效用考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、假設將兩居室每套價格提高5萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調查，則屬于A口試探性調查B口描述性調查C口因果性調查D口假設性調查2、某收益性物業的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業的其他收入為2萬元，則此報告期該物業的有效毛收入為__萬元。A．16B．18C．20D．223、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的年收益率為9％，該類房地產的資本化率為。A：6．0％B：6．9％C：8．8％D：9．0％E：工□□□□□□□□□價格4、房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易不包括子市場。（2005年試題）A：DDB：銷售C：保險D：抵押E：借款合同5、房地產開發項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的單位是__。A口開發商B口承包商C口監理單位D口相關的政府部門6、某房地產現房價格為4000元/m2,□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□300元/m21年末收取）,□□□□□□□□□50元/m2。□□□□□5%,□□□□□200元/m2,□□□□□□□□□□□□□元/m2。A．3300B．3324C．3335D．35737、城市__的主要任務是在總體規劃的基礎上，對城市土地利用、人口分布和公共設施、城市基礎設施的配置作出進一步的安排。A.詳細規劃B.控制規劃C.指標規劃D.分區規劃8、某購房人為購買住房申請了住房抵押貸款20萬元，年貸款利率為12％，如果他今后10年內按月等額償還此項貸款，若其總收入的30％可以用于住房支出，則他的月收入額需達到元才有足夠的償還能力。A：9876．35B：9564．72C：9421．67D：9375．81E：借款合同9、在某商業街深度30.48%（即100英尺）、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1200萬元。根據四三二一法則，求其相鄰臨街深度為45.72%（即150英尺）、臨街寬度20%的矩形土地的總價為__萬元。A．1504B．1404C．1304D．120410、某套住宅月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10％，因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預計重新裝修費等費用50000元，在裝修前3個月內均勻投入，裝修完成后放置3個月方可使用。若月報酬率為0．5％，則該住宅因被水淹造成損失為萬元。A：49627B：57647C：65548D：65920E：工業用地的監測點評估價格11、在拆除有產權糾紛的房屋之前，拆遷管理部門應當組織拆遷人__，并將有關材料向公證機關辦理證據保全。A.選擇拆遷安置的地點B.拆遷安置C.對被拆除房屋進行評估，做好勘察記錄D.確定房屋重置價的標準12、中國現有房地產租金統計，是基于的統計。A：不同類型的房屋的中位數租金B：同類型的房屋的中位數租金C：各類物業平均租金D：同類型物業平均租金E：借款合同13、在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別是6800元m2,6700元/m2和6300元/m2,根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是一元/m2。A．-100B．-50C．50D．10014、地下室防潮、防水構造做法中，當常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，應采用的做法。A：防潮B：防潮與排水相結合C：卷材防水D：鋼筋混凝土防水E：執行層的組織協調15、__的市場最具潛力，投資風險也相對較小。A.居住物業B.商用物業C.工業物業D.出租物業16、下列關于達成拆遷房屋補償協議后，拆遷糾紛處理方式的表述中，不正確的是__。A.拆遷當事人達成仲裁協議的，可向人民法院提起民事訴訟B.拆遷當事人沒有達成仲裁協議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理C.拆遷當事人達成仲裁協議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理D.訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行17、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（）。A.解析法對隨機的現金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布B.蒙特卡洛法用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統計處理C.解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2?3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題18、違章建筑是指。A：在城市規劃區內，已取得建設工程規劃許可證而建設的建筑物和構筑物B：在城市規劃區內，未取得《房屋所有權證》或者違反城市房地產管理法律、法規而建設的建筑物和構筑物C：在城市規劃區內，未取得《土地使用權證》或者違反土地管理法律、法規而建設的建筑物和構筑物D：在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定而建設的建筑物和構筑物E：房地產估價機構必須加蓋公章19、某開發商通過出讓方式取得某宗土地使用權。價格為1000元/面，容積率為3。后經批準容積率擴大至3.6,此時開發商應補交地價為元/近。A：100B：200C：300D：600E：工業用地的監測點評估價格___20、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2,建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇__。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任選其一21、某宗房地產的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2,則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。A.50B.250C.300D.35022、從經濟角度看，土地利用選擇的一般順序是__。A.商業、辦公、居住、工業、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地B.商業、辦公、工業、居住、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地C.商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地D.商業、辦公、工業、居住、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地23、房地產市場分析的角度是多元化的，對于開發商來講，市場分析可以起到的作用是__。A.了解項目，滿足戶型方面的需求B.有針對性地制定銷售策略C.選擇合適的項目位置D.進行宏觀調控24、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是。A：有租約限制下的價值B：共有房地產的價值C：無租約限制下的價值D：承租人權益的價值E：工業用地的監測點評估價格25、進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，屬于。A：商品房建設投資B：土地開發投資C：其他投資D：生產性投資E：借款合同二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、下列資金中，可以用于購買國債的有。A：擔保公司資金B：在建工程抵押貸款C：商品房預售資金D：住宅專項維修資金E：住房公積金2、房地產開發程序可以劃分為等階段。A：物業管理階段B：前期工作C：建設階段D：租售階段E：投資機會選擇與決策分析3、開發商在將工程發包給建筑承包商時，不僅要考慮其過去的業績、資金實力和技術水平，還要審核承包商對擬開發項目的__。A.施工方案B.工期C質量目標D.報價E.市場售價4、法的分類中，按法所規定的內容不同分為。A：實體法B：普通法C：特殊法D：程序法E：一般法5、在商業銀行辦理的貸款中，擔保方式有。A：保證B：信用C：質押D：抵押E：保險6、根據房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規規定．不具抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產有．【2005年考題】A：土地所有權B：國有工業用地使用權C：宅基地土地使用權D：大型游樂場E：鄉鎮企業用房7、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在_m以上部位計算建筑面積。A．1.80B．2.00C．2.20D．2.508、我國《物權法》規定的物權主要有等。A：使用物權B：他物權C：所有權D：擔保物權E：用益物權9、下列關于計算貸款綜合風險度系數的表述中，不正確的是__。A.項目風險越大，風險等級系數值越大B.貸款期限越長，期限系數值越小C.企業信用等級越高，信用等級系數值越低D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低10、城市房屋拆遷評估價格的確定不考慮被拆遷房屋的__。A.區位B.用途C.搬遷補助費D.建筑面積11、有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10％，銀行貸款利率為6％，計算期內，凈現值的期望值為125萬元，凈現值的期望值標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差系數是．（2005年試題）A：52％B：58％C：62％D：68％E：借款合同12、測量學按專業可分為礦山測量、水文測量和等。A：地籍測量B：房產測量C：地質測量D：城市工程測量E：碼頭測量13、物業代理的形式主要有以下__幾種分類方式。A.聯合代理與獨家代理B.買方代理、賣方代理和雙重代理C.銷售代理和租售代理D.首席代理和分代理E.雙重代理14、下列關于征用土地批準權限規定正確的是。A：征用土地實行兩級審批制度B：征用農地，應先辦理農用地轉用手續，同時辦理征地審批手續C：征用其他土地超過35公頃的，由國務院審批D：征用土地實行三級審批制度E：其他用地和已批準農用地轉用范圍內的具體項目，由省人民政府審批并報國務院備案15、跨度36m以上的廠房，其建筑結構類型一般是。A：磚混結構B：鋼筋混凝土結構C：砌體結構D：鋼結構E：執行層的組織協調16、金融是貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是。A：債券B：股票C：貨幣和貨幣資金D：黃金E：執行層的組織協調17、當現狀房地產的價值小于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以__進行估價。A.保持現狀前提B.裝修改造前提C.轉換用途前提D.重新利用前提18、從本質上看，法院主導拍賣程序原則是由決定的。A：法院強制拍賣的國家強制性8：目的的利他性C：目的的非利他性D：強制拍賣標的的非自有性E：強制拍賣標的的自有性19、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述正確的是__。A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大E.凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優20、在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。A：高于B：等于C：低于D：不高于E：不等于21、某房地產開發項目采用20%的折現率計算出的項目凈現值為16萬元，該項目的財務內部收益率__。A.小于20%B.滿足目標收益率要求C.大于20%D.不滿足目標收益率要求22、實行物業服務收費酬金制的物業服務費用的構成包括。A：物業管理企業的酬金B：物業服務支出C：物業管理企業的利潤D：法定稅費E：物業服務成本23、某房地產開發公司分別開發甲、乙、丙、丁四個小區，核定銷售價格分別為1500元加、900元加、2000元和2400元^,此時四個小區的需求價格彈性系數分別為-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，則可以判定。A：在任何情況下，丁的需求價格彈性最大B：甲、丙、丁都有可能通過降價提高銷售收入C：在任何情況下，乙的需求價格彈性最小D：此時乙的需求價格彈性最大E：執行層的組織協調24、下列