凌江尚品

全程策劃推廣提案市場調(diào)查報告一、政策部分1、國家（05-06年）的房產(chǎn)政策

A.《國八條》

B.《國六條》2、南昌市本土政策《國八條》，即國務院穩(wěn)定房價八條意見：一、高度重視穩(wěn)定住房價格；二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任；三、大力調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)；四、嚴格控制被動性住房需求；五、正確引導居民合理消費需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。《國六條》一、切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。■各級市政府編制住房建設規(guī)劃并于今年9月底前向社會公布。■自2006年6月1日起，新批、新開商品房建設，建筑面積90平方米以下住房，必須達開發(fā)建設總面積的70%以上。二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策。制止囤積土地行為。■從2006年6月1日起，購房不足五年轉(zhuǎn)手的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購普通房超五年（含五年）轉(zhuǎn)手免征營業(yè)稅。■銀行不得對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。對空置三年以上的商品房，銀行不得接受其作為貸款的抵押物。■2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，購自住住房且建筑面積90平方米以下的仍可享20%比例規(guī)定。■各級政府編制年度用地計劃，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應。■對超約1年未動工的開發(fā)商，依法從高征收土地閑置費；滿兩年未動工的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合約日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。■在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。■對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。■依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為；對捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負責人的責任。

《國六條》五、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。■政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設。■制止違規(guī)購買。嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。■引導居民通過換購、租賃等方式，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。■建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。■對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，要嚴肅處理

《國六條》南昌市本土政策

《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的補充通知》，其中對貸款買房貼息政策、土地出讓金、公積金申報政策等作出調(diào)整，以推進該市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。該補充通知規(guī)定，自2005年8月1日起至2006年7月31日止，凡在東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里區(qū)、南昌高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和紅谷灘新區(qū)范圍內(nèi)，以貸款方式購買二手房或普通商品房的個人，均可享受購房貸款貼息政策。此次制定的購房貸款貼息政策范圍進一步擴大，原來享受貼息政策的對象是指所有二手房或建筑面積低于150平方米、每平方米成交價低于2800元的新建商品房；此次擴大到所有二手房或建筑面積低于144平方米、每平方米成交價低于3600元的新建商品房。

建筑面積低于144平方米、每平方米成交價低于3600元的新建商品住房或二手住房，貼息金額按購房總額的1％計算，購房總額以繳納契稅憑證為準。對建筑面積超過了144平方米的二手住房，只對其建筑面積在144平方米以下部分實行貼息，超過部分不予貼息；貼息金額為144平方米購房額的1％，購房額按契稅憑證記載的購房總額推算。此外，該補充通知對原來公有住房暫免土地出讓金的時間要求作了調(diào)整，由原來的2005年底延長到2006年7月31日。凡按房改政策購買的公有住房（含解困房、安居房、經(jīng)濟適用房、集資建房）2006年7月底前出售的，暫免收土地出讓金。同時，按房改政策購買的公有房、拆遷還建房首次轉(zhuǎn)讓時仍按南昌市政府出臺的鼓勵房改房上市交易政策執(zhí)行，賣方免征營業(yè)稅，買方交易契稅減半即2％征收；首次轉(zhuǎn)讓時的查檔費、交易手續(xù)費、權(quán)屬登記費、合同工本費減半收取。今后，凡在南昌市購買成套商品房（含二手房和銀行按揭房）建筑面積在50平方米以上，準許本人及配偶和子女落戶。此外，南昌已提高個人購房申請公積金貸款的最高限額，支持職工購買普通住房。目前，在城區(qū)購房公積金貸款最高限額由原來20萬元提高到25萬元，在灣里區(qū)、南昌縣、新建縣最高限額為20萬元，進賢縣、安義縣最高限額為15萬元。南昌市本土政策新政細則

南昌市《關(guān)于貫徹落實〈國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知〉的實施意見》出臺。該實施意見在貫徹“國六條”的基礎上，結(jié)合南昌實際情況，在調(diào)整新建住房結(jié)構(gòu)比例、培育住房二級市場和發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用等方面有一些新的做法。●關(guān)于經(jīng)濟適用房

■9月公布經(jīng)濟適用房建設目標

南昌“十一五”期間特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房的建設目標、項目布局和用地安排，將于2006年9月中旬向社會公布。

■新建經(jīng)濟適用房90㎡以下的占95％

自本月起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90m2以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積比重應達到建設部的要求。新建經(jīng)濟適用住房項目以建筑面積90m2以下套型為主，所占比重達95％以上。

●關(guān)于商品房房■非普通商品品房5年后轉(zhuǎn)讓按差差額征收營業(yè)業(yè)稅從2006年6月1日起，對購買買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的的，銷售時按按其取得的售售房收入全額額征收營業(yè)稅稅；個人購買買普通住房超超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易易的，銷售時時免征營業(yè)稅稅；個人購買買非普通住房房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易易的，銷售時時按其售房收收入減去購買買房屋的價款款后的差額征征收營業(yè)稅。。■鼓勵房產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)“復復改平”新掛牌的改變變原用地性質(zhì)質(zhì)進行商品住住房建設的用用地，以建中中小套型為主主，建筑面積積90平方米以下的的比重達70％以上；其他他新審批的商商品住房建設設項目，中小小套型（建筑筑面積90平方米以下））的比重按土土地出讓合同同的約定執(zhí)行行。對已審批批規(guī)劃但在2006年9月底以前不能能開工建設的的商品住房建建設項目，根根據(jù)要求進行行套型調(diào)整，，增加中小套套型的數(shù)量。。鼓勵開發(fā)企企業(yè)在滿足規(guī)規(guī)劃要求的條條件下，將已已建成但尚未未出售的大套套型、復式套套型通過大改改小、復改平平方式改建成成中小套型住住房。■二手房政府府指導價兩年年調(diào)一次存量住房交易易實行成交價價及政府指導導價制度。成成交價低于指指導價的以政政府指導價為為準，若成交交價高于指導導價以成交價價為準，并以以此作為繳交交契稅、營業(yè)業(yè)稅和維修基基金的依據(jù)。。存量住房交交易指導價，，由市房管局局會同市財政政局制定，并并根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場情況每每兩年調(diào)整一一次。■空置3年以上的商品品房不得作為為貸款抵押物物對自有資金不不足（項目資資本金比例達達不到35％）、建設手手續(xù)不齊全等等不符合規(guī)定定的房地產(chǎn)項項目，各金融融機構(gòu)不得發(fā)發(fā)放貸款。對對空置3年以上的商品品房，不得接接受其作為貸貸款的抵押物物。新政細則新政細則●關(guān)于土地■改變用地性性質(zhì)須主要建建設中低價位位商品住房根據(jù)年度土地地供應計劃，，制定全市中中低價位、中中小套型普通通商品住房（（含經(jīng)濟適用用住房）用地地計劃，其年年度供應量不不低于居住用用地供應總量量的70％，其中改變變用地性質(zhì)建建設商品住房房的用地須主主要用于建設設中低價位、、中小套型商商品住房。項項目盡可能選選擇交通便利利、市政基礎礎設施比較完完善的區(qū)域。。具體實施工工作于2006年8月底前完成。。■兩年未動工工開發(fā)的土地地無償收回由于受讓方原原因，超過土土地出讓合同同約定的動工工開發(fā)期限滿滿一年未動工工開發(fā)的，征征收相當于土土地出讓金20％以下的土地地閑置費，并并責令限期開開工、竣工；；對滿兩年未未動工開發(fā)的的，無償收回回土地使用權(quán)權(quán)。說明：1.此樣本總量為為100人，在此調(diào)查查樣本100人中，有60人表示住房；有40人表示將購買買商業(yè)投資。。2.其次，我們本本次調(diào)查的樣樣本對象的年年齡大部分分分布在26-40歲的年齡段，他們們正處于事業(yè)業(yè)發(fā)展或發(fā)達達時期，是購購房置業(yè)及商商業(yè)投資的主主力軍。3.其三，在該年年齡段的人，，已基本上都都是結(jié)婚成家家的人，是家家庭的購買決策性的的人。消費者調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)1.請問您計劃何何時買房？6月之內(nèi)為4人；1年之內(nèi)為5人；1-2年之內(nèi)為9人；2-3年之內(nèi)為42人消費者調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)消費者調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)2.請問您家庭年年均總收入？？3-5萬元為39人；5-8萬元為10人；8-10萬元為9人；10萬元以上為1人。消費者調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)A.住宅部分（樣樣本總量60人）1.假如您近期有有購房的計劃劃，您最看好好的板塊是：：消費者調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)2.有計劃購買高高層，請問您您會選擇哪種種類型的物業(yè)業(yè)？消費者調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)3.假如您近期購購房，您比較較注重因素有有哪幾點？（（可多選）消費者調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)4.您比較看重小小區(qū)自身配套套有那些（可可多選）消費者調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)在調(diào)查訪問60人中，有34人比較喜歡選選擇3居室的房子，，占56.7%；同時有16人會選擇2居室；其余還還有10人會選擇一室室、復式等。。同時對可以以接受總房款款大約在30-40萬元之間。5.針對購買住房房面積的選擇擇反映如下：：消費者調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)§關(guān)于戶型設計計調(diào)查數(shù)據(jù)如如下表格：朝向南北朝向（54人）東西朝向（2人）窗戶外飄窗設計（38人）凸窗設計（20人）陽臺開放式陽臺（46人）半封閉式陽臺（10人）封閉式陽臺（4人）戶型結(jié)構(gòu)標準平層（21人）標準錯層（15人）復式樓（11人）主臥面積10㎡以下1人11-15㎡19人16-22㎡22人21㎡以上13人客廳面積15㎡以下0人16-20㎡9人21-30㎡24人31-40㎡13人40㎡以上9人據(jù)上表數(shù)據(jù)可可以得出，消消費者對產(chǎn)品品戶型設計都都具有大眾化化的心理，如如朝向、窗戶戶設計、主臥臥及客廳的面面積都集中在在現(xiàn)在市場的的大眾產(chǎn)品類類型。消費者調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)B.商業(yè)部分（樣樣本總量40人）1.如果您有意購購買或租賃商商業(yè)物業(yè)，會會選擇哪種類類型？消費者調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)2.針對購買商業(yè)業(yè)物業(yè)的面積積的調(diào)查結(jié)果果反映如下：：然而針對購買買商業(yè)物業(yè)的的目的，經(jīng)調(diào)調(diào)查得出：自自己經(jīng)營和用用來投資平分分秋色。所以以針對商業(yè)物物業(yè)來說，投投資客是很重重要的一部分分客戶群體。。消費者調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)3.作為購買商業(yè)業(yè)物業(yè)，最終終的目的就是是在看購買后后的，其投資資回報率的高高低，直接決決定投資者是是否購買的關(guān)關(guān)鍵。其投資資回報率的范范圍在于：消費者調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)4.如果您購買或或租賃商業(yè)，考慮是主要要因素有哪些些？（可多選選）消費者調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)5.在對商業(yè)的經(jīng)經(jīng)營管理模式式：消費者調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)6.最后針對本項項目板塊的置置業(yè)興趣度的的調(diào)查如下：：酒店式公寓既既吸收了星級級酒店的服務務功能和管理理模式，又吸吸收了信息時時代寫字樓的的特點，是一一種綜合性很很強的物管概概念，集住宅宅、酒店、會會所等多種功功能于一體，，具有“自用用”和“投資資”兩大功效效。酒店式公公寓的戶型，，從幾十平方方米到幾百平平方米不等，，可以滿足使使用者的個性性化需求。在國內(nèi)許多大大城市，購買買精裝修住宅宅已經(jīng)成為一一種時尚。2002年東方巴黎在在南昌率先推推出精裝修住住宅，其選擇擇菜單式精裝裝修，一經(jīng)面面市，得到市市場的認可。。這說明酒店店式公寓具有有一定的競爭爭力，避免了了裝修帶來的的二次污染，，更重要的是是精裝修住宅宅改變了傳統(tǒng)統(tǒng)購房觀念。。剛上市時，，東方巴黎的的預售均價在在3600元／平方米，，在當時許多多人覺得很貴貴，如今，讓讓大膽的投資資客得到了豐豐厚的回報，，現(xiàn)在升值到到了5000－6000元／平方米，，38平方米的小間間租金每月為為1000多元。之后，，由于東方巴巴黎的試水成成功，酒店式式公寓一度被被看好。于是是開發(fā)商情有有獨鐘，爵士士館、地王大大廈、恒茂國國際華城、博博泰江濱相繼繼上市，并且且取得了不菲菲的銷售業(yè)績績。酒店式公寓調(diào)調(diào)查如果說東方巴巴黎主要占據(jù)據(jù)兩個契機：：其一是開創(chuàng)創(chuàng)之舉贏得先先機；其二是是依托洪城大大市場滾滾的的商機和外地地人流；那么么爵士館則不不具備這兩點點優(yōu)勢，但同同樣走勢良好好，得力于個個性塑造上找找準了定位。。爵士館是爛尾尾樓通過重新新包裝定位之之后，推出了了小戶型酒店店式公寓的典典型案例，其其小戶型、低低總價及“我我行我酷”的的現(xiàn)代都市氣氣息，確實讓讓都市時尚一一族心動。爵爵士館剛上市市價為2500元／平方米，，如今二手市市場賣價為3500元／平方米，，以57平方米為例其其租金為950元。但其漲幅幅與其相鄰的的金邊瑞香苑苑住宅樓差不不多，與東方方巴黎相比，，在成熟商圈圈和外地人流流方面略為遜遜色。當酒店店式公寓進入入2003年，那就不得得不提恒茂國國際華城和地地王廣場，兩兩者特點是地地段優(yōu)越，交交通十分便利利，大配套齊齊全。恒茂國國際華城酒店店式公寓已從從當初的5000元／平方米躍躍至今日6800—7000元／平方米，，以40平方米的單間間計算其租金金在1200元。地王廣場場擁有八一廣廣場成熟商圈圈，人氣聚集集，品牌匯集集，形成娛樂樂購物、商務務辦公互動中中心，其升值值較快，租金金也在30—40元／平方米。。然而，位于于火車站的國國恩賓館推出出了南昌首家家產(chǎn)權(quán)式賓館館，當時價格格在9000元／平方米，，如今為1．1萬元／平方米米。2005年，酒店式公公寓如春筍般般涌現(xiàn)，博泰泰江濱、東方方塞納、豐和和都會等酒店店式公寓風光光了一把。這這些酒店公寓寓均價比普通通住宅高出了了20％左右。2006年年即將上市市的酒店式公公寓如勝利廣廣場、金域名名都、天佑國國際公寓、華華府天地、城城開國際學園園、時代廣場場、尚東大道道等10多個樓盤，其其價格約在3500—6000元／平方米的的區(qū)間，競爭爭會進一步加加劇，因此投投資應慎重。。由此看來，，酒店式公寓寓在各個板塊塊都落地生花花了，但沒有有統(tǒng)一的規(guī)范范標準不一，，各自為陣，，讓置業(yè)者很很難區(qū)別其中中的差別。南昌現(xiàn)有高層層酒店式公寓寓概況一、紅谷灘板板塊酒店式公公寓1、豐和都會項目名稱：豐豐和都會項目位置：紅紅谷灘豐和大大道、紅谷三三路交匯處占地面積18674m２物業(yè)形態(tài)：復復合型。商鋪鋪、寫字樓、、酒店式公寓寓、普通住宅宅等銷售均價：住住宅均價3500,寫字樓均價4200.建筑面積：55000m２主推戶型：面面積34.5~60.5m２備注：停車車位150,綠化率40%,創(chuàng)造紅谷灘新新一代商務生生活社區(qū)，專專為年輕一族族、自由白領領、商旅人士士、城市移民民打造紅谷灘灘首席高效商商務領地、商商住樓。２、中央公寓寓/城邦項目名稱：中中央公寓/城邦項目位置：紅紅谷灘區(qū)新區(qū)區(qū)B—2地塊，新區(qū)中中心區(qū)核心帶帶物業(yè)形態(tài)：復復合型，7棟33層、4棟31層、2棟18層建筑為住宅宅，一棟29層建筑為酒店店式公寓建筑面積：371313.9m2戶型總量：2244戶主推戶型：二二房、三房備注：紅谷灘灘新區(qū)B—2地塊，新區(qū)中中心區(qū)核心帶帶，東靠豐和和大道，南臨臨紅谷六路，，西倚豐和一一路，北接紅紅谷五路。３、聯(lián)發(fā)廣場場／大廈項目名稱：聯(lián)聯(lián)發(fā)廣場／大大廈項目位位置：：紅谷谷灘區(qū)區(qū)紅谷谷大道道與紅紅谷三三路交交匯處處占地面面積：：近47畝物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)復合合型物物業(yè)超超高層層（45層）、、商業(yè)業(yè)、酒酒店式式公寓寓銷售均均價建筑面面積：：近19萬平方方米備注：：預計計07年上市市。主主體建建筑高高于150米，規(guī)規(guī)劃為為商場場、高高檔寫寫字樓樓、兼兼容酒酒店式式公寓寓。總總投資資近8億元，，項目目雄踞踞中央央商務務區(qū)（（CBD）核心心區(qū)域域，區(qū)區(qū)位價價值顯顯赫。。聯(lián)發(fā)發(fā)大廈廈由甲甲級寫寫字樓樓、五五星級級公寓寓、大型商商業(yè)組組成的的大型型綜合合性建建筑。。４、泰泰耐克克（南南昌））國際際金融融大廈廈項目名名稱：：泰耐耐克（（南昌昌）國國際金金融大大廈占地面面積：：24085m2物業(yè)形形態(tài)：：復合合型銷售均均價：：4000元／m2建筑面面積：：205596m2備注：：目前前已經(jīng)經(jīng)售完完。容容積率率7.1，綠化化率為為32.4%。位于于南昌昌市CBD中心商商務區(qū)區(qū)——紅谷灘灘中心心區(qū)，，是一座座集現(xiàn)現(xiàn)代化化商業(yè)業(yè)、金金融中中心、、商務務會展展、五五星級級賓館館、寫寫字樓樓、酒酒店式式公寓寓為一一體的的綜合合型、、國際際化商業(yè)業(yè)中心心。地地下配配置450個停車車位；；地面面另配配置有有約30個停車車位。。二、市市中心心酒店店式公公寓1、天佑佑國際際公寓寓項目名名稱：：天佑佑國際際公寓寓項目位位置：：西湖湖區(qū)解解放西西路26號占地面面積：：近40畝物業(yè)形形態(tài)：：商住住樓，，18層高層層銷售均均價：：5200元／m2建筑面面積：：近5萬平米米主推戶戶型：：2房100.84m2、3房141.29m2、4房159.95m2備注：：占地地近40畝，由由5棟全板板式高高層組組成，，總建建筑面面積近近5萬平米米，容容積率率僅2．0，覆蓋蓋率28％，是是高綠化化40%、低容容積率率的高高檔住住宅小小區(qū)。。天佑佑國際際公寓寓已于于4月15日公開開發(fā)售售VIP卡。2、隆鑫鑫廣場場項目名名稱：：隆鑫鑫廣場場項目位位置：：西湖湖區(qū)洪洪都中中大道道占地面面積：：74.91畝物業(yè)形形態(tài)：：酒店店公寓寓、住住宅、、商鋪鋪.13棟18-24層高層層建筑面面積：：171590㎡㎡備注：：預預計06年八月月上市市。隆隆鑫廣廣場占占地近近80畝，總總建筑筑面積積近18萬平方方米，，其中中商業(yè)業(yè)面積積6萬平方方米，總投投資約約6億元。。容積積率2.75,綠化率率35%,912個停車車位。。3、勝利利廣場場項目名名稱：：勝利利廣場場項目位位置：：東湖湖區(qū)勝勝利路路北端端，與與疊山山路相相交物業(yè)形形態(tài)：：酒店店公寓寓、住住宅、、商業(yè)業(yè).A座27F、B座32F住宅主推戶戶型：：40~70m2備注：：已經(jīng)于于06年7月上市市。工工程在在南昌昌市繁繁華的的商業(yè)業(yè)旺地地。建建筑密密度45.6%；容積積率5.59；住宅宅戶數(shù)數(shù)116戶，汽汽車泊泊位367個。4、時代代廣場場項目名名稱：：時代代廣場場項目位位置：：東湖湖區(qū)勝勝利路路步行行街和和民德德路交交匯占地面面積：：9016.9㎡㎡物業(yè)形形態(tài)：：商住住樓，，高層層銷售均均價：：6500元／m２建筑面面積：：5萬㎡主推戶戶型：：30~70m２備注：：總用用地面面積為為9016.9㎡㎡，總建建筑面面積5萬㎡規(guī)規(guī)模、、80米樓高高、歌歌特式式建筑筑造型型，步步行街街的標標志性性建筑，，7000㎡㎡大型停停車場場、4000㎡㎡立體園園林、、休閑閑及商商務雙雙會所所。香香港名名牌物物業(yè)管管理、、專業(yè)業(yè)寫字樓和和私人人會館館雙子子星塔塔樓的的先進進設計計理念念。5、江中中紫金金城項目名名稱：：江中中·紫金城城項目位位置：：東湖湖區(qū)富富大有有堤占地面面積：：575畝物業(yè)形形態(tài)：：高檔檔住宅宅、商商業(yè)建筑面面積：：住宅宅75萬m２，商商業(yè)35萬m２備注：：““紫金金城””占地地面積積575畝，其其中純純商業(yè)業(yè)建筑筑面積積將達達35萬平方方米，，高檔檔住宅宅75萬平方方米，，可容容納5000多戶人人家居居住。。““紫金金城””總建建筑面面積逾逾百萬萬平方方米，，其中中，30萬平方方米歐歐洲風風情商商業(yè)小小鎮(zhèn)，，70萬平方方米高高尚住住宅，，7000多個停停車位位，4萬平方方米的的親水水綠化化廣場場。項項目一一期總總建筑筑面積積30萬平米米，屬屬商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)性質(zhì)質(zhì)，很很少或或幾乎乎沒有有普通通住宅宅。6、東方方塞納納項目目名名稱稱：：東東方方塞塞納納項目目位位置置：：青青山山湖湖區(qū)區(qū)玉玉帶帶河河畔畔·洛陽陽東東路路77號占地地面面積積：：80000平方方米米物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)：：普普通通住住宅宅.33棟多多層層、、9棟高高層層銷售售均均價價:3900元/平方方米米建筑筑面面積積：：150000平方方米米戶型型總總量量：：1500戶主推推戶戶型型：：1房（（4種））48.48～74.02、2房（（1種））103.11、3房（（5種））119～148.04備注注：：該該項項目目位位于于玉玉帶帶河河畔畔上上坊坊路路東東，，由由江江西西宏宏利利房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司開開發(fā)發(fā)。。綠綠化化率率42%、占占地地面面積積80000平方方米米、、總總建建筑筑面面積積150000平方方米米、、總總戶戶數(shù)數(shù)1500，33棟多多層層9棟高高層層。。于于2005-4-26開盤盤，，目目前前住住宅宅已已經(jīng)經(jīng)交交房房，，屬屬尾尾房房階階段段，，主主要要以以三三房房二二廳廳138平方方米米的的戶戶型型為為主主，，商商鋪鋪尚尚未未開開始始銷銷售售。。朝陽陽洲洲板板塊塊酒酒店店式式公公寓寓§東方方巴巴黎黎項目目名名稱稱：：東東方方巴巴黎黎項目目位位置置：：徐徐匯匯區(qū)區(qū)南南昌昌路路555號銷售售均均價價：：起起價價:8500元/平方方米米、、均均價價:12700元/平方方米米、、最最高高價價:15000元/平方方米主推推戶戶型型：：2房（（4種））、、3房（（6種））、、4房（（1種））備注注：：雖雖然然東東方方巴巴黎黎早早已已經(jīng)經(jīng)售售完完，，但但其其作作為為南南昌昌首首座座精精裝裝修修酒酒店店式式公公寓寓,對南南昌昌的的酒酒店店式式公公寓寓發(fā)發(fā)展展產(chǎn)產(chǎn)生生了了較較大大的的影影響響，，受受到到了了SOHO一族族、、白白領領人人士士、、單單身身新新貴貴以以及及浪浪漫漫情情侶侶等等置置業(yè)業(yè)者者的的追追捧捧。。而而且且離離我我們們的的項項目目的的位位置置很很近近，，值值得得參參考考。。容容積積率率:5.68,綠化化率率:61%。青山山湖湖板板塊塊酒酒店店式式公公寓寓§東方方明明珠珠城城2期鉑鉑金金特特區(qū)區(qū)項目目名名稱稱：：鉑鉑金金特特區(qū)區(qū)項目目位位置置：：西西湖湖區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)解解放放西西路路298號占地地面面積積：：50000m2物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)：：2期鉑鉑金金特特區(qū)區(qū)（（精精裝裝修修酒酒店店式式公公寓寓）），，25層銷售售均均價價：：4380元／／m2建筑筑面面積積：：110000m2戶型型總總量量：：住住宅宅510套，，商商務務公公寓寓960套主推推戶戶型型：：一一房房（（12種））33.87m2～65.93m2、二二房房（（3種））85．42m2~89.70m2、三三房房（（3種））、、四四房房（（4種））、、復復式式備注注：：項項目目總總占占地地約約50000平方方米米，，總總建建筑筑面面積積約約110000平方方米米。。項項目目綠綠化化面面積積高高達7400平方方米米。。該該項項目目分分2期開開發(fā)發(fā)，，一一期期（（華華府府天天地地））由由2棟多多層層，，8棟小小高高層層組組成，，目目前前已已經(jīng)經(jīng)全全部部售售出出；；東東方方明明珠珠城城2期鉑金特特區(qū)（精精裝修酒酒店式公公寓）于于2006年8月12日開盤。。容積率率2.60,綠化率40%.鉑金特區(qū)區(qū)為1棟25層酒店公公寓，戶戶型面積積以33-85平米不等等，一房房、兩房房。項目周周邊主主要競競爭樓樓盤概概況主要是是針對對朝陽陽洲板板塊、、紅谷谷灘板板塊和和市區(qū)區(qū)板塊塊中的的高層層住宅宅的市市場調(diào)調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)及及分析析。一、朝朝陽洲洲板塊塊在朝陽陽洲板板塊，，我們們主要要調(diào)查查了卓卓品驕驕陽、、上林林春天天、昌昌和·峰水鑒鑒、朝朝陽領領秀等等項目目正在在銷售售中，，而撫撫河明明珠、、東方方巴黎黎、物物華嘉嘉苑、、紫荊荊花園園、東東方桃桃苑等等具有有高層層住宅宅的項項目，，現(xiàn)均均已銷銷售完完畢。。通過過對這這些有有代表表性項項目的的調(diào)查查，從從而來來分析析朝陽陽洲板板塊的的市場場發(fā)展展前景景。1.卓品驕驕陽項目名名稱：：卓品品驕陽陽項目位位置：：西湖湖區(qū)區(qū)區(qū)朝陽陽洲撫撫生路路占地面面積：：13737平方米米物業(yè)形形態(tài)：：4棟21層板式式高層層銷售均均價：：3800元/平方米米建筑面面積：：50000平方米米戶型總總量：：共375戶主推戶戶型：：兩房房兩廳廳兩衛(wèi)衛(wèi)100.37㎡㎡/88.00㎡/105.03㎡（140余套））、三三房兩兩廳兩兩衛(wèi)128.92㎡㎡/127.54㎡㎡/130.28㎡㎡（100余套））、一一房一一衛(wèi)28.61㎡/28.74㎡㎡/39.49㎡（120余套））備注：：地下下151個停車車位。。2006年5月13日，卓卓品驕驕陽第第一期期第一一批房房源開開盤，，將將于2007年10月交房房。卓卓品品驕陽陽第一一期第第二批批房源源8月12日開盤盤。28-39平米一一房，，80-130平米二二房、、三房房。2、朝陽陽領秀秀項目名名稱：：朝陽陽領秀秀項目位位置：：西湖湖區(qū)撫撫河橋橋西/朝陽中中路物業(yè)形形態(tài)：：商住住樓，，多層層、小小高層層銷售均均價：：最低低價3700元、均均價3850元、最最高價價4000元備注：：容積積率2.50，綠化化率28.9%2.上林春春天項目名名稱：：上林林春天天項目位位置：：西湖湖區(qū)撫撫河南南路291號占地面面積：：55924平方米米物業(yè)形形態(tài)：：小高高層、、高層層銷售均均價：：4200元/㎡建筑面面積：：116448平方米米備注：：容積積率1.8，綠化化率55%。目前前正在在認購購中，，預計計06年9月份開開盤。。是江江投地地產(chǎn)成成功推推出紅紅谷春春天后后再次次打造造的一一中式式園林林為外外觀的的生態(tài)態(tài)居住住小區(qū)區(qū)。弊弊：暫暫行的的定價價太高高，升升值空空間不不大。。3.昌和·峰水鑒鑒項目名名稱：：昌和和·峰水鑒鑒項目位位置：：西湖湖區(qū)區(qū)區(qū)撫河河南路路399號／建建設路路物業(yè)形形態(tài)：：普通通住宅宅，２２棟26層高層層銷售均均價：：4700戶型總總量：：266戶主推戶戶型：：２居居室（（１種種）、、３居居室（（４種種）3室２廳廳１衛(wèi)衛(wèi)備注：：雖然然峰水水鑒現(xiàn)現(xiàn)在已已經(jīng)賣賣到尾尾房，，但這這個樓樓盤的的物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)、建建筑規(guī)規(guī)劃都都和我我們的的項目目很相相近，，值得得我們們的項項目借借鑒。。朝陽板板塊市市場分分析朝陽洲洲板塊塊作為為南昌昌市中中心的的珍稀稀地段段，因因其交交通的的便捷捷、成成熟的的生活活配套套成為為眾多多購房房者的的向往往住地地。而而該板板塊因因其土土地供供應量量的稀稀少，，也制制約了了樓盤盤的開開發(fā)數(shù)數(shù)量和和開發(fā)發(fā)面積積。““物以以稀為為貴””，這這也就就為朝朝陽洲洲的做做了一一個完完美的的注解解。朝陽洲洲作為為南昌昌市一一江兩兩岸規(guī)規(guī)劃藍藍圖中中承接接老城城區(qū)與與紅谷谷灘新新區(qū)的的樞紐紐，隨隨著城城市的的開發(fā)發(fā)建設設，配配套設設施日日趨完完善，，南昌昌真正正的中中央居居住區(qū)區(qū)(CLD)也開始始形成成。在在南昌昌的城城市發(fā)發(fā)展過過程中中，確確定了了“啟啟動昌昌北，，改造造昌南南，儲儲備朝朝陽””的目目標。。充分分利用用臨贛贛江、、撫河河、象象湖等等自然然風景景資源源優(yōu)勢勢，形形成居居住舒舒適、、環(huán)境境優(yōu)美美的城城市居居住新新區(qū)。。在市市委市市政府府的““朝陽陽洲政政策””中，，洪城城人市市場商商圈鼎鼎成，，匯聚聚萬縱縱財富富；原原本成成熟生生活版版圖，，開啟啟新一一代財財富奶奶酪；；西湖湖區(qū)政政府的的搬遷遷至鄰鄰，撫撫生路路的改改造，，朝陽陽公園園、動動物園園、江江景隧隧道的的規(guī)劃劃建造造；成成就項項目區(qū)區(qū)域核核心至至尊；；升值值潛力力，不不可限限量!朝陽洲洲以其其優(yōu)越越的地地理位位置和和成熟熟的板板塊規(guī)規(guī)劃在在居住住和生生活的的繽紛紛選擇擇中，，吸引引著眾眾多客客戶的的眼光光，完完成置置業(yè)夢夢想，，成就就非凡凡人生生。二、市市中心心板塊塊考慮到到朝陽陽洲板板塊的的地理理位置置，以以及結(jié)結(jié)合項項目本本身的的體量量。我我們在在選擇擇性的的針對對市區(qū)區(qū)目前前在售售的幾幾個項項目進進行市市場調(diào)調(diào)查分分析。。如天天佑國國際公公寓、、江信信國際際嘉園園、億億通天天澤園園、藍藍天郡郡等。。1、江信信國際際嘉園園項目名名稱：：江信信國際際嘉園園項目位位置：：西湖湖區(qū)解解放西西路與與洪都都大道道交匯匯處占地面面積：：88.594畝物業(yè)形形態(tài)：：普通通住宅宅，11層小高高層，，14層高層層建筑面面積：：147334.47m２主推戶戶型：：2房２廳廳、３３房２２廳備注：：將于于8月19日正式式發(fā)售售VIP卡，項項目熱熱點：：南昌昌首創(chuàng)創(chuàng)HOPSCA街區(qū)。。周圍圍有南南昌第第二家家沃爾爾瑪。。容積率率2.0，綠化化率40%.2、億通通天澤澤園項目名名稱：：億通通天澤澤園項目位位置：：青山山湖區(qū)區(qū)北京京東路路1198號（原南方方電動工具具廠）占地面積：：一期占地地約86.1727畝物業(yè)形態(tài)：：普通住宅宅。板式小小高層（11+1層）、一棟棟6層多層、一一棟寫字樓樓總建筑面積積：149591.47平方米戶型總量：：902戶主推戶型：：二房二廳廳80—100㎡、三房二廳廳115—135㎡備注：容積積率2.35，建筑密度度25.93%，綠化率36.5%，規(guī)劃總戶戶數(shù)為902戶，主要以以小高層為為主。一梯梯兩戶，保證證居者的私私秘性與減減少垂直交交通帶來的的噪音干擾擾。以中國國特有的婉婉約生活主主張為設計計文脈搏，延伸伸現(xiàn)代簡約約建筑風格格，屏棄浮浮躁的外部部裝飾與結(jié)結(jié)構(gòu)線條。。3、江中紫金金城項目名稱：：江中·紫金城項目位置：：東湖區(qū)富富大有堤占地面積：：575畝物業(yè)形態(tài)：：高檔住宅宅、商業(yè)建筑面積：：住宅75萬m２，商業(yè)35萬m２備注：““紫金城””占地面積積575畝，其中純純商業(yè)建筑筑面積將達達35萬平方米，，高檔住宅宅75萬平方米，，可容納5000多戶人家居居住。““紫金城””總建筑面面積逾百萬萬平方米，，其中，30萬平方米歐歐洲風情商商業(yè)小鎮(zhèn)，，70萬平方米高高尚住宅，，7000多個停車位位，4萬平方米的的親水綠化化廣場。4、藍天郡項目名稱：：藍天郡項目位置：：青云譜區(qū)區(qū)南昌市井井岡山大道道666號（徐家坊坊對面，原原江東機床床廠）占地面積：：132畝物業(yè)形態(tài)：：普通住宅宅，高層為為主建筑面積19萬m2戶型總量銷銷售比例主主推戶型戶戶型面積比比例三、紅谷灘灘板塊紅谷灘是南南昌市“一一江兩岸””發(fā)展戰(zhàn)略略中的新區(qū)區(qū)。紅谷灘灘地處贛江江邊上，與與南昌市舊舊城區(qū)一江江之隔。隨隨著中國西西部大開發(fā)發(fā)和東部沿沿海產(chǎn)業(yè)大大轉(zhuǎn)移，處處于中部相相對落后區(qū)區(qū)域的江西西，由于地地緣經(jīng)濟的的因素，天天時、地利利、人和凸凸顯，開發(fā)發(fā)南昌、開開發(fā)紅谷灘灘已經(jīng)成為為發(fā)展城市市經(jīng)濟與房房地產(chǎn)的亮亮點。紅谷谷灘占地50平方公里，，規(guī)劃人口口40余萬，綠地地面積144萬平方米。。紅谷灘云云集了大量量開發(fā)商和和項目，它它將成為江江南的現(xiàn)代代樣板城。。雖然紅谷灘灘板塊目前前的一手房房源銷售緊緊張，但是是其二手房房源卻很多多、而且入入住率比較較低。其主主要原因有有三：其一一是在紅谷谷灘開發(fā)時時，政府的的投資引導導，出現(xiàn)了了一大批炒炒房者投資資炒房；其其二就是到到目前為止止，紅谷灘灘的基礎配配套還很完完善，影響響業(yè)主的日日常生活；；其三就是是影響上下下班目前過過贛江的交交通擁擠。。故06年南昌城市市規(guī)劃中提提出：過江江隧道等一一系列交通通配套的開開發(fā)啟動，，必將大大大提升紅谷谷灘的市場場價值。為為解決上下下班等問題題，隨之紅紅谷灘的商商務寫字樓樓、酒店式式公寓等，，應勢而起起。博泰江江濱、豐和和都會的酒酒店式公寓寓；紅谷·現(xiàn)代城、聯(lián)聯(lián)發(fā)廣場、、泰耐克國國際金融大大廈等一些些商務寫字字樓，都相相繼開發(fā)。。1.天賜良園項目名稱：：天賜良園園項目位置：：紅谷灘鳳鳳凰洲占地面積：：300畝建筑面積；；26萬平方米備注：容積積率1.30，建筑密度度24.95％。2.江岸匯景項目名稱：：江岸匯景景項目位置：：南昌大橋橋旁、贛江江南大道和和嶺口路交交會處占地面積：：200多畝物業(yè)形態(tài)：：高層（11－32層）、社區(qū)區(qū)配套商業(yè)業(yè)建筑面積：：36萬平方米備注：預計計9月份上市，，容積率：：2.3；綠化率：：40%；分三期建建設，一期期商區(qū)共13棟、1棟4層商業(yè)樓、、12棟11-18層高層住宅宅。3.陽光楓情項目名稱：：陽光楓情情項目位置：：紅谷灘新新區(qū)A-14地塊物業(yè)形態(tài)：：三期高層層銷售均價：：2880元3.聯(lián)發(fā)大廈項目名稱：：聯(lián)發(fā)大廈廈項目位置：：位于紅谷谷大道與紅紅谷三路交交會處占地面積：：近50畝物業(yè)形態(tài)態(tài)超高層（（45層）、商業(yè)業(yè)、酒店式式公寓建筑面積：：近19萬平方米備注：預計計年底推出出市場。4.中興華庭項目名稱：：中興華庭庭項目位置：：豐和大道道與紅谷一一路交會東東側(cè)占地面積：：15725.7平方米物業(yè)形態(tài)：：高層銷售均價：：3500元建筑面積：：48470.5㎡戶型總量：：292戶銷售比例：：81%主推戶型：：2房2廳1衛(wèi)88㎡、3房2廳2衛(wèi)108㎡/116㎡㎡備注：首付付20%；預計11月份上市，，容積率：：2.5、綠化率：：35%。花園式的的高層住宅宅。停車位位184個。5.泰耐克大廈廈項目名稱：：泰耐克大大廈項目位置：：北臨紅谷谷大道，東東靠春暉路路占地面積：：24085平方米物業(yè)形態(tài)：：高層（43層）、商業(yè)業(yè)備注：該項項目一座集集現(xiàn)代化商商業(yè)、金融融中心、商商務會議、、五星級賓賓館、智能能化寫字樓樓、酒店式式公寓為一一體的綜合合型、國際際化的商業(yè)業(yè)中心。6.紅谷凱旋項目名稱：：紅谷凱旋旋占地面積：：7.8萬㎡物業(yè)形態(tài)：：11棟高層住宅宅及1棟26層寫字樓建筑面積：：38萬㎡主推戶型：：二房二廳廳、三房二二廳、四房房二廳備注：外立立面飄逸勾勾勒，結(jié)合合180度觀景弧型型幕窗，現(xiàn)現(xiàn)代流暢；；用料極致致考究，工工藝精湛完完美，實用用率高；7.金融街?紫金園項目名稱：：金融街?紫金園項目位置：：紅角洲衛(wèi)衛(wèi)東大道88號占地面積：：近18萬平方米物物業(yè)形態(tài)多多層為主，，以少量的的小高層銷銷售均價3000元建筑面積積30萬平方米戶戶型總量銷銷售比例主主推戶型戶戶型面積比比例兩房兩兩廳三房兩兩廳備注：戶型型以精致的的兩居和舒舒適的三居居為主8.豐和新城項目名稱：：豐和新城城項目位置：：八一橋頭頭占地面積：：370余畝物業(yè)形態(tài)：：小高層銷售均價：：3400元/3700元/4700元建筑面積：：50余萬平方米米主推戶型：：二房99.84㎡/103.70㎡/102.50㎡、三房103.94㎡/133.64㎡/120.20㎡。主推戶型型面積在95-130㎡的房源備注：以小小高層（11層）、高層層（18層）為主，，現(xiàn)代、簡簡約的歐洲洲新古典主主義建筑風風格。市場大環(huán)境境調(diào)查分析析（一）、南南昌樓市的的發(fā)展狀況況：A、南昌樓市市的六代發(fā)發(fā)展第一代：遠遠東世際花花園、御錦錦城讓南昌昌人見證了了什么是花花園住宅小小區(qū)，之前前南昌的商商品房以立在馬路路邊的商住住樓與單位位房改房為為主，花園園住宅小區(qū)區(qū)的出現(xiàn)，，改變了南南昌人的居住觀念念；第二代：千千禧首當代代表，社區(qū)區(qū)規(guī)模在壯壯大，注重重小區(qū)的內(nèi)內(nèi)外環(huán)境，，南昌第一一代“水景景樓盤”誕生；第三代：樓樓市中的高高檔住宅小小區(qū)在逐步步出現(xiàn)，注注重社區(qū)的的各項配置置，不少樓樓盤在追逐逐高端的消費群體體。以恒茂茂城市花園園為代表；；第四代：南南昌周邊較較近區(qū)域的的樓盤全面面開花，新新建縣、蓮蓮塘及灣里里的樓盤逐逐個登場，，樓市進入百花齊齊放的階段段；第五代：南南昌樓盤全全面綻放，，各種地產(chǎn)產(chǎn)概念涌現(xiàn)現(xiàn)，“教育育地產(chǎn)”、、“旅游地地產(chǎn)”、““陽光小區(qū)區(qū)”、“CBD”、“CLD”等概念讓人人“霧里看看花”，購購房者選擇擇的機會較較多，樓市市進入最旺旺盛時期；第六代：近近兩年，樓樓市多了一一些理性，，樓市多了了一些沉穩(wěn)穩(wěn)，樓盤推推出之時不不再是一味味地求轟動效應，，而是讓樓樓市在平平平靜靜當中中走出一段段驚彩。同同時，這兩兩年國家對對房地產(chǎn)市場調(diào)控控的力度也也在不斷加加大。1.土地供應：：2006年南昌市城城區(qū)住宅用用地供應計計劃經(jīng)市委財經(jīng)經(jīng)領導小組組批準，2006年度南昌市市城區(qū)住宅宅用地供應應總量控制在5000畝以內(nèi)；住住宅開發(fā)總總面積控制制在500萬平方米以以內(nèi)。具體出讓地地塊初步確確定為：朝朝陽地區(qū)范范圍約1000畝；青云譜地區(qū)區(qū)范圍約900畝；昌東地區(qū)范范圍約500畝；青山湖地區(qū)區(qū)范圍約300畝；西湖地區(qū)范范圍約300畝；紅谷灘新區(qū)區(qū)約500畝；其它區(qū)域（（略）供應時間安安排：計劃劃在四、五五月份推出出1000畝左右，六六月份推出出500畝左右，第第三季度推推出1000-1500畝，第四季季度推出1000畝左右2.2005年南昌市土土地供應情情況：據(jù)市國土局局提供的數(shù)數(shù)據(jù)，2005年，全市市市本級新增增房地產(chǎn)用用地63宗，面積5361畝，交易金金額58.44億元，平均均成交價為為109萬元/畝，規(guī)劃建建筑面積783萬平方米。。2005年我市房地地產(chǎn)開發(fā)用用地的供應應量是上年年的3倍，供地速速度增長較較快。2005年全市市區(qū)區(qū)核準商品品房（不含含經(jīng)濟適用用房）上市市面積270萬平平方方米米，，其其中中商商品品住住宅宅233萬平平方方米米；；2005年全全市市市市區(qū)區(qū)完完成成商商品品房房（（不不含含經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用房房））登登記記銷銷售售面面積積248萬平平方方米米，，其其中中商商品品住住宅宅登登記記銷銷售售面面積積225萬平平方方米米。。2005年，，市市區(qū)區(qū)核核準準新新上上市市商商品品房房和和商商品品房房住住宅宅面面積積均均超超過過同同期期登登記記銷銷售售面面積積，，商商品品房房和和商商品品住住宅宅供供求求比比分分別別為為1.09：1和1.04：1。表表明明商商品品房房市市場場的的供供求求關(guān)關(guān)系系已已發(fā)發(fā)生生變變化化，，由由供供小小于于求求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向供供略略大大于于求求3.政府府土土地地供供應應新新規(guī)規(guī)：：增增加加中中低低價價位位、、中中小小套套型型住住房房土土地地供供應應根據(jù)據(jù)年年度度土土地地供供應應計計劃劃，，制制定定全全市市中中低低價價位位、、中中小小套套型型普普通通商商品品住住房房（（含含經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用住住房房））用用地地計計劃劃，，其其年年度度供供應應量量不不低低于于居居住住用用地地供供應應總總量量的的70％，，其其中中改改變變用用地地性性質(zhì)質(zhì)建建設設商商品品住住房房的的用用地地須須主主要要用用于于建建設設中中低低價價位位、、中中小小套套型型商商品品住住房房。。項項目目盡盡可可能能選選擇擇交交通通便便利利、、市市政政基基礎礎設設施施比比較較完完善善的的區(qū)區(qū)域域。。中中低低價價位位、、中中小小套套型型的的土土地地供供應應在在限限套套型型、、限限房房價價的的基基礎礎上上，，采采取取競競地地價價、、競競房房價價的的辦辦法法以以招招標標方方式式確確定定開開發(fā)發(fā)建建設設單單位位。。加大對閑置土土地的處置力力度。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取取得出讓土地地使用權(quán)后，，必須按照出出讓合同約定定支付出讓金金，并按照出出讓合同約定定的條件和期期限開發(fā)、利利用土地。由由于受讓方原原因，超過土土地出讓合同同約定的動工工開發(fā)期限滿滿一年未動工工開發(fā)的，征征收相當于土土地出讓金20％以下的土地地閑置費，并并責令限期開開工、竣工；；對滿二年未未動工開發(fā)的的，無償收回回土地使用權(quán)權(quán)。4、供應情況市場供應仍顯顯不足：2006年上半年，南南昌市商品房房竣工面積42．13平方米，較上上年同期下降降7．4％，其中商品品住宅竣工面面積33．57萬平方米，較較上年同期下下降22．2％。據(jù)市國土局提提供的數(shù)據(jù)，，今年1－6月，南昌市市市區(qū)共公開出出讓房地產(chǎn)開開發(fā)用地34宗，面2463．3畝，較上年同同期增長39．4％，成交金額額16．52億元，規(guī)劃建建筑面積283．3萬平方米，較較上年同期增增長36．4％。階段性供應不不足。上半年年，全市市區(qū)區(qū)核準商品住住宅上市面積積91.02萬平方米，較較上年同期下下降22.9%。第三是樓盤盤品質(zhì)不斷提提高，開發(fā)成成本不斷增加加。5.05年供應情況：：市場供需基基本平衡。2005年，南昌市房房地產(chǎn)完成投投資總額110.12億元，同比增增長29.3%，略高于全國國平均水平，，但較上年同同期回落13個百分點，表表明宏觀調(diào)控控見到成效，，投資過快增增長的勢頭得得到遏制；商商品房銷售金金額達到110.97億元；2005年全市（含四四縣）商品房房竣工面積413萬平方米，銷銷售面積409.9萬平方米。投投資總額和銷銷售金額基本本持平，竣工工面積和銷售售面積也基本本持平。由此此可見，2005年我市房地產(chǎn)產(chǎn)市場供需基基本平衡。另外，2005年，全市商品品房施工面積積1179萬平方米，同同比增長10.4%；其中住宅922萬平方米，同同比增長16.4%。全市商品房房新開工面積積達520萬平方米，同同比增長37.2%；其中住宅407萬平方米，同同比增長47.3%。新開工面積積和竣工面積積的高位增長長對于拉動投投資、保持市市場后續(xù)供應應量，滿足市市場消費需求求將產(chǎn)生積極極作用。6、銷售現(xiàn)狀06年上半年銷售售情況：商品品房銷售依然然旺盛今年5月，建設部等等九部委出臺臺了《關(guān)于調(diào)整住房房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)穩(wěn)定住房價格格的意見》，6月我市也出臺臺了具體的實實施意見。總總的來看，南南昌市房地產(chǎn)產(chǎn)市場運行還還是比較平穩(wěn)，銷售量顯顯示正常的波波動，從成交交數(shù)據(jù)來看，，購房者的持持幣觀望氛圍圍并不濃厚。。2006年上半年，全全市（含四縣縣）商品房預預銷售面積224.8萬平方米，較較上年同期增增長23.0%，金額67.04億元，較上年年同期增長36.0%。其中商品住住宅預銷售17356套，較上年同期增長25.3%，面積207.9萬平方米，較較上年同期增增長24.1%，金額57.21億元，較上年年同期增長36.3%。2006年上半年全市市市區(qū)商品房房預銷售面積積131.9萬平方米，較較上年同期增增長15.0%，金額48.37億元，較上年年同期增長31.6%。其中商品住住宅預銷售9702套，較上年同期增長12.2%，面積117.5萬平方米，較較上年同期增增長14.5%，金額39.60億元，較上年年同期增長27.3%。商品房銷售售總體上保持持了穩(wěn)定增長長的趨勢。7.05年銷售情況：：商品房銷售售金額首次突突破100億元。在宏觀調(diào)控的的政策背景下下，2005年全市商品房房銷售保持了了平穩(wěn)態(tài)勢，，全市（含四縣）商商品房預銷售售金額達110.97億元，較上年年增長16.34%；其中商品住住宅預銷售金額額98億元，較上年年增長24.1%。2005年全市市區(qū)商商品房預銷售售金額87億元，較上年年增長11.8%。其中商品住住宅預銷售金金額77億元，較上年年增長19.8%。全市商品房房銷售面積首首次突破400萬平方米。2005年全市（含四四縣）商品房房預銷售面積積達410萬平方米，較較上年增長5.6%；其中商品住住宅預銷售32352套，較上年增增長17.5%，面積380萬平方米，較上年增長9.3%。2005年全市市區(qū)商商品房預銷售售面積282萬平方米，較較上年增長1.8%；其中商品住宅預銷售售22348套，較上年增增長15.6%，面積259萬平方米，較較上年增長5.7%。；2005年全市市區(qū)商商品住宅銷售售總量中，本本市居民購買買的比重達85%，較上年年提高12個百分點點。本地地居民購購房比重重的上升升，說明明住房消消費得到到有效拉拉動，自自住型消費占占了主導導地位，，投資性性需求、、投機性性需求均均得到有有效遏制制。8、需求情情況市場需求求旺盛。。城市化化的加快快和人口口的增加加拉動了了住房的的需求。。城市居居民改善善和提高高住房條條件，賣賣舊買新新、賣小小買大帶帶動了需需求。這這也導致致了上半半年商品品房數(shù)量量階段性性供應不不足和價價格繼續(xù)續(xù)上漲。。9、消費特特點本地居民民購房比比重不斷斷上升。。上半年年，本市市居民購購房的比比重達90.5%；較上年年同期提提高16.4個百分點點。本地地居民購購房比重重的上升升，說明明住房自自住型消消費占了了主導地地位，投投資性需需求、投投機性需需求得到到有效遏遏制。10、價格水水平（地地段分類類）商品房價價格穩(wěn)中中漸升2006年上半年年，全市市（含四四縣）商商品房預預銷售均均價為2982元/平方米，較較上年同同期上漲漲10.5%，月環(huán)比比平均漲漲幅3.9%，其中商商品住宅宅預銷售均價價為2752元/平方米，，較上年年同期上上漲9.8%，月環(huán)比比平均漲漲幅4.1%。2006年上半年年，市區(qū)區(qū)商品房房預銷售售均價為為3669元/平方米，，較上年同期上上漲14.5%，月環(huán)比比平均漲漲幅4.0%，其中商商品住