房地產開發與經營李德智

博士/副教授njldz@南大學土木工程學院建設與房地產系第8章

房地產開發融資與投資8.1

房地產開發融資概述8.2

房地產開發融資的主要形式8.3

房地產開發融資的決策8.4

房地產開發投資的風險分析8.5

房地產開發的投資決策思考題1.

小劉所在的房地產開發企業資金鏈緊張，準備融資。請問目前融資的途徑有哪些？對于上市或發行企業債券，請問如何選擇？2.

小劉所在房地產開發企業目前面臨兩個投資機會：一是到某縣級市進行住宅開發投資；二是在某全國性大都市的郊區開發公租房。請問，應如何進行投資決策？8.1

房地產融資概述一、房地產開發融資的意義二、房地產開發融資的分類三、房地產開發融資的特點四、房地產開發融資的基本要求房地產開發融資的意義房地產項目投資的

特性與存在矛盾

房地產開發融資必不可少涵義：房地產企業在房地產開發過程中，借助于金融機構和資本市場籌措開發資金而進行的資金融通行為金融機構的資金壓

力和盈利要求（1）間接融資

—指資金供求雙方不見面，而是由資金的供給者將資金提供給金融機構，再由金融機構將資金提供給房地產開發企業，如房地產抵押貸款、開發建設貸款、流動資金貸款、租賃融資等。（2）直接融資

—指資金供求雙方在房地產開發資金的借貸、金融工具的買賣中直接見面商定，進行票據和證券的買賣或貨幣借貸。房地產開發融資的分類（1）融資規模大2010年我國房地產開發企業資金來源共7.25萬億元，其中自籌資金約占36.8%。（2）

償還期較長一個完整的房地產項目一般需要3-5年。（3）房地產證券化趨勢目的：提高房地產的流動性房地產開發融資的特點房地產開發融資的特點房地產開發融資的基本要求（1）確定合理的融資規模1）考慮房地產開發的規模、生產周期等；2）注意房地產開發商品的銷售趨勢，防止盲目開發不適銷對路的商品房而造成大量資金的積壓，影響開發資金的正常周轉；3）根據開發項目對資金使用的時間要求，將全年的開發資金需求量合理分解為每季度、每月的需求量，一般合理安排融資、投放和回收，加速資金的周轉速度。房地產開發融資的基本要求（續）（2）正確選擇房地產開發融資的渠道和方式，降低融資成本

1）房地產開發融資成本主要包括籌措費和資金使用費，不同的融資渠道和方式的成本不同。2）債券和股票哪個成本高？債券融資的利息計入生產成本在稅前支付，而股票融資的股息和紅利必須在稅后利潤中支付，使得股票融資的資金成本大大高于債券融資的成本。房地產開發發融資的基基本要求（（續）（3）統籌考慮慮房地產開開發的融資資與投資，，提高房地產開開發資金的的使用效益益—力求融資成成本低而投投資效益高高，達到綜綜合效益最優，，防止將兩兩個環節割割裂開來。。（4）按規定建建立資本金金制度1）資本金：：指企業在在工商行政政管理部門門登記的注冊資資金。2）房地產開發發企業的注冊資本本應是多少少呢？Theansweris:Yes!房地產開發發融資的基基本要求（（續）（5）優化房地地產開發的的資金結構構1）房地產開開發企業可可以負債經營，即利用財務杠桿作作用來改變變企業的資資產負債比比率，以較小的權益益資本去投投資較大的的項目，從從而達到提高權益資資本利潤率率的目的。。2）財務杠桿作作用：如自有資資金100萬元，預計投資某某項目的收收益率為12%，以10%的利率借入100萬元，是賺賺還是賠呢呢？8.2房地產開發發融資的主主要形式房地產開發發融資的主主要形式銀行貸款房地產證券房地產信托其他方式（1）銀行貸款款融資的涵涵義—根據雙方事事先簽訂的的書面借款款合同，銀銀行作為債權人向作作為債務人人的房地產產開發商提提供商業貸貸款，到期后開發發商還本付付息或分期期付款的一一種資金融融通方式。（2）銀行向房房地產開發發企業發放放貸款的要要求1）房地產開開發企業申申請銀行貸貸款，其自自有資金應不低于開開發項目總總投資的30%。2）“四證不全”的項目，，不得發放放任何形式式的貸款。銀行貸款融融資銀行貸款融融資（續）（3）銀行向房房地產開發發企業放貸貸的常用類類型——抵押貸款按抵押物的的不同分類類土地開發抵抵押貸款&房屋開發抵抵押貸款按融資目的的的不同分分類經營性抵押押&消費性抵押押（4）銀行貸款款綜合評價價1）某筆貸款款的綜合風風險度=信用等級系系數x貸款方式系系數x期限系數x項目風險等級級系數2）綜合風險險度超過60%，高風險，，不予發放放。銀行貸款融融資（續）系數如何確確定？①信用等級系系數AAA級企業30%，AA50%，A70%，BBB90%②貸款方式系系數信用貸款100%、銀行擔保保貸款10%~20%、AA級以下企業擔保保貸款100%、商品住宅宅抵押為50%。③貸款期限系系數中短期貸款款半年以內內100%、半年至三三年120%、三年至五年130%、五年以上上140%④項目風險等等級系數AAA50%、AA60%、A70%、BBB80%銀行貸款融融資（續）銀行貸款融融資（續）舉例：某開發企企業申請貸貸款5000萬元，期限限2年，以商品房抵抵押，企業業信用等級級為AA級，項目風風險等級為A級試問：可否發放放貸款？？？？？解：貸款綜合風風險度=50%*120%*50%*70%=0.21<0.6故：：可以以！！！！！！房地地產產開開發發融融資資的的主主要要形形式式銀行貸款房地產證券房地產信托其他方式房地地產產證證券券融融資資（1）概概念念—指通通過過房房地地產產債債券券、、股股票票等證證券券的的發發行行和和流流通通來來融融通通房房地產產開開發發資資金金的的有有關關金金融融活活動動。。（2）證證券券融融資資的的優優越越性性1）有有利利于于吸吸收收大大眾眾資資金金；；2）有有利利于于分分散散投投資資風風險險；；3）有有利利于于金金融融市市場場的的繁繁榮榮和房房地地產產企企業業經經營營管管理理的的改改善善。。房地地產產證證券券融融資資（（續）（3）房房地地產產證證券券的的發發行行1）主主要要兩兩種種形形式式：房房地地產產債債券券和和房房地地產產股股票票。。2）房房地地產產債債券券的的發發行行概念念：：指政政府府或或金金融融機機構構或或房房地地產產企企業業為為了了籌措措房房地地產產開開發發資資金金而而向向社社會會發發行行的的借借款款信信用憑憑證證分類類：：按發行行主主體體不同同分分為為政政府府債債券券、、金金融融債券券和和企企業業債債券券三三類類，，房地地產產企企業業債債券券少，，須經經各各級級人人民民銀銀行行批批準準房地地產產證證券券融融資資（（續）3）房房地地產產股股票票的的發發行行房地地產產股股票票是是房房地地產產企企業業發發放放的的股股份份入入股憑憑證證。。股份份公公司司有有發發起起式式和和募募集集式式兩兩種種。。募集集式式股股票票是是公公開開發發行行的的，，是是嚴嚴格格意意義義上上的股股票票，，而而發發起起式式股股票票只只是是在在公公司司內內部部發發行的的。。房地地產產證證券券融融資資（（續）房地地產產證證券券融融資資（（續）萬科科招商商中糧糧億城城綠景景北辰辰實實業業棲霞霞建建設設北京京首首創創北京京萬萬通通金地地集集團團保利利地地產產碧桂桂園園中海海地地產產華潤潤置置地地雅居居樂樂湯臣臣越秀秀富力力復地地部分分上上市市房房地地產產企企業業房地地產產證證券券融融資資（（續）房地地產產證證券券融融資資（（續）房地地產產證證券券融融資資（（續）4）債債券券與與股股票票的的區區別別：：發行行主主體體不不同同；；收益益穩穩定定性性不不同同；；保本本能能力力不不同同；；經濟濟利利益益關關系系不不同同；；風險險性性不不同同。。房地地產產開開發發融融資資的的主主要要形形式式銀行貸款房地產證券房地產信托其他方式房地地產產信信托托融融資資（1）房房地地產產信信托托的的概概念念—指貨貨幣幣所所有有者者或或房房地地產產所所有有者者基基于于對對金金融融機構構的的信信任任，，委委托托其其代代理理購購、、建建、、租租賃賃、、經經營營房房地產產及及其其證證券券的的經經濟濟行行為為。。—這是是一一種種以房房地地產產財財產產為為核核心心，以信信任任為為基礎礎，以委委托托為為方方式式的財財產產經經營營和和管管理理制制度度。。—委托托方方；受托托方方；委托托標標的的物物；受益益人人。房地地產產信信托托融融資資（（續）（2）房房地地產產信信托托的的融融資資功功能能實實現現途途徑徑1）房地地產產信信托托投投資資2）房地地產產信信托托存存款款3）房房地地產產信信托托貸貸款款4）房房地地產產信信托托基基金金—指房房地地產產信信托托機機構構為為經經營營房房地地產產信信托托投投資資業務務而而建建立立的的專專門門運運營營資資金金。。其其特特點點是是：：集體體投資資、、委委托托經經營營、、分分散散風風險險、、共共同同受受益益。房地地產產信信托托融融資資房地地產產信信托托融融資資房地地產產信信托托融融資資房地地產產信信托托融融資資房地地產產信信托托融融資資房地地產產信信托托融融資資（（續）（3）房房地地產產信信托托的的基基本本特特征征1）穩穩定定的的高高收收益益一般般來來說說，，它它的的年年收收益益率率波波動動范范圍圍在在10%到17%之間間，，相相對對穩穩定定。。2）流流動動性性強強同其其他他股股票票一一樣樣，，可可以以在在證證券券交交易易所所上上市市交交易易。。3）能能夠夠抵抵御御通通貨貨膨膨脹脹4）面面向向中中小小投投資資者者房地地產產信信托托融融資資（（續）房地地產產信信托托融融資資（（續）（4）房房地地產產信信托托在在我我國國發發展展中中存存在在的的問問題題1）法法律律法法規規尚尚不不健健全全無法法進進行行公公募募、、無無法法上上市市流流通通、、無無法法突突破破200份的的上上限限；；只只能能用用于于短短期期貸貸款款和和要要求求對對方回回購購的的短短期期物物業業投投資資行行為為2）道道德德風風險險問問題題信息息不不對對稱稱，，信信托托公公司司可可能能犧犧牲牲投投資資者的的利利益益而而謀謀取取自自身身利利益益的的最最大大化化。。3）項目目自身身及市市場風風險房地產產開發發融資資的主主要形形式銀行貸款房地產證券房地產信托其他方式房地產產融資資的其其他方方式（1）聯建建、參參建融融資—它們實實際上上是一一種合合伙制制融資資（2）利用用外資資—2010年我國國利用用外資資0.08億元，，占1.1%（3）房地地產典典當融融資—它是一一種““以物融融資”的方方式。。思考：：抵押=質押=典當？？（1）概念念—指房地地產開開發企企業財財務管管理部部門在在企業業融資目標標的總總體要要求下下，從從若干干個可可以選選擇的的融資資方案中中選擇擇令人人滿意意的方方案。。（2）融資資風險險是指融融資過過程中中可能能給房房地產產開發企業業造成成損失失的不不確定定性。。（3）風險險管理理措施施指風險險規避避、風風險自自留、、風險轉嫁嫁、風風險中中和以以及外外匯套套期保保值等等具體體措施施。8.3房地產產開發發融資資的決決策房地產產開發發融資資的決決策（（續）（3）房地地產開開發融融資方方案的的決策策方法法1）對各各個可可行的的房地地產開開發融融資方方案的的安全全性、、經濟性性和可可行性性各指指標按優劣劣順序序排列列為A、B、C、D四級，，選擇擇出三三者均均令人人滿意意的方方案。。2）安全性性：按風風險程程度大大小劃劃分。。3）經濟性性：按綜綜合融融資成成本費費用率率/銀行同同期貸款利利率確確定，，70%、100%、130%。4）可行性性：按各各融資資方式式的落落實程程度劃劃分。。5）AAA級標準準的融融資方方案最最佳，，DDD最差。。8.4房地產產投資資的風風險分分析一、房房地產產開發發投資資的概概念二、房房地產產開發發投資資的風風險分分析三、房房地產產開發發投資資的風風險來來源四、房房地產產開發發投資資風險險的盈盈虧平平衡分分析五、房房地產產開發發投資資風險險的敏敏感性性分析析六、房房地產產開發發投資資風險險的概概率分分析房地產產開發發投資資的概概念（1）投資—將現在在的消消費通通過某某種媒媒介轉轉移為為將來的的消費費行為為，是是為獲獲取利利潤而而進行行的資本投投入。。（2）投資形形式—主要有有：股股票投投資、、債券券投資資、基基金投資資、信信托投投資、、銀行行儲蓄蓄、期期貨買買賣、、房地產產開發發投資資。（3）房地產產開發發投資資—指房地地產開開發企企業以以獲取取期望望收益益為目目的，，將資本本投入入到房房地產產開發發經營營中的的行為為—按其用途分：工工業房房地產產開發發投資資、商商業房房地產開開發投投資、、住宅宅類房房地產產開發發投資資等—按其投資方方式分：金金融房房地產產投資資、實實物房房地產投投資房地產產開發發投資資的概概念（（續）房地產產開發發投資資的風風險分分析（1）風險險—指某種種不利利事件件發生生而引引起損損失的的可能能性（2）房地地產開開發的的投資資風險險—指在房房地產產開發發投資資過程程中，，某種種低于于預期期利潤，，特別別是導導致投投資損損失的的可能能性（3）風險險分析析—也叫不不確定定性分分析，，其內內容和和目的的就是是研究究、分析、、計算算和預預測房房地產產開發發過程程中的的各種種風險險，為投資資項目目決策策提供供依據據（1）財務務風險險（2）購買買力風風險（3）利率率風險險（4）變現現風險險（5）社會會風險險房地產產開發發投資資的風風險來來源報酬率率（%）預期報報酬率率水平平無風險險利潤潤率風險00.51.525106（1）基本本概念念—又稱保保本分分析或或損益益臨界界，是是通過過項目盈虧虧平衡衡點（（BEP）來分分析項項目成成本與與收益益的平衡衡關系系的一一種方方法，，主要要用來來考察察項目目適應市場場變化化的能能力及項目目的抗風險險能力力—基本公公式：：成本本+利潤+稅金=收入（2）線性性盈虧虧平衡衡分析析Vs.非線性性盈虧虧平衡衡分析析房地產產開發發投資資風險險的盈盈虧平平衡分分析（3）線性性盈虧虧平衡衡分析析①房地產產產品品銷售售收入入和生生產總總成本本費用用都是是房地產開開發面面積的的線性函函數；②產品固固定成成本和和單位位銷售售價格格在產產品租租售期期內保持不不變；③同時開開發幾幾種不不同類類型的的房地地產產產品時時，應應將之組合合折算成成一種種產品品；④計算所所用各各種數數據應應是正常生生產年年度的數據據。房地產產開發發投資資風險險的盈盈虧平平衡分分析（（續）（1）分析析步驟驟1）選擇擇經濟評評價指指標，如財務凈凈現值值NPV、內部收收益率率IRR、投資回回收期期PB等；2）選擇擇需要要分析析的不確定定性因因素，如產產品銷銷量、租租售價價格、、成本本、固固定資資產投投資等等；3）確定定變量的的變化范范圍并并計算算其變動幅幅度；4）確定定房地地產項項目風風險因因素的的敏感程程度。房地產產開發發投資資風險險的敏敏感性性分析析8.5房地產產開發發的投投資決決策一、房房地產產開發發投資資決策策的概概念二、房房地產產開發發的投投資決決策過過程三、房房地產產開發發投資資的決決策類類型四、房房地產產開發發投資資的決決策方方法房地產產開發發投資資決策策的概概念（1）決策策—指在目目標既既定的的情況況下，，尋找找可以以達到到目標標的方案案，然然后對對這些些方案案進行行比較較分析析，最最后尋找一一個最最優可可行方方案的的過程程（2）房地地產投投資決決策—指對擬擬建房房地產產投資資項目目的必必要性性和可可行性性進行技技術經經濟分分析，，對可可以達達到目目標的的不同同方案進行行比較較和評評價，，并做做出判判斷，，選擇擇某一一方案的過過程。。房地產產開發發的投投資決決策過過程（1）確定定投資資目標標；（2）擬定定投資資方案案；（3）測