我國房地產法律體系與相關實務問題(講課提綱)我國房地產法律體系與相關實務問題(講課提綱)1一、我國房地產法體系概述（一）什么是房地產法？房地產法是調整房地產關系的法律規范的總稱。房地產關系主要包括:1、土地、房屋財產關系；2、土地利用和管理關系；3、城市房地產開發經營關系；4、城市房產管理關系；5、城市物業管理關系。一、我國房地產法體系概述（一）什么是房地產法？2（二）我國房地產法律體系

1、房地產法律（1）相關基本法律：如《憲法》、《物權法》。（2）專門法律：如《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市規劃法》。（3）相關的單行法律：如《森林法》、《草原法》、《漁業法》、《環境保護法》、《擔保法》、《商業銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關規定。（二）我國房地產法律體系

1、房地產法律32、房地產的行政法規、行政規章、地方法規、地方規章（1）房地產的行政法規是以國務院令頒布的：如《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《物業管理條例》等。（2）房地產的部門規章是以國務院房地產行政主管部門的部長令頒布的。如《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》、《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》、《房地產經紀管理辦法》等多項部門規章。3、最高法院司法解釋：在土地或房地產糾紛中，有關法律適用的解釋。如《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》2、房地產的行政法規、行政規章、地方法規、地方規章4（三）房地產法的性質與特點1、房地產法的性質（1）房地產市場交易的特點，使房地產法具有私法性質,是民法特別法。（2）房地產市場交易管理的特點，使房地產法具有公法性質,是經濟法和行政法的重要內容。2、房地產法的特點（1）綜合性（2）專業性（3）強制性（三）房地產法的性質與特點1、房地產法的性質5二、相關實務問題（一）土地使用權制度1、兩種所有制對應兩種所有權（1）全民所有制—國家所有權（城市土地所有權）（2）集體所有制——集體土地所有權2、兩種所有權對應兩種土地使用權（1）城市土地所有權：出讓、劃撥、租賃（2）集體所有權——承包經營權、宅基地使用權、建設用地使用土地承包經營權的流轉受到嚴格限制，但物權法對通過招標、拍賣等公開方式取得的“四荒地”的承包經營權的流轉“網開一面”

二、相關實務問題（一）土地使用權制度63、兩級土地使用權交易市場（1）一級市場：國家與市場主體之間的有償出讓土地的市場。廣東農村集體建設用地可以直接進入市場，并與國有土地同地、同價、同權；但農民不能在集體土地上蓋商品房出賣。（2）二級市場：土地使用權人所進行轉讓、租賃、抵押以及土地使用權投資的各種交易活動。物權法有關建設用地使用權出讓方式,多重使用,用地的自動續期的規定3、兩級土地使用權交易市場75、土地使用權的終止（1）使用期限屆滿（2）根據社會公共利益的需要提前收回（3）因逾期開發而被無償收回（4）土地滅失5、土地使用權的終止85、小產權房“小產權房”是一些村集體組織或開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。城市化帶來的“城中村”、“空心村”，現實中宅基地流轉的隱形市場。購買“小產權房”有法律風險。5、小產權房9（二）建筑物區分所有權

1、建筑物區分所有權的權利體系：

即專有權（個人住宅）、共有權（小區道路、綠地、公共設施物業用房、維修基金）和管理權（自我管理或委托物業管理）的“三權體系”，突出了對區分所有的建筑物的管理權利2、會所、小區道路、花園綠地的權屬與利用

《物權法》第七十三條：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外；建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或明示屬于個人的除外；建筑區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房，屬于業主共有。（二）建筑物區分所有權

1、建筑物區分所有權的權利體系：103、停車場的權利歸屬與利用《物權法》第七十四條：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要；建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定；占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。《物權法》規定的基本精神是，首先應當滿足業主的需要，具體辦法由當事人決定。

3、停車場的權利歸屬與利用11（三）商品房預售制度1、商品房預售合同商品房預售合同是由房地產開發企業（預售方）與購房者（預購方）簽訂，由預購方先支付定金或預付款，預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。（三）商品房預售制度1、商品房預售合同122、商品房預售條件已支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案；預售款項必須用于相關工程建設。2、商品房預售條件133、預告登記制度《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”

3、預告登記制度14（四）房地產抵押與房屋租賃管理1、房地產抵押（1）房地產抵押概述房地產抵押，是指抵押人以合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。（四）房地產抵押與房屋租賃管理1、房地產抵押15（2）可抵押的房地產范圍A依法取得的房屋所有權連同該房屋所占用范圍內的國有土地使用權B以出讓方式取得的國有土地使用權C劃撥土地使用權不得單獨設定抵押，但是土地上有房產的，以房產設定抵押時應同時抵押房屋所占的土地使用權。主要還是遵循房地一體的原則。但是劃撥土地使用權經拍賣后，所得價款應當優先補償相當于該塊土地使用權出讓金的款額給原土地劃撥部門。（2）可抵押的房地產范圍162、房屋租賃管理我國對房屋租賃的主要管理手段是實行房屋租賃合同的備案登記制度，其主要目的是保障租賃雙方的合法權益以及減少因約定不明而產生的糾紛。合同法關于買賣不破租賃和承租人的先買權的規定2、房屋租賃管理17（六）房地產中介管理與合同1、房地產中介管理從４月１日起，住房和城鄉建設部、國家發改委、人力資源和社會保障部聯合出臺的《房地產經紀管理辦法》（以下簡稱《辦法》）實施。

《辦法》總結了實踐中常見的房地產經紀違法違規行為，對其提出了明確的禁止性要求，如規定房地產經紀機構和房地產經紀人員不得捏造、散布漲價信息，不得賺取差價，不得協助簽訂“陰陽合同”，不得侵占、挪用交易資金，不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務等事項。（六）房地產中介管理與合同1、房地產中介管理18（1）許可制度

法律對房地產評估機構實行許可制度，其設立、變更、終止，必須報省級以上財政行政機關審批。

國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。按照《辦法》規定，房地產經紀機構和分支機構，應當具有足夠數量的房地產經紀人員，要求“持證上崗”。除了房地產評估機構外，法律對房地產其他服務中介機構實行企業登記管理。（1）許可制度19(2)、代理制度代理權限為中介所涉及范圍即為其代理范圍.代理范圍內的后果由被代理人承擔。代理權范圍以公司章程和書面授權為根據.特別提示:表見代理的風險防范表見代理的風險防范具體言之,可以作出如下應對之策:A明確授權、嚴格管理代理證明文件。B及時告知合作實情，加大公示舉措、增強公信效果。C禁止掛靠經營，杜絕發生連帶責任情形。

(2)、代理制度202、房地產中介合同（1）房地產中介房地產中介合同概述房地產中介合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止房地產中介關系的協議。房地產中介服務人員承辦業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同。《辦法》要求房地產經紀合同應當采用書面形式，防范房地產經紀機構以合同欺詐的方式侵害交易當事人的利益。針對實踐中一些房地產經紀機構存在的搭車消費、強制消費等損害當事人利益的行為，《辦法》要求房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當根據當事人自愿另行簽訂合同。建設（房地產）主管部門或者房地產經紀行業組織可以制定房地產經紀服務合同示范文本，供當事人選用。

2、房地產中介合同21（2）怎樣訂立一份規范化的房地產中介合同保證實現合同目的的前提是合同本身的規范化合同有效性標準:主體資格、意思表示、合法性、合同形式

辦法規定：房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用;不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐；一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價。（2）怎樣訂立一份規范化的房地產中介合同22合同法關于要約和承諾的規定:要約——希望和他人訂立合同的意思表示。要約邀請——希望他人向自己發出要約的意思表示。新要約——受要約人對要約的內容做出實質性變更。承諾——受要約人同意要約的意思表示。合同法關于締約過失責任的規定

辦法規定：房地產經紀機構及其分支機構應當在其經營場所醒目位置公示收費項目、依據、標準等內容。合同法關于要約和承諾的規定:23(3)房地產中介合同的保全與抗辯:合同法關于代位權和撤銷權的規定(4)房地產中介合同的履行抗辯合同法關于同時履行抗辯權的規定合同法關于合同法關于后履行抗辯權的規定合同法關于不安抗辯權的規定

(5)房地產中介合同履行的擔保合同法關于五種擔保方式的規定：保證、抵押、質押、留置、定金(3)房地產中介合同的保全與抗辯:24(6)房地產中介合同的變更與解除合同法司法解釋關于情事變更的規定合同法關于約定解除和法定解除的規定(6)房地產中介合同的違約補救違約責任:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。無過錯責任及其少數例外。違約補救的幾種方式選擇:繼續履行及其例外采取適當的補救措施。合同法關于賠償金、違約金、定金的規定(6)房地產中介合同的變更與解除25我國房地產法律體系與相關實務問題(講課提綱)我國房地產法律體系與相關實務問題(講課提綱)26一、我國房地產法體系概述（一）什么是房地產法？房地產法是調整房地產關系的法律規范的總稱。房地產關系主要包括:1、土地、房屋財產關系；2、土地利用和管理關系；3、城市房地產開發經營關系；4、城市房產管理關系；5、城市物業管理關系。一、我國房地產法體系概述（一）什么是房地產法？27（二）我國房地產法律體系

1、房地產法律（1）相關基本法律：如《憲法》、《物權法》。（2）專門法律：如《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市規劃法》。（3）相關的單行法律：如《森林法》、《草原法》、《漁業法》、《環境保護法》、《擔保法》、《商業銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關規定。（二）我國房地產法律體系

1、房地產法律282、房地產的行政法規、行政規章、地方法規、地方規章（1）房地產的行政法規是以國務院令頒布的：如《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《物業管理條例》等。（2）房地產的部門規章是以國務院房地產行政主管部門的部長令頒布的。如《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》、《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》、《房地產經紀管理辦法》等多項部門規章。3、最高法院司法解釋：在土地或房地產糾紛中，有關法律適用的解釋。如《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》2、房地產的行政法規、行政規章、地方法規、地方規章29（三）房地產法的性質與特點1、房地產法的性質（1）房地產市場交易的特點，使房地產法具有私法性質,是民法特別法。（2）房地產市場交易管理的特點，使房地產法具有公法性質,是經濟法和行政法的重要內容。2、房地產法的特點（1）綜合性（2）專業性（3）強制性（三）房地產法的性質與特點1、房地產法的性質30二、相關實務問題（一）土地使用權制度1、兩種所有制對應兩種所有權（1）全民所有制—國家所有權（城市土地所有權）（2）集體所有制——集體土地所有權2、兩種所有權對應兩種土地使用權（1）城市土地所有權：出讓、劃撥、租賃（2）集體所有權——承包經營權、宅基地使用權、建設用地使用土地承包經營權的流轉受到嚴格限制，但物權法對通過招標、拍賣等公開方式取得的“四荒地”的承包經營權的流轉“網開一面”

二、相關實務問題（一）土地使用權制度313、兩級土地使用權交易市場（1）一級市場：國家與市場主體之間的有償出讓土地的市場。廣東農村集體建設用地可以直接進入市場，并與國有土地同地、同價、同權；但農民不能在集體土地上蓋商品房出賣。（2）二級市場：土地使用權人所進行轉讓、租賃、抵押以及土地使用權投資的各種交易活動。物權法有關建設用地使用權出讓方式,多重使用,用地的自動續期的規定3、兩級土地使用權交易市場325、土地使用權的終止（1）使用期限屆滿（2）根據社會公共利益的需要提前收回（3）因逾期開發而被無償收回（4）土地滅失5、土地使用權的終止335、小產權房“小產權房”是一些村集體組織或開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。城市化帶來的“城中村”、“空心村”，現實中宅基地流轉的隱形市場。購買“小產權房”有法律風險。5、小產權房34（二）建筑物區分所有權

1、建筑物區分所有權的權利體系：

即專有權（個人住宅）、共有權（小區道路、綠地、公共設施物業用房、維修基金）和管理權（自我管理或委托物業管理）的“三權體系”，突出了對區分所有的建筑物的管理權利2、會所、小區道路、花園綠地的權屬與利用

《物權法》第七十三條：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外；建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或明示屬于個人的除外；建筑區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房，屬于業主共有。（二）建筑物區分所有權

1、建筑物區分所有權的權利體系：353、停車場的權利歸屬與利用《物權法》第七十四條：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要；建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定；占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。《物權法》規定的基本精神是，首先應當滿足業主的需要，具體辦法由當事人決定。

3、停車場的權利歸屬與利用36（三）商品房預售制度1、商品房預售合同商品房預售合同是由房地產開發企業（預售方）與購房者（預購方）簽訂，由預購方先支付定金或預付款，預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。（三）商品房預售制度1、商品房預售合同372、商品房預售條件已支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案；預售款項必須用于相關工程建設。2、商品房預售條件383、預告登記制度《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”

3、預告登記制度39（四）房地產抵押與房屋租賃管理1、房地產抵押（1）房地產抵押概述房地產抵押，是指抵押人以合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。（四）房地產抵押與房屋租賃管理1、房地產抵押40（2）可抵押的房地產范圍A依法取得的房屋所有權連同該房屋所占用范圍內的國有土地使用權B以出讓方式取得的國有土地使用權C劃撥土地使用權不得單獨設定抵押，但是土地上有房產的，以房產設定抵押時應同時抵押房屋所占的土地使用權。主要還是遵循房地一體的原則。但是劃撥土地使用權經拍賣后，所得價款應當優先補償相當于該塊土地使用權出讓金的款額給原土地劃撥部門。（2）可抵押的房地產范圍412、房屋租賃管理我國對房屋租賃的主要管理手段是實行房屋租賃合同的備案登記制度，其主要目的是保障租賃雙方的合法權益以及減少因約定不明而產生的糾紛。合同法關于買賣不破租賃和承租人的先買權的規定2、房屋租賃管理42（六）房地產中介管理與合同1、房地產中介管理從４月１日起，住房和城鄉建設部、國家發改委、人力資源和社會保障部聯合出臺的《房地產經紀管理辦法》（以下簡稱《辦法》）實施。

《辦法》總結了實踐中常見的房地產經紀違法違規行為，對其提出了明確的禁止性要求，如規定房地產經紀機構和房地產經紀人員不得捏造、散布漲價信息，不得賺取差價，不得協助簽訂“陰陽合同”，不得侵占、挪用交易資金，不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務等事項。（六）房地產中介管理與合同1、房地產中介管理43（1）許可制度

法律對房地產評估機構實行許可制度，其設立、變更、終止，必須報省級以上財政行政機關審批。

國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。按照《辦法》規定，房地產經紀機構和分支機構，應當具有足夠數量的房地產經紀人員，要求“持證上崗”。除了房地產評估機構外，法律對房地產其他服務中介機構實行企業登記管理。（1）許可制度44(2)、代理制度代理權限為中介所涉及范圍即為其代理范圍.代理范圍內的后果由被代理人承擔。代理權范圍以公司章程和書面授權為根據.特別提示:表見代理的風險防范表見代理的風險防范具體言之,可以作出如下應對之策:A明確授權、嚴格管理代理證明文件。B及時告知合作實情，加大公示舉措、增強公信效果。C禁止掛靠經營，杜絕發生連帶責任情形。

(2)、代理制度452、房地產中介合同（1）房地產中介房地產中介合同概述房地產中介合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止房地產中介關系的協議。房地產中介服務人員承辦業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同。《辦法