我國商業地產法律與實操相關問題研究主講人：方登發副主任律師高級合伙人北京市中倫文德律師事務所商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第1頁!章商業地產簡述商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第2頁!一、什么是商業地產商業地產，是指作為商業用途的地產，它區別于以居住功能為主的住宅房地產,以工業生產功能為主的工業地產等廣義上商業地產：通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑、辦公等經營用途的房地產形式狹義商業地產：是專用于商業服務也即經營用途的物業形式，零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第3頁!二、商業地產開發方式只租不售出售租售結合大連萬達租售結合成功案例商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第4頁!四、商業地產的分類（一）按使用功能分類底商、步行街、MALL、購物中心、專業性市場等

（二）按地域性分類燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、西單、阜成門等多個分散的商業中心

（三）按服務對象和輻射范圍分類區域商業中心、城市核心商業中心、次中心、鄰里中心、小區配套商業等商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第5頁!（五）商業街底商城市中心的商業地產多集中于商業街，可謂商業街底商，故在這里重點講述。商業街的定義、特點及分類商業街的定義商業街的五個核心特征商業街的分類商業街開發建設定位消費群體目標對象的選擇商業街市場定位應考慮的消費者因素商業街規劃設計的四個法則商業街開發建設的必備戰術商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第6頁!第二章商業地產的發展前景預測商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第7頁!二、從房產政策看商業地產的發展我國房地產政策的變化：（一）鼓勵住宅地產發展中華人民共和國房地產法第二十九條國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見（國辦發〔2008〕131號）（二）抑制住宅地產發展國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發〔2010〕10號）關于貫徹國辦發〔2010〕4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見（京建發[2010]72號）國土資源部住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（國土資發【2010】151號）商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第8頁!第三章商業地產的運作商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第9頁!二、商業地產運作及營銷（一）商業地產運作

天津的馮新總經理將商業地產的操作模式分為二派：一派是殺雞取蛋型，另外一派是養雞生蛋型。

“招商”是商業地產的核心。“進可攻，退可守”，“進”就是可以“帶租約銷售，”“退”就是先持有,后尋機再售，或尋求上市、REITS、或信托。”

（二）商業地產總體營銷策略招商難度遠大于銷售，傭金上要有側重

招商人員在數量上要多于營銷人員，要保持相對穩定招商要善于借助專業招商機構

帶租約銷售，是大多數開發商接受的商業地產運營形式商業地產營銷推廣的包裝術采用創新有效的營銷劍法（三）商業地產銷售營銷策略銷售模式，一般分為整體銷售、分零銷售等以CXSH廣場整體營銷案例為例進行解讀商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第10頁!操作控制原則在時間上，三者并舉，不可或缺；銷售團隊以分零銷售為主開展工作；如整體銷售有意向較強者，強力跟進，但不放棄另兩者；分層銷售達成協議，則放棄整體銷售模式，轉而將整體買家向分層購買引導，分層銷售未消化部分，在進入開盤期后，進行分零銷售；進入開盤期，則基本放棄整體銷售模式；開盤期后，即進入分零銷售模式，不放棄分層銷售，在分零銷售的同時做好銷售控制，為整層銷售預留空間。商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第11頁!（五）商業地產出租營銷策略出租的情景掌握技巧出租模式及性化應對技巧散鋪出租分層出租整體出租如何在分零租賃中實現三方利益博弈的平衡操作模式：引入品牌經營管理商，招商、管理商業部分。關鍵點：招商的確定及如何合理規避政策風險。商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第12頁!（二）房地產企業在房地產融資中常面臨的問題貸款方式單一企業對銀行貸款依賴過重房地產融資工具的局限性限制上市融資渠道的局限性海外基金與國內企業對接的難題（三）發展我國房地產融資渠道的對策和建議

建立多層次房地產融資體系

加緊開發房地產金融投資產品

完善房地產金融法律法規

商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第13頁!五、大型商業地產項目的商業規劃及建筑設計（一）項目操作方式應高度專業化（二）重視專業顧問公司（三）專業化建筑規劃設計公司至關重要（四）選址應充分考慮規劃與策劃方的專業建議在規劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內容為：交通便利、認知便利、趨近便利、進出便利、選購便利。（五）平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾是商業項目設計的最大挑戰案例：五棵松體育中心項目（六）豐富的空間效果和多元化的立面設計創造體驗消費的新模式＃空間尺度＃空間氣氛＃室內外空間的結合＃環境景觀＃多元化的立面設計＃立面組合的多樣化＃非建筑固有元素在立面設計中的重要性商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第14頁!第四章同業競爭問題分析商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第15頁!二、關于信達投資擬從事商業地產開發與信達地產股份有限公司（以下簡稱“信達地產”）是否存在同業競爭的分析（一）北京天橋北大青鳥科技股份有限公司（信達地產前身）以股份購買包括信達投資在內的數家公司資產時收購人的承諾信達投資的承諾中國信達的承諾（二）信達投資擬從事商業地產開發與信達地產是否存在同業競爭、違背收購承諾問題分析商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第16頁!四、結論從法律上講，很可能構成同業競爭從實操角度房地產開發具有地域性前期籌備，成熟后裝入信達地產公司證監會的態度法律對于違反同業競爭后果的規定的模糊性商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第17頁!通州新城9月底將密集出讓商業地塊北京商業地產簽約率大升中部大觀地產退出內地住宅開發轉向批發商城綜合體登上石家莊樓市舞臺新商業地產時代降臨亦莊南擴首建四大基地外資扎堆中國商業地產購物中心受寵置地重攻商業地產被指開發速度過慢北京商業布局進入城郊新時代寫字樓市場投資熱度大漲整層辦公樓成新寵9月商業地產再熱險資入市直接利好商用項目商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第18頁!三、商業地產經營模式“沃爾瑪”模式國內有代表性的：萬科“百貨公司”模式國內有代表性的：華潤置地

“精品店”模式商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第19頁!（四）住宅底商和社區商鋪社區商鋪的概念和類型社區商鋪的概念社會商鋪的類型：零售型社區商鋪、服務型社區商鋪社區商鋪的特點零售型社區商鋪的特點服務型社區商鋪的特點住宅底商的概念和類型住宅底層商鋪的概念住宅底層商鋪的類型住宅底商的特點商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第20頁!五、商業地產定位（一）定位釋義

定位建立在市場調查研究的基礎上定位的核心是確定功能定位是系統工程（二）項目定位內容

功能、客戶、形象定位、服務定位和技術定位（三）項目定位程序辨析定位問題

識別細分市場

選擇目標市場并進行評價

確立定位體系

評價定位體系商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第21頁!一、中國商業地產現狀2008年受宏觀調控影響增幅回落2009年受金融危機影響步入深度調整和復蘇期：“價值同創機遇共享”2009中國商業地產行業年會中央電視臺經濟頻道兩個節目：鳳凰樓市、深圳房價事件2010年我國商業地產市場有比較好的發展商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第22頁!三、從經濟走勢看商業地產的發展四、業界看好商業地產的發展馮侖：商業地產未來市場空間很大潘石屹：上海和北京這兩個城市的最繁華地段，一定是最安全的投資。商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第23頁!一、商業地產發展要遵循“四先四后”原則（一）商業地產發展的制約因素社會性制約因素

專業化因素商業地產具備進一步發展的基礎

（二）確立四先四后原則，促進商業地產建設與開發和諧發展城市功能規劃為先，商業地產項目立項為后；以需求方的零售企業發展為先，供給方的商業物業開發為后；專業化的商業經營為先，個性化的地產開發為后；持續性的商業運營為先，選擇性的動態招商為后。商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第24頁!銷售模式比較商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第25頁!（四）商業地產銷售方式按銷售時房屋的狀態分商品房現售商品房預售按房款支付方式分一次性付款分期付款銀行按揭無貼息返本銷售先試住、后買房回購銷售商品房銷售中法律禁止的幾種銷售方式返本銷售售后包租分割拆零不同銷售方式下的收入確認問題《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第26頁!三、我國房地產融資模式介紹與對比（一）國房地產融資渠道現狀

銀行貸款

房地產信托

上市融資

海外房產基金

據初步統計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、美林投資銀行等著名國際地產基金。債券融資

商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第27頁!四、商業地產中開發商的角色思考結果導向重招商和經營專業分工是為了共贏商道上下游商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第28頁!六、商業地產消費者研究的缺失和構建商業地產消費者研究的構建從模塊構造初步設想可以分為三大部分：區域商業地產消費者研究項目商業地產消費者研究商業地產VALS研究VALS由美國SRI國際公司開發，現已發展為VALS2，是歐美國家以及日本最為推崇的消費者研究模式之一。商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第29頁!一、關于禁止同業競爭的法律規定《上市公司治理準則》第二十七條《首次公開發行股票并上市管理辦法》第十九條《上市公司收購管理辦法》第二十九條、第五十條商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第30頁!三、違背同業競爭承諾的后果從實踐角度分析，違反同業競爭的承諾可能造成的后果如下：上市公司或其他股東根據《公司法》第二十條的規定對信達投資提起訴訟對將來的定向增發可能形成障礙商業地產法律與實操研究最終版共33頁，您現在瀏覽的是第31頁!第五章商業地產行