物業管理師案例試題及答案一、案例分析選擇題（共10題，每題2分，每題有1個或1個以上備選項符合題意，備選項至少有1個錯項，錯選、本題不得分，少選、所選的每個選項得0.5分）案例一甲物業服務企業對某住宅小區實施物業管理服務。幾年來，在物業管理實踐中，曾做過以下四項工作。A、在項目建設過程中，針對發現的隱蔽工程存在的問題，發出了整改建議書B、對部分銹蝕的給水支管及時進行更換C、為提升小區品質，應業主要求改建了小區的D、為解決小區移動通信信號弱的問題，協調相關電信企業在小區內增設了移動通信基站請回答下列問題：1、上述各項工作中，屬于物業管理早期介入范疇的為（）。2、上述各項工作中，應經業主大會同意的為（）。3、上述各項工作費用，可在物業服務費中列支的為（）。4、上述各項工作費用，可使用住宅專項維修資金的為（）。5、上述各項工作中，應由建設單位負責解決的為（）。案例二某住宅項目總占地面積12萬?O，建筑容積率為4.5，分兩期開發。一期占地面積6萬?O，其中保障性住房建筑面積10萬?O，地下停車庫與地下設備用房3萬?O，其余為商品住宅；二期建筑面積為19萬?O。該項目一期建設收尾階段，建設單位考慮：①物業銷售前應確定物業服務企業；②以邀請招標的方式選聘物業服務企業；③由建設單位與中標物業服務企業簽訂《物業服務合同》；④合同期擬定5年。該項目一期全部售罄，中標的甲物業服務企業（簡稱甲公司）協助建設單位辦理業主入住手續、投入使用半年后物業費實收率只有30%左右，甲公司虧損嚴重。關于未來該項目二期的物業管理工作，建設單位提出將自行組建物業服務企業負責，甲公司不同意。請回答下列問題：6、該項目一期商品住宅建筑面積正確的計算算式為（）。A、6×4.5―10=17萬?O，B、6×4.5―10―3=14萬?O，C、12×4.5―10―19=25萬?O，D、12×4.5―10―3―19=22萬?O7、建設單位在一期建設收尾階段考慮的幾項內容中，錯誤的為（）。A、①B、②C、③D、④8、管理該項目的物業服務企業資質應為（）。A、一級B、二級C、三級D、暫定三級9、下列措施中，能夠在短期內實現合理、有效減虧的為（）。A、關閉公共區域照明，降低能耗B、協調建設單位追加技防、物防等設備投入，降低管理運行成本C、充分利用空間，在設備轉換層、架空層和樓梯間等部位設置員工宿舍，降低管理運行成本D、加大業主聯絡和宣傳工作，提升物業費收繳力度、10、甲公司不同意二期物業由建設單位自行組建的物業服務企業負責的正當理由為（）。A、按照相關規定，一個物業管理區域應由一個物業服務企業實施管理B、建設單位新組建的物業服務企業不具備管理該物業的資質C、建設單位的做法影響物業服務企業效益D、新建住宅的.建設單位，必須通過招標方式確定物業服務企業二、案例分析題（第11至22題，共80分）案例三某商品房住宅小區，建筑物總面積（即專用部分面積總和）200000?O，有120?O和80?O大、小兩種戶型，各1000套。該小區建設單位（開發商）有10套大戶型未出售，留作自用；業主張某一人購得10套大戶型；其余均為一戶業主一套。該小區建設單位于2010年1月聘請了甲物業服務企業（簡稱甲公司）提供前期物業服務，合同期3年。2012年6月小區依法召開首次業主大會，選出了業主委員會。部分業主對甲公司的服務不滿意，要求予以解聘，并推薦乙物業服務企業（簡稱乙公司）來管理小區。該小區業主委員會考慮到召開業主大會會議要產生一定費用，而且時間會拖延得較長，擬由業主委員會做出解聘甲公司的決議，但遭到另一部分業主反對。2012年10月，小區召開業主大會對是否選聘乙公司進行表決，包括開發商和業主張某在內的482大戶型業主和501戶小戶型業主同意選聘乙公司。請回答下列問題：11、業主大會能否提前解聘甲公司？應該怎么做？（8分）12、業主委員會能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？（6分）13、根據2012年10月業主大會表決結果，能否做出選聘乙公司的決議？為什么？（列出計算過程）（16分）14、根據2012年10月業主大會表決結果，業主委員會下一步工作是什么？（6分）案例四A建設單位選聘了B物業服務企業（簡稱B公司）從事某住宅小區的前期物業服務，合同期限為3年。合同履行2年后，該小區召開首次業主大會，選舉了業主委員會。因該小區多數業主對B公司的工作不滿，業主大會經表決決定解聘B公司，然后選聘了C物業服務企業（簡稱C公司）并與之簽訂了物業服務合同。但在C公司進場時，B公司以原合同期未到期、部分業主欠物業費為由，拒絕退出。請回答下列問題：15、B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）16、本案例物業移交主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）17、如果C公司進場過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項目經理，你怎樣做？（6分）18、B公司應如何收回部分業主拖欠的物業費？（4分）案例五某物業服務項目部經理的住宅小區實行物業服務收費包干制。該項目部在年底向上級公司匯報了一年來的收入如下：1、物業服務費收入5000000元；2、電梯轎廂中設立廣告收入50000元；3、為業主進行入戶維修收入66800元；4、公共場地租賃收入120000元；5、代理業主房屋租賃收入67500元；6、設置快遞終端設備獲得場地使用費收入8600元；7、代收代發快遞獲得服務費收入38000元。請回答下列問題：19、上述收入中，有哪幾項屬于項目部開展多種經營的收入？總額是多少？（8分）20、上述收入中，哪些收入應屬于物業服務企業？總額是多少？（6分）21、上述收入中，哪些收益應屬于業主？總額不高于多少？（5分）22、屬于業主的收入應如何使用？（6分）參考答案1、A2、CD3、B4、C5、A6、D7、ABC8、A9、D10、ABD11、業主大會不能提前解聘甲公司，應該召開業主大會會議，并應當于會議召開15日以前通知全體業主且應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。12、業主委員會不能直接做出解聘甲公司的決議，根據物業管理條例業主委員會應該召開業主大會，并應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會所做決議才能生效。13、不能，因為根據《物業管理條例》規定重新選聘或解聘物業服務企業的應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。2012年10月份業主大會表決結果未能達到此條件。計算過程：表決同意面積為（482+9）*120+501*80=99000平方米。表決同意戶數為：482+501=983戶。總建筑面積為20000平方米。總戶數為：2000戶。需要1000戶業主表決同意且占用建筑面積為100000平方米才可以生效。14、1、繼續支持甲物業服務企業工作，并做好對家物業服務企業的監督工作，要求甲物業服務企業嚴格按照合同約定開展物業服務。2、在與甲物業服務企業合同到期后再次召開業主大會，進行物業服務企業的選聘、解聘工作。15、B公司拒絕推出的理由不成立，根據物業管理條例規定，前期物業服務合同可以約定期限，但是，期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期的物業服務合同終止。B公司從事的是前期物業服務，當物業服務合同生效時，前期物業服務合同自動終止。16、本案例中物業移交主體有B物業服務企業和業主委員會，另一個是業主委員會和C物業服務企業，正確程序為B物業服務企業向業主委員會進行移交，業主委員會向C物業服務企業移交。17，我是C公司的項目經理的話，我應該做好項目移交接受工作，因為物業管理工作關系到眾多業主的日常生活，即使B公司不配合也要完成交接工作。具體的操作辦法是這樣的：1、與業主委員會，房地產主管部門和地方政府溝通，取得業主委員會和政府部門的支持，最好邀請這些部門參加移交工作。2、成立接受小組，召開工作會議，布置好接受要求和具體事項。以書面形式將移交的有關情況在物業管理區域內公式，與業主委員會簽訂移交協議書。3、由于B公司不配合，沒有辦好交接的事項要進行書面記錄，分清雙方的責任，解決的方法和時間。4、盡量和B公司做好溝通工作，講明利害，爭取B公司配合。18、B公司可以委托C公司代收，也可以自行收取，必要時可以采取訴訟、仲裁等法律手段。19、答：②③⑤⑥⑦屬于項目部開展多種經營的收入。總