基準地價更新技術方案

上海房地產估價師事務所有限公司二零零七年十月二十八日基準地價更新技術方案

上海房地產估價師事務所有限公司11、土地等級價格平衡協調。上海市土地級別劃分結果和基準地價在作好本市內各區、縣級別和基準地價水平平衡協調的同時，還需要在全國土地等別上與其他城市的地價水平平衡協調，尤其是浙江、江蘇省接壤的區縣基準地價的平衡和協調。1、土地等級價格平衡協調。上海市土地級別劃22、基準地價更新技術路線和方案。2.1、總體技術思路根據《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》首先重新劃分全市土地級別，然后在此基礎上評定基準地價。2.2、土地定級的技術途徑按照《城鎮土地分等定級規程》的要求，土地定級的技術途徑采用多因素綜合評價法，以市場資料分析法等進行驗證。解決好因素法定級容易出現的土地級別和地價“兩張皮”現象。2、基準地價更新技術路線和方案。2.1、總體技術思路32.2.1土地級別的形式按照《城鎮土地分等定級規程》的要求，采取綜合定級和分類定級相結合的形式，以綜合定級為主，或者只用綜合定級。各綜合級別內酌情細分均質區片，其中尚未完成開發或未完成土地出讓的工業園區劃分獨立區片，給出工業區片基準地價。2.2.1土地級別的形式42.2.2綜合定級的優點1）綜合定級符合城市土地區位理論的要求由于土地利用是在地租地價的自發調節下，不斷進行用途置換，最終形成土地收益和租金都趨向最高用途的合理空間結構，綜合定級體現了土地區位理論的規律。2）當城市規劃不確定時，分類定級出現了在土地收益高、級別高（如商業、金融等用途）區域內的低收益的工業用地的級別反而更低，價格也低的矛盾現象。3）本市土地在利用中常常有商業、住宅綜合建設的地塊和小區，綜合定級更便于基準地價的實際應用。2.2.2綜合定級的優點52.3分類（用途）定級。分用途定級與綜合定級只有定級因素、因子體系上的細微差別，技術思路和定級過程基本相同。我們的計算機系統設計了因素、因子的調整組合功能，可以滿足按照《規程》商業、住宅和工業用地不同影響因素、因子要求，進行分用途定級。在必要時可以同時進行綜合定級和分類定級。2.3分類（用途）定級。62.4多因素綜合定級的因素因子體系根據《城鎮土地分等定級規程》關于多因素綜合評價定級的要求，結合上海市城市土地資源特點，設計以下因素、因子體系：2.4多因素綜合定級的因素因子體系7多因素綜合評價定級因素、因子體系表多因素綜合評價定級因素、因子體系表82.5、分類定級的因素因子體系商業用地定級因素、因子體系表

2.5、分類定級的因素因子體系9住宅用地因素因子體系表住宅用地因素因子體系表10工業用地定級因素、因子體系表工業用地定級因素、因子體系表112.6、基準地價評估技術思路2.6.1總體思路通過土地交易實例和房地產市場資料，修正或評估取得地價樣點。然后，在土地定級確定的土地級別和區片范圍內，按照《城鎮土地估價規程》，評定各級別分用途的基準地價。2.6、基準地價評估技術思路122.6.2地價樣點1）土地交易實例包括2003年以來的土地出讓、轉讓、土地使用權作價投資實例，根據具體交易情況，經過交易情況修正、交易期日修正、土地使用年期修正、容積率修正、土地開發程度等修正后作為地價樣點。2）評估地價樣點根據房地產交易或租金收益實例，采用剩余法、收益還原法評估樣點地價；根據土地征地和房屋拆遷成本案例，采用成本逼近法評估樣點地價；有條件的，根據土地交易實例，采用市場比較法評估樣點地價。2.6.2地價樣點133）樣點地價的修正和評估工作樣點地價的修正和評估時，邀請土地估價專家組成評估小組，制訂統一的技術標準進行修正、評估，并進行評估結果的平衡分析和調整，確定樣點地價的準確性。3）樣點地價的修正和評估工作143.需要明確的主要問題3.1制訂其他用途的修正系數，提高基準地價的實用性。根據《城鎮土地估價規程》中關于基準地價類別的要求，一般應分商業、住宅和工業三種用途評定基準地價，但考慮上海市辦公用地較多、地價水平與純商業用地有較大差異等實際情況，另外，本市有償使用的土地類型越來越多，文化教育、醫療、科研設計等用地同樣需要有一個基準地價標準，旅游、賓館、大賣場等用地也不能簡單地套用商業或辦公用地的基準地價標準，所以，有必要在上述四種用途基準地價的基礎上，根據土地利用效益和國家及本市的有關產業政策，分別制訂修正系數以確定其他用途土地的基準地價標準。3.需要明確的主要問題3.1制訂其他用途的修正系數，提高153.2研究基準地價地面價與樓面地價的轉換關系。根據國家關于城鎮基準地價的管理規定，基準地價需要制定地面價。但對于住宅、商業和辦公用地來說，衡量地價水平主要看樓面地價，實際應用中需要給出樓面地價標準。所以，就存在一個樣點地價如何換算為地面價和基準地價如何換算為樓面地價標準問題。換算的容積率是以據最新的城市規劃指標規定來定，還是要考慮實際容積率，仍需要進一步研究明確。按照城市規劃指標規定來定，可以反映未來的土地價值，但不能反映大量實際存在的超過了規劃指標規定的土地價值。3.2研究基準地價地面價與樓面地價的轉換關系。163.3明確基準地價的內涵，明確市區和郊區基準地價的內涵。根據目前土地出讓的有關要求，基準地價都明確為熟地價，即完成拆遷安置、具備“幾通”的土地，但由于各地區配套程度有不同，其內涵應當不同。3.4明確基準地價的主要用途作為評估宗地價格的基礎和參照，為國有土地使用權招牌掛和協議出讓服務；作為政府參與土地收益分配的依據；作為評估和征收土地使用稅費的參照；作為調控城市活動空間布局，引導城市規劃和建設投資、開發決策的參考。3.3明確基準地價的內涵，明確市區和郊區基準地價的內涵。173.5基準地價更新的內容調整土地級別范圍；確定各級別范圍內的地上和地下空間的商業、住宅、工業等用途土地的價格標準和價格內涵，價格標準和內涵與國家的有關規定如：工業用地最低出讓價格等相一致。協議補繳土地出讓金標準。3.5基準地價更新的內容184、按照城市地價動態監測體系技術規范完成地價動態監測體系建設4.1國土資源部于2001年開始組織實施的城市土地價格大調查和基準地價的更新項目是由國家財政部撥款地方給予配套支持的全國性地價監測工作，我公司是第一批承擔該項目的單位之一，七年來，每年都受國土資源部、中國土地勘察規劃院委托，承擔著上海市地價的動態監測和地價指數的測算工作，近兩年上海市房地資源局每年也給與部分資金支持。4、按照城市地價動態監測體系技術規范完成地價動態監測體系建設194.2、地價監測的主要工作監測監測點地價的變化情況；監測影響土地質量的因素、因子條件變化情況；定期提供地價指數和地價變化情況資料；4.3、結合地價監測及時提出基準地價更新建議按季度上報地價指數和級別地價的變化情況；必要時利用計算機系統重新推演土地級別范圍和評估基準地價，酌情提出基準地價更新建議4.2、地價監測的主要工作205、資料調查和收集5.1、資料收集工作的組織項目時間緊迫，大量真實可靠的土地和房地產市場信息資料是關鍵，需要局領導和有關職能部門給于關心支持，最好報告市政府以行政發文的形式，督促相關管理部門在資料收集工作上予以支持和配合。5、資料調查和收集5.1、資料收集工作的組織215.2、調查收集資料內容1）多因素綜合定級資料商業中心：位置，土地面積、平面形狀、商服建筑面積、辦公租金、商場租金大賣場：位置，服務范圍，占地面積，營業面積辦公樓：位置，占地面積，規模，品質等級道路等級：道路網分布，道路類型（級別，寬度等），車流量高架路道口：位置，分布，車流量地鐵站：位置，站點，線路數及分布公交站：位置，線路總數，車流量，停靠次數5.2、調查收集資料內容22長途客運站：位置，規模，線路數火車站：位置，規模，線路數碼頭：位置，規模，吞吐量市政管網：區域，學校：分布，位置，類型，規模，服務范圍，服務水平體育場館：位置，類型，規模（容納人數等），分布醫院：位置，類型，規模，分布，服務水平銀行：位置，類型，分布，規模（分行，支行，網點），服務水平長途客運站：位置，規模，線路數23郵局：位置，分布，服務水平影院：位置，規模，服務水平賓館：位置，規模（客房數，星級等），服務水平文化設施：位置，類型，規模，服務水平工業污染區片：分布狀況，污染范圍，污染程度公園：位置，類型，規模，分布綠地：位置，規模，分布住宅小區：位置，建筑規模及類型，占地面積人口密度郵局：位置，分布，服務水平242）地價樣點資料地價樣點資料包括土地市場交易實例和用以評估土地樣點的土地價格的相關資料，主要包括：1）收集2003年以來的土地出讓（包括協議、招標、掛牌）、轉讓、土地使用權作價投資實例。調查信息包括：交易土地的位置、面積、容積率、用途、土地開發程度、交易時間、交易價格和交易方式。2）地價樣點資料252)房地產交易資料，2003年以來商業、辦公、住宅、工業的交易資料。調查信息包括：交易房屋的位置和部位、面積、用途、交易時間、交易價格和交易方式等，以及所在樓盤的名稱、容積率、樓盤類型、層數、設備設施條件等。3)房地產租金收益資料，2003年以來商業、辦公、住宅、工業的租金收益資料。調查信息包括：租賃房屋的位置和部位、面積、用途、交易時間、交易價格和交易方式等，以及所在樓盤的名稱、容積率、樓盤類型、設備設施條件等。2)房地產交易資料，2003年以來商業、辦公、住宅、工264)房地產經營收益資料，主要指酒店、私立學校和醫院、文體場館等的年經營收益和成本等財務資料。5)征地補償和動拆遷成本資料2003年以來全市國有土地動拆遷和征用集體土地的成本資料。調查信息包括：征地和動拆遷項目位置和性質、土地面積、拆遷房屋分用途建筑面積、補償標準和分用途成本明細、征地時間等。4)房地產經營收益資料，主要指酒店、私立學校和醫院、275.2.3其他相關資料社會經濟統計、城市規劃、商業、交通、市政、環境、人口資料和工作圖件等。說明：所有具體宗地、樓盤等必須標記在1：2000或1：50000的工作圖上，數據內容列表提供電子版。資料提供和調查要求另附。5.2.3其他相關資料28基準地價更新技術方案

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上海房地產估價師事務所有限公司291、土地等級價格平衡協調。上海市土地級別劃分結果和基準地價在作好本市內各區、縣級別和基準地價水平平衡協調的同時，還需要在全國土地等別上與其他城市的地價水平平衡協調，尤其是浙江、江蘇省接壤的區縣基準地價的平衡和協調。1、土地等級價格平衡協調。上海市土地級別劃302、基準地價更新技術路線和方案。2.1、總體技術思路根據《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》首先重新劃分全市土地級別，然后在此基礎上評定基準地價。2.2、土地定級的技術途徑按照《城鎮土地分等定級規程》的要求，土地定級的技術途徑采用多因素綜合評價法，以市場資料分析法等進行驗證。解決好因素法定級容易出現的土地級別和地價“兩張皮”現象。2、基準地價更新技術路線和方案。2.1、總體技術思路312.2.1土地級別的形式按照《城鎮土地分等定級規程》的要求，采取綜合定級和分類定級相結合的形式，以綜合定級為主，或者只用綜合定級。各綜合級別內酌情細分均質區片，其中尚未完成開發或未完成土地出讓的工業園區劃分獨立區片，給出工業區片基準地價。2.2.1土地級別的形式322.2.2綜合定級的優點1）綜合定級符合城市土地區位理論的要求由于土地利用是在地租地價的自發調節下，不斷進行用途置換，最終形成土地收益和租金都趨向最高用途的合理空間結構，綜合定級體現了土地區位理論的規律。2）當城市規劃不確定時，分類定級出現了在土地收益高、級別高（如商業、金融等用途）區域內的低收益的工業用地的級別反而更低，價格也低的矛盾現象。3）本市土地在利用中常常有商業、住宅綜合建設的地塊和小區，綜合定級更便于基準地價的實際應用。2.2.2綜合定級的優點332.3分類（用途）定級。分用途定級與綜合定級只有定級因素、因子體系上的細微差別，技術思路和定級過程基本相同。我們的計算機系統設計了因素、因子的調整組合功能，可以滿足按照《規程》商業、住宅和工業用地不同影響因素、因子要求，進行分用途定級。在必要時可以同時進行綜合定級和分類定級。2.3分類（用途）定級。342.4多因素綜合定級的因素因子體系根據《城鎮土地分等定級規程》關于多因素綜合評價定級的要求，結合上海市城市土地資源特點，設計以下因素、因子體系：2.4多因素綜合定級的因素因子體系35多因素綜合評價定級因素、因子體系表多因素綜合評價定級因素、因子體系表362.5、分類定級的因素因子體系商業用地定級因素、因子體系表

2.5、分類定級的因素因子體系37住宅用地因素因子體系表住宅用地因素因子體系表38工業用地定級因素、因子體系表工業用地定級因素、因子體系表392.6、基準地價評估技術思路2.6.1總體思路通過土地交易實例和房地產市場資料，修正或評估取得地價樣點。然后，在土地定級確定的土地級別和區片范圍內，按照《城鎮土地估價規程》，評定各級別分用途的基準地價。2.6、基準地價評估技術思路402.6.2地價樣點1）土地交易實例包括2003年以來的土地出讓、轉讓、土地使用權作價投資實例，根據具體交易情況，經過交易情況修正、交易期日修正、土地使用年期修正、容積率修正、土地開發程度等修正后作為地價樣點。2）評估地價樣點根據房地產交易或租金收益實例，采用剩余法、收益還原法評估樣點地價；根據土地征地和房屋拆遷成本案例，采用成本逼近法評估樣點地價；有條件的，根據土地交易實例，采用市場比較法評估樣點地價。2.6.2地價樣點413）樣點地價的修正和評估工作樣點地價的修正和評估時，邀請土地估價專家組成評估小組，制訂統一的技術標準進行修正、評估，并進行評估結果的平衡分析和調整，確定樣點地價的準確性。3）樣點地價的修正和評估工作423.需要明確的主要問題3.1制訂其他用途的修正系數，提高基準地價的實用性。根據《城鎮土地估價規程》中關于基準地價類別的要求，一般應分商業、住宅和工業三種用途評定基準地價，但考慮上海市辦公用地較多、地價水平與純商業用地有較大差異等實際情況，另外，本市有償使用的土地類型越來越多，文化教育、醫療、科研設計等用地同樣需要有一個基準地價標準，旅游、賓館、大賣場等用地也不能簡單地套用商業或辦公用地的基準地價標準，所以，有必要在上述四種用途基準地價的基礎上，根據土地利用效益和國家及本市的有關產業政策，分別制訂修正系數以確定其他用途土地的基準地價標準。3.需要明確的主要問題3.1制訂其他用途的修正系數，提高433.2研究基準地價地面價與樓面地價的轉換關系。根據國家關于城鎮基準地價的管理規定，基準地價需要制定地面價。但對于住宅、商業和辦公用地來說，衡量地價水平主要看樓面地價，實際應用中需要給出樓面地價標準。所以，就存在一個樣點地價如何換算為地面價和基準地價如何換算為樓面地價標準問題。換算的容積率是以據最新的城市規劃指標規定來定，還是要考慮實際容積率，仍需要進一步研究明確。按照城市規劃指標規定來定，可以反映未來的土地價值，但不能反映大量實際存在的超過了規劃指標規定的土地價值。3.2研究基準地價地面價與樓面地價的轉換關系。443.3明確基準地價的內涵，明確市區和郊區基準地價的內涵。根據目前土地出讓的有關要求，基準地價都明確為熟地價，即完成拆遷安置、具備“幾通”的土地，但由于各地區配套程度有不同，其內涵應當不同。3.4明確基準地價的主要用途作為評估宗地價格的基礎和參照，為國有土地使用權招牌掛和協議出讓服務；作為政府參與土地收益分配的依據；作為評估和征收土地使用稅費的參照；作為調控城市活動空間布局，引導城市規劃和建設投資、開發決策的參考。3.3明確基準地價的內涵，明確市區和郊區基準地價的內涵。453.5基準地價更新的內容調整土地級別范圍；確定各級別范圍內的地上和地下空間的商業、住宅、工業等用途土地的價格標準和價格內涵，價格標準和內涵與國家的有關規定如：工業用地最低出讓價格等相一致。協議補繳土地出讓金標準。3.5基準地價更新的內容464、按照城市地價動態監測體系技術規范完成地價動態監測體系建設4.1國土資源部于2001年開始組織實施的城市土地價格大調查和基準地價的更新項目是由國家財政部撥款地方給予配套支持的全國性地價監測工作，我公司是第一批承擔該項目的單位之一，七年來，每年都受國土資源部、中國土地勘察規劃院委托，承擔著上海市地價的動態監測和地價指數的測算工作，近兩年上海市房地資源局每年也給與部分資金支持。4、按照城市地價動態監測體系技術規范完成地價動態監測體系建設474.2、地價監測的主要工作監測監測點地價的變化情況；監測影響土地質量的因素、因子條件變化情況；定期提供地價指數和地價變化情況資料；4.3、結合地價監測及時提出基準地價更新建議按季度上報地價指數和級別地價的變化情況；必要時利用計算機系統重新推演土地級別范圍和評估基準地價，酌情提出基準地價更新建議4.2、地價監測的主要工作485、資料調查和收集5.1、資料收集工作的組織項目時間緊迫，大量真實可靠的土地和房地產市場信息資料是關鍵，需要局領導和有關職能部門給于關心支持，最好報告市政府以行政發文的形式，督促相關管理部門在資料收集工作上予以支持和配合。5、資料調查和收集5.1、資料收集工作的組織495.2、調查收集資料內容1）多因素綜合定級資料商業中心：位置，土地面積、平面形狀、商服建筑面積、辦公租金、商場租金大賣場：位置，服務范圍，占地面積，營業面積辦公樓：位置，占地面積，規模，品質等級道路等級：道路網分布，道路類型（級別，寬度等），車流量高架路道口：位置，分布，車流量地鐵站：位置，站點，線路數及分布公交站：位置，線路總數，車流量，停靠次數5.2、調查收集資料內容50長途客運站：位置，規模，線路數火車站：位置，規模，線路數碼頭：位置，規模，吞吐量市政管網：區域，學校：分布，位置，類型，規模，服務范圍，服務水平體育場館：位置，類型，規模（容納人數等），分布醫院：位置，類型，規模，分布，服務水平銀行：位置，類型，分布，規模（分行，支行，網點），服務水平長途客運站：位置，規模，線路數51郵局：位置，分布，